botox
הספריה המשפטית
שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה

הפרקים שבספר:

הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר)

תנייה יסודית ביחסים שבין דייר מוגן ובעל בית היא החובה של הדייר בתשלום דמי השכירות. בדרך-כלל, ככל שהדבר מתייחס לדירות, דמי השכירות גם אם אינם דמי שכירות המקובלים בשוק החופשי אלא פועל יוצא של תקנות בדבר העלאת דמי שכירות הינם, בדרך-כלל, דמי שכירות לא גבוהים.

הגם שעילה זו של אי-תשלום דמי שכירות הינה מן העילות הרציניות בעטיין ינטה בית-המשפט ליתן צו פינוי, הרי פסיקת בתי-המשפט יצרה בפני בעל הבית סדרת מכשולים אותם עליו לחלוף טרם שבית-המשפט יפסוק פינוי נגד דייר מוגן.

1. מכתבי התראה
מכתבים שבהם נדרש שוכר לשלם את שכר הדירה צריכים לשמש לו אזהרה כי בעתיד יהיה עליו לשלם את דמי השכירות במועדם. ומשהפכה דרך זו של תשלום רק לאחר מכתבי דרישה חוזרים ונשנים אין מקום למתן סעד מן הצדק ובית-המשפט יפסוק על פינוי הדייר.
במקום בו השוכר מתעלם מהאזהרה ואינו ממלא את מילוי חובת התשלום האמורה במשך תקופה ארוכה, הרי יש בכך כדי להעיד עליו כי הוא אינו ראוי לסעד מן הצדק {ע"א 374/60 סטלה לוי נ' סרגיי קונסטנטין, פ"ד טו(2), 1263, 1268 (1961)}.

ככלל, מתן צו פינוי נגד אדם המאבד את כל זכויותיו הקנייניות בנכס, ללא כל תמורה, הינו צעד מרחיק לכת ועל-כן, יש לעשות בו שימוש במקרים נדירים בלבד {ע"א (חי') 1166/03 שטרית סימי נ' איכר נפתלי, תק-מח 2005(1), 3817 (2005)}.

כך למשל, ב- ע"א (חי') 1166/03 {שטרית סימי נ' איכר נפתלי, תק-מח 2005(1), 3817 (2005)}, קבע בית-המשפט כי הואיל ובעלת הזכויות בדירה נפטרה ויורשיה לא טיפלו בגביית שכר הדירה במשך שנים ארוכות, גם לאחר שנרכשו הזכויות בדירה, נמנע הרוכש מלפנות לשוכרת בדרישה לתשלום שכר דירה, ולכן, בהתייחס לתקופה כוללת זו של כ- 10 שנים אין לבוא בטרוניה כנגד השוכרת.

עוד קבע בית-המשפט, כי גם אם נקבע שהשוכרת הפרה את הסכם השכירות, ושנתקיימה עילת פינוי לפי סעיף 131(1) של חוק הגנת הדייר, ראוי היה בנסיבות מיוחדות אלה כאמור להעניק למערערת סעד מן הצדק.




2. משך הפיגור בתשלום דמי שכירות וניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים
סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר קובע עילת פינוי בנסיבות שבהן "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". קרי, אי-תשלום דמי שכירות מהווה עילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, במיוחד כשאין מדובר באיחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות.

כמו-כן, לצורך עילת פינוי כאמור בסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, די בתקופה הממושכת שבה נמנע הנתבע מלשלם לתובעת את דמי השכירות לאחר שרכשה את הנכס כדי להקים עילת פינוי. היינו, צריך להיווצר מצב עובדתי שבו מתקיים ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים.

עם-זאת, על המשכיר להקפיד לקיים מכאן ולהבא דרישת התובעת לתשלום חודשי של דמי השכירות.

