פניה למפקח/ת על המקרקעין

בתביעות המוגשות על-פי סעיף 5 לחוק החיזוק לא ניתן להתעלם מלשונו הברורה של הסעיף המחייב מתן "הזדמנות לטעון טענות". מינוח זה לקוח, כך נראה, מעולמו של המשפט המינהלי דווקא. כך נקבע מפי כב' הנשיאה ד' בייניש ב- בג"צ 3495/06 הרב הראשי לישראל, הרב יונה מצגר נ' היועץ המשפטי לממשלה, תק-על 2007(3), 1530 (2007), לאמור:

"תכליתה של זכות הטיעון להבטיח כי הרשות תתייחס בהגינות לעניינו של האזרח, ותקבל החלטותיה על בסיס תשתית עובדתית נאותה ותוך התחשבות במכלול העובדות והשיקולים הרלוונטיים לעניין (ראו: דברי כב' השופט י' זמיר ב- בג"ץ 3486/94 מסאלחה נ' ועדת התכנון והבניה, פ"ד מח(5), 291, 302 (1974) והאסמכתאות המובאות שם; עוד ראו: י' זמיר הסמכות המינהלית, כרך ב', (תשנ"ו), 794 עד 795). על-אף מעמדה הרם של זכות הטיעון בשיטתנו המשפטית הרי ככל זכות אחרת במשפט, אין היא מוחלטת ונעדרת סייגים (ראו: בג"ץ 1661/05 המועצה האזורית חוף עזה ואח' נ' ראש הממשלה ואח', פ"ד נט(2), 481, 720 (2005)}. מדובר בזכות יחסית שהיקפה ודרכי הגשמתה נגזרים מנסיבותיו של כל מקרה ומקרה."

ככלל, עיקרון מנחה לפסיקות בתביעות למפקחת על המקרקעין ניתנו בהחלטת כב' השופט יצחק כהן ב- ע"א (מחוזי חי') 899-03-09 שרה קלצוק נ' צבי אורון, תק-מח 2010(2), 7135, 7142 (2010) (להלן: "ע"א 899-03-09 עניין קלצוק"), אגב ערעור על החלטת כב' המפקחת בחיפה.

כיום קיימת סמכות למפקחת לאכוף החלטה במסגרת התדיינות בין בעלי זכויות על-פי סעיף 5 לחוק החיזוק, גם לפני מתן היתר סופי על-פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם". לעניין זה, אחוז ההסכמה הינו בהתאם לסוג הפרוייקט, תמ"א 38 חיזוק או תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש.

החלת תכניות בניין עיר מקומיות בגדר התכניות המותרות באישור כחלק בלתי-נפרד מתמ"א 38.

תיקון סעיף 2 - בהתאם לסעיף 2(א) לחוק החיזוק - עיקרי ההוראה בחוק המאפשרת לרוב לאכוף על המיעוט ביצוע עבודת חיזוק אינה ישימה, שכן תנאי מקדמי לאפשרות האכיפה הינה הוצאת "היתר בניה". כעת, לאחר התיקון רוככה דרישה זו וניתן לאפשר פניה למפקחים על המרשם על-מנת לכפות על מיעוט סרבן את ביצוע העבודה, מיד לאחר קבלת החלטה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר "היתר בניה בתנאים".

הוצאת היתר בניה/קבלת החלטה של הוועדה המקומית לתו"ב כרוכה בהוצאה כספית רבה, לרבות עבודה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, תשלום היטל השבחה (אין צורך כעת לשלמו בפועל), הפעלת שמאים מתכננים, ותשלום אגרות בסכומים המגיעים למאות אלפי שקלים. לכן, התיקון לחוק מגשים את תכלית החקיקה, שהינה להקל על מנגנון קבלת ההחלטות.

אין יזם אשר ישים את כספו על קרן הצבי בשלב בו טרם קיבל את החלטת המפקח/ת על הבתים המשותפים וישקיע סכומי כסף נכבדים בהוצאת היתר בניה. לכן נקבע כי על-מנת להחיל את אפשרות התביעה כנגד המיעוט, תספיק המצאת תכנית ההגשה של הבקשה להיתר בניה, בה מפורטת מהות העבודות המבוקשות. אם בסופו-של-דבר יוצא היתר בניה שונה מהותית מתכנית ההגשה שהוצגה בדיון אצל המפקח, וכתוצאה מכך נפגעו זכויותיו של מי מבעלי הדירות, יהיה זכאי זה לפי סעיף 6א המוצע לקבל סעד מהמפקח.

ברקע התיקון לחוק, עומד פסק-הדין בעניין קלצוק. השאלה הפרשנית של הוראות סעיף 2(א) לחוק החיזוק, הונחה בפני בית-המשפט העליון במסגרת ערעור ברשות על פסק-דין של בית-המשפט המחוזי, אשר דחה ערעור על פסק-דינה של המפקחת בחיפה, מתאריך 16.2.2009 בתיק מס' 269/08.

פניה למפקח/ת (שיעבוד יחידת רישום חדשה לצורך ליווי בנקאי)
יצירת יחידת רישום חדשה בדרך של תיקון צו בית משותף, שלאחריו תיווצר תת-חלקה חדשה. הכוונה לכל שטח מהשטחים המשותפים, כגון חדר הסקה, מחסן וכדומה, שניתן על-פי חוק המקרקעין לרושמו כיחידה נפרדת בבית המשותף שאליה ניתן להצמיד את השטחים האמורים.

היחידה החדשה, תשמש כבטוחה לטובת הבנק. למשל ניתן לייחד את חדר האשפה או חדר ההסקה, המהווה רכוש משותף ולרשום אותו כיחידה רישומית נפרדת, אך עדיין, פיתרון יצירתי זה אינו מושלם.

פרוייקטים ללא ליווי בנקאי - הבנקים מטעם הרוכשים החדשים, לא מוכנים לתת משכנתאות. הפיתרון - בגמר בניית שלד הדירות החדשות, מבצעים תיקון של הבית המשותף, בו הדירות החדשות נרשמות בבעלות הדיירים של הדירות הקיימות, על-פי חלקם היחסי ברכוש המשותף, עליהם תירשם הערת אזהרה לטובת היזם ולטובת הרוכש החדש.

סמכויות המפקח
על-פי סעיף 5 לחוק החיזוק בתובענה המוגשת על-ידי רוב בעלי הדירות כנגד המתנגדים לתכנית החיזוק

ü ליתן הוראה לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום מקרקעין

ü אם ראה בנסיבות המקרה שקיימת הצדקה, למנות עורך-דין או רואה-חשבון, שאינו בעל דירה בבית שלגביו אושרה ביצוע העבודה, שיהא מוסמך לחתום בשמם של המתנגדים על כל מסמך הנדרש להתקשרות ולרישום הזכויות

לסיום, נציג כעת לצורך המחשה של האמור בפרק זה, שלוש החלטות של המפקחת על המקרקעין. בעלי הזכויות סיכלו ביצוע תמ"א 38 - והמפקחת כפתה הסכמתם.

החלטה 1:
ביום 2.1.12 ניתנה החלטת המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקווה בתיק מס' 41/11 בעלי הזכויות בדירות בבית המשותף מרחוב החייל, רעננה נ' שמחון פני ושמחון יעקב (פורסם באתר האינטרנט פסק-דין).
נציגות הבית משותף הגישה תביעה למפקחת תמ"א 38, בטענה כי מימוש הפרוייקט יוביל לפגיעה מהותית בזכויותיהם. המפקחת על המקרקעין קיבלה את התביעה וכפתה על בני הזוג את ביצוע התכנית.

בתיק מס' 41/11 {בעלי הזכויות בדירות בבית המשותף מרחוב החייל, רעננה נ' שמחון פני ואח' (פורסם באתר האינטרנט פסק-דין)} נפסק מפי כב' המפקחת טלי להב:

"פסק-דין
1. הצדדים בעלי זכויות בדירות בבית משותף ברחוב החייל **** רעננה, מקרקעין הידועים כגוש *** חלקה **** (להלן: "הבית").

נתבעים 2 בעלי זכויות בחלקת-משנה 16 ודירתם מצויה בקומה הראשונה בבית.

התובענה הינה לכפות הסכמה על הנתבעים לביצוע עבודות בהתאם לתכנית מתאר ארצית 38 (להלן: "תמ"א 38") בתנאי ההסכם בין בעלי הזכויות בבית המשותף לבין חברת ארד פרוייקטים בע"מ, ולמנות את בא-כוח התובעים כממונה על-פי הוראות החוק לחתום על כל המסמכים הנדרשים בשמם של הנתבעים.

2. בראשיתה הוגשה התובענה כנגד בעלי זכויות בארבע מדירות הבית, ביניהם 2 קטינים הם נתבעים 4-3. טרם הגשת הסיכומים הודיע בא-כוח התובעים, כי פרט לנתבעים 2 נמחקו יתר הנתבעים מן התובענה מן הטעם שנתנו הסכמתם לבניה האמורה. בעניין נתבע 3 צורפה החלטת בית-משפט לענייני משפחה מיום 9.6.11, לפיה אושרה בקשת בא-כוח התובעים, לאור הסכמת האם ועמדת האפוטרופוס הכללי, לאשר את הסכם התמ"א נשוא תובענה זו, ובאשר לנתבע 4 צורפה הסכמת האם למימוש ההסכם האמור.

3. התובענה דנן מכוונת, איפוא, לכפיית הסכמה על הנתבעים 2 בלבד.
הנתבעים 2 טענו באמצעות ביתם, הגב' איריס שמחון, והביעו התנגדותם הנחרצת לתכנית החיזוק. טענותיהם נטענו ממילא במסגרת סעיף 5 להוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), המעניק למתנגדים הזדמנות לטעון טענותיהם.

4. בא-כוח התובעים טען בתמצית, כי מיעוט בעלי זכויות בבית מונע ומעכב מימושה של תכנית החיזוק היא תמ"א 38. לטענתו, נציגות הבית עמלה רבות על הכנת התכנית והבקשה להיתר בניה אף אושרה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה וכל התנגדויות הנתבעים נדחו על ידה. כן הדגיש, כי ניתנה הזדמנות לכל בעלי הזכויות לטעון טענותיהם במהלך המו"מ עם היזם.

בתשובה לכתב ההגנה הבהיר, כי נציגות הבית פעלה בליווי מקצועי, הנדסי ומשפטי, תוך שיתוף בעלי הזכויות, לרבות מסירת טיוטת החוזה לעיונם. שיתוף פעולה זה התבטא גם בנוכחותם של יותר מ- 19 בעלי זכויות בדיון בוועדה המקומית. הנציגות, לדבריו, פעלה בהתאם להחלטות אסיפות הדיירים, כך, בשנת 2008 הוחלט לנהל מו"מ עם קבלנים לביצוע פרוייקט תמ"א 38 ובשנת 2009 הוחלט לחתום על ההסכם, ולראיה צורפו הפרוטוקולים של אותן אסיפות (נספחים ה' ו- ו' לכתב התשובה). כן ציין, שגב' שמחון, בתם של נתבעים 2, על-אף שאינה בעלת זכויות בבית היתה שותפה לקידום הפרוייקט בבית בראשיתו וכל התנגדותה כעת נובעת מרצונה לכפות בניית ממד"ים ולשנות מיקומם של 4 חניות שאושרו, כאשר גם במתווה העסקה הראשוני שהיא עצמה היתה שותפה לו לא נכללה כלל תוספת ממד"ים. בא-כוח התובעים הסביר, כי הוספת הממד"ים היתה במסגרת מו"מ עם הקבלן, ובענייננו, בעלי הזכויות בחרו ליתן הסכמתם לבניית 4 דירות חדשות בלבד בכל הבית ולכן לא יכלו לדרוש בניית ממד"ים. בקשר למיקום החניות, טען, כי תוספת חניות היתה תנאי לאישור תכנית התמ"א. במקרה דנן, טען כי מיקום החניות במקום אחר היה גורם לפגיעה והריסת שטחי גינה ורכוש משותף נרחבים יותר מאלו שעתידים להיפגע כיום, מה גם שבתכנית הקיימת החניות ישמשו דווקא את דירות בעלי הזכויות הגרים בסמוך אליהם דבר המטיב עם משפחת שמחון. בסיכומיו, הדגיש שנתבעים 2 הינם המתנגדים היחידים שנותרו וכי הטענה בדבר היעדר ממ"ד דינה להידחות מחמת שיהוי, מאחר וגב' שמחון, כאמור, לא העלתה טענה זו בהזדמנויות מוקדמות יותר ובזמן שחלף שינו התובעים מצבם עת חתמו על ההסכם ונוכחו שבמסגרת תכנית החיזוק אין חובה לבנות ממ"ד. הרוב המוחלט העדיף, איפוא, בניית מרפסות על פני הוספת ממ"ד. בעניין החניות הוחלט, לדבריו, אף על-ידי הוועדה המקומית שבדרך זו הפגיעה בשטחי הרכוש המשותף תצומצם ככל האפשר.

