אתיקה מקצועית - אי רישום הערת אזהרה

1. מבוא
בשל חשיבות רישומה של הערת האזהרה, פרקטיקה מקובלת היא, שבסמוך לאחר החתימה על הסכם הכולל התחייבות לעשות עסקה, מי שמטפל ברישום העסקה דואג לרישום הערת אזהרה על-מנת למנוע רישום עסקה סותרת.

עורך-דין המקבל על עצמו טיפול ברישום העסקה חייב לדאוג לרישומה של הערה כזו. כך נדרש מכל עורך-דין הפועל בשקידה סבירה. עורך-דין אשר אינו נוהג כך אינו ממלא את חובתו כעורך-דין.

ב- ע"א 4612/95 {איתמר מתתיהו נ' שטיל יהודית, פ"ד נא(4), 769 (1997)} קבע בית-המשפט כי במקרה דנן אף הותנה במפורש בהוראת סעיף 2 לתוספת לחוזה כי תירשם הערת אזהרה על נכס הבטוחה. הדבר לא נעשה וכבר בכך טמונה התרשלות מצידו של עורך-דין אליעזר טויסטר ז"ל.

אילו היתה נרשמת הערת אזהרה היה נמנע רישום משכנתה על נכס הבטוחה לטובת בנק המזרחי, ולמערערים היתה בטוחה להבטיח כי יקבלו את המגיע להם מהחברה.

משלא נרשמה הערת אזהרה, והתברר שאין למערערים בטוחה אשר תבטיח את קבלת המגיע לה מהחברה, התרשלותו של עורך-דין אליעזר טויסטר ז"ל היא שגרמה נזק זה.

2. אי-רישום הערת אזהרה על-ידי עורך-דין
ב- תא"ק (שלום חד') 1520-05 {אוגיני דוד נעמי נ' עמרן אברהם, תק-של 2011(2), 55719 (2011)} קבע כב' השופט אביהו גופמן:

"בפני תביעה כנגד צד שלישי (להלן: "עו"ד שפריר") לשיפוי המודיע (להלן: "הנתבע") וזאת בעקבות פסק-דין מיום 05.11.07 אשר קבע כי על המודיע לשלם לתובעת (להלן:"התובעת") סך של 9,000$ כערכם דאז.

טענות הצדדים
הנתבע טען כי בתאריך 13.04.98 נחתם הסכם מכר בינו לבין התובעת לפיו מכר לה את זכויותיו בדירת נופש, לרבות הזכויות שרכש ממר חממה, "הרוכש הראשון" של הדירה. עו"ד שפריר ייצג את הנתבע בשתי העסקאות וכן גבה מהתובעת 500$ בתוספת מע"מ בהתאם לסעיף 19 להסכם המכר.

עו"ד שפריר לא מילא את תפקידו נאמנה שעה שלא העביר לנתבע את זכויותיו של מר חממה בנכס ובמחדלו גרם להפרת החוזה מול התובעת. בידי עו"ד שפריר היו מוחזקים כל האישורים בגין תשלום חובותיו והוא כלל לא ידע כי נותר חוב לטובת חברת הניהול. מכל מקום על עו"ד שפריר מוטל היה לפרוע החוב מתוך כספי הנאמנות אשר הועברו אליו. מכתבי ההתראה ששלחה התובעת לעו"ד שפריר לא הובאו לידיעתו בשום שלב.

לטענת עו"ד שפריר העיכוב בהעברת הזכויות ממר חממה לנתבע ומהנתבע לתובעת נבע מאי רצונו של הנתבע לשלם את חוב דמי הניהול בגין הנכס. כמו-כן הסתיר הנתבע את העובדה כי נותר חוב בנכס לטובת מר חממה וכלפי הבנק ולפיכך שולם החוב מתוך כספי הפיקדון של התובעת. התובעת אסרה עליו להעביר הכספים לנתבע ואילו הנתבע סרב לשלם את חוב דמי הניהול. הנתבע עודכן על-ידי עו"ד שפריר בדבר טענותיה של התובעת בגין אי-רישום הערת האזהרה , וכן היה מודע לתלונה שהוגשה בלשכת עורכי-הדין.
דיון
משנקבע בפסק-הדין כי אי-רישום הערת אזהרה לטובת התובעת כתוצאה מאי-תשלום החוב הכספי לחברת הניהול מהווה הפרה יסודית המקנה פיצוי מוסכם יש לבחון את שאלת התנהלותו של הצד השלישי.

