דמי ניהול - management fee התחדשות עירונית

1. הקדמה
מטרת פרק זה, הינה להציג סוגיה שלא תמיד זוכה לדגש במסגרת פרוייקטים של התחדשות עירונית במסגרת הריסה ובניה מחדש. המטרה, להציג את דרך ההגנה המקסימאלית לבעלי הנכסים המתקשרים בעסקה מסוג פינוי/בינוי ו/או תמ"א 38 מסלול הריסה ובניה מחדש בכל הקשור לתשלום דמי הניהול העתידיים בבניין החדש במטרה לשמור על רמת תחזוקה בבית המשותף ברמה גבוהה.

רוצים דירת פאר במקום בקתה? בטרם תחליטו להיכנס לפרוייקט, המבוסס על תמ"א 38/פינוי-בינוי, כדאי שתבחנו מספר נקודות עיקריות בהסכם, באשר לגובה ואופן התשלום והשירותים שמציע היזם לאחר שהפרוייקט מגיע לשלב האחרון, כמה עשויים לעלות דמי הניהול? כיצד ניתן למזער או להימנע מעלויות אלו?

תכניות המבוססות על תמ"א 38 ופינוי-בינוי הינן תכניות להתחדשות עירונית, מדינת ישראל רואה בקידום התכניות מטרת על. יחד-עם-זאת, קיימות לא מעט בעיות על-מנת להוציא את התכניות לפועל.

תשלום דמי האחזקה בבית המשותף, הינו נושא מורכב בפני עצמו, קיים הבדל מהותי בין פרוייקטים של חיזוק ועיבוי לפרוייקטים במסלול הריסה. במסלול הריסה ובניה מחדש כמות בעלי הזכויות במצב הנוכחי לעומת המצב העתידי משתנה באופן מהותי ובדרך-כלל תיכנס חברת ניהול לצורך ניהול המבנה.

2. הצגת הבעיה
על-פי בדיקה שערך האיגוד לניהול בתים ומבנים בישראל - בכ- 60% מהבניינים המשותפים בישראל עלו דמי הניהול בכ- 20%.

את עלות האחזקה המדוייקת של כל אחד מהבניינים במסגרת פרוייקט של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, קשה לאמוד בשלב הראשון של הפרוייקט ולכן יש ליצור את האיזון הנכון בין מתחם מגורים איכותי לבין עלויות אחזקה מתאימות שבעלי הזכויות יוכלו לעמוד בהם.

על-אף קבלת שדרוג מקצה לקצה באיכות חייו של בעל הזכויות בדירה החדשה שתיבנה בבניין החדש, עלות האחזקה המדוייקת אינה ידועה, ועל-כן יש לעשות מאמץ גדול ליצור איזון בין יצירת מתחם מגורים ראוי ואיכותי לבין עלויות אחזקה נמוכות, זאת ועוד, מאחר ומרבית בעלי הזכויות ובמיוחד המבוגרים שבהם, שאינם מחזיקים את הדירה להשקעה, אינם מסוגלים לשלם דמי ניהול גבוהים בבניין החדש.

שכן בבסיס האמור, אנו מגיעים למסקנה כי בפרוייקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38 הריסה ובניה מחדש, חובה לאמץ את אחת הגישות המוצעות שיבטיחו תחזוקה מסודרת למשך השנים הראשונות, לכל הפחות.

עלויות אחזקת הבניין החדש הכוללות מעליות, ניקיון, גינון ולובי מפואר, כך שיש לקחת בחשבון כי התשלום החודשי לנציגות/לחברת הניהול יהיה גבוה יותר. בבניין משותף תשלום ועד הבית/חברת הניהול נקבע אף הוא בהתאם לשטח הדירה והחלק היחסי ברכוש המשותף.

