מיסוי מקרקעין - דין, הלכה ומעשה
הפרקים שבספר:
- בחינתה של עסקה
- פרשנות דיני המס
- שינוי העסקה
- מעשה בית-דין בעניינים פיסקאליים
- חוק פיסקלי ודיני הקניין
- זכות לתכנון מס ומבחן התוכן הכלכלי
- הגדרות - חוק מיסוי מקרקעין
- שליטה - חוק מיסוי מקרקעין
- הקניות לנאמן
- הורשה אינה מכירה
- העברה אגב גירושין
- פעולות נוספות שהינן "מכירה"
- הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין
- הטלת מס על פעולות באיגוד מקרקעין
- רישום ניירות ערך באיגוד מקרקעין למסחר בבורסה
- מס רכישה
- צירוף תקופות חכירה
- הקניית זכויות שונות באיגוד
- חובת תשלום המס
- תנאים לתקפן של עסקאות
- הטלת מס שבח ומס רכישה באזור
- שווי המכירה
- יום המכירה
- שווי הרכישה
- שווי הרכישה במכירת חלק בלתי-מסויים
- נוסחת החישוב הלינארי
- שווי הרכישה במכירת חכירה
- איסור כפל שווי רכישה
- שווי הרכישה בהורשה
- שווי הרכישה במתנה שלא הוכרה לעניין מס עזבון
- שווי הרכישה כשהמוכר הוא אפוטרופוס וכו'
- שווי רכישה ללא תמורה
- שווי הרכישה בחילוף זכויות במקרקעין - הוראת שעה
- שווי רכישה באיגוד במקרים מסויימים
- שווי רכישה של מקרקעין שנתקבלו אגב פירוק
- שווי רכישה של זכות במקרקעין שהיא פיצוי בהפקעה או בחליפין
- זכויות במקרקעין שנתקבלו לפני תחילת חוק זה
- שווי רכישה בחליפין שנעשו לפני תחילת החוק
- שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה במתנה לפני תחילת החוק
- שווי רכישה כשהיתה הפקעה חלקית
- יום הרכישה
- הניכויים המותרים
- ניכוי הוצאות ריבית ריאלית
- חישוב הניכוי במכירת חלק מזכות במקרקעין
- איסור ניכויי כפל
- הוצאות שלא יותרו
- הגדרות - סכום המס
- המס על השבח
- הפחתת שיעור מס שבח במכירת מקרקעין בתקופה הקובעת - הוראת שעה
- השבח - חלק מההכנסה החייבת
- שיעור מיוחד להפקעה
- הרפורמה במיסוי דירות
- הגדרה וחזקה - סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור לדירת מגורים - סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין
- חזקת דירת מגורים נוספת - סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת - סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין
- "סייג לדירה שנתקבלה במתנה" - סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין
- כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה, פיצול פיזי-אופקי ופיצול רעיוני-אנכי - סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור על תשלומי איזון - סעיף 49ז1 לחוק מיסוי מקרקעין
- "פטור ליחידה אחרת" - סעיף 49כז לחוק מיסוי מקרקעין - פינוי-בינוי
- הגדרות - אופציה במקרקעין
- הוראה מיוחדת במימוש אופציה
- פטור ממס בחילוף זכויות במקרקעין
- פטור ממס בחילוף קרקע חקלאית
- הגדרות והחזקות - פינוי ובינוי
- יום המכירה - פינוי ובינוי
- חובת הודעה ודיווח
- פטור ממיסים
- יום ושווי רכישה של יחידת המגורים החלופית והזכות הנוספת
- פטור מס רכישה
- שווי הרכישה של היזם
- פטור נוסף
- פטור ליחידה אחרת
- ההכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי
- תחולת הפרק
- מתחם להתחדשות עירונית - הוראות מיוחדות
- הסמכה
- הגדרות -פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38
- פטור ממס וממס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק
- פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה
- פטור ממס וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף
- סייג לפטור
- תחולה - הוראת שעה
- הגדרות - העברת מפעל לאזור מוטב - הוראת שעה
- פטור ממס בהעברת מפעל לאזור מוטב
- הסכום הפטור
- ייחוס ניכויים
- החזר מס ודחיית מס
- שלילת פטור נוסף
- מכירה החייבת במס הכנסה
- הסכם מכירה
- הסכם לעשות פעולה
- ייפוי-כוח לבצע מכירה
- העברת שליטה הפטורה ממס
- מניעת כפל מס
- פטור מאגרת העברת מקרקעין
- פעולות באיגוד שנקבעו
- מכירה למדינה, לרשויות מקומיות ולמוסדות לאומיים
- מוסדות ציבור
- מתנות לקרובים
- פטור על ויתור ללא תמורה
- פטור בהפקעה שתמורתה זכות במקרקעין
- פטור בהחלפות מסויימות
- פטור בחלוקת קרקע למתיישבים
- פטור באיחוד וחלוקה
- פטור בהחלפת מקרקעין בין חברי אגודה להתיישבות חקלאית
- העברה מסויימת של זכות מנאמן
- פטור מותנה למכירות מסויימות לאיגודים
- העברת זכות במקרקעין אגב פירוק איגוד
- רווח נוסף בפירוק
- פטור לרשות הפיתוח וכו'
- שלילת פטור לדירה בבניין להשכרה
- שלילת פטור לזכות במקרקעין שנתקבלה אגב פירוק איגוד
- הצהרות
- הודעה על נאמנות
- הצהרות על-ידי איגוד או על-ידי בעלי הזכויות בו
- הודעה על עסקה המותנית בתנאי עתידי
- מועד הודעה כשתנאי של פטור חדל להתקיים
- הגשת הצהרה באופן מקוון
- פטור מהצהרות בעסקאות מסויימות
- שומות במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין
- הנמקה במיטב השפיטה ומתן זכות טיעון
- הודעה על חיוב במס באיגוד
- שומה כשלא נמסרה הצהרת המוכר או הרוכש
- סמכות להתעלם מעסקאות מסויימות
- תיקון שומה
- תיקון שומה בשינויי מבנה
- הודעות שומה
- השגה
- החלטה בהשגה
- ערר - השגה וערעור
- ועדת ערר
- ערעור לבית-המשפט העליון
- תשלום לאחר הודעה על תשלום המס
- תשלום יתרת המס על-פי שומה
- ריבית על דחיית מועד תשלום
- גביית המס
- גביית המס ממכירה באונס
- ריבית בשל פיגור בתשלום
- קנס על אי-הגשת הצהרה או הודעה
- קנס על פיגור בתשלום
- סמכות המנהל לפטור מתשלום קנס
- זקיפת תשלומים
- קנס על גרעון
- גביית מס בנסיבות מיוחדות
- בקשה לרשם לענייני המרכז להטלת מגבלות
- סמכות לדרוש מסמכים וידיעות ולהיכנס
- חקירות וחיפושים
- עבירות ועונשים
- עבירות על-ידי תאגיד
- חבות לתשלום המס
- כופר כסף
- החזרת מס בביטול מכירה
- החזרת מס שנגבה בטעות
- הפרשי הצמדה וריבית על החזר
- סמכות להחזיר מס לתושבי חוץ
- זיכוי ממס שבח במס עזבון
- שמירת סוד
- מאגר מידע
- הסכמה על-ידי חברות שיכון
- הארכת מועד
- פגמים וליקויים
- מסירת הודעות
- ייצוג נישום על-ידי רואה-חשבון
- נוהל וסדרי דין
- אצילת סמכויות
- אי-מתן ניכויים לפי פקודת מס הכנסה
מתנות לקרובים
1. כלליסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:
"62. מתנות לקרובים (תיקונים: התשנ"ד (מס' 2), התשע"ג (מס' 2))
(א) מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו - יהיו פטורים ממס; לעניין זה, "קרוב" - קרוב כאמור בפסקאות (1) ו- (2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.
(ב) (בוטל)."
דיני המס רואים בהענקת מתנה אירוע מס, חרף העובדה שלא צמחה לנותן המתנה הכנסה בעין כתוצאה מכך. במישור של מיסוי הון, הענקת מתנה היא אירוע מס - בין שמדובר ברווח הון {לפי סעיף 88 לפקודת מס הכנסה} ובין שמדובר במס שבח מקרקעין {לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין} בכפוף לפטורים המוכרים בחקיקה זו.
