סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

• מבוא
• סקיצת שלבי התקדמות - פרוייקט תמ"א 38
• "משחק המשתתפים"
• השלבים לביצוע פרוייקט תמ"א 38
• המודלים המנחים לניהול פרוייקט תמ"א 38
• דמי ניהול - management fee התחדשות עירונית
• ניהול משא ומתן בפרוייקט תמ"א 38
• פסיכולוגיה ואימון
• החשיבות והקשיים ביצירת תקשורת נכונה של נציגות הבניין להובלת תהליך תמ"א 38
• היתכנות כלכלית
• מיסוי עסקת תמ"א 38 במסגרת הריסה ובניה
• תשלומי ארנונה
• היטל השבחה ומע"מ
• מע"מ
• רשות מקרקעי ישראל
• הריסה ובניה מחדש על מיעוט סרבן
• הטרגדיה של הבית המשותף/היחיד מול הקהילה
• פניה למפקח/ת על המקרקעין
• פולשים/דייר מוגן
• מקורות מימון - ליווי החיזוק והבניה החדשה
• בטוחות (ערבויות) במסגרת תמ"א 38
• הצעת חוק בנושא התחדשות עירונית
• חישוב זכויות בניה על-פי תמ"א 38 והחלטות ועדת ערר
• Golden Triangle of property rights
• הרפורמה בחוק התכנון והבניה בהקשר להתחדשות עירונית וקבינט הדיור של ממשלת ישראל
• רפורמה בחוק התכנון והבניה - המלצות הצוות הבין-משרדי לבחינת שינויים בחוק התכנון והבניה - תקציר מנהלים
• ועדת שרים לענייני דיור (קבינט דיור)
• תכניות הרובעים במרכז תל אביב - מנוף להתחדשות או סם הרדמה?
• הבדלים בין פינוי-בינוי ותמ"א 38 - על קצה המזלג
• ישראל 2013 בהשוואה בינלאומית - על קצה המזלג
• הסכם עקרונות
• דוגמאות הסכמים
• מועד הדיווח ויום המכירה בעסקאות תמ"א 38
• תיקון צו בית משותף במסגרת תמ"א 38
• חסמים במסגרת פרוייקטים המבוססים על תמ"א 38
• השוואה בין דירה במסגרת פרוייקט חיזוק לבין דירה חדשה
• מסקנות והמלצות
• סקירה מהעיתונות

מועד הדיווח ויום המכירה בעסקאות תמ"א 38

מס שבח - חוק מיסוי מקרקעין מטיל על מוכר המקרקעין תשלום מס שבח. כפי שתואר לעיל, במסגרת תמ"א 38 מוכרי המקרקעין הם בעלי הדירות שמוכרים את זכויות הבניה לקבלן, אשר מבצע את עבודות הבניה על-פי תמ"א 38 בעקבות זכויות הבניה שרכש. יוצא מכך, שבעלי הדירות אמורים לשלם מס שבח על מכירת זכויות הבניה.

חיוב הדיירים בתשלום מס שבח כאמור לעיל היה גורם מטבע הדברים לתמריץ שלילי לביצוע תמ"א 38, בין אם מהסיבה של אי-הרצון או יכולת הדיירים לשאת בתשלום ובין אם תשלום מס השבח היה מגולגל על-ידי הדיירים אל הקבלן, שהרי דבר זה היה מגדיל את עלויות הבניה של הקבלן. על-כן, בכדי למנוע תמריץ שלילי בעקבות חיוב במס שבח נקבעה הוראת חוק מיוחדת הפוטרת עסקאות של תמ"א 38 מתשלום מס שבח על-ידי הדיירים, וזאת בכדי לתת תמריץ חיובי לביצוע הפרוייקט. הפטור יינתן לפרוייקטים עד תום שנת 2016.

כידוע, התנאי לפטור ממס שבח הינו כי לא ניתנה על-ידי הקבלן תמורה בעד המכירה מלבד בדרך של "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" וכן שכמובן בוצע בפועל חיזוק מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תמ"א 38.
שירותי בניה לפי "תכנית החיזוק" כוללים:

חיזוק מפני רעידות אדמה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות, התקנת מעלית, עיצוב המבנה ושיפוצו, הסדרת חניות, מחסנים, מרפסות שמש, וכן תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבניה כגון שכר-טרחת עורך-דין ויועצים נוספים שנשכרו לייצוג הדיירים לרבות מפקח בניה, שכר דירה לכל תקופת השיפוץ, היה ועל-פי התכנית נדרש פינויו הזמני של הדייר, הוצאות להובלת ריהוט וציוד בדרך מקובלת וסבירה, וכן הוצאות נוספות הקשורות במישרין ליישום תמ"א 38.

באם ניתנה לדיירים תמורה מעבר לאמור (למשל תוספת תשלום מזומן על-ידי הקבלן לכל דייר), הרי שתמורה זו תחוייב במס שבח.