5. נתבעים 2, באמצעות ביתם, טענו בתמצית, כי מימוש תמ"א 38 בבית נשוא תובענה זו יביא לפגיעה מהותית בזכויותיהם. לטענתה, אמנם מדובר ביוזמה מבורכת, אך ישנם ליקויים רבים הן בהסכם והן במידע שנמסר לבעלי הזכויות בבית בשל התנהלות כושלת של הנציגות, כאשר זו קיבלה החלטות מהותיות ללא הסכמת בעלי הזכויות באסיפות הדיירים כנדרש. כך למשל הסבירה, התכנית אינה כוללת בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) והנציגות ויתרה על שטחים ניכרים מהגינה המשותפת לטובת חניות, דבר שיגרום לפגיעה ממשית באיכות חייהם של הוריה שדירתם מצויה בקומה ראשונה בסמוך לחניות המתוכננות. כמו-כן, העלתה טענות תכנוניות הנוגעות למיקום עמודי המרפסות וקירות הממד"ים החדשים, גודל המחסנים וכיוצ"ב. בנוסף, טענה כי טרם התקבלו חישובים סטטיים לחיזוק הבית ממהנדס העיריה, התנגדה להעברת הזכויות באחוזי הבניה ליזם והשיגה על סירוב היזם לבקשתה למגורים חלופיים להוריה המבוגרים. בסיכומיה, הדגישה כי הנציגות הפרה באופן בוטה את מחוייבויותיה לבעלי הזכויות בבית, ובפרט לנתבעים 2. לטענתה, טרם ניתן היתר בניה לתכנית, אלא אישור עקרוני בלבד המותנה בתנאים. לטענתה גם כיום התנגדות הוריה לתכנית עומדת בעינה וכי היזם ומרבית בעלי הזכויות פעלו בחוסר תום-לב תוך פגיעה בשוויון בין בעלי הזכויות כאשר מיקמו 4 חניות תחת חלון הסלון וחדר השינה בדירתם, מה גם שהדירות החדשות זכאיות ל- 2 מקומות חניה בעוד בעלי הדירות הקיימות יישארו עם אחת. לדבריה, מיקומן של 4 החניות הינה פגיעה ישירה בנתבעים בלבד ותגרום להם למטרד קבוע של רעש וזיהום אוויר, תפגע בביטחונם כאשר חששם יגבר מפריצות לדירתם כשגגות המכוניות ישמשו להם סולם. פגיעה זו נטען הינה אפליה ברורה לעומת מצבם של כלל הדיירים. לטענתה נדחתה שלא כדין הצעתה לבניית חניון תת קרקעי משיקולים כלכליים בלבד.

6. כידוע, בינואר 2008 נתקבל בכנסת חוק החיזוק שתכליתו יישום החלטת הממשלה שאישרה את תמ"א 38 (תכנית החיזוק) לשם האצת חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה. בדברי ההסבר להצעת החוק נאמר, כי מטרתו העיקרית של התיקון המוצע היא להוריד את רף ההסכמה הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר עבודה זו נעשית על-פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק. בכך ביקשה הצעת החוק ליצור מנגנונים אשר יקלו על ניצול זכויות בניה וביצוע עבודה ברכוש משותף הנעשים במסגרת תכנית החיזוק, תוך יצירת איזון חדש בין מעמדו של הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף מצד אחד, לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה מן הצד השני. והכול בתנאי שלכל בעל דירה, שלא נתן הסכמתו, ניתנה הזדמנו לטעון טענותיו.

7. חוק החיזוק תוקן לראשונה ביום 26.1.2011 וניתנה בו הקלה נוספת בהליך הוצאת היתר הבניה, כך ש"החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" מהווה היתר בניה במובנו של חוק החיזוק.

בענייננו, ביום 21.12.2010 אושרה עקרונית הבקשה להיתר לתכנית החיזוק שהוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה, בכפוף למילויים של תנאי ההחלטה, לפיה, הותרו בין היתר בניית תוספת קומות חלקיות ד' ו- ה' סה"כ תוספת של 8 יחידות דיור מתוכן 4 יחידות דיור דופלקס, שטחי שירות בקומת קרקע הכוללים מחסנים דירתיים, מעליות, חיפוי חזיתות הבניין באבן סידור, תוספת 16 מקומות חניה ומרפסות בדירות הקיימות והמוצעות.

8. בהקשר זה, הוראת סעיף 2(א) לחוק החיזוק, אמנם נוקטת בלשון "ניתן היתר בניה" ואולם הוראת סעיף 1 מגדירה ברורות "היתר בניה" - היתר לפי חוק התכנון והבניה או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים".

ההחלטה דנן עולה ממילא בקנה אחד עם הוראות החוק בהקשר האמור.

9. במקרה דנן טענת בתם של הנתבעים בשמם מתייחסת למספר טענות כאמור, הראשונה כי ויתור על בניית ממ"ד אינו ראוי, השניה כי הקמת חניון מתחת לדירת הנתבעים תגרום לאובדן שטח גינה תוך פגיעת יתר בנתבעים, השלישית בקשה לחייב את הנציגות לבדיקת התכנית באמצעות שמאי מטעם הדיירים. כן התבקש לחייב את התובעים במתן דיור חלופי לנתבעים ונטענו טענות תכנוניות נוספות לרבות הטענה, כי העמודים וקירות הממד"ים המתוכננים בדירות החדשות בלבד יעבו את קירות הדירות הקיימות ויפגעו בכניסת אור טבעי לחדרי השינה וכי שטח המחסנים המתוכנן הינו מגוחך - 4 מ"ר במקום 6 מ"ר שנהוג בדרך-כלל. כן טענה שבהסכם לא הוסדר נושא הביטוח למקרה של חדלות פירעון או נזק למבנה ולא הוסדרו בו ערבויות וביטחונות מעבר ל- 100,000 ש"ח.

10. ככלל, עיקרון מנחה לפסיקות בתביעות כגון דא ניתנו בהחלטת כב' השופט יצחק כהן ב- ע"א (מחוזי חי') 899-03-09 שרה קלצוק נ' צבי אורון, תק-מח 2010(2), 7135, 7142 (2010), אגב ערעור על החלטת כב' המפקחת ציפורה פיגנבוים בחיפה בעניין, לאמור:

'... כאשר יינתן היתר הבניה, והמיעוט עדיין יעמוד בסירובו ליתן הסמכתו, יתייצב נא הרוב בפני המפקח על רישום מקרקעין, והמפקח יבחן האם הופר השוויון והאם הרוב נוהג בתום-לב, והאם "הפיחותים" בזכויות הקניין של המיעוט בטלים בשישים לעומת ההנאה הצומחת לו מעבודות החיזוק הנעשות בבית. מעל לכל, אם ימצא המפקח מקום לכך, יהיה בוודאי מוסמך להתנות את ביצוע העבודות בפיצוי כספי. המפקח על רישום מקרקעין לא יהיה רשאי למנוע את ביצוע העבודות רק על בסיס טענות המיעוט בנוגע לפגיעה בזכויות הקניין שלו. זכויות אלה תדללנה וייגרמו להם "פיחותים", אך פגיעות אלה לא יהיה בכוחם למנוע את עבודות החיזוק. סמכות ההתערבות של המפקח, לקבל את טענות המיעוט, ולא לאשר את ביצוע עבודות החיזוק, תהיה איפוא מצומצמת יותר... עם-זאת, לאחר קבלת היתר בניה, ומשעה ש"חוק החיזוק" יחול על בעלי הדירות בבית המשותף, ביישום "חוק החיזוק" יהיה צורך להפעיל הגנות שונות מאלה הנוהגות על-פי התפיסה הכללית בדיני הקניין, ובמקום הגנה קניינית, המאפשרת למיעוט למנוע את ביצוע העבודות, יהיה צורך להפעיל את הגנת החבות. על-כן, יזם המבקש לבצע עבודות חיזוק, יפנה ויקבל היתר בניה, וכל עוד הוא שומר על השוויון בין בעלי הדירות, פועל בתום-לב ובמסגרת הנוסחאות המופיעות בחוק, אל לו לחשוש שמא השקעתו בקבלת היתר הבניה תרד לטמיון, שכן לא בנקל יקבל המיעוט המתנגד סעד של מניעה. אם יפעל היזם בשיווין בין בעלי הדירות בבית, ויפעל בתום-לב, ויחשב את חישוביו לפי הנוסחאות הקבועות בסעיף 5 ל"חוק החיזוק", זכויות הקניין של המיעוט לא תוכלנה לגבור על הזכויות הקנייניות של הרוב, ולמפקח על רישום המקרקעין לא תהיה עילה לדחות בקשתו של הרוב לכפות על המיעוט את ביצוע עבודות החיזוק ובניית הדירות הנוספות לשם מימון עבודות החיזוק, חרף הפגיעה הנגרמת לזכותו הקניינית של המיעוט.'

11. ודוק, המחוקק עמד על אבחנה ברורה בין מקרה שבו בעלי הזכויות תובעים את המיעוט המתנגד לפי הוראת סעיף 6 לחוק החיזוק - כמו במקרה שבפני - לבין מקרה שבו בעל דירה מתנגד להחלטה וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו. במקרה כזה האחרון הוא רשאי לפנות למפקח בתביעה ואזי למפקח גם סמכויות נרחבות לרבות אילו המצויות בהוראות סעיף 71ג(ב) עד (ה) לחוק המקרקעין. סמכויות אלה לא אוזכרו בסעיף 5 האמור.

12. לפיכך, נראה, כי בתביעות המוגשות על-פי סעיף 5 לחוק החיזוק לא ניתן להתעלם מלשונו הברורה של הסעיף המחייב מתן "הזדמנות לטעון טענות". מינוח זה לקוח, כך נראה, מעולמו של המשפט המינהלי דווקא. כך מפי כב' הנשיאה ד' בייניש ב- בג"צ 3495/06 הרב הראשי לישראל, הרב יונה מצגר נ' היועץ המשפטי לממשלה, תק-על 2007(3), 1530 (2007), לאמור:

'תכליתה של זכות הטיעון להבטיח כי הרשות תתייחס בהגינות לעניינו של האזרח, ותקבל החלטותיה על בסיס תשתית עובדתית נאותה ותוך התחשבות במכלול העובדות והשיקולים הרלוונטיים לעניין (ראו: דברי כב' השופט י' זמיר ב- בג"ץ 3486/94 מסאלחה נ' ועדת התכנון והבניה, פ"ד מח(5), 291, 302 (1994) והאסמכתאות המובאות שם; עוד ראו: י' זמיר הסמכות המינהלית, כרך ב', (תשנ"ו) 795-794). על-אף מעמדה הרם של זכות הטיעון בשיטתנו המשפטית הרי ככל זכות אחרת במשפט, אין היא מוחלטת ונעדרת סייגים (ראו: בג"ץ 1661/05 המועצה האזורית חוף עזה ואח' נ' ראש הממשלה ואח', פ"ד נט(2), 481, 720). מדובר בזכות יחסית שהיקפה ודרכי הגשמתה נגזרים מנסיבותיו של כל מקרה ומקרה.'

13. מן הכלל אל הפרט, הנתבעים 2, הגם שנרמזו בעניין, לא הגישו תובענה כנגד בעלי הדירות כקבוע בסעיף 6 לחוק החיזוק ובהתנגדותם נתמכים על טיעונים בדבר פגיעה מהותית אגב אותה הזדמנות לטעון טענות. זאת ועוד, כל הטענות שהועלו על ידם לא נתמכו בראיות כלשהן.

