botox
הספריה המשפטית
שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה

הפרקים שבספר:

שימוש משותף (סעיף 35 לחוק הגנת הדייר)

סעיף 35 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"35. שימוש משותף
הייתה שכירות כוללת את זכות השימוש במטבח, בחדרי שירות, במחסנים וכיוצא באלה, המשמשים גם לאדם אחר, דין זכות שימוש זו, לעניין חוק זה, כדין הזכות במושכר."

סעיף 35 מעניק דין אחד לזכות שימוש ולזכות במושכר עצמו, אם השכירות כוללת אותה זכות, והוא - אם גם הזכות הטפלה, כמו הזכות העיקרית, משל המשכיר היא ניתנת, וזכות הנתינה של המשכיר אינה מוגבלת לגביה יותר מאשר לגבי זכותו להשכיר את המושכר עצמו.

מלשונו של הסעיף עולה כי, כאשר זכות השימוש הוענקה יחד עם השכירות עצמה, ניתן לסווגה כחלק מזכות השכירות.

כך ב- ת"א (יר') 7903/07 ‏ג'וסף אברהים לחדו נ' עמותת יבוס, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.12.09) עניינה של התביעה בעתירה של התובעים למתן צו מניעה קבוע שימנע מהנתבעים לעשות שימוש בחדרי השרותים שבקומת הקרקע של הבניין בו מחזיקים התובעים, על-פי הטענה, בנכסים עסקיים בדיירות מוגנת, ולמתן צו שיורה לנתבעים לסלק את המכשולים שהציבו הנתבעים בחדרי השרותים ובכניסות לחצר המושכר, ויאפשר לתובעים וללקוחותיהם לעשות שימוש בשרותים ובחניה שבחצר המושכר.

הועלתה הטענה מפי התובעים, בין השאר, כי חדרי השרותים נועדו לשימושם הבלעדי והייחודי, ואף ששימוש זה לא נזכר כלל בחוזי השכירות שכרתו, טענו שהרי שהשימוש ה"בלעדי" בחדרי השירותים היה "חלק בלתי-נפרד מהסכמי השכירות".

כמו-כן הועלתה הטענה מפי התובעים כי ניתנה להם וללקוחותיהם זכות חניה במגרש הצמוד לנכס ממזרחו "ללא הגבלה". התובעים לא ציינו מכוח מה רכשו זכות זו, והאם לשיטתם מדובר בהשלמה בעל-פה להסכם בכתב, לתנאי מכללא בהסכם, להענקת רישיון במקרקעין, לזיקת הנאה במקרקעין מכוח שנים או מכוח הסכם או שמא לזכות לדיירות מוגנת. רק בסיכומי התשובה העלו התובעים, לראשונה, טענה לפיה זכות זו היא חלק מזכות הדיירות מכוח הוראת סעיף 35 לחוק הגנת הדייר.

בית-המשפט בדחותו את התביעה קבע, בין השאר, כי לשוכרי הנכסים, הוענקה "זכות השימוש" בחדרי השרותים, יחד עם יתר השוכרים ועם באי בית הקולנוע. זכות זו הוענקה בד-בבד עם השכרת הנכס ששימש לעסקם.

ממילא עולה מלשונו של סעיף 35 לחוק הגנת הדייר כי במקרה מעין זה, כאשר זכות השימוש הוענקה יחד עם השכירות עצמה, ניתן לסווגה כחלק מזכות השכירות.
בנסיבות מעין אלה ניתן לראותה ככלולה בשכירות, כמשמעו של ביטוי זה בסעיף 35 לחוק הגנת הדייר. מכאן שלכאורה זכתה זכות השימוש בשרותים, המשותפת לתובעים ולרבים אחרים, למעמד של זכות לדיירות מוגנת (עבור התובעים ועבור שוכרים אחרים שזכו במעמד של דיירים מוגנים).

אולם בית-המשפט הבהיר כי מכל מקום, בנסיבות העניין לא נודעת לסיווג זכות השימוש משמעות למעשה. במקרה דנא תהא התוצאה דומה בין אם לא זכו השוכרים אלא בזכות שימוש שכוחה ככוח רישיון במקרקעין, ושספק אם באה היא בשערי זכויות הקניין, ובין אם כוחה של זכות זו עלה והגיע לכדי זכות של דיירות מוגנת.

