צורות הזיקה - סעיף 93 לחוק

סעיף 93 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"93. צורות הזיקה (תיקון התשנ"ב)
(א) זיקת הנאה יכול שתקבע:
(1) כי בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסויים במקרקעין הכפופים;
(2) כי בעל המקרקעין הכפופים חייב להימנע מביצוע פעולה מסויימת באותם מקרקעין.
(ב) זיקת הנאה לטובת מקרקעין יכול גם שתקבע כי בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסויימת או שלא יהיה זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים.
(ג) על-אף האמור בסעיף 13 יכול שתהא זיקת הנאה לגבי חלק מסויים במקרקעין."

היסוד המשותף לכל זיקות ההנאה שהחוק דן בהן הוא "שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם": סעיף 5 לחוק, ועל הטוען לקיום הזיקה להראות, לענייננו, שהוא זכאי לשימוש מסויים במקרקעין הכפופים": סעיף 93 (א)(1) לחוק. האם כל אימת שנתקיימו צורות הזיקה המנויות בסעיף 93 נוצרה הזיקה? סעיף 93(א) רישא מדבר על "זיקת הנאה" ש"יכול ותקבע". מכוח מה נעשית הקביעה ומה הדין כשלא קדם הסכם לשימוש במקרקעין הכפופים? סעיף 94(א) פותח וקובע שזיקה מכוח שנים נוצרת לטובת "מי שמשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה" במשך תקופה של שלושים שנים רצופות; האם הזכות הראויה היא אך אותה זכות הנזכרת בסעיף 93 {ואם כך מה משמעותה?} או שהוקנה לבית-המשפט הכח לתת תוכן יוצר משלו, לזכות לגבשה, לשכללה ולסייגה על יסוד שיקולים כלליים של דיני המקרקעין וטובת הציבור?

לשאלות אלה נמצא הד בספרות: המחבר מיכאל אופיר במאמרו .7 ISR. LAW REV "COMMENTS ON THE LAW OF SERVITUDES IN ISRAEL" 528, AT P. 550 משער כי הזכות הראויה הנזכרת בסעיף 94 לחוק היא אותה זכות הנזכרת בסעיפים 92 ו- 93 וכנראה גם שעבודים מימים קדומים שנוצרו לפני החוק, אך לדעתו המצב המשפטי הוא בלתי ברור. גם אם סעיף 94 מפנה לסעיפים 92 ו- 93 עדיין נותרת השאלה באלה נסיבות נוצר השעבוד נשוא הזיקה, ואל נא נשכח שמדובר בזיקת הנאה שהיא זכות ריאלית.

עמד על שאלה זו פרופ' א' רייכמן במאמרו {"הערות להגדרת זיקת ההנאה" עיוני משפט א (תשל"א), 345, 348}:

"זיקת ההנאה בהיותה זכות קניין מצמצמת לא רק את הנאת הצד לעסקה מהמקרקעין אלא פוגעת אף בהנאת הרוכשים ממנו. הנאה רחבה מידי תגרום לקשיים במסחר במקרקעין הכפופים ותפריע להליכי העיור. אין הגיון בהטלת נטלים על מקרקעין באם ההנאה מהזיקה אינה עומדת בכל יחס לנזק הנגרם ובעיקר אם אותה ההנאה משרתת אך "שגעון פרטי" של הזכאי. הוראות סעיף 96 לחוק אינן מהוות תרופת פלא לפתרון הבעיה; הפעלתן חייבת להעשות בזהירות בשל הפגיעה בזכויות קנין קיימות ורשומות - מסיבות אלה יש להניח כי המחוקק התכוון להגביל את חופש ההתנאה ולמנוע יצירת "זיקות סוטות".

ה"זיקות הסוטות" אליהן התייחס המחבר המלומד הן זיקות יוצאות דופן ומשקפים מדיניות.

המגמה למנוע ככל האפשר פגיעה בלתי-ראויה בזכויות הקניין על-ידי זיקות הנאה מצאה לה גם ביטוי בדיני פרשנות מסמכים, לפיהם יש לפרש מסמך המעניק זיקת הנאה בדווקנות רבה כנגד המעניק..."