סעיף 131(1) הנ"ל, המחייב ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הינו ניתוק המהווה תנאי בל-יעבור לקיומה של עילת פינוי לפי סעיף זה {דוד בר אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה 2, עדכון מס' 5 (פברואר 2013)) (להלן: "ד' בר-אופיר"); ת"א (יר') 7874-09‏ ‏מרים זפט נ' יעקב עמוס, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.06.13)}.

כאן יודגש, כי לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דיירו החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה, של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל-יעבור {ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טו 1320 (1962)} ואין די בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות (ע"א 106/52 נקה בע"מ נ' אלואלשווילי, פ"ד ט 490 (1955)}.

" "אי-המשכיות" זו, של תשלום דמי השכירות, אינה אלא מחדלו של דייר to continue to pay rent כלשון סעיף 8 לפקודת הגבלת שכר דירה (דירות), 1940, שקדמה לחוק הנ"ל {הערת המחבר: חוק הגנת הדייר, תשט"ו-1955}. הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות נאמר, 'הדייר לא שילם דמי שכירות' לא נאמר, ללמדך כי לא די בהימנעות מתשלום כדי לפנות דייר אלא אם היה במחדלו של דייר משום ניתוק של המשכיות התשלומים."
{מפי כב' השופט זוסמן ב- ע"א 582/61 מרדכי בוכול נ' ברוך בוכהלטר וערעור נגדי, פ"ד טז(2) 1320, 1327 (1962)}

כמו-כן יובהר, כי בעל בית אשר תובע פינוי לפי עילה זו חייב להוכיח את העובדות שעליהן היא מושתתת, היינו, מוטל עליו נטל ההוכחה לקיומן של העובדות הללו. אם הדייר טוען כי בעל הבית סרב לקבל ממנו דמי שכירות - אין להטיל על הדייר את נטל ההוכחה של טענתו.

כלומר, לא הדייר חייב להוכיח את טענת הסירוב אלא בעל הבית חייב להוכיח את העובדות שעליהן מבוססת תביעתו. כמו-כן, יצויין שאם טענת הסירוב מתקבלת על דעתו של בית-המשפט, דין התביעה להידחות כיוון שבעל הבית לא הרים את הנטל המוטל עליו {בר-אופיר לעיל, עמ' /10א'-ב', וראה עם ע"א 216/64 רחמים נ' זבה פ"ד יח(4), 125 (1964)}.

כמו-כן יובהר, כי הקביעה בדבר קיומה של עילה לפינוי מבקשים מהדירה לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר (בגין אי-תשלום דמי השכירות), תהפוך לחלוטה לאחר שהמבקשים לא ביקשו לערער על פסק-דינו הראשון של בית-המשפט בערכאה הדיונית. משכך, שאלת זכאותו של המבקש להתגורר בנכס מכוח דיני השיתוף במקרקעין או שאלת עמידתו בתשלומי דמי השכירות (טענת הקיזוז), לא יעמדו לו בשלב זה {רע"א 8318/11 יאיר אהרוני נ' מזל ברזילי, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.12.11); ראה גם רע"א 8629/08 עטר נ' אשל, פסקה 6 לפסק-דינו של כב' המשנה לנשיאה א' ריבלין, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.10.11)}.

פיגור רב בתשלום דמי שכירות מקים עילה לצוות על פינוי בשל הפסקת תשלום דמי שכירות, אולם ישנם מקרים בהם יינתן סעד מן הצדק.

היפר דייר סטטוטורי תנאיו של החוזה, ובעל הבית ממשיך לגבות שכר דירה, תהיה זו שאלה שבעובדה אם לאור כלל הנסיבות יש לראות בקבלת דמי השכירות משום זניחת עילת התביעה לפינוי. במקרה של שכירות סטטוטורית אין בקבלת שכר הדירה, כשלעצמה, כדי להוות ראיה מכרעת לכך שבעל הבית ויתר על הפרת החוזה כעילה לתביעת הפינוי {ע"א 401/75 נכס ברח' בורוכוב 38 ת"א בע"מ נ' קלמן ואוגניה שוימר, פ"ד ל(1), 320 (1975)}.

