השוואה בין דירה במסגרת פרוייקט חיזוק לבין דירה חדשה

מבוא
המחוקק קבע כי עסקאות תמ"א 38 אינן פטורות ממס רכישה. נשאלת השאלה, מה שווי הרכישה של היזם בעסקה מול בעלי הדירות?

קיימות שתי שיטות חישוב עיקריות לצורך חישוב שווי הרכישה:
1. שווי התמורה בשירותי בניה שמקבלים בעלי הדירות במבנה הקיים.

2. שווי זכויות הבניה שמנצל היזם לבניית דירות חדשות בבניין הקיים.

לצורך חישוב עלויות שירותי הבניה והחלוקה בין זכויות הבניה מכוח תב"ע או מכוח תמ"א, בהתאם לזכויות אותן מקבלים הדיירים, נקבע על-ידי רשות המיסים, נכון להיום, כי יש לאמץ את שיטת החישוב לפיה מתייחסים לשווי זכויות הבניה המנוצלות (קרי - קרקע לדירה).

הבעייתיות בגישה זו, הינה לאו דווקא שיטת החישוב שהינה לגיטימית, אלא ההחלטה לאמץ עסקאות השוואה בכדי לאמוד את שווי הקרקע/הזכויות שנרכשות.

מבחינת רשות המיסים, נרכשת קרקע ריקה בשכונה חדשה - שווי הרכישה שמתקבל הינו גבוה מאוד, ואינו משקף את שווי הרכישה האמיתי. התוצאה מהאמור הינה: תשלום מס הרכישה גבוה בהרבה מהתשלום הנדרש בעסקאות מסוג זה, כפי שנראה בהמשך הפרק.

קרקע לדירה בפרוייקט תמ"א 38 מהווה זכות בעלת ערך כלכלי הנותרת בידי היזם, לאחר ניכוי ההוצאות שנוצרו ליזם ולאחר מכירה לצד ג', במסגרת מימוש הזכויות ומתן שירותי הבניה בבניין הקיים עבור הבעלים הקיימים.

האמור אינו מהווה רווח ליזם, אלא אחוז מסך כלל עלויות הפרוייקט, אותו יש לייחס בחלקו לדירות החדשות ובחלקו האחר - לדירות הקיימות. מס רכישה משולם עבור העלויות המיוחסות לדירות הקיימות.

כפי שיוסבר ויפורט בהמשך הפרק, פרוייקט תמ"א 38 הינו פרוייקט מורכב ומסובך, התלוי באין סוף התניות שיכולות למוטט את מימושו בכל שלב, גם לאחר חתימת חוזה וגם לאחר קבלת היתר בניה, זאת מאין סוף סיבות, בחלקן אפילו רגשיות.

בניית חדש על ישן - למרות חידוש התשתיות ושיפוץ הבניין עדיין קיים אלמנט הבניין הישן. בנוסף, מדובר בשכונה ישנה לעומת חדשה מאחר ופרוייקטי תמ"א 38 מתממשים בשכונות הוותיקות של העיר. הדבר משפיע על שווי הדירה בעת מכירתה ומוביל להפחתה בשווי של כ- 15%-12%.

מושעא - ההתעסקות בפרוייקט הינה מול כלל בעלי הזכויות בנכס, אשר מהווים שותפים מלאים לביצוע הפרוייקט, דבר שלא קיים כלל בפרוייקטי נדל"ן חדשים למגורים. העניין מקשה על מכירת הדירות החדשות בפרוייקט בשל הצורך ברישום בית משותף עוד לפני מכירת הדירות, ומשכך קיימת הפחתה בשווי של כ- 5%.
מע"מ לא מוכר - "הקנס" המוטל על היזם בגין שירותי הבניה לדירות הקיימות הינה המע"מ הלא מוכר לדירה קיימת בפרוייקט תמ"א 38, אשר עלותו מוערכת בכ- 60 אלף ש"ח והוא אינו ניתן לקיזוז, זאת לעומת פרוייקט נדל"ן חדש למגורים, ומשכך ישנה הפחתה של כ- 8%-6% בהתאם לשווי המע"מ הלא מקוזז.

זמן עבודה וחוסר ודאות - קיימים קשיי תכנון רבים ושונים בפרוייקטי תמ"א 38, נדרשים אישורים מקדימים רבים וכן בדיקות שטח. התהליך אורך כ- 3 שנים לכל הפחות ועל-כן נוצר הפסד ריבית אלטרנטיבית בבנק של כ- 5%, מה שמוביל להפחתה ממוצעת נוספת של כ- 8%.