הסכם המכר מול חממה
הצדדים דנו ארוכות בנושא הסכם המכר עם חממה כאשר הנקודות השנויות במחלוקת הינן לגבי מועד התשלום לחממה ומועד גילוי חוב המשכנתה על היחידה.

גרסתו של הנתבע לעניין מועד התשלום לחממה נסתרה שעה שבחר שלא להזמין את מר חממה לעדות לגבי המכתב שנחזה להיות בחתימתו, ולאור הסתירה בעדותו אל מול הסכם המכר שנחתם בין הצדדים (סומן ג/3). אולם לא שוכנעתי כי במשך כל התקופה לא נמצאו חלק מהכספים אצל עו"ד שפריר (ראה עמ' 19 לפרוטוקול מיום 16.01.07), וכי עו"ד שפריר פעל כשורה כאשר החליט לשלם את הכספים לחממה מהפיקדון של התובעת וזאת מבלי ליידע את הנתבע ולקבל את אישורו.

מכל מקום אין צורך להידרש לסוגיה על-מנת ליתן הכרעה בתיק.

אני קובע כי טענת עו"ד שפריר כי נודע לו על חוב המשכנתה רק בחודש יולי 1998 אינה נכונה, וזאת לאור הסכם המכר המציין במפורש את קיומה של משכנתה על הנכס (נספח ב' לתצהיר שפריר).

לא שוכנעתי כי המניעה להעברת הרישום מחממה לנתבע מקורה בתחילה בפשיטת הרגל של חברת "אנבז" ולאחר-מכן, כתוצאה מחוב המשכנתה ודמי הניהול של חממה. הטענה כי רק לאחר חתימת הסכם המכר עם התובעת הועברו הזכויות על-שם חברת הרטן מלונאות ונופש בע"מ" לא הוכחה. הנתבע צרף מכתבים המעידים על מעורבותו במימוש זכויותיו של הנתבע בדירה (סומן ג/8, ג/13 ו- ג/14), אך אין כל תכתובת המבקשת לקדם רישום הערת אזהרה לטובתו בנכס על-אף פשיטת הרגל, כפי שנעשה במקרה של התובעת (ראה ג/11), או תכתובת כלשהי לנתבע המבהירה לו היכן עומדות זכויותיו ביחידת הנופש.

גם לו הייתי מקבל גרסתו של עו"ד שפריר כי ההזדמנות הראשונה לרשום הערת אזהרה על-שם הנתבע קמה בשנת 1998 וזאת לאחר תשלום חוב המשכנתה של חממה, הרי שבפועל לא נרשמה ההערה לטובת הנתבע. יתרה-מכך ממכתבו של עו"ד מינסקי (סומן ג/9) עולה כי גם בשנת 2002 נותר חוב של חממה בגין דמי הניהול שלא שולם על-אף שלטענתו של עו"ד שפריר לא היתה כל מניעה לשלם חובותיו של חממה כפי ששולם חוב המשכנתה.

הסכם המכר בין התובעת לנתבע
כבר נקבע כי במועד חתימת החוזה היתה התובעת מודעת לקיומו של חוב לחברת הניהול. לאורך הדיונים טען הנתבע כי לא היתה לו כל ידיעה בדבר קיומו של חוב כספי, וכי הוא הניח כי עם השכרת יחידת הנופש לספורטאים במסגרת המכביה נסגר חוב דמי הניהול.

אינני מקבל את גרסתו של הנתבע לפיה נודע לו על החוב רק לאחר הגשת כתב התביעה. הנתבע הציג אישור מסירה, אשר מועד המסירה המצויין בו אינו ברור, שצורף למכתב שלטענתו נשלח למר אוגיני ובו מצויין כי חובו של הנתבע נפרע. ואולם הוא לא צרף את המכתב עצמו ולפיכך לא הוכיח טענותיו. וכבר נאמר לעניין הימנעות מהבאת ראיה כי זו פועלת לחובת הנמנע (ראה י' קדמי על הראיות (2009), 1889 ואילך) בנוסף הגיש עו"ד שפריר פסק-דין של כב' השופט מ' פלד (סומן ג/6) מיום 08.01.98 בו העיד מר אוגיני כי הנתבע לא שילם דמי ניהול תקופה ארוכה ולכן הופסקו לו השירותים. תביעה קטנה זו נידונה לאחר סיום המכבייה וארבעה חודשים לפני חתימת החוזה עם התובעת, ולפיכך טענתו של הנתבע בדבר היעדר ידיעה לגבי החוב הקיים אינה נכונה.