במישור של מיסוי הכנסה, הענקת מתנה נחשבת לאירוע מס באותם מצבים שבהם המתנה ניתנת מ"מלאי עסקי" {לפי סעיף 85 לפקודת מס הכנסה}.
נשאלת השאלה האם הענקת דירות הורה במתנה לילדיו חוסה תחת הפטור לפי סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין?
כדי שפטור זה יחול יש להקדים ולבחון האם הענקת הדירות כפופה לדיני מס שבח מקרקעין או לדיני מס ההכנסה. כדי להשיב על שאלה זו יש לבחון האם יש מדובר באירוע מס "פירותיי" או "הוני".
העברתם של מקרקעין ניתן לסווג ככפופה למשטר הוני, החייב בתשלום מס שבח, או ככפופה למשטר פירותיי, החייב בתשלום מס הכנסה, והכל בהתאם למהות העסקה שנעשתה בנכס.
עם השנים גובשו בפסיקתו של בית-המשפט מבחנים שנועדו לבדוק אם הכנסה מסויימת הינה הכנסה "הונית" או הכנסה "פירותית" המבקשים להתחקות אחר סממנים "מסחריים" בעסקה.
ואלה הם: טיב הנכס, תדירות העסקאות או הפעולות, ההיקף הכספי של העסקאות, אופן המימון שלהן, תקופת ההחזקה בנכסים, ייעוד התמורה, ידענותו ובקיאותו של הנישום, קיומו של מנגנון או פעילות קבועה ונמשכת, האם חלו בכנסים פיתוח, טיפוח, השבחה, יזמות ושיווק וכן מבחן "גג" הבוחן את נסיבותיה של העסקה במבט "על" {ע"א 9412/03 עמי חזן נ' פקיד שומה נתניה, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.02.05)}
להשלמת התמונה ייאמר כי סעיף 100 לפקודת מס הכנסה קובע הסדר משלים לזה הקבוע בסעיף 85 לפקודה, ולפיו העברת נכס פרטי למלאי עסקי או הפיכת נכס קבוע בעסק למלאי עסקי דינה כמכירה החייבת במס, אם חלפו ארבע שנים מהמועד שבו הנישום רכש את הנכס ועד יום ההעברה {הגם שהנישום לא יחוייב בתשלום המס אלא במועד מכירתו של המלאי}.
בדומה לכך, סעיף 5(ב) לחוק המיסוי קובע הסדר קונקרטי של חבות במס בגין העברה של זכות במקרקעין למלאי עסקי.
בשולי הדברים ניתן להעיר כי סעיפים אלה מהווים חריג מוכר לתפיסה המסורתית של דיני המיסים לפיה אדם אינו סוחר עם עצמו, וממילא אינו חייב במס בגין התועלת שהוא מפיק מעסקאות מסוג זה {ע"א 20/63 חיים בן-צבי נ' פקיד השומה, בית-הדר, תל-אביב-יפו 1, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.09.63)}.
תפיסה זו עברה שינוי הדרגתי בפסיקה האנגלית בתחום דיני המיסים בהמשך, שינוי זה הופנם גם אל חקיקת המיסים בישראל - בסעיפים 85 ו- 100 לפקודת מס הכנסה ובסעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין {ע"א 490/13 יצחק פלומין נ' פקיד השומה חיפה, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.12.14)}.
2. לצורך הפטור אין להבחין בין אלמן לבין אלמן שנישא מחדש
סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:
"62. מתנות לקרובים (תיקונים: התשנ"ה (מס' 2), התשע"ג (מס' 2))
(א) מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו - {שאינו איגוד בשליטתו} - יהיו פטורים ממס..."
המונח "קרוב" מוגדר בסעיף 1 לחוק כדלקמן:
"1. הגדרות
"..."קרוב" לאדם פלוני:
(1) בן זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן- זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו..."
נקודת המוצא לצורך פרשנות הסעיף הנ"ל היא שלחוקי מס אין כללי פרשנות מיוחדים משלהם. חוקי מס יש לפרש בדרך הרגילה שבה מפרשים כל דבר חקיקה, היא הפרשנות התכליתית {ע"א 1617/10 מנהל מיסוי מקרקעין נ' מוסטפא נח'אש, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.05.12)}.
