עיקול מקרקעין

שאלה: מהי הגדרתו של המונח "מקרקעין" על-פי סעיף 33 לחוק ההוצאה לפועל?
תשובה: הגדרת "מקרקעין" בחוק ההוצאה לפועל רחבה מהגדרת "זכות במקרקעין" בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. משכון על זכויות אובליגטוריות במקרקעין הרשומות במינהל מקרקעי ישראל ממומש בדרך של מימוש מקרקעין המעוקלים בהוצאה לפועל של פסק-דין.
סעיף 33 לחוק ההוצאה לפועל קובע כי הסמכות לדון בתובענה נשוא סעיף 34(ב) לחוק ההוצאה לפועל נתונה לבית-המשפט המחוזי, אולם בנסיבות בהן הסכסוך הינו בין בני משפחה ועילתו סכסוך בתוך המשפחה, יכול ותעלה הטענה כי הסמכות תהא נתונה לבית-משפט לענייני משפחה.

שאלה: כיצד על זוכה לנהוג בבואו לבקש עיקול מקרקעין?
תשובה: על מבקש העיקול נדרש להגדיר את נכס המקרקעין שעיקולו מבוקש ואף להראות כי נכס זה אכן שייך למשיב וכל זאת בבקשה בכתב הנתמכת בתצהיר.
אנו סבורים כי נכס מקרקעין, אשר שייך לחייב אך לא רשום על שמו ניתן לעיקול רק באמצעות בית-המשפט, אשר יקבע על דרך הצהרה, כי הנכס אכן שייך לחייב, למרות שאיננו רשום על שמו, וניתן לעקלו.
בתיקי הוצאה לפועל רבים נוקט זוכה בהליך של עיקול על נכסים של חייב המנוהלים על-ידי המינהל אך אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין.
האם העובדה שנכס המקרקעין עדיין אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין מקנה לזוכה בתיק הוצאה לפועל זכות להטיל עיקול על הנכס ? – בית-המשפט פסק שכן.
ככלל, קיימות שתי אפשרויות לביצוע עיקול: האחת, עיקול נכס המצוי אצל החייב והשניה - עיקול נכס אצל מחזיק, היינו, נכס של החייב המצוי בידי צד שלישי.

שאלה: מה הדין לגבי עיקול מקרקעין הרשומים במינהל מקרקעי ישראל לדוגמה?
תשובה: בחכירה לדורות, אין הזכות הקניינית לחכירה מוקנית לחוכר, אלא כאשר זכויותיו נרשמות בפנקס המקרקעין. בשלב שטרם כך, זכות החכירה הקניינית נמצאת עדיין בידיו של המחכיר, אצל מינהל מקרקעי ישראל. המינהל הוא עדיין הבעלים של זכות החכירה הקניינית והוא גם "מחזיק" באובייקט זה, במובן כך שדרוש שיתוף פעולה מצידו לשם העברתו מידיו. ואם בידיו של החייב רק זכויות אובליגטוריות, ממילא המינהל חייב בחיוב כלשהו כלפי החוכר, שניתן להקפיא את ביצועו על-ידי עיקול.
בית-המשפט קבע כי סעיף 34(א) לחוק ההוצאה לפועל (הטלת עיקול ותוצאותיו) חל גם על מקרקעין הרשומים במינהל. לא מדובר ברישום על-פי חוק המקרקעין שמשמעותו שונה אלא ברישום צו עיקול שמטרתו מצומצמת ומיועדת "להקפיא" את המצב ולמנוע אפשרות מהחייב לבצע דיספוזיציה בזכויותיו.
טענת המינהל כי רישום כזה עלול לפגוע בקונים תמימים – נדחתה מחמת האינטרס הציבורי.
אין סיבה, במציאות הקיימת בישראל, בה יש מאות אלפי דירות הרשומות רק במוסדות המשכנים, שנוציא מכלל המקרקעין, אשר סעיף 34(א) לחוק ההוצאה לפועל חל עליהם, להחיל גם את אלה הרשומים במינהל מקרקעי ישראל או בעמידר {בר"ע (י-ם) 2290/96 מינהל מקרקעי ישראל נ' ערן הוכברג, תק-מח 97(2), 3126 (1997); ה"פ (ת"א) 109/90 ב. י. זילברשטיין בדים ואח' נ' שיכון עובדים ואח', תק-מח 92(1), 56 (1992)}.