לעניין התכתובת בין עו"ד שפריר לתובעת ,לא הוכח כי למעט המסמך מיום 03.05.98 נשלחו לנתבע או הובאו לידיעתו מכתביה של התובעת. הנתבע הודה כי קיבל העתק ממכתב התובעת מיום 03.05.98 שנשלח לו על-ידי עו"ד שפריר (סומן ג/2) (עמ' 4 שורות 12-8), וטענתו לפיה נשלח לו דף ריק אינה סבירה.

לטענת עו"ד שפריר די היה במכתב כדי להבהיר לנתבע את תוצאות אי-תשלום חוב הניהול, ואולם מעיון במסמך עולה כי התובעת העלתה מספר טענות . האחת, כי לא נתקבלו המסמכים לרישום הערת אזהרה לטובתה וזאת על-אף הבטחת עו"ד שפריר כי אין מניעה לרשום את האזהרה תוך מספר ימים. הטענה השניה אליה מתייחסת כותרת המכתב בעניין "הפרה יסודית" הינה לגבי סירובו של הנתבע למסור את המפתחות לתובעת טרם קבלת כל הכספים המגיעים לו, ולא לעניין אי-רישום הערת האזהרה אשר מופנית לעו"ד שפריר בלבד. במכתב הנלווה של עו"ד שפריר אין כל אינפורמציה נוספת הקושרת בין קיומו של חוב דמי הניהול וסירובו של הנתבע לשלם אותו לעניין אי-רישום הערת האזהרה.

יתרה-מכך, גם במכתבו של עו"ד שפריר מיום 6 אוקטובר 1998 (סומן ג/12), כארבעה חודשים לאחר החתימה על ההסכם וחודשיים לאחר המכתב (סומן ג/11) לעו"ד פורז, בו מודגש חובו של הנתבע לתשלום דמי הניהול, פונה עו"ד שפריר במכתבו ומסביר לנתבע כי על-מנת לקבל את יתרת הכספים המגיעה לו, המוחזקים בנאמנות, עליו לשלם את חוב דמי הניהול. אך שוב לא מופיע כל אזכור לתלונותיה של התובעת ולא ניתן כל הסבר המקשר בין אי-תשלום החוב למניעה לרישום הערת האזהרה, והעובדה כי ניתן לתבוע את הנתבע על הפרת החוזה.

לגרסת עו"ד שפריר הוא ניהל עם הנתבע שיחות ארוכות לגבי חוב דמי הניהול ורישום הערת האזהרה , והנתבע אף היה מודע לתלונה שהוגשה ללשכת עורכי-הדין. ואולם לא מצאתי כל עדות לכך כי הובהר לנתבע בצורה ברורה שאינה משתמעת לשתי פנים כי אי-תשלום החוב הזניח, משמעותו תביעה של התובעת לתשלום פיצויים. הנתבע אכן לא פנה בדרישה לקבל את הכספים המופקדים בנאמנות מסיבות השמורות עימו ואולם אין בכך כדי ללמוד כי נטל על עצמו ביודעין את הסיכון כי תוגש נגדו תביעה.

אני מקבל את טענתו של עו"ד שפריר לפיה העובדה שבחר שלא לשלם את חוב דמי הניהול לאור התנגדותו המובהקת של הנתבע אינה מהווה התנהגות העולה לכדי רשלנות. אמנם עורך-הדין אינו כלי שרת בידי הלקוח ועליו להפעיל שיקול-דעת בשעה שהלקוח מתעקש לפעול בניגוד לאינטרסים שלו עצמו ואף לנסות ולהניא את הלקוח, ובמקרה שלפני ייתכן והיה מקום לאור הנסיבות לפעול ולשלם את חוב דמי הניהול על-אף התנגדות הנתבע וזאת מתוך כוונה לקדם את האינטרסים ההדדיים של התובעת והנתבע, ומתוך ההבנה כי הנתבע חושף עצמו לתביעה באם לא יעמוד בתנאי ההסכם, וזאת כאשר נלקחת בחשבון העובדה כי הנתבע יבחר להגיש צו מניעה בעניין, ואולם לא ניתן לקבוע כי ההחלטה שלא לפעול כאמור חורגת ממתחם הסבירות ומחובתו של הנאמן (ראה ע"א 735/75 מרדכי רויטמן, עו"ד נ' יצחק אדרת, עו"ד ואח', פ"ד ל(3), 75 (1976)).

