שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה
הפרקים שבספר:
- פתח דבר
- הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר
- מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר
- התנאה על הגנת החוק
- דיירים על-פי חוק (סעיפים 19 עד 40 לחוק הגנת הדייר) - מבוא
- דייר לאחר תום תקופת השכירות
- דייר של דירה שנפטר
- דייר של דירה שנפרד או שנתגרש (סעיף 21 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של בית עסק שנפטר, נפרד, נתגרש, זנח משפחתו (סעיפים 23 עד 29 לחוק הגנת הדייר)
- דייר-משנה שהפך לדייר (סעיפים 32 עד 30 לחוק הגנת הדייר)
- בעל בית שהיה לדייר (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר)
- דין שותפות (סעיף 34 לחוק הגנת הדייר)
- שימוש משותף (סעיף 35 לחוק הגנת הדייר)
- שינוי מטרה ושינויים במושכר (סעיף 37 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בגין תשלום דמי מפתח
- קיומה של דרישה להעלאת דמי שכירות
- הגדרות, שיעורים ותשלום מעבר למותר (סעיפים 43 עד 41 לחוק הגנת הדייר)
- תיאום דמי שכירות (סעיף 44 לחוק הגנת הדייר)
- תקנות-משנות (סעיפים 42, 45, 47 לחוק הגנת הדייר)
- דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 49 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים (סעיף 50 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי השכירות על-ידי בית-הדין (סעיף 51 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)
- סעיפים 53, 54 ו- 55 לחוק הגנת הדייר
- הוראות משלימות (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי שכירות מחדש (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בדירות ובבניית עסק (סעיפים 58 עד 61 לחוק הגנת הדייר)
- שירותים ותיקונים (סעיפים 62 עד 73 לחוק הגנת הדייר)
- נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח
- דין משכיר ציבורי לעניין דמי מפתח (סעיפים 125 עד 130 לחוק הגנת הדייר)
- עילות פינוי - מבוא
- סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינוי
- הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי - (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר)
- שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית (סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר דרכו להטריד או להרגיז (סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת-המשנה רווח (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו (סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר)
- פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)
- עילת פינוי בשל "נטישה"
- "הזדהות החזקות" וטענת הנטישה
- סעד מן הצדק
- ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד
- סייג לפינויים מסויימים
- מתן אורכה לפינוי
- פסק-דין הושג במרמה
- ביטול זכות לשימוש משותף (סעיף 136 לחוק הגנת הדייר)
- אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
- הדין
- סמכות בית-הדין לשכירות
- הוראות שונות - הדין
- פטור מרישום בפנקסי מקרקעין
- דמי מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק
- תחילת דמי השכירות החדשים
דייר של דירה שנפרד או שנתגרש (סעיף 21 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 21 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:"21. דייר של דירה שנפרד או שהתגרש
דייר של דירה שנפרד או שנתגרש מבן זוגו או שבוטלו נישואיהם לאחר שהשנים היו בני זוג לפחות שישה חודשים והיו מתגוררים יחד תקופה זו, יהיה לדייר בן הזוג הבא להחזיק בדירה בתוקף הסכם בכתב שנעשה לרגל הפירוד או הגירושין, או בתוקף פסק-דין שעל פיו נפרדו או נתגרשו או בוטלו נישואיהם, והוא אף אם חדל הדייר לפני-כן להחזיק בדירה."
סעיף זה דן בשלושה מצבים אליהם יכולים להיקלע בני זוג.
האחד, דייר של דירה שנפרד מבן זוגו.
השני, דייר של דירה שנתגרש מבן זוגו.
השלישי, בוטלו נישואי בני הזוג.
על-מנת לזכות בהגנת חוק הגנת הדייר במצבים הנ"ל צריכים להתקיים התנאים הקומולטיביים הבאים:
א. הצדדים היו בני זוג לפחות שישה חודשים טרם היקלעם למצבים דלעיל.
ב. בני הזוג התגוררו יחד בתקופה הנ"ל.
ג. הדייר הטוען לזכות חייב להצביע על הסכם בכתב המעניק לו הזכות לעומת האחר, פסק-דין המצביע על הפירוד או הגירושין או ביטול הנישואין והמעניק לו את הזכות להיות הדייר בדירה לעומת האחר.
הוראת סעיף 21 לחוק הגנת הדייר תואמת את גישת חוקי הגנת הדייר מאז ומתמיד השוקדת על שמירה על אינטרסים של הדייר, תוך דאגה לכך שלא יוותר ללא קורת-גג מעל ראשו, ומניעת מצב בו עקב ארוע יוצא דופן ורגיל - כמו המקרה הנדון בסעיף - לא ימצא עצמו דייר מאבד את זכותו בנכס.
מגמה זו מתחזקת לאור העובדה שהסיפא של הסעיף מעניקה את הזכות לדייר אפילו אם לא גר או החזיק בדירה. בכך בעצם, ניתנה התשובה לצרכי המציאות לפיהם, מעשה של יום-יום, שבן זוג אחד עוזב או נאלץ לעזוב מכוח הדין את הדירה המשותפת ולאחר-מכן מגיעים בני הזוג לכלל הסכמות ובצורות שפורטו בסעיף, ואזי באה הוראת הסעיף וקבעה את ה"פטור" ממגורים בנכס או החזקה בו.
המיוחד, אם-כן, בהוראת חוק זאת שהינה קובעת שהדייר הטוען לזכות ועונה לכל דרישות החוק אינו חייב להחזיק בדירה או לגור בה ביום קרות הארוע המקים לו הזכות כמפורט לעיל. ברור הוא שאין הסיפא באה לגרוע מן הרישא הקובעת את חובת המגורים בת השישה חודשים.
משמעות הדברים היא, שאם שניים שוכרים נכס משותף ואחד עוזב את הנכס והשני ממשיך להחזיק בו לבדו, מוסיף זה האחרון - כל עוד הוא משלם את דמי השכירות, אשר השניים התחייבו לשלם לבעל הבית, להנות מהגנת החוק לגבי המושכר בשלמותו. הטעם לכך הוא כי כאשר שני אנשים שכרו נכס במשותף, נחשב כל אחד כמחזיק בנכס כולו, כך שאם אחד מהם יוצא ממנו, עדיין ממשיך השני להחזיק בנכס בשלמותו ולכן זוכה הוא להגנת החוק {ע"א 446/64 טיסונה נ' כהן, פ"ד יט(1), 497 (1965)}.
תוקפה של ההוראה החוזית אשר קבעה כי במקרה של עזיבת אחד השותפים מתבטלת השכירות היא הוראה הקובעת את קיצה של השכירות החוזית, אולם אין ביכולתה להפקיע את זכות הדיירות המוגנת מכוח החוק {ע"א 446/64 טיסונה נ' כהן, פ"ד יט(1), 497 (1965)}.
בהקשר זה יודגש, כי במקרה של התנגשות בין הוראות החוזה לבין הוראות חוק הגנת הדייר גוברות האחרונות. מכאן שיש לבחון האם התקיים בבני שלום סעיף 21 לחוק בעת שהתגרש מאישתו הלן, ואם התשובה חיובית אזי זכויותיה עברו אליו למרות התנאי החוזי הנ"ל {ת"א (יר') 3116/07 יעקב סלונים נ' נילי שלום, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.12.10)}.