שאלה: מה מהותה של תביעה מכוח סעיף 34(ב) לחוק ההוצאה לפועל?
תשובה: סעיף 34(ב) לחוק ההוצאה לפועל ותקנות 62-63א לתקנות ההוצאה לפועל נועדו למקרים שבהם מבקשים חייבים לעקוף את נושיהם על-ידי העברת נכסים לזולתם. זו תכלית הסעיף, המתיר לבית-המשפט "לבקשת הזוכה ולאחר ששוכנע שמקרקעין שאינם רשומים על-שם החייב הם של החייב, להצהיר על כך ולצוות על עיקולם" {ע"א 1680/03 חנה לוי ואח' נ' ברקיל ואח', פ"ד נח(6), 941 (2004)}.
ייתכן ויהיו חייבים שינסו להבריח נכסיהם מנושיהם על-ידי רישומם על-שם אחר ולכן, המחוקק יצר איפוא כלי להיאבק בתופעה זו.

שאלה: על מי מוטל נטל ההוכחה בתביעה על-פי סעיף 34(ב) לחוק ההוצאה לפועל?
תשובה: כלל ידוע הוא במשפט כי המוציא מחברו - עליו הראיה, והתובע, הוא שנושא בנטל הוכחת תביעתו. לכאורה, הנתבע אינו נדרש לעשות מאומה עד השלב שבו עומד התובע בנטל ההוכחה המוטל עליו, שאז מגיע תורו של הנתבע, לערער את ראיות התובע.
ואולם ישנן נסיבות בהן ניתן להקל בנטל ההוכחה המוטל על התובע, וזאת באמצעות כללי "אותות המרמה".
הכוח הראיתי של אותות אלה הוא בהעברת הנטל לחייב, ועליו להראות כי העסקאות נעשו בתום-לב או להסבירן באופן שיניח את הדעת. יחד עם זאת, נטל השכנוע נותר על כתפי התובע מתחילת הדיון ועד לסופו. אולם ככל שהמידע מצוי בידי הנתבע - וככל שהתובע יראה יותר "אותות מרמה" ונסיבות עובדתיות המצביעות על מרמה מצד הנתבע - ניתן יהיה להפחית את נטל הראיות המוטל על התובע {ראה גם ע"א 8482/01 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' סנדובסקי, תק-על 2002(3), 551 (2002); ה"פ (ת"א) 1823/92 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' אלברט סבג, פ"מ תשנ"ו(ג) 421; ת"א (חי') 158/03 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' טורקניץ אורנה ואח', תק-מח 05(1), 8593 (2005); תמ"ש (ת"א) 1424/00 ס.נ., קטין ואח' נ' ס.ד. ואח', תק-מש 03(2), 307 (2003); תמ"ש (ת"א) 40800/97 כהן רחל נ' כהן נתן ואח', תק-מש 00(1), 1 (2000); ה"פ (ת"א-יפו) 10033/99 צור אבולניק ואח' נ' שירלי פז פרנקל ואח', תק-מח 05(3), 6805 (2005)}.

