צירוף תקופות חכירה

סעיף 11 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:

"11. צרוף תקופות חכירה
צירוף תקופות חכירה

(א) בחכירת אותם המקרקעין על-ידי קרובים לתקופות חכירה שהן רצופות בזו אחר זו או שהן חופפות זו על זו בחלקן, יראו את כל החוכרים כחוכר אחד, ואת החכירות שנעשו על ידיהם כחכירה אחת, שתקופתה כמועד תחילת החכירה המוקדמת ביותר ומסתיימת בתום החכירה שסיומה המאוחר ביותר.
(ב) בחכירת אותם מקרקעין על-ידי קרובים לתקופות חכירה שאינן רצופות אך שההפסקה ביניהן אינה עולה על שישה חודשים, יראו את כל החוכרים כחוכר אחד, ואת החכירות שנעשו על ידיהם כחכירה אחת שתקופתה היא כאמור בסעיף-קטן (א)."

מכירתה של דירת יחיד פטורה מתשלום מס שבח לפי התנאים המפורטים בסעיף 49 לחוק המיסוי {ע"א 152/79 מנהל מס שבח מקרקעין אזור המרכז נ' טיבור שוורץ, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.09.79)}.

דירת יחיד הוגדרה בסעיף 1 לחוק המיסוי כ- "דירה המשמשת בעיקרה למגורים. והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד והוא או קרובו גרים בה רוב ימות השנה", ומהגדרה זאת ברור שאין לך דירת יחיד שאינה "דירה למגורים".

בנוסף, לצורך החוק יש לתת לדירה את משמעותה הרגילה בלשון בני-אדם שהיא מעון, משכן, בית מגורים, מקום שגרים בו. במילים אחרות - זהו "נכס דלא-ניידי מסוג כלשהו המשמש למגורים".

אם מדובר "בבית מגורים" להבדיל מדירה בבית משותף, מתרחב "השימוש למגורים" לא רק על המבנה עצמו אלא גם על הקרקע עליו הוא עומד, לרבות חצר וגינה השייכים אליו, וכל אלה נכללים במונח "דירה".

המסקנה הנובעת מהגדרה זו היא שנכס אשר אינו משמש כלל למגורים אינו בגדר דירה. ודירת יחיד לא-כל-שכן.

ההיגיון אומר שהגדרת "דירה", ודירת יחיד בכלל זה, חייבת להצטמצם לשטח המשמש למגורים ולא למטרה שאין בינה לבין מגורים קשר כלשהו.

בנוסף, אותו חלק הקרקע עליו בנוי בית המגורים אכן מהווה חלק מהדירה, אך דין זה אינו חל על יתרת הקרקע שאינה משמשת למגורים.

לפי פסיקת בית-המשפט נאמר שאין כל יסוד בחוק לפצל את התמורה שנתקבלה כאילו נתקבלה מקצתה בעד דירת יחיד ומקצתה בעד זכויות בניה בלתי-מנוצלות.

המצב שבו נמכרים שני נכסים שונים תמורת סכום אחד אינו נדיר וניתן להזכיר כאן מקרים שבהם נמכרת דירת מגורים שאינה דירת יחיד עם הריהוט והציוד שבתוכה תמורת מחיר כולל.

מס שבח, כידוע, אינו חל על מכירת מיטלטלין, ולכן חייב המנהל להפחית שווים של המיטלטלין מהמחיר הכולל ששולם במקרים אלה.

מצב דומה ייווצר גם כשמשק חקלאי יימכר ביחד עם האינוונטר החי שלו במחיר כולל אחד. ניתן למצוא דוגמאות רבות אחרות, כמו המקרה שבו מוסד ציבורי מוכר שטח שחלקו שימש אותו במישרין וחלקו האחר לא שימש כך.

בכל המקרים האלה חייב מנהל מס שבח מקרקעין להבחין בין החלק החייב במס לבין החלק האחר, שמסיבה זו או אחרת אין להטיל עליו את המס.

לצורך קביעת יום הרכישה יש להחיל במקרה זה את הוראות סעיף 11(א) לחוק המיסוי, סעיף זה מורה שאם חוכרים קרובי משפחה מקרקעין לתקופות חכירה רצופות, בזו אחר זו, או חופפות זו על זו בחלקן, יראו את כל החוכרים כחוכר אחד ואת החכירות שנעשו על ידיהם כחכירה אחת שתקופתה מתחילה בתחילת החכירה הראשונה.

כדי שיחול סעיף זה דרוש איפוא שתהיינה מספר חכירות הבאות זו אחר זו, או החופפות זו על זו.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

צירוף תקופות חכירה