מקורות מימון - ליווי החיזוק והבניה החדשה

סוגיית מקורות המימון בפרוייקטים מבוססי תמ"א 38 בכלל ובמסלול "חיזוק ועיבוי" (עוד ביתר שאת מהריסה ובניה מחדש), הינה מורכבת, וככזו מחייבת תשומת לב ולימוד. לכן בפרק זה יודגשו במיוחד פרוייקטים מסוג חיזוק ועיבוי.

1. הון עצמי;
2. אשראי בנקאי/ קרן פרטית או ציבורית;
3. כירות דירות התמורה לצדדי ג' על-ידי היזם.

עקרונות לבחינת עסקת תמ"א 38
1. לקוח בעל ניסיון עבודה מוכח;
2. רווחיות הפרוייקט לא תפחת מ- 25% מהעלויות;
3. ההון העצמי יושקע מראש ולא יפחת מ- 25% מהעלויות;
4. מיקום הפרוייקט – ביקושים;
5. התאמת מערכת ההסכמים יזם-בעלי "קרקע" למבנה העסקה כפי שהוצגה לבנק.
תפקיד הבנק/הקרן - מימון
1. אשראי לטובת הפרוייקט - סכום נמוך מליווי פרוייקט בניה רגיל;
2. ערבות ביצוע - ערבות פוחתת בהתאם לקצב ההתקדמות;
3. ערבות חוק מכר - תקופה קצרה.

במסגרת ליווי הפרוייקט יידרש כיסוי ביטוחי בתוקף הכולל:

כיסוי למקרה של קריסת המבנה הקיים והקמתו מחדש או תיקונו כך שסכנת הקריסה תוסר וכן כיסוי בגין דיור חלופי שיינתן לבעלי הדירות כל עוד המבנה הקיים אינו ראוי למגורים בשל סכנת קריסה ו/או במקרה של קריסה בפועל, עד להקמתו מחדש.
1. בטחונות בליווי פיננסי;
2. שיעבוד חשבון הפרוייקט;
3. יעבוד זכויות - כספי רוכשים;
4. שיעבוד המקרקעין וכל הבנוי עליהם;
5. ערבויות אישיות של בעלי המניות העיקריים.

בטוחה לבנק מממן
שיעבוד תת-חלקה חדשה והון עצמי.

יצירת תת-חלקה חדשה אליה יוצמדו מלוא זכויות הבניה במסגרת הפרוייקט לצורך מימוש התמ"א וכל החלקים שעליהם ייבנו יחידות הדיור החדשות. על תת-חלקה זו תירשם משכנתא לטובת הבנק.

החרגת הרכוש המשותף ממשכנתאות קיימות של בעלי הדירות קיימות.
תמהיל הון עצמי - מזומן / נכסים נזילים (פיקדון, ערבויות בנקאיות, שיעבוד) נכסים וגורם מממן.

ליווי פיננסי - עקרונות השיטה
1. הסכם ליווי - ההסכם מסדיר את תנאי הליווי והביטחונות הנדרשים;
2. כל התקבולים מופקדים לחשבוןן מיוחד המשועבד לבנק ו/או לגורם המממן ובמקביל ונפקות לרוכשים ערבויות מכר;
3. לצורך שליטת הבנק על תזרימי המזומנים בפרוייקט ולהבטחת יכולת השלמת הפרוייקט, ממונה מפקח/שמאי;
4. שחרור כספים מהחשבון הינו להשקעה בפרוייקט בלבד ובהתאם להתקדמות הבניה על-פי דו"ח המפקח התקופתי;
5. יחסי השכנות המשפטית בין הרוכש לבנק, הנדונים בפרק זה, מוצאים את ביטויים גם בהיבט נוסף. בנקים, המלווים פיננסית קבלנים, נוהגים לחייב את הקבלנים לקבוע בחוזיהם עם הרוכשים תנאים מסויימים, שכל פועלם הוא להגנת אותם בנקים. אחד התנאים הללו הוא אותו תנאי בו עסקנו לעיל בהקשרה של הערבות. זהו התנאי החוזי הקובע שהרוכש מתחייב להפקיד את תמורת מכירת הדירה בחשבון הפרוייקט. כך, כמעט בכל חוזה מכר דירה שעורך קבלן המלווה פיננסית על-ידי בנק מסויים, מצוי סעיף הקובע את חיובו של הרוכש לשלם לקבלן את כספי תמורת מכירת הדירה בשיטת תשלום מסויימת אחת בלבד - הפקדה בחשבון הפרוייקט.

הערה
1. כל פרוייקט יאושר על-ידי ועדת ההשקעות של הבנק/הקרן ויעבור בדיקות כלכליות, בדיקות שמאי ובדיקות של מערכת ההסכמים המשפטיים;
2. יש לציין, כי שיתוף פעולה אסטרטגי עם גוף מממן/מערכת בנקאית שילוו את הפרוייקט, מאפשר סינון כפול של הפרוייקטים, זאת מאחר וגופים אלה פועלים בהתאם לקריטריונים אחידים וקשיחים להשקעה.

דו"ח מפקח תקופתי
פיקוח בניה - הוא אחד התהליכים החשובים ביותר להבטחת איכות פרוייקט הבניה או הליך החיזוק.

השלבים
א. ליווי ופיקוח תהליך הבניה משלב התכנון הראשוני ועד למסירת המפתח למגורים;
ב. הכנה ובקרת תקציב, כולל אומדנים;
ג. קבלת תכניות על-ידי הלקוח והאדריכל;
ד. פיקוח על לוחות זמנים;
ה. בדיקה ואישור חשבונות ביניים וחשבונות סופיים;
ו. קבלת אישור אכלוס - טופס 4.

המפקח מתריע על חריגות בביצוע הפרוייקט, בלו"ז ובתקציב.

תהליך מתן אשראי למימון פרוייקט
1. בחינת העסקה והיזם;
2. מו"מ לסגירת תנאי המימון: הון עצמי, מסגרות אשראי, מחירי כסף ועמלות;
3. אישור העסקה במוסדות הבנק/קרן;
4. מסמכים משפטיים;
5. השלמת בטחונות לטובת הבנק/קרן;
6. מתן אשראי.

-

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מקורות מימון - ליווי החיזוק והבניה החדשה