תקיפת הרישום - ההליך הראוי

בצד ההליכים הקבועים בחוק ובתקנות המקרקעין לרבות הליכי השגה וערעור על החלטות הרשם עומדת לצד המעוניין לרשום את בעלותו במסגרת המרשם או לתיקון הרישום לפנות אף לבית-המשפט המחוזי בתביעה לסעד הצהרתי בנדון {ת"א (יר') 7251/05 נידאל פיצל עלי ואח' נ' יורשי המנוח עבד מחסן אל עבד חסן ואח', תק-מח 2007(2), 5473 (2007)}.

רישום מקרקעין מוסדרים, הרשומים בפנקס הזכויות, מהווה ראיה חותכת לתכנם. על-כן, חייב רשם המקרקעין על-פי חוק להקפיד בבדיקתו לפני רישום יורשים. הוראות החוק הנוגעות לעניין הן תקנות 12 ו- 14 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 הקובעות:

"12. חתימת השטר בלשכה
(א) התייצבו בעלי העסקה לפני הרשם, יבדוק הרשם את המסמכים שהוגשו ויברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה.
(ב) ראה הרשם כי הצדדים זכאים לבצע את העסקה וכי אין מניעה לביצועה ולרישומה, יחתים את הצדדים על שטר העסקה ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם.

14. חתימת השטר בפני עורך-דין ורישום העסקה
(א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך-דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו: "אימות החתימות").
(ב) נוסף על אימות החתימות, יאשר עורך-דין, בכתב, כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר העסקה והמסמכים שצורפו לו כאמור בתקנות 9 ו- 10 (בתקנה זו: "המסמכים") ומצאם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת; ואולם היו צדדים לעסקה מיוצגים בידי כמה עורכי-דין רשאי כל עורך-דין לאמת את חתימתו של צד לעסקה שהוא מייצג.
(ג) נחתם שטר העסקה ואומת כאמור בתקנות-משנה (א) ו- (ב), יצרף עורך-הדין את השטר לבקשה ולשאר המסמכים, ויגישם לרשם סמוך לאחר מועד האימות.
(ד) הוגש לרישום שטר העסקה שנחתם ואומת על-פי תקנה זו, יבדוק הרשם את שטר העסקה והמסמכים שצורפו אליו, ויברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה.
(ה) ראה הרשם כי הצדדים זכאים לבצע את העסקה וכי אין מניעה לביצועה ולרישומה, יאשר הרשם את העסקה ויעבירה לביקורת, ואם נמצאה כשרה לרישום, היא תירשם בפנקס; עותק מהשטר יימסר לעורך-הדין שהגיש את השטר לרישום.
(ו) הרשם רשאי להתנות את הגשת שטר העסקה לרישום בקבלת תצלום תעודת הזהות או מסמך מזהה אחר, להנחת-דעתו, של מי שהגיש את השטר לרישום ושל הצדדים לעסקה."

זיהוי הנכס על-ידי הרשם הופך למסובך יותר כאשר בעל הנכס רשום במרשם המקרקעין ללא מספר תעודת הזהות. החל מהתקופה התורכית והבריטית ועד 1964 לא נרשמו בעלי המקרקעין עם מספר תעודת הזהות במרשם המקרקעין הירדני. עקב כך ישנם נכסים רבים שרשומים בפנקסי המקרקעין, אשר בעליהם רשומים ללא מספר מזהה.

במקרים אלו, על הרשם קיימת חובה מוגברת בבדיקת הפניה לרישום וישנם מקרים בהם מסרב הרשם לרשום את היורשים משום שהם אינם מצליחים להוכיח את קיום הזהות בתצהירים או בהוכחות אחרות.

הרשם נתקל בעבר במספר נסיונות של מרמה. אחד מהם, שהצליח, מתואר להלן ב- ע"א 599/77 {קורצפלד נ' אדלר, פ"ד לד(2), 29 (1979)} שם התברר שהמכירה הראשונה לא נעשתה בשמו של הבעל האמיתי של החלקות, יוסף אדלר ממושב חרות שהוא תושב ישראלי, אלא מטעם יוסף אדלר אחר הגר בניו-יורק שבארצות הברית.

