botox
הספריה המשפטית
חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 הלכה למעשה - מהדורה חדשה

הפרקים שבספר:

שכירות (סעיפים 78 עד 84 לחוק) - מבוא

1. הדין
סעיפים 84-78 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובעות כדלקמן:

"78. שכירות של חלק מסויים של מקרקעין
על-אף האמור בסעיף 13 ניתן להשכיר חלק מסויים של מקרקעין.

79. דינה של שכירות קצרה
(א) על-אף האמור בסעיפים 7 ו- 8, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב.
(ב) הוראות סעיף-קטן (א) לא יחולו על שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, ולא על שכירות שתקופתה, כולה או מקצתה, חלה כעבור חמש שנים מגמירת חוזה השכירות.
(ג) אין בהוראות סעיף זה כדי למנוע רישום של שכירות שאינה טעונה רישום, אם ביקשו זאת הצדדים.

80. שכירות קצרה נוגדת
הושכרו מקרקעין בשכירות שאינה טעונה רישום ולא נרשמה, ולפני שנמסרו לשוכר חזר המשכיר והשכירם לאדם אחר בשכירות שאינה טעונה רישום והנוגדת את השכירות הראשונה, זכותו של השוכר הראשון עדיפה, אך אם השני שכר וקיבל את המקרקעין בתום-לב - זכותו עדיפה.

81. שיעבוד שכירות במשכנתה או בזיקת הנאה
(א) שכירות שנרשמה, רשאי השוכר, בכפוף למוסכם בתנאי השכירות, לשעבדה במשכנתה בלי הסכמת המשכיר והוראות סימן ב' יחולו, בשינויים המחוייבים.
(ב) שכירות שנרשמה, רשאי השוכר, בכפוף למוסכם בתנאי השכירות, לשעבדה בזיקת הנאה בלי הסכמת המשכיר והוראות סימן ג' יחולו, בשינויים המחוייבים.

82. בוטל.

83. השאלה
הוראות פרק זה יחולו, בשינויים המחוייבים, על הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות, שהוקנתה שלא בתמורה.

84. דיני השכירות וחוקי הגנת הדייר
(א) בכפוף להוראות פרק זה יחולו על שכירות מקרקעין דיני השכירות הכלליים.
(ב) הוראות חוק זה אינן באות לגרוע מהוראות החוקים שעניינם הגנת הדייר, לרבות חוק דמי-מפתח, התשי"ח-1958."

2. כללי
ב- רע"א 6948/11 {אורי חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.02.12)} נפסק מפי כב' השופט נ' הנדל:

"סעיף 13 לחוק המקרקעין מציב מגבלה משמעותית על יכולותיו של בעלים לפי חוק המקרקעין להעביר בעלות בחלק ממקרקעיו: אין תוקף קנייני לעסקה במקרקעין שאינה מתייחסת ליחידה שלמה שהוכרה על-ידי פקיד המרשם לפי דיני הפרצלציה. הכוונה היא, כמובן, לחלק מסויים מן המקרקעין, ולא לחלק בלתי-מסויים דוגמת אחוזי הבעלות של שותף, שאין מניעה למכור אותם לאדם אחר. יסודו של סעיף זה באינטרס הציבורי במניעת פיצול-יתר של המקרקעין... מגבלה זו מזמינה, מטבע הדברים, דרכי עקיפה שונות, אשר שורשן כבר בחוק המקרקעין עצמו. במסגרת זו מן הראוי לעמוד על שתים מהן. דרך אחת מצויה בסעיף 78 לחוק, המאפשר להשכיר חלק מסויים ממקרקעין... דרך אחרת שבה נעשה במשפט הישראלי שימוש לצמצום חלקי מבחינה מעשית של גבולות הפרצלציה היא הסכמי שיתוף, בגדרם מחלקים שותפים בחלקה את זכויות השימוש לפי שטח. סעיף 29(א) לחוק מאפשר לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכן ליתן להם תוקף גם כלפי צדדים שלישיים..." {ראה גם ת"א (רמלה) 4733-11-09 אורי נאוי נ' עמיהוד ארקין ואח', תק-של 2012(4), 76155 (2012)}.

ב- ע"א 1628/13 {חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' אילנה ליליאן לוי, תק-על 2014(3), 7651 (2014)} קבע בית-המשפט:

"בשולי הדברים אני רואה לנכון להעיר כי במקרה שלפנינו מדובר בזכות חכירה, דהיינו זכות שכירות למשך תקופה שלמעלה מחמש שנים אך פחות מ- 25 שנים, וככזו היא כפופה עקרונית לדרישת הכתב הקבועה בחוק המקרקעין, להבדיל מזכות שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים (ראו סעיפים 8 ו- 79 לחוק המקרקעין). עם-זאת, כיוון שהצדדים לא טענו טענות בעניין זה, איני רואה צורך להרחיב את הדיון על כך.

בישראל, מרבית הבתים בנויים על מקרקעין שבבעלות המדינה, ובהתאם כלל לא ניתן לרשום זכויות בעלות עליהם, כי אם חכירה לדורות בלבד. לפיכך נראה כי המטרה הראשונית עליה עמדנו לעיל מתייתרת, כפי שעמד על כך פרופ' ויסמן בספרו, כדלקמן:

"המטרה הכפולה הזאת אכן היתה דרושה באותם מקרים - שבארצנו הם מועטים למדי - שבהם חקיקת חוק אכן אפשרה לרכוש בעלות בדירה שבבית משותף. ואולם, בבתים הבנויים על "מקרקעי ישראל", שהם הרוב המכריע של המקרקעין בארץ, לא ניתן בדרך-כלל, לקבל בעלות אלא לכל היותר חכירה לדורות. לצורך קבלת חכירה לדורות לא היתה דרושה חקיקה מיוחדת. כפי שכבר הערנו לעיל, האיסור על-פיצול זכויות ברבדים אופקיים של מקרקעין, אינו חל על חכירה. מעשה שבכל יום שאדם משכיר חדרים בבניין, בלא להיעזר כלל במוסד הבתים המשותפים."
(ויסמן, עמ' 335-334)

17. כלל זה במקורו מופיע בהוראת סעיף 78 לחוק המקרקעין ולפיו:

"78. על-אף האמור בסעיף 13 ניתן להשכיר חלק מסויים של המקרקעין."

קשר של שכירות בלתי-מוגנת יכול להיווצר בכתב או בעל-פה. ההגבלה הינה על יצירת חוזה שכירות בעל-פה קיימת לגבי תקופת שכירות העולה על חמש שנים שאז קיימת חובה לעורכו בכתב. שכירות כזו הכוללת אופציה לחמש שנים נוספות ומעלה אף חייבת רישום על-פי הוראות חוק המקרקעין."