כללים אלה, המשמשים לפירוש חוקים בדרך-כלל, משמשים גם לפירושם של חוקי מיסים. אין להם לחוקי המיסים כללי פרשנות משלהם, אין עליו לפרש את החוק לטובת הנישום כשם שאין עליו לפרשו לרעתו.
טובתו של נישום אחד היא לעיתים רעתו של נישום אחר. אין עליו לפרש את החוק באופן דווקני, כשם שאין עליו לפרשו באופן ליבראלי.
הפרשנות התכליתית מעניקה משקל כבד לשיקול הלשוני. פרשן אינו רשאי לתת ללשון החוק משמעות משפטית שהיא איננה מסוגלת לשאת. לפיכך, למשמעות המשפטית חייב להיות עיגון, ולו מינימאלי, בתורת הלשון. כל אפשרות פרשנית שלשון החוק סובלת הינה חלק ממתחם האפשרויות הפרשניות. בקביעתו של מתחם האפשרויות מתחשב השופט בלשון הטבעית והרגילה של הטקסט הפיסקאלי ובלשונו החריגה ויוצאת הדופן.
במסגרת שלב זה, השאלה הראשונה הצריכה הכרעה היא האם הדיבור "בני זוגם" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק כולל גם בני זוג שאחד מהם כבר לא בין החיים.
לשון הסעיף מצד אחד, נותנת ההנחה שהמחוקק מדבר במובן הרגיל והמקובל של הלשון, קרי מובנן הפשוט של המילים בלשון בני-אדם.
לפי המובן המקובל והרגיל, בן זוג של אישה ייחשב ככזה כל עוד לא הקים לעצמו תא משפחתי חדש תחתיה.
כמו-כן, המובן הרגיל של המילים "בן זוג" הוא אחד מצמד, כאשר בן הזוג נישא מחדש קשה לומר כי הוא אחד מצמד של בן זוגו הקודם.
עם-זאת, ניתן לגרוס כי כל עוד לא בחר אדם להיפרד מבן זוגו הוא עדיין עשוי לראות בו ככזה במקביל לבן זוגו החדש.
מתחם האפשרויות הלשוניות כולל פרשנויות שונות, על-כן יש לעבור ולבחון איזו אפשרות פרשנית מתיישבת עם תכלית החוק.
מטרתם של כללי הפרשנות היא להעניק לנורמה המשפטית את המשמעות המגשימה באופן הטוב ביותר את תכליתה. התכלית המונחת ביסוד חקיקת מס היא המטרות, הערכים, והאינטרסים שחוק המס נועד להגשים.
תכלית החקיקה מחולקת באופן גס לשתיים: תכלית סובייקטיבית ותכלית אובייקטיבית.
התכלית הסובייקטיבית משמעה המטרות, הערכים והמדיניות שהמחוקק ביקש להגשים באמצעות החוק. על תכלית זו ניתן ללמוד מלשון החוק עצמו, מההיסטוריה החקיקתית שלו ומהרקע ההיסטורי, החברתי והמשפטי.
התכלית האובייקטיבית הינה המטרות והמדיניות אשר דבר החקיקה נועד להגשים בחברה דמוקרטית ומודרנית.
המקורות לגיבוש תכלית החקיקה כוללים הן מקורות פנימיים, כגון גוף החוק, שם החוק, כותרות בחוק ומבנה החוק; והן מקורות חיצוניים, כגון עקרונות יסוד של השיטה, רקע חברתי, הדין הכללי, ההיסטוריה של החוק וחזקות שונות.
"קרוב" מוגדר בחלופה השלישית שקובע החוק כ"אח או אחות ובני זוגם". לשיטת המדינה אלמן הוא עדיין "קרוב" של גיסו. במילים אחרות, עמדת המדינה היא כי אלמן הוא עדיין בגדר "קרוב" לאחיה של האישה גם לאחר פטירת האישה.
עם-זאת, המדינה טוענת כי מרגע שהאלמן נישא מחדש - אין הוא עוד בגדר "קרוב" של מי שהיה "קרובו" גם לאחר פטירת האישה ועובר לנישואין החדשים.