מימון - בפרוייקט תמ"א 38 בשונה מפרוייקטי נדל"ן למגורים חדשים קיים הקושי בהשגת מימון ו/או ליווי בנקאי בשל אופי הפרוייקט והסיכונים הכרוכים בו, מרכיב ההון העצמי יקר מאוד וליזם אין כל בטוחה על כספו מעבר להערת אזהרה על תת-חלקה ברכוש המשותף. היזם למעשה רוכש את הזכויות פעמיים, נותן ערבות ומשקיע בביצוע עצמו, ומשכך ראויה הפחתה של כ- 8%-5%.

פער סוציו-אקונומי בין הדיירים החדשים לקיימים - הרמה הסוציואקונומית של דיירי הדירות הקיימות במרבית המקרית נמוכה בהרבה מהרמה הסוציואקונומית של דיירי הדירות החדשות, עניין המרתיע מאוד את הדיירים החדשים ומוביל להפחתה נוספת של כ- 2%.

סיכון גבוה - בפרוייקטי תמ"א 38, קיימת אי-ודאות רחבה מאוד ומשכך ההוצאות הבלתי-צפויות במהלך ביצוע הפרוייקט גבוהות בהרבה מההוצאות הבלתי צפויות בפרוייקטי נדל"ן למגורים חדשים, ומשכך הפחתה נוספת של כ- 7%.

דיירים מתנגדים - בתמ"א 38 לרוב נתקל היזם בדייר אחד לפחות המתנגד לפרוייקט. התעסקות זו ופניה למפקחת בנושא הבתים המשותפים כרוכה בעלות כספית ובאובדן זמן יקר, ומובילה להפחתה בשווי הקרקע ליחידת דיור של כ- 3%.

אישור התכנית כפופה לפרסום להתנגדויות - בשונה מפרוייקטי נדל"ן חדשים למגורים בהם חובת הפרסום חלה רק על הקלות איכותיות/כמותיות, בתכניות תמ"א 38, מחוייב היזם לפרסם להתנגדויות, ומשכך סך הזכויות לא ודאיות. בנוסף, רשות מקומית יכולה לפעול בהתאם לשיקול-דעתה ולאשר פחות מהזכויות המוקנות מכוח התמ"א, משכך ראויה הפחתה נוספת של 4%.

פחת תכנוני - בתמ"א 38 תכנון הדירות החדשות ותוספות הבניה הינו תכנון מאולץ (תוספת על הקיים) שלעיתים יוצר פחת תכנוני הפוגע בשווי הדירות. לרוב, כדי ליצור מעלית המתאימה לנגישות נכים יש למקמה על-חשבון הדירות הקיימות מאחר וחדרי המדרגות קטנים, משכך מומלצת הפחתה של כ- 7%.

מתקני חניה - בפרוייקטי תמ"א 38, מאחר והתכנון מאולץ, קומת הקרקע בנויה ואין כדאיות לחפירת חניון תת-קרקעי, קיים הצורך במרבית המקרים לעשות שימוש במתקני חניה אוטומטיים/מכאניים, בכדי לענות על תקן החניה הנדרש לדירות החדשות. עלות זו הינה יקרה מאוד, היא מעמיסה על הפרוייקט, ובנוסף הדבר מקשה על מכירת הדירות החדשות ומביא להפחתת שוויין. משכך ראויה הפחתה של כ- 5%-3%.
חסמים לפרוייקט הריסה ובניה על-פי תיקון 2 לתמ"א 38 - ניתן גם להתייחס ליתרונות של פרוייקט על בסיס תמ"א 2 מפני פרוייקט תמ"א חיזוק ועיבוי.
לסיום, ראיתי לנכון להביא ציטוט ידוע של כב' השופט חשין:

" 'לא' הוא לעולם 'לא', ואין 'לא' שהוא 'כן'. אין עיוור פיקח ואין שיכור פיכח. אין חכם טיפש ואין ותרן עיקש, אין שחור שהוא לבן ואין לילה שהוא יום. 'לא' הוא 'לא'. "

כולי תקווה כי המחוקק והרשויות במדינת ישראל ישכילו להבין כי אין שחור שהוא לבן ואין לילה שהוא יום כדברי כב' השופט חשין.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

השוואה בין דירה במסגרת פרוייקט חיזוק לבין דירה חדשה