ואולם הדבר שונה כאשר מדובר במצב שבו עו"ד יודע כי התנהלות לקוחו עשויה להזיק לו ובוחר שלא להתריע בפניו באופן גלוי וברור על האפשרות בדבר תוצאות מעשיו או מחדליו.

'כאשר הלקוח נותן לעורך-הדין הוראות, מוטלת החובה על עורך-הדין להסביר ללקוח את משמעות אותן הוראות, אם על-פי שיקול-דעתו נוגדות את טובת ענייני הלקוח. אולם אם למרות הסבריו של עורך-הדין דורש הלקוח את קיום ההוראות לא ייחשב עורך-הדין אחראי ברשלנות בשל תוצאות מעשיו.' (ד"ר יהודה שנהב ורחל לויתן "אחריותו המקצועית של עורך-דין ניהול סיכונים וביטוח חבות" הפרקליט לב, 177)

כבר נאמר כי הבסיס לחבותו של עו"ד כלפי לקוחו הוא בסיס חוזי כאשר הבנה והתנאה מכללא בכל הסכם כזה כי לעורך-הדין יש המידה הנדרשת של ידע, מאומנות ומיומנות וכי הוא מתחייב להפעיל כישורים אלא לטובת עניינו של הלקוח. בסיס נוסף לחבות עורך-הדין יכול שיהיה במעשה עוולה, כגון רשלנות מקצועית של עורך-דין, המקים לטובת הנפגע עילת תביעה נזיקית על-פי עוולת הרשלנות או אחרת, אשר בפקודת הנזיקין (נוסח חדש). עוולה זו חלה במקרה של רשלנות מקצועית, אם מתקיימים היסודות הנדרשים לכך. יסודות אלה הם קיום חובה כלפי התובע להשתמש בכושר סביר, הפרת חובה זו ונזק לתובע כתוצאה מההפרה.

(ראה ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4), 446, 462 (1990))

צא ולמד כי על עו"ד שפריר מוטלת החובה להסביר לנתבע בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים את התוצאות האפשריות של סירובו לשלם את דמי הניהול. אין זה בלתי-סביר להניח כי לו היה הנתבע ער לעובדה כי הוא עומד להיתבע היה מורה לעו"ד שפריר לשלם את החוב, ואולם במחדלו של עו"ד שפריר נמנעה ממנו האפשרות להחליט.

'עורך-דין חייב לפצות את לקוחו על נזק שנגרם לו בשל אי-מסירת עובדות ופרטים רלוואנטיים, שהיו בידיעתו ושהוא נמנע מלמוסרם ללקוח. עורך-דין חייב להודיע ללקוחו על מצב הדברים לאשורו, בכל הקשור להוראות החוק ולפסיקה החלות על מקרהו.' (ראה ע"א 37/86 לעיל)

עוולת הרשלנות
סעיף 35 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) קובע:

'עשה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות, או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון היה עושה באותן נסיבות, או שבמשלח יד פלוני לא השתמש במיומנות, או לא נקט מידת זהירות, שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול כאמור ביחס לאדם אחר, שלגביו יש לו באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג, הרי זו רשלנות, והגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה.'

בסעיפים 36-35 נקבעו יסודות העוולה: יש צורך בקיומה של חובת זהירות (מושגית וקונקרטית) , הפרתה נזק וקשר סיבתי בין ההפרה לנזק.

לעניין חובת הזהירות המושגית ניתן ללמוד מסעיף 54 לחוק לשכת עורכי-הדין, התשכ"א-1961 הקובע 'במילוי תפקידו יפעל עורך-דין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות, ויעזור לבית-המשפט לעשות משפט'.

הוראה דומה נקבעה גם בסעיף 2 לכללי לשכת עורכי-הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1986.

'עורך-דין, המקבל על עצמו טיפול בענייניו של לקוח - אם בייעוץ, אם בהופעה בערכאות, אם בעריכת חוזים, רישום תאגידים וכיוצא באלה - רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא "לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו וכי הוא מתעתד להפעיל מידה של אחריות סבירה בה היה נוהג עורך-דין רגיל בנסיבות דומות.' (שנהב ולויתן, במאמרם הנ"ל, 181; וראה האסמכתאות שם ובעמ' 182)

קביעה זו מתיישבת עם מבחן הצפיות, שכן על עו"ד לצפות שמעשיו עלולים להשפיע על לקוחותיו במיוחד כאשר מדובר ביחסים מקצועיים בהם לעורך-הדין יש ידע שאינו מצוי בידי האדם הסביר.

