ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד

קיימות נסיבות בהן תתקבל טענת הגנה של דייר מוגן לפיה עצם שתיקתו או התנהגותו של בעל הבית משמשים אות לכך כי זנח או ויתר על עילת הפינוי לה היה זכאי לפי הדין או ההסכם בשל הפרותיו של הדייר המקנות עילת פינוי.

עצם השתיקה של בעל הבית כשלעצמה אינה מעידה על הסכמה להפרות או על ויתור על עילת הפינוי, על-כן מוטל נטל ההוכחה על הדייר להצביע על אותן נסיבות המצביעות על הקשר בין השתיקה או ההתנהגות לעובדה שיש בכך משום ויתור או זניחה של עילת הפינוי {ד' בר-אופיר, בספרו, שם, 77}.

ויתור יכול שיהא מפורש ויכול שיהא מכללא, אך קיומו טעון ויתור מדעת של המוותר {ת"א (ראשל"צ) 1671/96 בית ארלוזרוב נ' בית הכנסת ע"ש חללי צור, תק-של 2003(3), 3,4, 43 (2003)}.

כאשר מזדמנת לבעל בית הפרה מצד דיירו, וההפרה משמשת עילה להפקעת השכירות מצידו, הרי אם עשה בעל הבית מעשה המתיישב עם המשכת השכירות ולא עם הפסקתה, הרי במעשה שלו עצמו הפקיע את כוחו להשתמש בהפרה בתור עילת פינוי: ההפרה היא, בחירה שנתנה בידו להפקיע את השכירות או לקיימה {ההלכה בעניין ויתור המשכיר על זכות הפינוי ראה עניין נכס ברחוב בורוכוב להלן: ע"א 401/75 נכס ברחוב בורוכוב 38 ב- ת"א נ' קלמן ואוגניה, פ"ד ל(1), 320 (1975) (להלן: "עניין נכס ברחוב בורוכוב")}.

משבחר לקיימה, שוב אין בחירה פתוחה לפניו, היא נתמצתה על-ידי הבחירה שבחר לקיים כתוצאה מן הבחירה שבחר לקבל דמי שכירות בתקופה המאוחרת. אפילו לוותה קבלת דמי שכירות העתידיים בהודעה מפורשת על שמירת זכויות, הרי מעשה קבלת דמי השכירות הוא הקובע, ואין משגיחים בהודעה על שמירת הזכויות {עניין נכס ברחוב בורוכוב לעיל}.

יובהר, כי אין ויתור על זכויות ללא ידיעת הזכויות. לא ניתן להצליח בטענה כי בעל דין ויתר מדעת על זכויותיו, בלא שיוכיחו תחילה, כי הוא אכן ידע את זכויותיו {ע"א 321/70 פרלברג נ' שחור, פ"ד כה(1), 441, 446 (1971); ת"א (הרצ') 1924/00 עזבון הגב' סביחה אברהם ו- 2 אח' נ' שאול אליאס ואח', תק-של 2003(3), 1611, 1612 (2003)}.

כמו-כן, כאשר בהסכם קיים סעיף המורה במפורש כי "הוסכם בין הצדדים כי במקרה והמשכיר לא ישתמש מיד בזכויותיו הנובעות מהסכם זה, כי אז לא ייחשב הדבר לויתור על זכויותיו", אין להתייחס לתנייה זו כאמור, כדבר שהוכנס לחוזה לשם תפארת המליצה בלבד, ובהיותה תנייה חוקית, יש לתת לה את מלוא התוקף כשאר התניות שבחוזה. במקרה כזה תידחה טענת ויתור {עניין נכס ברחוב בורוכוב לעיל}.

כדי להסיק ויתור מהתנהגותו של אדם, חייבת התנהגות זו להיות ברורה, החלטית ושאינה משתמעת לשתי פנים {ע"א 767/77 גבי בן חיים נ' יוסף כהן, פ"ד לד(1), 564, 571-570 (1979)}.

