botox
הספריה המשפטית
שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה

הפרקים שבספר:

שינוי מטרה ושינויים במושכר (סעיף 37 לחוק הגנת הדייר)

סעיפים 37, 38 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובעים כדלקמן:

"37. שינוי מטרה וכו'
(א) בית-הדין רשאי להרשות לדייר, לפי בקשתו, לעשות דברים מהמנויים להלן אם בעל הבית אינו מסכים לכך ללא טעם סביר או מעמיד תנאים בלתי-סבירים; ואלה הדברים:
(1) להשתמש במושכר למטרה אחרת מזו שלשמה משמש המושכר לפי תנאי השכירות, אם דרוש השינוי לקיומו של הדייר;
(2) להרשות לאדם שהיה לדייר לפי סעיפים 23, 24, 25 או 27(2) לנהל במושכר עסק אחר מזה שניהל בו הדייר שלפניו;
(3) לקבוע שאדם היה לדייר לפי סעיפים 23, 24, 25 או 27(2) אף אם אין ביכלתו לנהל במושכר את העסק הקודם, לא בעצמו ולא על-ידי אחרים, מפני שהדייר שלפניו היה בעל אחד המקצועות הטעונים רישיון אישי על-סמך הכשרה מקצועית מיוחדת, ובלבד שהבקשה הוגשה תוך שנה מהיום שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר;
(4) להשכיר חלק מהמושכר בהשכרת-משנה;
(5) לבצע תיקונים או שינויים במושכר;
(6) להתקין על גג הבית שבו נמצא המושכר תורן לאנטנה של טלוויזיה או של רדיו או דוד שמש, הכל בכפוף לאמור בסעיף 38, ובתנאי שיובטח כי בעל הבית יהיה רשאי להוריד את התורן או הדוד כדי לאפשר עבודות בניה על הגג מכוח היתר בניה שהשיג על-פי הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון"), ויהיה חייב להקימו מחדש עם גמר הבניה.
(ב) רשאי בית-הדין, אם בנסיבות העניין היה זה צודק לעשות כן, לקבוע פיצוי לבעל הבית ותנאים אחרים לרשות שניתנה לפי סעיף זה.

38. דיון בעניין התקנת תורן או דוד
(א) הוגשה בקשה להרשות התקנת תורן או דוד על גג של בית כאמור בסעיף 37(א)(6), תימסר הודעה על הבקשה לכל יתר דיירי הבית, וכל דייר יהיה רשאי להצטרף כבעל דין לדיון, בדרך ובמועד שקבע שר המשפטים בתקנות.
(ב) בית-הדין הדן בבקשה על-פי סעיף 37(א)(6), רשאי גם להתיר שיתופו של המבקש בתורן קיים, וכן רשאי הוא לקבוע תנאים בקשר לצורת החיבורים של התורן או הדוד.
(ג) בית-הדין הדן בבקשה על-פי סעיף 37(א)(6), יתחשב גם בשימוש של בעל הבית בגג ובחלקים אחרים של הבית, שהוא שימוש קיים.
(ד) לא ירשה בית-הדין התקנה או שיתוף כאמור בסעיף זה, אלא אם נוכח שההתקנה הותרה גם על-פי חוק התכנון או מכוחו."

סעיף 37 לחוק הגנת הדייר, מסמיך את בית-הדין לשכירות להרשות לדייר, לפי בקשתו, להשתמש במושכר למטרה אחרת מזו שלשמה משמש המושכר לפי תנאי השכירות, אם דרוש השינוי לקיומו של הדייר, ובלבד "אם בעל הבית אינו מסכים לכך ללא טעם סביר או מעמיד תנאים בלתי-סבירים" {ע"א 174/62 משה ושושנה מורי נ' גבריאל מאירי ואח', פ"ד טז(3), 2244, 2253, 2255 (1962)}.

לבית-הדין לשכירות סמכות יחודית לדון בבקשת דייר להרשות לו לבצע שינויים או תיקונים במושכר. לבית-משפט השלום יכול שתהיה סמכות נגררת לדון בבקשה כנ"ל, לאור סעיף 76 לחוק בתי-המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984 וסעיף 151(ב) לחוק הגנת הדייר {ע"א 118/66 שלמה זלמן כהן נ' חיה רוזנאי, פ"מ נט 217 (1967)}.

לבית-הדין סמכות לדון בבקשת הרשאה לפי סעיף 37 לחוק הגנת הדייר, אף אם בחוזה השכירות בין הצדדים הותר למבקש מפורשות לבצע את השינוי המבוקש. מבלי לפגוע בזכותו לפנות לבית-הדין לשם הרשאה כאמור לעיל, רשאי דייר, במקרה שניתנה לו רשות מפורשת בהסכם - לפנות לבית-הדין לשכירות ולבקש סעד הצהרתי על זכותו. בית-הדין לשכירות מוסמך ליתן סעד הצהרתי בכל עניין שהוא בגדר סמכותו {ע"א 17/67 אהרון רזנקרנץ נ' דוד כהן ואח', פ"מ ס 88 (1967)}.

עילת בקשה לפי סעיף 37 של חוק הגנת הדייר, יסודה בפניה קודמת לבעל הבית ואי-הסכמתו מטעם בלתי-סביר. דייר אשר לא טוען עובדה זו בבקשת הרשאה דין תביעתו להידחות על-הסף.

מטרתו של סעיף 37 לחוק הגנת הדייר הוא, כי היתר בית-הדין ישמש תחליף להסכמת בעל הבית. דייר שלא ניסה כלל להשיג הסכמת בעל הבית, אין עליו לבקש את הרשאת בית-הדין.

בפנייתו של דייר כאמור אל בית-הדין, בעניין שבו לא הוצרך לפנות אליו הואיל וייתכן שהיה משיג מבוקשו מבעל הבית, יש משום שימוש לרעה בהליך בית-המשפט, ואם יבוא בעל הבית ויטען שלא קדמה פניה אליו לפניה לבית-הדין, מן הראוי שבית-הדין ידחה את בקשת הדייר מהטעם האמור, בלא שידון בגוף העניין.

סעיף 37 לחוק הגנת הדייר הוא מכשיר לסייע לדייר הזקוק לכך, אך אין הוא מכשיר להקניט את בעל הבית או לנהוג בו בחוסר דרך-ארץ.

יובהר כי על המבקשים מבית-הדין את השינוי להוכיח כי בעל הבית לא הסכים למבוקשם "ללא טעם סביר".

כמו-כן, בבקשה לשינוי מטרת שכירות, חובה אלמנטרית היא שהמבקש יגלה מצבו לאשורו ללא טשטוש וללא התחמקות. נימוק של קיום נזק הינו רק אחד הנימוקים שבית-משפט ישקול בבואו להכריע בבקשה לשינוי. "טובת הציבור" מהווה נימוק, אותו בית-משפט ישקול בדונו בבקשה לשינוי {ע"א 84/78 מדינת ישראל נ' זאב אביגוב, פ"מ תשל"ט(ב), 199 (1979)}.

דהיינו, על הדייר, המבקש מבית-דין לשכירות להשתמש בסמכותו לפי סעיף 37 לחוק הגנת הדייר, להראות שהתמלא התנאי לשימוש בסמכות זו, דהיינו שבעל הבית אינו מסכים לשינוי המבוקש ללא טעם סביר או מעמיד תנאים בלתי-סבירים {ע"א 174/62 משה ושושנה מורי נ' גבריאל מאירי ואח', פ"ד טז(3), 2244, 2253, 2255 (1962)}.

לשם כך עליו לפנות תחילה לבעל הבית ולהציע לו להסכים לשינוי, ורק אם בעל הבית מסרב להסכים, תוך מתן טעם או ללא מתן טעם, נוצרת העילה לפניית הדייר לבית-הדין.

כך למשל, עילת פינוי נגד הדייר עקב אי-תשלום דמי השכירות תהווה טעם סביר לסירוב בעל בית לשינויים במושכר. לבעל הבית יש מקום לחשוש שהסכמתו לשינוי מטרת השכירות עלולה להיחשב לו כאישור זכותם של הדיירים לדירה, וויתור על עילת הפינוי{ע"א 174/62 משה ושושנה מורי נ' גבריאל מאירי ואח', פ"ד טז(3) 2244, 2253, 2255 (1962)}.