3. מהו המסלול בו יש ללכת?
על יזמים המקדמים פרוייקטים מסוג תמ"א 38 מסלול הריסה ובניה מחדש וכן פרוייקטים מסוג פינוי-בינוי להתייחס לסוגיה זו באופן רציני למען בעלי הזכויות הנוכחיים, אך לא רק, יש צורך לעשות הבחנה בתמיכה שבעלי הזכויות הנוכחיים יידרשו לשלם.

ההבחנה בסוגיה זו, בין בעלי הזכויות הנוכחיים לדיירים החדשים, צריכה להיות על בסיס מבחנים של תשלום נוכחי ותשלום העתידי, מבחן ההכנסה הנוכחי של בעלי הזכויות ומעמד סוציו-אקונומי נוכחי.

לאחר הבחירה באסטרטגיה לפיה יהיה זה נכון ליצור הנחה מדורגת, קיים צורך לקבוע מסלול מדורג, בדומה להנחה מארנונה במסגרת של פרוייקטים של פינוי-בינוי מוכרזים. הנחה כאמור, תינתן בשל דירה חלופית אחת בלבד בעד שטח השווה להפרש שבין השטח החייב בדמי ניהול בדירה החלופית לבין התשלום שבעדו חוייב המחזיק בדמי ניהול בדירת המגורים הקודמת וזאת עד תום 4 שנים ממועד קבלת הדירה החלופית.

1. עד תום שנה מהמועד הקובע - 100%;
2. עד תום שנתיים מהמועד הקובע - 75%;
3. עד תום שלוש שנים מהמועד הקובע - 50%;
4. עד תום ארבע שנים מהמועד הקובע - 25%.

שתי הדרכים (קרן תחזוקה או הנחה מדמי ניהול לתקופה), יכולות ליצור ולהשיג מטרה חשובה, שכן באופן מהותי מדובר על הטבה שבלעדיה חלק גדול מבעלי הזכויות לא יהיו יכולים להמשיך ולהחזיק בדירה החלופית (דירת התמורה).

נראה אם-כן, כי תשלום דמי ניהול על-ידי בעלי הזכויות עבור הדירה החדשה מהיום הראשון, לא יכולות להשיג את המטרה שהמחוקק ומעצבי המדיניות ביקשו להשיג.

החלטה על אימוץ אחת הגישות אותן מנינו במסגרת פרק זה, תביא למעשה להשגת מטה משמעותית לא פחות והיא - צמצום אי-השוויון בחברה, דבר שלעצמו מהווה יעד ברור במדיניותה של מדינת ישראל.

על-פי המוסכמות, הנחה בדמי ניהול ו/או הקמת קרן תחזוקה, יביאו לתוצאה חשובה מבחינה חברתית. ליתר דיוק, הם יחזקו את התפיסה כי פרוייקטים מסוג זה לא רק נועדו להתמודד עם מבנים שנבנו טרם החלת תקן לעמידות מבנים הנדסיים ברעידות אדמה (תקן 413), "היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה".

לסיכום חלק זה, מעצבי המדיניות צריכים לקבוע בצורה ברורה כי מטרת התכניות (תמ"א 38 ופינוי-בינוי) אינה רק קביעת הסדרים תכנוניים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה, אלא גם צמצום פערים חברתיים באוכלוסיה.

4. התבוננות אל העתיד
אל מול כל היתרונות הגלומים בפרוייקטים של התחדשות עירונית, מאחר ופרוייקטים מסוג זה נבנים בדרך-כלל כמגדלים, קיימת טענה כי אין ביכולתן של השכבות החלשות באוכלוסיה להתגורר במבנים גבוהים. לעניין זה, יש לעיין בסקר שערכו רחל אלתרמן וטל צפריר, בכרך החמישי, היבטים משפטיים של בניה גבוהה: הצורך בשינוי מדיניות.