14. כך טענות שעניינן פגיעה באור שמש לא הוכחו כלל. טענות שעניינן תכנוני גרידא כגון עיבוי קירות הדירות ושטח המחסנים באופן דומה לא הוכחו ואף לגופן אינן ממין הטענות שיש להן זיקה קניינית ברורה לנתבעים.

15. טענות מסוג נוסף שאני מוצאת לדחות, לאחר שלא מצאתי ממש בטענת ב"כ הנתבעים כי ההחלטה להתקשר עם היזם לא התקבלה כדין, הן טענות המתייחסות לכדאיות כלכלית של העסקה שנחתמה, לרבות הבקשה לחיוב בעלי הזכויות בשלב זה למנות שמאי לבחון את כדאיותה ובחינת הבטוחות שניתנו. אני סבורה, כי לא לכך כוונה הפסיקה המתהווה לפיה יש להקפיד על בחינת ערך השוויון ותום-לב בראי "הפיחותים" בזכויות הקניין של המיעוט.
נראה, כי יש להניח שכדאיות העסקה נבחנה על-ידי רוב בעלי הזכויות ובכל מקרה אין בעסקה ערטילאית אחרת כדאית לכאורה יותר כדי לפגוע בערך השוויון, להעיד על היעדר תום-לב או אף לגרום לפגיעה בזכות קניין.

כל תוצאה אחרת תביא לאיון עסקאות מסוג זה כאשר כל בעל דירה יעמוד על בחינת כדאיות העסקה על-פי טעמו עד בלי קץ. במקרה דנן, אף היתה באת-כוח הנתבעים שותפה לתכנית בראשיתה.

16. בדומה, הטענה בדבר ויתור על בניית ממ"ד - בהיעדר הוראה תכנונית מחייבת - נוגעת בשאלת התמורות הכלכליות של העסקה שהתקבלה על-ידי רב בעלי הדירות. במקרה דנן, סברו רב בעלי הדירות כי בניית מרפסות עדיפה, ואיני מוצאת להתערב בהחלטה זו.

17. מבין שלל הטענות מצאתי, כי הטענה בדבר דיור חלופי עלולה ליצור אי-שוויון ולא ניתן ממילא לכפות התובעים בעניין זה.

18. הסוגיה האחרונה שהועלתה על-ידי הנתבעים נוגעת להקצאת שטחי חניה גם מתחת לדירת הנתבעים תוך אובדן שטח גינה, לטענתם, ופגיעה מוגברת בהם כך נטען בשל הקירבה לחלק מן החניות.

19. ויוער, הטענה בדבר פגיעה בדירת הנתבעים כתוצאה ממיקום החניות או כתוצאה מהוספת שטחי חניה לא הוכחה אף בראשית ראיה.
נושא מיקומם של החניות נדון אגב התנגדות הנתבעים בוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה, באותו מעמד הביעה הגב' שמחון התנגדותה באופן מפורט, הוועדה דחתה את הטענה וקבעה:

"הרי מדובר בתוספת חניה לבניין שתשרת את המתנגדת ולא ניתן להזיז ולמקם את החניה לדיירי בית המגורים האחד לתחום בית המגורים השני. לכל בניין פיתרון חניה לדייריו בתחום חצר אותו בניין."

20. לאחר שעיינתי בתכניות שצורפו, אני מסופקת אם המיקום המוצע והעובדה כי חניה אינה מטרד קבוע, כי אם עיתי, אכן עלולה לפגוע בנתבעים באופן מהותי. שוכנעתי מעדויות התובעים ומנימוקי הוועדה המקומית בהקשר זה, כי החניה המצויה בסמוך לדירת הנתבעים עתידה לשמש דווקא אותם וכי נבחנו חלופות שונות למיקום החניות בלא הצלחה. כן נראה, כי הוקצו חניות נוספות בסמיכות לדירות אחרות בבית המשותף ואין במצב המתוכנן כדי לפגוע בנתבעים דווקא.

21. אשר לטענה, כי לדירות החדשות שייבנו יוקצו שתי חניות יוער, כי במקרה דנן מדובר בטענה שאין לצידה נימוק הכיצד נפגעים דווקא הנתבעים ממצב דברים זה.

כמו-כן, ראשית מהחלטת הוועדה המקומית נראה, כי אישור תכנית החיזוק הותנה על-ידי הוועדה בתכנית החניות. שנית הקצאת החניות כמו גם שטח הגג המשותף ליזם היא תוצר של משא ומתן שניתנו בגינו, יש להניח, תמורות כלכליות לכלל בעלי הזכויות וממילא, לא הוכח כי הנתבעים נפגעו בהקשר זה באופן לא שוויוני.

22. אני מקבלת, איפוא, את התביעה ומאשרת לתובעים, על-אף התנגדותם של הנתבעים 2, לבצע העבודות נשוא התובענה בהתאם לאישור הבקשה להיתר בניה שמספרה 20100902. כמו-כן, אני ממנה את בא-כוח התובעים לחתום בשמם של הנתבעים על המסמכים הדרושים לביצוע העבודות והסדרת הרישום נשוא הבקשה האמורה.

23. נמלכתי בדעתי בשאלת הוצאות ההליך, שכן אין ספק שכלל התובעים התייגעו בהליך השיפוטי אשר אלמלא סרבנותם של בעלי הזכויות - אלה שנתבעו בראשיתו של ההליך ואלה שנותרו עד לשלב מתן פסק-הדין - לא היו נזקקים לו כלל. לא נעלמה מעיניי העובדה כי הנתבעים 2, באמצעות בתם, עמדו על-אף ניסיונות ההדברות על בירור התובענה עד תום. לפיכך, אין להשיב את התובעים ריקם.

24. אני מחייבת, איפוא, את הנתבעים לשלם לתובעים 6,000 ש"ח בגין שכר-טרחת עורך-דין ו- 400 ש"ח לכל אחד מעדי התובעים, בגין שכר-בטלה."

החלטה 2:

הקדמה
ביום 17.10.13 ניתנה החלטת המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בת"א תיק מס' ת/556/12 בן יהודה שירה ואח' נגד לוי אורלי ואח', פורסם באתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il.
זוהי החלטה תקדימית של המפקחת על רישום מקרקעין בתל-אביב, שבה קבעה כי תמ"א 38 לא נועדה להגשים שאיפות כלכליות של דיירים, בקבעה כי פרוייקט תמ"א 38 ברחוב שרת 4 ברמת-גן יבוצע חרף התנגדות אחד הדיירים בבניין - וחייבה את הסרבן לשלם הוצאות משפט של יותר מ- 20 אלף שקל. המפקחת על המקרקעין קבעה כי:

'אין להתייחס לפרוייקט החיזוק כעסקה הבאה למצות את שאיפותיו הכלכליות של בעל דירה בבניין משותף. חוק החיזוק נועד אך ורק לחיזוק בתים משותפים הזקוקים לכך מפני רעידות אדמה, למניעת אובדן חיי אדם ורכוש - ולא על-מנת לאפשר לבעלי הדירות בבניין לקבל רווחים כספיים.'

מדובר על החלטה חשובה בעלת היבטים חוזיים וקניינים מהותיים.

ב- ת/556/12 {בן יהודה ואח' נ' לוי אורלי (לא פורסם)} נפסק מפי הגב' מירה אריאלי:

"פסק-דין
הבית נשוא התביעה הינו הבית שברחוב שרת 4 ברמת-גן, הידוע כחלקה 178 בגוש 6125 (להלן: "הבית"). הבית רשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.

בבית 6 דירות.
התובעים הינם הבעלים של 5 דירות בבית.
הנתבעים הינם הבעלים של דירה נוספת בבית.

התובעים מבססים תביעתם על חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח 2008 (להלן: "חוק החיזוק").

התובעים עותרים לאשר את ביצוע העבודות ברכוש המשותף שמטרתן חיזוק ושיפוץ הבית, הוספת ממ"ד ומרפסת לדירות, הוספת מעלית ובניית 5 דירות חדשות, הכל בהתאם להסכם שנחתם בתאריך 28.01.11 בין התובעים ובין אי.טי.אקס יזום פרוייקטים (שותפות רשומה) (להלן: "ההסכם" ו- "היזם"), והבאתם להיתר הבניה בתנאים, שניתן על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-גן בתאריך 05.02.12, לאחר שהוועדה המקומית דחתה את התנגדות הנתבעים למתן ההיתר, וועדת הערר המחוזית דחתה בתאריך 10.06.12 את הערר שהוגשו על-ידי מתנגדים מבניינים שכנים.

בידי התובעים הרוב הנדרש בחוק חיזוק לביצוע העבודות המתוכננות ברכוש המשותף.

התובעים עותרים לאשר את ביצוע העבודות ולמנות עורך-דין להתקשר בשם הנתבעים עם היזם ולחתום בשמם על כל המסמכים הנדרשים להביא לכלל ביצוע ורישום העבודות לחיזוק, שיפוץ הבית והוספת מעלית ודירות.

במועד הגשת כתב-הגנה יוצגו הנתבעים על-ידי עורך-דין גולן בן-צבי.

במהלך בירור התביעה, הוגשו בקשות רבות על-ידי עורך-דין גולן בן-צבי, שלגביהם ניתנו החלטות על-ידי.

לפני ישיבת ההוכחות הנתבעים החליפו ייצוג, ועורך-דין משה ליים ייצגם בישיבת ההוכחות, ואף הגיש סיכומים בכתב מטעמם.

אשר-על-כן אפרט להלן את טענות ההגנה שפורטו בסיכומים בכתב שהוגשו על-ידי הנתבעים, באשר אין להתייחס לטענות הגנה שנטענו בכתב ההגנה ונזנחו בסיכומים שהוגשו מטעם הנתבעים (ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט, פ"ד מט(2), 102 (1995)).

הנתבעים טוענים להגנתם:

1. יש שלוש כניסות לדירה מהחצר, לכן אין להם תועלת מהמעלית שתיבנה ומבניית הלובי ושיפוץ חדר המדרגות.

2. הרחבת דירתם בממ"ד מגבילה את השימוש בדירה ולדירתם לא תוסף מרפסת שמש כיתר הדירות.

3. מגיע להם פיצויים בסכום של 700,000 ש"ח בגין התמורה המועטה שהם מקבלים עקב ביצוע פרוייקט תמ"א בבניין.

בא-כוח הנתבעים התייחס בסיכומים לכך כי תובעים 3 ו- 4 הגישו ה"פ 18407-08-13, בתאריך 12.08.13 לביטול ההסכם עם היזם ויפוי-הכוח שנתנו לו.

יובהר כי בישיבת ההוכחות בתביעה שבפני התקיימה בתאריך 19.06.13, הסיכומים מטעם התובעים הוגשו בתאריך 18.07.13, כאשר היה על הנתבעים להגיש סיכומים בכתב עד לתאריך 21.08.13, מספר ימים מועט לאחר המועד בו הוגשה המרצת הפתיחה.
בכל הנוגע לעניין ייפוי-הכוח שנחתמו על-ידי תובעים 3 ו- 4, ניתנו על-ידי מספר החלטות, בין היתר גם בתאריכים 26.12.12 ו- 16.01.13. איני נדרשת להתייחס שוב לסוגיה זו בפסק-הדין, באשר איני יושבת כערכאת ערעור על החלטות שניתנו על-ידי.

אין חולק כי יש לשפץ את הבית שנבנה בשנות ה- 50 של המאה הקודמת.

שוכנעתי כי הנתבעים לא מתנגדים לביצוע פרוייקט תמ"א 38 ולא מתנגדים להסכם.

כל טענותיהם הן בדבר הפיצוי שעליהם לקבל תמורת הסכמתם לביצוע הפרוייקט.

הוכח כי הנתבעים דרשו לקבל פיצוי מעבר לתמורה שניתנה לכל אחד מיתר בעלי הדירות. כמפורט בסיכומים בכתב, הנתבעים דורשים פיצוי בסכום של 700,000 ש"ח.

סכום זה לא הוכח ולו בראשית ראיה.

בנוסף דרישה לפיצוי יש להעלות במסגרת תביעה אותה מגיש בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק החיזוק.

אין להעלות טענה זו כטענת הגנה.

