בעלות ושימוש - סעיף 49 לחוק

1. הדין
סעיף 49 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע:

"49. בעלות ושימוש
(א) קירות, גדרות, עצים, ומחוברים כיוצא באלה הנמצאים במיצר של מקרקעין שכנים (להלן: "מחוברים שבמיצר"), יראום כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר.
(ב) מחוברים שבמיצר רשאי כל אחד מבעלי המקרקעין להשתמש בהם למטרה שלשמה הוקמו, וחייב הוא להשתתף בהוצאות הדרושות כדי להחזיקם במצב תקין לפי שיעור שהוסכם ביניהם, ובאין הסכם כזה - בחלקים שווים, זולת אם מידת השימוש בהם היתה שונה."

2. כללי
סעיף 49(ב) לחוק חל על בעלי המקרקעין ואין נפקא מינה אם על המקרקעין, אותה עת, היה בנוי נכס כזה או אחר, אם היה מאוכלס אם לאו. משנבנה קיר ההפרדה, זכאי היה מקימה לפנות לבעלי המקרקעין, כפי שהיו רשומים באותה התקופה, ולבקש להישפות בגין בנייתה {ת"ק (רשל"צ) 46201-10-14 מרדכי עבדה נ' יהודה יחזקאל, תק-של 2015(1), 86062 (28.02.2015)}.

סעיף 49 לעיל, מטיל חבות בהשתתפות בהוצאות תחזוק המחובר ואולם, אין בו קביעה בנוגע לשיפורו או הקמתו.

יפים לעניין זה, קביעות בית-המשפט המחוזי בחיפה בהחלטתו במסגרת ע"א 521/08 (מחוזי חי') צרפתי נ' אלבו (02.03.09):

"כמו-כן אציין כי סעיף 49(ב) לחוק המקרקעין דן בחלוקת הוצאות התחזוקה ואלו יתחלקו על-פי מידת השימוש במחוברים. מכאן, אין להסיק כי קיימת חובת בניית גדר במיצר או חובת השתתפות בהקמתה מכל מקום, גם סעיף 49(ב) מעניק בכורה להסכמת הצדדים וברי כי אם הושגה הסכמה לגבי נשיאה בעלות ההקמה, גוברת הסכמה זו על חובת השתתפות, אם קיימת על-פי הדין."
{ת"א (הרצ') 19517-11-10 אביבה שעשוע נ' יעקב שקי, תק-של 2015(1), 43675 (28.01.2015)}

חזקת הבעלות המשותפת על מחוברים שבמיצר חלה רק כאשר מחוברים נמצאים "על המיצר", בשונה ממצב בו הם נמצאים בסמוך למיצר, וראה בספרו של פרופ' וייסמן "בעלות ושיתוף" בעמ' 174: "המחוקק מבחין בין "מחוברים שבמיצר" לבין "מחוברים שבסמוך למיצר", כפי שעולה מהשוואת סעיף 49 לסעיפים 50 ו- 51 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. כאשר המחובר נמצא בסמוך לגבול שבין שתי חלקות אדמה, אך לא על הגבול עצמו, דהיינו כאשר הוא מצוי כולו בחלקה אחת, בסמוך לגבול, ספק אם תחול עליו ההוראה שבסעיף 49 לחוק המקרקעין. במקרה זה יראו, כנראה, את המחובר כשייך לבעל הקרקע שעליה נמצא המחובר, כפי שעולה מסעיף 51 סיפא של החוק, ויחול אז סעיף 12 לחוק המקרקעין שלפיו הבעלות במחובר היא, בהכרח, לבעל הקרקע שבה מצוי המחובר, ואין הצדדים בני חורין להתנות על כך".

זאת ועוד, בפסיקה נקבע כי גם אם היה מדובר במחוברים במיצר (וכאמור לא כך בענייננו), הרי החובה על-פי סעיף 49(ב) לחוק, כמו גם על-פי סעיף 32(ב) לחוק, הינה להשתתפות בהוצאות אחזקה וניהול של המחוברים, ולא בהשתתפות בעלות הקמה {ת"א (צפת) 43442-05-13 ניר קורן נ' אריה הופמייסטר, תק-של 2015(1), 23753 (13.01.2015)}.
סעיף 49(ב) לחוק קובע חזקה, הניתנת לסתירה, כי מחוברים המצויים במיצר הינם בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין הסמוכים, כל עוד לא הוכח אחרת. לגבי עלות החזקת המחוברים שבמיצר קובע סעיף 49(ב) כי כל אחד מבעלי המקרקעין חייב להשתתף בעלות החזקתם במצב תקין לפי שיעור מוסכם ובהיעדר הסכמה בחלקים שווים אלא אם מידת השימוש היתה שונה. לטענת התובעים, הוראת דין זו מהווה עוגן למתן הסעד המבוקש על-ידם בתביעה זו, קרי- חיובם של הנתבעים להקים קרי תומך עד לגובה גג ביתם.

