הגדרות - אופציה במקרקעין

סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963 קובע כדלקמן:

"49י. הגדרות (תיקונים: התשס"ב (מס' 3), התשס"ה (מס' 2), התשס"ז (מס' 2), התשס"ח (מס' 2))
(א) בסעיף זה:
"אופציה" - זכות לרכישה של זכות במקרקעין למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד, שהתקיימו לגביה כל אלה:
(1) האופציה ניתנה בכתב;
(2) האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה;
(3) התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הקבועים בהסכם היא בלתי-חוזרת;
(4) האופציה ניתנת למימוש בתקופת האופציה; בסעיף זה, "תקופת האופציה" - תקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה על-ידי בעל הזכות במקרקעין, לרבות כל תקופת הארכה שניתנה במהלך תקופת האופציה או לאחר שהסתיימה ואם ניתנו אופציות אחרות בידי אותו בעל מקרקעין לרכישת אותה הזכות במקרקעין כולה או חלקה, יראו את כל התקופות של האופציות האחרות או המוארכות כאמור כתקופת האופציה;
(5) התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה מביניהם;
(6) למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה;
(7) הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה, בהתאם לכללים שקבע ;
"התקופה הקובעת" - (נמחקה);
"מימוש" - מכירת הזכות במקרקעין שלגביה ניתנה האופציה, למחזיק האופציה;
"מחזיק" - מי שקיבל אופציה מבעל הזכות במקרקעין או מאחר.
(ב) על-אף הוראות חוק זה, במכירה של אופציה, שאינה מימוש אופציה יחולו הוראות אלה:
(1) המכירה תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה;
(2) המכירה תהיה חייבת במס רווח הון לפי חלק ה' לפקודה או במס הכנסה לפי סעיף 2(1) לפקודה, הכול לפי העניין.
(ג) על-אף הוראות חוק זה, במימוש האופציה יחולו הוראות אלה:
(1) לצורך חישוב השבח, תיווסף לשווי המכירה התמורה שקיבל בעל הזכות במקרקעין בעבור האופציה, אלא-אם-כן חוייבה התמורה במס על-פי הוראות סעיף-קטן (ב)(2);
(1א) (נמחקה);
(2) לצורך חישוב מס הרכישה, ייווספו לשווי המכירה סכומים ששילם רוכש הזכות במקרקעין בעבור רכישת האופציה."

האופציה הייחודית במקרקעין אינה שונה, בבסיסה ומן ההיבט הכלכלי, מכל אופציה אחרת לרכישת מקרקעין.

השוני של האופציה הייחודית שבסעיף 49י לחוק המיסוי מתבטא במישור דיני המס בלבד, ולפיו באם תהיה עמידה ברשימת התנאים המפורטת בסעיף יהיה זכאי מוכר האופציה ומקבלה לפטור ממס שבח וממס רכישה, בהתאמה.

הנה-כי-כן, האופציה הייחודית הקבועה בסעיף 49י לחוק, במהותה זהה היא לכל אופציה אחרת, למעט מספר תנאים פרוצדוראליים שהובאו לעיל האמורים להתקיים בה {ו"ע (ת"א) 35167-03-12 ד.ד. ליה יזום והשקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (31.08.14)}.

בשל היותה של ה"אופציה הייחודית" אופציה הזהה בבסיסה לאופציות אחרות, עצם קיומו של תנאי מתלה באופציה הייחודית, אינו אסור ואינו מעיד כשלעצמו על עסקת מכר.

בשל היותו של הסכם אופציה חוזה לכל דבר ועניין, חל עליו סעיף 27(א) לחוק החוזים, אשר לפיו חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי או שיחדל בהתקיים תנאי.

לפי פסיקת בית-המשפט על-מנת שתנאי בחוזה יסווג כתנאי מתלה עליו להיות אירוע חיצוני לחוזה, ולא להיות תלוי רק בהתנהגות הצדדים לחוזה ורצונם {דנ"א 9580/09 חסיב נעים פוארסה נ' שאוקי יוסף פוארסה, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.01.10)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הגדרות - אופציה במקרקעין