לעניין חובת הזהירות הקונקרטית, אין חולק שבין עו"ד שפריר לנתבע התקיימו יחסי עו"ד-לקוח בכלל ובפרט לעניין עריכת הסכם המכר בין התובעת לנתבע ששם אף ייצג את התובעת (ראה סעיף 5 לפסק-הדין ב- בד"מ 3/01). הצדדים הסכימו בחוזה ביניהם כי עו"ד שפריר יהיה אחראי על העברת הזכויות בנכס, ועו"ד שפריר כעו"ד הסביר היה צריך לצפות כי אי-רישום הערת האזהרה המעבירה את הזכויות הקנייניות בנכס מחממה לנתבע ומהנתבע לתובעת עלולה להוביל לתוצאה של הפרת חוזה מצד הנתבע.
בסופו-של-יום לא נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעת והיא תבעה את הנתבע בגין הפרת החוזה. עו"ד שפריר העלה מכשולים שונים שלטענתו מנעו ממנו לבצע את הרישום, בין אם מדובר בפשיטת רגל של החברה, אי-תשלום חוב המשכנתה או חוב דמי הניהול של הנתבע. ואולם משלא התריע בפני הנתבע באופן ברור ומפורש על הסיכונים שבהתנהלותו הרי שמדובר בהפרה של חובת הזהירות.

קשר סיבתי
כתוצאה מאי-רישום הערת האזהרה לטובת התובעת נדרש הנתבע לשלם את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר. הוכח כי במחדלו להסביר לנתבע את התוצאות האפשריות של סירובו לשלם את דמי הניהול, וכתוצאה מכך בהימנעותו מלרשום הערת אזהרה לטובת התובעת גרם עו"ד שפריר לנזק שנגרם לנתבע.

סוף דבר
אני קובע כי המודיע הוכיח את תביעתו ומורה על הצד השלישי לשפות את המודיע בסכום בו חוייב בפסק-הדין מיום 05.11.07.

אשר-על-כן, אני מחייב את צד ג' לשלם למודיע (הנתבע בתיק העיקרי) את הסכום בשקלים השווה ל - 9,000 דולר, כאשר סכום זה יחושב על-פי המרה לשקלים לשער יציג ביום הגשת התביעה וישא ריבית והצמדה כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

אני מחייב את צד ג' לשלם לנתבע (הנתבע בתיק העיקרי) את הוצאות המשפט ושכר-טרחת עו"ד תוך התחשבות בשכר-הטרחה שנפסק נגד המודיע (מודיע בתיק העיקרי) בפסק-הדין שניתן נגדו ביום 05.11.07 בסכום של 7,000 ש"ח."

3. העובדה שעורך-הדין הסביר ללקוחותיו את הסיכון הכרוך בפעולה מסויימת, והלקוח הסכים לקחת סיכון זה על עצמו, מהווה עובדה רלוונטית ומשמעותית בבחינה האם פעל עורך-הדין ברשלנות
ב- ת"א (שלום יר') 2104/05 {יצחק שפירא נ' משה נקר, תק-של 2007(4), 19179, 19184 (2007)} קבעה כב' השופטת חגית מאק-קלמנוביץ כי העובדה שעורך-הדין הסביר ללקוחותיו את הסיכון הכרוך בפעולה מסויימת, והלקוח הסכים לקחת סיכון זה על עצמו, מהווה עובדה רלוונטית ומשמעותית בבחינה האם פעל עורך-הדין ברשלנות {ראה גם על"ע 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין, פ"ד לד(4), 707 (1980); ע"א 554/87 דוד מזור נ' שמואל אריאלי, פ"ד מה(1), 370 (1990)}.

עוד נקבע, כי בנסיבות אלו, החשיבות שראו התובעים בהבטחת ההתקשרות עם הנתבעים, במניעת הסיכון שהדירה תימכר לאחרים, גם במחיר של סיכון מסויים כתוצאה מחוסר האפשרות לבדוק את המרשם, היא סבירה והגיונית מבחינתם.

על-כן מבחינת הנתבע, אם שוכנע כי התובעים מבינים ומודעים לסיכונים הנובעים מהימנעות מבדיקת המרשם, אין בעריכת זכרון-הדברים וההתקשרות בין הצדדים משום סטיה מסטנדרט התנהגות או סטנדרט זהירות ראוי, אין בכך משום רשלנות, ואף לא הפרה של החוזה שנכרת בין עורך-הדין לבין לקוחותיו למתן שירות מקצועי ברמה נאותה.

