עילות פינוי - מבוא

עילות הפינוי העומדות לבעל הבית נשענות על הדין (סעיף 131 לחוק הגנת הדייר) ועל ההלכה הפסוקה (לעניין עילת הפינוי בגין נטישה).

סעיף 131 יוצר בסעיף-קטן (4) עילה כללית נוספת והיא כל תנאי מתנאי ההסכם שהפרתו על-פי ההסכם מהווה הפרה המקנה מפורשות בהסכם עילת פינוי.

על-כן גם מוצאים אנו במריבית ההתקשרויות של בעל-בית-דייר, ככל שנעשו בכתב - הוראה מפורשת על פיה כל הפרה של תנאי מתנאי ההסכם מקים עילת פינוי לבעל הבית.

עילות הפינוי מוגבלות לאלה הקבועות בסעיף 131 בלבד על-אף כל הסכם אלא אם קיימת בחיקוק הוראת דין המאפשרת פינויו של דייר מוגן.

כל עילות הפינוי המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר משקפות מצבים, שבדרך-כלל יש בהם לבעל הבית עניין לגיטימי וממשי לדרוש פינוי המושכר, ומשום כך, הכלל הוא שיש לפסוק פינוי.

אך בכל המצבים האלה ייתכן שבנסיבות המקרה המיוחד אין עניינו של בעל הבית עניין לגיטימי וממשי, אלא ניצול זכותו לדרוש את הפינוי.
על-כן, היכן שהמעוות תוקן מייד ובעל הבית לא סבל נזק של ממש או מסיבה אחרת כיוצא בכך, לא מן הצדק הוא לעשות את ההפרה עילה לפינוי. מתן צו פינוי כאמור, כשימוש לרעה בסמכות בית-המשפט ליתן צו כזה { ע"א 143/55 דוד הייזנר נ' ש' קלינסקי, פ"ד יא 17, 23 (1957)}.

המסגרת הנורמטיבית לעניין זה מצויה כאמור ברישא של סעיף 131 לחוק הגנת הדייר, הוא הסעיף הדן בעילות הפינוי, הקובעת כדלהלן:

"על-אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי."

משמע, לצדדים להסכם אין יכולת לקבוע עילות פינוי שונות מהעילות שנקבעו על-ידי המחוקק בסעיף 131 לחוק. היינו, דייר מוגן אינו יכול להסכים עם בעל הבית אודות עילות פינוי נוספות שאינן קבועות בחוק, וזאת משום שקיימים טעמים שבטובת הציבור המונעים מהצדדים להתנות על הוראות החוק.

ההגנה אשר יצר המחוקק לטובתו של דייר באה בצורת שלילת סמכותו של בית-המשפט לפסוק פינוי אלא בשל אחת העילות המנויות בחוק. הגנה זו לדייר ניתנת מטעם החוק לטובת הכלל, ולפיכך אין דייר בודד רשאי לוותר עליה או להתנות עליה בחוזה {ע"א 186/58 יונה גבריאלוב ואח' נ' יוחנן גבריאלוב, פ"ד יג(2), 1263 (1959)}.

משמעות הדברים היא שאין צדדים רשאים למסור את ההכרעה בשאלת פינוי לבוררות, אם לא לפי אחת העילות המנויות בחוק, שאילו הורשו, היה מתפשט המנהג לכלול בחוזי שכירות סעיף בוררות, והבוררים היו פוסקים לפי שיקול-דעתם, ובלי לראות עצמם כבולים בהוראות החוק, ועל-ידי כך הייתה הגנת הדייר נעשית פלסתר {ע"א 186/58 יונה גבריאלוב ואח' נ' יוחנן גבריאלוב, פ"ד יג(2), 1263 (1959)}.