מבחינת לשון החוק אין כל תמיכה לעמדת המדינה המבחינה בין אלמן לבין אלמן שנישא מחדש. אם הראשון הוא "קרוב" של אח האישה שנפטרה לא ברור מבחינת הלשון מדוע השני לא יהיה "קרוב" גם כן.
כך הוא גם מבחינת תכלית החקיקה: כב' השופטת ארבל קובעת כי יצירת גרעין משפחתי חדש "מחליפה" את הגרעין המשפחתי הקודם לצורך מתן הפטור. יצירת גרעין משפחתי חדש לא בהכרח מחליפה את הגרעין המשפחתי הקודם ויש דווקא שהיא באה להוסיף ולא להחליף.
תכלית החוק לפי פסיקת בית-המשפט היא לאפשר מתנה ל"קרוב" ולא לראות בה העברה עסקית ונישואיו מחדש של האלמן אינם חותרים תחת תכלית זו.
הדברים גם עולים בקנה אחד עם הרצון להנחיל את הזכות במקרקעין מדור לדור הרי אין ספק כי גם אם האלמן נישא מחדש עדיין אחיה של האישה שנפטרה נותר, למצער, דודם של ילדי האישה והאלמן.
יתר-על-כן, מציינת כב' השופטת ארבל כי מחקיקה דומה בתחומים קרובים ניתן ללמוד על הבחנה שכיחה שעורך המחוקק בין אלמן לבין אלמן שנישא מחדש.
זאת מאחר שמאותה חקיקה ניתן דווקא ללמוד כי כאשר ביקש המחוקק להבחין בין אלמן לבין אלמן שנישא מחדש הוא עשה זאת בלשון מפורשת וברורה.
בענייננו לעומת-זאת לא ערך המחוקק כל הבחנה שכזו. כך, סעיף 135 לחוק הביטוח הלאומי (נוסח משולב), התשנ"ה-1995, שעניינו קצבה לאלמנה, קובע כי הזכות לקצבה תפקע אם "חזרה האלמנה ונישאה".
בדומה, סעיף 26(א)(1) לחוק שירות המדינה (גמלאות) קובע כי תינתן קצבה "לבן זוג, כל עוד לא נישא". גם בסעיף 57(א)(1) לחוק הירושה נקבע כי הזכות עומדת "לבן זוגו של המוריש - כל זמן אלמנתו".
המחוקק לא קבע כי הזכות הניתנת כאשר מדובר באלמן "קרוב" תעמוד רק בזמן אלמנתו או רק כל עוד לא נישא.
אין מחלוקת כי המחוקק ביקש להעניק פטור במקרה של העברה ללא תמורה ל"קרוב".
נוכח עמדת המדינה כי הפטור חל במקרה של העברה לאלמן השאלה שנותרה היא רק לגבי היקף פריסת הפטור, דהיינו האם הוא חל רק במקרה של העברה לאלמן או גם במקרה של העברה לאלמן שנישא מחדש.
בנסיבות עניין זה בו העניק המחוקק פטור ונותר ספק לגבי היקף פריסתו יש מקום להחלה רחבה של הפטור - דהיינו מתן הפטור גם במקרה של אלמן שנישא.
בהעדר תכלית סובייקטיבית ברורה ונוגדת, החזקה שהמחוקק לא ביקש לפגוע בקניין אינה נסתרת, והיא חזקה שיש להעניק לה את המשקל הראוי ביחס לחזקות האחרות ולנתוני הפרשנות האחרים.
ניקח לדוגמה, חזקת-תכלית בעניין אי-פגיעה בקניין פועלת לכיוון הכרה בפטור גם ל'מעון' מסוג 'מקום שהייה' הפועל ביום שאינו מיועד רק לילדים.
החזקה מנחה אותנו כי כאשר המחוקק ביקש בבירור ליצור פטור מארנונה {אך קיים ספק לגבי היקפו} ברירת המחדל {הניתנת לסתירה} על רקע זכות הקניין החוקתית, תהיה אי-פגיעה בזכות הקניין והכרה בפטור גם ל"מעון" מסוג הנ"ל.
החוק אינו יוצר הבחנה בין אלמן לבין אלמן שנישא מחדש.