תוכנה של זיקת ההנאה כפי המפורט בסעיף 93 לחוק המקרקעין אינו מצטמצם ל"שימוש מסויים" בלבד של בעל הזיקה במקרקעין הכפופים. סעיף 93(א)(1) לחוק המקרקעין קובע, אומנם, כי תוכנה של זיקת ההנאה יכול שיהיה שימוש מסויים בקרקע אולם, מסעיף 93(א)(2) וסעיף 93(ב) לחוק המקרקעין עולה, כי אפשר שזיקת ההנאה יכול שתיקבע "כי בעל המקרקעין הכפופים חייב להימנע מביצוע פעולה מסויימת באותם מקרקעין" וסעיף-קטן (ב) קובע, כי "זיקת הנאה לטובת מקרקעין יכול גם שתקבע, כי בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסויימת או שלא יהיה זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים" {לעניין זה ראה ת"א (עכו) 23644-07-09 סולימאן מולא נ' מוחמד מולא, תק-של 2014(3), 65433 (2014)}.

ב-עא (חיפה) 7269-07-12 { עמירם ברבקוב נ' יהושע לוגסי , תק-מח 2013(2), 26111 (27/05/2013)}נקבע מפי כב' השופטת שושנה שטמר:

"טענות המערער בערעור
11. המערער טען בערעור, כי הוא נרשם כבעלים ביום 19.12.00. מגרשו היה ריק בעת שרכש אותו. על המגרש של המשיבים נבנו מאוחר יותר שלושה בתים. הוא גילה רק עובר להגשת התביעה שהמשיבים פלשו לגבולו, כאשר לאורך הדרך, בחלק שלו, נבנה קיר ומבנה עם שער כניסה שהיה בתוך, גבולו ברוחב של כ- 1.5 מ"ר. המשיבים 3-1 ו-4 רכשו את חלקם במקרקעין רק בשנת 2007, ואילו המשיבה 2 בשנת 2010. בעת שרכשו המשיבים את המקרקעין, הם היו מיוצגים על-ידי עורך-דין, אשר יכול היה לבדוק ולגלות כי אין הסכמה למתן זכויות כלשהן במגרשו של המערער. לא היה הסכם שיתוף עם המקרקעין של המערער. עוד טען המערער כי הבקשה להיתר הוגשה רק על מגרש 607 ולא היתה בה התייחסות למגרש מספר 606. רק בתשריט של הבקשה להיתר הבניה, מופיעה הדרך גם על מגרש 606. לטענת המערער המנוחה הלברשטיין לא העלתה על דעתה, כשהיא חתמה לאישור בקשת ההיתר עבור מגרש 606, שעם חתימתה היא מעניקה לבעלי מגרש 607 זכות כלשהי במגרש 606, אותו כבר מכרה לאחר. מדובר בהטעייתה של הלברשטיין, בכך שבתוך התשריט הוגנב חלק ממגרש 606.

12. זאת ועוד: אפילו חתמה המנוחה על ההיתר בידיעה על הדרך המתוכננת, אין זה מחייב את המערער. המערער רכש את המגרש עוד בשנת 1992 כאשר הבקשה להיתר בניה נחתמה בשנת 1994. התחייבותה זו של הלברשטיין בבקשה למתן היתר, נוגדת את התחייבותה הקודמת, החוזית, למערער.

13. מחוזה הרכישה של לוגסי, שנעשה ב- 19.04.12, עולה כי הדרך המשותפת אמורה להיות בשלמותה במגרש המשיבים.

טענות המשיבים בערעור
14. המשיבים טענו כי הם הקימו את הדרך על-פי היתר בניה כדין. לא היתה רשומה הערת אזהרה לטובת המערער בעת שהוגשה הבקשה להיתר ואושרה גם על-ידי הלברשטיין.

15. עוד טענו המשיבים, שאפילו לא מופיע בבקשה להיתר מגרש 606 הרי הדרך עולה מהמיפוי הטופוגרפי, שצורף לבקשה להיתר.

