תיקון צו בית משותף במסגרת תמ"א 38

השלבים:

שלב ראשון - תיקון צו הבית המשותף על-מנת ליצור יחידה רישומית על-ידי הפיכת תא מהרכוש המשותף ליחידה, יצירת הצמדות לאותה יחידה והקניית זכויות בניה. רישום היחידה על-שם כל בעלי הדירות.

שלב שני - תיקון על-מנת ליצור רישום מחדש. לאחר סיום הבניה - יצירת הדירות החדשות.

תיקון צו תמ"א 38 - שלב א'
ü בקשה חתומה על-ידי בעלי הדירות או מיופה-כוחם או מי שמונה על-ידי המפקח
ü תשריט תיקון - אין צורך בחתימת ועדה
ü הסכמת בעלי שיעבודים (הערות אזהרה, בנקים וכל זכות)
ü תקנון מוסכם/תקנון מוסכם מתוקן לפי העניין
ü ייפוי-כוח, פרוטוקול
ü קביעת החלק היחסי של היחידה החדשה, קביעת חלקי בעלי הדירות באותה יחידה
ü יש לבדוק מה דין ההערות בחלקת הרכוש המשותף (אם נרשמו)
תיקון צו תמ"א 38 - שלב ב'

ü בקשה חתומה על-ידי בעלי הדירות או מיופה-הכח או מי שמונה על-ידי המפקח
ü תשריט תיקון - מאושר על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה
ü תקנון מוסכם מתוקן
ü הסכמות
ü ביטול היחידה שנרשמה בשלב א' והחזרתה לרכוש המשותף
ü אישורי מיסים

תיקון צו הבית המשותף - הצמדת חניות
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון מס' 2) (הקלת התנאים לחיזוק בית משותף), התשע"ב-2012:

סעיף 5א(א) - הריסת בניין קיים והקמתו מחדש:
אחרי "או יותר" יבוא "לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור".

סעיף 158א3 - התניית היתר בהתקנת מקומות חניה:

"לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים... אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס."

ביטול רישום - המסגרת בחוק

ביטול צו רישום בית משותף מוסדר בהוראות סעיפים 146 - 148 לחוק המקרקעין:
1. אם ביקשו זאת בעלי כל הדירות;

2. אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס ובלבד שנתן זכות לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון את טענותיו (תקנות רישום 61-60).

אירועים המצריכים ביטול צו
ü טעויות ברישום הבית שהתגלו סמוך לרישומו
ü תמ"א 38/2
ü פינוי בינוי
ü הריסה (רצונית/לא רצונית(

תוצאות הביטול - סעיף 147
ü ניתן צו ביטול, יבטל הרשם את רישום הבית בפנקס ויחדש את רישומו בפנקסי המקרקעין בתור נכס שהוא בבעלותם המשותפת של מי שהיו ערב מתן צו הביטול רשומים בפנקס כבעלי הדירות, וכל אחד מהם יהיה בעל חלק בלתי-מסויים כחלק שהיה לו ברכוש המשותף של הבית המשותף, זולת אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת לעניין זה.

תיקון צו בית משותף
תיקון צו רישום בית משותף נעשה מכוח סעיף 145 לחוק המקרקעין, ובמסגרתו ניתן לשנות את פרטי הרישום הכלולים בצו רישומו של הבית המשותף.

סוגי התיקונים הקיימים:
ü העברת הצמדה מדירה לדירה
ü פיצול דירה, איחוד דירות
ü הוספת/גריעת הצמדות
ü הרחבת דירה
ü הוספת יחידה/יחידות - תמ"א 38
ü תיקון בית משותף אגב פרצלציה
ü תיקון תקנון

סוגי התיקונים - המשך:
1. הוספת/גריעת הצמדות -
הוספה / הוצאה מן הרכוש המשותף
הקושי: נדרשת הסכמתם של כלל בעלי הדירות.
סעיף 62(א) לחוק המקרקעין: "...ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".

סוגי התיקונים - המשך:
2. הרחבת דירה (תיקון 18) - סעיפים 71א-71ד לחוק המקרקעין

מהי "הרחבה" - סעיף 71א:
"הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף."

התנאים - סעיף 71ב:
"על-אף הוראות סעיף 62(א) סיפא או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה אותה הרחבת דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה."

סוגי התיקונים - המשך:
3. הרחבת דירה (תיקון 18) - סעיפים 71א-71ד לחוק המקרקעין
החריג: - מרחב מוגן דירתי - 60%
הסכמות הנדרשות ובדיקתן - קשיים

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

תיקון צו בית משותף במסגרת תמ"א 38