המחוקק הבחין בין תביעה בהתאם להוראות סעיף 5 לחוק החיזוק בה תובעים רוב בעלי הזכויות את המיעוט המתנגד, לבין תביעה בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק החיזוק, שבה בעל דירה המתנגד להחלטה מגיש תביעה נגד בעלי הדירות שקיבלו החלטה לבצע פרוייקט תמ"א 38.

כפי שפסקתי בעבר, אין להתייחס לפרוייקט החיזוק כעסקה הבאה למצות את שאיפותיו הכלכליות של בעל דירה בבית משותף.

חוק החיזוק, כתמ"א 38, נועד אך ורק לחיזוק בתים משותפים הזקוקים לכך מפני רעידות אדמה, למניעת אובדן חיי אדם ורכוש, ולא על-מנת לאפשר לבעלי הדירות בבית המשותף לקבל רווחים כספיים.

ע/ת גרי שפיר אדריכל הפרוייקט בחקירתו הנגדית הצהיר:

'סעיף 6 לתצהירי, התכנון החדש מביא את המעלית עד לקומת הקרקע לקומה שלהם. היום אין להם מעלית בקומה שלהם. בכל זאת לבוא מהכביש אל הדירה שלהם, צריך לרדת והיום המעלית תוביל ממפלס הכביש. חס וחלילה לא עלינו אם מישהו נכה או בא עם סלים יעלה ברגל. לא צריך לעלות במדרגות להגיע למעלית. היום המצב הוא שבאים מהמדרכה עולים קומה כדי להגיע ללובי, אני מדבר על הלובי הכללי. זה המצב היום. מכיוון שאני לא יכול להסתדר מבחינת נגישות, הבאתי את המצב שהורסים את המדרגות האלה ובונים את הלובי בקומה שלהם. הם יוכלו לפתוח פתח לחדר המדרגות, תהיה להם גישה מחדר המדרגות, יהיה להם אפשרות אם הם ירצו לפתוח פתח לכיוון הלובי. היום אין להם כניסה דרך חצר המדרגות. בתכנית המוצעת אין להם כניסה דרך חדר המדרגות. המעלית תגיע לקומה שלהם. אם הם ירצו לפתוח פתח הם ייהנו מהמעלית. הם לא נתנו לי למדוד.'
(עמ' 7 לפרוטוקול שורות 29-22 ועמ' 8 לפרוטוקול, שורות 1 ו- 2)
מכאן שאם יסכימו הנתבעים כי המעלית תגיע גם לדירתם, כן יוכלו להנות משימוש במעלית.

העד המשיך:

'לפי החזיתות, איפה שיש פתחים, תארתי שמאחוריו יש שטח מרוצף מקורה, לשימושם בקומת הקרקע, שהוא למעשה תחליף ראוי למרפסת שמוסיפים לדירות בבית.'

בהמשך חקירתו הנגדית מציין ע/ת שפר:

'אין משמעות לצביעה בירוק, אין לזה גם משמעות מבחינת העיריה. זה נראה יפה. אני לא זיהיתי שני חלונות באזור קירות הממ"ד. אם יש מותר לי לפתוח ואני אשאיר פתח בקיר הממ"ד שלא נחסום להם. בוודאי שלא נחסום להם שום חלון. אני צריך להיכנס למדוד את הדירה ואז אראה בדיוק איפה הפתחים. זה לא רק בגלל נושא החלון יש פה דברים הרבה יותר חמורים, כל הביוב של הדירות מלמעלה יורד לתוך הדירה, הצנרת של הדירות מלמעלה עובר בדירתם. אני צריך להיכנס פנימה. כל פתח שיש בדירת נתבעים ניתן להשאירו.'
(עמ' 9 לפרוטוקול שורות 14-8)

עדות ע/ת אדריכל שפיר לא נסתרה.

הנתבעת הצהירה:

'אני רוצה פתח לחדר המדרגות, אני רוצה ממ"ד.'
(עמ' 8 לפרוטוקול, שורה 5)

מכל האמור לעיל שוכנעתי כי לא רק שלא תגרום פגיעה לדירת הנתבעים עקב הבניה, הם יוכלו להינות כיתר התובעים מהרחבת דירתם.

כמו-כן ניתן להתאים את התכניות כך שהנתבעים יוכלו לעשות שימוש במעלית.

יובהר כי על הנתבעים לשתף פעולה ולאפשר לאדריכל לבצע מדידות בדירתם, כדי להתאים את הבניה לדירתם ולאפשר הוצאת צנרות הביוב המשותף מדירתם, דבר שיועיל ביותר לנתבעים.

לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה ומאשרת לתובעים, לבצע את הפרוייקט נשוא התביעה.

לשם כך אני ממנה את עורך-דין קרן כהן בלחרסקי ו/או עורך-דין שמעון רייסמן, להתקשר ולחתום בשם כל אחד מהנתבעים, על כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע עבודות החיזוק והקשור בהם, לרבות על הסכמים עם היזם, עם רוכשי הדירות החדשות, על הקשות לתיקון צו רישום הבית המשותף לצורך מימוש תכנית החיזוק, לרישום הערות אזהרה לטובת היזם ולטובת רוכשי הדירות החדשות לרשום משכנתאות ו/או שעבוד לטובת בנק או מוסד פיננסי, לתיקון צו רישום הבית המשותף לצורך רישום הדירות החדשות, לאחר השלמת עבודות החיזוק ובניית הדירות החדשות, על הבקשות ושטרי המכר להעברת הבעלות על שם הרוכשים ועל הטפסים הדרושים על-ידי שלטונות האוצר מס/שבח.

בנוסף אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים החזר אגרת תביעה סכום של 633 ש"ח והחזר שכר-טרחת עורך-דין סכום של 20,000 ש"ח.

שכר-טרחת עורך-דין נקבע בהתחשב בכך שהתקיימו ישיבת קדם-משפט, ישיבת הוכחות והוגשו תצהירי עדות ראשית וסיכומים בכתב.

כן התחשבתי בכך שהנתבעים הקשו על ניהולו של הליך תקין בפניי, גרמו לסחבת והגישו בקשות רבות שנדחו על-ידי, לרבות בתיק ב"ב 97/13.

סכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מתן פסק-הדין ועד למועד התשלום בפועל.

בא-כוח הנתבעים הקדים את המאוחר, והעלה בסכומים בכתב מטעם הנתבעים, בקשה לעיכוב ביצוע פסק-הדין בטענה, כי תובעים 3 ו- 4 הגישו ה"פ 17407-08-12, בתאריך 12.08.13 לביטול החוזה עם היזם.

כאמור לעיל, טענות הנתבעים הן רק בדבר התמורה שעליהם לקבל תמורת הסכמתם לביצוע הפרוייקט.

בנוסף, לאור המפורט בהחלטתי מתאריך 27.08.13 ב- ב"ב 97/13, בקשה לעיכוב הליכים שהוגשה עקב הגשת המרצת פתיחה זו, לאור הסחבת הבלתי רגילה שנגרמה על-ידי הנתבעים בניהול התביעה ועל-מנת שיתאפשר לתובעים להתחיל בעבודות הנחוצות לחיזוק הבית ללא דחייה או עיכוב נוספים, אני דוחה הבקשה לעיכוב ביצוע פסק-הדין.

מזכירות לשכתי תשלח העתק פסק-הדין לצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן בלשכתי בתאריך י"ג חשון תשע"ד, 17 לאוקטובר 2013, בהיעדר הצדדים."

החלטה 3:

הקדמה
ביום 19.11.13 ניתנה החלטת המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקווה תיק מס' 182/12 גנזי יעקב ואח' נ' שיפר אינגריד אירית ואח' (לא פורסם).

במקרה זה, הסרבנים ביססו סרבנותם בין היתר על הטענה לפיה היזם הפר בעבר הסכם לביצוע חיזוק לפי תמ"א 38 באשר למקרקעין אחרים לגביהם נחתם עימו הסכם. המפקחת על רישום המקרקעין דחתה את טענות הסרבנים ואישרה את ביצוע הפרוייקט.

בתיק מס' 182/12 גנזי יעקב ואח' נ' שיפר אינגריד אירית ואח' נפסק מפי כב' המפקחת טלי להב:

"פסק-דין
1. התובעים בעלי זכויות בדירות בבית המשותף, ברחוב בורוכוב 12 פתח תקווה, הידוע כגוש 6373 חלקה 977 (להלן: "הבית"). נתבעים 2 הינם בעלי הזכויות בחלקת משנה 8 בבית המשותף. התובענה הינה לאישור הסכם לחיזוק הבית על-פי תמ"א 38 (להלן: "ההסכם").
2. לאחר שקויימו שתי ישיבות מקדמיות וישיבת הוכחות הסירו יתר הנתבעים, פרט לנתבעים 2, התנגדותם לתכנית החיזוק וההסכם נחתם על ידם.

3. נתבעים 2 אינם שוהים בארץ. כתבי בי-דין וזימונים נשלחו אליהם בהמצאה אישית לעיר מושבם ניו יורק. נתבעים 2 הביעו התנגדותם נמרצת לתכנית החיזוק במשלוח כתב הגנה וב- 3 הודעות נוספות שנשלחו על ידם. כמו-כן נמנעו מלהתייצב לישיבות שקויימו במעמד הצדדים. בסופו-של-יום התנגדותם לבדה היא זו המעכבת תכנית החיזוק.

4. תקנה 157(2) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, קובעת בין היתר, כי: "התייצב התובע, ואילו נתבע לא התייצב לאחר שנמסרה לו הודעה כראוי, רשאי התובע להוכיח את תביעתו עד כמה שחובת הראיה עליו, ואז יהא זכאי לסעד המבוקש ולכל סעד מתאים אחר".

5. במקרה דנן, לשם חיזוק הבית המשותף נחתם הסכם עם חברת שיפוצי הגלגל בניה ויזמות. ביסוד ההסכם תכנית החיזוק על-פי היתר בניה שמספרו 20111087 בתיק בניין 7927 לפיו, הותרה בניית "תוספת קומה ה', תוספת לק' קרקע ומרפסות לבניין בן 4 קומות, על-פי תמ"א 38".

אגב דחיית ההתנגדויות בדיום הוועדה מיום 22.12.11, ציינה הוועדה, בין היתר: "הוועדה המקומית אימצה את המדיניות הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה ברוח הוראות - תמ"א 38... הוועדה סבורה, כי חיזוק המבנים מחד ושיפור הדיור וחזות המבנה מאידך ישדרגו המבנים והסביבה".

6. הוראות סעיף 2(א) לחוק החיזוק קובעת, כי: "ניתן היתר בניה לביצוע עבודה ברכוש משותף, על-פי תכנית החיזוק, ונדרשת לפי פרק ו' לחוק המקרקעין הסכמה או החלטה של בעלי הדירות בבית המשותף לצורך ביצוע אותה עבודה (בחוק זה: "עבודה ברכוש המשותף"), יחולו לעניין העבודה ברכוש המשותף הוראות חוק זה".

כב' השופט יצחק כהן ב- ע"א (מחוזי חי') 899-03-09 שרה קלצוק נ' צבי אורון, תק-מח 2010(2), 7135, 7142 (2010) הטעים לאמור:

'...כאשר יינתן היתר הבניה, והמיעוט עדיין יעמוד בסירובו ליתן הסכמתו, יתייצב נא הרוב בפני המפקח על רישום מקרקעין, והמפקח יבחן האם הופר השוויון והאם הרוב נוהג בתום-לב, והאם "הפיחותים" בזכויות הקניין של המיעוט בטלים בשישים לעומת ההנאה הצומחת לו מעבודות החיזוק הנעשות בבית... עם-זאת, לאחר קבלת היתר בניה, ומשעה ש"חוק החיזוק" יחול על בעלי הדירות בבית המשותף, ביישום "חוק החיזוק" יהיה צורך להפעיל הגנות שונות מאלה הנוהגות על-פי התפיסה הכללית בדיני הקניין, ובמקום הגנה קניינית, המאפשרת למיעוט למנוע את ביצוע העבודות, יהיה צורך להפעיל את הגנת החבות. על-כן, יזם המבקש לבצע עבודות חיזוק, יפנה ויקבל היתר בניה, וכל עוד הוא שומר על השוויון בין בעלי הדירות, פועל בתום-לב ובמסגרת הנוסחאות המופיעות בחוק, אל לו לחשוש שמא השקעתו בקבלת היתר הבניה תרד לטמיון, שכן לא בנקל יקבל המיעוט המתנגד סעד של מניעה.'