שאלה: האם יש בכוחו של עיקול זמני, שהוטל לבקשת המערערת על מקרקעין שבבעלות המשיב מס' 1 לפי תקנה 238 לתקנות סדר הדין האזרחי, למנוע מן המשיב רישומה של משכנתה על הנכס המעוקל לטובת צד שלישי?
תשובה: גם אם אין עיקול מקרקעין מקנה למעקל זכויות בנכס שעוקל, והעיקול רק מהווה מעין שימת-יד של בית-המשפט או משרד הוצאה לפועל על נכס פלוני שבית-המשפט או הוצאה לפועל יממשוהו, וממנו יגבו את חובם, אין עוד בידי בעל הנכס המעוקל - על-אף זכות הבעלות שיש לו בנכס - לעשות בו עסקה, שאינה מתיישבת עם מהותו של סעד העיקול ושתסכל את מטרתו.
רוצה לומר, גם אם זכות הבעלות אינה נפגמת, אוסרים צו בית-המשפט והרישום על בעל הנכס לממש זכות זו במלואה, כל עוד מעוקל הנכס. הדברים מובנים מאליהם לגבי מכירת הנכס, אולם הם יפים גם למניעת שיעבודו של הנכס המעוקל במשכנתה, שהרי כל מטרתה של המשכנתה, המקנה זכות קניין לבעל המשכנתה בנכס, לאפשר לנושה להיפרע מהנכס שמושכן ולקבל את הכסף המגיע לו על-ידי מכירתו {ע"א 743/81 בנק ברקליס דיסקונט בע"מ נ' רוזנבוים ואח', פ"ד לט(1), 12 (1985)}.

שאלה: האם זכותו של יורש בנכס מסויים מנכסי העזבון ניתנת לעיקול?
תשובה: זכותו של יורש בנכס מסויים מנכסי העזבון אינה ניתנת לעיקול, כל עוד לא חולק העזבון, משמע, המדובר בעיקול על זכות שטרם באה לעולם {ע"א 110/89 הכונס הרשמי כמפרק בנק צפון נ' ישראל גלבוע, פ"ד מו(3), 638 (1992)}.

שאלה: מה מהותו של עיקול זמני על-פי סעיף 35 לחוק ההוצאה לפועל?
תשובה: המחוקק מסר את הסמכות ליתן צו עיקול זמני, על-פי סעיף 35(א) לחוק ההוצאה לפועל, לבית-המשפט המחוזי שבתחום שיפוטו נמצאים המקרקעין {ראו את הגדרת "בית-המשפט" בסעיף 33 לחוק ההוצאה לפועל}.
נשאלת השאלה האם נתונה הסמכות גם לרשם בית-המשפט המחוזי? התשובה על שאלה זו היא שלילית. ראשית, המחוקק לא ראה לציין בחוק ההוצאה לפועל במפורש, כי הסמכות נתונה גם לרשם בית-המשפט המחוזי. שנית, המחוקק גם לא ראה להקנות את הסמכות האמורה לרשם בית-המשפט המחוזי במסגרת חוק בתי-המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984 כפי שהורה, למשל, בסעיפים 90(12), ו- 94 לחוק בתי-המשפט, ביחס לסמכויות מסויימות שהוקנו לבית-המשפט המחוזי בפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש), התש"ם-1980.

שאלה: מהו היחס שבין תקנה 360 לתקסד"א לבין סעיף 35(א) לחוק ההוצאה לפועל?
תשובה: בעת שבית-המשפט דן בבקשת עיקול זמני לפי תקנה 360 לתקסד"א הרי שזכויות הצדדים, בעניין נשוא ההתדיינות, טרם הוכרעו. בית-המשפט פוסק אז על-פי ראיות לכאורה שיש בהן כדי להוכיח את זכותו הלכאורית של התובע לסעד המבוקש על ידו. צו עיקול הניתן על-פי תקנה 360 לתקסד"א מכוון "לתפוס" "נכסים שבידי הנתבע" או "נכסים של הנתבע שבידי אדם אחר."
לעומת זאת, כשבא בית-המשפט לדון בבקשת עיקול לפי סעיף 35(א) לחוק ההוצאה לפועל אין מחלוקת לגבי זכותו של המבקש-התובע-הנושה לגבות מן המשיב-החייב את סכום החוב שנפסק לזכותו. הנושה מחזיק בידו פסק-דין בר-ביצוע בהליכי הוצאה לפועל. אך העיקול אמור "לתפוס" את "מקרקעי החייב שאינם רשומים על שמו".
אך מובן, שתנאי לכך שבית-המשפט ייעתר לבקשת עיקול לפי סעיף 35(א) לחוק ההוצאה לפועל הוא שבית-המשפט ישתכנע כי נכס המקרקעין שבו מדובר אכן שייך לחייב, כנטען.
אין ספק שכמות הראיות הנדרשת להוכחת שייכותם של המקרקעין לחייב, לשם מתן סעד לפי סעיף 35(א) לחוק ההוצאה לפועל, צריך שתהיה גדולה באופן ניכר מכמות הראיות הנדרשת להוכחת זכותו הלכאורית של תובע כדי לזכותו בעיקול זמני לפי תקנה 360 לתקסד"א. והדברים ברורים: במקרה הראשון עלול הסעד לפגוע בזכותו הקניינית של צד שלישי, זר להתדיינות שבין הנושה לבין החייב; ואילו במקרה השני מדובר בפגיעה אפשרית בזכותו הקניינית של הנתבע, שהוא "צד קרוב" לתובע בהליך המתנהל בפני בית-המשפט, ונחה דעתו של בית-המשפט כי "אי-מתן הצו עלול להכביד על ביצוע פסק-הדין" {בש"א (חי') 5937/99 מקורות חברת המים בע"מ נ' אסאן משה, תק-מח 00(1), 9614 (2000)}.

שאלה: כיצד יש לנהוג בעת ביצוע מכירת מקרקעין מעוקל כאשר המקרקעין ממושכן?
תשובה: כאשר מוטל עיקול על מקרקעין ממושכנים, אין לבצע מכירת מקרקעין לצורך מימוש העיקול בטרם הוזמן בעל המשכנתה לטעון בפני רשם ההוצאה לפועל את הטענות שבפיו. מכר שנעשה מתוך התעלמות מזכויות אלה, בטל מעיקרו {בר"ע 1167/02 בריגר אברהם נ' הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ, פדאור 02(5), 462 (2002)}.

שאלה: מה דין הגנת בית מגורים וחייב חקלאי על-פי סעיפים 39-38א לחוק ההוצאה לפועל לאור תיקון מס' 29 לחוק ההוצאה לפועל?
תשובה: תיקון מס' 29 לחוק ההוצאה לפועל ביטל למעשה את אפשרות ההתניה על הגנת הדיור החלופי תוך שהוא מאפשר לקבוע בהסכם המשכנתה כי ההגנה שתחול מוגבלת לתקופה של עד 18 חודשים, ובמקרים מיוחדים אף ניתן לחרוג מן התקופה האמורה.
בעבר ניתן היה לקבוע כי הבנק, בדרך כלל, המלווה את הכסף, פטור מהעמדת סידור חלוף ללווה-החייב. בתי-המשפט אישרו התנאה זו. במקרה וחייב היה מעוניין לתקוף הוראה זו, היה עליו לפנות לבית-המשפט המוסמך שכן, רשם ההוצאה לפועל, בעבר, לא היה מוסמך לדון בשאלת תוקפו המחייב של הסעיף המעניק את הפטור כאמור.
כיום, לאחר תיקון מס' 29 לחוק ההוצאה לפועל, שונו פני הדברים כפי המוסבר להלן.
סעיף 38(א) לחוק ההוצאה לפועל קובע כי רשם ההוצאה לפועל, לא יהיה רשאי להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עימו, אלא לאחר שהוכח, להנחת דעתו: כי לחייב ולבני משפחתו הגרים עימו יש מקום מגורים אחר; או כי יש לחייב ולבני משפחתו הגרים עימו יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר; או כי הועמד לחייב ולבני משפחתו הגרים עימו, סידור חלוף.
על-פי סעיף 38(א1) לחוק ההוצאה לפועל, רשם ההוצאה לפועל מחוייב לקיים דיון במעמד שני הצדדים הן הזוכה והן החייב, ולאחר שהומצאה לחייב הזמנה בהמצאה מלאה.
בהזמנה לדיון יצויין כי החייב רשאי לבקשה השהיה של ההחלטה בעניין מכירת המקרקעין ופינויים כדי למנות לעצמו עורך דין או כדי לקבל ייצוג לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי.
זאת ועוד. סעיף 38(ג2) לחוק ההוצאה לפועל קובע כי שווי הסידור החלוף דינו כדין הוצאות כאמור בסעיף 9 לחוק ההוצאה לפועל.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

עיקול מקרקעין