{לסקר זה היה המשך, ובשנת 2009 התפרסם דו"ח המחקר "מגדלים כושלים: בעיית התחזוקה ארוכת הטווח במגדלי מגורים" של רחל אלתרמן.
1. עלויות התחזוקה לכל דירה, במגדלים, גבוהה מאשר בבתי דירות בגובה רגיל.
2. העלות האמיתית של תחזוקה גבוהה במידה משמעותית מזו המוכרת לרוכשי הדירות. ישנן עלויות תקופתייות הגדלות עם השנים.
האינטרס הכלכלי של בעלי הדירות לעולם לא יביא למימון יציב של תחזוקה לטווח ארוך. בעלי הדירות נוטים להעביר את נטל התחזוקה העתידית אל הדיירים הבאים. צפויה התדרדרות הולכת ומואצת של מצב התחזוקה במגדלי מגורים.
3. לרוב האוכלוסיה המתגוררת במגדלי מגורים אין נכונות, ובדרך-כלל גם לא כושר כלכלי, לשלם את העלות של תחזוקה בת קיימא.
4. החוק איננו מספק הסדר הולם למימון התחזוקה, ולכפיית דיירים סרבנים לשלם.
5. ההשפעות החיצוניות השליליות של בנייני מגורים גבוהים שהתדרדרו חמורות משל בניינים נמוכים. הכושר לשקם מגדלי מגורים בעתיד מוגבל מאוד.
6. "חברות תחזוקה" הן מקסם שווא.
7. בניסיון הבינלאומי אין תרופה לבתים משותפים גבוהים}.

נעיר כי, בינוי גבוה אינו מתאים לרוב האוכלוסיות ורק אלו שיכולים לשאת בעלויות תחזוקה גבוהות יכולים להרשות לעצמם להתגורר במגדלים.

נושא נוסף העולה ממחקרה של אלתרמן, הינו בעיית הגבהים בבניינים. "מספיק שארבעה דיירים מתוך 40 לא משלמים, אפשר לפשוט רגל", מצוטט אחד מבעלי החברות שמנהלות בניינים המיועדים למעמד הביניים "אמנם יש חוק בתים משותפים, אבל אין לו אכיפה". אלתרמן מכנה את הדיירים שלא משלמים "טרמפיסטים", וטוענת כי חוסר היכולת של חברות הניהול וועדי הבתים לטפל הוא אחד מכשלי החוק.

אלתרמן מציעה כמה פתרונות לבעיית תחזוקת המבנים. הראשון, הוא יצירת מנגנון להקמת קרנות הון שיסייעו בתחזוקת מבנים, הכולל שלוש חלופות:

האחת, קרן פרטית - אליה יופרש תקציב חודשי שיאפשר שיפוץ של המבנה מעת לעת, ונשיאה בתחזוקה שוטפת הכוללת תחזוק המערכות המורכבות של הבניין - פיתרון שמתאים בעיקר למגדלי יוקרה.

החלופה השניה הינה קרן במימון יזמים - כאשר היזם שבונה את הבניין יחוייב להקים קרן ולהפריש אחוז מסויים מערך הדירה לצורך תחזוקה - העלולה לייקר את מחירי הדירות.

החלופה השלישית כוללת הקמת קרן ציבורית במימון ממלכתי, שתקצה חלק ממיסים שנגבים בשוק הנדל"ן (ניתן להוסיף זכויות בניה ליזמים בשווי הקרן) ובכך למעשה להביא למצב שהמבנה ו/או היזמים לא יהיו אלה שיידרשו לתקציב מיוחד לצורך האמור.

השאלה המתעוררת כאן הינה, האם קביעה דטרמיניסטית כזו יכולה להנחות מדיניות תכנון ובינוי או שמא על כל העוסקים בתחום זה להפנים כי בינוי גבוה ככל הנראה יהיה נפוץ בהרבה בשנים הקרובות, וכי על-מנת להנגישו לאוכלוסיות החלשות יותר יש למצוא פתרונות שיאפשרו שמירה על רמת תחזוקה גבוהה בעלויות נמוכות.