7. בסופו-של-יום, טענות נתבעים 2 כפי שהועלו בכתובים אין בהן אלא טענות בעלמלא לפגיעה לכאורה בזכות קניינית, טענות שלא הוכחו אף בראשית ראיה, תוך הימנעות כאמור מהתייצבות או נטילת ייצוג בהליך השיפוטי שקוים. שוכנעתי כי אותן טענות שנשמעו ממרחק כה רב, אף אם בלהט, החווירו בנסיבות המקרה הן לאחר דיון לגופן והן מן הטעם שאותו רוב מוחלט הוא זה שנתון לסכנה הפיסית הממשית העלולה להתרחש בהיעדר חיזוק.

8. מן הכלל אל הפרט, נתבעים 2 ציינו ברורות, כי אינם מתגוררים בדירה אלא זו מושכרת על ידם לצד ג' שלישי, קרובי משפחתם. לטענתם, אותו יזם הפר התחייבויות חוזיות לחיזוק מבנה ברח' סנדר חדד 8, ובנה קומה נוספת מעבר להתחייבותה בחוזה. לטענתם "דיירים נוספים בבניין, אשר חתמו על החוזה בטרם ידעו עובדה זו, הצהירו שהיו מעדיפים שביצוע התכנית ייעשה על-ידי חברה אחרת. אין לנו הוכחות מוקלטות מאחר והדיירים חוששים מהצהרה. ניתן לשאול אותם באופן פרטי". ברי, כי מדובר בטענות המשקפות חרושת שמועות להבדילן מראיות. לא למותר לציין, כי אדרבא בפני לא הובעה התנגדות לבחירת היזם אלא הוצגה הסכמת מרבית בעלי הזכויות בבית.

9. לטענתם, יגרם להם נזק כלכלי, כיוון שלא יוכלו לזכות מדמי השכירות המוצעים על-ידי היזם, בשל העובדה שבדירתם מאוחסנים חפצים פרטיים ולפיכך, לא יוכלו לאפשר ליזם לעשות שימוש באותה דירה בתמורה לדמי השכירות. היזם התייצב לדיונים, שוכנעתי כי עלויות החיזוק אינם מבוטלות וכי לא פעם בשל היעדר כדאיות לא יוצאת אל הפועל תכנית החיזוק כלל. במקרה דנן הצעת היזם סבירה ובוודאי אין בה כדי לגרום ל"נזק כלכלי" כנטען.

10. כן נטען, כי יחסם חלון בשל תוספת הממ"ד וכי הבית עלול לקרוס אגב החיזוק. גם בעניין זה לא נתמכו הטעות בכל ראיה ובכל מקרה תכנית הבניה נבדקה ונרשמו לה הערות בידי גורמי התכנון האמונים על בחינת ההיבטים התכנוניים וההנדסיים של תכנית שכזו. לא מצאתי במקרה דנן הצדקה לשנות מהוראות התכנית על יסוד הנטען.

11. לדברי הנתבעים, "יש חובה על-פי חוק שהמעלית תהיה גדולה מספיק כך שתהיה לה נגישות לנכים גם במסגרת תכנית תמ"א 38". בהקשר זה אינני מוצאת להוסיף על תנאי ההיתר המחייבים אישור יועץ נגישות. מה גם שלפחות שניים מבעלי הזכויות בבית נזקקו להתאמות לאור השיפוץ המתוכנן וזכו להן ברוחב לב הן ההליך שבפני והן אף בדיוני הוועדה. גם בהקשר זה, העלאת הטענות על כתב על-ידי נתבעים 2, תוך עיכוב ומניעת החיזוק אין בה די.

12. אשר להתנגדותם להצמדת החנויות ל"דירות הישנות" בבית, לרבות לדירתם שלהם, אשר אושרה בהחלטת ועדת התכנון, תמוה ולא מצאתי בה נימוק של ממש. הוראת סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ה-2008, תוקנה זה מכבר ובגדר ביצוע עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה הותרה אך כפיית הסכמה בהליך זה בשל "הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות". לא מצאתי טעם להתנגדות ולו מן הטעם שאף דירת הנתבעים בין יתר דירות הבית זוכה בצמידות חניה.

13. הנתבעים חתמו לא אחת התנגדותם בנוסח "אציין כי עצם העובדה שהיותי גר בחו"ל לא הופכת אותי לדייר נחות. יש לי זכויות בבניין המשותף בדיוק כמו לשאר בעלי הדירות בבניין".

בהקשר זה יוער, כי אכן הכרעת הדין בתביעות אלה מחייבת איזון זכויותיו של כל בעל זכות בבית המשותף באשר הוא. עם-זאת, ככל שבוחר בעל הזכות להתנגד לתכנית החיזוק במשלוח הודעות מעבר לים - נמרצות ככל שתהיינה - הוא מסתכן בסופו-של-יום בכך שככל שתידחנה, תיכפנה עליו ההסכמה והוא יחוייב ממילא גם בהוצאות המשפט בהן נאלצו לשאת שכניו, בשל ניהול ההליך עד תום. ניהולו של הליך שיפוטי בכלל והתנהלותם של בעלי זכויות בבית משותף מחייבת התנהלות בתום-לב, התנגדות מרה ועיקשת, שמתבררת כהתנגדות סרק, מחבלת בפועל בקידום חיזוקם של בתים משותפים וחותרת תחת הרציונל המצוי בחקיקת חוק החיזוק, קרי "האצת חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה".

14. סוף דבר, לא הובאה בפני כל תשתית ראייתית בתמיכה לנטען ולא שוכנעתי כי קיימת מניעה של ממש לחיזוקו של הבית המשותף מפני רעידות אדמה, על-פי התכנית שנבחנה ואושרה כדבעי על-ידי רשויות התכנון ואשר ניתנה לה הסכמת כל יתר בעלי הזכויות בבית.

15. אני מקבלת, איפוא, את התביעה ומאשרת לתובעים, על-אף התנגדותם של נתבעים 2, ה"ה יורי ואנה אברמוב, לבצע העבודות נשוא התביעה בהתאם להיתר הבניה. לשם כך אני מסמיכה את עורך-דין יובל חרל"ף ו/או עוה"ד שרית חרל"פ לחתום בשמם של נתבעים 2, על המסמכים הדרושים לביצוע העבודות מושא התובענה, לרבות הסכם ההתקשרות ומסמכי רישום הזכויות בקומה שתיווסף..."

פסיקה
בפרק הדייר הסרבן, הצגנו את הטענות העיקריות שעליהם ניתן להתבסס בתביעה מול דייר סרבן, יחד-עם-זאת מומלץ להכיר את הפסיקה בנושא ולאור האמור - נביא בפרק זה פסיקה רלוונטית.
כדרכה של ההלכה, היא דנה בנושא הדייר הסרבן בעיקר מן ההיבט הכלכלי, אולם הלכות אלו מלמדות, בין אם מדובר בכללים הלכתיים מרכזיים ומהותיים שונים, כי הכרת המציאות היא תנאי יסודי להוצאתם לפועל של פרוייקטים מסוג פינוי-בינוי.

שינויים בהלכות נובעים, בין היתר, משינוי באווירה הכללית, מדובר על הלכות המהוות את נקודות המוקד בהן ההלכה מגייסת את כל היצירתיות הקיימת בה כדי להתמודד עם האתגר הגדול כל-כך בכל הקשור למעמד הזכות הקניינית.

לא ניתן להתעלם מכך שקיימת רוח חדשה בבית-המשפט. נראה כי שינוי האווירה מתקרב גם לכנסת ישראל על-מנת להביא לשינוי במסגרת חקיקה.

אין זה סוד, כי אחד המכשולים הגדולים לקידום הוצאתם לפועל של פרוייקטים מסוג תמ"א 38 הינה סוגיית הדייר הסרבן, התנהלות נבונה ונכונה מול הדיירים הסרבנים יכולה לסיייע רבות בכל הקשור לדיון בסוגיה זו.

בפרשת יצחקי נ' יהלי - הובאה בפני בית-המשפט השלום בתל אביב, תביעה אשר הוגשה על-ידי דיירי בית משותף כנגד דיירת סרבנית אשר סירבה לביצוע התקשרות במסגרת עסקת פינוי-בינוי. בהסתמך על הוראות סעיפים 14 ו- 30 לחוק המקרקעין, קבע בית-המשפט כי נוכח הסרבנות הוסב נזק רב לתובעים ועל-כן מחייב את הנתבעת בתשלום פיצויים בסכום של 2.4 מיליון ש"ח (הוא שווי הרווח שהיה יכול להיווצר לדיירים בגין דירותיהם החדשות) וכן בסך של 100,000 ש"ח בגין הוצאות משפט.

פסק-דין שניתן ביום 20.11.2013 על-ידי בית-המשפט המחוזי במסגרת ערעור על פסק-דין של בית-משפט השלום בתל אביב ב- ת"א 173473/09, קבע כי ההחלטה לחייב דייר שסירב לבצע עסקת פינוי-בינוי לפצות את שכניו ב- 2.4 מיליון שקל - מבוטלת, זאת מאחר ומדובר בבניין במתחם שאינו מוכרז על-ידי הממשלה כמיועד לפינוי-בינוי ועל-כן חוק פינוי-בינוי (פיצויים) המאפשר לדיירים לתבוע פיצויים מדייר סרבן, אינו חל על הבניין.

בית-המשפט קובע כי בהיותה של הוראת סעיף 2(א) לחוק פינוי-בינוי (פיצויים) הסדר ראשוני, המושתת על כוחם המצטבר של האינטרס הפרטי והאינטרס הציבורי גם יחד, אין מנוס אלא להוסיף ולקבוע, כי היא תחומה לד' אמותיהם של מתחמי פינוי ובינוי כמשמעם בחוק, וככזו מעלה מתוכה "הסדר שלילי" באשר לבתים משותפים שאינם נמצאים במתחמים כאלו.

לעניות דעתי, נראה כי נכון היה לו בית-המשפט להשאיר את ההחלטה שניתנה בבית-משפט השלום על כנה. לטעמי, במקום שהמחוקק לא פתר את בעיית הסרבנים במתחמים שאינם מוכרזים לא באמצעות תביעה לפיצוי ולא באמצעות חיוב על-ידי המפקחת, יש להשאיר פסיקות תקדימיות כאלו על כנן, ובכך להמשיך ולקדם את תחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל.

ב- ע"א 54948-06-12 {יהלי בנה לי בע"מ נ' לאה יצחקי ואח'), פורסם באתר האינטרנט נבו (20.11.13)}, כב' השופטים יצחק ענבר, יהודית שבח, שאול שוחט. נפסק מפי כב' השופט יצחק ענבר:

"פסק-דין
1. לפנינו ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בתל אביב (כב' השופט י' דלוגין), אשר ניתן ביום 16.05.12 ב- ת"א 173473/09. בהתאם לפסק-הדין חוייבה המערערת - בעלת דירה בבית משותף שחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי ובינוי") אינו חל עליו - לשלם למשיבים - בעלי יתר הדירות באותו בית - פיצויים בסך 2,400,000 ש"ח בשל סירובה להצטרף לעסקת קומבינציה שנערכה בין המשיבים לבין קבלן שבחרו לצורך ביצוע העסקה.

רקע עובדתי ודיוני
2. הצדדים הם בעלי דירות בבניין הנמצא ברחוב סירקין 2 בגבעתיים, הכולל תשע דירות בסך הכל (שבע דירות מגורים ושתי חנויות). המשיבים הם בעלים של שבע דירות מגורים וחנות אחת. המערערת הינה בעלת החנות השניה.

3. בשנת 2002 או בסמוך לכך החלו המשיבים לנהל מגע עם קבלנים שונים שפנו אליהם לביצוע עסקת "פינוי ובינוי". המדובר בעסקת קומבינציה, אשר במסגרתה יעבירו בעלי הדירות לקבלן חלק מזכויותיהם במקרקעין, הבניין ייהרס וייבנה עליו על-ידי הקבלן בניין חדש, אשר חלק מהדירות בו יוקצו לבעלי הדירות הקיימים ויתרתן יוותרו בידי הקבלן (לעיל ולהלן: "עסקת קומבינציה" או: "עסקת פינוי ובינוי").

