מאפייני עיסקאות נוגדות

1. מכירה על-ידי מוכר אחד
לצורך קיומן של עסקאות נוגדות חובה כי העסקאות השונות נעשו על-ידי מוכר אחד, או מוכר ושלוחו, מנוח ויורשו. כך לדוגמה, ב- ע"א 839/90 {רז חברה לבניין בע"מ נ' אברהם אירנשטיין, פ"ד מה(5), 739 (1990)} קבע בית-המשפט כי הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין "דנות, אומנם, במצב שבו אותו אדם מתחייב בשתי עסקאות נוגדות, אולם מאחר שאירנשטיין, נוחלה של המנוחה, בא בנעליה והוא חליפה, חלות ההוראות גם על ענייננו לפי הדין, מדובר, לכאורה, בשתי עסקאות נוגדות שעשתה המנוחה".

2. עסקאות בזכויות מהותיות, מהן עולה התחייבות לרישום סותר
עסקאות שלא יכולות להיות נוגדות במקרקעין הן עסקאות בעניין זיקת הנאה מכוח שנים {כיוון שזיקת הנאה מכוח שנים נוצרת ללא הסכמת הבעלים, ואילו עסקה נוגדת מוגדרת רק במצב שבעל הקרקע עשה הסכם נוגד} או מכוח הסכם {על-פי סעיף 5 לחוק המקרקעין, גם כאשר ניתנת זיקת הנאה במקרקעין היא אינה סותרת את אותה זיקת הנאה שניתנת לאחר, כלומר - זכות מעבר ל- א' אינה סותרת את אותה זכות מעבר שניתנה באותו המקום ל- ב', כך שלא ייתכן שזיקת הנאה מכוח הסכם, תהיה עסקה נוגדת לעסקה אחרת}.

ב- ע"א 5533/98 {אגודת ישיבת השרון ואח' נ' שמואל סגל, פ"ד נד(4), 538 (2000)} קבע כב' השופט י' אנגלרד כי "התחייבות חוזית שלא למכור מקרקעין כשלעצמה, איננה, בניגוד להנחתו של בית-המשפט המחוזי, בבחינת עסקה במקרקעין. מאחר ולא מדובר בעסקה במקרקעין, אין מקום לדבר על עסקאות נוגדות, במובן סעיף 9 לחוק המקרקעין, ואין תחולה לסעיף זה בנסיבות דנן".
3. שתי העסקאות הנוגדות הן עסקאות בעלות תוקף מחייב
כאשר עסקה אחת משתי העסקאות הנוגדות אינה בתוקף, כלל לא מחילים את עקרונות סעיפים 9 ו- 10 לחוק המקרקעין. מקרה שכזה יכול שיחול במספרים מקרים.

האחד, כאשר אחד מההסכמים נגוע באי-חוקיות {ע"א 141/80, 147 אהוד גפני (משיב ב- ע"א 147/80) ומרטין גפני (משיב ב- ע"א 147/80) נ' תקוה מאירוב (מערערת ב- ע"א 147/80) ופנחס מאירוב (מערערת ב- ע"א 147/80) וחוה פרי, פ"ד לה(3), 813 (1981)}.

השני, כאשר נעשתה עסקת מכר ולאחר הליך ההסדר, רישום הקרקע היה על-שם המוכר, והקרקע נמכרה בשנית לקונה אחר על-סמך הרישום, הרי שלכאורה חל סעיף 81 לחוק המקרקעין על-פיו לא ניתן לשנות רישום שנערך בהסדר, אולם במקרים שבו מוכח כי הרישום היה מוטעה, או כפי שנראה להלן, במקרה שבו מודים הבעלים הרשומים כי הרישום הינו בטעות, הרי שלעסקה הראשונה תוקף על-אף סעיף 81 לחוק המקרקעין.

כך לדוגמה, ב- ד"נ 28/84 {מוסטפה זיידאן נ' מוחמד עלי מלי ע'דיר ואח', פ"ד מה(4), 661 (1988)} קבע כב' הנשיא מ' שמגר, לאחר שלא היה רוב לשום דעה, כי מגמת המחוקק בחוקקו את סעיף 81 לחוק המקרקעין היתה, שלאחר ההסדר יתהווה כעין "לוח חלק" לגבי אותה זכות, ושהדרכים לסתירת הרישום בטענת זכויות שמקורן לפני פתיחת הספר החדש, יהיו מצומצמות ביותר {ראה גם ע"א 163/57 אדורין נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד יב, 1718, 172 (1958)}.
בפרשת מוסטפה השאלה שנדונה מתייחסת למישור היחסים הפנימיים שבין הנפשות הפועלות בתיק זה: המנוח-המוכר, הקונה הראשון והקונה השני.