מקום שחוק מגן יוצר זכות שאינה יכולה לשמש נושא להסכם בין הצדדים אף קיומו של תנאי מוקדם המהווה יסוד לקיומה של אותה זכות, אינו יכול לשמש נושא להסכם (ועל-כן אף לא לבוררות) בין הצדדים, אם הסכם כאמור עשוי להכשיל את המגמה החקיקתית העומדת ביסוד יצירת הזכות עצמה {ע"א 207/82 עזרא כהן נ' מנחם בלומברג ואח', פ"ד לט(1), 146 (1985)}.

הסכם בין דייר מוגן לבין בעל הנכס לגבי פינוי הנכס, אינו בעל תוקף כל עוד הוא נותר כהסכם גרידא. הטעם לכך נובע מקוגנטיות הוראות החוק בדבר פינויו של הדייר המוגן.

סעיף 131 לחוק מונה כידוע רשימה של עילות פינוי, שהנה רשימה סגורה, זולת עילת הפינוי עקב נטישת המושכר, שלגביה נשמט הרציונאל הבסיסי בחוק, להבטיח נכס שישמש קורת-גג לדייר השוכר.

כיום, מקובל לסבור כי חוק הגנת הדייר, במתכונתו הנוהגת, לא הצליח בהגשמת יעדיו - לנוכח היקף פגיעתו בבעלי הנכסים והעיוותים שיצר בשוק הדיור (תחזוקה לקויה של מבנים, פגיעה במוביליות של שוכרים ועוד). כמו-כן, לא פעם התהפכו היוצרות כך ש"הדייר לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר" {ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5), 111, 118 (1967); רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13); י' ויסמן דיני קניין: החזקה ושימוש (2005), 407}.

עם-זאת, הזכויות המוקנות מכוח החוק עומדות בעינן, ואין ספק שהן ראויות להגנה בגדרו. לא-כל-שכן בשים-לב לכך שלא אחת הדיירים המתגוררים בנכסים מוגנים רכשו את זכות הדיירות לאחר ששילמו "דמי מפתח". במקביל לכך, חלק מבעלי הדירות רכשו אותן בעת שהתגוררו בהן דיירים מוגנים, במחירים מופחתים ששקללו, בין השאר, את זכות הדיירות המוגנת {רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

רשימת העילות כמו גם רשימת ההגנות למינהן בהן דובר לעיל מקובעת בסעיפים 131 עד 137 לחוק הגנת הדייר המובאות כדלקמן:

"131. עילות פינוי
על-אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
(1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו;
(2) דייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;
(3) המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על-ידי אחרים;
(4) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להשתמש במושכר למטרה בלתי-חוקית; אולם שימוש במושכר ללא רישיון הדרוש לכך על-פי דין אין בו, כשלעצמו, משום שימוש למטרה בלתי-חוקית;
(5) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו;
(6) הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת-המשנה רווח בלתי-הוגן בשים-לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין;
(7) המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף; אולם אם היה המושכר בית עסק -
(א) לא תהיה עילת פינוי אלא אם דרוש המושכר לבעל הבית לקיומו;
(ב) רשאי בית-המשפט לסרב לתת פסק-דין של פינוי אם הוגשה התביעה במטרה להפיק על-ידי הפינוי תועלת מן המוניטין שהדייר רכש לעצמו באותו מושכר, וההפסד במוניטין אלה לא ניתן לפיצוי;
(8) בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית, והמושכר דרוש לו לצורך ציבורי חיוני, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף;
(9) בעל הבית הוא גוף ציבורי שאישר אותו שר המשפטים לעניין חוק זה, והמושכר מיועד להשכרה למעוטי אמצעים, והוא דרוש לבעל הבית למטרה זו, והתנאים שהביאו להשכרתו לדייר זה חדלו להתקיים, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף;
(10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף;
(11) לגבי מושכר שהוא חצר או גינה של דירה או של בית עסק, או לגבי חלק מחצר או מגינה כאמור - המושכר דרוש לבעל הבית לצורך הקמת בניין או תוספת לבניין, ובעל הבית קיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

132. סייג כללי לפינוי
(א) על-אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית-המשפט לסרב לתת פסק-דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתתו.
(ב) ניתן פסק-דין בתביעת פינוי, והוגש עליו ערעור, רשאי בית-המשפט לערעורים לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק-הדין.