קיים הבדל בין סכומים ששולמו לבעל הבית כדמי שכירות לבין סכומים ששולמו על-פי תנאי סעד מן הצדק.
קבלה בלתי-מסוייגת של דמי השכירות מהווה ויתור על עילת פינוי ואילו קבלתם תוך הסתייגות מחייבת בדיקה אם אכן היה ויתור בנסיבות העניין. קבלת תשלומים במסגרת סעד מן הצדק מהווה ויתור על עילת הפינוי, ואין הסתייגות מילולית גורעת מתוקפו של הוויתור. כאשר בעל בית קיבל תשלום שהגיע באיחור מתוך הפרת תנאי הסעד מן הצדק, מהווה הקבלה ויתור על ההפרה {ע"א 590/79 צבי אריסון נ' אהרון סטניסלבסקיי, פ"ד לד(4), 579 (1980)}.

לא כן הדבר כאשר מקבל בעל הבית תשלומים במסגרת הסעד מן הצדק. קבלתם של אלה מהווה ויתור על עילת הפינוי, ושום הסתייגות מילולית אינה גורעת מתוקפו של הוויתור.

עוד יודגש, כי מחלוקת בין דייר לבעל בית אינה יכולה לשמש תמיד תירוץ לאי-תשלום דמי שכירות {ע"א 222/56 נחמן שקולניק נ' מרדכי אידלמן, פ"ד יא 1513 (1957)}.

כמו-כן, גם דייר שנעדר מן המושכר עקב מאסר, דהיינו עקב החלטתן של ערכאות שיפוטיות ואשר עד למאסרו שילם דמי שכירות באורח שוטף, הפסקת תשלום דמי השכירות עקב מאסרו לא תהווה עילה לפינוי.

כך ב- ע"א 715/76 {אריה דמתי נ' יוסף בוליוש, פ"ד לא(2), 113 (1977)} המשיב, כבן 74, הוא אסיר שהורשע בשנת 1972 באשמת רצח והמרצה בשל כך עונש מאסר עולם שנגזר עליו. בשנת 1961 שכר המשיב דירה בת חדר, מטבח ושירותים בחולון - בבית שבו מתגורר גם בעליו, הוא המערער, והוא החזיק בדירה, עד למעצרו, כדייר מוגן מטעם החוק.

בית-המשפט המחוזי הכריע במחלוקת ברוב דעות. שופטי הרוב עמדו על-כך, כי רצונו של המשיב לחזור לדירתו איננו יכול להיות שנוי במחלוקת, כי הרי מדובר באסיר אשר חפצו הוא להשתחרר ממאסרו ולחזור לדירתו.

באשר לאי-המשכת תשלום דמי השכירות סבר הרוב, כי בנסיבות העניין היה רואה מקום להושיט סעד מן הצדק, אפילו שוכנע כי היה בהתנהגותו של המשיב משום אי-המשכת תשלום דמי השכירות. מכאן מסקנתו של הרוב כי יש לדחות את הערעור.

השופט בעל דעת המיעוט, סבר לעומת-זאת, כי יש לקבל את הערעור: לדעתו אין למשיב סיכוי ריאלי או סיכוי סביר לחזור לדירתו. על בית-המשפט לשוות לנגד עיניו את האינטרס של בעל הבית ולא רק את האינטרס של הדייר, וכאשר אין סיכוי סביר כי הדייר יוכל להגשים רצונו לחזור לדירתו מן הראוי לפסוק לטובת בעל הבית. לעניין דמי השכירות סבר כי אי-המשכת התשלום הוכחה כדבעי, אולם באשר לעילה זו היה גם הוא רואה מקום להושיט לדייר סעד מן הצדק.