כל עניינו של הפטור הקבוע בסעיף 62 לחוק המיסוי הוא כאשר מדובר בהעברת הזכות במקרקעין ללא תמורה. אך מובן הוא כי כאשר ניתנת תמורה - גם אם מדובר בקרוב - אין נכנסים כלל לגדרי סעיף הפטור.
ועל-כן ניתן לומר שגיס שהתאלמן ונישא מחדש, קשריו המשפחתיים עם משפחת אשתו המנוחה אינם ניתקים עקב נישואיו מחדש.
נשאלת השאלה, האם לעניין תקנה 11(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 כולל המונח "בני זוג" גם ידועים בציבור? {ו"ע (יר') 1068/00 דוד רם ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.09.03)}.
לשונה של תקנה 11(ב) לתקנות הנ"ל הינה כדלקמן:
"11(ב). מכירת זכות במקרקעין במשותף לבני זוג שאחד מהם הוא נכה כאמור בתקנת-משנה (א), נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, יוענק הפטור ממס רכישה לפי תקנת-משנה (א) לשני בני הזוג; רכשו את הזכות במקרקעין במשותף שני יחידים שאחד מהם זכאי לפטור לפי תקנת-משנה זו, והם נישאו תוך שנים-עשר חודשים מיום רכישת הזכות במקרקעין, יוחזר מס הרכישה ששילם בן זוגו של הזכאי לפטור."
סעיף 9 לחוק המיסוי קובע את חבות הרוכש בתשלום מס רכישה, בסעיף 1 לחוק המיסוי הוא סעיף ההגדרות, כלולה הגדרת "קרוב".
אין הגדרה בתקנה 1 לתקנות מס רכישה לתיבה "בן זוג", משמע, לא החוק ולא התקנות הגדירו "בן זוג" מונח הכלול בהגדרת קרוב. הוועדה היא זו שתצטרך ליצוק תוכן לדיבור זה.
התייחסות לבן זוג שאיננו בן זוג מכוח נישואין, מצויה בסעיף 62 לחוק שעניינו "מתנות לקרובים".
כסימטריה משלימה, הוספה לתקנות מס רכישה תקנה 20א. לפיה "במכירת זכות במקרקעין שחל עליה סעיף 62(ב) לחוק, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".
משמע, נקודת המוצא של המחוקק היתה כי הידועים בציבור אינם נכללים בגדר הוראות חוק, ועל-מנת להעניק להם פטור ממס, היה צורך בתיקון החוק לאותו עניין.
על הפרשן להתאים עצמו מבלי לחרוג מהמגמה הכללית המשתקפת מהוראות החוק ומתכלית דבר החקיקה.
ב- ע"א 2622/01 {מנהל מס שבח מקרקעין נ' עליזה לבנון, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.07.03)} בית-המשפט קבע כי מעמד הידועה בציבור לא הוכר כסטטוס המעניק זכויות אלא בכל מקרה ומקרה ניבדק אם החוק הספציפי חל גם על ידועה בציבור, בין מכוח אמירה מפורשת ובין מכוח פרשנות הדיבור "בן זוג" המופיע בחוקים רבים.
בהתייחס לסוגיית ההקלה במס הרכישה לא התעלם המחוקק מבן זוג שאיננו נשוי למי שזכאי להקלה, שכן בסיפא לתקנה 11(ב), נקבע במפורש כי למקרה בו רכשו את הזכות במקרקעין במשותף שני יחידים שאחד מהם זכאי לחיוב מס רכישה בשיעור של 0.5% לפי תקנת-משנה זו והם נישאו תוך 12 חודשים מיום רכישת הזכות במקרקעין, יוחזר מס הרכישה העולה על השיעור של 0.5% ששילם בן זוגו של הזכאי.
סיפא זו כלל לא היתה נדרשת לו כיוון המחוקק דעתו ברישא לתקנה 11(ב), כי אין הבחנה בין בן זוג נשוי לבן בן זוג שאיננו נשוי.
המחוקק לא התעלם מסוגיית ה"ידועים בציבור", ובנסיבות המנויות בתקנות ייהנו מן ההקלה במס גם הידועים בציבור כמו למשל בעניינו של נפגע פעולות איבה שנפטר כתוצאה מפעולת האיבה ובעניינו של בן משפחה של חייל שנספה במערכה.