נראה אם-כן, כי עם העובדות קשה להתווכח. ישראל מצטופפת במהירות, ובניה גבוהה תהפוך קרוב לוודאי לדרך חיים מקובלת תוך זמן קצר. חלקים גדולים מהאוכלוסיה הרגילים להתגורר בבתים משותפים בני 4-3 קומות, יצטרכו ככל הנראה להתרגל ולהביט ממרומי הקומה ה- 20 אל המרקם הבנוי החדש.

יש את אלו הגורסים כי ניתן לבנות מחדש את ישראל במודל שנקרא לו לטובת העניין "מודל ברצלונה/פאריס". זהו מודל המאפשר בינוי בצפיפויות גבוהות בבניה מאסיבית, בקו בניין אפס בגובה של 10-7 קומות, לרוב עם חצרות פנימיות. המשמעות של מודל זה, הינה דירות עם חזית אחת וחלונות חדרי השינה הפונים לתוך החצר הפנימית.

מיליוני אנשים חיים כך כבר שנים ארוכות ברחבי אירופה, אך האם הישראלים יסכימו להתגורר במבנים נמוכים יותר, זולים יחסית לאחזקה אך שונים בתכלית מבחינת תנאי המגורים? זוהי שאלה שכרגע תישאר בצריך עיון.

בכל הנוגע לבינוי גבוה, הסוגיה הופכת להיות אקוטית הרבה יותר כאשר מדובר במתחמי התחדשות עירונית בהם הורסים את הקיים, ובשל מגבלות שטח ודרישות תכנוניות שונות בונים מחדש מגדלי מגורים בגובה של 20-15 קומות ואף 40 קומות.

תמחור עלויות התחזוקה מביא אותנו לסדר גודל של 2 דולר/מ"ר עם היוון ל- 25 שנה. תמחור זה כולל תחזוקת מעליות, חניונים תת-קרקעיים, ניקיון ועוד. מי שמבקש להחזיק שומר בלובי ובריכת שחיה ישלם הרבה יותר.

אלא מה, שגם הרף התחתון של עלויות התחזוקה עדיין גבוה מדי לאוכלוסיות אלה. העלויות שצויינו לעיל, עלולות להביא לפחות חלק מהם למכור את דירתם החדשה ולעזוב, תופעה שאולי מעודדים אותה יזמים מסויימים אך אסור למעצבי המדיניות לאפשר לה להתרחש במדינת ישראל.

על-כן, נראה כי ניתן להגיע למסקנה, שאין די בקביעה שמגדלים אינם מתאימים לשכבות מסויימות, זאת משום ששוק הנדל"ן קובע עובדות בשטח ואם לא תהיה התערבות והסדרה של הנושא, נמצא את עצמנו בעוד 40-30 שנים עם מבנים גבוהים ננטשים מהסיבה הפשוטה - שאין מי שישלם את עלויות האחזקה.

יהיה זה חיוני למצוא ולקבוע בחוק פתרונות שיאפשרו הן מציאת מקורות מימון לסבסוד עלויות התחזוקה במהלך חיי הבניין והן הפחתת עלויות תחזוקה עוד בשלב התכנון. במידה ומדינת ישראל תחליט על הקמת קרן תחזוקה שתהנה מתזרים מזומנים קבוע באמצעות בינוי של מספר דירות ו/או שטחים מסחריים המשוריינים למאגר השכרה ייעודי וסגור ותאפשר סבסוד של כ- 50% מעלות התחזוקה השנתית לבעלים הקיימים, ניתן יהיה להגיע לתוצאה אותה מעצבי המדיניות מבקשים לממש.

הקמת קרן תחזוקה צריכה להיות נוהל מנדטורי בכל מבנה מעל גובה מסויים, כאשר ידוע לעיריה שמדובר באוכלוסיה בחתך סוציו-אקונומי בינוני/נמוך.

החלק השני, הנוגע לתכנון מקדים, מורכב יותר והוא מחייב הסכמת מוסדות התכנון, על-מנת לאפשר למשל, בינוי של חניונים עיליים ולוותר היכן שניתן על חניונים תת-קרקעיים שעלות אחזקתם גבוהה ביותר.