2. שינויים במושכר וויתור על ההפרה
ככלל, שתיקתו של בעל הבית לנוכח הפרת החוזה, איננה מהווה כשלעצמה ראיה על ויתור או על השלמה עם ההפרה. אולם, פני הדברים יהיו שונים כאשר הדייר משקיע מכספו בעבודות שינויים, ואילו בעל הבית יודע על-כך, אך אינו מנסה למנוע מהדייר את העבודות שהוא מבצע. בנסיבות כאלה מוטלת על בעל הבית חובה להשמיע את התנגדותו, ואין הוא רשאי להניח לדייר להמשיך ולהשקיע כספים במעשה, המהווה הפרת חוזה השכירות.

שתיקתו של בעל הבית מעידה לא רק על ויתור המתייחס להפרה זו, אלא משתמעת ממנה גם הסכמה לביצועם של השינויים או התיקונים במושכר {ת"א (ת"א-יפו) 42138/97 יהודית אבן נ' מרקו משה, תק-של 2003(1), 1468, 1474 (2003); ד' בר-אופיר, שם, 77; ע"א 74/62 קופרמן נ' אנגלברג, פ"ד טז(3), 1714 (1962)}.

יוזכר, כי "נטל הראיה של טענת ויתור מוטל על בעל הדין אשר מעלה אותה" {ד' בר-אופיר לעיל, עמ' 77}.

3. קבלת דמי שכירות כוויתור על עילת פינוי
הסיטואציה הרווחת שבה נטענת טענת ויתור הינה כאשר בעל הבית ממשיך בקבלת דמי השכירות חרף ביצוע ההפרה על-ידי הדייר המקנה לבעל הבית הזכות לתבוע פינוי הדייר. עם-זאת, כפי שנבהיר להלן, נסיבותיו של כל מקרה ומקרה הן שתכרענה באם אכן קבלת דמי השכירות מהווה בעצם הוכחה לוויתורו של בעל הבית על תביעת פינוי נגד הדייר ובעצם ויתור על זכויותיו מכוח ההסכם והדין.

אם הפר הדייר הסטטוטורי תנאיו של החוזה ובעל הבית המשיך לגבות שכר הדירה, הרי תהיה זו שאלה שבעובדה, הנתונה להכרעתו של בית-המשפט, אם לאור כלל הנסיבות, יש לראות קבלת דמי השכירות, שסוייגה בהודעה של בעל הבית על שמירת זכויותיו על-פי החוזה, בגדר אישור להמשך תקפה של השכירות ומשום זניחת עילת התביעה לפינוי {עניין נכס ברחוב בורוכוב לעיל}.

כשיש תנייה בחוזה, אין להתייחס אליה כדבר שהוכנס לחוזה לשם תפארת המליצה בלבד, ובהיותה תנייה חוקית, יש לתת לה את מלוא התוקף כשאר התניות שבחוזה.

במקרה של שכירות סטטוטורית אין בקבלת שכר הדירה כשלעצמה, כדי להוות ראיה מכרעת לכך שבעל הבית ויתר על הפרת החוזה כעילה לתביעת פינוי. אם ניתן ללמוד מהתנהגותו של בעל הבית כי בעל הבית סייג קבלת דמי השכירות על-ידי עמידה על תביעתו כדי להצביע על המשך תקפה וקיומה, הרי אין בקבלת דמי השכירות כדי לשלול זכותו לתבוע פינוי בשל עילת ההפרה.

מן הראוי לתת את הדעת למשקל המצטבר של כל העובדות ולא לגביית דמי השכירות בלבד ולהסיק אם התנהגותו או מחדליו של התובע יצרו זיקה כה שונה בינו לבין הדייר, עד כי יהיה זה בלתי-צודק, באופן גלוי וברור, אם בית-המשפט יושיט לו את הסעד אותו הוא מבקש {ע"א 399/54 סמואל אליאס יוסוף נגד צפורה מן, פ"ד י, 595, 598 (1956); פי"ם, כרך כג, ע' 129, 132; עניין נכס ברחוב בורוכוב, 324-323, 330-327}.

המגמה המונחת ביסודם של כללים אלה, ככל העולה מן המובא לעיל, היא כי יישמר איזון נאות בין ההגנה על הדייר, לבין השרשת החובה לקיים ולכבד התחייבויות חוזיות. כאן יובהר, כי חובה לקיים חוזים תהיה חסרת משמעות אם הדייר יהיה, בכל עת, מוגן מכל וכל מפני התרופה שהיא ככל הנראה המהותית ביותר, היינו זו של הפינוי.

לא בכל מקרה בו בעל הבית גובה את דמי השכירות, מתכוון לקיים את השכירות "מטעם החוק" על-אף העובדה של הפרת החוזה. משמעותה של קבלת דמי השכירות בתקופה הסטטוטורית (כהוכחה על ויתור) היא שאלת עובדה שקביעתה תלויה בנסיבות כל מקרה {ע"א 41/48 ידידיה לוין נ' אלויס פרוינד, פ"ד ב(1), 604, 614א - 615, 41 (1949) (להלן: "עניין ידידיה לוין")}.

המבחן המעשי לכך הוא זה שנקבע על-ידי בית-המשפט באנגליה הוא, כי "אם בעל בית, שעה שהוא גובה את דמי השכירות או קודם לכן, מודיע לדיירו כי הוא שומר על זכותו לתבוע פינוי וכמו-כן... מגיש את תביעתו תוך זמן הנראה, לאור הנסיבות, כמתקבל על הדעת בעיני השופט השומע את התביעה, אזי לא ייראה בעל הבית כמוותר" {מ"מ הנשיא (כתוארו אז) אגרנט ב- ע"א 805/75 יצחק בן שלמה ואח' נ' צופיה קובדלו, פ"ד ל(3), 238 (1976); עניין ידידיה לוין}.

קבלה בלתי-מסוייגת של דמי השכירות הינה אישור של הדיירות הסטטוטורית כשם שהינה אישור של השכירות על-פי החוק המקובל, אולם אם קבלת דמי השכירות סוייגה, תהיה זאת שאלת עובדה להכרעת בית-המשפט בדרגה הראשונה, אם בנסיבות העניין יש לראות בקבלה המסוייגת מעשה חד-משמעי של אישור הדיירות {עניין ידידיה לוין}.

באשר לקבלת דמי שכירות במשך תקופה ארוכה, אין לראות בה בהכרח ויתור על עילת התביעה משני טעמים {ע"א 99/75 הימנותא בע"מ, ואח' נ' יוסף בדיחי, פ"ד ל(2), 421, 432-431 (1976)}:

האחד, אם לא הוכח, שבזמן קבלת שכר הדירה, המשכיר ידע על השימוש המעשי בדירה.

השני, כלל הוא, שבהפרה נמשכת קבלת שכר דירה יכולה לשמש כהוכחת ויתור על המעשים שהיו בעבר, אך אין לה השלכה על העתיד.

לפי האמור, במקרה של שכירות סטטוטורית אין בהכרח בקבלת שכר הדירה כשלעצמה כדי להוות ראיה מכרעת לכך שבעל הבית ויתר על הפרת החוזה כעילה לתביעת הפינוי {עניין נכס ברחוב בורוכוב}.

יודגש, כי טענת ויתור צריכה להיטען בכתב ההגנה או לפחות צריכה להיות בהגנה בסיס עובדתי לטענה זו, שאחרת אי-אפשר לדון בה אלא-אם-כן הורחבה היריעה במפורש ללא התנגדות מצד התובע {ע"א (ת"א) 1057/87 לבנה אליהו ודוד נ' עליזה פישמן, תק-מח 90(2), 1, 3 (1990) (להלן: "עניין לבנה אליהו ודוד"); י' זוסמן סדרי הדין האזרחי, 247; ע"א 805/75 יצחק בן שלמה ואח' נ' צופיה קובדלו, פ"ד ל(3), 238 (1976) (להלן: "עניין יצחק בן שלמה")}.