יוסף אדלר הנכון רכש את החלקות עוד בימי המנדט, בשנת 1929, ומי שיזם את מכירתן מאת יוסף אדלר האמריקני ניצל את העובדה של זהות השם, מפני שהרישום הישן ההוא עדיין לא הראה מספר של תעודת זהות של המוכר.

תחת זאת הסתפק רושם הקרקעות, כפי הנראה, בתצהירים שהוגשו לו להוכחת עובדה בלתי-נכונה, דהיינו זהותו של יוסף אדלר האמריקני כבעל החלקות.

בית-המשפט המחוזי כבר ציין שהנסיבות שבהן הועברו החלקות לרוכש מעלות חשד של מעשה פלילי.

לפיכך, קובע החוק שכאשר רוצים להעביר בעלות במקרה כזה יש לצרף שני תצהירים: האחד, של מי שטוען לזכות הרשומה, והשני - של אדם אחר. כאשר אין אפשרות להמציא שני תצהירים, נעזרים במסמכים אחרים שיש בהם כדי להוכיח את זהות המבקש עם הבעלים הרשום, כגון תעודת רישום (קושאן), שטר העסקה, הוכחה על תשלום מיסים לאורך השנים ועוד.

רשם המקרקעין יבדוק את המסמכים הנ"ל ויאשר את הרישום, רק כאשר הוא בטוח באמיתותם.

סעיפים 121, 122 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מסדירים את האפשרות לערער על החלטות הרשם וקובעים כדלקמן:

"121. ערר לממונה
(א) הרואה עצמו נפגע בהחלטה של רשם או מפקח - למעט החלטת מפקח לפי סימן ד' לפרק ו' - רשאי לערור עליה לפני הממונה על המרשם תוך תקופה שנקבעה בתקנות.
(ב) ...

122. ערעור לבית-המשפט
הרואה עצמו נפגע על-ידי החלטת הממונה על המרשם, כולל החלטה בערר לפי סעיף 121, רשאי, תוך תקופה שנקבעה בתקנות, לערער עליה לפני בית-המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין הנדונים."

למרות הקבוע בסעיפים אלו, יש אפשרות נוספת להוכחת הזהות והיא פניה ישירה לבית-המשפט למתן פסק-דין הצהרתי. המשיבים במקרה זה יהיו האפוטרופוס הכללי ורשם המקרקעין {ראה ת"א (יר') 7251/05 נידאל פיצל עלי ואח' נ' יורשי המנוח עבד מחסן אל עבד חסן ואח', תק-מח 2007(2), 5473 (2007) וכן בספרו של אריה אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שני - זכויות ועסקאות במקרקעין, 238-237}.

ב- ה"פ (יר') 6008/07 {עיסא ג'נאח נ' רשם המקרקעין, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.09.07)} מתבקש סעד הצהרתי, לפיו המבקש הוא הבעלים היחיד של המקרקעין, וכן מתבקש להורות לרשם לרשום את המבקש בפנקס הזכויות כבעל המקרקעין. יצויין, כי בטרם נקט המבקש בהליך דנן, הוא פעל להשגת מבוקשו בדרך של פניה לרשם המקרקעין, אולם דחה בקשתו.

על החלטת רשם המקרקעין לדחות את בקשת המבקש הוגש ערר לממונה על המרשם, על-פי הוראת סעיף 121 לחוק המקרקעין. משנדחה ערר זה, פנה המבקש בערעור לבית-המשפט המחוזי על-פי הוראת סעיף 122 לחוק. ערעור זה נזנח, בפועל, על-ידי המבקש, מה שהביא למחיקת הערעור.

בית-המשפט המחוזי קיבל את התביעה במובן זה שמוצהר כי המבקש זכאי להירשם כבעל זכויות הבעלות במקרקעין, בכפוף לכך שימלא אחר דרישות הדין שהן תנאי לרישום הזכויות בפנקס הזכויות.

