דוגמאות הסכמים

ויקיפדיה, מגדירים "הסכם" כביטוי חברתי-משפטי להסכמה הנובעת ממפגש רצונות בין שני צדדים כשירים. ההתקשרות בהסכם היא פעולה יום-יומית, המתבצעת על-ידי העוסקים בתחום. רכישת מוצר בחנות, רכישת כרטיס באוטובוס ונסיעה בו, או אף רכישת משקה קל ממכונה המיועדת לכך, הינן דוגמאות לחוזים פשוטים, שכולנו מתקשרים בהם מדי יום.

הסכם המכר, הינו למעשה אחד החוזים הנפוצים ביותר, ולפיכך אחד החוזים הדורשים הסדרה חוקית מיוחדת באשר לשאלות המיוחדות להסכם המכר, במיוחד בנוגע לאי-התאמת הממכר. סדרה של חוקים מסדירה את השאלות הנוגעות להסכם המכר - חוק המכר, תשכ"ח-1968, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, וחוק המכר (מכר טובין בינלאומי), תשל"א-1971.

עסקה המבוססת על תמ"א 38, הינה עסקת מכר. בהתאם לכללים כאמור בפרק 12 מדובר על עסקה במקרקעין כאשר קיימים בה חוקים ספציפיים, כפי שראינו בפרקים הקודמים.

בשל המאפיינים המיוחדים להסכם מסוג זה, המבוסס על הוראות תמ"א 38 והחוקים הרלוונטיים כפי שראינו במורה הדרך - משמעותו הכלכלית המיוחדת של הסכם על-פי תמ"א 38 מחד גיסא, עומדת החולשה האופיינית שבה מצוי בעל הזכויות. מאידך גיסא, ישנה חשיבות רבה יותר לספר "מורה דרך" ולפרק דוגמאות מעשיות של הסכמים תוך הפרדה ברורה בין הסכם תמ"א 38 חיזוק ועיבוי להסכם תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש.

אל לנו לשכוח, כי מערכת חוזים הינה למעשה מערכת הכוללת את המו"מ הטרום חוזי, את ההסכם עצמו והתוצאה לאחר ההסכם.

לאור האמור, נשאלת השאלה האם, כפי שחוקק בחוזים אחידים, גם כאן, מצגים בטרום הסכם, מצגים שלא היו חלק מהמצגים בהסכם עצמו עלולים להשפיע על תוקפו של ההסכם וכן על סעדים של אינטרנט הקיום.

בעניין זה, מקום שמצויינים מחוץ להסכם מצגים טרום חוזיים, יש מי שיאמר כי יש לראות את הרוכש כמי שהסתמך על הפרוספקט כמצג חיצוני להסכם וכחלק מההסכם גם אם לא היה חלק מההסכם.

המחוקק הסדיר במסגרת חוק מכר (דירות), את ההגנה הנדרשת על רוכשי דירות. לאחר פרשת חפציבה אף ניתן דגש מיוחד לצורך להבטיח את זכויותיהם של רוכשי דירות במסגרת מתן הבטוחות והבנק המלווה.

החוק אף מסדיר את אחריותן של חברות הבניה לאיכות הבניה ומטיל עליהן אחריות לתיקונן של אי-התאמות העלולות להתגלות בעת מסירת הדירה לקונה או במהלך תקופות הבדק והאחריות.

קרי, המבחן המרכזי הינו, מבחן תוכן העסקה. התוצאה של האמור הינה, כי חוק המכר חל על עסקת מכר, כאשר הצדדים לעסקה אינם קובעים את החלתו של החוק.

בפרק הערבות התייחסנו בהרחבה לסוגיה זו. אחת השאלות הבסיסיות הינה, האם חל חוק המכר (דירות) על פרוייקטים אשר מבוססים על הוראות תמ"א 38 והאם יש להחילו על פרוייקטים במסגרת התחדשות עירונית ששם מהות העסקה אינה כפי שנהוג בהתקשרות של רכישה ומכירה של יזם לרוכש דירה.

עריכת עסקת מכר מקרקעין מחייבת מיומנות, ידע וניסיון. לשם ההמחשה, בחרנו לצרף מספר דוגמאות של הסכמים. ראינו לנכון לצרף מספר מודלים מזווית ראיה שונות.

כידוע ישנם עשרות רבות של סוגי חוזים. בכל יום נערכים חוזים בין אנשים המביאים לידי ביטוי את "מפגש הרצונות" ביניהם וכידוע השפעת בעלי הזכויות על תכניות הבינוי גדולים ואף נראה כי כיום הם רבים יותר.