4. המערערת, העוסקת בקבלנות בניין, רכשה ביום 15.06.06 את אחת מהחנויות בבית המשותף. סמוך למועד זה החלה במגעים מול חלק מהמשיבים לגבי ביצוע עסקת קומבינציה עימם. מגעים כאלה התנהלו בין הצדדים גם במהלך שנת 2007.
5. במהלך התקופה 30.07.06 - 16.12.07 חתמו כל המשיבים על הסכמי אופציה לביצוע עסקת קומבינציה עם חברת רותם שני בע"מ (להלן: "רותם שני"). ביום 14.11.07 פנתה רותם שני אל המערערת והציעה לה להצטרף לעסקה. בו ביום, השיבה המערערת, כי "...חברתנו פעלה ורכשה את הנכס שברשותה בידיעה מראש ובמטרה ליזום ולבצע את פרוייקט: "פינוי ובינוי" לבניין שבנדון. חברתנו עושה לקידום התהליך ובכוונתנו לבצע את הפרוייקט בעצמנו. הינכם מנסים לפעול מתוך הנחה שגויה ובכדי להסיר כל ספק בנדון - חבל על בזבוז זמנכם".

6. בתקופה שבין 01.06.08 - 21.09.08 נחתמו הסכמי קומבינציה בין כל המשיבים לבין רותם שני. ההסכמים כללו תנאי מתלה, לפיו על כל בעלי הזכויות, היינו, גם המערערת, לחתום על הסכם עם רותם שני תוך 42 חודשים. תקופה זו הוארכה בהסכמה וביום מתן פסק-דינו של בית-משפט קמא (16.05.12) האופציה עדיין היתה בתוקף.

7. ביום 28.06.09 הגישו המשיבים לבית-משפט קמא את תביעתם נגד המערערת, שבה טענו כי המערערת סיכלה שלא כדין את העסקה עם רותם שני.

לטענת המשיבים, המערערת מעוניינת מאוד בעסקה, אך היא מתנה את מימושה בכך שייוחד לה תפקיד הקבלן ולזאת אין המשיבים מסכימים, אם משום שאינם נותנים במערערת אמון על רקע התנהלותה הכוחנית בהתניית העסקה כאמור, אם משום שאין לה את הכישורים הנדרשים.

המשיבים עתרו לחייב את המערערת בנזק הכספי שנגרם להם עקב סיכול העסקה, המתבטא בהפרש שבין שווי דירות המגורים החדשות שהיו נבנות עבורם במסגרת העסקה, לבין שווי דירותיהם הנוכחיות. הסכום המצרפי של הנזק הוערך על-ידי המשיבים ב- 5,400,000 ש"ח, אך הועמד לצורכי אגרה על סך של 2,400,000 ש"ח.

המערערת הגישה תביעה שכנגד על סך 2,500,000 ש"ח בגין הפסד הרווח הצפוי לה מעסקת ה"פינוי ובינוי", אולם בפתח ישיבת ההוכחות חזרה בה מתביעה זו.

8. יוטעם, כי המשיבים לא חלקו על-כך שחוק פינוי ובינוי - המקים בתנאים מסויימים הקבועים בו עילת תביעה כנגד דייר המסרב סירוב בלתי-סביר לעסקת "פינוי ובינוי" - אינו חל על הבית נשוא התובענה, זאת מהטעם שלא הוכרז על-ידי הממשלה כמתחם "פינוי ובינוי" כנדרש בחוק. תביעתם של המשיבים לא בוססה, איפוא, על הוראות חוק פינוי ובינוי, כי אם על הפרת חובת תום-הלב מצד המערערת, וכן על הפרת סעיפים 14 ו- 30(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), המהווים, להשקפת המשיבים, חובות חקוקות לעניין סעיף 63 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש).

פסק-דינו של בית-משפט קמא
9. בית-משפט קמא ציין, כי שתיים הן השאלות הצריכות הכרעה: האחת, האם חוק פינוי ובינוי, שכאמור אינו חל על הבית נשוא התובענה, יוצר "הסדר שלילי" לגבי מקרקעין שלא הוכרזו כמתחמים כאלה; השניה, ככל שלא מדובר בהסדר שלילי, האם התנהלות המערערת מקימה למשיבים עילת תביעה לקבלת פיצויים לפי כל דין אחר.
10. אשר לשאלה הראשונה קבע בית-משפט קמא, כי חוק פינוי ובינוי אינו יוצר הסדר שלילי, אלא מדובר ב"חוק ספציפי, שנועד לפתור בעיה ספציפית, במתחמי פינוי ובינוי שהוכרזו ככאלה ע-ידי הממשלה ובאלה בלבד". מכאן, שבחוק פינוי ובינוי, כשלעצמו, אין כדי לשלול את האפשרות שלמשיבים עומדת כלפי המערערת עילת תביעה על-פי דין אחר.

11. בהידרשו לשאלה השניה, לאמור: האם הצמיחה התנהלותה של המערערת עילת תביעה נגדה, קבע בית-משפט קמא את ממצאי העובדה שלהלן:

א. המערערת רכשה את החנות אך ורק לצורך ביצוע עסקת "פינוי ובינוי", מתוך מחשבה שהרכישה "כמוה כתקיעת יתד ויצירת עמדת מיקוח, אשר תבטיח לה את ביצוע עסקת הפינוי ובינוי".

ב. הבניין שבו נמצאות יחידותיהם של הצדדים הוא בניין ישן בן עשרות שנים, אשר חלק ממרכיביו מוזנחים.

ג. סירובה של המערערת להצטרף לעסקה עם רותם שני נבע רק מרצונה של המערערת לשמש בעצמה קבלן בעסקה. זאת ועוד: המערערת אף הודיעה למשיבים, כי רק היא תבצע את העסקה, וכי אם המשיבים לא יסכימו לכך, תסכל כל עסקה עם כל קבלן אחר.

ד. כפועל יוצא מהתנהלותה דלעיל של המערערת, איבדו המשיבים, ובצדק, כל אמון בה.

ה. בעוד שרותם שני הינה בעלת ניסיון בפרוייקטים מסוג זה והותירה אצל המשיבים רושם חיובי מבחינת אמינותה ויושרה, הרי המערערת נעדרת ניסיון בתחום הבניה, אין לה סיווג קבלני, והיא אף הותירה אצל המשיבים רושם שלילי.

ו. לא הוכח כי תנאי העסקה שהציעה המערערת למשיבים טובים יותר מהתנאים שהציעה רותם שני.

12. על רקע התשתית העובדתית שנקבעה, פסק בית-משפט קמא בשאלה הצריכה הכרעה כדלקמן:

א. זכות הקניין, בכלל, וזכות הקניין של דייר בבית משותף שהינה מוגבלת, בפרט, אינן זכויות מוחלטות, שהרי סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע, כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר".

ב. "המקרה של דייר סרבן הוא ... אחד המקרים הקלאסיים שבהם יש מקום לתת ביטוי לזכות הקניין המוחלשת בבית המשותף", שכן אין זה מתקבל על הדעת כי דייר אחד, ללא סיבה סבירה, יוכל למנוע מיתר הדיירים למקסם את זכויותיהם. דברים אלה נכונים ביתר שאת לגבי בניין ישן ומוזנח, כפי שהדבר בענייננו. ייתכנו, איפוא, מקרים שבהם "גם אם זכות הקניין של הדייר הסרבן עומדת להיפגע כתוצאה מעסקת הפינוי ובינוי, תגבר הזכות הנגדית של שאר הדיירים, למקסם את הרווח לנכסיהם או לשפר את תנאי המגורים שלהם בצורה ניכרת, שגם היא בבחינת חלק מהזכות הקניינית שלהם בנכס".

ג. זאת ועוד: בענייננו, ובהינתן שהמערערת מעוניינת בביצוע העסקה ואף רכשה את הנכס במיוחד כדי לבצע עסקה, המחלוקת האמיתית אינה בשאלה: האם ניתן לחייב את המערערת לבצע את העסקה בניגוד לרצונה ותוך פגיעה בזכות הקניין שלה, אלא השאלה היא: מיהו הקבלן אשר יבצע את העסקה: האם רותם שני, או שמא המערערת. עניינה של מחלוקת זו אינו בעניין עקרוני או מהותי העלול לפגוע בזכות הקניין, אלא בזהותו של הקבלן, היינו, המדובר במחלוקת לגבי "הניהול והשימוש הרגילים" במקרקעין, אשר הדרך להכריע בה הינה הצבעה ברוב קולות, כאמור בסעיף 30(א) לחוק המקרקעין.

ד. סירובה של המערערת לביצוע העסקה באמצעות רותם שני והתניית העסקה בכך שתבוצע רק על-ידי המערערת לוקה איפוא בחוסר סבירות ובחוסר תום-לב. בנסיבות אלה יש לראות במערערת כאחראית לנזקי המשיבים, הן בשל הפרת חובת תום-הלב, הן בשל הפרת סעיפים 14 ו- 30(א) לחוק המקרקעין, המהווה עוולה של הפר חובה חקוקה.

נזקם של המשיבים, המתבטא בהפרש שבין שווי הדירות החדשות שהיו מקבלים בבניין החדש לבין שווי הדירות הקיימות, הוכח כדבעי בחוות-דעת שמאית שהגישו המשיבים, שלא נסתרה, והוא עולה על סכום התביעה.

נוכח האמור לעיל חייב בית-משפט קמא את המערערת לשלם למשיבים את הסך 2,400,000 ש"ח, בצרוף הוצאות המשפט ושכר-טרחה עורך-דין בסך 100,000 ש"ח.

טענות המערערת
13. המערערת אינה חולקת על התשתית העובדתית שנקבעה על-ידי בית-משפט קמא. טענתה העיקרית היא, כי קביעתו של בית-משפט קמא, לפיה בעל דירה בבית משותף, שאינו מסכים לבצע עסקת קומבינציה שבה מעוניין רוב בעלי הדירות, חייב בשל כך בנזיקין כלפיהם, נטולת אחיזה בדין ופוגעת בצורה אנושה במעמדה של זכות הקניין.

14. להשקפתה של המערערת, חוק פינוי ובינוי, החל רק על שטחים שהממשלה הכריזה עליהם כעל מתחמי פינוי ובינוי, יוצר הסדר שלילי, באופן שכאשר לא מתקיימים התנאים הקבועים בו להגשת תביעת פיצויים נגד דייר סרבן, נשלל מאליו קיום עילה נזיקית כלפי אותו דייר.

15. המערערת מוסיפה וטוענת כי זכות הקניין משמיעה שרירות, וכי כבעלת אחת מן הדירות בבית המשותף היא היתה רשאית לסרב לבצע עסקת פינוי ובינוי ללא שתידרש לנמק את סירובה. לטענתה, העובדה שרכשה את החנות כדי לבצע בבניין עסקת פינוי ובינוי אינה מעלה או מורידה לעניין זה. בעל נכס מקרקעין רשאי להסכים לעסקה באופן עקרוני ולהיות מעוניין בביצועה בתנאים מסויימים, אך הוא גם זכאי להחליט, בכל רגע נתון, שהוא מסרב להיקשר בעסקה, וזאת מכל סיבה שהיא ובלי לנמק את סירובו.

16. עוד טוענת המערערת, כי למשיבים אין זכות קנויה לבצע בדירותיהם עסקת פינוי ובינוי, ובוודאי שאין להם זכות לכפות על בעל נכס אחר לבצע עסקה כזו רק משום שהדבר ייטיב את מצבם. דיני תום-הלב אינם אוצרים בחובם כוח לכפות על המערערת לבצע בקניינה עסקה שהיא אינה מעוניינת בה, וכך להפקיע את רכושה.
טענות המשיבים
17. המשיבים, מנגד, תמכו בפסק-דינו של בית-משפט קמא. להשקפתם, לא זו בלבד שזכות הקניין של המערערת אינה מוחלטת, אלא שהמחלוקת בין הצדדים אינה סובבת כלל על זכות הקניין, כי אם על השאלה: מי ישמש כקבלן בעסקה.

18. המשיבים טוענים, כי בדין קבע בית-משפט קמא שחוק פינוי ובינוי אינו יוצר הסדר שלילי, וכי אי-תחולתו של החוק אינה שוללת קיומה של אחריות מכוח מקור משפטי אחר.

