החלק ברכוש המשותף - סעיף 57 לחוק

1. הדין
סעיף 57 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"57. החלק ברכוש המשותף
(א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.
(ב) בחישוב שטח הרצפה לעניין סעיף-קטן (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת.
(ג) הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לעניין סעיף-קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת - בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות."

2. כללי
פעולה המשנה את זכויות בעלי הדירות ברכוש המשותף באופן מהותי, דורשת את הסכמתם של כלל בעלי הדירות (סעיף 62(א) לחוק). כנגזרת, פעולות הקשורות לרכוש המשותף שאינן נמנות עם החריגים המצוינים בחוק עודן כפופות לזכות וטו מצד כל אחד ואחד מבעלי הדירות, תוך מימוש מלא של זכות הקניין שלו (ויסמן - דיני קניין, 454; חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 400-399 (2005) (להלן: דגן - על פרשת דרכים)). כמו-כן, גם כאשר קבע המחוקק חריגים לכלל הדורש הסכמת כלל בעלי הדירות לפעולות ברכוש המשותף, הקפיד לעשות כן בצורה פרטנית וקזואיסטית. כך, למשל, המצב ביחס ל"הצמדה" של חלק מסויים ברכוש משותף לדירה פלונית. המונח "הצמדה" מוזכר לא אחת בחוק המקרקעין, אך החוק אינו מגדיר אותו מפורשות (ראו לדוגמה סעיף 62(א); סעיף 55; סעיף 57(ג) לחוק המקרקעין). ההגדרה הרווחת בספרות להצמדה מדברת על פעולה של הוצאת חלק פיסי מסויים מכלל הרכוש המשותף, שיוכו לדירה פלונית והפיכתו לחלק אינטגראלי ממנה (ראו: דויטש-קניין, 674; עוז כהן בתים משותפים - בניה, שימוש וניהול הרכוש המשותף (מהדורה שניה, 2009), 216). היכולת להצמיד חלקים מסויימים מן הרכוש המשותף לדירות מסויימות בבית המשותף, היא בבחינת חריג להוראה הקבועה בסעיף 55(ב) רישא לחוק המקרקעין - האוסרת על עסקאות ברכוש המשותף שאינן חלות גם על הדירות. פעולה ההצמדה, מטבעה, גורעת מחלקם של יתר בעלי הדירות ברכוש המשותף, ועל-כן יש בה משום פגיעה בזכויותיהם הקנייניות. החלטה על הצמדה היא החלטה בעלת השלכות לטווח הארוך, שכן השטח המוצמד הופך למעשה לחלק מהדירה שאליה סופח. בכך יש כדי לשנות את מצב זכויותיהם של בעלי הדירות ברכוש המשותף. מכאן עצמת ההגנה שקובע הכלל בסעיף 62(א) לחוק {רע"א 1462/10 דוד עטייה ואח' נ' ליאור שגיא ואח', תק-על 2012(3), 4812 (02.08.2012)}.

סעיף 57(א) לחוק המקרקעין קובע, כי שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, יהיה לפי יחס שטח הרצפה, אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר {ראה לעניין זה ת"א (שלום ק"ש) 76/96 מרכז תיירות ונכסים (ב.א.) בע"מ נ' שמולה אשר, תק-של 2002(4), 10089, 10091 (2002)}.

בבתים משותפים רבים אין הקפדה על המתכונת הקבועה בסעיף 57 לחוק המקרקעין וקיימת הסכמה מכללא, למען הפשטות והנוחות, לשאת בהוצאות, או, על-כל-פנים, בהוצאות קטנות ושגרתיות, באופן שווה.

ואולם דבר זה מחייב הסכמה כללית, שאם-לא-כן - יחול הדין: "אפילו תשעים ותשעה אומרין לבוז, ואחד אומר לחלק - לזה שומעין, שאמר כהלכה" {משנה פאה ד, ב} ולפיכך, על ההוצאות להתחלק בין הדיירים לפי חישוב היחס בין דירותיהם {ת"ק (תביעות קטנות ת"א) 4552/05 נויגרשל אסנת נ' גאריסון נגה, תק-של 2005(3), 24398, 24401 (2005)}.

את זכויות הבעלות השיוריות יש לחלק כפי שנעשה בכל בית משותף. חלוקה זו אמורה להיעשות בהתאם לסעיף 57 (א') לחוק המקרקעין לפי שטח רצפת הדירות (שאמור לתאום את החלוקה - 30% - 70%) או אם נקבע בתקנון שיעור אחר וזאת בכפוף להוראות ההסכמים בין התובעת והנתבעת לבין הדיירים. זכויות אלה כוללות גם את זכויות הבניה העתידיות (ראה עע"מ 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, פורסם במאגרים, 09.01.11) פסקה כ"א ואילך) {ת"א (יר') 2402/08 ידר נכסי דלא ניידי ובניין בע"מ נ' נאמנות מכון הרי פישל לדרישת התלמוד, תק-מח 2012(4), 27012 (04.11.2012)}.