מבין האפשרויות שהלשון פותחת, תיבחר האפשרות העולה בקנה אחד עם מטרת ותכלית ההוראה שבחוק.
על התכלית ניתן ללמוד מתוך החוק, ממיקומה של ההוראה בחוק, ממבנהו הכללי, ממערך החקיקה וממקורות מחוץ לחקיקה כגון ההיסטוריה החקיקתית והפרלמנטרית ועל רקע ערכיה המקובלים של שיטתנו המשפטית.
הכללה גורפת של הדיבור "בני זוג" גם על הידועים בציבור תסיר אולי נקודתית תחושה של אי-שוויון, אולם תזרע על כל סביבותיה חוסר בהירות ותביא בעקבותיה מקרים רבים יותר של פגיעה בנישומים במובן של פגיעה בקניינם כתוצאה מהרחבת חובתם במס.
כל עוד אין הוראה מפורשת אחרת, יש להישאר, בגדר התחום שגדר המחוקק - לפיו רק בני זוג שנשאו בנישואין פורמאליים ייחשבו ככלולים בתא משפחתי אחד, זוהי גם העמדה המקובלת לפי הספרות המשפטית.
ניתן לומר, כי תקנה 11(ב) לתקנות מס שבח מקרקעין המונח "בני זוג" איננו כולל גם "ידועים בציבור" והידועים בציבור לא יהיו זכאים ליהנות מן ההקלה הקבועה בתקנה 11(ב).
הגישה המקובלת כיום הינה כי במישור הלשוני הדיבור "בן זוג" רחב דיו כדי לכלול בחובו גם ידוע בציבור ובכל מקרה היא תיעשה על-פי התכלית המונחת ביסוד ההסדר החקיקתי {ע"א 2622/01 מנהל מס שבח מקרקעין נ' עליזה לבנון, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.07.03)}.
הדיבור "בן זוג" המופיע בהגדרת "קרוב" בחוק לעניין הפטור הכללי ממס שבח והפטור הכללי ממס רכישה, משתרע גם על הידועים בציבור.
ביסוד הפטור מונחת מטרה חברתית, שנועדה להקל על הסדרים פנים-משפחתיים. אין כל סיבה עניינית שלא להחיל הסדר זה, שהינו בעל אופי חברתי, על מתנה הניתנת בין ידועים בציבור.
גם ידועים בציבור מנהלים חיי משפחה, וההסדרים בענייני מס שבח ומס רכישה החלים על בני זוג נשואים המנהלים חיי משפחה, מן הראוי שיחולו גם על ידועים בציבור המנהלים חיי משפחה.
הבחנה בין בני זוג נשואים לבין בני זוג ידועים בציבור לעניין הסדרי מס שבח ומס רכישה היא הפליה פסולה, הנוגדת את עקרון השוויון.
משמעותו של התיקון שנעשה בחוק, שבמסגרתו הוסף סעיף 62(ב), היא כי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה בין איש לאישה ידועים בציבור והחיים חיי משפחה במשק בית משותף, בלא שאף אחד מהם נשוי לאדם אחר, תהא פטורה ממס שבח מקרקעין, ובלבד שהשניים חיים חיי משפחה במשק בית משותף בדירת המגורים הנמכרת שנה לפחות לפני המכירה.
זהו פטור מיוחד ממס שבח מקרקעין לידועים בציבור, שמכוחו נקבע פטור מיוחד ומלא ממס שבח מקרקעין של דירת מגורים הניתנת במתנה בין ידועים בציבור. בעניין זה הקדים המחוקק הראשי את ההתפתחות ההלכתית כשקבע כי תנאי למתן הפטור הוא חיי משפחה במשק בית משותף בדירת המגורים הנמכרת שנה לפחות לפני המכירה.
תנאי זה מקל עם הדרישות שיש לקיים כדי להיחשב כידועים בציבור, על-פי ההלכה הכללית, בכך שהוא מסתפק בחיי משפחה.