סעיף 49(ב) לחוק המקרקעין עניינו, לפי לשונו, בהשתתפות בהוצאות החזקה וניהול של מחוברים קיימים המצויים במיצר. כלשון הסעיף: "להשתתף בהוצאות הדרושות כדי להחזיקם במצב תקין". לפי לשון הסעיף, אין הוא עוסק בחיוב בהשתתפות בהוצאות הקמה של מחוברים כאמור, וכל שכן אין הוא עוסק בחיוב אחד השכנים בהקמתם. בהקשר זה אפנה לאמור ב- ע"א 521/08 (מחוזי חי') צרפתי נ' אלבו, פורסם במאגרים (2009), שם נקבע כך:

"עם-זאת, אוסיף כי בכל מקרה אין בסעיף 49(א) כשלעצמו כדי להטיל חובת תשלום על בעל מקרקעין שכנים לשאת בעלות הקמת הגדר ועניינו רק בזכויות הקניין בגדר. אם ברצון המערערים היה לבסס עילת השתתפות בהוצאות ההקמה על עילה אחרת (כמו עשיית עושר ולא במשפט או הוראות סעיף 21 לחוק המקרקעין) היה עליהם לטעון זאת מפורשות ולאפשר למשיב להתגונן מפני טענות שכאלו. כמו-כן אציין כי סעיף 49(ב) לחוק המקרקעין דן בחלוקת הוצאות התחזוקה ואלו יתחלקו על-פי מידת השימוש במחוברים. מכאן, אין להסיק כי קיימת חובת בניית גדר במיצר או חובת השתתפות בהקמתה". וראו גם: תא"מ (צפת) 35277-04-10 יוסי דהן ואח' נ' שלום טרמצ'י ואח', פורסם במאגרים (2012); ת"ק 36974-11-09 דוד ואח' נ' נחום ואח', פורסם במאגרים (2010) {ת"א (נצ') 2386-06-11 זכריה אורגובי נ' ניסים לוי, תק-של 2015(2), 93748 (14.06.2015)}.

ב- ת"א (ת"א) 22654-09-10 {אלדד גפן נ' אופיר טשורני, תק-של 2015(2), 37227 (03.05.2015)} נקבע:

"31. באשר לגדרות
טשורני מבקשים לחייב את גפן בעלויות בניית הגדרות מכוח סעיף 49(ב) לחוק המקרקעין, כמו גם מכוח הסכמתם והתחייבותם להשתתף בעלויות בניית הקיר.

לעניין ההסכמה הנטענת - כאמור לעיל, מן הראיות עולה כי הצדדים באו בדברים וכי היו ביניהם הסכמות מסויימות לגבי הקמת הגדרות.

למעשה, מר טשורני אישר כי היתה הסכמה לפיה יוקמו הגדרות במלואן בשטחם. לדבריו: "הסכמנו לבנות המחיצות בשטחנו בלבד וכך עשינו" (סעיף 6ד').

דא עקא, בסופו-של-יום, לא נסתרו טענות גפן כפי שהועלו לאורך הדרך, כי טשורני לא פעלו בדווקנות בהתאם לאותן הסכמות שהושגו.

עוד יצויין, כי בניגוד לטענה הכללית בדבר התחייבות גפן להשתתף בעלויות הקמת הגדרות, הרי בתצהירו לא טען טשורני להתחייבות מפורשת של גפן, אלא הסתפק באמירה לפיה: "...ברור היה כי הצדדים ישאו בנטל הכספי יחדיו וכי עלויות בניית המחיצות יחולקו באופן שווה ביננו ובינם". (סעיף, 6ו' לתצהיר מר טשורני).
לעניין סעיף 49(א) לחוק המקרקעין - על-פי לשון הסעיף ובהתאם לפסיקה, סעיף זה עניינו בזכות הקניין בגדר שבמיצר, ואין בו כשלעצמו כדי להטיל חיוב בגין הקמת הגדר. לעניין זה נקבע...

מכל מקום, כאמור, טשורני אישרו כי הסכימו לבנות את הגדרות בשטחם שלהם, כך שלשיטתם הם, אין מדובר בגדרות שבמיצר.

בענייננו לא טענו טשורני מפורשות לחיוב גפן מכוח דיני עשיית עושר. למעלה מהנדרש יצויין כי גם מכוח דיני עשיית עושר לא מצאתי מקום לחיוב גפן בעלויות בניית הגדרות.

בהתאם לפסיקה, במסגרת השאלה אם ההתעשרות הינה "שלא כדין" יש להביא בחשבון, בין היתר, "שיקולי צדק" (ע"א 1172/13 שרוט נ' וינר (15.03.15)). בכלל זאת, יש לבחון אם מדובר ב"התעשרות בלתי-צודקת" או בהתעשרות "הנוגדת את תחושת המצפון והיושר" (רע"א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה בע"מ נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד נב(4), 289 (1998); רע"א 371/89 לייבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ, פ"ד מד(2), 309 (1999)).