זכותו של דייר בבית משותף לתבוע פיצוי יחסי גם בגין נזקים לרכוש המשותף {ת"א (שלום חי') 9669-06 ניר יוזבגי נ' רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ, תק-של 2009(1), 18858, 18860 (2009)}.

לעניין האחרון, יפים הם דברי כב' השופט מ' שמגר ב- ע"א 559/87 {נירה חשאי נ' בטי רונן, פ"ד מו(1), 229 (1991)} לפיהם "התביעה שהגישו הדיירים היתה למתן פיצוי כספי בגין ליקויים ברכוש המשותף. הבעלות ברכוש המשותף כשמו כן היא משותפת לכל הדיירים. אומנם חלקו של כל דייר משתרע על פני כל הרכוש המשותף, אולם זהו אך חלק יחסי מרכוש זה... לכל דייר חלק יחסי מסויים ברכוש המשותף, ששיעורו נקבע לפי יחס שטח ריצפת דירתו אל שטח ריצפת הדירות הכולל, או לפי קביעה אחרת בתקנון (סעיף 57(א) לחוק המקרקעין)... הואיל ולא נתבע בענייננו סעד של ביצוע בעין אלא נתבקש סעד כספי לפיצוי התובעים על נזקים שנגרמו להם, נזקים המתייחסים לרכוש המשותף בלבד, הרי שיש לפצות כל דייר ודייר אשר תביעתו הוכחה, לפי חלקו ברכוש המשותף".

ב- ת"א (מחוזי ת"א) 1380/00 {קניאל מירי נ' שלמה לשמן בע"מ, תק-מח 2008(4), 3692, 3697 (2008)} קבע בית-המשפט כי התובעים לא טענו ולא הוכיחו מהו חלקו של כל אחד מהם ברכוש המשותף.

הנתבעת טענה בסיכומיה, כי ככל שיפסק פיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף, יש לפסוק סכום גלובלי של 55% מהסכום שנפסק על-ידי המומחה {אחוז זה משקף את אחוז הדירות של התובעים מכלל הדירות בבניין}.

מאחר שהתובעים לא העלו כל טענה אחרת ביחס לחלק לו הם זכאים, הרי הפיצוי יועמד על הסכום לו טענה הנתבעת - קרי 55% מהסכום שנקבע ביחס לרכוש המשותף.

לכל תובע יפסק חלק שווה מתוך הסכום המתקבל.

ב- רע"א 9552/06 {אליעזר סטרולוביץ נ' יוסף לזרוביץ, תק-על 2008(2), 3560, 3562 (2008)} נדונה תחולת סעיף 57 לחוק המקרקעין על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים. בית-המשפט קבע:

"ט. נוכח אלה נפנה לבחון את האופן בו יש להחיל את סעיף 57 על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים. ראשית, "יצויין כי סעיף זה לא נכלל בהצעת החוק (הצעות חוק התשל"ו, 257-256) והוסף בעת החקיקה, ואילו הצעת החוק אכן עסקה בניהול הבתים המשותפים" (פרשת כאסתירו). ברם גם לאחר הכללתו במסגרת סעיף 77ב, חל הוא, כלשון הסעיף, "בשינויים המחוייבים" - ולענייננו, תחולתו מוגבלת לסוגיית אופן חלוקתם של השטחים המשותפים לשם החזקתם וניהולם, אך לא לעניין הזכויות הקנייניות בהם:

'סעיף 57 לחוק, הקובע את שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, ואשר נמנה אמנם בין הסעיפים המפורטים בסעיף 77ב, הרי שגם סעיף זה (סעיף 57) הוחל 'בשינויים המחוייבים'. דהיינו, כי לא בעצם הקנייתן של זכויות באותם חלקים מהרכוש המשותף דן סעיף 57 בהקשר לפרק הנדון, אלא בניהולם בלבד' (פרשת בן צור, 149 - כב' השופט א' גולדברג; ראו גם דברי בפרשת כאסתירו)

לדוגמה: הסעיף מורה כיצד יש לחלק הוצאות סיוד של שטח משותף בין בעלי הדירות, אך אין הוא מורה כיצד יש לחלק את הזכויות במקרה של פירוק. כך הובהרו הדברים על-ידי פרופ' ויסמן:

'לדיירים בבית שאינו רשום אין זכויות במנה מתוך הרכוש המשותף. אמנם סעיף 57 לחוק המקרקעין, שניתנה לו תחולה על בתים שאינם רשומים, מתייחס למנה של בעל דירה ברכוש המשותף, אך זאת רק כמודד שבעזרתו מוסדרים היחסים שבין בעלי הדירות, כגון לצורך חלוקת הוצאות האחזקה של הרכוש המשותף בין הדיירים. אין הסעיף הזה מעניק לדיירים זכויות קניין במנה שברכוש המשותף.'
(י' ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף (התשנ"ז), 525).

נמצא איפוא שסעיף 57 כשלעצמו, אינו יכול להורות על מנותיהם של השותפים ברכוש המשותף בזמן השיתוף - וממילא אין הוא המפתח לחלוקת רכוש זה במועד פירוקו. הזכויות לאחר הפירוק צריכות לשקף את הזכויות שהיו לשותפים בנכס המשותף - וקביעה זו אינה נסתרת איפוא על-ידי סעיף 77ב. אם נשוב לעובדות המקרה שלפנינו, אין סעיף 57 יכול להיות המפתח לקביעת זכויותיהם של הצדדים בנכס לאחר פירוקו. על-מנת לקבוע את אופן החלוקה יש להתחקות אחר הזכויות המהותיות שיש לצדדים בנכס."

ב- ת"א (שלום ת"א) 163882/07 {ראן ויואל דנאל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, תק-של 2007(4), 14632, 14636 (2007)} קבע בית-המשפט כי זכותה של נציגות לתבוע, ביחד עם דיירי הבית, בגין השטחים המשותפים {ראה גם ע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1), 229, 233 (1991)}.

ב- ע"א (חי') 52403-09-11 {אליעזר סטרולוביץ ואח' נ' יוסף לזרוביץ, ואח', תק-מח 2012(1), 7109 (06/02.2012)} נקבע:

"בא-כוח המערערים סמך את רוב טיעונו על פסק-דינו של בית-המשפט העליון ב- רע"א 9552/06 אליעזר סטרולוביץ נ' יוסף לזרוביץ, אשר ניתן בתאריך 25.05.2008 בגלגול קודם של הסכסוך בין הצדדים. בסעיף י"ט לפסק-דין זה קבע כב' השופט א' רובינשטיין:

"אציע לחברי לקבל את הבקשה ואת הערעור בהתאם לאמור, כך שהזכויות ברכוש המשותף יחולקו ביחס של 1:2 לטובת המבקשים - המערערים."

לדברים אלה הסכימו יתר חברי המותב, כך שהצעת כב' השופט רובינשטיין לחבריו, קיבלה מעטה של פסק-דין, המחייב את הצדדים.

לטענת בא-כוח המערערים, מדברים אלה של בית-המשפט העליון, יש ללמוד, כי בית-המשפט העליון הורה לפרק את השיתוף גם בקרקע המקיפה את הבית ביחס של 1:2, ומשלא נעשה כך על-ידי בית-משפט קמא, כי אז שגה בית-המשפט, ועלינו מוטל לתקן את שגגתו.

12. אין אני מקבל את טענת בא-כוח המערערים, ואין אני מקבל את הפרשנות שהוא נותן לפסק-דינו של בית-המשפט העליון, ולהלן אבהיר.

בבית-המשפט העליון עמדה לדיון השאלה, האם יש לחלק את הזכויות ברכוש המשותף בהתאם לזכויות החכירה שכל אחד מהצדדים רכש, או שמא יש לחלק את הזכויות ברכוש המשותף לפי שטח הרצפה של הדירות בבית, לרבות שטחים שנוספו לדירות בעקבות הרחבתן לאורך השנים.

להבנתי, פסק-הדין בבית-המשפט העליון עסק בשאלה, מה יהיה שיעור חלקו של כל אחד מהצדדים ברכוש המשותף, ואין לדעתי מקום להבין את פסק-הדין, כאילו נועד לחייב את הצדדים לפרק את השיתוף בקרקע המקיפה את הבניין לפי היחס שנקבע (1:2). בפסק-הדין דן בית-המשפט ארוכות בתחולת סעיף 57 לחוק המקרקעין על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים, ואזכיר, כי עניינו של סעיף 57 לחוק המקרקעין הוא בקביעת חלקו של כל אחד מהשותפים ברכוש המשותף, חלק שיש צורך לקבוע אותו בעיקר לצורך חלוקת נטל הנשיאה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף בין בעלי הדירות בבית או למקרה בו הבית המשותף נהרס (וראה סעיף 60 לחוק המקרקעין). לדעתי, גם לאחר פסק-הדין בבית-המשפט העליון, חלוקת הקרקע המקיפה את הבניין בין בעלי היחידות בבית, יכולה להיעשות רק על דרך התקנון המוסכם, במסגרתו יהיו הצדדים רשאים להוציא חלקים מהקרקע המקיפה את הבית ולהצמידם לדירות השונות בבית המשותף.

