הודעה על נאמנות

סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:

"74. הודעה על נאמנות (תיקון : התשע"א (מס' 2))
כל אדם הרוכש בשמו הוא בשביל פלוני זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, יודיע למנהל, בטופס שקבע המנהל, תוך שלושים יום מיום הרכישה, כי רכש את הזכות בשמו הוא בשביל אחר, ומשיודע כך יראו אותו כנאמן לעניין סעיף 69."

שני שלבים עוקבים הם במכירתה של זכות במקרקעין מנאמן לנהנה כאמור בסעיף 69 לחוק {ע"א 4639/91 מנהל מס שבח מקרקעין נ' דוד ואלזה חזון, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.05.94)}.

שלב ראשון, הוא - ובו עיקר בכינונה של "נאמנות", במעשה חבישת כובע של "נאמן" לראשו של אדם. שלב ראשון ומהותי זה, סעיף 74 לחוק מדבר בו.

אכן, כלשונו וכניסוחו של סעיף 74 לחוק, המהות כמו נבלעת היא בדרישה להודיע לרשויות על כינון נאמנות, ובמובן זה יש לראות את ניסוחו של סעיף 74 לחוק כניסוח בלתי-מוצלח בעליל.

סעיף 74 מדבר ככותרתו ב"הודעה על נאמנות", אך לאמיתתם של דברים מכיל הוא את עיקר-העיקרים, כינונה של "נאמנות" והולדתו של נאמן.

במקום בו רוכש אדם בשמו-הוא בשביל פלוני זכות במקרקעין, מתבשרים אנו על ראשית הולדתו של "נאמן" ועל תחילת כינונה של נאמנות נוסח חוק מס שבח-מקרקעין.

ה"נאמן" יקום ויהיה אם אותו רוכש יודיע למנהל, תוך שלושים יום מיום הרכישה, כי רכש את הזכות בשמו-הוא אך בשביל אחר {"ומשהודיע כך יראו אותו כנאמן לעניין סעיף 69"}.

עד כאן שלב ראשון בקומפלקס הכולל, ובו עיקר.

שלב שני, הוא בהעברתה של אותה זכות לנהנה, ושלב זה כמו נדרש הוא מאליו כבן לשלב הראשון.

התשובה לשאלה אם רכש אדם זכות במקרקעין כך או כך - אם רכש אותה בשמו הוא בשביל פלוני והפך בכך "נאמן", או אם רכש אותה בשמו הוא ועבור עצמו ואין הוא "נאמן" - התשובה לשאלה תיגזר, וחייבת היא להיגזר - בראש ובראשונה -מתנאי ההסכם שבין אותו אדם, כרוכש, לבין המוכר לו אותה זכות במקרקעין.

כך, למשל, במקום בו מסכימים מוכר ורוכש כי מחצית מן הזכות נושא ההסכם ירכוש הרוכש עבור עצמו ואילו את המחצית השניה ירכוש הוא אמנם בשמו הוא אך בשביל פלוני כך יהיה וכך נכריע דין.

הוא הדין בכל הסכם אחר, שתניותיו מפורשות הן או נלמדות הן מכללא. ההסכם בין המוכר לבין הרוכש הוא שיקבע ויכריע {ו"ע (ת"א) 16014-03-12 עופר אגם יזום ובניין בע"מ נ' מנהל מס שבח תל אביב, תק-מח 2014(3), 28105 (2014)}.

הודעה על רכישת זכות במקרקעין בנאמנות עבור אחר, יכולה להינתן, לפי סעיף 74, רק על-ידי הנאמן. והדבר מובן ובא למנוע מניפולציות והערמות.

כמו-כן, לא יתכן שהודעה של צד כלשהו, שאולי אינו מוכר כלל על-ידי הנאמן כנהנה, תיצור יחסי נאמנות שאין הנאמן מודה בה.

עם-זאת, במקום שנרכשו זכויות בנאמנות והנאמן לא הודיע על כך למנהל, הנפגע מן המחדל הוא הנהנה.

נמצא, שמי שיכול להודיע על הנאמנות - אינו נפגע ממחדלו, ומי שנפגע - אינו יכול להודיע {ע"א 1613/92 אביגדור זיו נ' מנהל מס שבח מקרקעין, אזור ירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו(06.08.96)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הודעה על נאמנות