הבדלים בין פינוי-בינוי ותמ"א 38 - על קצה המזלג

פרוייקט פינוי-בינוי, הוא ללא ספק האמצעי להגשמת חלום ההתחדשות העירונית והחלום לדירה החדשה במקום הישנה. חלום ההתחדשות העירונית צובר תאוצה בשנים האחרונות ונראה כי מדינת ישראל עושה צעד חשוב לקראת התחדשות.

תמ"א 38 היא "האחות הקטנה" של פינוי-בינוי, התחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי, הינה הדרך הקרובה ביותר לתאר תהליך התחדשות עירונית. התחדשות עירונית צריכה להביא לשיפור חברתי, תכנוני, תרבותי, סוציו-אקונומי הכללי של בעלי הזכויות במתחמי פינוי-בינוי ובכך מתגלם הביטוי של התחדשות עירונית.

במסגרת פינוי-בינוי מלא, הקבלנים לא רק בונים את הבניינים. הם משפצים את הרחוב, מוסיפים גני משחקים ומסדירים חניות רבות יותר. ישנם גם הסכמים לפינוי-בינוי שבהם הקבלן בונה מרכז מסחרי והרשויות נרתמות לבניית גני ילדים, בתי ספר ושאר שירותים הכרחיים. מה מרוויח הקבלן מכל התוספות והשיפורים הנ"ל? הוא בונה בניינים בעלי מספר רב יותר של דירות משהיו, במיקומים יותר טובים, ובזכות השיפוץ הכללי ערך הנדל"ן עולה.

בעוד שפרוייקטים מסוג פינוי-בינוי, מיועדים, בעיקר, אך לא רק, לשכונות שנמצאות באזורים שאינם אזורי ביקוש מיוחדים, תמ"א 38 "האחות הקטנה" חלה על כל שטח המדינה, מבלי להבחין בין יישובים שונים או מעמדות חברתיים.

תמ"א 38 מסלול הריסה לעומת-זאת, הינו מסלול יעיל שמטרתו לעקוף את הבירוקרטיה שמאפיינת פרוייקטים מסוג פינוי-בינוי, לרבות במקרה של למעלה מ- 24 יחידות בנושא המיסוי.

לצורך קידום תהליכים של התחדשות עירונית, פרוייקט מסוג פינוי-בינוי מביא לתוצאה מקיפה ורחבה יותר מפרוייקטים המבוססים על תמ"א 38 שנועדו להתגונן בפני רעידות אדמה. הליך מסוג פינוי-בינוי הינו הליך יסודי יותר וניתן לומר שתמ"א 38, הינה בת דמותה של תכנית הפינוי-בינוי, כאשר פרוייקט מסוג פינוי-בינוי מגשים את מטרת החוק ומביא לשינוי במצב הסוציואקונומי המיידי של כל אחד מבעלי הזכויות באופן משמעותי, במיוחד בשכונות חלשות ולא רק לצורך חיזוק הבניין על-מנת שיעמוד בפני רעידות אדמה.

התחדשות עירונית במסגרת פינוי-בינוי, יוצרת שינוי חברתי אמיתי בשכונות מוזנחות. הן מבחינה חברתית והן הזנחה של תשתיות ישנות שאינן עומדות בקריטריונים הקבועים בחוק התכנון והבניה.

פרוייקטים של תמ"א 38, יוצרים ללא ספק, עומס על תשתיות קיימות מאחר ובפועל התכנית איננה מתייחסת לצורך בביצוע התאמות לתשתיות באזור, בעיות בתשתיות המים והחשמל, בעיות חניה, עומסי תנועה בכביש וצפיפות יתר.

באופן הפסיכולוגי, הליך תמ"א 38 הינו הליך מהיר יותר ולכן איננו כולל תהליכים חברתיים ותכנוניים מורכבים שנדרשים במסגרת פרוייקט מסוג פינוי-בינוי, זאת בנוסף לתהליכים שיחזקו את בעלי הזכויות במתחם עצמם.

ניתן ללמוד מפרוייקטים שבוצעו בארה"ב לפני למעלה מעשור כי ללא תמיכה חברתית-חינוכית, יווצרו פערים בין האוכלוסיה החדשה לבין בעלי הזכויות הנוכחיים שהינם בעלי הזכויות.

עסקת פינוי-בינוי - בהשוואה לעסקאות המבוססות על תמ"א 38 דורשת מהיזם, להגיש ולאשר תכנית נקודתית עבור הפרוייקט וזאת על-מנת שהיזם יוכל בשלב הבא להוציא היתר בניה מכוח התכנית שתאושר.

הליך הפינוי-בינוי הינו מורכב וארוך יותר מתמ"א 38. האישורים יכולים לקחת לפחות 3 עד 5 שנים ומשך הבניה ארוך יותר (תלוי בגודל הפרוייקט) בעוד שתמ"א 38 היא תכנית פשוטה יותר שבה ניתן להוציא היתר תוך 12-6 חודשים מהגשת בקשה להיתר ועד 24-18 חודשים בניה. כך שהליך הוצאת היתר בתמ"א 38 והבניה אורך בין 3-2 שנים.

מתן ההיתר בתמ"א 38 הוא בסמכות הוועדה המקומית בעוד שבפינוי-בינוי צריך ליצור תב"ע חדשה על-ידי הגשה לוועדה המחוזית.

תכנית החיזוק היא תכנית שיכול לבצע יזם/קבלן עירוני לא גדול. ביצוע פרוייקט והעמדת הון עצמי לפרוייקט מסוג פינוי-בינוי, יעלו ליזם מאות מיליוני שקלים הכוללים: ערבויות, שכירות, מימון, בניה וכדומה.

פינוי-בינוי היא תכנית שמושכת "אש". בדרך-כלל בפרסום התכנית על מתחם מסויים קיימים מתנגדים רבים עקב בעיות עתידיות של צפיפות, תחבורה, הצללה וכדומה.

חיסרון בהוצאתו לפועל של פרוייקט פינוי-בינוי הוא בדרישה לקבלת הסכמה של כל בעלי הדירות במתחם והצורך בהליך משפטי אל מול הדייר הסרבן. חוק הדייר הסרבן אשר תוקן לאחרונה מציע פיתרון חלקי בלבד לטיפול בקושי זה, כאשר במסגרת תמ"א 38 הפניה למפקחת משנה את כללי המשחק באופן דרמטי.

מס שבח - במקרה של תמ"א 38 הריסה ובניה, חל תיקון מס' 74 מיום ה- 07.08.2012 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשע"ב-2012. עיקר השינוי שנעשה במסגרתו הוא הוספת סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר קובע, כי מכירת זכויות בניה מכוח תמ"א 38/2 תהיה פטורה ממס שבח עד גובה שוויין של זכויות הבניה שנמכרו, וזאת בכפוף להתקיימות תנאים מצטברים.

פרופ' רחל אלתרמן, ראש המכון לחקר העיר והאזור בטכניון מטיבה לתאר זאת באומרה כי: "פינוי-בינוי הוא תהליך ביולוגי, כמו השתלת איברים ממש כמו בתהליך ביולוגי, גם ערים מתות. לפעמים, כדי להציל אזורים חולים בעיר, יש צורך בהשתלה - וכמו בניתוח מסובך הדבר דורש ידיים מיומנות ועבודת פינצטה עדינה".

אין חולק, כי הקמת מבנה חדש כפי שנעשה בפרוייקטים מסוג פינוי-בינוי מאפשרת פתרונות הנדסיים מיטביים יותר. לעומת-זאת, תמ"א 38 לא יוצרת הבחנה בין מבנים ישנים לפי שנת הקמתם, ולא כוללת הגבלה בעניין גיל המבנים אותם ניתן לחזק (מעבר לקריטריון הקובע לצורך החלת הבניין במסגרת תמ"א 38. מצב דברים זה, מביא לכך שמספר המבנים הטעונים חיזוק גדול מאוד, על-אף שהפיתרון הרצוי להם הוא טיפול מהיסוד (הריסה ובניה מחדש) בשל אורך חייהם.

בנוסף, קיימת בעייתיות תכנונית רבה בקביעת הוראות מפורטות לפרוייקטים של פינוי-בינוי בתכנית מתאר ארצית. בשל השפעתם הגדולה על הסביבה האורבנית, פרוייקטים אלה דורשים בחינה תכנונית, כלכלית וחברתית מעמיקה, שאותה ניתן לבצע רק במסגרת תכנית מתאר מקומית מפורטת. גם בפרוייקטים של פינוי-בינוי מכוח תמ"א 38, מספר יחידות הדיור במבנה החדש צריך להיות לפחות פי שלושה ממספרן במבנה הישן, כדי לייצר כדאיות כלכלית. לכן פרוייקטים של פינוי-בינוי לפי שינוי מס' 2 לתמ"א 38 מתבצעים כמעט תמיד במבנים נמוכים, שבהם מספר קטן של יחידות דיור, אשר רמת הסיכון הסיסמי הנשקפת להם אינה גבוהה, ולכן אין אינטרס ציבורי מובהק בביצוע פרוייקטים כאלה.
{מתוך תמ"א 38 - תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה: מענה אמיתי או פיתרון מדומה? - במקום - מתכננים למען זכויות תכנון}

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הבדלים בין פינוי-בינוי ותמ"א 38 - על קצה המזלג