4. הימנעות הנאשם מלרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים במשך מספר שנים כה רב מהווה מחדל חמור ומצביע על ליקוי חמור בצורת עבודתו של הנאשם ומהווה ללא כל ספק מחדל אשר אינו הולם את מקצוע עריכת-הדין
בד"מ 147/00 הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין בתל-אביב-יפו נ' (תל-אביב-יפו), פורסם בפדאור אתיקה (2001).

5. אי-רישום הערת אזהרה על-שם הקונים במשך 9 שנים
ב- בד"מ 1/99 {הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין בתל-אביב נ' פלוני, פדאור אתיקה (2000)} קבע בית-הדין המשמעתי, כי על עורך-דין הנוטל על עצמו ביצוע רישום כחוק מוטלת החובה לבצע את תפקידו ואי-ביצוע זה מהווה רשלנות.

עורך-דין שהכין מסמכים לרכישת נכס ולא הודיע ללקוח שקיימת חובה לרשום עסקה זו וכל זאת כשהלקוח אינו יודע על חובה זו, יש במחדלו זה כדי להוות רשלנות.

במקרה דנן, לא נראה כי הנאשם עשה אף את המעט המתבקש בכדי לידע את לקוחותיו בעניין אי-רישום הערת האזהרה ומשמעויותיה.

אין חולק כי עורך-דין סביר צריך היה לדאוג להשלים את רישום הערת האזהרה, גם אם לקוחותיו טרם שילמו את אגרת הרישום ולצרף סכום זה לסעיף הוצאותיו.

כידוע, כרוכה העברת הזכויות במקרקעין על-שם הקונים בתשלום מס רכישה. מובן, שאין לצפות מעורך-הדין כי ידאג בעצמו וישלם במקומם של הקונים את מס הרכישה, אך יחד-עם-זאת, מחובתו של עורך-הדין כי יעמיד את לקוחותיו על חובתם לשלם את מס הרכישה, על נחיצות ביצוע תשלום זה להשלמת העברת הזכויות במקרקעין על-שמם, וכן את המשמעויות הנובעות מאי-רישום זה.

במקרה דנן, עולה בבירור המסקנה, כי גם אם לא היה ברישום הערת האזהרה כדי למנוע את הטלת העיקול, הרי שהיה בה די בכדי להגן על זכויותיהם של המתלוננים. כיוון שכך, הוכח הקשר הסיבתי בין מחדליו של הנאשם באי-רישום הערת האזהרה לבין הנזק שנגרם למתלוננים בעטיים של מחדליו אלו.

בית-הדין קבע כי הנאשם התרשל בטיפולו בעסקת המכר בכך שלא רשם הערת אזהרה על-שם המתלוננים. מחדליו של הנאשם באי-רישום הערת אזהרה משך כ- 9 שנים מיום החתימה על חוזה המכר, מהווים התרשלות.

6. גם אם המתלוננים לא ביקשו מפורשות כי הנאשם ירשום עבורם הערת אזהרה לטובתם, חובה היתה עליו, לכל הפחות, ליידע את לקוחותיו בדבר חשיבות רישום הערת אזהרה
בד"מ 3/00 הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין בירושלים נ' פלוני (יר'), פורסם בפדאור אתיקה (2001).

7. הערת אזהרה נועדה על-מנת להבטיח את זכויות הקונים ואין חולק בדבר חשיבות רישומה מייד עם כריתת החוזה, מהירה העסקה תהא ככל שתהא. כל עוד לא דאג הנאשם להעברת הזכויות בדירה על-שם המוכרת, ולאחר-מכן לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים על בעלותה בדירה, היו חשופים הקונים לסכנה כי תבוצע בדירה עסקה נוגדת
בד"מ 95/99 ועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין ת"א-יפו נ' פלוני (תל-אביב-יפו), פורסם בפדאור אתיקה (2001).

8. על הנאשם היה לדעת כי ייתכן ותתעורר בעיה ברישום הערת האזהרה כפי שהבטיח למתלוננות משום שאותו נכס שועבד לבנק ללא הגבלה בסכום, ואין די בידיעתו כי שווי החוב לבנק היה נמוך משווי הנכס, כדי לסמוך על-כך שניתן יהיה לרשום הערת אזהרה
בד"מ 125/94 הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין בתל-אביב-יפו נ' (תל-אביב-יפו), פורסם בפדאור אתיקה (1997).

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

אתיקה מקצועית - אי רישום הערת אזהרה