133. סייג לפינויים מסויימים
(א) במקרים המפורטים בסעיף 131(7) עד (11) לא יינתן פסק-דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ולא יבוצע פסק-הדין אלא אם אמנם עמד הסידור החלוף לרשותו בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר.
(ב) בית-המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת, ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית-המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר.
(ג) במקרה המפורט בסעיף 131(10) רשאי בית-המשפט, נוסף על האמור בסעיף-קטן (ב), לקבוע דירה אחרת או בית עסק אחר שיהיו בבניין שיוקם או ישונה או יתוקן לפי אותו רישיון בניה, ולקבוע לתקופת הביניים סידור חלוף ארעי.
(ד) הייתה תביעת פינוי לפי סעיף 131(10) או (11) תלויה ועומדת, ובמהלך הדיון פקע תקפו של רישיון הבניה הנזכר שם, רשאי בית-המשפט לדחות את הדיון עד ששוב יהיה בידי בעל הבית רישיון בר-תוקף.

134. ארכה לפינוי
(א) בית-משפט - לרבות בית-משפט לערעורים - הנותן פסק-דין של פינוי, רשאי לתת לדייר ארכה של לא יותר משנה אחת, אם ראה ארכה זאת לצודקת; ומשעשה כן, לא יבוצע פסק-הדין לפני תום תקופת הארכה.
(ב) ניתן פסק-דין של פינוי על בית עסק שדיירו נפטר, לא יבוצע פסק-הדין כל זמן שמחסלים במושכר את עסקו של הנפטר; עיכוב זה יימשך שישה חודשים מיום פטירת הדייר, אולם אין הוראה זו גורעת מסמכות בית-המשפט לתת ארכה ארוכה יותר לפי סעיף-קטן (א).
135. פיצוי במקרה שפסק-דין הושג במרמה
(א) ניתן פסק-דין של פינוי על-פי אחת העילות שבסעיף 133(7) עד (11), ואחרי ביצועו הוכח שפסק-הדין הושג כטענות כוזבות או בהעלמת עובדות חשובות, רשאי בית-המשפט לחייב את בעל הבית לשלם לדייר כל סכום שייראה לו כפיצוי בעד נזק או הפסד שנגרמו לדייר כתוצאה מפסק-הדין.
(ב) כן רשאי בית-המשפט לחייב את בעל הבית כאמור, אם תוך זמן סביר לא השתמש בעל הבית במושכר לצורך עצמו או לא החל בבניה, הכל לפי העניין, אלא אם נראה לבית-המשפט שהדבר נגרם מסיבה שאינה תלויה בבעל הבית או מסיבה סבירה אחרת.
(ג) סעיף זה בא להוסיף על סמכות בית-המשפט לבטל פסק-דין שהושג במרמה, ולא לגרוע ממנה.

136. ביטול זכות לשימוש משותף
דייר המחזיק בחלק מדירה ומשתמש שימוש משותף עם בעל הבית במטבח או בחדרי שירות, רשאי בית-המשפט לבטל זכותו של הדייר לשימוש משותף זה, אם מובטח לדייר סידור חלוף ונסיבות העניין מצדיקות להפסיק את השימוש המשותף.

137. אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
על-אף האמור בכל דבר חקיקה עותמאני, לא יבוצע פינוי של מושכר אלא על-פי פסק-דין של בית-משפט."

עילות הפינוי מוגבלות לאלה הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר בלבד על-אף כל הסכם אלא אם קיימת בחיקוק הוראת דין המאפשרת פינויו של דייר מוגן.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

עילות פינוי - מבוא