את הוראות סעיף 37(א) ו- 37(ב) לחוק אין לנתקן אחת מרעותה. תחילה בודק בית-הדין "אם בעל הבית אינו מסכים ללא טעם סביר". אם מצא שצדק בעל הבית, חייב בית-הדין לבדוק אם על-ידי שימוש בכוחות הנתונים בידו (לפי סעיף 37(ב)) לחוק יש בידו למצוא הסבר וליתן ההרשאה {ד"נ 20/62 גבריאל מאירי ואח' נ' מורי, פ"ד יז(2) 1236, 1243, 1249 (1963) (ראה לפירוט נוסף בשער ז' "דמי מפתח" בפרק ב' להלן)}.

מקום שלא ניתן למנוע נזק מבעל הבית, על-ידי קביעת תנאים או פיצויים, ידחה בית-הדין את בקשת הדייר.

הרעיון המונח ביסוד סעיף 37 לחוק הגנת הדייר הוא כי הרשאת בית-הדין תשמש תחליף להכרעת בעל הבית. כאשר בעל הבית מת והיורשים אינם ידועים או כאשר בעל הבית נמצא בחו"ל וכתובתו בלתי-ידועה ובא-כוחו של בעל הבית אינו מוסמך ליתן הסכמה או למאן, כאן אין מתנים את בקשת הדייר בפניה קודמת אלא בית-הדין ידון בבקשה אף ללא פניה כזו.

בית-הדין רשאי ליתן לדייר את הרשות לעשות את הדברים המנויים בסעיף 37 על-אף התחייבות מפורשת מצידו בחוזה שלא לעשותם; מאידך, כאשר חוזה השכירות אינו אוסר עשיית שינויים מסוג מסויים ואין כל צורך בהרשאה מיוחדת מבית-הדין לשכירות, בעל הבית רשאי מכוח הוראות חוק אחרות להתנגד {ע"א 782/70 שושנה רדומילסקי נ' יצחק פרידמן, פ"ד כה(2), 523 (1971)}.

חוקי הגנת הדייר צימצמו במידה רבה את זכויות בעל הבית. בעל הבית שהשכיר נכס על-מנת שהדייר ישתמש בו למטרה פלונית ולא למטרה אלמונית, או על-מנת שיגור בו בעצמו ולא ישכירנו בשכירות-משנה, בית-הדין לשכירות מוסמך לשנות מתנאי החוזה, במשך תקופת השכירות או לאחריה כשהתנאים המוסכמים מוסיפים לחייב.

סמכותו של בית-המשפט, יש בה משום התערבות בחופש הפרט ועל-כן יש לשמור על גבולותיה בקפדנות {ד"נ 20/62 גבריאל מאירי ואח' נ' משה מ' ושושנה מ' מורי, פ"ד יז(2) 1236, 1242 (1963)}.

בית-משפט רשאי להשתמש בכוחו ליתן פיצוי לבעל הבית, אף בהעדר נזק עקב השינויים, וזאת אם סבור שמסיבות העניין מצדיקות את הדבר {ע"א 74/64 יוליוס שוץ ופרנציסקה ליבן-שוץ נ' ציביה בוטקובסקי, פ"ד יח(2), 660, 663 (1964)}.

בית-הדין לשכירות מוסמך ליתן הרשאה לפי סעיף 37 אף בדיעבד, לאחר ביצוע השינויים. פיצוי לפי סעיף 37(ב) אינו ניתן כדבר שבשגרה, אלא צריך שבמציאות תהיה הצדקה לכך, תשלום הפיצוי אין מטרתו להוות "קנס" אלא להיטיב את נזקו של בעל הבית עקב השינוי או ליתן לו תמורה בשל כך {ע"א 5/72 נפתלי גולן נ' שרה יושמה, פ"מ עט 46 (1972)}.