ניתן לקבוע כי הגם שטענת הוויתור לא נטענה בכתב התביעה, לאור נסיבות כל מקרה, שהעובדות לגביהן הוכחו במהלך הדיון, ועל-סמכן היא נטענה כדין, די בכך כדי לענות על הדרישה לפיה בית-המשפט ידון בטענת ויתור שלא נטענה בכתב הגנה, אם במהלך המשפט הורחבה היריעה כדי כלילת טענה זו {עניין לבנה אליהו ודוד; עניין יצחק בן שלמה}.

השאלה, אם פלוני המשכיר ויתר על עילת פינוי נגד דיירו על-ידי קבלת דמי שכירות, עשויה להתעורר, בין-היתר, במצבים הבאים {ע"א 683/82 דב דויטש נ' עזבון א' פרל ז"ל ואח', פ"ד לח(2), 729 (1984):

(א) הדייר הפר את חוזה השכירות בתקופה החוזית הפרה יסודית.

(ב) הדייר הפר את תנאי השכירות בתקופה הסתטוטורית.

למצבים כאמור, קיימים שני מצבי-משנה:

האחד, יש שקבלת דמי השכירות משמשת אך כהשלמה עם ההפרה בעבר.

השני, יש שקבלת דמי השכירות משמשת כראיה, שהמשכיר הסכים או השלים עם שינוי תנאי השכירות לגבי העתיד {ראה גם ע"א 138/54 דרויש נ' חיים ואח', פ"ד י(2), 1986 (1956); ע"א 497/59 פרנק נ' לנגברג, פ"ד יד(2), 1444 (1960); עניין נכס ברחוב בורוכוב; ע"א 590/79 אריסון נ' סטניסלבסקי, פ"ד לד(4), 579 (1980)}.

האבחנה בין שני מצבי-המשנה תלויה בנסיבות, כגון באורך התקופה שבגידרה המשיך המשכיר לקבל את דמי השכירות, בלי למחות על ההפרה.

(ג) נטישה "נקיה" של המושכר. דייר הנוטש בית מגוריו, אינו זכאי עוד להגנת חוקי הגנת הדייר, שאין חוקים אלה פורשים עליו את הגנתם {השווה: עניין ארוילי שלעיל}.

(ד) נטישה "פלוס" - מקרה מעורב. פלוני הדייר הסטטוטורי מפר את חוזה השכירות, מעביר חזקה במושכר לאלמוני, והוא עצמו חדל להתגורר במושכר. המשכיר ממשיך לקבל דמי שכירות מפלוני תוך ידיעת העובדות, דהיינו, בנוסף לנטישה עצמה מתווספים יסודות של הפרת הסכם השכירות או העברת השכירות לאחרים.

במקרה הראשון, חלוף הזמן אין בו כדי ללמד על ויתור מצד בעל הבית על עילת הפינוי בגין נטישה, ואילו במקרה השני - מהווה שתיקת הבעלים ויתור כאמור.

אם מקבל המשכיר את דמי השכירות בידיעת העובדות - כי אז יכול שהתנהגותו תתפרש כהשלמה עם הפרת החוזה בעבר, ויכול שהיא תתפרש כהסכמה מכללא לשימוש החורג מחוזה השכירות, כמו גם להחזקת אלמוני במושכר. הוויתור יחול, אם-כן, לא על עצם הנטישה אלא על המרכיבים החוזיים של קשר השכירות ועל העובדה שאדם אחר (שאיננו הדייר הסטטוטורי) מתגורר במושכר מכוחו של הדייר {ע"א 683/82 דויטש נ' עזבון א' פרל ז"ל ואח', פ"ד לח(2), 729 (1984)}.

כך למשל, ב- ת"א (ת"א-יפו) 107418/01 {גולד גמה השקעות בע"מ נ' בנימין ששון, תק-של 2003(2), 2917 (2003)} רשות הפיתוח (להלן: "רה"פ"), הבעלים, ידעה על חזקתם של הנתבעים שבחנויות שבחלקה 19. נציגיה אף ידעו כי הנתבעים מחזיקים במקום על-פי חוזה שכירות שנחתמו מול הפאטריארך שנהג במקום כבעלים, גבה דמי שכירות וקיבל את חלקו בדמי המפתח.

