השלבים לביצוע פרוייקט תמ"א 38

ארגז הכלים הנדרש למימוש פרוייקט תמ"א 38, כיצד מתחילים פרוייקט תמ"א 38, אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע תמ"א 38? כיצד לכנס אסיפת בעלי זכויות בנושא תמ"א 38? מהם תפקידי הנציגות למימוש התמ"א, זאת ועוד בפרק זה.
תכנון מקדים

הסכם מחייב

תכנון מפורט/ערר

הגשת תביעה - דייר סרבן

תיקון בטאבו, מימון והוצאת היתר בניה
ידע יזמי הנדרש לניהול תהליך הרישוי מול הרשות:

ü היכרות - נהלים והחלטות הרשות המקומית בה פועלים:
- מדיניות ביחס לתמ"א 38
- תב"עות קיימות המשפיעות על הפרוייקט
- הבירוקרטיה של הרישוי ומקבלי ההחלטות
ü מעקב אחר החלטות ועדות הערר המחוזיות.
ü החלטות המפקחים על הבתים המשותפים - השפעה על מועדים לביצוע הפרוייקט לרבות היבטי רישוי
ü מעקב - נהלי פקע"ר/כיבוי אש/תאגידי מים

"אִם-לֹא בַּיּוֹם הַהוּא, יִהְיֶה רַעַשׁ גָּדוֹל, עַל, אַדְמַת יִשְׂרָאֵל... וְרָעֲשׁוּ מִפָּנַי דְּגֵי הַיָּם... וְנֶהֶרְסוּ הֶהָרִים, וְנָפְלוּ הַמַּדְרֵגוֹת, וְכָל-חוֹמָה, לָאָרֶץ תִּפּוֹל" (יחזקאל ל"ח י"ח-כ')

1. כללי
קידום פרוייקט המבוסס על תמ"א 38 הינו תהליך ארוך בדרך-כלל, מורכב, תהליך הכולל היבטים תכנוניים, קניינים, חוזיים, חברתיים, מיסויים ועוד. מדובר על תהליך שדורש ידע נרחב ומעודכן בתחומים רבים. הייתי מוסיף, אף ידע וניסיון בהתנהלות מול ציבור על בסיס פסיכולוגי.

מדוע כדאי להיכנס לפרוייקט תמ"א 38? האם מדובר על הדרך המהירה לדירה החדשה/משודרגת? אם הינכם הבעלים של דירה בבית משותף ואתם חלק מהתארגנות לביצוע פרוייקט המבוסס על תמ"א 38 - מהם הסיכונים הקיימים בכניסה לעסקה המובססת על תמ"א 38 מול קבלן ו/או חברה יזמית? מהם הנתונים הרלוונטיים שיש לקחת בחשבון?

מדובר על תהליך של מספר שנים בדרך-כלל. כפי שנראה להלן, בהרחבה, קיימים שבעה שלבים עיקריים לקידום פרוייקט מסוג תמ"א 38 ואלה הם:

השלב הראשון, בחינת המצב התכנוני וקבלת אישור כי הבניין מתאים למימוש הפרוייקט מבחינה תכנונית כלכלית ומשפטית.

השלב השני, כינוס כלל בעלי הזכויות על-ידי ועד הבית, הצגת הנושא וקבלת הסכמה מקדמית של כלל בעלי הזכויות ו/או סירוב. מינוי עורך-דין והסכם התקשרות עימו.

השלב השלישי, הגדרת המסלול המתאים לביצוע הפרוייקט ובדיקת כדאיות כלכלית. כבר בשלב זה מומלץ לבדוק את מפתח היחסים בין בעלי הזכויות בבית המשותף, זהו המפתח לחישוב הסכמה וכן מפתח שיכול להוות במסגרת פרוייקט של הריסה כמפתח לחלוקת אחוזי בניה בבית משותף.

השלב הרביעי, הזמנת יזמים נבחרים להצגת הצעותיהם וחתימה על הסכם ייצוג של גורם מוסכם שינהל משא ומתן מול היזמים לצורך התקשרות בהסכם מחייב/התנהלות מול חברה כלכלית.

השלב החמישי, ניהול משא ומתן מול היזמים, בחירת היזם המתאים וניהול משא ומתן משפטי לניסוח הסכם התקשרות.

השלב השישי, בחירת מפקח בניה מטעם בעלי הזכויות וחתימה על הסכם התקשרות עם המפקח.

השלב השביעי, חתימה על הסכם התקשרות מחייב מול היזם/קבלן הנבחר והתחלת הפרוייקט.

2. השלב הראשון - בחינת המצב התכנוני וקבלת אישור כי הבניין מתאים למימוש הפרוייקט מבחינה תכנונית כלכלית ומשפטית
בחינת המצב התכנוני וקבלת אישור כי הבניין מתאים למימוש הפרוייקט מבחינה תכנונית, כלכלית ומשפטית. לצורך כך, תחילה, יש לבדוק את מצב הזכויות של בעלי הזכויות בבניין/בניינים.

כן יש לבדוק את מצב הזכויות של הבעלים במתחם, קרי, מי רשום כבעלים ומי לא והאם הזכויות רשומות במרשם במינהל או בלשכת רישום המקרקעין. הווה אומר, האם הרישום של הזכות כיום הינו בלשכת רישום המקרקעין - כבעלים או רישום כחוכרים במינהל מקרקעי ישראל, אם הרישום מתנהל במינהל מקרקעי ישראל יש לבדוק האם הנכס מהוון ואת סוף תקופת החכירה.

כאשר חלק מבעלי הזכויות אינם רשומים כבעלים בלשכת רישום המקרקעין, יהיה מקום להעביר את הזכויות על שמם. לגבי בעלי משכנתאות, יש להתייחס אליהם בצורה ברורה גם במסגרת השלב הראשון ולאחר-מכן בהסכם המלא, שכן חלק מהבנקים כיום במסגרת תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש, מבקשים ערבות בנקאית אוטונומית מהיזם + סכום נוסף, ביחס למשכנתאות הרשומות על דירות הבעלים כיום.

הקושי העיקרי העולה מהאמור לעיל, הינו דרישת הבנק לקבל ערבויות בנקאיות אוטונומיות במסגרת תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש כדי להבטיח את חוב הדייר בגין ההלוואה שנטל. דרישה זו עלולה להביא פרוייקט לחוסר כדאיות כלכלית.

בחינת המצב התכנוני וקבלת אישור כי הבניין מתאים למימוש הפרוייקט מבחינה תכנונית, כלכלית ומשפטית.

במסגרת זו, יש להוציא נסח מלשכת רישום המקרקעין מרוכז של הבניין ועל-פיו ניתן לקבל תמונה מלאה של כל בעלי הזכויות במתחם.

בנסח שנוציא מלשכת רישום המקרקעין יירשמו משכנתאות, עיקולים ושעבודים שונים, כמו גם תכניות של הרשויות להפקעת חלק מהמקרקעין או הערות על הליכים משפטיים.

לצורך כך יש למלא שאלון בעלי זכויות על-מנת לנתח טוב יותר את הפרוייקט, את המצב המשפטי והתכנוני שלו.

יש לבצע היתכנות קניינית לפרוייקט הנ"ל באמצעות שאלון היתכנות קניינית. במסגרת זו, על המבקשים לקדם את הפרוייקט לבדוק:

ü האם קיים נסח לשכת רישום המקרקעין?
ü האם ניתן לרשום תת-חלקה ברכוש המשותף וכיצד?
ü האם רשום כבית משותף?
ü האם מדובר בחברת גוש חלקה, במידה וכן מה זה אומר?
ü האם בן בעלי הזכויות, יש חברות של דיור ציבורי (עמידר וכו') במידה וכן מה זה אומר?
ü האם קיימות הערות אזהרה, במידה וכן מה הן מצריכות?
ü האם קיימות זיקות הנאה? במידה וכן - כיצד האמור יכול להשפיע על הפרוייקט? - יש לבדוק את הסטטוס של הזיקות לרבות סוג הזיקה
ü האם קיימות הפקעות, במידה וכן כיצד הדבר משפיע על ההיתכנות התכנונית?
ü האם קיימים עיקולים/משכנתאות, במידה וכן - כיצד האמור יכול להשפיע על ההיתכנות הקניינית?
ü האם קיימות ההצמדות במידה וכן כיצד הדבר משפיע על ההיתכנות הקניינית והתכנונית?
ü רישום הזכויות על שם - מינהל מקרקעי ישראל/קק"ל
ü בדיקת רישום ת"ז - האם יש צורך בתיקון המרשם?
ü בדיקות מצב יחסים בין בעלי זכויות (גרושים, אפוטרופוסים, קטינים וכדומה)

במסגרת הבדיקה של ההיתכנות הקניינית, יש להזמין מלשכת רישום המקרקעין נסח לשכת רישום המקרקעין מקורי, תשריט, צו ואת תקנון הבית המשותף - מסמך המפרט במלואו את מצב המקרקעין בנכס כולל חניות רשומות בלשכת רישום המקרקעין, מחסנים, זכויות בגג הבניין, זכויות בגינה הצמודה, זכויות בשטחים משותפים וכדומה.
בשלב הבא, יש לפנות למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית על-מנת להוציא מידע תכנוני לגבי המתחם לרבות פירוט תכניותיה של העיריה התקפות לגבי המתחם, מידע לגבי הפקעות, היתרי בניה כולל גרמושקה {גרמושקה הינה תכנית הגשה הכוללת מכלול של תכניות וטפסים המוגשים עבור קבלת היתר בניה לוועדה המקומית לתכנון ובניה}.

משם נעבור למהנדס הרשות ו/או נציג של הרשות העוסק בנושא, על-מנת לקבל תמונת מצב מלאה לגבי ההיתכנות של פרוייקט המבוסס על תמ"א 38, מומלץ לבדוק צווי הריסה ולא להתבסס על כל מידע שמקבלים מהרשות כמובן מאליו. חברות מובילות ומנוסות בתחום יודעות לבצע את הבדיקות בצורה מקיפה.

במסגרת שלב התכנון והפניה למהנדס הרשות נידרש לבדוק תכניות בניה עתידית אפשרית לעומת מצב קיים, מצב זכויות הבניה נכון להיום, תוך התייחסות לבניה המתוכננת לרבות, אך לא רק, ממ"דים, מרפסות, מעלית, תאור קומת הקרקע, הלובי, מחסנים, חניה וכדומה.

מומלץ בשלב זה, לגבש ולהציג למהנדס הרשות הדמיה ותכנון ראשוני של הפרוייקט העתידי.

PRE RULING

ü תכנון מקדים: הכנת התכנית הבסיסית ועד להחלטה לקדמה. השלב כולל פגישה/ות עם צוות התכנון בעיריה וסופו הוא קביעה באם אכן נדרשת ורצויה הכנת תכנית במקרה המדובר ומה עיקריה ומטרותיה (אורך ההליך הינו בין חודש לשלושה חודשים תלוי ברשות המקומית)

ü תכנון שלב ראשון: לאחר הכנת תכנית, מתחיל התכנון הראשוני שעיקרו בחינת חלופות תכנוניות אפשריות ומשמעותן. השלב כולל פגישות והכנת מסמכים וסופו בדיון בפורום מהנדס העיר המחליט האם לקדם את התכנית, מהי החלופה הרצויה, ומהם תנאי הסף לקליטה של התכנית (1 עד 6 חודשים)

ü תכנון שלב שני: לאחר אישור על קליטה של התכנית, על המבקש להגיש את מסמכי התכנית, קבלת התייחסות מגורמי תכנון בוועדה, לאחר-מכן, התכנית תקלט ותשובץ לדיון בוועדה המקומית (2 עד 9 חודשים)

המטרה כיום הינה שגם הוועדות המקומיות וגם המחוזיות יפעלו בצורה מהירה יותר וזאת על בסיס חוות-דעת מפורטת שמתכנן המוסד התכנוני יגיש המתייחסת לשורה של פרמטרים, ובסיומה המלצה כיצד לנהוג בהצעה לתכנון.

לאחר ההצעה ובתום הדיון בהצעת התכנון, יקבל מוסד התכנון החלטה עקרונית אם יש או אם אין אפשרות עקרונית לקדם את התכנית, ויכול הוא גם לקבוע כי ניתן עקרונית לקדמה אך בכפוף להכנסת שינויים או בכפוף לבדיקות וחוות-דעת שיקבעו על ידו. מדובר על הליך שמביא איתו רוח חדשה בכל הקשור לקידום תהליך התכנון, אם באמצעותו יסוננו תכניות לא ראויות, וייחסך זמן הדיון בהן.

יחד-עם-זאת, בפרה רולינג התכנוני בניגוד לפרה רולינג שמקבל נישום ממס הכנסה, אשר מחייב את שלטונות המס, הפרה רולינג התכנוני איננו מחייב את מוסדות התכנון.

כאמור, במסגרת פרוייקטים המבוססים על תמ"א 38 מדובר על תכנית בסמכות הוועדה המקומית לתו"ב, שלב הפניה לוועדה כאמור לעיל, מתחיל בקבלת מסמכי תכנית חתומים על-ידי העורכים ושיבוץ התכנית לדיון בוועדה המקומית. השלב כולל תיקונים טכניים במסמכים במידת הצורך, את הדיון בוועדה, ומסתיים עם אישור פרוטוקול הוועדה והפצתו לבעלי העניין.

לרשות קיימת אחריות במסירת מידע לציבור. ב- ע"א 209/85 {עיריית קריית-אתא נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב(1), 190 (1988)} נדונה השאלה האם רשות ציבורית, באמצעות עובדיה, חבה לאזרח, הפונה בבקשה לספק לו אינפורמציה המצויה בידיעתה ובשליטתה של אותה רשות, חובת זהירות, אשר לפיה יש לנהוג זהירות סבירה באספקת האינפורמציה המבוקשת, דהיינו, למסור מידע מדוייק ומהימן?

בית-המשפט השיב על שאלה זו בחיוב וקבע כי החובה לנהוג זהירות סבירה באספקת אינפורמציה רחבה מן החובה המוטלת על בעל מקצוע או בעל מיומנות מיוחדת לנהוג זהירות סבירה, כשהוא פועל בתחומי מקצועו או מיומנותו.

עוד נקבע כי רשות מקומית, המרכזת במחלקה ממחלקותיה מידע ייחודי בנושאי תכנון ובינוי ערים, ואשר עובדיה נוהגים לספק מידע בנושאים האמורים לציבור פונים והם עושים זאת אגב מילוי תפקידם הציבורי, חבים עובדיה, ומכוחם הרשות המקומית עצמה, חובה שלא להתרשל באספקת המידע המבוקש ולספק מידע אמיתי ומהימן, מקום שההסתמכות על אותו מידע צפויה ומסתברת בנסיבות העניין.

בשלב זה, מומלץ להכין טבלה המשקפת את המצב בפועל תוך עדכון הטבלה הקודמת.

