הטלת מס על פעולות באיגוד מקרקעין

סעיפים 7 ו- 7א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963 קובעים כדלקמן:

"7. הטלת מס על פעולות באיגוד מקרקעין (תיקון: התשכ"ה)
המס יוטל על פעולה באיגוד מקרקעין.

7א. החלת הוראות חלק ה' וחלק ה'2 לפקודה על פעולה באיגוד מקרקעין (תיקונים: התשס"ב (מס' 3), התשס"ה (מס' 2))
החלת הוראות חלק ה' וחלק ה'2 לפקודה על פעולה באיגוד מקרקעין
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005

(א) לעניין חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה'2 לפקודה, בשינויים המחוייבים לפי העניין ובכללם שווי הרכישה ויום הרכישה של זכות באיגוד מקרקעין יהיה המחיר המקורי לפי הוראות חלק ה' וחלק ה'2 האמורים.
(ב) לעניין חיוב במס רכישה ולעניין חיוב במס על-פי הסכם כמשמעותו בסעיף 196 לפקודה, יחולו הוראות חוק זה.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005

(ג) לעניין פטור ממס ושיעור המס החל על פעולה באיגוד מקרקעין, יחולו ההוראות לפי חוק זה.
(ד) שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת:
(1) יקבע את ההוראות הנדרשות לביצוע סעיף זה;
(2) רשאי לקבוע הוראות לעניין מכירת אופציה באיגוד מקרקעין כהגדרתה בפרק חמישי2;
(3) רשאי לקבוע נסיבות שבהתקיימן יחולו, לעניין חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין, על-אף הוראות סעיף-קטן (א), הוראות חוק זה;
(4) רשאי לקבוע כי בנסיבות מסויימות על פעולה באיגוד מקרקעין, שהיה איגוד מקרקעין במשך חמש שנים לפחות לפני הפעולה, יחולו, על-אף הוראות סעיף-קטן (ג), הוראות חלק ה' לפקודה לעניין שיעורי המס החלים על הפעולה."

חוק מיסוי מקרקעין אינו מסתפק בחיובו במס של מי שמוכר זכות במקרקעין, אלא מחייב במס גם בעל מניות בחברת מקרקעין או בעל זכויות אחרות בחברה או באיגוד מקרקעין אחר, כאשר הוא או החברה מבצעים עסקה במניותיהם או בזכויות אחרות באיגוד {ע"א 2881/10 אלי לוי ואח' נ' מנהל מס שבח רחובות, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.04.12)}.

תכלית החוק היא לחייב במס שבח גם מי שבמקום למכור מקרקעין, מוכר את זכותו באיגוד שיש בבעלותו מקרקעין.

לצורך חיוב במס בפעולה שכזו, המחוקק מורה כי יש לבצע "הרמת מסך" של האיגוד, ולחשב את המס כאילו נמכרו המקרקעין של האיגוד ולא הזכויות באיגוד {אהרן נמדר מס שבח מקרקעין, בסיס המס (מהדורה שלישית, תשנ"ח)}.

לגבי מס שבח שונתה השיטה והיא מבוססת על זו הנקוטה במס רווחי הון, ואילו "הרמת מסך" לעבר שינוי המקרקעין נותרה במס רכישה.

הקו המנחה הוא לראות עסקאות בזכויות איגוד מקרקעין כאילו היו פעילות בזכות לגבי המקרקעין עצמה. מנגנון משפטי זה בא לעולם כדי להתמודד עם ליקויים בדברי החקיקה אשר קדמו לחוק מיסוי מקרקעין, ואפשרו לבעלי קרקעות לבצע מכירות מבלי "להילכד" ברשת המס.

מניסיון נלמד שלהגדיר עסקאות מסויימות שעליהן יוטל המס אינו עולה יפה, מאחר ודרכי החיים מגוונים בהרבה יותר מאשר ההגדרות של החוק, ובמידה שהמחוקק מנסה להתאים את עצמו לצורות ניהול העסקים נמצאות תמיד דרכים חדשות ונמצא שתמיד יישאר החוק פרוץ ומאפשר הימנעות מתשלום מס.

החוק נוסח ניסוח כולל ורחב ולא דרך תיאור מפורט של העסקאות החייבות במס, הוא קובע כלל, שפעולות אשר תוצאתן למעשה היא העברת מקרקעין או זכות שימוש בהם - יוטל עליהן מס {דברי ההסבר להצעת חוק מיסוי מקרקעין, הצעות חוק תשכ"ב, 525}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הטלת מס על פעולות באיגוד מקרקעין