בית-המשפט קבע, כי הואיל ונציגי רשות הפיתוח לא ביררו את גבולות חלקת 19, בנפרד משאר החלקות הסמוכות שבבעלות הפטריארך, מחדל זה עשוי להתפרש כוויתור או הסכמה. הרי אלמלא מחדל זה לא היו הנתבעים, או חליפיהם שקדמו להם, מתקשרים עם הפטריארכיה בחוזה שכירות ומשלמים לה את חלקה בדמי המפתח ואת דמי השכירות.

בית-המשפט הוסיף וקבע כי מחדל זה יוצר מראית עין של הסכמה בהתנהגות ובשתיקה. רשות הפיתוח הינה בעלת הנכס, אך ניתנת לפטריארכיה יד חופשית לפעולותיה. על-כן, בדומה למקרה בו זוכה המחזיק ב"רשות מכללא", והדין מכיר בזכותו של המחזיק להמשיך את חזקתו בנכס מכוח עיקרון ההסתמכות, והבעלים מושתק מלטעון כנגד חזקה זו, כך אף בפרשתנו, בו מושתק הבעלים מלהתעלם מזכות הדיירות על-פי חוק של הנתבעים.

אין מדובר "בבני-רשות" שרשותם ניתנת לביטול באופן חד-צדדי על-ידי הבעלים, באשר תנאי הרשות במקרה זה חייבים להיות זהים לתנאי הדיירות מכוח החוק, באשר מחדלי רשות הפיתוח והסכמתה בשתיקה לנעשה במקרקעיה הם שהביאו את הנתבעים להתקשר בשכירות "מוגנת" דווקא עם הפטריארכיה המציגה עצמה כבעלי החלקה, ללא כל מחאה או התנגדות מצד הבעלים החוקיים. כששאלת ביטול הרשות נבחנת במבחני הצדק, נראה כי אין מקום לפגיעה בזכויות הנתבעים כדיירים, כפי שהדברים היו ידועים לכל.

רשות הפיתוח, למעשה, הכירה בפטריארך כמי שנוהג מנהג בעלים בנכס. מבחינת הנתבעים כדיירי הפטריארכיה אין זה מעלה או מוריד אם הסכמה זו נבעה מטעות או ממחדל רשות הפיתוח מלבדוק נכונה את גבולות החלקה. כאמור, נוצר השתק שביושר כנגד הבעלים.

רשות הפיתוח אינה מתעלמת מזכויות הדיירות של המחזיקים, הנתבעים. יועציה המשפטיים של רשות הפיתוח אינם מוסיפים כל הסתייגות לגבי הבנתם או אי-קבלתן את זכויות הנתבעים. התובעת היא זו שבחרה להתעלם מזכויות אלה.

הזכיה במכרז בחתימת הסכם העברת הבעלות אינו מקנה לתובעת זכויות הממכר, הטובות יותר מזכויות רשות הפיתוח. על בית-המשפט לבחון את המצב המשפטי אילו הייתה תביעת רשות הפיתוח כנגד הנתבעים לסילוק ידם. על-כן, מן הדין כי תישמע טענת הנתבעים על ידיעת והסכמת רשות הפיתוח לחזקתם בשטח בתנאים הזהים לדיירות על-פי החוק, העומדת להם או לקודמיהם מאז שנות השישים.

זכויות דיירות על-פי חוק אינן זכויות אובליגטוריות בלבד והן שלובות בזכויות מכוח חוקי הגנת הדייר. זכויות אלה הינן מעין קנייניות, המקנות לדיירים חזקה במושכר, הניתנת לביטול רק בהתאם להוראות החוק.

רשות הפיתוח, הדיירים הקודם של המקרקעין, לא התנגדה ולא השמיעה כל מחאה כנגד זכות הדיירות של הנתבעים, או חליפיהם הקודמים להם, זכויות שנרכשו מאת הפטריארכיה, מי שפעלה במקום כבעליו ללא התנגדות רשות הפיתוח. הטעות כביכול בהכרת גבולות החלקה, איננה אלא מחדל והתרשלות הבעלים, והנתבעים וחליפיהם הקודמים הסתמכו על הכרת רשות הפיתוח במנהג הבעלים של הפטריארכיה.