בעקבות התיקון לחוק נקבע גם הסדר באשר למס רכישה בתקנה 20א לתקנות מיסוי מקרקעין {(שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974} שלפיו במכירת זכות במקרקעין שחל עליה סעיף 62(ב) לחוק, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
אין לפרש את ההסדר החיובי לעניין הפטור ממס בגין דירת מגורים, כאמור בסעיף 62(ב) לחוק, כהסדר שלילי לעניין שלילת הפטור בגין נכס שאינו דירת מגורים.
אמנם, לעיתים ניתן לפרש הסדר חיובי בעניין פלוני כהסדר שלילי בעניין אלמוני, אך הסקה זו מה "הן" של החוק על ה"לאו" שלו נעשית רק מקום שהדבר מגשים את תכלית.
על-כן פטור מיוחד ממס שבח לעניין דירת מגורים יתפרש כשלילת פטור בנכס שאינו דירת מגורים רק אם פירוש זה מגשים את תכליתו של החוק. מאחר שהתכלית המונחת ביסוד הפטור לידועים בציבור בתיקון לחוק היתה לסייע לידועים בציבור ולהשוות את מעמדם, לעניין הפטור ממס שבח, למצבם של בני זוג נשואים, הרי שלא היתה זו כלל תכליתו של התיקון לקבוע שלילה של הפטור ממס שבח במקרה של מתנה בנכס שאינו דירת מגורים.
התיקון בא לסייע לידועים בציבור לעניין דירת המגורים. הוא לא נועד לפגוע בהם לעניין נכס שאינו דירת מגורים. בכל הנוגע לנכס שאינו דירת מגורים לא חל התיקון, והוא צריך להיקבע על-ידי הוראת הפטור הכללית לבני זוג הקבועה בחוק.
אמנם, שעה שהתיקון לחוק נחקק ההנחה הפרשנית של המחוקק אשר שימשה בסיס לתיקון זה, היתה כי הוראת הפטור הכללי ממס שבח לבני זוג אינה חלה על ידועים בציבור.
ראשית, התיקון לחוק ביקש להיטיב עם ידועים בציבור. תהיה זו תוצאה קשה אם הרצון להיטיב יביא לתוצאה מזיקה, הנוגדת את רצונו המשוער של המחוקק.
שנית, יש לתת משקל כבד לערכי היסוד של השיטה, ובמרכזם הזכות לשוויון.
הנחתו הפרשנית של המחוקק בחוקקו תיקון לחוק משפיעה על מובנו של התיקון, ומובן זה משפיע על פירושו של החוק המקורי. משקלה של השפעה זו משתנה מעניין לעניין. הוא תלוי, בין השאר, ביחס הענייני שבין החוק המקורי לתיקון שנערך בו.
בהפרש הזמן שבין חקיקתו של האחד לחקיקתו של השני ולמכלול הערכים, העקרונות וזכויות האדם המהווים את תכליתו של כל חוק וחוק בישראל.
ההשפעה הפרשנית הניתנת להנחתו הפרשנית של המחוקק אינה מבוססת על תפיסה שלפיה הנחתו הפרשנית של המחוקק מחייבת את השופט. השפעה זו מבוססת על התפיסה כי פרשנות החקיקה היא תפקיד שיפוטי, אשר בהגשמתו יש להתחשב גם בתפיסה הפרשנית של המחוקק תוך שיש ליתן לה משקל ראוי. תפקידו של המחוקק הוא לחוקק, ואילו תפקידו של השופט הוא להכריע בסכסוך, ולשם כך עליו לפרש.
סמכות הפירוש היא איפוא סמכותו של בית-המשפט, עם-זאת הנחתו הפרשנית של המחוקק היא נתון שמותר להתחשב בו במסגרת הפרשנות השיפוטית, והשאלה היא תמיד מה משקל יש ליתן להנחה פרשנית זו.
אין לומר כי הכוונה של המחוקק מתגבשת ברגע נתון, והיא אינה משתנה עם עבור הזמן, ועל-כן תיקון מאוחר בחוק אינו משפיע על פירושו של החוק המקורי. חוק הוא יצור חי. חייו מתחילים עם חקיקתו, והם הולכים ונמשכים עד לביטולו. כל אירוע הקשור בו משפיע על פירושו, על-כן תיקון מאוחר בחוק משפיע על פירושו של החוק המקורי, כשם שחקיקה מאוחרת בדרך-כלל משפיעה על חקיקה מוקדמת.