כמו-כן, במידה וניתן לבנות שימושים משולבים, כגון: מגורים/מסחר/משרדים יחד במסגרת פרוייקט אחד, אותם בעלי זכויות יוכלו לשאת על עצמם עלויות תחזוקה גבוהות יותר ובכך לקיים סבסוד צולב בין המגורים לעסקים. דרך זו פועלת במדינות רבות בעולם, ואף כיום, עיריית בת-ים וערים נוספות מאמצות אותה.

הסכמי התחזוקה הדרקוניים של חברות המעליות גורמים לייקור משמעותי של אחזקת המעליות ומחייבים התערבות ממשלתית והטלת פיקוח על המחירים על-מנת למנוע מצב שבו דיירים כבולים בהסכמים יקרים להחריד עם חברות מעליות בודדות הקובעות מחירים לפי ראות עיניהן.

תכנון מקדים שיוגדר לצורך העניין "תכנון חוסך משאבים" והשקעה בחומרים עמידים במתכונת של אחזקה מונעת (במקום אחזקת שבר) - יאפשרו גם הם חיסכון משמעותי בתחזוקה השוטפת של השטחים המשותפים.

5. סוף דבר
יותר ויותר מתחמי התחדשות עירונית עומדים לצאת אל הדרך ולהיבנות, חלק גדול מהם במגדלים רבי קומות. על המדינה להתערב ולקבוע כללים ברורים להפחתת עלויות התחזוקה על-מנת לאפשר לכלל שכבות האוכלוסיה להתגורר באותם מתחמים חדשים.

מצופה כמובן שהמדינה תקל ותפטור את הדיירים והיזמים בכל הנוגע לסוגיות מיסוי שיעודדו הקמת מאגר סגור שנועד אך ורק לטובת קרן התחזוקה שתוקם, ולו משום הבשורה החברתית שיש בהקלה הכלכלית של תחזוקה יקרה מדי.

מספר מדינות בעולם הדומות לישראל במאפיינים של צפיפות, רמת חיים וקצב גידול אוכלוסיה, מיישמות מודלים שונים של תחזוקת מבנים גבוהים. ניתן ללמוד מהן ולהתאים את הפתרונות בהתאם לדרוש כאן.

המצב הנוכחי לפיו הגורמים המוסכמים הן בשלטון המקומי והן בשלטון המרכזי לא נוקטים בפעולה אקטיבית שהיתה יכולה להנגיש את הבניה הגבוהה לכלל האוכלוסיה, אינו מתאים למדיניות של מעצבי המדיניות בישראל.

על מעצבי המדיניות למצוא פיתרון לנוכח התקדמות פרוייקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית ובהקמת מגדלים שבהם צפויים להתגורר בעלי זכויות שלא תהיה להם היכולת לשלם תשלומים קבועים לחברות הניהול, מה שיביא לקריסת חברות הניהול, תביעות בין דיירים והזנחה של מגדלים לתקופות ארוכות.
הפרק מביא אותנו למסקנה כי אם יעשה המחוקק ויתערב בסוגיה זו, תהיה בכך למעשה הצהרה ברורה של מעצבי המדיניות כי אחד היעדים של פרוייקטים מסוג זה הינו צמצום פערים במצב הסוציו-אקונומי. על מעצבי המדיניות לתכנן לטווח ארוך בהסתכלות שנים קדימה. ראוי כי משאבי המדינה יחולקו בצורה סלקטיבית יותר לטובת המגזרים החלשים יותר באוכלוסיה.

תודה ליורם אסידון, המנכ"ל והבעלים של חברת א.ת.ו.ס - אסטרטגיות תכנון וסביבה, מתכנן ערים ויועץ סביבתי, על הסיוע בכתיבת פרק זה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דמי ניהול - management fee התחדשות עירונית