לאור האמור, פסק בית-המשפט כי רכישת הבעלות על-ידי התובעת, בהגשת ההצעה הזוכה למכרז, בכוונה להתעלם מזכויות הנתבעים אשר צויינו מפורשות במסמכי המכרז, הינה קיום חיוב חוזי שלא בתום-לב, כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים, לעניין תנאי המכרז ורכישת המקרקעין. התובעת מנועה מלהתכחש לזכויות הנתבעים כדיירים "מוגנים" בחניות.

פרק הזמן הדרוש להוכחת ויתור על עילת הפינוי הינו כזה, ממנו ניתן ללמוד על ויתור בעל הבית על תביעת הפינוי. "כך יראו את בעל הבית כמוותר וכמשלים עם המצב החדש, כאשר גבה שכירות במשך תקופה של שנתיים ... בידיעה ברורה על חילופי הדיירים בדירה, בלי שמחה על-כך ובלי שנקט צעד כלשהו לשמירת זכותו לתבוע את החזרת הדירה ..." {ד' בר-אופיר, שם, 29; ת"א (ת"א) 53533-05 גורנשטיין רות נ' לוי אברהם, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.08.09)}.

כך למשל, כאשר במשך חמש שנים קבלו בעלי הבית את דמי השכירות על-ידי מי שאינו הדייר הסטטוטורי על-פי חוזה השכירות, ללא הסתייגות, בכך קנה לעצמו סטטוס של דייר מוגן, בהסכמת בעלי הבית {ע"א (ת"א) 850/88 עורך-דין י' סלטון נ' משה למברג, תק-מח 90(1), 11 (1990)}.

כך גם למשל, כאשר בעלי הבית המשיכו לקבל את דמי השכירות ללא כל הסתייגות מצידם, ושתקו במשך תקופה כל-כך ארוכה של כ- 15 שנים לגבי עובדת החזקת המושכר וניהולו על-ידי המנוח ובנו, ובשלב מאוחר יותר, כאמור, גם על-ידי הבן דוד, הרי התנהגותם של המשכירים, כמוה כהסכמה מכללא לניהול העסק במושכר באמצעות בעלה ובניה של השוכרת, ושוב אין בכוחם לנצל פטירת המנוח כדי לתבוע, בהסתמך על סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, פינוי בשל אותה הפרה {עניין לבנה אליהו ודוד}.

בנסיבות מעין אלו, קמה החובה על המשכירים למחות ומשתיקתם משתמעת הסכמתם לצורת ניהול העסק במושכר, החורגת מחוזה השכירות המקורי. בעלי הבית כמובן גם לא הודיעו לדיירים השוכרים במשך כ- 15 שנים כי על-אף ההפרה הגלויה של חוזה השכירות, שומרים הם לעצמם את הזכות לתבוע פינוי, וקיבלו את דמי השכירות ללא כל הסתייגות.

בתנאים כאמור, אין מנוס מלקבוע כי קבלת דמי השכירות וההסכמה המשתמעת מכך לאופן הניהול, החורגת מתנאי החוזה המקורי, מהווים ויתור על כל טענה המבוססת על סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

יודגש כי אפילו תקופות קצרות יותר בהן נגבו דמי שכירות (תקופת שנה ותקופת 16 חודש) נחשבו לתקופה המספיקה לקבלת טענה של ויתור והשלמה' {ד' בר-אופיר, שם, 129; ראה גם דברי כב' השופטת ש' ולנשטיין בעניין לבנה אליהו ודוד; ת"א (יר') 18458/97 דוידי צור נ' צפניה חיים ואח', תק-של 2002(4), 49 (2002)}.

יוזכר, כי הנטישה היא פעולה חד-פעמית המהווה עילת פינוי נגד הדייר הסטטוטורי, דהיינו, דייר, שעזב את דירתו בתאריך פלוני, מתוך כוונה שלא לשוב עוד אליה. המשכיר רשאי לוותר על עילת הנטישה, והמשכת קבלת דמי השכירות במשך תקופה ניכרת ללא הסתייגות, תשמש בדרך-כלל הוכחה מספקת על ויתור כזה.

