שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה
הפרקים שבספר:
- פתח דבר
- הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר
- מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר
- התנאה על הגנת החוק
- דיירים על-פי חוק (סעיפים 19 עד 40 לחוק הגנת הדייר) - מבוא
- דייר לאחר תום תקופת השכירות
- דייר של דירה שנפטר
- דייר של דירה שנפרד או שנתגרש (סעיף 21 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של בית עסק שנפטר, נפרד, נתגרש, זנח משפחתו (סעיפים 23 עד 29 לחוק הגנת הדייר)
- דייר-משנה שהפך לדייר (סעיפים 32 עד 30 לחוק הגנת הדייר)
- בעל בית שהיה לדייר (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר)
- דין שותפות (סעיף 34 לחוק הגנת הדייר)
- שימוש משותף (סעיף 35 לחוק הגנת הדייר)
- שינוי מטרה ושינויים במושכר (סעיף 37 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בגין תשלום דמי מפתח
- קיומה של דרישה להעלאת דמי שכירות
- הגדרות, שיעורים ותשלום מעבר למותר (סעיפים 43 עד 41 לחוק הגנת הדייר)
- תיאום דמי שכירות (סעיף 44 לחוק הגנת הדייר)
- תקנות-משנות (סעיפים 42, 45, 47 לחוק הגנת הדייר)
- דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 49 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים (סעיף 50 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי השכירות על-ידי בית-הדין (סעיף 51 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)
- סעיפים 53, 54 ו- 55 לחוק הגנת הדייר
- הוראות משלימות (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי שכירות מחדש (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בדירות ובבניית עסק (סעיפים 58 עד 61 לחוק הגנת הדייר)
- שירותים ותיקונים (סעיפים 62 עד 73 לחוק הגנת הדייר)
- נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח
- דין משכיר ציבורי לעניין דמי מפתח (סעיפים 125 עד 130 לחוק הגנת הדייר)
- עילות פינוי - מבוא
- סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינוי
- הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי - (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר)
- שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית (סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר דרכו להטריד או להרגיז (סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת-המשנה רווח (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו (סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר)
- פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)
- עילת פינוי בשל "נטישה"
- "הזדהות החזקות" וטענת הנטישה
- סעד מן הצדק
- ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד
- סייג לפינויים מסויימים
- מתן אורכה לפינוי
- פסק-דין הושג במרמה
- ביטול זכות לשימוש משותף (סעיף 136 לחוק הגנת הדייר)
- אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
- הדין
- סמכות בית-הדין לשכירות
- הוראות שונות - הדין
- פטור מרישום בפנקסי מקרקעין
- דמי מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק
- תחילת דמי השכירות החדשים
שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית (סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר)
סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:(4) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להשתמש במושכר למטרה בלתי-חוקית; אולם שימוש במושכר ללא רשיון הדרוש לכך על-פי דין אין בו, כשלעצמו, משום שימוש למטרה בלתי-חוקית."
סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר מקים עילת פינוי בגין שימוש במושכר למטרה לא חוקית ובאותה נשימה קובע הוא במפורש בסיפא שלו כי שימוש במושכר ללא רישיון הדרוש לכך על-פי דין אין בו משום שימוש למטרה בלתי-חוקית.
גם לפי חוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955 (תיקון), התשכ"א-1961, אין בשימוש במושכר ללא רישיון הדרוש לכך על-פי דין ומשום שימוש למטרה בלתי-חוקית {ע"א 474/60, 475/60 צבי מילק ואח', י' הלר ואח' נ' ד' אבולעפיה בע"מ ואח', פ"ד טו 1929 (1961)}.
כך למשל, גם כאשר קיים סעיף בחוזה להסכם השכירות הקובע כי על השוכר לקיים כל ההוראות הכלולות באיזה שהם חוקים, חוקי עזר, תקנות, צווים, והוראות תכניות בניין ערים של כל שלטון או רשות מוסמכת החלים לגבי המושכר וגם - או לגבי השינוי במושכר, ובמידה שהשינוי במושכר טעון קבלת איזה שהם רשיונות, לקבל כל רשיונות כאלה ולחדשם בזמן כאשר מדובר בשכירות מוגנת לגביה אין די בכל הפרה ולו יסודית של הסכם השכירות כדי שיבוטל ההסכם, ותקום עילת פינוי.
יש להיכנס לעילת הפינוי של סעיף 131(2) לחוק, שמצריכה גם הפרה של תנאי מפורש בהסכם, וגם שתנאי ההסכם הקנו באופן מפורש את הזכות לתבוע פינוי במקרה של הפרת התנאי בהתאם לנסיבות. אין די איפוא בדין החוזים הכללי, אלא הדין לעניין עילת הפינוי הוא דין ספיציפי {ע"א 460/77 שלומית דרוקר נ' חנניה פלטין, פ"ד לב(2), 809 (1978); ע"א 142/59 משה מ' מורי נ' יוסף קאשי, פ"ד יד(2), 1322 (1959); ד' בר-אופיר, שם, 15}.
כלומר, לא כל הפרה מקנה זכות לתבוע את פינוי הדירה אלא רק הפרה אשר בהתאם לחוזה מקנה לבעל הבית זכות מפורשת לעשות כן. כך למשל במקום בו שימוש בדירה למטרת ניהול עסק ולא למגורים אינו נוגד לחוזה השימוש כאמור יהא מותר {ת"א (חי') 6238-07-08 רותי צימרמן נ' בתיה הלם, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.01.11); ת"א (חי') 3458/05 אנושי רות נ' בכר יעקב, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.08.07)}.
גם אם לפי תכנית בניין עיר החלה על האזור מותר שימוש למגורים בלבד הרי שאין בכך לבין עילת פינוי ולא כלום. הסוגיה מוסדרת מפורשות בסיפא של סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר {ת"א (חי') 3458/05 אנושי רות נ' בכר יעקב, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.08.07)}.
אולם יודגש, כי טעות שבחוק של בעל בית לעניין מהות זכויותיו של דייר בנכס מושכר, אינה מונעת מבעל הבית להוכיח כי דיני הגנת הדייר אינם חלים על הדייר {ע"א 495/70 צ'נגרי נ' הלוי ואח', פ"ד כה(2), 405 (1971)}.
כלומר, יכול בעל בית לטעות ולחשוב, כי דייר פלוני הוא דייר מוגן, בעוד שלאמיתו של דבר אין הוא מוגן על-פי החוק. טעות זו אינה מונעת מעל הבית לתבוע פינוי, שכן הדייר אינו מוגן {ע"א (ת"א) 1057/94 חברת בתי גן להשכרה בע"מ ואח' נ' יצחק אריה ואח', פ"מ תשנ"ו(ב), 397 (1996)}.
כאן יובהר, כי שינוי בתכנית בניין עיר אינו מהווה עילת פינוי לפי החוק. לכל היותר, יש בכך משום שימוש במושכר בלא רישיון הדרוש לכך על-פי דין; אולם אין בכך כדי להוות שימוש למטרה בלתי-חוקית, כמשמעות הדבר בסעיף 131(4) לחוק.