בענייננו, טשורני טענו כי:

"... ערב רכישתנו את הדירה, חלקו משפחת גפן ובעלים הקודמים מהם רכשנו את הבית הן את חצרות קומת הקרקע (קדמית ואחורית) וכן את הגג, ללא הפרדה כשלהי."
(סעיף 4 לתצהיר מר טשורני)

הנה-כי-כן, לגרסת מר טשורני בתצהירו, בעבר לא היתה הפרדה בין שטחי הבתים (כאמור לעיל, טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם טיעוני טשורני בסיכומים מטעמם, סעיף 5 פסקה שניה).

בהמשך תצהירו, מפרט מר טשורני באריכות את השיקולים שהניעו אותם להקים את הגדרות המפרידות (סעיף 6 לתצהיר מר טשורני). מדברים אלה עולה איפוא, כי האינטרס בהקמת הגדרות היה, רובו ככולו, של טשורני ולאו דווקא של גפן.

במסגרת השיקולים הרלבנטיים, מטה את הכף לחובת טשורני, באופן משמעותי, עובדת הקמת הגדרות בלא לקבל היתר בניה כדין. הגם שקבעתי כי אין במחדל זה כדי להצדיק את קבלת התביעה העיקרית נגד טשורני, הרי יש בכך כדי להצדיק שלא לזכות את טשורני בתשלום עבור הקמת גדרות שנבנו על ידם בלא היתר כדין.

על-כן, אינני רואה מקום לחיוב גפן בהוצאות הקמת הגדרות שהקימו טשורני.

32. באשר להוצאות בגין קו הביוב
המומחה שנהב ציין בחוות-דעתו כי הפעולות שבצעו טשורני היו ניקוי שוחות הביוב, החלפת מכסים עגולים בשתי שוחות והגבהה המפלס עליהן.
המומחה שנהב קבע כי:

"הגבהת השוחות נדרשה משום שהנתבעים הגביהו את מפלס השביל ואין לחייב בכך את התובעים.

החיוב יהיה רק בגין ניקוי שתי השוחות והחלפת המכסים.

בנוסף, הסביר הנתבע, כי התברר שהקו המנקז את שני הבתים, איננו מחובר בסופו למערכת העירונית. הנתבע הסביר כי הוא הזמין את נציגי עיריית תל אביב ואלו ביצעו את החיבור. על-פי מה שמסר לי הנתבע הוא לא היה מעורב בעבודה זו... ולכן אין במה לחייב בגין כך את התובעים."
(עמ' 10-9 לחוות-דעת שנהב)

לאור האמור בחוות-דעת עירון, נדחית דרישת טשורני לחיוב גפן בגין הגבהת שוחות הביוב וחיבורן.

המומחה העריך את הטיפול בקו ביוב ואספקת שני מכסים בסך 2,700 ש"ח. לו היה מקום לחיוב גפן בגין רכיב זה (וכמפורט בהמשך, איני קובעת כך) אזי היה על גפן לשאת במחציתו.

באשר לצביעת הגדר - המומחה העריך הוצאה זו בסך 800 ש"ח.

הגם שקביעות המומחה לעניין העלויות האמורות מקובלות עלי, לא מצאתי כי יש לחייב בהן את גפן שכן טשורני לא הניחו תשתית ראייתית המצדיקה חיובים אלה:

לגבי קו הביוב ומכסי הביוב - לא נסתרה טענת גפן כי ניקוי השוחות והחלפת מכסי הביוב נעשו במסגרת ובעקבות השיפוץ שבצעו טשורני.

לגבי צביעת הגדר - טשורני לא הניחו תשתית ראיייתית לטענתם כי הכתמת הגדר נבעה מסיבה הנעוצה בגפן.

העובדה כי לא היתה פניה בעניינים אלה קודם להגשת התביעה, מתיישבת עם המסקנה כי אף טשורני לא ראו בגפן אחראים לליקויים הנטענים האמורים.

33. באשר לנזקים ה"לא ממוניים" שנדרשו על-ידי טשורני - לא מצאתי כל יסוד לחיוב גפן בגינם.

34. לאור האמור, דין התביעה שכנגד להידחות."

ראה גם: ת"ק (רח') 33152-03-13 מנחם שגב נ' זיו פילוסוף ואח', תק-של 2013(4), 57878 (2013); ת"ק (קריות) 3550-04-13 טל כנפי גבריאל ואח' נ' דניאל יעקובאי, תק-של 2013(4), 20175 (2013); ת"ק (חד') 47654-02-13 גלעד פרי-אור ואח' נ' אורה פרידמן, 2013(4), 13570 (2013); ת"ק (יר') 38045-11-12 גבריאל כהן ואח' נ' סוריאה שרה מור, תק-של 2013(3), 61836 (2013); ת"א (הרצ') 16411-05-09 חבצלת סולל נ' דקלה לוי, תק-של 2013(3), 24612 (2013); תא"מ (פ"ת) 30094-09-10 מאיר אכסוול ואח' נ' ציון סיטון ואח', תק-של 2014(3), 21765 (2014); ת"ק (צפת) 49209-01-12 ריקי חדד נ' אלירן ספ, תק-של 2013(2), 81871 (2013); תא"מ 151-06-10 יעקב זנו נ' מאיר שרבט, תק-של 2013(1), 80279 (2013).

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

בעלות ושימוש - סעיף 49 לחוק