כיצד אמור להיראות ההסכם שלכם? פרק זה נוצר על-מנת להגביר את המודעות של הציבור לנושאים הרלוונטיים שיש לתת עליהם את הדעת במסגרת עריכת הסכם פינוי-בינוי.

בעת בחינת מסמכי הבעלות במקרקעין חשוב ליתן תשומת לב מוגברת באשר לרישומי בעלות המתבצעים על שם חברות גוש חלקה. רישום בעלות במסגרת חברות גוש חלקה, מקנה למעשה את זכויות חכירה במקרקעין לבעלי הזכויות (מניות).

דרך רישום במסגרת חברות גוש חלקה, טומנת בחובה ביצוע בדיקות יסודיות ומקיפות מעבר לבדיקות הרגילות אשר נדרשות בעת קיומו של רישום בית משותף על שם בעלי הזכויות. כפועל יוצא מכך, דירות המצויות בבניין האשר רשום על שם חברת גוש חלקה אינן נרשמות כבית משותף אלא דירות אשר הזכויות בהן מעוגנות בהסכמי חכירה בלבד מול החברה אשר רשומה כבעלים של המקרקעין.

בין הבדיקות הנדרשות יש לבחון את מסמכי החברה, פרוטוקול החברה, האם החברה הינה חברה רשומה פעילה, מי הם בעלי המניות בחברה, מי הם הדירקטורים ובעלי הסמכות לקבל החלטות בשם החברה, האם קיימים שיעבודים ו/או עיקולים על נכסי החברה. באשר לחוכרים וזכויותיהם במקרקעין יש לבחון את זהותם של החוכרים ומקור זכותם במקרקעין, הסכמי חכירה, הסכם שיתוף במקרקעין ככל וישנו בין בעלי זכויות החכירה, המסדיר את זכויות השימוש של כל חוכר בדירתו.

החוזים בפרק זה, אינם מהווים משום ייעוץ או הצעה להשתמש במסמך כלשהו. הם אינם מחליפים את הצורך בהיוועצות מסודרת בעורך-דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. הדוגמאות המובאות בפרק זה נועדו להתרשמות בלבד ואינן יכולות לשמש עילה לתביעה כלשהי.

אין לנו כוונה להמליץ על הסכם כזה ו/או אחר, שכן לכל פרוייקט ישנן דרישות ייחודיות. לפיכך, צרפנו "מודל של הסכם מותנה על-פי תמ"א 38", המודל כולל הסכם מלא הכולל כל הסעיפים הנדרשים לצורך עריכת הסכם מותנה על-פי תמ"א 38.

כולי תקווה, שפרק זה, יסייע לכל אחת ואחד מכם במו"מ לקראת החתימה על הסכם ההתקשרות עם היזם. כבר בשלב זה אדגיש כי, ככל שההסכם יהיה ברור ומחולק לפרקים רבים יותר, ניתן יהיה לחתור לחתימה מהר יותר ואף להציג לבעלי הזכויות יצירה מוגמרת וברורה.
כדוגמת הגדרה זו, ההסכמים לוקחים בחשבון את דרישות החוק וההגדרות האמורות בו על-מנת ליצור בהירות כלכלית בעסקה עד כמה שניתן.

כבר בשלב החתימות מומלץ כי בא-כוח הבעלים יקבל את הסכמות הבנקים/מכתבי החרגה, ככל שיש דירות ממושכנות. מדובר על הליך שיכול לקחת חודשים בחלק מהפרוייקטים.

בטרם נעבור לדוגמאות החוזים, חשוב להדגיש כי במסגרת זו, נכסה מגוון נושאים ודרכים לקידום ההסכם, בשיטה של צעד אחד צעד.

חוזה המבוסס על תמ"א 38, הוא המסמך המסדיר את מלוא הסוגיות הרלוונטיות ביחסים שבין בעלי הדירות ליזם. חשוב לזכור שההסכם חייב להתייחס לכל היבטי העסקה מתחילתה ועד סופה, הואיל וכל עניין אשר לא יוסדר כראוי עשוי להוות מקור לחילוקי-דעות וסכסוכים עתידיים בין הצדדים.