בכל מקרה של שימוש בסמכויות בית-הדין לשכירות, לפי סעיף 37 לחוק הגנת הדייר, ישנה פגיעה בזכות הבעלות של בעל הבית, אך אין פגיעה זו כשלעצמה מזכה את בעל הבית בפיצויים. אולם רשאי בית-הדין לקבוע פיצוי לבעל הבית אם בנסיבות המקרה היה זה צודק לעשות כן. רק ביצוע שינויים במושכר אשר הביא להקטנת השטח הממשי של המושכר זיכו את בעל הבית בפיצוי שכן הדבר עלול להשפיע על ערך השכירות לעתיד לבוא {ע"א 88/64 אליעזר פישלר ואח' נ' מרכז הדר בע"מ, פ"מ מו 27 (1964)}.

מה קורה כאשר מת בעל הבית והיורשים אינם ידועים או שבעל הבית נמצא במדינת הים ומענו אינו ידוע, ובא-כוחו במקום, המוסיף לגבות את השטרות שניתנו מראש לתשלום דמי השכירות, אינו מוסמך לתת הסכמה או למאן?

במקרה כזה, כשאין חוק ואין חוזה מתנים בקשת הדייר לבית-המשפט בפניה קודמת אל בעל הבית, אין צידוק לכך שבית-הדין לא ידון בבקשת הדייר אף בלא שפנה אל בעל הבית {ע"א 174/62 משה ושושנה מורי נ' גבריאל מאירי ואח', פ"ד טז(3), 2244, 2253, 2255 (1962)}.

סמכותו של בית-הדין לשכירות ליתן הרשאה באה כדי למנוע מצב בו על-ידי סירוב בלתי-סביר של בעל הבית להסכים לביצוע תיקונים ושינויים, שביצועם אסור בלי הסכמתו לפי תנאי השכירות, תיווצר לו עילה לפינוי הדייר אם התיקונים או השינויים יבוצעו {ע"א 19/67 מאיר גרודזנס ואח' נ' ככר מצא בע"מ, פ"ד כא(2), 57, 59 (1967)}.

סבירות נמדדת לאו דווקא לפי רלבנטיות משפטית כי אם לפי אינטרסים לגיטימיים של בעל הבית. הבחינה היא אם מניעי בעל הבית כשרים, מסתברים ומתקבלים על-הדעת כמניעיו של האדם הסביר, אדם מן הישוב.

בעל בית סביר שנדרשת הסכמתו לשינויים במבנה ביתו, ישאל עצמו לא רק מה טיב השינויים עצמם וכיצד ישפיעו על פני הבית ומראהו, אלא גם לאיזה צורך ותכלית הם נעשים. אם יש לו סיבה ועילה למנוע את התכלית, אין לדרוש ממנו שיתן הסכמתו לביצוע השינויים, ויחפש סעדו מכוח עילתו לאחר-מכן במקום אחר {ע"א 19/67 מאיר גרודזנס ואח' נ' ככר מצא בע"מ, פ"ד כא(2), 57, 59 (1967)}.

בעל בית החושש, באורח סביר, למטרדים כתוצאה מן השינויים במבנה הבית, רשאי למנוע הסכמתו. בעל בית אשר כבר הגיש תובענה וכבר קיבל צו מניעה זמני בגין אותם מטרדים, לא-כל-שכן שרשאי הוא לסרב לשינויים.

בשקלו את שאלת הסבירות עומד בית-הדין בנעליו של בעל הבית, והשיקולים אשר יניעוהו לראות חוסר סבירות בסירובו של בעל הבית, הם הם השיקולים עצמם שיניעוהו לצפות מבעל בית ליתן הרשות ועל-כן יניעוהו ליתן הרשות במקום בעל הבית. שאלת הסבירות אינה שאלת קביעה עובדתית טהורה, אלא שאלה שבשיקול-דעת.

בית-הדין בא במקום בעל הבית הבלתי-סביר ומגלם כביכול את דמותו של בעל הבית הסביר. כך כשם שחוסר הסבירות שבסירוב מתן הרשות, הוא חוסר סבירותו של בעל הבית, כן הסבירות המביאה לידי מתן הרשות, היא סבירותו של בעל הבית, ולא של בית-הדין.