לעניין ויתור אין הבדל בין עילת פינוי המבוססת על הפרת תנאי השכירות, לבין עילת פינוי מחמת נטישה והעברת זכות המגורים לאחר.

האם יש סבירות בגישה, שבמשך כל התקופה הארוכה, שעליה עשויה הנטישה להתפרש, שומה על המשכיר להימנע מגביית דמי שכירות רק כדי שהדבר ישמש לו כסימן חיצוני לכוונתו שלא לוותר על עילת הנטישה?
התשובה לכך היא שלילית. דייר, שנטש את המושכר, אינו זכאי עוד לכך, שחוקי הגנת הדייר יפרשו עליו את חסותם, ואין מוטלת שוב חובה על המשכיר להצהיר באוזניו הצהרות כלשהן. "הדייר מוגן רק כל עוד מחזיק הוא בדירה וגר בה בפועל ממש" {ע"א 705/70 שמעוני נ' גרשון, פ"ד כה(2), 717, 728 (1971)}.

כך למשל, בנסיבות בהן השוכרים נשפטו לתקופת מאסר ממושכת, ולפיכך אין הם משתמשים במושכר ואף אינם משלמים את דמי השכירות, בין-היתר, עשו שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית - תחנת ממכר סמים, אין בתשלום דמי השכירות, לאחר הפרה מתמשכת מצד השוכרים, כדי להוות ויתור מצד המשכירה על זכותה - הן מכוח חוזה השכירות והן מכוח החוק - לסלק את ידי השוכרים מן המושכר, שהרי תשלום דמי השכירות אינו אלא זכותה של המשיבה בגין התקופה לגביה לא שולמו דמי השכירות, ואילו פינוי המבקשים מן המושכר הוא הסעד בגין ההפרה שבאי-תשלום דמי השכירות {רע"א 2486/03 רפאל כהן ואח' נ' מרים אברהם, תק-על 2003(3), 103 (2003)}.

המשכיר רשאי לוותר על עילת הנטישה, והמשכת קבלת דמי השכירות עשויה לשמש ראיה לוויתור. יודגש, כי זכותו של המשכיר היא, להמשיך ולקבל את דמי השכירות מן הדייר, שנטש את המושכר. קבלת דמי שכירות, בידיעה על הנטישה, עשויה לשמש ראיה לוויתור בנסיבות העניין.

אולם יודגש, כי אין פלוני המשכיר רשאי לתבוע פינוי המושכר אלא כשעילת התביעה התגבשה באופן ברור, שאם-לא-כן היא תידחה. כדי לזכות בדין על-סמך עילת נטישה, חייב המשכיר לחכות פרק זמן מספיק לפני שהוא מגיש את תביעתו. "אורך הזמן שבו אין הדייר מחזיק במושכר הוא אחת מהראיות החשובות על כוונת הנטישה"{כב' השופט (כתוארו אז) י' כהן בעניין ארוילי}.

אם המשכיר יזדרז בהגשת תביעתו, יאמרו לו שעילתו לא התגבשה, ואם ישתהה, יאמרו לו שוויתר על עילת הנטישה מחמת קבלת דמי השכירות {ע"א 683/82 דב דויטש נ' עזבון א' פרל ז"ל ואח', פ"ד לח(2), 729 (1984)}.

אולם יובהר, כי כאשר מועלית טענה של שיהוי בהגשת תביעת פינוי כהסכמה לשינוי מטרת השכירות, כאשר גם לא היה צידוק לשיהוי, גם קבלת דמי שכירות לא תמיד מעידה על ויתור התביעה לפינוי {ע"א 588/67 נכסי יקום בע"מ, חברה רשומה נ' ישעיהו ברקו, פ"ד כב(1), 465 (1968)}.