13. בשונה מדעתה של חברתי המלומדת, כב' סגנית הנשיאה השופטת ש' וסרקרוג, הנני סבור, שהעובדה, שהבית עדיין לא נרשם כ"בית משותף", אינה פותחת בפני הצדדים את הדרך לפרק את השיתוף בקרקע המקיפה את הבית, לפי הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין.

הטעם לכך הוא, שגם לפני ש"הבית" נרשם כ"בית משותף", חל עליו סעיף 56(א) לחוק המקרקעין, ועל-כן לא חלות על הבית הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין (לרבות סעיף 37 לחוק). ברור הדבר, שכל עוד ה"בית" אינו רשום כ"בית משותף", הוא מתנהל על-פי "התקנון המצוי" שבתוספת לחוק המקרקעין. במצב דברים זה, כאשר לא נרשם "תקנון מוסכם", אין הצדדים יכולים להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות שבבית. כדי שהצדדים יוכלו לחלק ביניהם את הקרקע המקיפה את הבית, חייבים הם לרשום את ה"בית" כ"בית משותף", ולצד זאת להסכים על רישום "תקנון מוסכם", שבמסגרתו יהיו רשאים להסכים על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, והצמדתם לדירות שבבית.

14. אשר על כל האמור לעיל, הנני סבור, שאין לנו מקום שנתערב בפסק-דינו של בית-משפט קמא, ועלינו לדחות את הערעור. לצד דחיית הערעור אציע לחברי לחייב את המערערים לשלם למשיבים הוצאות משפט, לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 15,000 ש"ח."

ב- ת"א (שלום חי') 10695/03 {רכש סוכונת שירותי ביטוח חיים בע"מ נ' ניאון לייין בע"מ, תק-של 2007(3), 11466, 11468 (2007)} קבע בית-המשפט כי במילון אבן שושן הוגדרה המילה גזוזטרה כ"רחבה הבולטת בקיר הבניין כלפי חוץ כעין יציע ולה מעקה סביב, בימינו גם: מרפסת".

זו גם היתה כוונת המחוקק בהוציאו מגדר שטח רצפת הדירה, לצורך החלת סעיף 57 לחוק המקרקעין, גזוזטראות, דהיינו מרפסות בלתי-מקורות וקירות חיצוניים {בעניין זה ראה ע"א (יר') 190/84 אליצור דיבון נ' הממונה על מרשם המקרקעין, פ"מ תשמ"ה(ב), 265, שם התייחס כב' השופט ו' זילר לגזוזטרה כאל מרפסת}.

ב- ת"א (מחוזי ת"א) 1101/02 {ביבי רחל נ' בנק אדנים למשכנתאות בע"מ, תק-מח 2003(1), 37689, 37691 (2003)} קבע בית-המשפט כי סעיף 55 לחוק המקרקעין כמו גם סעיף 57 לחוק המקרקעין חלים אך ורק על בתים משותפים, בעוד הבית הבנוי על החלקה אינו רשום כבית משותף.

ראה גם: ת"א (ת"א) 83-08-12 מיטב ב.ק. בע"מ נ' ניצן פריהר, תק-של 2015(2), 12482 (2015); ת"א (קריות) 21055-10-10 אודית שאהין נ' טוני ג'ובראן, תק-של 2015(1), 3020 (2015); ת"א (יר') 15059-08 שמואל ענדא ואח' נ' מוריס גורדון, תק-של 2013(3), 45143 (2013); ת"א (צפת) 37599-03-11 דוד אלגרבלי ואח' נ' דוד בן שטרית ואח', תק-של 2013(1), 28920 (2013); ת"א (חי') 8465-10-11 אלעד מאירסון נ' מנחם אונגר, תק-של 2013(1), 83255 (2013); ת"א (אשק') 31341-05-12 י.ש מאגרים ניהול ומשאבי אנוש בע"מ ואח' נ' נציגות הבית המשותף, רח' הרצל 17 אשקלון, תק-של 2012(4), 43419 (2012); ת"א (כ"ס) 5259-07 גילה פרישר נ' אסתר זינו ואח', תק-של 2012)(4), 85101 (2012); ת"א (חי') 51584-11-11 חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ נ' רמות ג.י.א.ש. בע"מ, תק-של 2012(2), 37883 (2012); ת"א (יר') 7138-07 יצחק גור ואח' נ' סובחי סלים בלאן ואח', תק-של 2012(1), 65559 (2012).

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

החלק ברכוש המשותף - סעיף 57 לחוק