תנאים לתקפן של עסקאות

1. כללי
סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:

"16. תנאים לתקפן של עסקאות (תיקונים: התש"ם, התשמ"ד (מס' 2), התשע"א (מס' 2))
תנאים לתקפן של עסקאות

(א) (1) תקפן של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס מותנה במילוי אחד התנאים האמורים להלן, וכל עוד לא נתמלא, לא תוקנה כל זכות על-אף האמור בכל דין; משנתמלא, כוחו למפרע מעת המכירה או מיום הפעולה.
ואלה התנאים:
(א) שולם עליהן המס;
(ב) ניתנו עליהן הצהרות המוכר והקונה או עושה הפעולה על-פי הפרק השביעי ושולם עליהן המס המגיע על-פי ההצהרות;
(ג) הקונה זכות במקרקעין או הרוכש את הזכות באיגוד המקרקעין פירט בהצהרתו את שם המוכר ומענו, את הזכות שרכש ואת התמורה בעדה והפקיד אצל המנהל פקדון, כערובה לתשלום המס, בשיעור 20% משווי המכירה של הזכות במקרקעין, או שניתנו בטוחות להנחת דעתו של המנהל;
(תיקון מס' 69) תשע"א-2011

(2) מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא-אם-כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע על-פי שומה שנעשתה לפי הוראות סעיף 78(ב)(1) או (2); לא נעשתה שומה כאמור, תירשם המכירה אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל, לגבי ההפרש שבין 20% מהתמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית כמשמעותה בסעיף 78(א) או (ב)(3), להבטחת תשלום המס שיגיע; תוקפה של ערבות או ערובה כאמור יהיה לתקופה שיקבע המנהל, ובלבד שלא תעלה על תשעה חודשים מיום שנמסרה למנהל ההצהרה כאמור בסעיף 73, ולגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה -ובלבד שהומצא גם אישור מהמנהל, כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף, לפי סעיף 136 לחוק האמור, שהמס המגיע לפי אותו חוק בשל אותה מכירה שולם או שניתנה ערובה לתשלומו במועדו;
(3) לעניין סעיף-קטן זה, "מכירת זכות במקרקעין" או "פעולה באיגוד" החייבות במס - למעט מכירה או פעולה כאמור שסעיף 93 דן בהן.
(ב) לא יהיה תוקף למכירת זכות במקרקעין או לפעולה באיגוד שהיא ייפוי-כוח לטובת הקונה או לפקודתו, אלא אם בנוסף להוראות סעיף-קטן (א), הופקד ייפוי-הכוח - או העתק ממנו שאושר על-ידי נוטריון ציבורי - אצל המנהל, במקום שנקבע בתקנות, תוך שבעה ימים מיום שניתן, ואם ניתן בחוץ לארץ - תוך שלושים יום מיום שניתן.
(ג) פעולה באיגוד תהא תקפה אם מסר עושה הפעולה הודעה בדבר הפעולה שנעשתה וכן כי לדעתו האיגוד שבו נעשתה אינו איגוד מקרקעין, אך אין בהוראה זו כדי לפגוע בחובתו של האיגוד או של עושה פעולה בו לגבי כל אחריות המוטלת עליהם לפי חוק זה, לרבות המס, אם יתברר כי הם חייבים בו.
(ד) סעיף זה לא יחול לגבי תקפן של מכירות ופעולות שנעשו על-ידי מי שפטור ממס לפי חוק זה או שאין להצהיר עליהן לפי חוק זה.
(תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984

(ה) (בוטל).
(ו) שום דבר האמור בסעיף זה לא יפגע בזכות שביושר או בזכות שנרכשה בתמורה ובתום-לב על-ידי צד שלישי."

ניתן להקנות לעסקה תוקף למפרע, עם מילוי התנאים הנדרשים בסעיף 16 לחוק המיסוי הנ"ל {ע"א 6906/00 אחמד ענבטאוי נ' רינה דר (דרויש), פורסם באתר האינטרנט נבו (08.07.02)}.

לפיכך, גם אם תוקפה של העסקה מושעה עד לתשלום המס ומילוי יתר תנאי הסעיף, העסקה תקום לתחייה ותתפוס מראשיתה עם קיום התנאים שבסעיף 16 לחוק המיסוי.

סעיף 16(א)(1) לחוק המיסוי קובע, כי כאשר מתמלאים התנאים המופיעים בסעיף, שעניינם דיווח נכון למס שבח ותשלום המס, תוקפה של מכירת זכות במקרקעין חל רטרואקטיבית מיום המכירה {ת"א (יר') 33093-11-10 קלייר דיפסי נ' איווט שארל דיפסי, תק-מח 2015(1), 2049 (2015)}.

לפי פסיקת בית-המשפט ובהעדר הוראת חוק מיוחדת - אי-תשלום מיסים אינו גורם לבטלות זכותו של מי שאינו משלמם, כשם שתשלום מיסים אינו מקנה בעלות למי שאין בידו זכות כזו {ת"א (נצ') 25792-11-11 סייד אחמד סמיר נ' סלמאן יוסף אבו סאלח, תק-מח 2014(3), 33161 (2014)}.
מטרת סעיף 16 לחוק המיסוי היא ללמד שתוקף עסקאות מותנה במילוי התנאים הקבועים בו, וכל עוד אלו לא יתמלא - לא תוקנה כל זכות, על-אף האמור בכל דין. דא עקא, משנתמלאו תנאי הסעיף, הפעולה תקפה למפרע מעת המכירה/הפעולה {ע"א 411/81 מוסטפא זידאן נ' מוחמד עלי ע'דיר, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.08.84)}.

סעיף 16(א)(1) לחוק המיסוי מקרקעין קובע כי כל עוד לא נתמלא אחד מהתנאים, לא תוקנה כל זכות על-אף האמור בכל דין, אך יש לשים-לב לכך שבסיפא אותו סעיף נקבע כי "משנתמלא, כוחו למפרע מעת המכירה", כלומר לפי הוראות החוק מילוי אחד מהתנאים הקבועים בו, גם אם נעשה בדיעבד, לא יהווה מניעה להעברת זכויות מלכתחילה {ת"א (חי') 41668-06-11 דורי גילפז נ' אסתר מצגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.06.13)}.

לפי פסיקת בית-המשפט, ניתן להקנות לעסקה תוקף למפרע עם מילוי התנאים הנדרשים בסעיף 16 לחוק המיסוי {ת"א (נצ') 270/06 סאלח שלה נ' אבי ניסאני, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.10.08)}.

ב- ע"א 1409/94 {אריה (לייב) קוברסקי נ' עינת ברגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.08.95)} בית-המשפט קבע שזכותו שביושר של הרוכש לא נפגמה, אף אם לא קויימו הוראותיו של סעיף 16 לחוק המיסוי.

כמו-כן עיון בסעיף 16(ו) לחוק המיסוי מלמד, כאמור בו, כי "שום דבר האמור בסעיף זה לא יפגע בזכות שביושר או בזכות שנרכשה בתמורה ובתום-לב על-ידי צד שלישי".

ניתן לראות, במכירה מרצון של נכס בידי בעליו, כפוף לחריג לגבי מי שרכש זכות שביושר לפני חוק המקרקעין או רכש זכות בתמורה ובתום-לב כאמור בסעיף-קטן 16(ו), הועדפה זכותן של רשויות המס בהתחרות בינן לבין רוכשי מקרקעין.

לפי פסיקת בית-המשפט נקבע כי ניתן להקנות לעסקה תוקף למפרע, עם מילוי התנאים הנדרשים בסעיף 16 לחוק המיסוי.

לפיכך, גם אם תוקפה של העסקה מושעה עד לתשלום המס ומילוי יתר תנאי הסעיף, העסקה תקום לתחיה ותתפוס מתחילתה עם קיום התנאים שבסעיף 16 הנ"ל.

העובדה כי העסקה לא דווחה למנהל מיסוי המקרקעין, היא כשלעצמה אינה מלמדת על כך שהעסקה היא עסקה למראית עין. ואולם, להפרת חובת הדיווח יש תוצאה משפטית שנקבעה בסעיף 16(1) לחוק המיסוי.