בית-המשפט העליון אף הוא בדחותו את הערעור קבע כי העדרו של הדייר נכפה עליו עקב החלטתן של הערכאות השיפוטיות המוסמכות שהורו תחילה על מעצרו ואשר השיתו עליו לאחר-מכן את עונש המאסר ועל-כן אין לראות בנסיבות כאמור נטישה.

למסקנה הנובעת מן העובדה שהעדרו של המשיב אינו מרצונו, מצטרפת גם התנהגותו של המשיב, שהותיר במקום את חפציו ורהיטיו והורה לפרקליטו לשלם דמי השכירות כסדרם. כמו-כן, גילו הגבוה של המשיב והיותו ערירי, מחזקים את ההנחה כי גם לא בשלה בו הכוונה לעבור למקום אחר, אם יזכה באחד הימים בשחרור עקב הפחתת ענשו.

מעמדו של דייר פלוני כדייר מוגן בדירה על-פי חוקי הגנת הדייר לתקופותיהם מותנה בכך שהדייר ממשיך ברציפות בהחזקה במושכר ואינו נוטשו.

עם-זאת, העדרו של הדייר מן המושכר, אין בו כשלעצמו כדי לשלול זכויותיו כדייר מוגן, כל עוד כוונתו של הדייר לראות במושכר את ביתו, אולם לעניין זה אין די בכוונתו הסמויה של הדייר, אלא ראוי גם שרצונו ומגמתו האמורים ימצאו ביטויים גם במעשיו הגלויים.

העדר ממושך יכול לעורר הנחה לכאורה בדבר הפסקת החזקה, אך זוהי כאמור הנחה לכאורה בלבד, אשר הדייר רשאי לסתרה על-ידי מתן הסבר המוכיח קיום המשך כוונתו ורצונו להחזיק במושכר והמבהיר כי העדרו אינו נובע מרצונו לנטוש המקום אלא מסיבות אחרות, שאין בהן כדי לשלול קיום כוונתו לשוב ולקיים נוכחותו באתר מגוריו (animus revertend) {ע"א 222/56 נחמן שקולניק נ' מרדכי אידלמן, פ"ד יא 1513 (1957)}.

ככלל, דייר מוגן איננו מצוי בסכנת פינוי, אלא אם הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות בתשלומים, עילת הפינוי תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. אין די לעניין זה בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות {ד' בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, 9; וכן ראה גם ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טז(2), 1320 (1962)}.

כך למשל ב- ת"א (נצ') 3183/00 ווקף אל גאמע אל נ' אליאס קורזום, תק-של 2003(2), 329 (2003), קבע בית-המשפט כי ספק רב אם ניתן לומר שהאיחור בתשלום דמי השכירות הגיע לכדי ניתוק קבוע של התשלומים כאשר בנסיבות העניין הוכח שהסכום שולם באופן שנתי, לעיתים בסוף השנה, ומדובר איפוא באיחור של כ- 6 חודשים. מה עוד שהרקע לאיחור היה, כפי העולה מהראיות, סטיה של התובע מהנוהג שהיה מקובל במשך שנים בין הצדדים, לפיו התשלום נעשה בעקבות פניה של התובע ומסירת חשבון שערך התובע. בנסיבות אלו, אפילו התגבשה עילת פינוי, אין המדובר בפיגור חמור המונע מתן סעד מן הצדק {ראה ד' בר-אופיר, 168ב'}.

באותו עניין כאמור, בית-המשפט הבהיר, כי גם אם התובע לא פנה לנתבע בדרישה לדמי תשלום, היה על הנתבע לערוך בעצמו את החישוב של דמי השכירות המגיעים, והיה עליו לשלמם לתובע חרף "התחמקותו" של זה.