16. כן טענו המשיבים, שמתן זכות שימוש על-ידי הלברשטיין, במגרש 606 (השייך למערער) כמו גם מתן זכות שימוש על אותו שטח, במגרש 607 (השייך למשיבים), אינו מהווה עסקה במקרקעין, ולכן אין להחיל את הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הדן בביצוע עסקאות נוגדות.

17. אם תתקבל טענת המערער, לא תהיה למשיבים דרך כניסה עם מכוניותיהם לתוך המגרש (אורך הדרך שנסללה היא כ- 18 מ', ואילו נסללה עד סופו של המגרש היה אורכה כ- 31 מ') והם אף לא יוכלו להחנות את מכוניותיהם בתוך המגרש, אלא ברחוב.

18. המערער נתן להלברשטיין לתכנן את החלקה ללא הגבלה כעולה מחוזה המכר ואו מיפוי-הכוח, שנתן לה.

דיון והכרעה
19. אפתח בכך שאין בכח היתר הבניה להעניק למשיבים זכויות כלשהן במגרשו של המערער. רשויות התכנון עוסקות בפן התכנוני ולא הרכושי, ולפיכך אפילו עולה מהיתר הבניה זכות מעבר בחלקו של המערער, כמו גם בחלקם של המשיבים, אין היא תקפה כלפי המערער, ככל שמסתמכים על האישור שנתנו רשויות התכנון לבניית הבית על-פי היתר הבניה...

20. מנגד סבורה אני כי הלברשטיין כן התיימרה להעניק למשיבים זכות שהיא "זיקת הנאה" במגרשו של המערער, וזכות זו הוענקה גם למערער, בשטח המקביל לאורך הדרך. אתעכב קמעא על הפן הנורמטיבי באשר לזיקת הנאה, בכללים הרלוונטיים למקרה זה...

אני סבורה כי זיקת ההנאה במקרה שלפנינו היא לטובת המקרקעין ולא לטובת אדם מסויים, ולפיכך רשאים היו בני הזוג שגיא להעבירה אל הרוכשים את ביתם במגרש המשיבים. אוסיף, כי בדרך-כלל נראה את זיקת ההנאה כניתנת לטובת המקרקעין בהבחנה ממקרה בו ניתנה לטובת האדם שקיבל אותה בלבד (ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין, פ''ד מה(3), 720... שם נקבע כי כאשר הזיקה משרתת את בעלי המקרקעין הזכאים באופן שאינו ניתן להפרדה מזכויותיהם במקרקעין, תהיה הנטייה לראות בזיקת ההנאה זיקה לטובת מקרקעין). לפיכך, אפילו לא ניתנה זיקת ההנאה למשיבים כאן אלא לבעלים קודמים, אין בכך כדי לשנות.

זיקת הנאה היא זכות קניינית בנכסי הזולת, הנושאת אופי מיוחד (מ' דויטש, קניין, כרך ב' (1999) (להלן: "דויטש"), עמ' 419).

מקורותיה של הזכות לזיקת הנאה הינם מכוח חוזה, מכוח חוק או מכוח שנים.

זכות מעבר במקרקעי הזולת היא זכות לזיקת הנאה (פסק-דין אסטרחאן, עמ' 732).

על-מנת שתיווצר זיקת הנאה על-פי הסכם, יש צורך במסמך בכתב (י' ויסמן דיני קניין עמ' 509-508; א' איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין, כרך ב' (1995) (להלן: "איזנשטיין"), עמ' 188)). במקרה שלפנינו הסכמתה של הלברשטיין בהיתר הבניה, מספקת את יסוד הכתב.

21. אינני בדעה כי הלברשטיין הוטעתה או טעתה כאשר חתמה על הבקשה להיתר. לא הונחה תשתית ראייתית כלשהי להראות כי היא טעתה או הוטעתה. ייתכן שחשבה, בטעות כמפורט להלן, שיפוי הכח וההסכם מאפשרים לה לפעול כך.

כמו-כן, דעתי היא שלא הוכח שהמערער ידע על כך שהלברשטיין העניקה זכות זו, והוא התנגד למעבר בשטחו מיד כאשר נודע לו על השימוש שעושים המשיבים בקטע העובר בשטחו.