זאת ועוד. נעיר כי בבדיקת היתכנות כלכלית ראשונית יש לבחור ולקבוע את תמהיל הדירות, שמצליח למקסם את ההכנסות מהפרוייקט. נמקו בחירתכם וקבעו את יכולת המכירה של הדירות בהתאם לתמהיל הדירות המוצע והעריכו את ההכנסות מהתמהיל שבחרתם - בססו זאת גם על תכנית שיווק עתידית הכוללת פריסייל {מכירה מוקדמת המתקיימת בשלבים המוקדמים של הפרוייקט ולעיתים עוד הרבה לפני קבלת היתרי הבניה}.

העריכו את עלויות הביצוע של הפרוייקט כנגזרת ממורכבות הביצוע ומתמהיל הדירות שקבעתם.

אומדן המיסוי העירוני ככול שקיים: היטל השבחה ואגרות בניה. בתיקון 96 לחוק התכנון והבניה נקבע כי החל מיום 30.11.2010 יינתן פטור מלא מהיטל השבחה בגין תמ"א 38.

אומדן עלויות התכנון והיזמות: שכר מתכננים, יועצים משפטים ותהליכים משפטיים ורישומיים, הוצאות מימון, הוצאות הנהלה ואחרות וכדומה.

בשלב האחרון, לאחר כל הבדיקות כאמור לעיל, יש לקבוע האם בכוונתכם להמשיך ולסכן את כספכם בעסקה או לחילופין שלא להתקדם עם הפרוייקט.

3. השלב השני - כינוס כלל בעלי הזכויות ובחירת נציגות
הצגת הנושא וקבלת הסכמה מקדמית של כלל בעלי הזכויות ו/או סירוב וחתימה על הסכם שכר-טרחה עם עורך-דין שייצג את בעלי הזכויות בפרוייקט.

בשלב זה, מתבקש כי בעלי הזכויות יתאגדו במסגרת "הנציגות" מה שיועיל מאוד לקידום הפרוייקט במסגרת אחת מול היזם/קבלן. מומלץ בשלב זה לחתום על כתב מינוי נציגות.

על הנציגות לתת סקירה כללית בעצמם או באמצעות עורך-דין או באמצעות חברות שמעוניינות ומוכנות לתת סקירה כללית כיצד מקדמים פרוייקט מסוג תמ"א 38. מי השחקנים המרכזיים ומה הניסיון בתחום.

בטרם נתייחס לאסיפה הראשונה של בעלי הזכויות ולנושאים שיש לעלות במסגרת האסיפה, חשוב לכנס את הישיבה הראשונה באופן מובנה בהתאם לכללים המוצגים בחלק זה, הכללים יוצגו באופן כרונולוגי מסודר וברור במסגרת הספר "מורה הדרך". חשוב לזכור כי יכול להיות מצב שוועד הבית {לצורך הניהול הרגיל של הבניין} מתנגד מסיבות שונות לכינוס הישיבה הראשונה ובחירת נציגות מיוחדת לקידום פרוייקט תמ"א 38.

במקרה זה, יש להוציא את התקנון המצוי {התקנון מסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. יש בו הוראות לגבי מינוי ועד, ניהול אסיפות ועוד נושאים מהותיים}
של הבניין ולראות מהם הכללים לכינוס ישיבה מסוג זה {סעיפים 15-5 בתקנון המצוי של הבית המשותף עוסקים בקיומן ובהתנהלותן של אסיפות דיירים - אסיפה כללית רגילה ואסיפות כלליות שלא מן המניין אשר נציגי ועד הבית או חברת ניהול ועד הבית יכולים להחליט על קיומה בהתאם לצורך. הסעיפים עוסקים בזמן ההודעה הדרוש לקראת כינוס אסיפה, במניין הדיירים הדרוש לאסיפה, בסדר היום שלה, מה קורה במקרים של דחיית האסיפה, מי וכיצד רשאים להצביע באסיפת הדיירים ועוד}.

במהלך האסיפה רצוי כי בעלי הזכויות בלבד יישאו דברים ולא יועצים חיצוניים שאינם חלק מבעלי הזכויות. האספה תתנהל על-פי השלבים הבאים:

ü דברי פתיחה - נציג, מתוך המועמדים לנציגות יפתח וינהל את הדיון, תוך מתן זכות דיבור לכל מי שרוצה להתבטא בנושא

ü הצבעה - יש להצביע תחילה על סוג הפרוייקט אותו מבקשים לקדם. לאחר-מכן לקבוע מי הנציגות, ובסיום הדיון ולאחר שניתנה זכות הדיבור לכל מי שביקש, הנציג יבקש לחתום על טופס מינוי נציגות בנוסח שניתן למצוא בהמשך הפרק

ü כתיבת פרטיכל - חשוב מאוד לעלות על הכתב את הדברים מתוך הישיבה. הפרטיכל יכול לשמש בעתיד, בין היתר, בדיון בנושא הדייר הסרבן במסגרת מורה הדרך. שקיפות - חשוב מאוד לשתף את כלל בעלי הזכויות בהתקדמות תהליך התמ"א ובפעולות של הנציגות

ü הנציגות - הנציגות פועלת למעשה בשם בעלי הזכויות על-מנת לקדם את התהליך בצורה יסודית ומקצועית יותר. בחירת עורך-דין, שמאי, מפקח, קבלן/יזם ובכלל מי שילווה את הפרוייקט ויוציא את הפרוייקט לפועל

אסיפת בעלי הזכויות הראשונה חשובה להצלחת הפרוייקט, במסגרת הישיבה הראשונה תתקיים הצבעה לבחירת הנציגות שלאחריה יחתמו בעלי הדירות בפרוייקט על כתב מינוי נציגות.

ההתנהלות במסגרת פרוייקט מסוג תמ"א 38, כוללת צדדים רבים מלבד הבעלים עצמם, ההליך הופך לעיתים קרובות לתהליך חברתי רווי רגשות ולכן על מי שעוסק בפרוייקטים של התחדשות עירונית להיות ערוך לכך. דגש מיוחד הוא על עורכי-הדין שצריכים לפעול כמעין פסיכולוגים תוך שימת דגש על בעלי זכויות העלולים להתנגד להליך או ליצור התנגדות אצל בעלי זכויות אחרים במתחם.

המעורבות הרגשית גדלה ככל שההליך מתקדם, מאחר שתהליך המשא ומתן כרוך מעצם טבעו בקונפליקט בין בני אנוש, הוא נהפך לעיתים קרובות לתהליך רווי רגשות.

אחת התוצאות האופייניות של מעורבות רגשית במשא ומתן כפי שעולה בספרות, היא תופעות לוואי המעוותות את השיפוט, מערפלות את החתירה להשגת האינטרסים הבסיסיים של מנהל המשא ומתן.

לפיכך, יש לפעול בשקיפות גם מול שכנים הגובלים בפרוייקט וכן מול דיירים המתנגדים בשלב זה להוצאתו לפועל של הפרוייקט, במטרה למנוע התנגדויות, מומלץ לשמוע התנגדות של מי שיכול להתנגד ולמנוע התנגדויות המבוססות על אי-ודאות.
מעורבות רגשית של הדיירים ככלי להכוונת התנהגות דיירים - הגורמים שמובילים להצלחה או לכישלון במשא ומתן, שאלות שמובילות אותנו לבדוק מצבי רוח, דינמיקה במו"מ שבין הדיירים ליזם, דינמיקה שבדרך-כלל לא אמורה להיות חלק במשא ומתן, על היזם במסגרת פרוייקטים מסוג זה לקחת בחשבון את ההשפעה המשמעותית על התנהגותם של נושאים ונותנים בתהליך המשא ומתן, ומשום כך גם על תוצאתו - הצלחה או כישלון.

בכל הקשור לכינוס הדיירים באסיפה כללית בתחילת הדרך, יש מי שטוען כי מדובר בטעות, וכי יש לפעול מול כל דייר ודייר בנפרד. לעניין זה, השאלה שצריכה להישאל בהקשר זה היא - מה השפעתם על המשא ומתן ותוצאותיו?

האם מעורבות רגשית במשא ומתן - החל בהתפרצויות כעס וכלה בהצהרות אהדה ואהבה - הינה בלתי-נשלטת ומשום כך יוצרת אי-ודאות ומאיימת על תהליך המשא ומתן? או שמא הבעת רגשות מהווה מעין "מורה נבוכים" המאפשר לצדדים במשא ומתן להבין משמעויות נסתרות, להסתגל למצבים בעייתיים, לעצב את ציפיותיהם מהצד האחר ולכוון את התנהגותם בהמשך המשא ומתן? האם רגשות הכרוכים בבעיה מסויימת שהתעוררה במשא ומתן - למשל, כעס שהתעורר כתוצאה מתביעות ראשוניות גבוהות מדי של הצד האחר, הנתפסות כלא הוגנות - משמשים זרז לפיתרון הבעיה, או שמא מסלימים את התסכול וההתמרמרות? {אמירה גלין משא ומתן - המימד החבוי}.

כינוס כלל הדיירים, הצגת הנושא וקבלת הסכמה מקדמית של כלל בעלי הדירות בבית המשותף {התייחסות לכל כניסה במסגרת זו} על טופס הסכמה ראשוני לקידום הפרוייקט. התמודדות עם שאלות דיירים ובניית אמון הדדי תוך שקיפות מלאה הינה המטרה החשובה ביותר בשלב זה, ולכן, לדעתי, לאחר שכלול כל היתרונות והחסרונות, קיימת חובה לכנס את כלל הדיירים בשלב הראשון במסגרת כינוס מלא. יחד-עם-זאת, יהיו פרוייקטים שצריכה להתקבל בהם החלטה נקודתית שמתאימה לבעלי הזכויות ואין להיתפס לאמור ככלל חובה.

לצורך כך על הנציגות לפרסם מודעה לדיירים בדבר קיום אסיפה ובמהלך האסיפה יוצג טופס הצבעה לבחירת נציגות קבועה. מומלץ להחתים על טופס הסכמה לטובת הנציגות הזמנית שתוביל את הליך ההתחדשות עירונית/חיזוק/הריסה ובניה של הפרוייקט.

כתב מינוי הנציגות - לא פעם, עולה השאלה בנוגע למעמד המשפטי של החתימה על כתב מינוי הנציגות ומתן הרשאה לנציגות לקידום הפרוייקט. ניתן לומר די בבירור, כי החתימה על כתב מינוי הנציגות והרשאה לקידום הפרוייקט בשם כלל הבעלים, איננה מחייבת משפטית, שכן, חתימה על כתב מינוי מהווה למעשה מעין מסמך כוונות של בעלי הדירות בלבד כלפי הנציגות.

בשלב זה, רצוי לבצע סקר בעלי זכויות בין כלל בעלי הזכויות לגבי העדפותיהם בסוגיית התמורה. למשל: דירה קטנה ותשלום נוסף במקום דירה גדולה או תשלום מזומן בלבד.

כמו-כן, מומלץ לקבוע ישיבה נוספת של בעלי הזכויות על-מנת לתת לבעלי הזכויות להיות מעורבים בשלבים הראשונים של קידום הפרוייקט ובחירת יזמים. שקיפות תסייע מאוד להגברת תחושת הביטחון והוצאתו לפועל של הפרוייקט.

כן, מומלץ לתת סקירה כללית של החברות לרבות ניסיון במסגרת פרוייקטים דומים. יש להביא בפני בעלי הזכויות בדיקה של איתנות כלכלית והמלצות של בעלי זכויות בפרוייקטים אחרים וכדומה.

על הנציגות להכין טבלת בעלי זכויות לרבות סטטוס של בעלי הזכויות במתחם. בין השאר, בטבלה יש לציין מי תומך ומי מתנגד לקידום הפרוייקט.

בתוך כך חשוב לציין כי קיימת אפשרות לפעול באמצעות חברה מנהלת שבדרך-כלל מורכבת מיזם ואדריכל הכוללת שירותים משפטיים בחבילה אחת.

במסלול זה, התחלת התהליך המבוסס על תמ"א 38 מתבצעת מול אדריכל ויזם. בעלי הזכויות חותמים במסלול זה על כתב מינוי לחברה המנהלת ולעורך-דין שייצג את בעלי הזכויות במתחם, ותוך כדי כך החברה המנהלת פועלת לקידום התכנית מול ועדת התכנון.

לאחר אישור התכנית בוועדה המקומית בדרך-כלל, תפעל החברה המנהלת להוצאת מכרז לבחירת יזם/קבלן. החיסרון הגדול של הליך זה הינו {(בחלק מהמקרים} חוסר ודאות בדבר התמורה העתידית לה יהיו זכאים בעלי הזכויות.

אל מול זאת, עומד היתרון הגדול והוא הניסיון והחסות של חברת הניהול, תוך גיבוש בעלי הזכויות במתחם, מתן תמיכה נפשית וחברתית בכל הקשור להנעת הפרוייקט והוצאתו לפעול.

בהתאם למטרתן ולצורך ניהול פרוייקטים של התחדשות עירונית לסוגיהם בעבור בעלי הדירות ומטעמם ברחבי הארץ, שמות לעצמן חברות הניהול מספר מטרות מרכזיות - להגן על אינטרס הדיירים לאורך כל הדרך ולפעול להשגת מקסימום התמורה לבעלי הדירות.

אך לא פחות חשוב מכך, מטרתן היא לאפשר לבעלים הנוכחיים את היכולת הכלכלית להמשיך ולהתגורר במבני המגורים הגבוהים שייבנו במקום אלו הקיימים, זאת על-מנת למנוע את התופעה הקשה של דחיקת האוכלוסיות החלשות מהמתחמים הנבנים מחדש.

פיתרון מקומי לסוגיה זו, סוגיה של בחירת ההתנהלות הנכונה, באם במסגרת עצמאית, באמצעות יזם או מסלול בעלי זכויות, מציג מחקר שערך הטכניון {במימון קרן פורד ובהזמנתה של הקרן החדשה לישראל}. "המחקר אישש את התזה שלא משתלם לעשות פרוייקטים של התחדשות עירונית בפריפריה", אומרת ד"ר אמילי סילברמן מהטכניון: "אבל במקביל, גילינו שבשנתיים האחרונות הוקמו בפריפריה ארגוני שטח רבים ביוזמת צעירים שמתקשים לעמוד בהוצאות הדיור. בנושא תמ"א 38 מצאנו התארגנות אחת של בעלי זכויות באשקלון, בשיתוף עמותת ידיד והרשות המקומית, שבמסגרתה בעלי הזכויות הפכו ליזם: הם בוחנים את הביצועיות הכלכלית של הפרוייקט, הם שוכרים מתכנן והם מביאים קבלן. מפני שאין כאן יזם שצריך להרוויח, הם יוכלו לבנות פחות קומות".

על הנציגות, כבר בשלבים הראשונים ועם מינוי השמאי ליצור את מפגש הרצונות בין בעלי הזכויות בכל הקשור לתמורה העתידית, התקשרות עם יזם/קבלן. מומלץ באמצעות מכרז לבחירת יזמים/קבלן.

על הנציגות יחד עם עורכי-הדין המייצגים אותם, השמאי והמפקח להביא למצב של מיצוי "ארגז הכלים" התכנוני ובחינת הכדאיות הכלכלית-יזמית לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38: מציאת נקודת האיזון בין ההוצאות {עלויות חיזוק, תוספת הבניה וכד'} להכנסות {מכירת יחידות דיור חדשות (להלן: "יח"ד חדשות")} וקושי במימון הפרוייקט.

פערים בתמורות האפשריות לדיירים, חניות והסכמת דיירים חלקית במקום 100% הסכמה.

לאחר שבחרנו נציגות על הנציגות לבחור עורך-דין ולקבוע במסגרת הסכם שכר-טרחה את חלקו בפרוייקט.

ü ניסיון - חשוב לשכור את שירותיו של עורך-דין מתחום הפינוי-בינוי והתמ"א 38 בעל ניסיון בייצוג בעלי זכויות במתחמים מאותו הסוג ויהיה זה יתרון אם לעורך-הדין יהיה ניסיון בייצוג יזמים. ליווי פרוייקטים מסוג זה דורש עורך-דין בעל ראיה רחבה, כוללת ויצירתית

ü שכר-טרחת עורך-דין - מקובל ששכר-טרחת עורך-דין משולם על-ידי היזם, בהתאם למידת מעורבותו בפרוייקט. לבעלי זכויות מומלץ לשלם בעצמם את שכר-הטרחה. יש להגדיר במסגרת הסכם שכר-טרחה את מסגרת תפקידו של עורך-הדין. אין באמור על-מנת להסכים עם המנגנון הנהוג, אך קיים קושי גדול לדרוש מבעלי הזכויות לשלם סכומים משמעותיים כל-כך. עורך-דין בעל ניסיון בייצוג דיירים בפרוייקטים מסוג זה יוצר חוצץ בהתנהלות לגבי נוסח ההסכם בין בעלי הזכויות לבין היזם, בין היתר, במסגרת ההסכם עם בעלי הזכויות
ü דרך נוספת שהתשלום מועבר לעורך-הדין, הינו מחברה מנהלת או מחברה שמנהלת את הפרוייקט כדוגמת עזרה בצרון וכדומה

3.1 כללי
בפגישה הראשונה בין בא-כוח בעלי הזכויות לבעלי הזכויות מומלץ לחתום על ייפוי-כוח והסכם שכר-טרחה. יש לדאוג להסדיר הסכם שכר-טרחה עם בעלי הזכויות מראש, על-מנת לעמוד באופן איתן מול היזם וכן על-מנת ליצור מערכת יחסים ברורה ושקופה עם בעלי הזכויות.

3.2 הפגישה הראשונה של עורך-הדין עם בעלי הזכויות
ü מפגש של בעלי הזכויות - בפגישה יינתן לדיירים {בעלי הדירות} הסבר מקיף על פרוייקט מסוג תמ"א 38, אופן ודרכי היישום של תמ"א 38 בבניין הספציפי, כולל פירוט בדבר התמורה האפשרית לדיירים הכוללת את גיבוש דרישות הדיירים וכן, אודות תוספות הבניה האפשריות ו/או הריסה במסגרת תמ"א 38/2 תיקון 3

ü בתום המפגש, יש להחתים את הבעלים על כתב מינוי עורך-הדין

ü המפגש צריך לכלול הסבר בנושא הקושי בהתארגנות ובהשגת הסכמת כל דיירי הבית, תקופת השיפוץ, שכנים חדשים ונוספים בבניין לאחר סיום הפרוייקט

3.3 נקודות לדיון עם בעלי הזכויות, תנאים מסחריים ומפרט טכני
חשוב לציין כי חלק מהנקודות לדיון הינן דרישות מינימאליות שמומלץ לבעלי הזכויות להעלות במסגרת הפגישה עם היזם/קבלן:
ü חתימה על ייפוי-כוח והסכם שכר-טרחה

ü בדיקה של מצב הזכויות - עיקולים/זכויות נוספות/חוזה חכירה והיוון זכויות {כשיש צורך}/חריגות בניה והיתרים

ü סקירה כללית של הפרוייקט תוך הסבר על לוחות זמנים ומנגנוני תמורה, ערבויות, עסקת נטו ורוב מיוחס נדרש

ü מינוי נציגות זמנית/קבועה

ü מומלץ לעשות בדיקות טרום חוזיות לעומק ולבחור בחברות תמ"א אשר הוכיחו יכולת בפרוייקטים קודמים, חברות עם המלצות לקוחות אשר עברו פרוייקט תמ"א 38 ופינוי-בינוי/תמ"א 38/2 וחברות העוסקות בבניית מבנים באופן שוטף

ü פרטי היזם והקבלן (במסגרת מודל ההתקשרות עם יזם)

ü ייצוב וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה - שיפור ושיפוץ פני חדר המדרגות - יצירת מעטפת בניין ירוקה - דרישה להשתמש בחומרי בידוד תקניים, התקנת חלונות עם זכוכית כפולה ומבודדת, שימוש באלמנטים של הצללה שיפחיתו את חשיפה ישירה לשמש ושימוש בחומרי גמר חיצוניים בצבעים בהירים

ü שיפור פני הגינה ושטח החניה, הרחבת דירות הבניין, בניה או הוספה של מרפסת שמש, שיפוץ חדרי אשפה - הכוללים מתקנים להפרדת פסולת ומסייעים ומתמרצים את דיירי הבניין לבצע מחזור בהתאם לתקנים של בניה ירוקה

ü שיפוץ חזית המבנה לרבות ציפוי שיש בחלק מהבניינים ותאורה מתאימה לבניה ירוקה. תכנון נכון של החדרת אור טבעי למבנה לא רק חוסך חשמל, משפר את הנוחות הוויזואלית אלא יש בו גם כדי להשליך על מצב רוחנו והרגשתנו

ü שיפוץ המעטפת - המעטפת כוללת למעשה את קירות המבנה, פתחי חלונות ודלתות (פרופילים וזיגוג), הרצפה, וכמובן התקרה והגג

ü גינון והשקיה, אינסטלציה (מערכות המים בבניין) - צמחיה חוסכת מים, בחירת צמחיה חוסכת מים בגינות נוי ובמקומות ציבוריים יכולה לחסוך מים רבים. נציבות המים ומשרד החקלאות פרסמו נתונים על צמחיה חוסכת מים. אפשר להיעזר בנתונים אלה או באנשי מקצוע בבחירת הצמחיה הנכונה. כמו-כן, הכנה למערכת להשבת מים אפורים באופן שבו יעשה שימוש חוזר במי דלוחין לצורך הדחה חוזרת של האסלה וצרכי השקיה בדירות הגן ובשטחים הירוקים בבניין. מומלץ לדרוש מהיזם בניית משטחים הסופגים את מי הגשמים ומסייעים בחלחול המים באדמה ובהפיכתם למי תהום והתקנת מיכלים לאיסוף מים מהמזגנים ומהמרזבים לטובת השקיית השטחים הירוקים בבניין

ü הוספת מעלית נוסעים, 25 מטרים הכוללים חדרי ממ"ד לדירות הקיימות בבניין

ü בניה ירוקה

ü הגדרת לוח זמנים - מועדים לתחילת עבודות החיזוק והבניה הנוספת, סיום הפרוייקט ותיקון הבית המשותף

ü פגיעה בנוחיות הדיירים למשך תקופת הבניה

מומלץ להדגיש בפני היזם/קבלן כי בעלי הזכויות מעוניינים לבצע את הפרוייקט במסגרת שיטה של בניה ירוקה. בניה ירוקה כוללת התייחסות להיבטים רבים לרבות אך לא רק, תכנון מאוזן, חיסכון בחשמל, ניצול אנרגיה סולרית, אור טבעי ונורות חסכוניות, חיסכון במים, אוורור טבעי, חומרי בניה שאינם מזיקים, מחזור ועוד.

עקרונות הבניה הירוקה - תכנון חכם בבניה ירוקה מתחיל כבר בשלב העמדת המבנה, פרוגרמת המבנה ומיקום החלונות. כדי לבחור את הכיוונים אליהם יופנו החזיתות השונות יש להתחיל את התהליך בניתוח נתוני המגרש: נתונים אקלימיים אופייניים, כיווני השמש, משטר הרוחות, המבנה הטופוגרפי והפיסי של המגרש וסביבתו, גורמים אקוסטיים ומקורות זיהום אוויר {מתוך אתר אקו סיטי}.

3.4 בדיקת היתכנות קניינית לפרוייקט (באמצעות עורך-דין)
3.4.1 כללי
בשלב זה, נפנה תחילה לבדיקת נסח מלשכת רישום המקרקעין - נסח לשכת רישום המקרקעין, מהווה למעשה מעין ת"ז של הנכס, ומציג בפנינו מיהם בעליו החוקיים והרשומים של הנכס ואילו הגבלות קיימות במקרה הספציפי. בנסח לשכת רישום המקרקעין ירשמו משכנתאות, עיקולים ושעבודים שונים, כמו גם תכניות של הרשויות להפקעת חלק מהמקרקעין או הערות על הליכים משפטיים.

לאחר שבדקנו את נסח לשכת רישום המקרקעין, נזמין מלשכת רישום המקרקעין את תשריט צו תקנון הבית המשותף - מסמך המפרט במלואו את מצב הנכס, כולל: חניות רשומות בלשכת רישום המקרקעין, מחסנים, זכויות בגג הבניין, זכויות בגינה צמודה, זכויות בשטחים משותפים וכו'.

בשלב הבא, נפנה למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, על-מנת להוציא מידע תכנוני לגבי המתחם - מסמך המפרט את תכניות העיריה התקפות לגבי המתחם, מידע לגבי הפקעות, היתרי בניה {כולל גרמושקה}.
לבסוף, ולפני שנפנה לאדריכל, נפנה למהנדס הרשות ו/או נציג של הרשות העוסק בנושא, על-מנת לקבל תמונת מצב מלאה יותר לגבי ההיתכנות של פרוייקט תמ"א 38 במסגרת המסלול.

רצוי לוודא כי קיימת תמיכה מצד הרשות המקומית בקונספט המוצע ואף לנסות ולאתר קרקע ציבורית לשם ביצוע פרוייקט על-פי תמ"א 38, מה שיסייע רבות להוצאתו לפועל של הפרוייקט במסגרת תכנית שלביות ברורה.

ü האם קיים נסח לשכת רישום המקרקעין?
ü האם ניתן לרשום תת-חלקה ברכוש המשותף וכיצד?
ü האם רשום כבית משותף?
ü האם מדובר בחברת גוש חלקה, במידה וכן יש לעשות הערכת מצב לגבי ההתקדמות?
ü האם בין בעלי הזכויות, יש חברות של דיור ציבורי (עמידר, עמיגור וכו')?
ü האם קיימות הערות אזהרה, במידה וכן מה הן מצריכות?
ü האם קיימות זיקות הנאה, במידה וכן מה הן מצריכות?
ü האם קיימות הפקעות, במידה וכן כיצד הדבר משפיע על ההיתכנות התכנונית?
ü האם קיימים עיקולים / משכנתאות במידה וכן כיצד הדבר משפיע על ההיתכנות הקניינית?
ü האם קיימות ההצמדות במידה וכן כיצד הדבר משפיע על ההיתכנות הקניינית והתכנונית?
ü האם קרקע מינהל מקרקעי ישראל / קק"ל?
ü בדיקת ת"ז
ü בדיקות מצב היחסים בין דיירים (גרושים, אפוטרופוסים, קטינים וכדומה)
ü בשלב זה על עורך-הדין לפרט מהם התהליכים הקניינים והרישומים שמצריך לצורך התקדמות בפרוייקט

3.4.2 דגשים
יש לפתוח בהתכתבות עם מעקלים, נושים ומוטבי הערות אזהרה לצורך קבלת הסכמתם בכתב להתקשרות במסגרת פרוייקט תמ"א 38.

יש לדרוש קבלת הסכמת הנ"ל בכתב להעדר התנגדות להוצאת הרכוש המשותף הנדרש לצורך תמ"א 38 והצמוד לדירה הממושכנת.

יש לקבל אישורו של אותו צד שלישי, על-אף שלא נשקפת סכנה כלשהי לשווי הנכסים המשועבדים ו/או המעוקלים לטובתו, וגם אם אין סיבה נראית לעין להתנגדותו ליישום התכנית בבניין נוכח השבחת הבניין והדירות הקיימות.

יש לבדוק את מצב זכויות הבניה, חריגות בניה והפקעות, בדיקה של סוגי בעלות, מיהו הקבלן המבצע מטעם היזם, ניסיונו בפרוייקטים על בסיס תמ"א 38 ואיתנות כלכלית של היזם.

לבקש מהיזם מסמך איתנות כלכלית (מהבנק). במידה ונבחר יזם קודם לבחירתו של עורך-דין.

3.5 עורך-דין/בעלי זכויות - הסכם שכר-טרחה - תמ"א 38
על עורך-דין המייצג לקוח - הנכון ליטול על עצמו סיכונים בניגוד להמלצתו המקצועית - להבהיר ללקוחו את הדברים "ברחל בתך הקטנה".
בשלב זה, על עורך-הדין יחד עם הנציגות או שמאי ו/או אדריכל לבצע בחינת המצב התכנוני וקבלת אישור כי הבניין אכן מתאים למימוש הפרוייקט מבחינה תכנונית, כלכלית ומשפטית.

במסגרת זו, יש להוציא נסח לשכת רישום המקרקעין מרוכז של הבניין. נסח מסוג זה, נותן תמונה מלאה של כלל בעלי הזכויות במתחם.

אשר לטבלת ריכוז מידע תכנוני. הזמנת יזמים נבחרים להצגת הצעותיהם וחתימה על הסכם ייצוג של גורם מוסכם שינהל מו"מ מול היזמים לצורך התקשרות/התנהלות מול חברה כלכלית.

בטרם נזמין יזמים להציע הצעות לביצוע הפרוייקט, על בעלי הזכויות לבצע סקר שוק חברות העוסקות בתמ"א 38 בהתאם לנתוני המתחם שנבדקו בהתאם לריכוז מידע תכנוני שהתגבש נכון לאותו השלב.

בשלב זה, מומלץ לקבוע ישיבה נוספת של בעלי הזכויות על-מנת שירגישו מעורבים בשלבים הראשונים של קידום הפרוייקט ובחירת יזמים, שקיפות תסייע מאוד להגברת תחושת הביטחון והוצאתו לפועל של הפרוייקט.

מומלץ, לתת סקירה כללית על החברות לרבות ניסיון במסגרת פרוייקטים המבוססים על תכנית מסוג תמ"א 38, יש להביא בפני בעלי הזכויות בדיקה של איתנות כלכלית והמלצות של בעלי זכויות בפרוייקטים אחרים.

על הנציגות להכין טבלת דיירים/בעלי זכויות לרבות סטטוס של הדיירים במתחם, בטבלה יש לציין מי תומך ומי מתנגד לקידום הפרוייקט, מומלץ לפרט.
אשר לטופס דיו-דיליג'נס. ניהול המו"מ מול היזמים, בחירת היזם המתאים וניהול מו"מ משפטי לניסוח הסכם התקשרות. אם לא נבחר עורך-דין עד לשלב זה, אין להתקדם ללא עורך-דין מטעם הדיירים שייצג אך ורק את אינטרס הדיירים, שמאי ומפקח.

פרוייקט תמ"א 38 הינו פרוייקט ארוך ומורכב {דגש על פרוייקט הריסה ובניה מחדש} מבחינה תכנונית ומשפטית, לאור האמור, רצוי מאוד לצורך קידום נכון ומובנה של הפרוייקט, לבחור עורך-דין לפני שמתקדמים לבחירת יזם והסכם התקשרות מול יזם.

לאחר בחירת עורך-דין בעל ניסיון בתחום התמ"א 38 ופינוי-בינוי, מומלץ לחתום על הסכם שכר-טרחה להסדרת עלויות עתידיות בהתאם להסכם שכר-טרחה שצורף למדריך זה, לאחר-מכן, יש לקיים ישיבה בין עורך-הדין לדיירים שבמסגרתה ניתן להחתים את יתר הדיירים על ייפוי-כוח לטובת עורך-הדין.

כעת, נותר לבחור את היזם ולפעול לחתימה על הסכם מלא ומפורט לביצוע הפרוייקט. על עורך-הדין לתת דגש ליחד ולחוד, לפרט על סוגי הערבויות שיקבלו בעלי הדירות במסגרת הפרוייקט, מהם השלבים מכאן ואילך, מיסוי וכו'.

תפקידו של השמאי בשלב זה לעשות בדיקה של התמורה לה יהיו זכאים הדיירים, במידה ושיטת החישוב תהיה על בסיס מקצועי, ניתן יהיה להציג ליזמים דו"ח ולהתקדם בצורה יעילה בפרוייקט.

לאחר שבחרנו עורך-דין, יזם ושמאי, מומלץ לבחור מפקח בניה בעל ניסיון מול בנקים ודיירים וזאת על-מנת שיהיה נציג מטעם הדיירים מול מנהל הפרוייקט של היזם. עלות מפקח בניה משולמת על-ידי היזם בהתאם לסיכום מראש מול הנציגות בדבר גובה התשלום.

3.6 כתב מינוי נציגות
כינוס כלל הדיירים (להלן: "שלב ההתאגדות") על-ידי ועד הבית הנוכחי, הצגת הנושא וקבלת הסכמה מקדמית של כלל בעלי הדירות ו/או סירוב לחתימה - פרוייקט תמ"א 38 הינו פרוייקט ארוך ומורכב, בין הדיירים בפרוייקט נוצרת סוג של שותפות.

בשלב הראשון, בעלי הזכויות ידרשו להתאגד במסגרת "הנציגות", דבר זה, יועיל מאוד לקידום הפרוייקט במסגרת אחת מול היזם.

אסיפת בעלי הזכויות הראשונה חשובה להצלחת הפרוייקט, במסגרת הישיבה הראשונה תתקיים הצבעה לבחירת הנציגות שלאחריה יחתמו בעלי הזכויות בפרוייקט על כתב מינוי נציגות.

תמורה לנכים וקשישים {תמורה מיוחדת} - מומלץ לבצע במסגרת סקר הדיירים בדיקה של העדפות דיירים לגבי התמורה. שכירות לתקופת הבניה בפרוייקט עיבוי וחיזוק, דירה בקומת קרקע, במסגרת פרוייקטים של הריסה ובניה מחדש - דירה קטנה + תשלום נוסף במקום דירה גדולה, תשלום מזומן בלבד - יש לקחת בחשבון את נושא המיסוי באופציה הנוכחית בהתאם להגדרות החוק לעניין הפטור, העברה של הדייר לדיור מוגן, יש לקחת בחשבון מראש שיש אוכלוסיות מיוחדות שצריכות התייחסות מיוחדת לרבות תנאים מיוחדים.

כתב מינוי נציגות - תמ"א 38

אנו הח"מ, מביעים בחתימתנו את הסכמתנו העקרונית כדיירים ובעלי הזכויות בבית המגורים המשותף המצוי ברחוב ____ מס' ____ בעיר ____ (להלן: "בית המגורים המשותף"), לביצוע פרוייקט תמ"א 38 (להלן: "הפרוייקט").

אנו מביעים בזאת הסכמתנו למנות את ה"ה:
1. ____ ת.ז. ____
2. ____ ת.ז. ____
3. ____ ת.ז. ____

על-מנת שישמשו כנציגות הדיירים לפעול בשמנו ובמקומנו לביצוע הפעולות המפורטות שלהלן לצורך התקשרותנו בהסכם תמ"א 38.

א. הנציגות תהא מוסמכת לפעול אל מול יזמים ו/או קבלנים ו/או חברות חיזוק ו/או יועצים ו/או בעלי מקצוע אחרים לצורך קבלת הצעות להתקשרותנו בביצוע.

ב. הנציגות תהא מוסמכת לפנות ולמנות בשמנו עורך-דין לצורך ייצוגנו במסגרת התקשרות לביצוע הפרוייקט.

ג. הנציגות תהא מוסמכת לתאם פגישות מול יועצים ויזמים לצורך התקשרות בביצוע הפרוייקט.
ד. לקבל עבורנו מסמכים/תרשימים/מפרטים וכיוצא בזה לצורך התקשרותנו בביצוע הפרוייקט.

ה. לנהל בשמנו ועבורנו מו"מ לצורך קידום ביצוע הפרוייקט.

למען הסר ספק, אין בחתימתנו על מסמך זה כדי להוות התחייבות מטעמנו להתקשרות בהסכם מול קבלן ו/או יזם אשר יבחר על-ידי הנציגות לביצוע הפרוייקט וכל הסכם התקשרות כאמור יובא לעיוננו ואישורנו. חתימתנו על הסכם ההתקשרות היא אשר תחייב אותנו בלבד.

ידוע לנו ואנו מצהירים בזאת, כי במידה ונמכור דירתנו ו/או נעביר זכויותינו בדירה הרשומה על שמנו לצד ג' כלשהו, תכלול ההתחייבות ביננו לבין צד ג' הוראה בדבר התחייבותו של צד ג' ליטול על עצמו התחייבותנו זאת.

אין באמור כדי לגרוע מחובתנו להודיע לנציגות בדבר מכירת/ העברת זכויותינו בדירה לצד ג'.
ולהלן באנו על החתום:

תת-חלקה
שם ומשפחה
מספר זהות
כתובת
חתימה

לכבוד
נציגות הבית המשותף
רח' ____
עיר ____

א.ג.נ.,

הנדון: פרוייקט "תמ"א 38" במקרקעין הידועים
כגוש ____ חלקה ____ בעיר ____

1. בהמשך לפגישתנו, הננו מודים לכם בעלי הזכויות בפרוייקט (להלן: "בעלי הזכויות") על פנייתכם למשרדנו ומתכבדים להעלות על הכתב את הצעת שכר-טרחת משרדנו בגין ליווי משפטי ופיקוח מטעם בעלי הזכויות בפרוייקט תמ"א 38 ברחוב ____, בעיר ____ (להלן: "הפרוייקט") משלב המשא ומתן ועד לסיום הפרוייקט (סיום שלב תיקון בית משותף), בהתאם לשלבים ולמועדים כאמור בהסדר זה.

2. משרדנו יעניק את השירותים המשפטיים ויהא זכאי לשכר-טרחה, בהתאם למפורט במכתבנו זה.

3. הואיל והינכם, בעצמכם ו/או באמצעות יזם מעוניינים להקים בניין חדש במקום הדירות הקיימות ____ (להלן: "הדירות הקיימות") בבניינים המצויים ברחוב ____ במסגרת פרוייקט "תמ"א 38" בעיר ____, אשר יכלול כ- ____ יחידות דיור חדשות (להלן: "הדירות החדשות") וכן שטחי מסחר ושימושים נוספים, ככל שיותרו, במסגרת הפרוייקט (להלן: "הפרוייקט").
4. לאור האמור, מוצע, כי משרדנו יטפל בליווי הפרוייקט, לרבות החתמת בעלי הנכסים בבניינים הקיימים על המסמכים הנדרשים לרבות ייפויי-כוח והסכם שכר-טרחה, לקראת חתימת הסכם תמ"א 38, וכן מו"מ עם יזם לקראת חתימת הסכם עימו.

5. בגין הטיפול כמפורט להלן, ישלם היזם שיבחר על ידכם לביצוע הפרוייקט למשרדנו, שכר-טרחה בשיעור של ____ לכל יח"ד מיחידות הדיור הקיימות (____ יח"ד) בצרוף מע"מ כחוק (להלן: "שכר-הטרחה הכולל"). שכר-טרחה כאמור ישולם למשרד ____ בשיעורים וכמפורט להלן:
5.1. סך של 5% משכר-הטרחה הכולל בתוספת מע"מ כחוק ישולם בתוך 7-14 ימים ממועד בחירת היזם על-ידי הנציגות.
5.2. סך של 35% משכר-הטרחה הכולל בתוספת מע"מ כחוק ישולם בתוך 7-14 ימים ממועד חתימתם של 70% מהדיירים על הסכם תמ"א 38 על נספחיו או 80% על הסכם תמ"א 38 על נספחיו.
5.3. סך של 10% משכר-הטרחה הכולל בתוספת מע"מ כחוק ישולם בתוך 7-14 ימים ממועד חתימת הדיירים על תכניות הגשה לרשות המקומית.
5.4. סך של 35% משכר-הטרחה הכולל בתוספת מע"מ כחוק ישולם תוך 14-7 ימים ממועד קבלת היתר הבניה.
5.5. יתרת התמורה על-סך של 15% משכר-הטרחה הכולל בתוספת מע"מ כדין תשולם לא יאוחר מ- 14-7 ממועד קבלת טופס 4.

6. משרדנו יטפל בליווי הפרוייקט שבנדון והכל כמפורט להלן:
6.1 ליווי הליכי פניות לקבלת הצעות מהקבלני לצורך בחירת קבלן מבצע.
6.2 מתן ייעוץ משפטי לדיירים לצורך הערכת הצעות הקבלנים.
6.3 ליווי הדיירים ונציגיהם בניהול מו"מ מול הקבלנים.
גיבוש תנאי ההסכם עם הקבלנים עד לחתימה על הסכמי ההתקשרות מול קבלן נבחר - הסכם מותנה על בסיס תמ"א 38, לרבות פיקוח על דיווח העסקה לרשויות המס תוך וידוא כי זכויות הדיירים נשמרות ומוגנות (הדיווח עצמו והטיפול בקבלת הפטורים מבוצע על-ידי בא-כוח הקבלן בלבד).
6.4 אימות חתימות הדיירים, במשרד עוה"ד מטעם הדיירים, על המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע הפרוייקט במידת הצורך.
6.5 הסדרת נושא קבלת פוליסות ביטוח הולמות, בהתאם לחוו"ד יועץ ביטוחי, בהתאם להסכם.
6.6 קבלת ערבויות נדרשות מהקבלן לטובת הדיירים עם תחילת ביצוע הפרוייקט ומאוחר יותר עם מעבר לשלב הבדק.
6.7 וידוא ביצוע רישום הערת אזהרה על-ידי הקבלן בהתאם להסכם קבלת הסכמתם של בעלי השעבודים (משכנתאות והערות לצד ג') להחרגת וצמצום השעבודים החלים על הדירות לשם ביצוע הוראות ההסכם שיחתם.
6.8 בכל הקשור לרישום כל משכון ברשם המשכונות, כל הערת אזהרה ו/או משכנתא בלשכת רישום המקרקעין ו/או בקשר להסרת רישום של כל משכון ו/או הערת אזהרה ו/או משכנתא (להלן: "השירותים המשפטיים").

7. חרף האמור, העבודה הנכללת בשכר-הטרחה הכולל אינה כוללת טיפול בהליכים משפטיים כלשהם ו/או בקשות והמרצות שונות, הוצאות ואגרות בית-המשפט, ערעורים לבית-הדין הארצי /או לבית-המשפט העליון ו/או לערכאה אחרת, עררים, הוצאה לפועל, פניות לערכאות אחרות, וכן הוצאות שוטפות (דואר, נסיעות, שליחויות, צילומים, שכר מומחים וכיוצ"ב) אשר ישולמו בנפרד עבור כל פעולה ופעולה ו/או כל הליך כמציין לעיל, בהתאם למדיניות שתסוכם מראש. מובהר כי לא חלה על הלקוח החובה להעסיק את מי מעורכי-הדין בעניינים הנ"ל.

8. שכר-הטרחה האמור כולל בתוכו אך ורק את השירותים שנקבעו במסגרת השירותים האמורים בסעיף 6 לעיל.

9. יובהר, כי כל התחייבויות דלעיל הינן של היזם בלבד ומשרדי לא יבואו בכול דרישה למי מהבעלים בכול הנוגע לדמי שכר-טרחה המגיעים לי.

10. כל תשלום עבור שכר כנ"ל ו/או הוצאות יבוצע כנגד מסירת חשבוניות מס וקבלה על-ידי.

11. אם וככל שהצעת שכר-הטרחה הנ"ל מקובלת מבחינתכם, נודה לאישורה בשולי מכתב זה.

לכבוד
מר _____________
חברת ____ ח.פ ____

א.נ,

הנדון: הצעת שכר-טרחה - פרוייקט התחדשות עירונית

1. בהמשך לפגישותינו ולהסכמות שהושגו בינינו, הננו מודים לך על פנייתך למשרדנו ומתכבדים לפרט בזה את הסדר שכר-הטרחה שסוכם בינינו ביחס לפרוייקט "תמ"א 38" במקרקעין הידועים כגוש ____ חלקות ____ בעיר ____ (להלן: "המקרקעין").

2. על-פי המוסכם ביננו, משרדנו יעניק את השירותים המשפטיים ויהא זכאי לשכר-טרחה, בהתאם למפורט בהצעה זו.

3. הואיל והינך, בעצמך ו/או באמצעות יזם/קבלן מטעמך (להלן: "היזם") מעוניין להקים פרוייקט הכולל כ- ____ יחידות דיור חדשות (להלן: "הדירות החדשות") במקום הבניין/הבניינים הקיימים ברחוב ____, (להלן: "דירות הבעלים") במסגרת פרוייקט "תמ"א 38" בעיר ____ (להלן: "הפרוייקט").

4. לאור האמור, מוצע, כי משרדנו יטפל בליווי הפרוייקט, לרבות במו"מ מול ועם בעלי הזכויות לקראת חתימת הסכם תמ"א 38 וכן מו"מ מול נותני שירות ויועצים בהתאם לאמור בהסכם זה, לקראת חתימת הסכמים עימם.

5. בגין חוזי המכר של הדירות החדשות במסגרת הפרוייקט, ישלם היזם עמלה לעוה"ד בשיעור של 2.5%-1.5% בצרוף מע"מ כחוק מתמורת כל הדירות החדשות בפרוייקט (להלן: "שכר-הטרחה הכולל"). שכה"ט הכולל ישולם על ידך מסכום התמורה של הדירות החדשות בצרוף מע"מ.

6. שכר-הטרחה הכולל משולם עבור הטיפול הכולל בפרוייקט, דהיינו: החתמת בעלי הזכויות בדירות הבעלים וניסוח הסכמים עמם; ניסוח וטיפול כולל בהסכמי מכר של דירות היזם לצ"ג כולל דיווחים לרשויות בגין חתימת ההסכמים; אישורי זכויות עד לרישום וביצוע מטלות חברה משכנת (בתמורה שתסוכם עם הרוכשים בהסכמים עמם); הסכם ליווי בנקאי; הסכמים עם אדריכלים, קבלנים ויועצים שונים; התכתבויות עם רשויות; ליווי בטיפול בהוצאת היתרים לרבות בשלב ההתנגדויות; פרצלציה ורישום בית משותף (כפוף לתשלום אגרות והוצאות לעניין זה).

7. כמו-כן, הטיפול המשפטי כולל ניהול מו״מ משפטי והכנת המסמכים מול החברה הקבלנית/יזמית שתבחר (במידה והפרוייקט לא יוקם על ידך), ליווי בעלי הזכויות בדירות הבעלים והיזם בהכנת תכנון מס בשיתוף עם מומחה מס מטעם היזם ו/או הבעלים / שמאי מומחה למיסוי מקרקעין / עורך-דין מומחה למיסוי מקרקעין, ככל שיבחר וטיפול בשומות מס.

8. ככל שלא יימכרו כל יחידות היזם עד למועד קבלת טופס 4, או במקרה שבו תתקבל על ידך החלטה לעשות שימוש עצמי ביחידות היזם, תשולם לנו מלוא יתרת שכה"ט במועד קבלת טופס 4 ובכל מקרה, לא יאוחר מ- 6 חודשים ממועד קבלת טופס 4, יחושב שכה"ט (2.5-1.5% בצירוף מע"מ מכלל יחידות היזם) על-פי הערכת שווי יחידות היזם שטרם נמכרו, בהתאם למחירן המשוערך (בצרוף מע"מ) של יחידות דומות ושטחים דומים אשר נמכרו (על-ידי היזם או על ידך) במהלך שלושת החודשים הקודמים. למרות האמור לעיל, במקרה של חתימת עסקה להשכרת/חכירת שטח/י מסחר/מגורים, ישולם למשרדנו שכר-הטרחה, בשווי הנקוב לעיל, במועד חתימת עסקת השכירות/חכירה.

9. חרף האמור, העבודה הנכללת בשכר-הטרחה הכולל אינה כוללת טיפול בהליכים משפטיים כלשהם ו/או בקשות והמרצות שונות בפני כל רשות שיפוטית או מעין שיפוטית ו/או הוצאות ואגרות בית-המשפט, עררים, הוצאה לפועל, פניות לערכאות אחרות ו/או הוצאות שוטפות (דואר, נסיעות, אגרות, שליחויות, צילומים, תשריטים, שכר מומחים וכיוצ"ב) אשר בגינן ישולם בנפרד, עבור כל פעולה ופעולה ו/או כל הליך כמציין לעיל, בהתאם למדיניות שתסוכם מראש. מובהר כי לא חלה על היזם חובה להעסיק את משרדנו בעניינים הנ"ל.

10. נהיה זכאים להחזר הוצאות בעין כאמור בסעיף 9 לעיל, בהתאם לחשבונות תקופתיים אשר יוגשו לך מפעם לפעם. ההוצאות תשולמנה בצרוף מע"מ כדין.

11. מוסכם בזאת, כי במידה ותחליט מכל סיבה שהיא להפסיק את ההתקשרות עם משרדנו, כי אז תישא בשכר-טרחה בהתאם לאמור להסדר שלהלן:

11.1 אישור תכנית הפרוייקט בוועדה המקומית - לאחר אישור התכנית בוועדה המקומית ישולם למשרדנו ____ בצרוף מע"מ כחוק, סכום זה יקוזז משכה"ט אשר ישולם מתמורת כל הדירות החדשות, לכשימכרו ו/או בקרות אחד מן המקרים המפורטים בסעיף 8 לעיל. מוסכם, כי שכה"ט כאמור בסעיף זה ישולם על ידך מסכום התמורה כולל מע"מ.
11.2 אישור תכנית הפרוייקט בוועדה המחוזית - לאחר אישור התכנית בוועדה המחוזית ושלב ההתנגדויות, ישולם למשרדנו ____ בצרוף מע"מ כחוק מתמורת כל היחידות החדשות. מוסכם כי שכה"ט כאמור בסעיף זה ישולם על ידך מסכום התמורה כולל מע"מ.
11.3 מתן תוקף לתב"ע - לאחר שהתב"ע החדשה להקמת הפרוייקט תקבל תוקף, ישולם למשרדנו מלוא שכר-הטרחה הכולל בצרוף מע"מ כחוק.
12. התמורה בעבור ייצוג ליטיגטורי, ככל שתיבחר במשרדנו לייצוג, תהיה בהתאם למחירון משרדנו ובהנחה של ____ לכל שעת עבודה שתוקדש על-ידינו לעניין, לכל הסכומים יש להוסיף מע"מ כשיעורו על-פי דין.

13. מבלי לפגוע בשכה"ט כאמור בסעיף 5 למכתב זה, ישלם הלקוח סך של 5,000 ש"ח בצרוף מע"מ דמי פתיחת תיק הכוללים התכתבות ראשונית לצורך קידום הפרוייקט.

14. אם וככל שהצעת שכר-הטרחה הנ"ל מקובלת מבחינתך, נודה לאישורה בשולי מכתב זה.

אישור הלקוח - ____

מתחם ____ בעיר ____ גוש ____ חלקה ____
בעלות על כל החלקה: קק"ל/מדינת ישראל/רשות הפיתוח (לפי שטר ____)

חלקת-משנה
בעלות
שם החוכרים
ת.ז.
משכנתא
סטאטוס בעלות
ה"א
הערות

לצורך קביעת סכום מס השבח הנני מצהיר בזאת: (נא לסמן X במקום המיועד):

� אין לי, או למי מבני ביתי (דהיינו: בן זוגי וילדי שהנם מתחת לגיל 18 [להלן:"בני ביתי"]) דירת מגורים נוספת בבניין, וזוהי דירתי היחידה בבניין.
� יש לי, או למי מבני ביתי דירת מגורים נוספת בבניין, שמתגורר בדירה ו/או מתחת לגיל 18.
� לא קיבלתי את הדירה מקרוב בתקופה של 24 חודשים לפני הסכם המכר.

"קרוב" - בן זוג; הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה; אח או אחות ובני זוגם; איגוד בשליטתי;

תת-חלקה
שם
יום רכישת הזכויות
1*
מה היה שווי הרכישה
2*
הוצאות במועד הרכישה
3*
הוצאות להשבחת הנכס על-ידי המוכר
גיל המוכר
מצב משפחתי של המוכר
האם המוכרים נשאו לפני 1973?
שטח דירת המגורים
האם מכרו זכויות ב- 4 השנים האחרונות
1.

הוספו שטחים - לא ידועים עלויות.
בשנת __ הוספת מ"ר בסך עלויות של __ ש"ח

נ/ר/א/ג
לא
כ __ מ"ר
לא/כן
2.

הוספו שטחים - לא ידועים עלויות.
בשנת __ הוספת מ"ר בסך עלויות של __ ש"ח

נ/ר/א/ג
כן
כ __ מ"ר
לא/כן
3.

הוספו שטחים - לא ידועים עלויות.
בשנת __ הוספת מ"ר בסך עלויות של __ ש"ח

נ/ר/א/ג
כן
כ __ מ"ר
לא/כן

1* - במידה והזכויות התקבלו בירושה - מהו יום פטירת המוריש.

2* - במידה וירושה - אם המוריש נפטר לפני 01.04.1981 - מה שווי הזכויות בשומת מס העזבון.

3* - שכר-טרחה, עורך-דין, תיווך, מס רכישה ועוד.

טופס ריכוז מידע תכנוני

� שנת מתן היתר בניה: ____

� בעלי הזכויות במקרקעין:

תת-חלקה
כניסה
שם
ת.ז
טלפון

� נתוני המבנה:

דירות בקומת הקרקע:
זכויות בגינה:
זכויות בגג:
חניות בלשכת רישום המקרקעין:
בעלי זכויות מיוחדות:
נקודות להתייחסות הנוגעות לאזור מבחינת העיריה:

שאלון היתכנות קניינית

האם קיים נסח לשכת רישום המקרקעין?
כן/לא
האם ניתן לרשום תת-חלקה ברכוש המשותף וכיצד?

כן/לא, פרט ____
האם רשום כבית משותף?

כן/לא
האם מדובר בחברת גוש חלקה, במידה וכן מה זה אומר?

כן/לא פרט ____
האם בין בעלי הזכויות, יש חברות של דיור ציבורי (עמידר וכו') במידה וכן מה זה אומר?

כן/לא פרט ____
האם קיימות הערות אזהרה, במידה וכן מה הן מצריכות?
כן/לא פרט ____
האם קיימות זיקות הנאה, במידה וכן מה הן מצריכות?

כן/לא פרט ____
האם קיימות הפקעות, במידה וכן כיצד הדבר משפיע על ההיתכנות התכנונית?

כן/לא פרט ____
האם קיימים עיקולים/משכנתאות במידה וכן כיצד הדבר משפיע על ההיתכנות הקניינית?

כן/לא פרט ____
האם קיימות הצמדות במידה וכן כיצד הדבר משפיע על ההיתכנות הקניינית והתכנונית.

כן/לא פרט ____
האם קרקע מינהל מקרקעי ישראל?

כן/לא פרט ____
בדיקת רישום ת.ז

כן/לא פרט ____
מה מצב יחסים בין דיירים (גרושים, אפוטרופוסים, קטינים וכדומה)?
פרט ____
פרט את התהליכים הקניינים והרישומים שמצריך הפרוייקט

פרט ____

דומני שראוי גם לעגן את הדברים במסמך שבו יפרט עורך-הדין ללקוחו את הסיכונים הכרוכים בביצוע העסקה.

מסמך מעין זה, נחוץ במישור הראייתי, כדי למנוע בעתיד מחלוקות בשאלה מה הוסבר ומה לא הוסבר ללקוח. למסמך מעין זה יש ערך גם במישור המהותי, בכך שהוא מסב תשומת-לב הלקוח לסיכונים שהוא נוטל על עצמו בעסקה.

בשלב זה, נעיר כי תחום ההתחדשות העירונית הינו "שדה מוקשים" לעורכי-דין. פעם אחר פעם עורכי-דין נתבעים בגין רשלנות בתפקידם בתחום המקרקעין והפרת חובתם, הן כעורכי-דין והן כנאמנים (ת"א) 5027/98 מעוז נ' אלנקרי ואח', תק-מח 2002(3), 1756 (2002)).

שלא כמו בפרוייקטים של פינוי-בינוי אשר נושא השקיפות מחוייב מכוח החוק, קיימת חובת זהירות והנאמנות של עורך-דין בתחום המקרקעין בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית ותמ"א 38 בפרט. חובת הנאמנות והזהירות של עורך-דין הינה חובתו של עורך-דין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ופסיקת בתי-המשפט אף הרחיבה את חובת הזהירות של עורך-הדין כלפי צדדים שלישיים, שאינם לקוחותיו של עורך-הדין (ראה גם ע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עורך-דין יובב פפר, תק-על 2012(1), 4039 (2012); ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4), 446 (1990); ע"א 2725/91 היינוביץ' נ' גלעדי, פ"ד מח(3), 92 (1994); ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3), 207 (1994); ע"א 2625/92 סילביו נחום, עורך-דין נ' דורנבאום, פ"ד נח(3), 385 (2004)).

עורך-דין חב כלפי לקוחותיו חובת זהירות ואם הפר עורך-דין את חובתו או הציג בפניהם מצג שווא, קמה חובתו לפצותם. חובת הזהירות בה חב עורך-דין כלפי לקוחו מתעצמת ומתרחבת במיוחד בעסקאות מקרקעין.

בעסקאות מקרקעין, על עורך-הדין לבדוק תחילה את פרטי נכס המקרקעין, הן בספרי האחוזה והן בוועדה המקומית לתכנון ובניה ומינהל והנדסה.

עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות, וכאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו אין לצפות שהלקוח ידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך-דין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה.

נדגיש, כי על עורך-דין מוטלת חובה להציג בפני לקוחו תמרור אזהרה ולהבהיר לאחרון היטב מהם כלל הסיכונים אשר הוא עומד ליטול על עצמו.

כמו-כן, מוטל על עורך-הדין לעשות כמיטב יכולתו על-מנת לברר טרם החתימה על ההסכם, האם הבטוחות, למשל, הכלולות בו הינן בטוחות ריאליות, ולו מן הבחינה העקרונית, והאם הן יכולות לצאת כלל אל הפועל.

בעניין זה, אזכיר פסק-דין אשר ניתן לאחרונה, ת"א 11-02-15092 רינת וינשטיין ואח' נ' שי טויסטר, פורסם באתר מקרקעין (20.10.13), בו פסק בית-המשפט כי עורך-דין שייצג קבלן, התרשל בחובותיו כלפי רוכשי הדירה. כמו-כן, על-אף שנהג ברשלנות, יפצה עורך-הדין את הרוכשים רק בשליש מהנזק שנגרם להם, זאת לאחר שהוכח לבית-המשפט כי לרוכשים אשם תורם לנזקם.

4. השלב השלישי - הגדרת המסלול המתאים לביצוע הפרוייקט ובדיקת כדאיות כלכלית
בשלב הגדרת המסלול המתאים לביצוע הפרוייקט ובדיקת כדאיות כלכלית, מומלץ לערוך תיאום ציפיות עם בעלי הזכויות לפני הבחירה במסלול המתאים - תמ"א או פינוי-בינוי - ובשים-לב כי מבחינתו של היזם - מסלול פינוי-בינוי תמ"א 38 מסלול הריסה ובניה מחדש בדרך-כלל - הוא הכלכלי יותר אך גם הארוך יותר ולכן יש לקחת את כל השיקולים בחשבון לפני שמחליטים.

בשלב זה, מומלץ להיוועץ עם שמאי מקרקעין אשר מנוסה בפרוייקטים מסוג זה. היוועצות בשמאי מומחה יכולה לסייע מאוד לצדדים לעסקה להגיע לתמורה הראויה והנכונה מבלי להיכנס למשא ומתן ארוך שיכול להשפיע על כלל ההליך בצורה שלילית.

שלב זה, הינו שלב חשוב מאוד, לא פעם ניתן להוציא פרוייקט לפועל מהר במסגרת פרוייקט תמ"א 38 (הריסה ובניה) אך בשל שיקולי רוחב יהיה נכון לקדם פרוייקט פינוי-בינוי שלוקח בחשבון שיקולים רבים יותר לרבות שיקולים חברתיים ואחרים.

אין צורך להדגיש, כי כיום, כמות היזמים חסרי הניסיון שעוסקים בתחום התמ"א 38 עלולה להביא לאסון (לצורך כך הוקם איגוד חברות התמ"א 38 בלשכת המסחר). יזמים רבים שאינם מבינים בתחום התמ"א 38 ובטוח שלא בנושא חיזוקים בפני רעידות אדמה, מוכרים לא פעם במתכוון או שלא במתכוון אשליות לבעלי זכויות בבניינים המיועדים להליך התחדשות במסגרת תמ"א 38 ובכך למעשה מביאים למצב שלא ייצא לפועל פרוייקט ואף אולי בעתיד תהיה התנגשות בין יזמים באותו מתחם. התייחסות לכך תינתן בהרחבה בהמשך במסגרת החלטת ועדת ערר בנושא התנגשות תכנונית בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי.

פרוייקטים מסוג תמ"א 38 חשובים למדינת ישראל אך יש צורך לבדוק מה מתאים יותר לכל מקום ומקום.
על-פי האדריכלית ומתכננת הערים רותי הרשקוביץ, לא רק שתמ"א 38 איננה צריכה להיחשב להתחדשות עירונית, היא גם אחד הגורמים המעכבים יישום של תכניות פינוי-בינוי באותו מתחם. יפים לעניין זה הדברים שפורסמו בכתבה בחודש אוגוסט 2013 בעיתון גלובס:

"תמ"א 38 על כל תיקוניה, רק הורסת. היא לא מחדשת ולא מתקנת. זה פשע, ואני לא יודעת איך יהיה אפשר לתקן את הנזק הזה. יותר ויותר חברות גדולות מתחילות להתעניין בתמ"א 38 ומזניחות את הפינוי-בינוי, אבל בניין אחד של תמ"א 38 במתחם, הורס את הסיכויים לפינוי-בינוי באותו מתחם, זה מסנדל את כל הבניינים האחרים.
אף אחד עוד לא הוכיח שהבניינים המחוזקים באמת יעמדו ברעידות אדמה. הרי אף אחד לא נכנס לתוך הדירות הקיימות ומחזק אותן, ובחלק מהמקרים איפה שאין מקום לבניית ממ"דים פשוט לא בונים, אין לזה חובה בתמ"א 38."

במהלך מספר ימים בודדים (16.10.2013, 23.10.2013) ידוע לנו על 5 רעידות האדמה שפקדו את צפון הארץ. בעיתון כלכליסט נכתב ביום ה- 23.10.2013:

"מדובר על תמרור אזהרה ענק למקבלי ההחלטות בכל הקשור למוכנות המדינה בנוגע לחיזוק מבנים. לסמי מצלאוי, מי שנחשב למלך הפינוי-בינוי, יש בטן מלאה בנושא פרוייקטי התחדשות עירונית הכוללים חיזוק מבנים (תמ"א 38/1 ותמ"א 38/3). מצלאוי פשוט לא מאמין שבניינים שעברו חיזוק באמת יחזיקו מעמד ברגע האמת."

במסגרת הכתבה בעיתון כלכליסט, מציין מר מצלאוי שהוא מודאג. הוא לא מאמין בבניינים שעברו חיזוק, וטוען כי היכן ששיקמו ונתנו תוספת הגדלה עשו עוול לדיירים. נטען שם כי המדינה יכולה להוריד מחירים, אבל כל שרי השיכון לא עשו כלום - חוץ מפואד ובוים.

אם לא די בכך, חברי, מיכה גדרון יו"ר ועדת ערר, קבע בהחלטה מיום 4.11.2013, כי כאשר קיימים הליכים תכנוניים לביצוע פרוייקט פינוי ובינוי, ובניין אחד המצוי בתחום התכנית מבקש לצאת מן הכלל ולבצע חיזוק מכוח תמ"א 38, והליכה עצמאית זו של הבניין תסכל את ביצוע פרוייקט הפינוי-בינוי במתחם כולו, יש להעדיף את פרוייקט הפינוי ובינוי, זאת בכפוף לשיקולים רבים, במסגרתם יש להביא בחשבון את השלב בו מצויה תכנית הפינוי ובינוי, כמות הדיירים הסרבנים בפרוייקט, משך התמשכות ההליכים למימוש הפרוייקט במועד הגשת הבקשה להיתר בניה לביצוע חיזוק הבניין הבודד מכוח תמ"א 38 וכיוב'.

את ההחלטה המצ"ב ראינו לנכון לצרף כחלק בלתי-נפרד מפרק זה.

בערר מס' תא/5069/13 פי.בי. החברה ל"פינוי-בינוי" בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה - תל אביב ואח', (טרם פורסם, 2013), קבע עורך-דין מיכה גדרון, יו"ר, כדלקמן:

"החלטת ביניים
הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן:"הוועדה המקומית") החליטה לאשר בתנאים, בקשה לביצוע תוספות בניה מכוח תמ"א 38, כנגד חיזוק הבניין המצוי ברחוב בית אל 9, פינת רחוב אחי דקר 3 בתל אביב, גוש 7321, חלקה 107.

לטענת העוררים, הבניין נשוא הבקשה להיתר מהווה חלק ממתחם לגביו מתנהלים מזה תקופה הליכים תכנוניים לביצוע פרוייקט של "פינוי ובינוי".

לטענתם, אם הבקשה להיתר תאושר, לא יהיה ניתן עוד לבצע פרוייקט של "פינוי ובינוי" במתחם והדבר יסכל את הפרוייקט. מטעם זה, לטענת העוררים, אין מקום לאשר את הבקשה להיתר.

במהלך הדיון שהתקיים בפנינו התברר, כי דיירי הבניין נשוא הבקשה להיתר בניה היו שותפים בעבר לניסיון לבצע פרוייקט "פינוי ובינוי" במתחם כולו, אך משפרוייקט זה לא יצא לפועל תוך זמן סביר הם מעדיפים היום את חיזוק הבניין בו הם מתגוררים מכוח תמ"א 38.

ביום 8.8.2013 הודיעה לנו נציגת הוועדה המקומית, כי לנוכח ההתקדמות שחלה בינתיים בהליכי התכנון של תכנית ל"פינוי ובינוי" למתחם כולו, ולנוכח העובדה כי נקבע דיון בוועדה המקומית ביום 14.8.2013 בתכנית ל"פינוי ובינוי" למתחם, הרי שאם קיים סיכוי לאישור תכנית ל"פינוי ובינוי" למתחם כולו, היא מעדיפה פיתרון זה על פני מתן היתר בניה לחיזוק הבניין נשוא הערר מכוח תמ"א 38, שכן גם לדעת הוועדה המקומית מתן היתר כאמור יסכל את האפשרות ואת הסיכוי לביצוע פרוייקט "פינוי ובינוי" במקום.
הוועדה המקומית התכנסה ב- 14.8.2013, וזו החליטה כי:

'הוועדה תומכת בתכנית, ואולם לאור השאלות והדילמות שהועלו בדיון הוחלט לשוב ולדון לאחר התייחסות ומציאת פתרונות לסעיפים הבאים:
1. בדיקת פתרונות תנועתיים הכוללים כניסות ויציאות לשכונה בהתחשב בתכנית המוצעת והתכנית המקודמות בסביבה.
2. בדיקת אחוז החתימות התומך בתכנית.
3. פתרונות חניה המוצעים לציבור.
4. פתרונות לתחזוקת הרכוש המשותף.
5. פתרונות למוסדות הציבור.
הוועדה רואה חשיבות רבה בהליך שיתוף ציבור רחב לתכנית.'

בעקבות החלטה זו, קיבלה ועדת הערר פניה ממהנדס העיר, אדריכל עודד גבולי, בבקשה כי ועדת הערר תעכב את החלטתה בערר, עד למיצוי ההליך התכנוני לאישור תכנית "פינוי ובינוי" למתחם.

ערר זה מעלה את הסוגיה של מצב בו נוצרת תחרות בין שתי מגמות תכנוניות; מחד, רצון לבצע פרוייקט "פינוי ובינוי" במתחם בו מצויים מספר בניינים, או בניין בן מספר אגפים, ומאידך הרצון של בניין/אגף אחד במתחם לצאת מהכלל, ולבצע חיזוק של הבניין בפני רעידות אדמה, בדרך של עיבוי או הריסה ובניה מחדש.

אנו מדברים על מצבים, כמו במקרה הנדון בפנינו, בו החרגת בניין/ אגף אחד מהמתחם בו קיים רצון לבצע פרוייקט "פינוי ובינוי" יסכל מבחינה פיזית ו/או כלכלית את האפשרות לבצע את הפרוייקט של "פינוי ובינוי".

ועדת ערר זו רואה חשיבות רבה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

דרך המלך להשגת מטרה זו היא ביצוע חיזוק הבניין הקיים, תוך ביצוע תוספת בניה מכוח תמ"א 38, או הריסת הבניין והקמתו מחדש עם זכויות הבניה לפי התכניות החלות במקום בתוספת זכויות הבניה מכוח תמ"א 38. במקרה כזה מדובר על "מיני פינוי ובינוי".

עם-זאת, ניתן להשיג את אותה המטרה גם בדרך של ביצוע הריסת המבנה הקיים והקמתו מחדש במסגרת פרוייקט "פינוי ובינוי", שכן הריסת הבניינים הכלולים בפרוייקט והקמתם מחדש מביאים בהכרח לתוצאה שהמבנים החדשים נבנו על תקן 413.

פרוייקטים של "פינוי ובינוי" חלים מטבע הדברים על מתחמים גדולים יותר, וכוללים בדרך-כלל מספר רב של יחידות דיור. מסיבה זו, ומסיבות נוספות עליהן נעמוד בהמשך, פרוייקט "פינוי ובינוי" מורכב יותר מביצוע פרוייקט מכוח תמ"א 38, ועל-כן נדרש זמן ארוך יותר לביצועו.

כך לדוגמה, על-מנת להצדיק את הפרוייקט מבחינה כלכלית, יש לאשר תכנית נקודתית אשר תוסיף לשטח הפרוייקט זכויות בניה ותגדיל את מספר יחידות הדיור המותרות במקום. לפיכך נדרש הליך תכנוני של אישור תכנית שמטבע הדברים לוקח זמן.

בנוסף, מבחינה קניינית, כלים משפטיים הקיימים על-פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008, להתמודדות עם "דייר סרבן" כאשר מבקשים להרוס בניין ולהקימו מחדש במסגרת תמ"א 38, אינם קיימים בפרוייקט של "פינוי ובינוי". כך, מאפשר סעיף 5א(א) למפקח על המקרקעין לכפות בפרוייקט המבוצע מכוח תמ"א 38 את הריסת הבניין והקמתו מחדש, כאשר 80% מבעלי הדירות בבניין חפצים בכך, הליך שאינו קיים במקרה של ביצוע פרוייקט של "פינוי ובינוי".

הנימוק לכך הינו, כי פרוייקט "פינוי ובינוי" משיג את המטרה של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (בדרך של הריסת המבנים הקיימים והקמתם מחדש), ביחס למספר גדול יותר של יחידות דיור, תוך השגת מטרה חשובה נוספת של התחדשות עירונית והוספת ממ"דים לדירות הקיימות.

מציאות כמתואר לעיל, מצדיקה אם-כן לדעתינו אי-מתן היתר בניה לבניין הבודד במסגרת תמ"א 38, כאשר במקרה כזה אי-מתן ההיתר הינו "מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים" כקבוע בסעיף 22 לתמ"א 38.

עם-זאת, יש למצוא את נקודת האיזון בין הרצון לאפשר את מיצוי ההליכים התכנוניים והקנייניים לביצוע פרוייקט של "פינוי ובינוי", לבין הרצון של בניין בודד המצוי במתחם המיועד ל"פינוי ובינוי" לחזק את עצמו בפני רעידות אדמה מכוח תמ"א 38, כך שלא יווצר מצב שבו אנו מעכבים במשך שנים רבות את חיזוק אחד המבנים מכוח התמ"א, רק בשל הכוונה והרצון לבצע במקום פרוייקט של "פינוי ובינוי".

נקודת איזון זו, צריכה להישקל בכל מקרה לגופו, כאשר במסגרת השיקולים יש להביא בחשבון את השלב בו מצויה תכנית ה"פינוי ובינוי", כמות ה"דיירים הסרבנים" בפרוייקט, משך התמשכות ההליכים למימוש הפרוייקט במועד הגשת הבקשה להיתר בניה לביצוע חיזוק הבניין הבודד מכוח תמ"א 38 וכיוב'.

במקרה הנדון, נראה לנו כי קיים סיכוי ממשי לביצוע פרוייקט "פינוי ובינוי" במתחם, ולפיכך יש לדעתינו לאפשר את מיצוי המהלך התכנוני שבו התחילה הוועדה המקומית.

החלטת הוועדה במקומית מיום 14.8.2013, הממקדת את הנושאים הדורשים בחינה ופיתרון, על-מנת שהוועדה המקומית תוכל להמליץ בפני הוועדה המחוזית להפקיד תכנית "פינוי ובינוי" במתחם, מעידה לדעתנו על-כך כי אכן מתקיימים במקום הליכים רציניים לקידום תכנית "פינוי ובינוי", ויש לדעתנו לאפשר לרשויות התכנון למצות הליך זה.

לנוכח האמור, הוועדה המקומית תשוב ותעדכן אותנו בדבר התקדמות ההליכים התכנוניים להמלצת הוועדה המקומית להפקדת תכנית "פינוי ובינוי" במקום, וזאת תוך 4 חודשים מהיום, ובהתאם לעדכון זה אנו נחליט אם מוצו ההליכים התכנוניים לקידום התכנית, או שקיים סיכוי ממשי לקידומה ולאישורה.

לפיכך, אנו משהים בשלב זה את החלטתנו בערר.

ההחלטה התקבלה פה אחד.

ההחלטה ניתנה בתאריך: 4.11.13."

5. השלב הרביעי - הזמנת יזמים נבחרים להצגת הצעותיהם וחתימה על הסכם ייצוג עם גורם מוסכם שינהל משא ומתן (מסחרי ומשפטי) מול היזמים לצורך התקשרות
5.1 כללי
בטרם נזמין יזמים להציע הצעות, על בעלי הזכויות לבצע סקר שוק בהתאם לנתוני המתחם שנבדקו ובהתאם לריכוז מידע תכנוני שהתגבש נכון לאותו השלב.

שלב הזמנת יזמים נבחרים להצגת הצעותיהם וחתימה על הסכם ייצוג עם גורם מוסכם שינהל מו"מ מול היזמים לצורך התקשרות.

מטרתו של שלב זה, להוביל לחתימת הדיירים על הסכם התקשרות מחייב מול הקבלן הנבחר לאחר הצגת פרוגראמה אדריכלית ומודל כלכלי בשיתוף הדיירים.
שלב הפניה לחברות המעוניינות להשתתף בהליך בחירת חברה, זאת בהתאם להחלטה של אסיפת הדיירים.

זהו גם השלב, בו רצוי להעמיק את הבדיקה לגבי החברות המשתתפות בהליך, לרבות ביקור באתרי תמ"א 38 בהן הובילו או מקדמות החברות הללו פרוייקטי תמ"א 38, בדיקת המלצות לקוחות, בדיקת ניסיון בשוק הבניה, איתנות פיננסית וכו'.

במקביל למסלול בחירת חברה יזמית קיים מודל הדיירים. לא פעם, בעלי הזכויות מבקשים לקדם את הפרוייקט בעצמם. ביצוע הפרוייקט על-ידי בעלי הזכויות באמצעות הנציגות, יכול לגרום לבעלי הזכויות למקסם את הרווח הצפוי להם מהתכנית.

יחד-עם-זאת, נציין כי מודל זה, מערים קשיים על ביצוע הפרוייקט שכן:

ü בעלי הזכויות נדרשים להשקיע מההון העצמי שלהם

ü בדרך-כלל לבעלי הזכויות אין ידע מקצועי מתאים לקידום פרוייקט המבוסס על תמ"א 38

ü מודל זה, עלול להביא לסכסוכים בין בעלי הזכויות

ü קיים חשש לניגוד אינטרסים בין בעלי הזכויות לגבי בחירת דירות התמורה ו/או השדרוגים לדירות הבעלים במסגרת תמ"א 38 חיזוק ועיבוי
לאור האמור, מומלץ להתקשר עם יזם/קבלן שייבחר על-ידי מכרז לבחירת יזם/קבלן או להוציא הזמנה להציע הצעות לביצוע פרוייקט תמ"א 38 המבוסס במתחם במטרה לבחור את היזם/קבלן שיבצע את הפרוייקט.

על הצדדים להליך, לעצב את התהליך ביניהם תוך עיצוב הרצוי והמצוי. אי-ודאות עלולה לייצר מצבים קיצוניים שעלולים להפריע עד מאוד להליך המו"מ ולתהליך החוזי. כאן המקום של עורכי-הדין והשמאי לקחת חלק פעיל יותר לטובת ההליך וקידום המו"מ לפסים חוזיים ולא אישיים המבוססים על אמוציות ואף תסכולים שלא תמיד קשורים להליך עצמו.

אין צורך לציין, כי התהליך השיווקי כיום הפך להיות אגריסיבי, בעלי הזכויות בוחרים בחלק מהמקרים את החברות היזמיות על בסיס מצגות תדמית מבלי לבסס את ההחלטה על הפרמטרים המוצגים בספר "מורה הדרך".

חשוב לזכור כי, תהליך בחירת היזם/קבלן אינו מסתכם בתמורה שאותה יקבלו בעלי הזכויות, מדובר על הליך ארוך שהצדדים נדרשים לעבור יחד, הליך ארוך ומורכב הכולל היבטים רבים. קבלת ההחלטה בבחירת היזם המתאים, צריכה להתבסס על איטואיציה, לדעתי, אך לא רק. קיימים בשוק כיום כלים אובייקטיביים (אמינות, ניסיון בתחום, חברה יזמית ומבצעת או רק יזום, מוניטין, בעלי מניות, עורך-דין שמלווה את החברה, שמאי, מפקח וחשוב מאוד במסגרת פרוייקטים המבוססים על תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי) לבדוק את ניסיונו של מהנדס החברה היזמית), שיכולים לעזור לבעלי הזכויות לקבל את ההחלטה הנכונה.

5.2 מינוי שמאי מטעם בעלי הזכויות
שלב ראשון בדרך לבחירת יזם, הינה הזמנה להציע הצעות לקידום המבוסס על תמ"א 38. לצורך כך הבאנו בהמשך הספר "מורה דרך", דוגמה לטופס מסוג זה.

בשלב זה, מומלץ להסתייע בשמאי. תפקידו של השמאי, לערוך בדיקה של התמורה לה יהיו זכאים בעלי הזכויות.

שמאי מקרקעין, מומחה בתחום ההתחדשות העירונית אמור להיות בעל ידע ויכולת להעריך את שווי הדירה הקיימת, חריגות או תוספות בניה וכיוצא באלה. הסתייעות בשמאי מקרקעין יכולה למנוע עוגמת נפש והוצאות מיותרות לכל הצדדים להליך המבוסס על תמ"א 38.

השמאי יבקר בסביבת הפרוייקט וכן בכמה דירות אופייניות בבניינים המיועדים להריסה, יערוך דיון, ישמע הן את המעוניינים בעסקה והן את אלה המתלבטים לגביה או המתנגדים לה, ויבחן את העסקה המוצעת ואת התכניות המיועדות לאותו שטח.

על סמך הנתונים שיאסוף השמאי ושיוצגו בפניו ועל סמך ניסיונו המקצועי המוכח, השמאי יכריע אם העסקה שהוצעה לבעלי הדירות כדאית מהבחינה הכלכלית, ואם אינה כדאית - באילו תנאים תיחשב כדאית.

זאת ועוד, בפרוייקטים המבוססים על תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש הכוללים יותר מ- 24 דיירים ניתן לפנות למשרד השיכון אשר מסייע לבעלי זכויות המתלבטים לגבי עסקה מסוג של הריסה ובניה מחדש (פינוי-בינוי), משרד השיכון מעמיד את האפשרות לקבל חוות-דעת של שמאי פינוי ובינוי. מדובר במאגר של שמאים אשר תפקידם לקבוע אם התמורה שמציע היזם לבעלי הזכויות במסגרת עסקת פינוי ובינוי היא כדאית מהבחינה הכלכלית (מתוך אתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון וכפי שיובא להלן בהרחבה).

במסגרת זו, לצורך בחירת שמאי לעניין הכדאיות הכלכלית, יש צורך כאמור להגיש בקשה ליושב ראש הוועדה להתחדשות עירונית. כיצד מגישים בקשה למינוי שמאי? בהתאם לנוהל משרד השיכון, בכדי למנות שמאי יפנה הרוב המיוחס אל יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית, באמצעות טופס בקשה מיוחד.

את הטופס יש לשלוח באמצעות דואר רשום או דואר אלקטרוני (הטופס מצורף להלן).

כמו-כן, יש לצרף את המסמכים הבאים:

ü נסח רישום בפנקסי המקרקעין, ואם הזכות איננה רשומה בפנקס המקרקעין, מסמך אחר המעיד על זכות כל בעל דירה מבין המבקשים

ü החוזים המתייחסים לעסקת פינוי ובינוי שהוצעה למבקשים, אם נכרתו טרם הגשת הבקשה או טיוטת חוזים שהציע היזם אך טרם נכרתו, אם ישנם כאלה

ü אמות-המידה לקביעת התמורה כפי שהיזם הציגן למבקשים או שומת מקרקעין

ü הוראות התכנית המפורטת החלה על המקרקעין והוראות התכנית המפורטת המוצעת, שמכוחה יוקם המבנה החדש במקבץ פינוי ובינוי, אף אם טרם אושרה

ü מסמך המפרט את עיקרי הטענות של המבקשים לגבי העסקה המוצעת ולגבי כדאיותה הכלכלית

ü כל מסמך אחר הנוגע לעניין שהמבקשים מעוניינים להגישו

על טופס הבקשה חייבים להיות חתומים כל המבקשים. כמו-כן, על המבקשים לשלוח עותק של הבקשה וכל המצורפים לה גם אל שאר בעלי הדירות במקבץ, בתוך שבעה ימים מהמועד שבו הוגשה הבקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי.

אם יו"ר הוועדה ידרוש תיקונים בטופס הבקשה, על המבקשים לתקנם ולשלוח את הטופס המתוקן בתוך חמישה-עשר ימים. היום שבו התקבלו התיקונים, ייחשב כמועד הגשת הבקשה.

מהו התהליך לאחר מינוי השמאי? בהתאם לנוהל משרד השיכון כפי שניתן לראות בחלק זה, לאחר מינוי השמאי יתבצעו התהליכים האלה:

מסירת הודעה על זהותו. בתוך חמישה-עשר ימים ימונה מטעם יו"ר הוועדה שמאי, ושני הצדדים יקבלו הודעה על זהותו. השגות על מינוי השמאי-אפשר להגיש בתוך 14 ימים מיום המינוי.

תשובת המשיבים. המשיבים יגישו את תשובתם למבקשים ולשמאי פינוי ובינוי בתוך 60 ימים, מיום שקיבלו לידיהם את המסמכים.

דיון בפני שמאי פינוי ובינוי. השמאי יקיים דיון בתוך 45 ימים, לכל המאוחר, ממועד הגשת תשובת המשיבים. עליו להודיע לצדדים על מועד הדיון ועל מיקומו 14 ימים לפחות לפני קיום הדיון. השמאי רשאי לקיים את הדיון גם אם נעדר ממנו אחד הצדדים.

ביקור בנכס. השמאי יבקר בדירה אחת לפחות מכל סוג אופייני (מבחינת שטח הדירה ומאפייני התכנון של הדירה) מהדירות במתחם.

החלטת השמאי. החלטת השמאי תינתן בתוך 60 ימים לכל המאוחר ממועד קיום הדיון או ממועד קבלת המסמך הנדרש האחרון. כאמור, על השמאי לקבוע אם עסקת הפינוי והבינוי שהוצעה לבעלי הדירות כדאית מהבחינה הכלכלית, ואם אינה כדאית - באילו תנאים תיחשב כדאית.

הערכה פרטנית (אופציונלי). לאחר קביעת השמאי בדבר כדאיותה הכוללת של העסקה, יוכל דייר, הסבור כי שווי דירתו גבוה יותר משווי דירה אופיינית בפרוייקט, לפנות לשמאי לצורך הערכה פרטנית של דירתו. אותו דייר (בעל זכויות) יישא בתשלום ההערכה הפרטנית.

סמכותו של שמאי. השמאי יאסוף כל מידע הנראה לו נחוץ לצורך בירור המחלוקת, לרבות מידע המצוי בידי אדם שאינו אחד הצדדים.

נחזור ונדגיש במסגרת פינוי-בינוי (על-פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006), ופרוייקט תמ"א 38 שעונה להגדרה לצורך הכרזה, פסיקת השמאי תהווה חזקה לצורך הליך משפטי ו/או מעין משפטי.

בספר "מורה דרך" בחרנו שלא להתייחס למינוי אדריכל מטעם הבעלי הזכויות וזאת מאחר וברוב המקרים היזמים מבקשים למנות אדריכל מטעמם, לאור החשיבות המיוחדת של האדריכל מבחינת היזם, כמי שהאחרון יוכל לבחור אדריכל שעונה על הציפיה האדריכלית והתכנונית שלו, מה שמשפיע על הפרוייקט באופן משמעותי.

פיקוח על הבניה מתחיל עוד בשלביו הראשונים של הפרוייקט, בבחירת יועצים ומתכננים והתאמתם לצורכי בעלי הזכויות בפרוייקט.

6. השלב החמישי - בחירת היזם המתאים בהליך מסודר וניהול משא ומתן משפטי לניסוח הסכם התקשרות ותכניות
פרוייקט תמ"א 38, הינו פרוייקט מורכב מבחינה תכנונית ומשפטית ועל-כן מומלץ לבחור עורך-דין לפני שמתקדמים לבחירת יזם והסכם התקשרות עימו.

6.1 התקשרות עם יזמים
יש ליצור מגע עם מספר קבלנים או יזמים על-מנת לעניין אותם בפרוייקט. יש לערוך רישום על גבי טופס, מעין טבלת השוואה בין הקבלנים ו/או היזמים אותם בדקתם. הרישום יקל לקבל החלטה טובה ומבוססת מבחינת בעלי הזכויות.
חשוב לבדוק: ניסיון בתחום, חוזק פיננסי, מיהם בעלי המקצוע עמם עובד אותו קבלן/יזם וכיוב'.

לאחר בחירת עורך-דין בעל ניסיון בתחום, מומלץ לחתום על הסכם שכר-טרחה להסדרת עלויות עתידיות בהתאם להסכם שכר-הטרחה המצורף בספר "מורה דרך" לצורך הדוגמה.

לאחר-מכן, יש לקיים ישיבה בין עורך-הדין לבעלי זכויות שבמסגרתה ניתן להחתים את יתר בעלי הזכויות על ייפוי-כוח לטובת עורך-הדין.

תחום ההתחדשות העירונית הינו תחום בעל מאפיינים יחודיים. כידוע אין רגולציה באופן ספציפי על תחום זה. בפרק ערבויות ניווכח כמה תחום זה עלול להיות מסוכן.

בשלב זה, רצוי לבצע בדיקות מקיפות על היזם, מומלץ לכלול במסגרת זו ביקור באתרי בניה שבוצעו על-ידי היזם, לקבל המלצות, לדבר עם דיירים ובעלי זכויות במתחמים שהיזם קידם בהם פרוייקטים, יש לבצע בדיקת איתנות פיננסית, בדיקה ברשם החברות, מול עורכי-דין שמכירים את החברה וכדומה.

תקופת המשא ומתן המשפטי לגבי ההסכם ושלב ההחתמה הינו שלב חשוב,
מעמד החתימה על הסכם התקשרות מהווה את נקודת הזינוק בתהליך הארוך שיעברו הצדדים יחד, חשוב מאוד בשלב זה לפעול בהתאם לאמור בספר "מורה הדרך" תוך שימת דגש על נושא הבטוחות הנדרשות ויתר הסעיפים שיובאו בהמשך.

בשלב זה, על עורך-הדין של הבעלים להחתים את הבעלים בנפרד על הסכמים, חשוב לפעול בשקיפות. לצורך כך ואף כי סעיף זה חל רק על פרוייקטים מסוג פינוי-בינוי, ראיתי לנכון להביא את הסעיף כאן ולהתייחס אליו מאחר ולעניות דעתי זו הדרך הנכונה לפעול גם בפרוייקטים מסוג תמ"א 38.

חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי ובינוי (פיצויים)") קובע בסעיף 6:

"6. חובות גילוי ושקיפות (תיקון: התשע"א)
(א) כל אחד מהמנויים להלן יציין באופן ברור בפניה הראשונה לבעלי הדירות, לפני חתימה על הסכם התקשרות וכן בנוסח הסכם ההתקשרות, אם הוא אחד מאלה:
(1) מי שפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי;
(2) מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן שעתיד לבצע את הבניה;
(3) מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי ובינוי.
(ב) אדם כאמור בסעיף-קטן (א) ידווח מיוזמתו לבעלי דירות במקבץ על כל שינוי בתמורה, שאינו זניח, שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ.
(ג) הפר אדם כאמור בסעיף-קטן (א) הוראה מהוראות סעיפים- קטנים (א) או (ב), תהיה בכך עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן לעסקת פינוי ובינוי, אף אם חתם על הסכם התקשרות מחייב."

לאור האמור, אף-על-פי שחוק זה אינו חל על פרוייקטים במסגרת תמ"א 38, על המעורבים בפרוייקטים של התחדשות עירונית, להתייחס לאמור בסעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) ולקחת בחשבון את השלכותיו על התוצאות האפשריות במידה ומי מהמעורבים בפרוייקטים מסוג זה פועל שלא בהתאם לסעיף 6 לחוק.

7. השלב השישי - בחירת מפקח בניה מטעם בעלי הזכויות וחתימה על הסכם התקשרות עם המפקח
לאחר שבחרנו עורך-דין, יזם ושמאי, מומלץ לבחור מפקח בניה בעל ניסיון מול בנקים ובעלי זכויות וזאת על-מנת שיהיה נציג מטעם בעלי הזכויות מול מנהל הפרוייקט של היזם {לדוגמה של הסכם בין הבעלי זכויות למפקח ראה להלן}.

עלות מפקח בניה משולמת בדרך-כלל על-ידי היזם בהתאם לסיכום מראש מול הנציגות בדבר גובה התשלום.

בחירת מפקח הינו שלב חשוב מבחינת בעלי הזכויות במתחם, מדובר על השלב השני למעשה, לאחר שלב החתימה על חוזה מול יזם. מדובר על שלב הביצוע שיכול להתקיים אך ורק לאחר ששלב התכנון הושלם.

שלב הביצוע כולל בניה בפועל {לעיתים גם פינוי והריסה} לפי התכנית החדשה ומבוצע על-ידי יזמים פרטיים. מפקח מטעם בעלי הזכויות במתחם נכנס לתמונה בשלב הביצוע ותפקידו, בין היתר, לדאוג לכך שהביצוע יהיה בהתאם להוראות התכנית שאושרה.

פרוייקט המבוסס על תמ"א 38, מבחינת בעלי הזכויות {במיוחד אלו המתגוררים בדירות} הינו פרוייקט גדול וחשוב שככל הנראה יחוו בעלי הזכויות פעם אחת במהלך חייהם. זהו תהליך מורכב מאוד וארוך מאוד, תוצאות בניה מוצלחות תהיינה תלויות בעיקרן במהלך תהליך הבניה.

במסגרת תהליך פיקוח הבניה, המרכז תחתיו פעולות שונות, הקשורות בבניה עצמה, ישנו תפקיד חשוב ומרכזי לאדם העומד בראשו - מפקח בניה.
נדגיש, כי על היזם לממן עבור בעלי הזכויות, מפקח בניה מוסמך, אשר תפקידו יהיה לוודא שהיזם מבצע את מלוא התחייבויותיו בהתאם להוראות ההסכם ואף לסייע לבעלי הזכויות לבדוק את המפרטים והמועדים.

תהליך הבניה בהריסה ובניה מחדש ויותר מכך במסגרת תכנית החיזוק, הינו תהליך מורכב במיוחד הדורש זמן רב, סבלנות, סכומי כסף לא מעטים, בעלי מקצוע איכותיים וניהול נכון. ולכן, משהחלטתם להתקדם עם תהליך הוצאתו לפועל של פרוייקט מסוג תמ"א 38, אחת ההחלטות החשובות הינה מציאת גורם מרכז מקצועי, שיוכל לקחת תחתיו את כל פעולות הבניה, לפקח עליהן ולבדוק את תכניות הבניה תוך התאמתן למתחם ולבעלי זכויות במתחם שלא כמו פרוייקט רגיל שהרוכשים בוחרים בפרוייקט, כאן בעלי הזכויות חוזרים לדירה בבניין החדש.

בין שאר תפקידיו, יידרש המפקח: לפקח על טיב העבודה, לפקח על טיב החומרים, לעקוב אחר ביצוע קבלנים, לאשר או לפסול ציוד וחומרים, לאשר או לפסול העבודה, קביעת סדר קדימויות בביצוע העבודות, מתן הוראות לשינויים ותוספות, ביקורת על מידות הבניה, אישור דוגמאות בשלבי הביצוע, שמירה על קשר בין המתכננים לבין קבלני הביצוע ובין מזמין העבודה וקבלני הביצוע.

באשר לניהול הבניה, על המפקח לנהל את אתר הבניה, בדיקה ואישור לו"ז לביצוע העבודות, ניהול יומן העבודה, אישור וארגון אתר הבניה, עדכון לוחות זמנים תקופתיים ובדיקתם בהתאם ללו"ז המתוכנן ובהתאם לתכניות והתקנים הנדרשים. התחשבנות כספית עם ספקי השירות, בדיקה ואישור כמויות, בדיקה ואישור חשבוניות, אישור חשבונות לבעלי מקצוע, העברת הכסף לקבלנים בגמר הבדיקה.
לסיום, מפקח בניה טוב לא עולה כסף, אלא הוא למעשה חוסך הרבה יותר מעלות העסקתו, כך היזם ובעלי הזכויות צריכים לראות ולהתייחס לתפקיד שממלא מפקח הבניה.

8. השלב השביעי - חתימה על הסכמי התקשרות מחייבים
במסגרת חתימת הסכם מותנה המבוסס על תמ"א 38, על עורך-דין המופקד על כתיבת ההסכם לפעול בשקידה, נאמנות ומיומנות כלפי בעלי הזכויות, כל זאת בשקיפות מלאה.

יחד-עם-זאת, רצוי מאוד שגם בעלי הזכויות יהיו מוכנים עם הידע הנכון והבנת הסעיפים המהותיים שצריכים להופיע בהסכם ההתקשרות. מומלץ שכל בעל זכויות יחתום על הסכם נפרד, בין השאר, רצוי כי ההסכם יכלול את הסעיפים הבאים:

ü פרוייקט תמ"א 38 בסיס ההתקשרות - עסקת נטו - תנאי בסיסי בעסקת תמ"א 38 הוא כי כל עלויות הפרוייקט חלות על היזם ועליו בלבד. בעלי הזכויות אינם נדרשים, בשום שלב, לשלם תשלום כלשהו בגין ההתקשרות בעסקה (למעט בחלק מהמקרים, תשלום דמי היוון למנהל ביחס לדירה הקיימת, במידה והקרקע היא אדמת מנהל ויש להוון את הזכויות, במקרים של תמורות עודפות וכו'.
לכן, כל דרישה מצד היזם לנשיאה בעלויות שונות או במיסים מצד בעלי הזכויות, אמורה לעורר סימני שאלה וטעונה בדיקה במקרים רגילים

ü זכויות וחובות - החוזה צריך לכלול בצורה ברורה ומפורטת עד כמה שניתן את כל הזכויות והחובות של הצדדים להסכם

ü פירוט העבודות והמועדים - השקיעו זמן ומאמץ בפירוט כל העבודות שהיזם חייב לדאוג לביצוען. קבעו מסגרת זמן לביצוע העבודה וסנקציות למקרה של אי-עמידה בלוח הזמנים

ü בטוחות לבעלי הזכויות - אולי הנקודה החשובה ביותר, בדומה לעסקת רכישת דירה מקבלן "על הנייר" שבה מחוייב הקבלן להעמיד לרשות הרוכשים ערבויות "חוק מכר" על כל תשלום לרבות מכתב החרגה, יש לוודא כי, גם כאן, קיימת התחייבות בהסכם להעמדת ערבות בנקאית/ביצוע לטובת בעלי הזכויות, אשר תבטיח את בעלי הזכויות במקרה שבו היזם לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו. מועד קבלת הערבות הינו ביום פינוי הדירה הנוכחית במסגרת פרוייקטים של הריסה ובניה מחדש ומועד תחילת העבודות במסגרת פרוייקטים של חיזוק ועיבוי. בפרוייקטים של הריסה ובניה, תושב הערבות ליזם אך ורק בד-בבד עם קבלת החזקה בדירה החדשה ואילו בפרוייקטים של חיזוק ועיבוי קיים מנגנון מדורג של צמצום הבטוחה עד קבלת טופס 4, כאשר מחצית מהסכום הופך לערבות טיב (בדק). ראה פרק דוגמאות חוזים, סעיף בטוחות, חוזה תמ"א 38 חיזוק ועיבוי/ הריסה ובניה מחדש

ü לוחות זמנים ומנגנוני תמורה ברורים - בתוך כארבע - חמש שנים מהיום אתם כבר בדירת החלומות, אז לא בדיוק, צריך לזכור כי בשונה מרכישת דירה מקבלן, בחלק גדול מהמתחמים אשר מקדמים כיום יזמים, אין תכנית מאושרת ולא ידוע בוודאות נושא הכלכליות על בסיס הבדיקות התכנוניות המאפשרת ליזם לבצע את הפרוייקט

בפרוייקט תמ"א 38 תיקון 3, על דרך חיזוק ועיבוי, לוח הזמנים קצר יותר וכולל בין היתר את השלבים הבאים:

ü חיזוק עמודי הבניין וסגירת קומת העמודים - תהליך החיזוק מתחיל בחפירה וחשיפת עמודי הבניין הישנים, עיבויים על-ידי יציקות בטון וברזל, והקמת קירות הקשחה אשר יסגרו כמעט את כל קומת העמודים על-מנת לבסס את הבניין וליצור יציבות

ü בניית קורות חיצוניות, שלד ממדי"ם ופיר מעלית - זהו שלב הבניה של הקורות החיצוניות, שלד הממ"דים, פיר המעלית וגרם המדרגות עד שמגיעים לגג

ü יציקת גג חדש ובניית דירות חדשות על הגג - פינוי המתקנים הקיימים על הגג כגון דודי שמש, צלחות לווין ומזגנים ומעבירים אותם לפיגומים סביב הבניין. הדיירים ימשיכו להשתמש בהם עד לבניית גג משותף חדש, אליו יוחזרו המתקנים הללו או יוחלפו במתקנים חדשים על-פי ההסכם שנחתם. את הגג הקיים אוטמים ומעליו במרחק מסויים בונים את רצפת הקומה החדשה אשר נתמכת על הקונסטרוקציה החדשה שעליה ייבנו הדירות החדשות

ü שיפור חזות הבניין - בסיום בניית הדירות החדשות, מתבצעות עבודות הגמר של שיפור ושדרוג כל הבניין כמו חיפוי חיצוני, החלפת תשתיות מים וביוב, שיפוץ וריצוף החצר והחניה, פח אשפה, חדר גז, מקלט, שיפוץ הכניסה, חדר המדרגות והלובי, התקנת מעלית, שיפוץ הגינה והתקנת תריסים חדשים

לצורך קידום השלבים האמורים לעיל, יש להסתייע במסמכים המצורפים להלן:

ü טופס ריכוז מידע תכנוני
ü פרוטוקול אסיפת בעלי זכויות לבחירת נציגות בעלי הזכויות
ü הזמנת יזמים להציע הצעות לקידום פרוייקט המבוסס על תמ"א 38
ü קבלת הצעה לפרוייקט המבוסס על תמ"א 38
ü הסכם התקשרות עורך-דין וחברה כלכלית
ü הסכם שכר-טרחה (עורך-דין), בעלי הזכויות ותצהיר
ü הסכם שכר-טרחה עורך-דין ויזם
ü הסכם ליווי בנקאי
ü בקשה למינוי שמאי
ü הסכם התקשרות - מפקח ובעלי זכויות

טיפים לבחירת קבלן
ניתן לאתר קבלן/יזם לצורך ביצוע פרוייקט על-פי תמ"א 38 במספר דרכים. הדרך הקלה והמהירה יותר עבור דיירי הבניין, אך פחות כדאית מבחינת התמורה אותה ניתן להשיג במסגרת הפרוייקט, היא לפנות ליזם או לחילופין להיעתר להצעתו של יזם אשר איתר את הבניין כמתאים לביצוע פרוייקט.

בדרך זו, נותנים ליזם הנבחר להוביל את התהליך, כולל קבלת ייעוץ מצידו בעניין הצדדים הטכניים והתכנוניים של הפרוייקט. דרך זו היא אמנם קלה ומהירה יותר, שכן כל הבדיקות מבוצעות על-ידי היזם והדיירים אינם נדרשים לעשיה כלשהי, אך הואיל והיזם בדרך פעולה זו אינו מצוי בתחרות כלשהי מול יזמים אחרים, הצעתו תהיה ככל הנראה פחות טובה ממה שניתן היה להשיג, הן ברמת המפרט הטכני, ההרחבות הפוטנציאליות לדירות הקיימות, והן בכל הנוגע לסוגיות המסחריות והמשפטיות של העסקה (בטוחות, אחריות, לוחות זמנים וסוגיות רבות נוספות). דרך חליפית היא לערוך מכרז, פתוח או סגור (פתוח = פניה לקבלת הצעות באמצעות מודעה בעיתון; סגור = פניה ישירה למספר יזמים), ולקבל הצעות ממספר יזמים. בדרך זו, הואיל והיזמים יודעים שהם מתחרים על ביצוע הפרוייקט מול יזמים נוספים, ניתן למקסם את הזכויות וההטבות להן זכאים הדיירים.

החיסרון בדרך פעולה זו הינו, שעל-מנת למצות את הפוטנציאל בקיום המכרז, יש לגבש נציגות של דיירים אשר תאתר יזמים, תיפגש עימם, תקבל ותמיין הצעות וכו'. לשם כך על הנציגות הנבחרת גם להיות בקיאה בעקרונות התמ"א וביתרונות הגלומים בה. גיבוש נציגות שכזו (אשר פועלת עבור כלל הדיירים ללא תשלום) וביצוע הפעולות המפורטות לעיל, בבניין משותף שבו ממילא הדיירים אינם תמיד מסתדרים זה עם זה, הם לעיתים פעולות קשות ליישום. כמו בכל תחום הדורש ידע וניסיון ספציפיים, מומלץ לנהל ולבצע את הליך בחירת היזם תוך הסתייעות בעורך-דין מומחה ובעל ניסיון מוכח בתחום תמ"א 38.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

השלבים לביצוע פרוייקט תמ"א 38