19. עוד טוענים המשיבים, כי פסק-דינו של בית-משפט קמא אינו מחייב את המערערת להצטרף לעסקה, שכן מדובר בפסק-דין כספי גרידא. ממילא שפסק-הדין אינו מפקיע מידי המערערת את זכות הקניין שלה. נוכח העובדה שהמערערת מעוניינת בכל מאודה בביצוע העסקה והמחלוקת מתמקדת בשאלת זהותו של הקבלן, על אחת כמה וכמה.

דיון והכרעה
20. אקדים מסקנה לדיון ואומר, כי עמדתו של בית-משפט קמא, לפיה בעל דירה בבית משותף חייב בנזיקין כלפי רוב בעלי הדירות משום שאינו מסכים להצטרף לעסקת קומבינציה שהרוב מעוניין בה - אינה יכולה לעמוד. להלן יובאו הנימוקים להשקפתי. בפתח הדברים אבחן את מעמד זכות הקניין של בעל דירה בבית המשותף. בחינה זו תלמד כי הגם שמדובר בזכות קניין מוחלשת משהו, עדיין יש בכוחה להדוף דרישה של בעלי הדירות האחרות להתקשר בהסכם קומבינציה שבמסגרתו ייהרס הבית המשותף ויבנה אחר תחתיו; על רקע דברים אלה אבחן את ההסדר הקיים בחוק פינוי ובינוי לסיטואציה של "בעל הדירה הסרבן". בחינה זו תלמד, כי מדובר בהסדר ראשוני, התחום לד' אמותיהם של מתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי ובינוי כמשמעם בחוק, והמעלה מתוכו "הסדר שלילי" לגבי בתים משותפים שאינם נמצאים במתחמים כאלה; בחינת ההלכה הפסוקה בדבר כפיפותה של זכות הקניין לעקרון תום-הלב, אשר תיערך בהמשך, תוביל למסקנה, כי גם עקרון תום-הלב אינו אוצר בחובו כוח להתגבר על זכות הקניין של ה"בעלים הסרבן" בדירתו; ולסיום אראה, כי בנימוקים שעמדו ביסוד רכישת הדירה על-ידי ה"בעלים הסרבן" אין כדי להעלות או להוריד לעניין זה.

21. על חולשתה היחסית של זכות הקניין של בעל דירה בבית משותף עמדו הן מלומדים והן ההלכה הפסוקה. פסק-דין מרכזי בסוגיה הוא רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף (1994), שבו נדונה פרשנותו של סעיף 60 לחוק המקרקעין, שעניינו בשיקומו של בית שנהרס. באותה פרשה דובר בבית משותף שנהרס עקב פגיעת טיל במלחמת המפרץ. רוב בעלי הדירות הגיעו להסכם עם העיריה, לפיו התחייבה זו להקים עבור בעלי הדירות בית חדש, אשר כל אחד מבעלי הדירות יקבל בו דירה חדשה ששטחה כפול משטח דירתו הקודמת ללא שיידרש לשלם תמורה כלשהי, זולת ויתור על הכספים העתידים להתקבל ממס רכוש. שני בעלי דירות, בעלי כ- 13% מהרכוש המשותף, סירבו להתקשר בהסכם בשרירות-לב מבלי שנתנו לסירובם נימוקים כלשהם (ראו שם, בשולי פסקה 6). השאלה שהתעוררה היתה, האם ניתן לנקוט כלפי הסרבנים באמצעי הכפיה הנקוב בסעיף 60 לחוק המקרקעין ולאלצם להעביר את דירותיהם לאחר. טענתם של הסרבנים היתה כי סעיף 60 הנ"ל אינו מאפשר זאת, משום שכאשר הוא מתייחס להחלטה "להקים את הבית מחדש", הכוונה להקמה מחדש של בית זהה בשטחו ובמספר יחידות הדיור לבית הקודם שנהרס, ואין זה ראוי לפרש את החוק כמעניק לרוב סמכות מרחיקת לכת לשנות את צביונו של קניינם הפרטי.
בדחותו את עמדתם של הסרבנים קבע כב' השופט מ' חשין, כי "...זכות הבעלות ביחידות הדיור בבית משותף אין היא כזכות הבעלות הקלאסית, ומוגבלת היא - מעבר לזכות הבעלות הקלאסית - בזכויות השוכנות בסביבתה והן זכויות הבעלים בדירות האחרות וברכוש המשותף" (שם, בפסקה 14). להמחשתה של הגבלה זו הביא כב' השופט חשין את ההוראה האוסרת על אדם לפעול על דעתו שלו בלבד לקרוע חלון בקיר דירתו שבבית המשותף ככל שמדובר בקיר חיצוני (סעיף 2 לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין), וכן את ההוראה המחייבת בעל דירה לתת לבעל דירה אחרת להיכנס אל דירתו, מקום שמקיים צורך בתיקונם של צינורות או אבזרים אחרים המשרתים את כלל הבעלים (סעיף 4 לתקנון המצוי). נוכח האמור הוסיף כב' השופט חשין וקבע, כי הביטוי "להקים את הבית מחדש" אינו כובל אותנו למסגרתו המדוייקת של הבית המקורי, אלא עשוי לחבוק גם בית שאינו בן דמותו המדוייקת של הבית ההרוס, וכי "השאלה אינה אלא שאלה של מידה". אלא שבתוך כך הודגש, כי הדברים מתייחסים אך ורק למקרה של בית שנהרס עקב מעשה בלתי-צפוי שאינו בשליטת הבעלים המשותפים, וזאת להבדיל מהריסה של הבית הנעשית במסגרת עסקה רצונית של בעלי הדירות. בשל קרבתם למקרה שלפנינו, לא למותר להביא את הדברים במלואם (שם, בפסקה 21; ההדגשות אינן במקור):

'סעיף 60 מדבר, אמנם, במקום שבו "נהרס בית משותף... מכל סיבה שהיא..." (ההדגשה שלי-מ' ח'), ואולם אין ספק שכוונתה דברים היא, בעיקרו, למקרים חריגים כמעשה שמים (רעידת אדמה) או מעשה ידי אדם שלישי (כמו טיל אוייב), לרבות אדם שהוא בעלים בבניין. סעיף 60 לא נועד ליתן לגיטימציה מראש להריסה במתכוון של בית משותף בידיהם של מקצת הבעלים המשותפים והם תומכי שיקום. אך מובן הוא, כי להריסת בית מכוונת נדרשת הסכמת כל הבעלים. כאן תתגלה זכות הקניין הקלאסית במלוא הדרה: הזכות - והשרירות שהיא מקרינה. נניח, למשל, שטיל לא נורה ולא פגע, אלא שהמשקמים בענייננו היו כורתים "הסכם קומבינציה" עם יזם, להריסתו של הבית המשותף ולהקמתו של בית אחר תחתיו. להסכם מעין זה לא היתה תקומה ולא ניתן היה לאשרו בגדרי סעיף 60 לחוק. אלו הגבלות נגזרות הן מזכות הקניין הקלאסית; הוראות סעיף 60 אין בהן לא כדי להוסיף עליהן ולא כדי לגרוע מהן, ואותן הגבלות מתוות את גבולותיו של סעיף 60 סביב- סביב. ואולם, בהיכנסנו אל מתחם סעיף 60, שוב אין אותן זכויות קניין נהנות משלטון בלי מצרים, וחייבות הן לפנות מקום לשיקולים אישיים, כפי שעמדנו עליהם למעלה.'

הנה-כי-כן, מקום בו מעוניינים רוב בעלי הדירות להתקשר מרצונם עם יזם לצורך הריסת הבית המשותף ובניית בית אחר תחתיו, אין בכוחם לממש את העסקה באמצעות כפיית בעל הדירה הסרבן להעביר את דירתו לאחר בהתאם למנגנון שבסעיף 60 לחוק. להסכם קומבינציה מעין זה "לא היתה תקומה" ללא הסכמתם של כל הבעלים, ואלו רשאים לסרב לה מכוח "השרירות" שמקרינה זכות הקניין שלהם בדירותיהם והיותה של זכות זו מקרינה "שלטון ללא מצרים".

22. עמדתו של בית-המשפט העליון בפרשת צודלר, לפיה במסגרת סעיף 60 לחוק המקרקעין רשאי רוב בעלי הדירות לכפות על המיעוט בניית מבנה חדש השונה במהותו מהמבנה שנהרס, זכתה לביקורת מצד פרופ' ויסמן, בספרו: דיני קניין, בעלות ושיתוף (תשנ"ז; פורסם באתר האינטרנט נבו), 511: "ספק בעיננו אם עמדה זו עולה בקנה אחד עם לשון החוק... עמדת החוק גם אינה מתיישבת עם גישת היסוד של המחוקק למוסד הבית המשותף. גישה זו מבוססת על כיבוד עצמאותו של בעל דירה בבית המשותף, ככל שהדבר נוגע לדירתו, ועל הגבלת הסמכות להכנסת שינויים בחלקים המשותפים של הבית, שאינם לרצונם של כל בעלי הדירות". פרופ' ויסמן אף הצביע על-כך (שם, 349), שהעמדה שננקטה כלפי מוסד הבית המשותף בפרשת צודלר שונה מן העמדה שננקטה על-ידי שופטי הרוב ב- ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פ"ד כח(1), 730 (1974), שבו הורחבה זכותו של בעל דירה לעשות בתוך דירתו כבשלו. עם-זאת ציין המחבר, כי אפשר שהלכת צודלר עולה בקנה אחד עם נטייתו של המחוקק בעת האחרונה לכרסם בזכות הווטו שהיתה לבעל דירה בבית המשותף ולהעניק לרוב סמכות להכריע בנושאים מסויימים, הנוגעים לרכוש המשותף, כשקודם לכן נדרשה בהם הסכמת כל הבעלים. בהקשר זה הפנה פרופ' ויסמן לתיקונים שנערכו בחוק המקרקעין בעניין התקנת דוד שמש על גג הבית (תיקון תשמ"ח, סעיף 59א(ב)), הרחבת שטח הדירות על חשבון הרכוש המשותף (תיקון תשנ"ה לסעיפים 71ב-71ג), התקנת מעלית (תיקון תשנ"ו, סעיף 59ו), החלפת ספק גז (סעיף 59ד(ב), הנחת רשת כבלים לטלוויזיה (סעיף 6כט(ב) לחוק הבזק, תשמ"ב-1982), והתקנת מעליון עבור בעל דירה שהוא או בן משפחתו נכה (סעיף 59ג(ג)). המדיניות שהנחתה את המחוקק בחקיקת תיקונים אלה היתה לבטל את זכות הווטו של כל בעל דירה בבית המשותף "בנושאים שנדונו באותם תיקונים", ואפשר שהיא אוצלת על פרשנותו של סעיף 60 לחוק המקרקעין (שם, 350).

על-פי השקפתו המצמצמת של פרופ' ויסמן, דברי כב' השופט חשין בפרשת צודלר - לפיהם אין רוב בעלי הדירות יכול לכפות על בעל דירה הסכם קומבינציה להריסת הבית המשותף ובניית בית אחר תחתיו - תקפים בדרך של קל וחומר. זאת ועוד: בדוגמאות להתערבות המחוקק כמפורט לעיל, יש כדי ללמד כי עיקור זכות הווטו של בעל דירה בבית משותף, בנושאים החורגים מן הניהול השוטף, טעון הסדר חקיקתי מפורש, כאשר בהעדרו של הסדר כזה נותרת זכות הווטו על מכונה במלוא עוצמתה.

הנה-כי-כן, רואים אנו, כי דברי בית-משפט קמא, לפיהם "המקרה של דייר סרבן (בהקשר של עסקת קומבינציה רצונית - י.ע) הוא... אחד המקרים הקלאסיים שבהם יש מקום לתת ביטוי לזכות הקניין המוחלשת בבית המשותף..." - אינם משקפים את הדין ואת ההלכה הפסוקה. נוכח היעדר הוראה מפורשת בחוק המקרקעין, המחייבת בעל דירה לתת את הסכמתו לעסקת קומבינציה שבה מעוניינים רוב בעלי הדירות, זכאי הוא להטיל עליה ווטו, וזאת מכוח עליונותה של זכות הקניין שלו בדירתו.