לחוזה המבוסס על תמ"א 38 יש לצרף את המפרט הטכני ואת התכניות בנוסח עליו הוסכם בין הצדדים. מומלץ מאוד לשכור שירותיו של מהנדס בניה כבר בשלב המשא ומתן, על-מנת שזה יסייע לבעלי הדירות בניהול המשא ומתן בכל העניינים הטכניים וההנדסיים של הפרוייקט, וכן לדרוש מהיזם שיישא בשכר-טרחתו.

להלן סקירה תמציתית של הנושאים אשר חייבים להופיע בהסכם תמ"א 38:

הבטוחות - יש לדרוש מהיזם במסגרת חוזה התמ"א להעמיד לטובת בעלי הדירות ערבות בנקאית. הערבות הבנקאית תשמש את בעלי הדירות בנסיבות שבהן היזם יפשוט רגל ו/או יעצור בביצוע העבודות מכל סיבה שהיא. סוגיית הערבויות היא אחת הסוגיות החשובות ביותר בהסכם התמ"א.

עסקת נטו - יש להבהיר מפורשות כי כל ההוצאות בקשר לפרוייקט יחולו על היזם בלבד, לרבות הוצאות תכנון, מיסים, אגרות, היטלים, שכר-טרחת עורך-דין ומפקח וכל תשלום ו/או הוצאה אחרים.

תנאי מתלה - מדובר באירועים עתידיים שחייבים להתקיים כדי שהחוזה יהיה בתוקף. תנאי המתלה לקיום החוזה הם הגשת תכניות תוך פרק זמן מוגדר, קבלת ההיתר, אישור של הרשויות את התכניות, חתימת הדיירים על מסמכים בהמשך התהליך ועוד.

התמורות לבעלי הדירות - יש להבהיר מפורשות בחוזה התמ"א את התמורות להן זכאים בעלי הדירות. בנוסף יש להתייחס לנסיבות בהן גורמי התכנון לא יאשרו את ביצוע ההרחבות של הדירות הקיימות כפי שהתחייב היזם בחוזה. פתרונות אפשריים לנסיבות כאמור הם מתן פיצוי כספי לבעלי הדירות או זכות לביטול העסקה.

לוחות זמנים - יש לקבוע בהסכם התמ"א לוחות זמנים לביצוע כל שלב ושלב בפרוייקט, החל משלב התכנון, דרך שלב הביצוע וכלה בתיקון צו הבתים המשותפים, וכן מנגנונים מתאימים המאפשרים לבעלי הדירות לבטל את ההסכם בנסיבות בהן חורג היזם מלוחות הזמנים המוסכמים.

הצהרות והתחייבויות היזם/קבלן - היזם מצהיר כי הינו רשום בפנקס הקבלנים וכי יש לו את הידע, הניסיון, הציוד והעובדים המתאימים והמקצועיים לביצוע העבודות. זאת תוך שימוש בחומרים שעומדים בתקנים, עמידה בלו"ז, והתחייבות לממן את כל עלויות התכנון, הוצאת ההיתר, הבניה, אגרות, מיסים וכו'.

הצהרות והתחייבות הדיירים - בעלי הזכויות מצהירים מהו החלק הנמכר ליזם. בנוסף, הם מסכימים לחתום על כל המסמכים הרלוונטיים לרשויות המס, ללשכת רישום המקרקעין, לעיריה, לבנקים וכו'.

אחריות - יש לקבוע מפורשות בחוזה התמ"א כי האחריות המוחלטת לכל נזק לגוף ו/או לרכוש העלול להיגרם בשטח הבניין תוך כדי ביצוע הפרוייקט יחול על היזם בלבד.

ביטוחים - יש לוודא כי לפני תחילת הבניה ירכוש היזם את מלוא הביטוחים המתאימים והנדרשים המכסים את מלוא הסיכונים בפרוייקט.

מפקח בניה - יש לדרוש בהסכם התמ"א כי היזם יממן עבור בעלי הדירות העסקת מפקח בניה מוסמך אשר תפקידו יהיה לוודא שהיזם מבצע את העבודות בהתאם להוראות היתר הבניה, הוראות החוזה ובכפוף לכל התחייבויותיו כלפי בעלי הזכויות.

חשוב להבהיר כי לא מומלץ לחתום על חוזה תמ"א 38 עם יזם ללא ליווי צמוד של עורך-דין בעל ניסיון ומומחיות מוכחת בתחום זה.

