דמי-מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק

בשלב שבו הדייר טרם הפך ל"דייר יוצא" כמובנו בחוק הגנת הדייר ובטרם החל בהליכים לקראת פינוי המושכר ומימוש הזכות לדמי מפתח. במובן זה, הזכות לדמי מפתח נחזתה כזכות מהותית בנכס, הניתנת למישכון, בבחינת נכס שבא כבר לעולם, להבדיל מזכות ראויה שפניה לעתיד לבוא {ע"א (יר') 511/95 עזבון המנוח יעקב כהן נ' רבקה גולדמן ואח', תק-מח 98(5), 214 (1998)}.

מכאן, שאף שזכות הדיירות המוגנת גופה הינה זכות אישית, הרי את ערכה הכלכלי המשתקף בדמי המפתח העשויים להשתלם לדייר לכשיפנה את הנכס ניתן לעקל ולשעבד.

מקו מחשבה זה מסתמנת הגישה המאפשרת מתיחת אבחנה בין זכות הדייר המוגן לנכס גופו לבין הזכות הכספית לממש את ערכו הכלכלי בדרך של קבלת דמי מפתח {ע"א (ב"ש) 2006/96‏ קצין התגמולים נ' אלמליח, תק-מח 96(3), 591 (1996) (להלן: "פרשת אלמליח")}.

כך בהוראות חוק הגנת הדייר, בסעיף 153, בעוד שזכות הדיירות המוגנת גופה אינה מוקנית לנאמן בפשיטת רגלו של הדייר המוגן, הרי זכותו של "דייר יוצא" פושט רגל לדמי מפתח הם נכס מנכסיו ומוקנים לנאמן בפשיטת רגלו וכך קובע מפורשות הסעיף.

דייר מוגן שעזב את המושכר לאחר משלוח תצהירי "דייר יוצא" יוכל לתבוע את זכותו לדמי מפתח באופן שהזכות הכלכלית הנילוות לדיירות המוגנת הוכרה אף שכבר לא היתה כרוכה ונילווית להמשך חזקה בפועל במושכר ולהמשך מיצוי זכות הדיירות בפועל {ע"א 404/61 סקיסינסקיה נ' יורושיץ, פ"ד טז 349 (1962)}.

הכרה בזכות זו כאמור מחזקת את האבחנה בין שני מרכיבי זכות הדיירות המוגנת - זכות החזקה בפועל במושכר והחסינות מפינוי בצד הזכות לדמי מפתח עם הפינוי ואת היעדר התלות ההכרחית ביניהם {פרשת אלמליח, לעיל}.

"דמי מפתח" מוגדרים ככל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר או בקשר לקבלת החזקה או החזרת החזקה במושכר לפי חוק הגנת הדייר ואין נפקא מינה מתי שולמו.

משמעות הוראות אלו היא כי דייר המפנה מושכר שלא על-פי פסק-דין פינוי זכאי לחלק מדמי המפתח הניתנים, או העשויים להינתן, מאת הדייר המוצע או בשבילו.

הזכות לדמי מפתח מוקנית כזכות מכוח החוק לדייר המפנה מושכר שלא על-פי פסק-דין פינוי וההנחה במקרה זה היא כי לא מתקיימת כנגד דייר כזה עילת פינוי במסגרת סעיף 131 לחוק הגנת הדייר, וכי הוא לא ביצע עוולה כלשהי כלפי בעל הבית העשויה לשמש עילה לפנותו מכוח פסק-דין, תוך שלילת זכותו לדמי מפתח.

הזכות לדמי מפתח היא זכות מוקנית מכוח החוק. שיעורה והיקפה נקבע בין היתר, בהתחשב במשך תקופת השכירות, וכן נשקלת לעניין השיעור השאלה אם הדייר שילם או לא שילם דמי מפתח בהיכנסו להתגורר בדירה.

בגדר דמי מפתח ששולמו על-ידי הדייר יראו כל דבר בעל ערך שניתן על ידיו בבחינת תמורה ולאו דווקא בדרך של תשלום כסף {ע"א 320/76 עוודאללה נ' פרח, פ"ד לא(1), 50, 54-53 (1976)}.

על הוראת סעיף 78 לחוק הגנת הדייר, חלקו של בעל הבית בדמי מפתח הוא הסכום העודף על חלקו של הדייר.

השתקפות הערך הכלכלי של השכירות המוגנת בדמי המפתח באה לידי ביטוי בין היתר גם בהוראות החוק הקובעות כי בחלוקת דמי המפתח בין הדייר היוצא לבעל הבית ינוכה מהסכום הכללי הסכום שהדייר השקיע במבנה לשם שינויים או שכלולים יסודיים ובבית עסק - הסכום שהדייר המוצע משלם בעד מוניטין של העסק {פרשת אלמליח, לעיל}.

כמו-כן, הזכות לדמי מפתח - כביטוי לערכה הכלכלי - אינה מותנית כשלעצמה בשאלה אם הדייר שילם דמי מפתח בהיכנסו למושכר. נתון זה נלקח בחשבון אך לצורך קביעת שיעור דמי המפתח המגיעים לו (סעיף 77 לחוק הגנת הדייר).

עוד יובהר כי הזכות לדמי מפתח לדייר היוצא אינה מותנית גם בשאלה אם הוא מבקש לשכור שוב דירה חלופית בשכירות מוגנת. די ברצונו של הדייר לפנות את המושכר כדי לאפשר לו פתיחת הליכים לצורך מימוש זכותו, גם אם כספי דמי המפתח לכשיתקבלו יופנו למטרות אחרות שאינן דיור כלל.

מהוראות חוק אלה עולה, אם כן, כי לדיירות המוגנת ערך כלכלי החורג מגדר היותה חסינות בפני פינוי בלבד, וערך זה נותן לבעליה זכות ראויה הניתנת למימוש אם הדייר מוותר על הדיירות ועוזב את המושכר, וכל זאת במנותק מהשאלה אם פניו מועדות לרכישת קורת גג אחרת, אם לאו {פרשת אלמליח, לעיל}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דמי-מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק