מיסוי מקרקעין - דין, הלכה ומעשה
הפרקים שבספר:
- בחינתה של עסקה
- פרשנות דיני המס
- שינוי העסקה
- מעשה בית-דין בעניינים פיסקאליים
- חוק פיסקלי ודיני הקניין
- זכות לתכנון מס ומבחן התוכן הכלכלי
- הגדרות - חוק מיסוי מקרקעין
- שליטה - חוק מיסוי מקרקעין
- הקניות לנאמן
- הורשה אינה מכירה
- העברה אגב גירושין
- פעולות נוספות שהינן "מכירה"
- הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין
- הטלת מס על פעולות באיגוד מקרקעין
- רישום ניירות ערך באיגוד מקרקעין למסחר בבורסה
- מס רכישה
- צירוף תקופות חכירה
- הקניית זכויות שונות באיגוד
- חובת תשלום המס
- תנאים לתקפן של עסקאות
- הטלת מס שבח ומס רכישה באזור
- שווי המכירה
- יום המכירה
- שווי הרכישה
- שווי הרכישה במכירת חלק בלתי-מסויים
- נוסחת החישוב הלינארי
- שווי הרכישה במכירת חכירה
- איסור כפל שווי רכישה
- שווי הרכישה בהורשה
- שווי הרכישה במתנה שלא הוכרה לעניין מס עזבון
- שווי הרכישה כשהמוכר הוא אפוטרופוס וכו'
- שווי רכישה ללא תמורה
- שווי הרכישה בחילוף זכויות במקרקעין - הוראת שעה
- שווי רכישה באיגוד במקרים מסויימים
- שווי רכישה של מקרקעין שנתקבלו אגב פירוק
- שווי רכישה של זכות במקרקעין שהיא פיצוי בהפקעה או בחליפין
- זכויות במקרקעין שנתקבלו לפני תחילת חוק זה
- שווי רכישה בחליפין שנעשו לפני תחילת החוק
- שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה במתנה לפני תחילת החוק
- שווי רכישה כשהיתה הפקעה חלקית
- יום הרכישה
- הניכויים המותרים
- ניכוי הוצאות ריבית ריאלית
- חישוב הניכוי במכירת חלק מזכות במקרקעין
- איסור ניכויי כפל
- הוצאות שלא יותרו
- הגדרות - סכום המס
- המס על השבח
- הפחתת שיעור מס שבח במכירת מקרקעין בתקופה הקובעת - הוראת שעה
- השבח - חלק מההכנסה החייבת
- שיעור מיוחד להפקעה
- הרפורמה במיסוי דירות
- הגדרה וחזקה - סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור לדירת מגורים - סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין
- חזקת דירת מגורים נוספת - סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת - סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין
- "סייג לדירה שנתקבלה במתנה" - סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין
- כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה, פיצול פיזי-אופקי ופיצול רעיוני-אנכי - סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור על תשלומי איזון - סעיף 49ז1 לחוק מיסוי מקרקעין
- "פטור ליחידה אחרת" - סעיף 49כז לחוק מיסוי מקרקעין - פינוי-בינוי
- הגדרות - אופציה במקרקעין
- הוראה מיוחדת במימוש אופציה
- פטור ממס בחילוף זכויות במקרקעין
- פטור ממס בחילוף קרקע חקלאית
- הגדרות והחזקות - פינוי ובינוי
- יום המכירה - פינוי ובינוי
- חובת הודעה ודיווח
- פטור ממיסים
- יום ושווי רכישה של יחידת המגורים החלופית והזכות הנוספת
- פטור מס רכישה
- שווי הרכישה של היזם
- פטור נוסף
- פטור ליחידה אחרת
- ההכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי
- תחולת הפרק
- מתחם להתחדשות עירונית - הוראות מיוחדות
- הסמכה
- הגדרות -פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38
- פטור ממס וממס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק
- פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה
- פטור ממס וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף
- סייג לפטור
- תחולה - הוראת שעה
- הגדרות - העברת מפעל לאזור מוטב - הוראת שעה
- פטור ממס בהעברת מפעל לאזור מוטב
- הסכום הפטור
- ייחוס ניכויים
- החזר מס ודחיית מס
- שלילת פטור נוסף
- מכירה החייבת במס הכנסה
- הסכם מכירה
- הסכם לעשות פעולה
- ייפוי-כוח לבצע מכירה
- העברת שליטה הפטורה ממס
- מניעת כפל מס
- פטור מאגרת העברת מקרקעין
- פעולות באיגוד שנקבעו
- מכירה למדינה, לרשויות מקומיות ולמוסדות לאומיים
- מוסדות ציבור
- מתנות לקרובים
- פטור על ויתור ללא תמורה
- פטור בהפקעה שתמורתה זכות במקרקעין
- פטור בהחלפות מסויימות
- פטור בחלוקת קרקע למתיישבים
- פטור באיחוד וחלוקה
- פטור בהחלפת מקרקעין בין חברי אגודה להתיישבות חקלאית
- העברה מסויימת של זכות מנאמן
- פטור מותנה למכירות מסויימות לאיגודים
- העברת זכות במקרקעין אגב פירוק איגוד
- רווח נוסף בפירוק
- פטור לרשות הפיתוח וכו'
- שלילת פטור לדירה בבניין להשכרה
- שלילת פטור לזכות במקרקעין שנתקבלה אגב פירוק איגוד
- הצהרות
- הודעה על נאמנות
- הצהרות על-ידי איגוד או על-ידי בעלי הזכויות בו
- הודעה על עסקה המותנית בתנאי עתידי
- מועד הודעה כשתנאי של פטור חדל להתקיים
- הגשת הצהרה באופן מקוון
- פטור מהצהרות בעסקאות מסויימות
- שומות במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין
- הנמקה במיטב השפיטה ומתן זכות טיעון
- הודעה על חיוב במס באיגוד
- שומה כשלא נמסרה הצהרת המוכר או הרוכש
- סמכות להתעלם מעסקאות מסויימות
- תיקון שומה
- תיקון שומה בשינויי מבנה
- הודעות שומה
- השגה
- החלטה בהשגה
- ערר - השגה וערעור
- ועדת ערר
- ערעור לבית-המשפט העליון
- תשלום לאחר הודעה על תשלום המס
- תשלום יתרת המס על-פי שומה
- ריבית על דחיית מועד תשלום
- גביית המס
- גביית המס ממכירה באונס
- ריבית בשל פיגור בתשלום
- קנס על אי-הגשת הצהרה או הודעה
- קנס על פיגור בתשלום
- סמכות המנהל לפטור מתשלום קנס
- זקיפת תשלומים
- קנס על גרעון
- גביית מס בנסיבות מיוחדות
- בקשה לרשם לענייני המרכז להטלת מגבלות
- סמכות לדרוש מסמכים וידיעות ולהיכנס
- חקירות וחיפושים
- עבירות ועונשים
- עבירות על-ידי תאגיד
- חבות לתשלום המס
- כופר כסף
- החזרת מס בביטול מכירה
- החזרת מס שנגבה בטעות
- הפרשי הצמדה וריבית על החזר
- סמכות להחזיר מס לתושבי חוץ
- זיכוי ממס שבח במס עזבון
- שמירת סוד
- מאגר מידע
- הסכמה על-ידי חברות שיכון
- הארכת מועד
- פגמים וליקויים
- מסירת הודעות
- ייצוג נישום על-ידי רואה-חשבון
- נוהל וסדרי דין
- אצילת סמכויות
- אי-מתן ניכויים לפי פקודת מס הכנסה
תשלום יתרת המס על-פי שומה
סעיף 91 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:"91. תשלום יתרת מס על-פי שומה (תיקונים: התש"ם, התשמ"ד (מס' 2), התשנ"ט (מס' 3), התשע"א (מס' 3))
(א) נמסרה לאדם הודעת שומה לפי סעיף 86, חייב הוא, בתוך 15 ימים מיום מסירת הודעת השומה, לשלם את יתרת המס המגיעה ממנו לפיה; הגיש השגה לפי סעיף 87 - ישלם את סכום המס שאינו שנוי במחלוקת בתוך 30 ימים מיום מסירת ההודעה כאמור.
(ב) נמסרה לאדם החלטה בהשגה לפי סעיף 87, ישלם את סכום המס המגיע ממנו לפיה בתוך 15 ימים מיום שנמסרה לו ההחלטה; הגיש ערר לפי סעיף 88 - ישלם את סכום המס שאינו שנוי במחלוקת בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לו ההחלטה.
(ב1) ניתנה החלטה של ועדת ערר לפי סעיף 89, ישולם סכום המס המגיע לפי ההחלטה בתוך 45 ימים מיום שניתנה, זולת אם קבע בית-המשפט העליון אחרת.
(ב2) ניתן פסק-דין של בית-המשפט העליון בערעור לפי סעיף 90, ישולם סכום המס המגיע לפי פסק-הדין בתוך 15 ימים מיום שניתן.
(ג) מס ששילם המוכר לפי סעיף 16 ינוכה מן המס שחייבים בתשלומו לפי סעיף זה או שיוחזר עודף המס במקרה של תשלום-יתר."
בעבר קבע סעיף 91(א) לחוק המיסוי, כי "אם השיג החייב בתשלום המס על השומה, ישלם את המס שאינו שנוי במחלוקת ויתן ערבות בנקאית או ערבות אחרת שיקבע המנהל, להבטחת תשלום המס, הפרשי ההצמדה והריבית והקנס שהוא עשוי להתחייב בהם, תקפה של הערבות עד למתן פסק-דין סופי".
ביום 15.03.11 תוקנה הוראה זו {חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 70), תשע"א-2011 (ס"ח 2281)}.
וכיום קובע סעיף 91(ב1) כי "ניתנה החלטה של ועדת ערר לפי סעיף 89,ישולם סכום המס המגיע לפי ההחלטה בתוך 45 ימים מיום שניתנה, זולת אם קבע בית-המשפט העליון אחרת".
התיקון חל על בקשות לעיכוב ביצוע שהוגשו לאחר כניסתו לתוקף וכי יש לדון בבקשות לעיכוב ביצוע תשלום מס לפי השיקולים ה"רגילים" בבקשות לעיכוב ביצועו של פסק-דין: סיכויי הערעור ומאזן הנוחות {ע"א 455/13 צבי המבר נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.04.13)}.
סעיף 91 לחוק המיסוי, איננו קובע כי ערבות בנקאית הינה האמצעי "הבלעדי" להבטחת חוב המס. נוסח החוק מאפשר גם הפקדת "ערבות אחרת שיקבע המנהל" {ע"א 4467/13 יונס בכר ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.08.13)}. תכלית סעיף זה, מתממשת גם באמצעות הטלת עיקול על נכסים.
קיים קושי ליישב את הוראת סעיף 91 לחוק המיסוי בנוסחו טרם התיקון {אשר קובעת, לכאורה, עיכוב ביצוע "אוטומטי" עד להכרעה בערעור}.
במסגרת התיקון לחוק שוּנה נוסחו של סעיף 91 לחוק המיסוי והותאם להוראות התקנות ותקנות מס שבח{ע"א 3703/12 פיננסטיק בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.08.12)}.
כפועל יוצא, נוסחו של סעיף 91 לחוק לאחר התיקון עולה בקנה אחד עם הגישה הכללית לפיה אין בהגשת ערעור כדי לעכב את ביצוע פסק-הדין, ובמיוחד כאשר מדובר בפסקי-דין שעניינם חיוב כספי.
במילים אחרות, התיקון לחוק מוביל ל"הרמוניה חקיקתית" בסוגיה זו, בעוד הסעיף בנוסחו טרם התיקון יצר דין ספציפי וחריג.
סעיף 91 בנוסחו טרם התיקון מעניק עיכוב ביצוע "אוטומטי" לנישום שהגיש ערעור.
לא ניתן להתעלם מהוראת סעיף 91 בנוסחו טרם התיקון, אשר יצר לכאורה דין ספציפי וחריג לעניין עיכוב הביצוע, אשר אף אם אינו בגדר מנגנון עיכוב ביצוע "אוטומטי" הרי הוא בגדר מנגנון עיכוב ביצוע "מקל".