22. סבורה אני כי הלברשטיין התיימרה להעניק למשיבים זכות הנאה במגרשו של המערער מבלי שהיתה זכאית לפעול כך, שהרי בעת שחתמה על היתר הבניה, היא כבר לא היתה הבעלים של הזכויות במגרש, אם כי העברת זכויותיה למערער עדיין לא נרשמו. גם הסעיף בהסכם עליו ביקשו המשיבים להסתמך, בטענם כי הוא הקנה להלברשטיין זכות להעניק להם את זכות המעבר, איננו קובע כגירסתם של המשיבים:

'מוסכם ומוצהר כי הוראות חוזה זה אינן מגבילות בכל צורה שהיא את זכויות המוכרת בשימוש, בניצול, בייעוד, ובתכנון החלקה, ואינם מקנים כל זכות לקונה כלפי המוכרת וגם או כלפי אחרים לגבי אופי החלקה, ניצולה, יעודה ותכנונה פרט להתחייבות מפורשת של המוכרת כלפי הקונה בחוזה זה.'

בייפוי-הכוח, שמסר המערער נכתב כי הוא מסמיך את הלברשטיין "לחתום ולהגיש כל תכנית ו/או בקשה לשינוי תכנית, פרצלציה, דה פרצלציה, תכנית הפרדה ותכניות איחוד חלקות וחלוקה של כל שטחה החלקה".

כעולה מהמצוטט, אין הסכמה לכך כי מזכויותיו של המערער על מגרש בשטח של 1,000 מ"ר, תיגרע זכות או חלק כלשהם. הסכמתו היא שהבעלים תעשה בחלקה הנותרת כל מה שתרצה. מסקנתי היא, אם-כן, כי הלברשטיין העניקה זכות הנאה במגרשו של המערער בלא שהיתה זכאית לעשות כן..."

ב- ת"א (חי') 5745-11-11 {אריה שור נ' אינגריד אירנה אבולעפיה-ברבנד, תק-מח 2012(4), 17089 (2012)} נדונה השאלה מיהו בעל חלקה 91?

במועד הגשת התביעה, לא היה התובע רשום כבעלים של חלקה 91. לטענת התובע, אין בעובדה זו כדי למנוע ממנו להיות בעל זיקת הנאה לפי סעיף 93 לחוק המקרקעין, מפני שלשון הסעיף מתייחסת ל"בעל המקרקעין" ולא ל"בעלים הרשום". לפיכך, לטענתו, מפטירת הורי התובע, כאשר עזבונם עבר אליו, הוא הפך להיות ה"בעלים" על הקרקע, אף אם הרישום טרם הושלם פורמאלית.

לטענתו, פרשנות זו מתיישבת עם המונח "בעלות" כפי שהוגדר בסעיף 2 לחוק המקרקעין {"הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם"}.

לעומתו, טענה הנתבעת שלא ניתן לתבוע רישום זכות, במצב שבו גם אם הזכות תוענק, לא ניתן יהיה לרשמה בלשכת רישום המקרקעין, שכן התובע אינו הבעלים הרשום של החלקה אשר לזכותה ניתנת זיקת ההנאה. טענת התובע אף סותרת את סעיפים 6 ו- 7 לחוק המקרקעין, לפיהם הקניית בעלות או זכות אחרת במקרקעין טעונה רישום.

בית-המשפט קבע כי לפי חוק המקרקעין, מכיוון שההורשה על-פי דין לתובע לא נגמרה ברישום עד הגשת התביעה, והקנייה לתובע היתה טעונה רישום, התובע לא היה בעלים של חלקה 91 כאשר הוגשה התביעה.

ב- ת"א (עכו) 23644-07-09 {סולימאן מולא נ' מוחמד מולא, תק-של 2014(3), 65433 (2014)} קבע בית-המשפט כי סעיף 93(א) לחוק המקרקעין מאפשר לקבוע כי זיקת הנאה מתירה שימוש פוזיטיבי מסויים במקרקעין גם למי שאינו בעל זכויות בעלות, חכירה או החזקה באותם מקרקעין.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

צורות הזיקה - סעיף 93 לחוק