botox
הספריה המשפטית
מורה דרך בעסקאות תמ"א 38

הפרקים שבספר:

בטוחות (ערבויות) במסגרת תמ"א 38

עסקת פינוי ובינוי ותמ"א 38 מוגדרת בחוק כחוזה בין יזם לבין בעלי הזכויות בדירות הקיימות בבניין המיועד לפינוי הדירות הקיימות ובינוי מחדש וזאת בתמורה לזכויות הבניה, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו.

כידוע, פרוייקט פינוי-בינוי הינו פרוייקט מורכב ומסובך במיוחד הכרוך בהסדרת היבטים רבים בכל הקשור להתקשרות בין בעלי הזכויות לבין היזם. במאמר זה, נראה את המצב הקיים בנושא הבטוחות לתקופת הבניה לטובת בעלי הזכויות בדירות הנוכחיות.

נראה כי נכון יהיה לשאול עצמנו, האם על מדינת ישראל להסדיר לטובת התושבים, מדיניות לאומית, ברורה וחד-משמעית, בתחום הבטוחות בפרוייקטים של התחדשות עירונית? האם מדינת ישראל זקוקה לחקיקה לשם הסדרת התחום, או שמא יש לתת לכוחות השוק להוביל ולקבוע בכל פרוייקט באופן ספציפי את גובה וסוג הבטוחה?

במסגרת פרוייקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 מסלול הריסה ובניה מחדש מפנים בעלי הזכויות בדירות הקיימות את דירותיהם בתמורה לדירה חדשה בבניין החדש שייבנה במקום הבניין הישן. אין צורך בדמיון רב כדי לחזות בתוצאה של הדברים האמורים, היעדר הסדר חקיקתי הקובע אמות-מידה לקביעת שווי הבטוחה. לכן, ניתן לומר כי עניין מהותי זה נתון לשיקולם של עורכי-הדין המייעצים בעסקה. בעת הצורך במימוש הבטוחה ובהעדרה לצורך סיום הפרוייקט, נותרים בעלי הדירות הקיימות חשופים להעדר תמורה בעבור דירתם אשר איננה מצויה במצב המאפשר המשך מגורים בה. במצב זה, מוצאים עצמם בעלי זכויות בדירות הקיימות חשופים לעניין גובה וסוג הבטוחה וזאת בהיעדר כל הסדר חקיקתי בנושא זה.

לאור האמור ועל-מנת לעשות ארגון מחדש בתחום ההתחדשות העירונית בנושא ערבויות לבעלי הזכויות במסגרת פרוייקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, הונחה על שולחן הכנסת ביום 31 ביולי, 2013, הצעת החוק (הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - הבטחת נכסי בעלי דירות בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית), התשע"ג‑2013), (להלן: "הצעת החוק") אשר מטרתה להסדיר את המצב המשפטי הנוכחי ולייצר ודאות וביטחון בתחום הבטוחות במסגרת פרוייקטים מסוג התחדשות עירונית.

מטרת הערבות, בהתבסס על חוק המכר דירות במסגרת פרוייקטים של התחדשות עירונית, הינה לספק בטוחה כנגד הדירה הנוכחית של בעלי הזכויות בדירות הקיימות ובכך למעשה להבטיח את בעל הזכויות בדירה הנוכחית מפני הסיכון המרכזי הכרוך בעסקה מסוג זה ‑ אי-רישום הזכויות בדירה החדשה על שמו. ערבויות מהוות כלי משפטי וכלכלי בעל חשיבות רבה בהתנהלות הכלכלית, המסחרית והעסקית במטרה להבטיח את כספם של בעלי הזכויות, עד למועד בו הובטחו הכספים בהתאם לאחת הבטוחות הקבועות בחוק המכר דירות.

כדי לצמצם חשיפה זו, התיקון המוצע לחוק, יחייב יזמים/קבלנים ליתן לבעלי הזכויות ערבות בנקאית בסכום שיחושב בהתאם לשווי דירת התמורה החדשה ובכך למעשה להבטיח את זכויות בעלי הדירות הקיימות בבואם להתקשר בעסקה של פינוי-בינוי ותמ"א 38 (מסלול הריסה ובניה).

לעניין זה, ראוי לציין כי אין בהצעת החוק בלבד כדי להביא לביטחון המושלם, שכן בעת מימוש הערבות במקרה של הפרת ההסכם על-ידי היזם ואפשרות למימוש הבטוחות בהתאם להסדר מול הבנק המלווה, בעלי הזכויות עשויים לחוב במס שבח היסטורי בגין מימוש העסקה מאחר ומדובר במצב דברים בו נהרסה הדירה הנוכחית וטרם נמסרת הדירה החדשה או התקבל טופס 4 לדירה החדשה. במצב דברים זה, שווי הערבות המגלם את שוויה הדירה החדשה בלבד בהיעדר התייחסות לשווי המס איננה מהווה בטוחה מספקת עבור בעלי הדירות הקיימות ואף חושפת את בעלי הזכויות בדירות הקיימות לחבות מס, מאחר ובעלי הזכויות אינם עוד במצב בו הם היו אמורים להימצא במידה והפרוייקט היה מסתיים כמתוכנן.

זהו אחד הפרדוקסים הגדולים במסגרת פרוייקטים של התחדשות עירונית, מדובר בפרוייקטים של התחדשות עירונית המוסדרים על-ידי כוחות השוק ולא במסגרת חקיקה, נראה כי דווקא החוק ששם לו למטרה להביא להתחדשות עירונית, מניח את התשתית לסיבוכים משפטיים בעתיד.