בטענת "ויתור" מוטל נטל ההוכחה על כתפי הנתבע, ועליו להוכיח את העובדות שיש בהן כדי לבסס את טענת הוויתור. במקרה של ספק - דין הטענה להידחות {ד' בר-אופיר, שם, 22; ע"א (יר') 6384/99 חיה ויטנברג נ' אהרון ברנבלום, תק-מח 2000(3), 659 (2000)}.

בכדי להקנות לנתבעים הגנה כנגד טענות התובעת להפרת החוזה ונטישת המושכר, בהסתמך על יסוד טענות ויתור, השתק, מניעות, התיישנות ושיהוי, עליהם להניח תשתית ראייתית מבוססת המונעת מהתובעת את זכותה לקבל פסק-דין של פינוי {ת"א (ת"א) 9875-12-10 חברת מושב זקנים (בית אבות) בתל אביב נ' יחזקאל מאירי, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.07.13)}.

כאשר גורל התביעה בנקודה בה קבלת דמי השכירות, להגדלתם והשהיית תביעת הפינוי יש בהן משום ויתור כלפי העתיד מצד המשכיר, תלוי בשאלות עובדתיות בלבד, עדיף מעמדו של שופט השלום ששמע את העדויות והתרשם מהן בצורה בלתי-אמצעית {ע"א 400/73 אילנה בר-טוב ו- 3 אח' נ' מאיר זבנוביץ, פ"ד כח(2), 717 (1974); ע"א (חי') 4160/98 מפלגת העבודה נ' נכסים ח. ו. מ. ג., תק-מח 99(2), 982, 989 (1999)}.

4. טענת ויתור לגבי מילוי תנאים של סעד מן הצדק שנקבעו בפסק-דין
קיים הבדל בין סכומים ששולמו לבעל הבית כדמי שכירות לבין סכומים ששולמו על-פי תנאי סעד מן הצדק. לגבי הראשונים ההלכה היא שקבלה בלתי-מסוייגת של דמי שכירות מהווה ויתור על עילת פינוי, ואילו קבלתם תוך הסתייגות מחייבת בדיקה אם היה ויתור בנסיבות העניין.

קבלת חלק מסכומי הסעד, תיחשב כוויתור מצד בעל הבית, המזכה את הדייר בביטול פסק הפינוי. במקום בו התשלום הראשון הגיע באיחור תוך הפרת תנאי הסעד, קבלת כל סכום שנועד לקיום תנאי הסעד יכול להתפרש אך ורק כוויתור על ההפרה שכבר גלויה היא לעין.

במצב דברים כאמור, לא תעזור כל הסתייגות, שכן לא מדובר בדמי שכירות שניתן לכנותם "דמי שימוש ראויים" ובעל הבית זכאי להם כתמורה הוגנת על השימוש במושכר. כאן, אם אין בעל הבית מוכן לקבל את הכסף כנגד הסעד, אינו זכאי לאותו הסכום.

איחור קל בן 19 יום לא יהווה הפרת התנאים למתן סעד מן הצדק וזאת משהוכח ויתור של בעל הבית {ע"א 590/79 צבי אריסון נ' אהרון סטניסלבסקי, פ"ד לד(4), 579 (1980); ע"א 133/72 גומאנה ג'ראח נ' אחמד סעיד נסאר אלפדל, פ"ד כו(2), 721 (1972)}.

מקבץ הפסיקה שהובא לעיל מצביע כי שאלת קיומו של ויתור מצד בעל הבית בעילת פינוי אינה דבר של מה בכך, וכי הנטל הרובץ על הדייר אינו מן הקלים. בתי-המשפט בחנו בזהירות כל מקרה ומקרה, על-פי נסיבותיו המיוחדות, תוך שעומדות אל מול עיניהם הלכות היסוד שהבאנו לעיל.

מבחינת התנהגות הנדרשת מבעל הבית במקרה בו מתגלה עילת פינוי, הרי עליו לזעוק ולא להחריש, בין בכתב ובין בעל-פה, שאם-לא-כן, תונח נגדו, בבוא העת, הטענה של ויתור על עילת הפינוי והשלמה עם ההפרה מצד הדייר.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד