סקירה מהעיתונות

"האוצר יקדם חיזוק מבנים באמצעות קרן ממשלתית בסך 100 מיליון שקל"

מאת: רנית נחום-הלוי, פורסם ביום 01.05.13
(http://www.themarker.com/realestate/1.2008436)

"האוצר הציע לעגן את התכנית בחוק ההסדרים. בממשלה צופים כי בעזרת מינוף נוסף מהבנקים היקף הקרן יגיע לכ- 500 מיליון שקל.

ממשלה מתכוונת להעמיד כלים פיננסיים משמעותיים לטובת יזמים שיקדמו פרוייקטים לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38. לפי סעיף שייכנס לחוק ההסדרים, הממשלה תקים קרן מימון בסך כ- 100 מיליון שקל, שיינתנו למימוש פרוייקטים לחיזוק מבנים והתחדשות עירונית באזורים שבהם המימוש אינו כדאי כלכלית. באמצעות מינוף הכסף דרך הלוואות מהבנקים, צופים בממשלה כי סכום הקרן יגיע לכ- 500 מיליון שקל.

תמ"א 38 היא תכנית לחיזוק של יסודות מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, שמלווה בזכויות בניה נלוות - בניה על הגג ותוספות של חדרים לכל דירה ומעליות. לפי מחקר שנעשה עבור משרד הבינוי והשיכון, בישראל יש 810 אלף דירות הזקוקות לחיזוק, מהן כ- 70 אלף דירות באזורי סיכון בטיחותיים.

הצעת הממשלה לכלול את הקמת הקרן בחוק ההסדרים התקבלה לאחר שנבחנו תוצאות יישום תמ"א 38 מאז אישורה ב- 2005. לפי דו"ח סיכום שפירסם משרד הפנים בתחילת השנה, מאז 2005 הוגשו 1,415 בקשות להיתרי בניה מכוח תכנית המתאר הארצית, שמתוכן רק 880 אושרו בווועדות התכנון.

עיקר הפרוייקטים, לפי הדו"ח, מרוכזים במספר מצומצם של ערים, שבראשן תל אביב, רמת גן, חיפה ורעננה. יישובי הפריפריה, לעומת זאת, שבהם ערך זכויות הבניה נמוך ממחיר החיזוק, נעדרים כמעט לגמרי מהרשימה.

באוצר מתכוונים עוד לייעד "תקציב תומך דיור" של מאות שקלים {הערת המחבר - כך מופיע בכתבה - א.ל} להסרת חסמים המונעים יישום של תכניות בניין עיר ‏(תב"ע).

דירות מאושרות - אך בנייתן מעוכבת
בשנים האחרונות נוטים משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל לשווק קרקעות גם כשברור שבקרקע ישנם חסמים המונעים את הבניה, כמו התחייבות לסלילת מחלפים, הקמת מכון טיהור שפכים ‏(מט"ש‏) או התקנת מאספי ביוב. קידום או הקמת מערכות תשתית אלה מצריכה מימון תקציבי של בין עשרות למאות מיליוני שקלים."

"כפי שפורסם באחרונה ב-TheMarker אף שמשרד הפנים אישר במהלך 2012 הקמה של 75 אלף דירות, רק כ- 30 אלף מהן זמינות לבניה, כשעל כל היתר קיימים חסמים התלויים במימון תקציבי. כך למשל, בגין עבודות תשתית מעוכבות 3,000 דירות בנתניה, 2,500 דירות בכפר סבא, 2,300 דירות ביבנה, כ-5,000 במודיעין וכ- 1,500 דירות בירושלים. יו"ר מרכז השלטון, שלמה בוחבוט, פנה באחרונה במכתב בנושא זה לראש הממשלה, בנימין נתניהו, וקרא לפעול להפסקת עיכוב הבניה.

הטבות נוספות בתחום הדיור ברפורמה לחוק התכנון והבניה הצפויה להיכנס לחוק ההסדרים הן הגדלת אחוזי הבניה לפי תקנת שבס לרשויות שיקדמו פרוייקטים לדיור להשכרה; הרחבת חוק הוד"לים להאצת הבניה גם על קרקעות פרטיות; ומתן אפשרות לגמישות תכנונית על-ידי יצירת שימושים מעורבים בתכנון - כלומר שינוי ייעודי קרקע ממגורים למסחר, תעשיה ושטחים ציבוריים, ללא צורך בהגשת בקשה לשימוש חורג."

"דירה להשקעה OUT - השקעה בתמ"א 38 - IN"

מאמינים בענף הנדל"ן אבל ההון העצמי שלכם לא מספיק לרכישת דירה להשקעה? ייתכן ששותפות בקרן השקעה בתמ"א 38 היא מה שמתאים לכם

מאת: רו"ח אייל רז, פורסם ביום 08.08.13
(http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4415144,00.html)

"עליית מחירי הנדל"ן, השינויים במיסוי בתחום והוראות בנק ישראל פגעו בעיקר במשקיעים שפעלו בענף הדיור בשנים האחרונות. גזירות המס של הממשלה הקודמת והנוכחית הפכו את ההשקעה בענף הנדל"ן בישראל ללא אטרקטיבית.

הפגיעה המשמעותית ביותר הגיעה דווקא מכיוון בנק ישראל, שהגביל את המשכנתא למי שמחזיק דירה אחת ל- 50%. אם בעבר רכשו משקיעים דירה להשקעה על-ידי הון עצמי בשיעור של 30%-10% מערך הנכס (שהיה נמוך ממחירו היום), היום, לאחר ההוראה האמורה של בנק ישראל, לא ניתן לבצע עסקה כזו.

לאחרונה פורסם שברבעון הראשון לשנת 2013 נפל שיעור רוכשי הדירות להשקעה ב- 20%. אם נוסיף לכך את ההגבלות במשכנתא הצמודה לריבית הפריים (עד 33.3% מהמשכנתא הכוללת), העליה במס הרכישה והשינוי במס השבח - נבין מדוע בחרו משקיעים רבים לנדוד מאזור תל-אביב לאזור חיפה, שם ניתן לרכוש דירה להשקעה עם הון עצמי בסך של 300 אלף שקל (כ- 5% תשואה משוערת.

לדעתי, הוראות בנק ישראל והשינוי במדיניות המיסוי יצרו אפשרויות נוספות להשקעה. זאת בעיקר למי שמאמין, כמוני, שאם תהיה ירידה במחירי הנדל"ן - היא תתחיל דווקא מחוץ לגוש דן, היכן שיש עתודות קרקע גדולות יותר ובאופן טבעי ביקושים קטנים יותר.

למה כדאי לבחור בקרן השקעות
תמ"א 38 היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרתה לעודד חיזוקם של בניינים קיימים באמצעות תוספות בניה, תוך התניית התוספת בחיזוק המבנה כולו. החוק נכנס לתוקף ב- 1975. לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה."

*הכותב הוא מנהל הכספים של קרן רקיע 38 - קרן השקעות המתמחה בגיוס משקיעים לעסקאות תמ"א 38 גם בשלב טרום ההיתר.

"קבלנים: תנו לנו הטבות מס - ונחזק מבנים בפריפריה"

4 עידות אדמה שהתרחשו בישראל תוך 4 ימים הובילו לכינוס ועידת חירום במשרד ראש הממשלה ■ תכניות לחיזוק מבנים כבר הוגשו לממשלה ■ דו"ח מבקר המדינה מ- 2011 קבע כי די ברעידת אדמה של 7.5 בסולם ריכטר כדי להרוג 10,000 איש

מאת: אורי חדד, פורסם ביום 21.10.2013
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000887286

"אתמול (א') בצהריים, אחרי התרחשותה של רעידת האדמה השלישית תוך ארבעה ימים באזור הכינרת, הבטיחו לנו מהמכון הססמולוגי שזה שום דבר. לדבריהם, הרעידות לא עוצמתיות, רעידות כאלה מתרחשות כל הזמן. זמן קצר לאחר-מכן אירעה הרעידה הרביעית בארבעה ימים, ולאחר-מכן כבר ניתן היה למצוא מומחים שידברו קצת אחרת.

כך למשל, מנכ"ל המכון הגיאופיזי, ארי פריזלנדר, אמר כי "אנחנו לא יכולים לשלול את האפשרות לרעידת אדמה חזקה בהמשך. יחד-עם-זאת, יתכן כי לא תהיה רעידה כלל". דברים דומים אמר גם יו"ר הווועדה הלאומית להיערכות לרעידות אדמה, ד"ר אבי שפירא.

למרות הכול, ועידת חירום כונסה במשרדו של ראש הממשלה בנימין נתניהו, לצורך בדיקת היערכות לרעידת אדמה. לכולם ברור כי בשלב זה או אחר תגיע הרעידה העוצמתית, ורצף הרעידות הקטנות הוא זמן טוב כמו כל זמן אחר לטפל בעניין.

דו"ח מבקר המדינה מ- 2011 קבע כי די ברעידת אדמה של 7.5 בסולם ריכטר, במידה והיא מתרחשת באזור מיושב, כדי לגרום נזק מסיבי ולהרוג מעל 10,000 איש בישראל.

בהתאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים) דוחקים בממשלה להתייחס לתכנית שגיבשו בכירי ההתאחדות למתן נקודות זיכוי במס לקבלנים שיחזקו מבנים נגד רעידות אדמה בצפון הארץ. תכנית זו הוגשה לממשלה כבר לפני מספר חודשים ונכון להיום נמצאת בבחינה על-ידי רשות המיסים. על-פי התכנית, פרוייקטים של תמ"א 38 ביישובי הפריפריה יוכרו לצורך זיכוי במס על הכנסות של אותה חברה קבלנית במרכז הארץ.

מבדיקת ההתאחדות עולה כי יישום השיטה יאפשר חיזוק ותוספת יחידות דיור בפריפריה ובפריפריה של המרכז, ובמקביל, המדינה אף תגדיל את הכנסותיה (למרות הזיכוי במס) שכן ייווצר גידול בהכנסות המדינה כתוצאה ממס הרכישה והמע"מ שיוטל על הדירות החדשות שייבנו. עם זאת, בהתאחדות מדגישים כי התכנית לא תיתן מענה לחיזוק כלל המבנים בישובים בפריפריה ויש לנקוט במקביל באמצעים נוספים.

כזכור, תמ"א 38 מתבססת על היתכנות כלכלית ליזם, שנגזרת ממחירי הקרקע והדירות באזור מסויים. מסיבה זו, תכנון וביצוע פרוייקטים נעשה רק באזורי הביקוש בעוד הפריפריה נותרת מאחור. כדי לקדם חיזוק מסיבי של בנייני מגורים ישנים מחוץ לאזור המרכז צריך להימצא פתרון רחב יותר, שככל הנראה יהיה חייב לכלול מימון ממשלתי ולא יוכל להתבסס רק על כוחות השוק.

איך רועד בניין?
עוצמת הנזק שגורמת רעידת אדמה לבניין תלויה בעוצמת הרעד, באיכות הבניין, וכן באורך הרעידה. בניין שיעמוד ברעידה של 10-20 שניות עלול לקרוס אם רעידה זהה תימשך 40-30 שניות.

עם זאת, איכות הבניה יכולה לעשות הבדל אדיר. רעידת האדמה שהרסה חלקים נרחבים בהאיטי ב- 2010 היתה רק בעוצמה של 7 בסולם ריכטר, אך שיטחה בנייני קומות רבים לחלוטין, בגלל סטנדרט הבניה הרעוע במדינה זו. מומחים מעריכים כי מספר ההרוגים במדינה עניה (או חסרת מודעות) לעומת מדינה עשירה, יהיה פי 10 באותה עוצמה של רעידה.

האם עדיף לגור בבניין גבוה או נמוך? תלוי בתדר הרעידה. רעידות בתדר גבוה פוגעות יותר בבניינים נמוכים (כמו שסירה קטנה תזוז הרבה בגלים קטנים ותכופים, אך תשוט בניחותא על גבי גל גדול) ואילו רעידות בתדר נמוך פוגעות בבניינים גבוהים (ספינה גדולה לא תושפע מגלים קטנים אבל תנוע על גל גדול). בניינים בגודל בינוני, 16-5 קומות, הם הכי פחות עמידים.

כדי לחזק בניין צריך לתת לו גם חוסן וגם גמישות, בו-זמנית, אך הממ"דים ברוב הבניינים החדשים נבנו במחשבה על חוסן יותר מאשר במחשבה על גמישות.

מגדלים רבי קומות הנבנים בהשקעה גבוהה, לעיתים כוללים מערכת של בולמי זעזועים בבסיס הבניין, אשר מאפשרים לבניין למעשה לשוט על גבי בסיסו כשיש רעידה. בולמי זעזועים כאלו משמעותם גם כי הבניין אינו יושב ישירות על האדמה, ולכן הוא אולי מלכתחילה ירעד פחות."

"תרחיש האימים של גלעד ארדן - "7,000 הרוגים ברעידת אדמה""

תסריט הבלהות של הממשלה לרעידת אדמה חזקה נחשף: בתגובה לשאילתא במליאה, אמר השר להגנת העורף גלעד ארדן כי "המדינה מתכוננת ל-7,000 הרוגים ועשרות אלפי פצועים".

מאת: חדשות ערוץ 2, פורסם ביום: 23.10.2013
(http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000888093)

" "המדינה נערכת לכך שבמקרה של רעידת אדמה יהיו כ- 7,000 הרוגים, עשרות אלפים ייפצעו, ו- 200 אלף איש יצטרכו סיוע או יאבדו את ביתם" - כך אמר הבוקר (ד') השר להגנת העורף גלעד ארדן במהלך דיון בכנסת.

בעקבות חמש רעידות האדמה שהורגשו תוך שבוע בצפון הארץ, הגישה ח"כ קארין אלהרר (יש עתיד) שאילתא על היערכות הממשלה, ובתגובה לפנייתה הזהיר השר ארדן כי "קצב חיזוק הבתים בפני רעידות אדמה אינו מספיק".

"המצב מחייב את כולנו להתכונן", הוסיף השר במהלך הדיון במליאת הכנסת. לדברי ארדן, המשרד להגנת העורף כתב תכנית לאומית להתכוננות לרעידת אדמה וביצע בשנים האחרונות תרגילים שונים במסגרת שבוע המוכנות הלאומי, בשיתוף עם המטות הלאומיים, מרבית משרדי הממשלה והרשויות המקומיות.
השר הוסיף כי בעוד כשבועיים תתרגל המדינה בתנב"ג ובנמל אשדוד את האפשרות לקליטת סיוע בינלאומי לרעידה חזקה בארץ, במקביל לתרגילים שייערכו במוסדות החינוך. "אמנם חוזקו מספר מבנים בארץ, אך הקצב לטעמי ממש איננו מספיק, בעיקר בחיזוקן של תחנות משטרה", הצהיר ארדן.

הוא הודה בדיון כי אין תמריץ מספיק לחיזוק מבני הדיור הציבורי, והדגיש כי יש צורך לחזק מאות אלפי דירות בארץ. לדברי ארדן, חובה לזהות ולאתר את המקומות הדחופים ביותר למיגון בארץ. השר ציין כי טרם הוסדרה חלוקת הסמכויות בין משרדו למשרד הביטחון, במקרה של אסון לאומי, וקרא לאוצר להעניק תמריצים ברורים לקבלנים לחיזוק מבנים בתמ"א 38."

"התנגד לתמ"א 38, דרש 700 א' ש' - וחוייב ב-20 א' ש'"

המפקחת על רישום מקרקעין בתל-אביב: תמ"א 38 לא נועד להגשים שאיפות כלכליות של דיירים

מאת: עדי בן ישראל, פורסם ביום: 03.11.2013
(http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000890619)

"ניסו לעכב פרוייקט תמ"א 38 בשביל פיצוי של 700 אלף שקל - והפסידו: המפקחת על רישום מקרקעין בתל-אביב קבעה כי פרוייקט תמ"א 38 ברחוב שרת 4 ברמת-גן יבוצע חרף התנגדות אחד הדיירים בבניין - וחייבה את הסרבן לשלם הוצאות משפט של יותר מ- 20 אלף שקל.

בבניין המדובר יש 6 דירות, כאשר 5 מהדיירים הסכימו לשיפוץ ולחיזוק המבנה מרעידת אדמה, ואחד הדיירים - בעל דירת קרקע - התנגד. הדיירים המעוניינים בשיפוץ תבעו את הסרבן באמצעות משרד עו"ד שמעון רייסמן.

במסגרת הפרוייקט הוצע לכל דייר תוספת של ממ"ד, מרפסת וכן מעלית בבניין, כאשר בתמורה הקבלן יבנה 5 דירות חדשות. הבניין ישופץ כמובן ויחוזק מפני רעידות אדמה, כנהוג בתמ"א 38.

אלא שאחד הדיירים התנגד לפרוייקט בטענה כי אין לו צורך במעלית, כיוון שברשותו 3 כניסות לדירה מהחצר, וכמו-כן אין לו תועלת בשיפוץ חדר המדרגות ובניית הלובי בבניין. הסרבן טען גם כי בניית ממ"ד תגביל את השימוש בדירה, וכי לא תוסף בדירתו מרפסת שמש כמו בשאר הדירות. לפיכך הוא ביקש פיצוי של 700 אלף שקל תמורת הסכמתו לפרוייקט.

"אין חולק כי יש לשפץ את הבית שנבנה בשנות ה- 50 של המאה הקודמת", נכתב בפסק הדין. "הנתבעים לא מתנגדים לביצוע הפרוייקט ולא מתנגדים להסכם. כל טענותיהם הן בדבר הפיצוי שעליהם לקבל תמורת הסכמתם לביצוע הפרוייקט."

בהמשך נכתב כי פרוייקט תמ"א 38 לא נועד לממש את שאיפותיהם הכלכליות של דייר מסויים בבניין, אלא להיטיב עם כלל הדיירים ולבצע חיזוק במבנים הזקוקים לכך: "אין להתייחס לפרוייקט החיזוק כעסקה הבאה למצות את שאיפותיו הכלכליות של בעל דירה בבניין משותף. חוק החיזוק נועד אך ורק לחיזוק בתים משותפים הזקוקים לכך מפני רעידות אדמה, למניעת אובדן חיי אדם ורכוש - ולא על-מנת לאפשר לבעלי הדירות בבניין לקבל רווחים כספיים".

המפקחת על רישום מקרקעין ציינה בהחלטתה כי ישנה אפשרות שגם הדייר הסרבן ייהנה מהמעלית בבניין, אם יסכים שהיא תגיע לדירתו, וכמו-כן ציינה כי הוצע לו תוספת של שטח מרוצף ומקורה לשימוש בקומת הקרקע, "שהוא למעשה תחליף ראוי למרפסת שמוסיפים לדירות בבית".

לפי פסק-הדין, הדייר הסרבן ניסה להערים קשיים וגרם ל"סחבת" תוך הגשת בקשות רבות שנדחו, ומכאן חיובו בתשלום שכר-טרחת עורכי-דין בסך 20 אלף שקל, בתוספת תשלום אגרת תביעה של 633 שקל."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

סקירה מהעיתונות