מורה דרך בעסקאות תמ"א 38
הפרקים שבספר:
- מבוא
- סקיצת שלבי התקדמות - פרוייקט תמ"א 38
- "משחק המשתתפים"
- השלבים לביצוע פרוייקט תמ"א 38
- המודלים המנחים לניהול פרוייקט תמ"א 38
- דמי ניהול - management fee התחדשות עירונית
- ניהול משא ומתן בפרוייקט תמ"א 38
- פסיכולוגיה ואימון
- החשיבות והקשיים ביצירת תקשורת נכונה של נציגות הבניין להובלת תהליך תמ"א 38
- היתכנות כלכלית
- מיסוי עסקת תמ"א 38 במסגרת הריסה ובניה
- תשלומי ארנונה
- היטל השבחה ומע"מ
- מע"מ
- רשות מקרקעי ישראל
- הריסה ובניה מחדש על מיעוט סרבן
- הטרגדיה של הבית המשותף/היחיד מול הקהילה
- פניה למפקח/ת על המקרקעין
- פולשים/דייר מוגן
- מקורות מימון - ליווי החיזוק והבניה החדשה
- בטוחות (ערבויות) במסגרת תמ"א 38
- הצעת חוק בנושא התחדשות עירונית
- חישוב זכויות בניה על-פי תמ"א 38 והחלטות ועדת ערר
- Golden Triangle of property rights
- הרפורמה בחוק התכנון והבניה בהקשר להתחדשות עירונית וקבינט הדיור של ממשלת ישראל
- רפורמה בחוק התכנון והבניה - המלצות הצוות הבין-משרדי לבחינת שינויים בחוק התכנון והבניה - תקציר מנהלים
- ועדת שרים לענייני דיור (קבינט דיור)
- תכניות הרובעים במרכז תל אביב - מנוף להתחדשות או סם הרדמה?
- הבדלים בין פינוי-בינוי ותמ"א 38 - על קצה המזלג
- ישראל 2013 בהשוואה בינלאומית - על קצה המזלג
- הסכם עקרונות
- דוגמאות הסכמים
- מועד הדיווח ויום המכירה בעסקאות תמ"א 38
- תיקון צו בית משותף במסגרת תמ"א 38
- חסמים במסגרת פרוייקטים המבוססים על תמ"א 38
- השוואה בין דירה במסגרת פרוייקט חיזוק לבין דירה חדשה
- מסקנות והמלצות
- סקירה מהעיתונות
המודלים המנחים לניהול פרוייקט תמ"א 38
התקשרות במסגרת מכרז בעלי זכויות - הצעה כללית מטעם יזם בהתאם לקריטריונים קבועים מראש על-ידי היזם. הפוך ממודל בעלי הזכויות/ מודל הדיירים.ü ליווי מול בנקים וקרנות.
יזמות פרטית של בעלי הזכויות
כפי שראינו לעיל, קיימת דרך נוספת לבצע פרוייקטים המבוססים על תמ"א 38, המסלול/המודל הינו בדרך של יוזמה פרטית של בעלי הזכויות בבניין המתאגדים יחדיו ומממנים מכספם את כל הפרוייקט.
לכאורה, היתרון בשיטה זו הוא רווח כפול: רווח מהעלאה משמעותית בערך הנכס ללא עלות, ורווח נוסף - כתוצאה ממכירת הדירות החדשות שייבנו.
בין היתר, החיסרון בשיטה זו הינו הצורך להשקיע סכום התחלתי גדול במימון הפרוייקט עד למימוש הזכויות הנוספות, מועד שבו יכולים בעלי הזכויות (הדיירים) להחזיר לעצמם את השקעתם הראשונית בתוספת הרווחים שיחולקו בין בעלי הזכויות. חיסרון נוסף הוא הסיכון הטמון בחוסר הידע, הזמן והניסיון שפרוייקטים מסוג זה דורשים.
בעלי הזכויות באמצעות הנציגות, מקדמים את הפרוייקט בעצמם - במודל הדיירים, יכולים בעלי הדירות למקסם את הרווח הצפוי להם מהתכנית. בעלי הדירות באמצעות הנציגות יבחרו קבלן ביצוע באמצעות מכרז קבלנים לביצוע הפרוייקט.
לאחר שהרוב הנדרש בהתאם לחוק מתוך בעלי הזכויות נתן את הסכמתו לביצוע הפרוייקט, ולאחר שהתקבלו חוות-הדעת הדרושות והתכניות המפורטות, עומדות בפני הנציגות שלוש דרכים לניהול הפרוייקט.
במסגרת מודל הדיירים יש לתת דגש למספר רב של שאלות תוך דגש על השאלות הבאות:
הון עצמי - הדיירים נדרשים להשקיע מההון העצמי שלהם;
ידע מקצועי - לדיירים אין ידע מקצועי מתאים לקידום פרוייקט המבוסס על תמ"א;
סכסוכים - חלופה זו עלולה להביא לסכסוכים בין הדיירים;
ניגודי אינטרסים - קיים חשש לניגוד אינטרסים בין בעלי הדירות לגבי בחירת דירות התמורה.
כמו-כן, במסגרת מודל זה, על הדיירים לבצע תכנון מקדים הכולל את הפרמטרים הבאים:
ü תכנון מקדים בשלב גיבוש ההצעה לבניין
ü ההסכם המשפטי בין הקבלן ביצוע לבעלי הזכויות - שלב החוזה
ü שווי דירות למכירה/תחשיבי מס/תחשיבי היטלי השבחה/תחשיב הוצאות משפטיות וכללי תחשיב
ü הסכמות פנימיות בין בעלי הזכויות/סרבנים/טיפול בתהליך תיקון צו בית משותף ורישום תת-חלקה אצל המפקחים על הבתים המשותפים ובהסכמת דיירים מופחתת של 67% - היבטים קניניים
ביצוע על-ידי רשויות מקומיות/חברות כלכליות - חסרונות
בעיית התארגנות על-ידי הדיירים עצמם;
בעיית הנציגות הנבחרת;
מיומנות ומקצועיות של הנציגות הנבחרת;
התערבות גורמים חיצוניים שאינם מקדמים את הפרוייקט;
חששות הדיירים מול היזם;
התנהלות במסגרת רשות מקומית או חברה כלכלית - יתרון או חיסרון?!
חברות כלכליות ו/או חברות שפועלות מטעם רשויות מקומיות מהוות יתרון בכל הקשור ליעילות והמקצועיות, מאחר והן מספקות לבעלי הזכויות תחושת ביטחון בהליך חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.
לא זו אף זו, חברות-בת של רשויות, חברות כלכליות ו/או מנהלות, מבצעות כבר בתחילת ההליך בדיקות באמצעות אדריכל, בדיקת היתכנות ראשונית לפרוייקט, בדיקת זכויות הבניה, בדיקות כלכליות הכוללות פירוט האפשרויות לביצוע חיזוק המבנה לכל בניין ובניין.