בחודש מאי 2012 אושר ונכנס לתוקף תיקון מס' 3 לתמ"א 38, אשר עיקרו הוא מתן האפשרות להוסיף קומה נוספת ועל-ידי כך לאשר תוספת של 2.5 קומות במסגרת תמ"א 38. תיקון זה כולל בתוכו גם את תיקון 2 לתמ"א שאושר בשנת 2010 ומטרתו היתה לעודד ולתמרץ הריסת בניינים ישנים והקמת בניינים חדשים ומודרניים במקומם בכל מקום שבו הדבר ניתן ואפשרי מבחינה תכנונית וכלכלית.

היתרונות של פינוי-בינוי על-פי תיקון 3 על פני שיפוץ וחיזוק בניין קיים על-פי תמ"א 38 הם ברורים: הדיירים מקבלים דירה חדשה בבניין חדש שתוכנן ונבנה מחומרים חדשים ועל-פי תקנים ותכנון מודרני, ברוב המקרים מקבלים הדיירים מקומות חניה בחניון תת-קרקעי ואין כל מגבלות של חיבור בניה חדשה לישנה כפי שקיימות בשיפוץ בניין קיים.

לא זו אף זו, בפרוייקט הריסה ובניה מחדש היזם מממן כדבר שבשגרה את הדיור החלופי של הדיירים משך כל תקופת הבניה, בעוד שבפרוייקט שיפוץ הדיירים לרוב ממשיכים להתגורר בבניין תוך כדי השיפוץ.

יחד-עם-זאת, על-פי החקיקה הקיימת, ביצוען בפועל של עסקאות המבוססות על תמ"א 38 תיקון 3 הוא קשה ובמקרים רבים בלתי-אפשרי בגלל מגבלות כלכליות ותכנוניות. מבחינה כלכלית, הזכויות הנוספות אותן מעניקה תמ"א 38 אינן מספיקות ולרוב אין התכנות כלכלית לפרוייקט ללא זכויות בניה נוספות מכוח תכניות בניין עיר אחרות. בנוסף, נכון להיום, עמדת רשויות המס הינה כי במסגרת עסקת פינוי-בינוי על-פי תמ"א 38 תיקון 3, לא ניתן לנצל את הפטור ממס שבח שניתן בעסקאות שיפוץ וחיזוק של בניינים קיימים. עמדה זו של רשויות המס יוצרת חבות כספית משמעותית אשר מהווה מכשול וחסם לביצוע עסקאות.

הסכם מותנה על-פי תמ"א 38-1 לדוגמא לחץ כאן

נספח א' - נסח לשכת רישום מקרקעין
הערת המחבר: ראוי לייחס תשומת-לב למקרים בהם הבעלים הרשומים במקרקעין הינם חברת גוש חלקה אשר העניקה זכויות חכירה לבעלי הדירות במקרקעין. בסיטואציה כאמור, ראוי לבחון את שטרות החכירה עליהם חתומים הצדדים, האם החכירה בתוקף, האם החברה פעילה, לערוך בדיקה מקיפה של מסמכי החברה ובעלי מניותיה, האם קיימים חובות לחברה שטרם מולאו על ידה, מהם תנאי העברת הזכויות בדירות בעלים ו/או זכויות הבניה הנוספות.

נספח א'1 - מסמכי הבית המשותף - צו לרישום בית משותף

נספח ב' - מפרט טכני לדוגמא לחץ כאן

נספח ג' - תשריט הבניינים במצב הקיים במתחם
הערת המחבר: יש לצרף תשריט הבניינים במצב הקיים במתחם.

נספח ד' - לוחות זמנים ומועדים לדוגמא לחץ כאן

נספח ה' - תוכנית עקרונית לדוגמא לחץ כאן

נספח ו' - פרוטוקול החברה לדוגמא לחץ כאן

נספח ז' - ייפוי-כוח נוטריוני בלתי-חוזר לתכנון לדוגמא לחץ כאן

נספח ח' - ייפוי-כוח לצרכי מס לדוגמא לחץ כאן

נספח ח'1 - ייפוי-כוח לצרכי מס לדוגמא לחץ כאן

נספח ח'2 - יפויי-כוח בלתי-חוזר להסרת הערת אזהרה לדוגמא לחץ כאן

נספח ט' - בקשה לביטול הערת אזהרה
הערה:
יש לצרף בקשה לביטול הערת אזהרה אותו ניתן לקבל בכל לשכת רישום מקרקעין.
נספח ט'1 - תעודת התאגדות ופרוטוקול מורשי חתימה

נספח י' - ערבות ביצוע לדוגמא לחץ כאן

נספח ט' - בקשה לביטול הערת אזהרה
הערה:
יש לצרף בקשה לביטול הערת אזהרה אותו ניתן לקבל בכל לשכת רישום מקרקעין.