כב' השופט מ' שמגר קבע כי מקום שמוכח כי מרמה גרמה לרישום מוטעה, קרי, כי הרישום "הושג במרמה", רשאי בית-המשפט להורות על תיקון הרישום. ב- ע"א 615/79 {גמאל מוחמד עלי עבד אלגני נ' עזבון המנוח סאמי עבד אל סלאם עבדאלגני ואח' (טרם פורסם)}, הובעה הדעה מפי כב' השופט מ' בייסקי כי תיתכן מרמה במחדל. לדבריו "על-ידי התנהגות של שב ואל תעשה גרם המערער לכך כי התביעה שהוגשה על ידו בשנת 1956 נרשמה כעבור שש שנים בפנקס החדש, אף שבינתיים הוא מכר זכויותיו בלי להודיע על כך לפקיד ההסדר, כפי שהתחייב ומחוייב היה לעשות. יש מקום לסברה ואפילו למסקנה כי הנסיבות מלמדות על מרמה".

כב' השופט מ' שמגר סבור כי בנסיבותיו המקרה דנן, כאשר עזבון המנוח, הבא בנעליו, מודה כי רישום הקרקע על-שם המנוח לא היה מבוסס בנתוני אמת, וכי הוא בוצע בעת שלא היו כבר למנוח זכויות כלשהן בנכס, ניתן לומר על דרך ההיקש והאנלוגיה, כי עובדת רישומו של המנוח כבעלים, דינה מבחינת תוצאותיה המשפטיות כדין טענת מרמה, המוכחת על דרך של הודאת בעל דין.

ובמילים אחרות, אין בפני בית-המשפט נסיבות בהן הבעלים הרשום מתגונן כנגד טענת מרמה המושמעת כלפיו, ומבקש להגן על הרישום על שמו, אלא נהפוך הוא: עזבונו של המנוח מודה בכך שהרישום אינו נכון, והודאה שכזו היא שוות-משמעות לטענת מרמה המושמעת ומוכחת כלפי הבעלים הרשום.

עוד נקבע כי תהליך הרישום הראשוני הוא תהליך ממושך ודקדקני. רישום שגוי איננו חזיון נפרץ, ונדיר עוד יותר המקרה בו בא הבעלים הרשום ומודה כי נרשם שלא כדין. בנסיבות אלה, כאשר ברור בעליל כי הרישום איננו נכון, וכאשר אין המדובר בהגנה על זכויותיו של צד ג' שהסתמך על הרישום השגוי, סבור כב' השופט מ' שמגר כי ניתן להפעיל את מנגנון התיקון, על דרך ההיקש לרישום שהושג במרמה, ולהעדיף את "האמת" על "היציב" ומן הראוי לתקן את הרישום ולהעדיף את הקונה הראשון.

4. עסקאות פוזטיביות
התחייבות להימנע ממכר אינה בבחינת עסקה לכן יריבות בין בעל זכות להתחייבות להימנע ממכר ובעל זכות להתחייבות למכור אינם בגדר עסקאות נוגדות כמשמעותו של סעיף 9 לחוק המקרקעין.

יפים הם לעניין זה דברי כב' השופט א' אנגלרד ב- ע"א 5533/98 {אגודת ישיבת השרון ובן ציון מובשוביץ נ' שמואל סגל וזהבה סגל ואדרות נכסים בע"מ, פ"ד נד(4), 538 (2000)} לפיהם "התחייבות חוזית שלא למכור מקרקעין כשלעצמה, איננה, בניגוד להנחתו של בית-המשפט המחוזי, בבחינת עסקה במקרקעין. מאחר ולא מדובר בעסקה במקרקעין, אין מקום לדבר על עסקאות נוגדות, במובן סעיף 9 לחוק המקרקעין, ואין תחולה לסעיף זה בנסיבות דנן".

5. עסקאות סותרות
עסקה נוגדת תהיה רק כאשר המדובר בשתי זכויות שאחת פוגעת במימוש הזכות השניה.

על-כן, שכירות לשני אנשים כאשר כל אחד משתמש בחלק אחר של המקרקעין אינו בגדר עסקה נוגדת.

כך גם לא תהיה עסקה הנוגדת זכות של זיקת הנאה, זאת משום שזיקת הנאה אינה מונעת שימוש או העברת המקרקעין לאחר מבלי לפגוע בזיקת ההנאה.

6. עסקאות שנעשו שתיהן כדין ובתום-לב או שתיהן שלא כדין ושלא בתום-לב
כאשר שני ההסכמים נגועים באי-חוקיות, קיימת אפשרות להחיל את סעיף 9 לחוק המקרקעין, זאת משום שחוזה שאינו חוקי עדיין אכיף על הצדדים לחוזה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מאפייני עיסקאות נוגדות