בית-הדין עומד בנעליו של בעל הבית, והשיקולים אשר יניעוהו לראות חוסר סבירות בסירובו של בעל הבית, הם הם השיקולים עצמם שיניעוהו לצפות מבעל בית סביר ליתן את הרשות, ועל-כן יניעוהו למתן אותה רשות במקום בעל הבית {ד"נ 20/62 מאירי ואח' נ' מורי, פ"ד יז(2), 1236, 1250 (1963); ע"א 191/65 אביגדור רובינסון נ' יצחק שלזינגר ואח', פ"ד יט(3), 29, 31 (1965)}.

יובהר, כי בבקשת הרשאה, המבוססת על סעיף 37(2) ו- 37(3) לחוק הגנת הדייר, אין צורך בהוכחת הצורך בשינוי זה לשם קיומו של הדייר. דרישה כזו חלה רק על בקשה המבוססת על סעיף 37(1) לחוק כאשר מדובר בבן זוג, שנעשה לדייר לאחר פטירת בן זוגו, ניתנת לבית-הדין לשכירות סמכות ושיקול-דעת רחבים {ע"א 129/66 יהודה מנדל נ' לאה פיזיינטאם ואח', פ"ד כ(2), 641, 643 (1966)}.

בית-המשפט המוסמך לדון בבקשת הרשאה להתקנת תורן או דוד על גג של בית (בהתאם להוראת סעיף 38 לחוק הגנת הדייר) לפי סעיף 37 לחוק הגנת הדייר הינו בית-הדין לשכירות. בקשת הרשאה יש להגיש לבית-הדין בכתב. לבית-הדין שיקול-דעת אם ליתן ההרשאה או לאו.

בית-הדין ישקול, בבואו להכריע בבקשת הרשאה, קיומם או אי-קיומם של שני תנאים:

א. האם בעל הבית אינו מסכים לשינוי המבוקש מטעם סביר.

ב. או, גם אם קיים טעם סביר או אם מסכים בעל הבית למתן ההרשאה, שמא מעמיד בעל הבית תנאים בלתי-סבירים לביצוע.

פועל יוצא מן האמור לעיל היא העובדה שעל הדייר מוטלת חובה לפנות לבעל הבית קודם לפנייתו לבית-הדין לשכירות בבקשת הרשאה.

האם העובדה שהדייר פנה או לא פנה, הינה חלק מעילת התביעה שביסוד בקשת הרשאה?

יש להבחין בין שני מקרים:

א. הייתה פניה אולם עובדה זו לא נטענה בפרשת העובדות המרכיבות את עילת בקשת ההרשאה.

ב. לא הייתה פניה כזאת לבעל הבית.

אשר למקרה הראשון יש לבחנו משני אספקטים.

האחד, במידה והפניה לבעל הבית הינה חלק מעילת התביעה המרכיבה את בקשת ההרשאה, העדר עובדה זו מבקשת ההרשאה, תקנה לבעל הבית המתגונן את הסעד של דחיית התביעה מחוסר עילה.

יובהר כי במקרה שאכן בפועל הייתה פניה אולם זו לא נטענה במפורש בבקשת ההרשאה, ייטה בית-המשפט להיעתר לבקשת תיקון בקשת ההרשאה.

השני, עובדת הפניה הינה תנאי מוקדם ואין צורך לטעון עובדה זו בבקשת ההרשאה. הנטל על בעל הבית להוכיח את אי-קיומו של התנאי.

בחינת העניין לאור האספקט הראשון לעיל תביא למסקנה הקיצונית כי הבקשה תידחה על-הסף מחוסר עילה. מאידך, בחינת העניין לאור האספקט השני יהא הנטל להוכיח את אי-קיום התנאי מוטל על בעל הבית המתגונן.

הסמכות הייחודית לדון בבקשת הרשאה נתונה לבית-הדין לשכירות אך יכול שהבקשה תהיה נדונה כעניין שבגררא על-ידי בית-משפט השלום. יש מקרים בהם ניתן להכשיר בדיעבד תיקונים ושינויים שנעשו על-ידי הדייר.

אין קשר בין הגשת הבקשה לביצוע שינויים ותיקונים ואישורה על-ידי בית-הדין לבין ביצוע עבירה על הוראות חוק התכנון הבניה של בניה ללא היתר.