נספח ט'1 - תעודת התאגדות ופרוטוקול מורשי חתימה

נספח י' - ערבות ביצוע לדוגמא לחץ כאן

נספח י"א - נספח תמורות דיירים לדוגמא לחץ כאן

נספח י"ב - רשימת דיירים לדוגמא לחץ כאן

נספח י"ג - כתב מינוי נציגות - תמ"א 38 לדוגמא לחץ כאן

נספח י"ד כתב הסכמה - בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין ( חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 לדוגמא לחץ כאן

הסכם תמ"א 38-2 - (הריסה ובניה מחדש) מכתב מקדים לבעלים לדוגמא לחץ כאן

סקירה תמציתית - הסכם מותנה על-פי תמ"א - 38/2 כולל תיקון 3 לדוגמא לחץ כאן

הסכם מותנה - תמ"א 38 - הריסה ובניה לדוגמא לחץ כאן

נספח א' - נסח לשכת רישום מקרקעין ומסמכי רישום הבית המשותף
הערת המחבר: ראוי לייחס תשומת-לב למקרים בהם הבעלים הרשומים במקרקעין הינם חברת גוש חלקה אשר העניקה זכויות חכירה לבעלי הדירות במקרקעין. בסיטואציה כאמור, ראוי לבחון את שטרות החכירה עליהם חתומים הצדדים, האם החכירה בתוקף, האם החברה פעילה, לערוך בדיקה מקיפה של מסמכי החברה ובעלי מניותיה, האם קיימים חובות לחברה שטרם מולאו על ידה, מהם תנאי העברת הזכויות בדירות בעלים ו/או זכויות הבניה הנוספות.

נספח א'1 - טבלת בעלים לדוגמא לחץ כאן

נספח ב' - תשריטים/תוכניות/הדמיות של הפרוייקט

נספח ג' - המפרט הטכני של דירות הבעלים ודירות היום לדוגמא לחץ כאן

נספח ד' - בקשה לרישום הערת אזהרה

נספח ה'1 - נוסח ערבות בנקאית חוק המכר לדוגמא לחץ כאן
הערה: יש לצרף את הערבות הבנקאית להבטחת שכר הדירה.

נספח ה'2 - ערבות בנקאית להבטחת שכר הדירה לתקופת המינוי לדוגמא לחץ כאן
הערה: יש לצרף את הערבות הבנקאית להבטחת תשלום המיסים.

נספח ה'3 - ערבות להבטחת תשלום מיסים

נספח ו' - כתב הוראות לנאמן לדוגמא לחץ כאן

נספח ז' ייפוי-כוח בלתי-חוזר מהיזם לבעלים למחיקת הערת אזהרה לדוגמא לחץ כאן

נספח ז'1 ייפוי-כוח בלתי-חוזר לדוגמא לחץ כאן
נספח ז'2 ייפוי-כוח בלתי-חוזר מהיזם לבעלים למחיקת הערת אזהרה לדוגמא לחץ כאן

נספח ז'3 - ייפוי-כוח בלתי-חוזר לצרכי מס לדוגמא לחץ כאן

נספח ח' - דוגמת פוליסת ביטוח

נספח ט' - רישיון סיווג קבלן ביצוע - יצורף בטרם העליה לקרקע

נספח י' תעודת התאגדות היזם בצירוף ]רוטוקול מורשי חתימה לדוגמא לחץ כאן

נספח י'1 - פרוטוקול החלטת היזם להתקשר בעסקה לדוגמא לחץ כאן

נספח י"א - פרוטוקול אסיפת בעלים להסמכת הנציגות לדוגמא לחץ כאן

נספח י"ב - כתב הסכמה למפקח על הבתים המשותפים לדוגמא לחץ כאן

נספח י"ג - טופס דוגמה להתחייבות הבעלים כלפי היזם לצורך שיעבוד לטובת הבנק המלווה

נספח י"ד - תצהיר ביטול עסקה

נספח ט"ו - הסכם התקשרות ייצוג משפטי עבור הבעלים

נספח ט"ז - כתב הסכמה של בן/בת הזוג לדוגמא לחץ כאן

נספח י"ז - מחירון השינויים

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דוגמאות הסכמים