מכאן נראה, כי עומדת למבקש האפשרות לפנות לבית-המשפט.

בצד הפניה לרשם המקרקעין {והליכי ההשגה השונים על החלטתו} נקבע, כי קיימת אפשרות לפנות לבית-המשפט לקבלת פסק-דין הצהרתי להוכחת זהות הבעלים הרשום, כאשר רישומו נעשה ללא מספר מזהה. אין לשלול מהמבקש את האפשרות לפנות לבית-המשפט לקבלת סעד הצהרתי, גם אם נכשל במסלול האחר {מסלול מינהלי}.

בעוד שבחינת הבקשה המוגשת לרשם המקרקעין נעשית על-פי מסמכים המוגשים על-ידי המבקש ומבלי שלמול המבקש ניצב בעל דין שכנגד שיכול להציג מסמכים וטיעונים מטעמו - הופכת את הבחינה למצומצמת בהיקפה ולמוגבלת ביכולתו לקבוע ממצאים עובדתיים על-פיה, שהרי במסגרת ההליך בבית-המשפט ניתן לחקור עדים, לקבוע ממצאי מהימנות ולקבל ראיות מהצד שכנגד.

כך, למשל, מקום בו מוצא הרשם לנכון שלא להסתפק בתצהירי זיהוי שהוגשו לו, כמבקרה דנן, עשוי בית-המשפט להתרשם מעדותם של המצהירים, התרשמות שאין הרשם יכול להיעזר בה, ולהכריע את הדין על-סמך אותן עדויות.

לנוכח כוחו ונפקותו של המרשם במקרקעין מוסדרים, ולנוכח כוחו ההוכחתי של הרישום, אין ספק כי מוטלת על העוסקים בכך אחריות כבדה להבטיח את אמינותו ותקינותו של המרשם, ועליהם לנקוט משנה-זהירות. עם-זאת, לא נובע מכך כי נטל ההוכחה המוטל על שכמו של מי שמבקש תיקון או שינוי רישום, הוא נטל מיוחד, הגבוה מנטל ההוכחה הרגיל במשפטים אזרחיים {מאזן הסתברויות}.

לתובענה צירף המבקש את תצהירו-שלו ותצהיר צד שלישי. בית-המשפט קבע, כי יש משקל של ממש לעדויות המתוארות בתצהירים וניתן על יסודן לקבוע כי הבעלים הרשום הוא המנוח.

לטענת המשיב, יש ליתן משקל לעובדה, שהמבקש לא פעל להשגת ראיות טובות יותר, כגון המסמכים שמכוחם נרשם הבעלים הרשום בהליך ההסדר. אולם, במקרה דנן נקבע כי אין מדובר במצב בו יהיה זה נכון לזקוף לחובת המבקש את אי-הצגת המסמכים מתיק ההסדר הירדני.

בין היתר משום שיש לזכור כי המשפט הישראלי הכיר בתקפו של ההסדר הירדני ורואים אותו כמסמך שניתן על-ידי עובד ציבור בישראל. מדובר, אם-כן, בראיה שכעיקרון מצויה בידי הרשות, במובן הרחב של המילה, ולכאורה ניתן לצפות כי המשיב יהא מי שיציגה.

זאת ועוד, טען המשיב כי גם בהליך המתנהל בבית-המשפט, מן הראוי שלא לסטות מאמות-המידה הבסיסיות שנקבעו בהוראות נוהל רישום והסדר מקרקעין, וכי על-פיהן אין די בתצהירי זהות במקרה כגון דא. אשר לטענה זו קבע בית-משפט כי בנוסף לתצהירי זהות, התקיימה חקירה נגדית של המצהירים, ושנית, לא ניתן לקבוע, כי הוראות הנוהל מחייבות במקרה דנן הצגת מסמכים מעבר לתצהירי הזהות. מכל מקום, נוכח תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) לא נדרשה מידת הוכחה מיוחדת או מוגברת.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

תקיפת הרישום - ההליך הראוי