במידה ועובר לביצוע הפרוייקט על בסיס תמ"א 38, מבוצעים שינויים בהצמדות הרכוש המשותף בין הדיירים הקיימים, הרי שגם שינויים אלו יהיו פטורים ממס שבח (וגם ממס רכישה) ולא יראו את השינויים כמכירה בין הדיירים, ובלבד שהתקיימו שני התנאים הבאים:
ü התקבל פטור ממס שבח כאמור לעיל לביצוע תמ"א 38
ü השינויים בהצמדות הרכוש המשותף נעשו בסמוך למכירת זכויות הבניה לפי תמ"א 38, כך שיהא ברור כי שינוי ההצמדות כרוך ונדרש לשם הוצאתה לפועל של תכנית החיזוק
ü לא ניתנה תמורה כספית בעד שינויי ההצמדות

מאחר וברוב המקרים ישנם תנאים מסויימים להוצאה לפועל של תמ"א 38, חוק מיסוי מקרקעין גם מסדיר את מועד הדיווח לרשויות המס על הביצוע.
קיימת חובה להודיע לרשויות המס על חתימת ההסכם תוך 30 יום מיום החתימה, אך "יום המכירה" בביצוע תמ"א 38 המותנה ב"תנאי מתלה" ידחה למועד המוקדם מבין:

ü מועד התקיימות התנאי המתלה
ü מועד החלת מתן שירותי בניה לפי תמ"א 38

הפטור ממס שבח לצורך פרוייקט מסוג תמ"א 38 אינו משפיע על פטורים אחרים במס שבח. כך אם-כן, אדם שמכר דירה בפטור אחר ממס שבח (למשל מכירה כל ארבע שנים) יכול מיד לאחר-מכן לקבל גם פטור ממס שבח לביצוע תמ"א 38, וכך להיפך, מי שקיבל פטור ממס שבח לתמ"א 38 יוכל מיד לאחר-מכן למכור דירה בפטור אחר, ככל שהוא זכאי לו, במס שבח.

הפטור כאמור לעיל מתייחס לפרוייקטים של חיזוק ועיבוי. לעניין, תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש, אשר אושרה בחודש פברואר 2010 מאפשרת גם הריסת מבנה קיים אשר נדרש בו חיזוק בפני רעידת אדמה והקמת מבנה חדש תחתיו.

מאחר והוראות הפטור שנסקרו לעיל הוחלו על תמ"א 38 ולא הוחלו במפורש גם על תמ"א 38 מסלול הריסה ובניה מחדש לאחר שאושרה, דיירי בניין שהיו מעוניינים בביצוע תמ"א 38 במסגרת פרוייקט של הריסה ובניה, פנו לרשויות המס בבקשה כי יחולו עליהם הוראות הפטור שנסקרו לעיל לגבי פרוייקט המבוסס על תמ"א 38.

במסגרת החלטת מיסוי 5887/11 דחו רשויות המס את הבקשה, תוך קביעה כי מאחר ומדובר בהריסה של הבניין הקיים ובניית בניין חדש לחלוטין ולא במתן שירותי חיזוק בלבד, הרי שלא יחולו על תמ"א 38 הריסה ובניה, הפטורים שנסקרו לעיל לגבי תמ"א 38. רשויות המס קבעו כי מדובר בעסקת קומבינציה "רגילה", אשר במסגרתה ניתן לנצל רק את הפטורים האחרים ה"רגילים" ממס שבח.

בתיקון, נקבע כי עסקה במסגרת תמ"א 38 מסלול הריסה ובניה מחדש תהא פטורה ממס שבח עד גובה השווי של זכויות הבניה במסגרת התכנית, ובלבד שהתקיימו שני התנאים המצטברים הבאים:

1. ניתנה לבעל הדירה המבצע תמ"א 38/2 דירת מגורים חלופית, ובאזור מוטב (כהגדרתו להלן) - שתי דירות מגורים חלופיות, לכל היותר, שמתקיים בהן אחד מאלה:
ü שטח הדירה או השטח המצטבר של הדירות, לפי העניין, אינו עולה על שטח דירת המגורים; הנמכרת בתוספת 25 מ"ר
ü שווי הדירה או השווי המצטבר של הדירות, לפי העניין, אינו עולה על כ- 1.6 מליון ש"ח (נכון להיום) או על שוויה של דירת המגורים הנמכרת, ללא זכויות לבניה נוספת, לפי הגבוה
ü והכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שיקבע מנהל מס שבח

2. בוצעה הקמתו מחדש של המבנה שנהרס בהתאם לתמ"א 38/2 כ"אזור מוטב" נקבע אזור שמתקיים בו אחד מאלה:
ü הוא נמצא בנגב או בגליל
ü הוא מסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1 עד 6 בדירוג הרמה החברתית-כלכלית לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.