אולם גם מדיניות שיפוטית המחמירה עם הדייר, אין בה כדי לגרוע מחובת תום-הלב המוטלת על הצדדים, הן על הדייר והן על בעל הבית. לפיכך, אם החליט בעל הבית לשנות מנוהג ששרר בין הצדדים במשך שנים רבות, היה עליו ליתן לכל הפחות הודעה על-כך מראש לדייר, וזאת לא עשה. בנסיבות אלו יש בסיס לטענת הנתבע שהתנהגות בעל הבית היוותה מעין מלכודת שהנתבע נפל לתוכה, אמנם בשל חוסר זהירותו ורשלנותו של הנתבע, אולם ניתן היה למנוע זאת אילו נהג בעל הבית בתום-לב. בסופו-של-יום פסק בית-המשפט, כי לא הוכח נתק קבוע בתשלומים ולא קמה עילת פינוי.

עוד ב- ת"א (ת"א-יפו) 35508/98 {לאה זיף נ' אברהם אגאגי, תק-של 2002(3), 590, 598 (2002)} קבע בית-המשפט כי צבירה של חוב פיגורים של שנה שלמה מהווה הפרת התחייבותם החוזית של הנתבעים לשלם לתובע דמי שכירות במועד קבוע. אי-לכך, התובעים זכאים לפנות את הנתבעים בעילה של אי-תשלום דמי שכירות.

אולם, אי-תשלום דמי השכירות לחודשיים כתוצאה של עיקול מס הכנסה שהוטל על חשבון השוכר, אין המדובר בניתוק בהמשכיות תשלום דמי השכירות אלא באיחור קל ופעוט שנבע מנסיבות שלשוכר לא הייתה שליטה עליהן. בכגון דא ניתן לקבוע פוזטיבית כי לא קמה למשכיר עילת פינוי בגין האיחור בתשלום דמי השכירות {ת"א (ת"א-יפו) 17347/03 בית אליהושוילי בע"מ נ' רחל רוזנה בקסטר, תק-של 2005(1), 9554 (2005)}.

לעניין סעד מן הצדק קבע בית-המשפט שהדבר איננו ניתן הואיל ולא הובאה בפניו ראיה כלשהי על חזרה מן ההפרה, תיקון המעוות ותשלום יתרת דמי השכירות הקיימת.

בשקלול הנתונים הכרוכים בהענקת הסעד או שלילתו על בית-המשפט לתת משקל לכך שהדייר לא חזר בו מן ההפרה. כמו-כן, במקום בו מדובר בבית עסק, חובתו של דייר בבית עסק להקפיד על חובותיו כדייר מוגן יותר מדייר בבית מגורים.
בית-המשפט הבהיר, כי מדייר המחזיק בבית עסק מצפים שינהל את עסקיו כדרך אנשי עסקים, ויקפיד על תשלום דמי השכירות המגיעים ממנו. משלא הקפיד הדייר ולא המשיך בתשלום דמי השכירות, הוא מתחייב בפינוי, אלא-אם-כן יצביע הדייר על נסיבות המזכות אותו במתן סעד מן הצדק למרות קיומה של עילת פינוי {ע"א 45/66 דן נ' בריקמן, פ"ד כ(3), 153 (1966)}.

אי-תשלום הפרשים הנובעים מהעלאת דמי השכירות בבתי עסק, בהתאם לסעיף 52א(א) לחוק מהווה עילת פינוי לפי סעיף 133(1). ההעלאה הקבועה בסעיף 52א היא העלאה אוטומטית מכוח החוק. אין היא דורשת שמאות ואף לא ההערכה, אלא מדובר בפעולה אריתמטית פשוטה. אין חובה לפנות לבית-הדין לשכירות לשם קביעת דמי השכירות על-מנת שיקבע את שיעורי ההעלאה, שכן העלאה הזו נובעת ישירות מן החוק {ד' בר-אופיר לעיל, עמ' 10; ת"א (ת"א-יפו) 108115/01 אחים סבירסקי נ' יוסף משיח, תק-של 2003(3), 1757 (2003)}.

על הדייר המוגן בבית העסק להקפיד על תשלום דמי השכירות במועד, ומחמירים עמו בעניין זה יותר מאשר עם דייר של דירת מגורים {ראה ד' בר-אופיר, 171}.