הסכם עקרונות

אם הינכם הבעלים של דירה בבית משותף ומהווים חלק מהתארגנות להוצאתו לפועל של פרוייקט המבוסס על הוראות תמ"א 38, עליכם לדעת מהם הסיכונים הקיימים בכניסה לעסקת מסוג זה, מול קבלן ו/או חברה יזמית מהם הנתונים הרלוונטיים שיש לקחת בחשבון.

כיום, בערים שונות בארץ, בהן קיימות תכניות המבוססות על הוראות תמ"א 38, העיקרון פשוט: התושבים מפונים מביתיהם כפוף לחתימות של רוב מיוחס, תמורת חלופת דיור או פיצוי, תחתיהם נבנים פרוייקטים חדשים. אך להסדר זה יש גם צדדים מכוערים. המטרה שלנו לתת מענה במסגרת ההסכם על-מנת למנוע מצבים מסוג זה.

בלשון העם, פינוי-בינוי ותמ"א 38 או התחדשות עירונית, הינו שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, אשר במסגרתן מחזקים בניינים קיימים ומוסיפים דירות חדשות וכן תהליך שבמסגרתו מפונות שכונות מגורים או בניינים קיימים, לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם, תוך שבעלי הזכויות הקיימים, במסגרת עסקת תמ"א 38, יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בשכונה מודרנית, בעלת תשתית סביבתית מפותחת וחדשה. לעניין זה, יש לתת דגש ואף לבנות מנגנונים מיוחדים לאוכלוסיות מיוחדות.

חשוב לקחת בחשבון כאשר חותמים על הסכמים המהווים למעשה בסיס להתקשרות מלאה/שלב ביניים, שיש לתת התייחסות במסגרת התמורה לנכים וקשישים ולהיבטים נוספים ומהותיים.

יש לקחת בחשבון מראש שקיימות אוכלוסיות מיוחדות אשר מצריכות התייחסות מיוחדת, לרבות תנאים מיוחדים.

עסקת תמ"א 38 מסלול הריסה, הינה למעשה עסקת חליפין אשר במסגרתה בעלי הזכויות מוכרים ליזם את הדירות הקיימות, ללא השתתפות מצידם בעלות כלשהיא, לרבות תשלומי שכירות שיחולו על היזם, הכל באמצעות ועד מנהל ו/או נציגות בעלי הזכויות, כלומר עסקת "נטו". בעלי הזכויות יקבלו מהיזם בתמורה לזכויותהם, דירות חדשות בפרוייקט אשר יקומו תחת הבניינים הקיימים.

המונחים והעקרונות המובאים במסגרת הספר "מורה דרך", עשויים להבהיר את התמונה המעורפלת ולהציע כלים בסיסיים אשר יעזרו בניהול המשא ומתן הראשוני מול היזם ועל מה יש לתת את הדגש בזמן המשא ומתן עוד בטרם חתימה על הסכם מחייב בין החברה לבין בעלי הזכויות, תוך מיפוי של בעלי הזכויות והדייר הסרבן.

יש להבהיר באופן מפורש במסגרת הסכם מותנה על-פי תמ"א 38 מפורט כי כל התשלומים בקשר לפרוייקט יחולו על היזם, לרבות ומבלי לגרוע מכלליות האמור בעלויות הדיור החלופי במהלך תקופת הבניה (כולל עלויות הובלה הלוך וחזור) ויתר התשלומים הרלוונטיים.

ניתן למנות מספר דוגמאות להתארגנויות במסגרת המסלול היזמי:

הראשונה, התארגנות עצמית של בעלי זכויות - התארגנות של ועדים ו/או התארגנות של הרשות ו/או התארגנות באמצעות עורך-דין ו/או גורם מארגן שאינו יזם (אחד מבעלי הזכויות).

השניה, התארגנות יזמית - התארגנות באמצעות יזם ו/או חברה יזמית באמצעות חתימה על הסכם עקרונות וייפוי-כוח ובשלב מאוחר יותר הסכם בנוסח מלא.

לצורך קידום הפרוייקט ידרשו הצדדים להתקשר בהסכם מחייב. לצורך כך קיימים מספר שלבים בחלק מהמקרים. השלב הראשון בחלק גדול מהמקרים הינו חתימה על מסמך NON-SHOP או הסכם עקרונות (גרסה מקוצרת או גרסת ביניים).

לגבי הסכם העקרונות, מומלץ מאוד במידה ומדובר על בעלי זכויות שאינם מיוצגים בשלב הראשון, להיוועץ עם עורך-דין מטעמם בטרם חתימה על הסכם העקרונות. לא זו אף זו, הסכם עקרונות מטבעו איננו כולל את כל הפירוט הנדרש וכמו-כן, את כל התמורות והסעיפים הרלוונטיים כדוגמת אלו הקיימים בהסכם המפורט, לצורך הדוגמא: מינוי מפקח, שמאי מטעם הבעלים. לא זו אף זו, יש צורך לדווח לרשויות המס על הסכם מסוג זה וחשוב שיהיה עורך-דין מטעם בעלי זכויות שיבדוק שהזכויות של בעלי הזכויות נשמרות.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הסכם עקרונות