בית-המשפט הדגיש כי זכותה של הדיירות המוגנת אף אם אינה זכות קניינית שהרי אין היא "מקנה לדייר מעמד לגבי המושכר אלא בתוקף החיסיון מפני פינוי". הרי שבפועל מקנה היא לדייר זכויות שונות, בהיקף נרחב למדי, תוך "כרסום" בזכות הבעלות של בעל המקרקעין.

לאור כך הבהיר בית-המשפט כי בין אם הזכות העומדת לשוכרים היא בגדר "רישיון" ובין אם זכות השימוש בשרותים היא בגדר חלק מזכות הדיירות המוגנת, אין הם זכאים לסעד המבוקש בכתב התביעה.

במקרה דנא נשוא הזכות, הוא חדר השרותים עצמו, נהרס כחלק מפעולות השיפוץ בהם נקטו הנתבעים 3-1. עם הריסתו כלתה לה זכות השכירות המוגנת מן העולם.

אם כך הם פני הדברים בזכות הדיירות המוגנת, שהיא איתנה אף מזכות השכירות הרגילה, קל וחומר שכך הם פני הדברים לו התמצו זכויותיהם של התובעים בקבלת רישיון במקרקעין.

במסגרת התובענה לא התבקש בית-המשפט אלא ליתן צו מניעה (או שמא הכוונה לצו עשה) שיביא להשבת הזכות לקדמותה. צו מעין זה לא ניתן להעניק כאשר הזכות לשימוש בשרותים חלפה לה מן העולם עם השמדתם. מאחר ולא הוגשה תובענה כספית כנגד הנתבעים 3-1 על הנזק הכלכלי שנגרם לתובעים בשל הריסת השרותים, בגינו יהא עליהם לכתת רגליהם עד לשרותים בבניין המשרדים הצמוד לבית הקולנוע (ואף לא הוגשה בקשה לפיצול סעדים), אין מקום לדון בשאלה אם עומדת להם זכות תביעה בגין נזק נטען מעין זה.

על כל אלה יש להוסיף כי כפועל יוצא מהריסת השרותים כלתה לה מהעולם לא רק זכות השימוש, אלא גם האפשרות ליתן צו ממשי במסגרת התובענה. לא ניתן להעניק צו מניעה שימנע מהנתבעים להפריע לשימוש בשרותים, כאשר תאי השרותים אינם עוד בנמצא. הסעד המבוקש הפך להיות תיאורטי ובלתי-מציאותי עם ביצוע מלאכת ההריסה.

כמו-כן, קבע בית-המשפט כי התובעים לא זכו מעולם לזכות שימוש בחניון ובפועל החניון אף הופעל חלק מהתקופה על-ידי גורם אחר שגבה כספים מהחונים (אף אם יתכן שלא מהתובעים). די בקביעה עובדתית זו כדי לשמוט את הקרקע מתחת לסעד אותו הם מבקשים בעניין מתן זכות חניה בלתי-מוגבלת להם וללקוחותיהם.

בחינה של המצב העובדתי במשקפיים משפטיות מביאה לכאורה למסקנה שלכל היותר זכו התובעים למעין רשות מכללא לעשות שימוש בחניון, וזאת מאחר והחברה לא מיחתה בידם שעה שחנו את רכביהם במקום.

יודגש, כי חוק הגנת הדייר אינו חל אלא כשקיימים יחסי שכירות (סעיף 2 לחוק), ואין שכירות אלא "זכות לחזקה בלעדית בנכס למשך תקופה מסויימת עבור תמורה מסויימת". יובהר כי במקום בו לא קיימת שכירות כי אם רשות בלבד, אין בר-הרשות, יהא אשר יהא, מוגן כדייר לפי החוק {השופט זוסמן ב- ע"א 73/50 דעואל נ' פטרזילקה, פ"ד ו(2), 599, 602 (1952); ראה גם ע"א 483/60 יוסף עמרני נ' שמואל דחבש ואח' וערעור שכנגד, פ"ד טו(3), 1557 (1961)}.