על-פי סעיף 16(א)(1)(ב) לחוק המיסוי, ללא דיווח לרשויות המס בדבר העסקה נותרות הזכויות שהועברו בעסקה זכויות חוזיות בלבד ולא זכויות קנייניות {בש"א (יר') 1259/06 ארז גור נ' עוד יעקב אמסטר - בתפקידו ככונס נכסים, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.11.06)}.

זאת ועוד, פסיקת בית-המשפט קבעה כי יש לראות בעסקאות אשר הצדדים להן {או צד אחד} מבקשים להונות את שלטונות המס ביחס לתוכנן או למהלך ביצוען, כהסכמים בלתי-חוקיים.

הפסול בעסקאות אלה אינו בעצם עריכת העסקה אלא בעובדה שהצדדים {או צד אחד} החליט להפר כלפי השלטונות חובות, כדוגמת חובת דיווח או תשלום מס המוטלות עליהם על-פי דין בקשר לעסקה {ת"א (ת"א) 1184/93 דורון עותמי נ' מעברי ברכה, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.07.06)}.

אי-דיווח על חוזה שנכרת בעניין מקרקעין ואי-תשלום המתחייב מהדיווח, משמעו דחיית תשלום עד שהחוזה "יוצא" לאוויר העולם, ומכאן שהמדובר בחוזה שמטרתו באמצעות יום העריכה היתה בלתי-חוקית, למצער לגבי אי-תשלום המס או חלקו כמתחייב על-פי הדין {ת"א 2259/99 פרוייקט אורנים מבנים 1994 בע"מ נ' מחנה דוד השקעות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.10.05)}.

בשקלול טובת הציבור שחוזים יעידו על אמת הכתובה בהם ויקיימו את חובות הדין, לבין מצבו העדכני של החוזה הבלתי-חוקי, שטרם הוחל ביישומו בפועל - טובת הציבור תגבר.

הציבור אמור להיות מודע לכך, שבית-המשפט ידחה בשאת נפש עסקאות בלתי-חוקיות, ולא יתן להם כל נפקות משפטית, רק אם ייגרם נזק קרדינלי עקב כך מאחר והחוזה הבלתי-חוקי נמצא כבשלב כזה או אחר של ביצועו - ייעשה שימוש בסעיף 31 לחוק החוזים ובית-המשפט יצווה על אכיפתו, בתנאים.

סעיף 16(א) לחוק מס שבח מהווה מקרה יוצא דופן, שתקפות של זכויות מהותיות מותנית בו בקיום הוראה של חוק פיסקלי, אמנם אין בכוחו של תשלום המס להקנות זכויות, אולם אי-תשלומו חוסם את העברתן.

מסעיף 16(א) עולה כי משנתמלא התנאי שלא קויים, כוחו פועל למפרע.

חוק המיסוי קורא אל תוך הסכמי מכר את המחוייבות החוקית של הצדדים לדווח ולשלם את מס השבח ומס הרכישה. על כך יש לראות בסעיף 16 לחוק המיסוי כקובע התחייבות נוספת שהצדדים להסכם המכירה נוטלים על עצמם.

המשמעות היא שבכך שלא קויימה ההתחייבות לדווח ולשלם מיסים, יכולה להיטען טענה בדבר הפרת הסכם.

2. ייפוי-כוח בלתי-חוזר
קיימת חובה להגיש מסמך מקורי, על-פי הכלל של "הראיה הטובה ביותר". במיוחד תהא הקפדה על כך בעסקות במקרקעין. כשמדובר בהוכחת תוכנו של מסמך, יש להציג את המקור גופו {ת"א (יר') 3082-09 זמזם אחמד סלמן שוויקי נ' יורשי המנוח אחמד מחמד עיסה עותמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.06.11)}.

כלל זה רוכך עם השנים ונקבעו לו חריגים בפסיקת בית-המשפט, כאשר קיימת מניעה או סיבה מספקת לאי-הצגת המקור {ע"א 6205/98 מייקל סקוט אונגר נ' דניאל עופר, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.07.01)}.

שליחות מוגדרת בחוק השליחות, התשכ"ה -1965 בסעיף 1, כדלקמן:

"1 . השליחות ונושאה
(א) שליחות היא ייפוי-כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי.
(ב) כל פעולה משפטית יכולה לשמש נושא לשליחות, חוץ מפעולה שלפי מהותה או על-פי דין יש לבצעה אישית."

ייפוי-כוח אינו אלא כוח, יכולת וסמכות המוענקים לשלוח לעשות פעולות משפטיות בשם השולח כלפי צד שלישי, אך אין בו עצמו כדי להעיד על ההסכם שבין השולח לבין השלוח, באשר לנסיבות שבהן ניתן יהיה להפעיל את ייפוי-הכוח: אימתי יהיה השלוח מותר ורשאי לעשות שימוש בייפוי-הכוח, ואימתי לא יהיה מותר ולא יהיה רשאי לעשות בו שימוש {ע"א 4092/90 רינה מיטלברג נ' נייגר שמואל , פורסם באתר האינטרנט נבו (02.03.94)}.

אין הבדל בין ייפוי-כוח "רגיל" ובין ייפוי-כוח "בלתי-חוזר", מתן ייפוי-כוח בלתי-חוזר אינו מעלה ואינו מוריד, שהרי כל עניין מתן ייפוי-הכוח הוא טפל לעסקה גופה.

הוא בא כמכשיר בלבד לביצוע העסקה, ולשם הבטחת ביצוע ההסכם. לפי סעיף 1521 למג'לה צריכה להיות איזושהי זכות קיימת, כדי שייפוי-הכוח יוכל להיות בלתי-חוזר, ובאין זכות כזאת לא יועיל הכתוב בייפוי-הכוח, והוא הדין גם לפי חוקים אחרים {ע"א 283/67 הנאמנים לנכסי אברהם רפיח, פושט-רגל (ד"ר י'א' דן) נ' מדינת ישראל ו- 7 אח', פורסם באתר האינטרנט נבו (30.01.68)}.

צריך שבעת מתן ייפוי-הכוח תהיה לצד השלישי או לשלוח עצמו זכות קיימת שלשם הבטחתה ניתן ייפוי-הכוח.

כך גם, כאשר ניתן ייפוי-כוח בלתי-הדיר להבטחת זכות, הזכות היא "במרכז הבימה" וייפוי-הכוח, עם כל חשיבותו העסקית, אינו אלא טפל לאותה זכות {ע"א 424/73 מלון סטפני הבע"מ נ' מאיר מקליס, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.07.64)}.

יחד-עם-זאת, ייתכנו אף מקרים בהם ניתן לראות בייפוי-הכוח כי התקיימה עסקת מכר מקרקעין {ע"א 3812/97 ונידה כהן ארזי נ' שולה כהן קישק, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.12.97)} זאת כאשר יש בייפוי-הכוח את האלמנטים הדרושים לעשיית עסקה במקרקעין {ע"א 309/87 מוחמד עבדול קאדר יחיא נ' עבדולטיף נימר אגבריה, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.09.99) (להלן: "פרשת קאדר")}.

ייפוי-כוח בלתי-חוזר, הוא עצמו, עשוי אמנם לשמש מסמך בכתב כמשמעותו בסעיף 8 לחוק המקרקעין, ופסיקת בית-המשפט קבעה כך מפורשות.

ניסוח כללי של התמורה פוגם בדרישות הכתב כמשמעותן בסעיף 8 לחוק המקרקעין הנ"ל.

בית-המשפט הדגיש כי פגם אשר כזה אף אינו ניתן להשלמה נורמטיבית. כך, בפרשת קאדר הנ"ל, העיד ייפוי-הכוח, הוא עצמו, על טיב עסקת היסוד שמאחוריו.

ייפוי-הכוח כלל שם תיאור מלא של המקרקעין ושל התמורה, הוא העיד על התחייבות הצדדים ועל העובדה שהנכס נקי משעבודים, הוא כלל גם התחייבות של מייפה-הכוח להעביר את שטח הקרקע, נשוא ההרשאה, לשמו של מיופה-הכוח.

ייפוי-הכוח הוא מסמך בכתב שבא להעיד על עשייתה של עסקה במקרקעין ועל כריתתו של הסכם לעשות עסקה כזו.

הסכם מכר הינו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, אשר הינה "שרירה וקיימת", אף, אם לא שולם מס השבח ולא נתמלאו יתר ההוראות שבסעיף 16 לחוק מס שבח.

העדר הסכם הקובע, בין היתר, את התמורה, ובהעדר ציון התמורה בייפוי- הכוח, הרי שהדבר פותח פתח לדיווח לא מדוייק, בלשון המעטה, ומכאן חשיבות דרישת המסויימות וקיום הוראות חוק המקרקעין וחוק מיסוי מקרקעין.

3. חדלות פירעון וסעיף 16 לחוק
המשמעות פשוטה, ואינה משתמעת לשתי פנים; הרשות אינה יכולה להשתמש בסעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) ובסעיפים דומים בכדי לעקוף את הדינים הספציפיים והקוגנטים של חדלות הפירעון, ועליה להתכבד ולהגיש תביעת חוב.

ב- ע"א 790/85 {רשות שדות התעופה נ' ד"ר י' גרוס, כונס הנכסים , פורסם באתר האינטרנט נבו (19.07.90)} בית-המשפט קבע כי "זכות העיכוב המינהלית" לא נועדה אלא להקל את גביית המס, ואינה משליכה על זכויותיה המהותיות של הרשות במצב של חדלות-פירעון.

הלכה זו חזרה גם ב- רע"א 7037/00 {עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.06.02)} כשבית-המשפט מדגיש כי אין סעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) יכול לשנות את מעמד הרשות בסולם הנשיה של חדלות הפירעון.

ב- בג"צ 199/88 {קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, קריית אתא, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.03.89)} בית-המשפט קבע כי סעיף 324(א) לפקודת העיריות הוא בבחינת חוק כללי, החל על כל מי שמבקש לבצע רישום עיסקת מקרקעין. הוראות חוק מיוחד גוברות על הוראות חוק כללי, במקרה של התנגשות ביניהן.

ב- ע"א 1321/02 {נוה בניין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.05.03)} בית-המשפט לא התייחס כלל ועיקר לפרשת קהילת ציון הנ"ל, הסוגיה אשר נדונה באותו מקרה הינה מהו דינו של היטל פיתוח, כאשר החייב המקורי עבר הליך של פירוק מרצון {אשר אינו אלא הליך אזרחי הנשלט בידי בעלי המניות של החברה, להבדיל מפירוק כפוי} ואילו המוכר והקונה אשר ניצבו בפני בית-המשפט היו צדדים סולבנטיים, נושא החובה להגיש הוכחות חוב לא הועלה ולא נידון, זאת שלא לדבר על העובדה, כי אין בית-המשפט נוהג להפוך כלאחר-יד הלכות מפורשות שלו עצמו, בלא שייתן על-כך תחילה את הדעת במפורש ויסביר מדוע מן הראוי לשנות את ההלכה, דברים אלו הינם מן המפורסמות.

חוב מס מתגבש, כאשר חלה העסקה או הפעולה המביאה אותו לעולם, נקודה זו, היא המבדילה בין חובות עבר, שדינם להיות מטופלים במנגנון של הוכחות חוב, לבין הוצאות פירוק או הקפאת הליכים אשר הינן התחייבויות שנוטל המפרק או הנאמן על עצמו לאחר מינויו - זאת, בין אם עסקינן בהתחייבויות רצוניות, כגון התקשרות בחוזה עם ספק, ובין אם עסקינן בהתחייבויות על-פי דין, כגון החובה לשלם מיסים שוטפים בגין הפעלת החברה בפירוק או בהקפאת הליכים.

יוצא, כי בחובות רבים אשר לא משולמים במלואם ישנו אלמנט מסויים של "התעשרות", אלא שאין בכך בכדי להפקיע את תחולתם של דיני חדלות הפירעון, אשר אינן אלא בגדר איזון נזקים בין צדדים רבים אשר נפגעו כולם בגין הקריסה, וחלוקת הנזק ביניהם לפי אמות-המידה שקבע המחוקק, ואין להיטל השבחה מותר, בעניין זה, מחובות אחרים, אלא אם נקבע בדין.

זאת ועוד, בחינה מהותית תתקשה להתייחס לנושים דווקא כ"מתעשרים", באשר אין עסקינן בצדדים אשר מבקשים להפיק רווח מעסקה רצונית {בניגוד למוכר מרצון} אלא נפגעי-קריסה, אשר מבקשים למזער את נזקם.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

תנאים לתקפן של עסקאות