23. על רקע האמור לעיל אפנה ואבחן את הוראות חוק פינוי ובינוי, אשר עמדו במוקד הדיון בבית-משפט קמא, הגם שאין מחלוקת כי אינן חלות על ענייננו.

סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי קובע לאמור:

'2. (א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי-סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי-סבירים... אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה...'

תכליתו של סעיף 2(א) הנ"ל והשיקולים שעמדו ביסודו בוארו בדברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005 (הצעות חוק - הכנסת 88, יא' בתמוז התשס"ה, 16.7.2005). אביא את הדברים כלשונם (ההדגשות אינן במקור):

'חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, מסמיך את הממשלה להכריז על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בניה. ההכרזה נעשית מתוך מטרה לעשות שימוש יעיל בקרקע, לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר, וכן על-מנת להטיב עם החזות העירונית ולשפר את תדמיתה...
הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005 המתפרסמת בזה (להלן: "הצעת החוק"), נועדה להתמודד עם תופעה שלפיה פרוייקטים של פינויו בינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי-סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. לרוב, ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש, פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה...
מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב. עוצמה יחסית זו נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של קניינו של הפרט בהקשר לבית משותף...'

בזכרנו את דברי בית-המשפט העליון בפרשת צודלר אודות היעדר כפיפותו של בעל דירה בבית משותף להחלטתם של רוב בעלי הדירות להתקשר עם יזם בהסכם קומבינציה רצוני שבמסגרתו ייהרס הבית לצורך בנייתו מחדש, יש לקבוע, כי הוראת סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי יוצרת - בבחינת יש מאין - הסדר נורמטיבי ראשוני וחדש. ודוקו בדברי ההסבר הנ"ל: לצורך הצדקת הפגיעה בזכות הקניין של בעל הדירה הסרבן באמצעות חיובו בפיצויים בגין סירובו השרירותי להצטרף לעסקה אין די ב"אינטרס של רוב בעלי הדירות", שהרי הצדקתה של הפגיעה מושתתת על-כך של "אינטרס של רוב בעלי הדירות" חבר ה"אינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר". בהיותה של הוראת סעיף 2(א) לחוק הסדר ראשוני, המושתת על כוחם המצטבר של האינטרס הפרטי והאינטרס הציבורי גם יחד, אין מנוס אלא להוסיף ולקבוע, כי היא תחומה לד' אמותיהם של מתחמי פינוי ובינוי כמשמעם בחוק, וככזו מעלה מתוכה "הסדר שלילי" באשר לבתים משותפים שאינם נמצאים במתחמים כאלו. המסקנה היא, איפוא, כי בעל דירה סרבן בבית משותף, שחוק פינוי ובינוי אינו חל עליו - כפי שהמצב לגבי הבית שלפנינו - לא יחוב בנזיקין כלפי רוב בעלי הדירות המעוניינים בעסקה, וזאת אף אם סירובו ילקה בשרירות ובחוסר סבירות. מטעמים דומים לאלה, אף לא ניתן לפגוע בזכות הקניין של בעל הדירה באמצעות חיובו בפיצויים מכוח הפרתה של חובת תום-הלב.

24. סוגיית היחס בין עקרון תום-הלב, לבין זכותו של הבעלים הסרבן שלא להתקשר בעסקת קומבינציה חרף החלטת רוב בעלי הדירות, טעונה הבהרה נוספת:

בד-בבד עם העלאת קרנה של זכות הקניין לדרגה של זכות בעלת מעמד חוקתי השתרשה בפסיקה ההלכה, כי ההגנה על זכות הקניין כפופה לעקרונות של צדק, הגינות ותום-לב. כפועל יוצא מכך נפסק, כי ייתכנו מקרים שבהם מכוח עקרון תום-הלב יוגבלו הסעדים להם זכאי בעל זכות קניינית, על-אף שזו נפגעה על-ידי הזולת (ראו: רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1), 199 (1999); רע"א 8186/07 כרמל נ' ינקוביצקי, תק-על 2008(1), 14 (2008); ע"א 374/08 קטן נ' הורנשטיין, תק-על 2012(4), 11114 (2012); ע"א 8661/10 נעמה נ' טורקיה, תק-על 2012(1), 3533 (2012)). בפרשת רוקר התגלעו בין שופטי הרוב חילוקי-דעות בשאלת היקף שיקול-הדעת המסור לבית-המשפט בבואו להגן על זכות הקניין. על-פי גישתו של כב' השופט טירקל, השימוש בדוקטרינת תום-הלב כדי להדוף תביעה של בעל קרקע שהוגשה כדי להגן על קניינו ייעשה רק במקרים נדירים וחריגים, כאשר השיקולים העיקריים אשר ראוי שינחו את הפעלת שיקול-דעתו של בית-המשפט הם עוצמתה של הזכות הקניינית (למשל, האם מדובר בבעלות או זכות חלשה הימנה), עוצמתה של הפגיעה בזכות (היקף הפגיעה ומשך הפגיעה), וכן (כשיקולים משניים) עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות, והתנהגותם של בעלי הדין. גישה מרוככת יותר הובעה בפסק-דינו של כב' הנשיא ברק, שבו נקבע כי יש להביא בחשבון את טיבה של הזכות הקניינית שמכוחה הוגשה התביעה, את מהות היחסים המתקיימים בין בעל הקניין לבין זולתו, את היקף הפגיעה בזכות הקניין בנסיבות המקרה, ואת מצבו הנפשי של הפוגע. אלא שהנחת היסוד המשותפת לכל הגישות היא, כי מעמדה הרם של זכות הקניין מחייב גישה מתונה מצד בית-המשפט בבואו להגביל את אפשרות מימושה מכוח עקרון תום-הלב. כך, לדוגמה, קבע כב' השופט זילברטל אך לא מכבר בעניין הורנשטיין הנ"ל, כי "ייתכן שבמקרים חריגים ביותר, בהם לא עמד דייר בתנאי החוק או התקנון ולא קיבל הסכמה לעשות שימוש ברכוש המשותף, לא תשמע טענתם של דיירים אחרים הטוענים נגד השימוש ברכוש המשותף..." (שם, בפסקה 32).

ודוקו: בכל המקרים שהוזכרו לעיל נדונו תביעות של בעלי זכות קניין, כאשר מי שביקש להדוף את התביעה באמצעות עקרון תום-הלב היו הנתבעים. עקרון תום-הלב שימש, איפוא, באותם מקרים כמגן. פני הדברים בענייננו שונים בתכלית, שהרי מי שמבקש לעשות שימוש בעקרון תום-הלב - וכחרב - הם התובעים (המשיבים בערעור). אף אם ניתן היה לעשות בעקרון תום-הלב שימוש "התקפי" מסוג זה, הרי עדיין אין הוא אוצר בחובו כוח לאכוף על בעל דירה בבית משותף להתקשר בהסכם קומבינציה להריסת דירתו ובנייתה מחדש, או לחייבו לשלם לבעלים האחרים פיצויי קיום בשל סירובו לעשות כן. חיובים כגון אלו יפגעו בצורה חסרת תקנה בליבתה הקשה של זכותו הקניינית ולעיל כבר עמדנו על-כך, כי הגורם היחיד המוסמך להורות על-כך, אם בכלל, הינו המחוקק.

25. בית-משפט קמא ייחס חשיבות להיותו של הבית המשותף ישן ומוזנח, אלא שגם בדברים אלה אין כדי להפוך את הקערה על-פיה: כל עוד לא "נהרס" הבית, כמשמעות מונח זה בסעיף 60 לחוק המקרקעין, או כל עוד לא הוכרז כמתחם "פינוי לשם בינוי" בהתאם לחוק פינוי ובינוי, אין במצבו של הבית כדי לחייב את מי מבעלי הדירות להסכים לבצע בו עסקת קומבינציה. ככל שהבית טעון תיקון ושיפוץ, ניתן להחליט לעשות כן בהתאם להוראותיו של חוק המקרקעין ותקנון הבית המשותף.

26. בית-משפט קמא הוסיף וקבע, כי בהינתן שהמערערת רכשה את הדירה בכוונה לבצע בעצמה עסקת קומבינציה אין אנו עוסקים במחלוקת על קניין, כי אם במחלוקת על זהותו של הקבלן, המהווה עניין של "ניהול ושימוש רגיל" כמשמעו בסעיף 30 לחוק המקרקעין, הנתון להכרעת הרוב. אין בידי לקבל דברים אלו: ההיגד "ניהול ושימוש רגיל" מכוון ליכולתו של הרוב לאכוף את דעתו על המיעוט ב"כל אותם דברים ומעשים הקשורים לניהול יום-יומי או תפעולי ותחזוקה יומ-יומית של הנכס לפי טבעו וטיבו... כל נכס וסוג הניהול הרגיל שלו" (מוטי בניאן דיני מקרקעין - עקרונות והלכות (המכון למחקרי משפט וכלכלה), 585). ביצוע עסקאות קומבינציה בנכס אינו נחשב כ"ניהול ושימוש רגיל" שכן במהותן עוסקות הן "בביצוע 'מהפכה' במקרקעין" (בניאן, שם, 586). זאת ועוד: בעת רכישת הדירה לא היתה למערערת כל ערובה לכך שיעלה בידה לקדם בבניין עסקת קומבינציה. המערערת אמנם קיוותה לערוך עסקה כזו שבה תשמש כקבלן, אך היא היתה כמובן ערה לאפשרות שבעלי הדירות האחרות, כולם או מקצתם, לא יסכימו לכך, יהיו שיקוליהם אשר יהיו. והנה, כשם שאין חובה על המשיבים או מי מהם להתקשר עם המערערת בעסקת קומבינציה, כך אין חובה על המערערת להתקשר בעסקה עם המשיבים. אלו כאלו זכאים למקסם כרצונם את הנאתם מקניינם. העובדה שהמערערת היתה מעוניינת למקסם את הנאתה מקניינה באמצעות יזום עסקת קומבינציה שבה תשמש כקבלן, אינה גורעת כהוא זה מזכותה הקניינית בדירתה, ואינה הופכת את סוגיית ההתקשרות בעסקה לסוגיה שעניינה "ניהול ושימוש רגיל" במקרקעין הנתונה להחלטת הרוב. ככל שהמערערת אינה מעוניינת להצטרף לעסקה שערכו המשיבים עם רותם שני - אם משום שלהשקפתה אין היא משיאה לה את הרווח שציפתה לו, אם מסיבה אחרת כלשהי - היא זכאית שלא להצטרף אליה מבלי שתחוב בפיצויים.

27. אציע, איפוא, לחבריי לקבל את הערעור וכפועל יוצא מכך, להורות על ביטול פסק-דינו של בית-משפט קמא ועל דחיית תביעתם של המשיבים.

ככל שהמערערת שילמה למשיבים סכומים כלשהם על חשבון החוב הפסוק, יוחזרו לה בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

בהידרשו לשיקוליהם של בעלי הדירות הסרבנים בפרשת צודלר ציין כב' השופט חשין, כי "נתקשינו לרדת לסוף דעתם של המתנגדים... בטיעון שבעל-פה שאלנו, וחזרנו ושאלנו, את באי-כוח המתנגדים מה היה להם למרשיהם כי מתנגדים הם לתכנית המוצעת, והרי יש בה בתכנית אך כדי להיטיב את מצבם. תשובה ראויה לשאלה זו לא שמענו ולא ידענו. אכן, אך נסתיימה מלחמת עמלק והיהודים נתפנו להילחם איש ברעהו. מה חבל...". דברים אלו יפים בשינויים המחוייבים גם לענייננו. אף אנו לא שמענו מפי המערערת, אשר בית-משפט קמא מצאה בלתי-כשירה לשמש כקבלן בעסקה, נימוק כלשהו לסירובה להצטרף לעסקה עם רותם שני, זולת "שלטון השרירות" של זכותה בדירתה. הגם שהתנהלות זו אינה מעלה על המערערת עילת חיוב בפיצויים, יש בה די והותר כדי להצדיק את אי-זיכויה בהוצאות המשפט. כל צד יישא, איפוא, בהוצאותיו.

הערבון יוחזר למערערת באמצעות בא-כוחה.

יצחק ענבר, שופט

השופטת יהודית שבח: אני מסכימה.

השופט שאול שוחט: אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של כב' השופט יצחק ענבר."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פניה למפקח/ת על המקרקעין