חידוש חוזה חכירה באותם תנאים או תנאים חדשים

ב- ה"פ (מרכז) 5618-06-09 אלנתן שניר נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2013(3), 5045 (2013)} נדונה תובענה למתן פסק-דין הצהרתי, שעניינה חידוש זכות חכירה בנחלה הנמצאת בכפר מל"ל.

אביו המנוח של התובע חכר נחלה בכפר מל"ל ל- 49 שנים ובהמשך העבירה למבקש ללא תמורה. בתום תקופת החכירה ביקש המבקש לחדש את החוזה המקורי באותם תנאים אך המשיבה סירבה. הצדדים חלוקים בשאלה האם החוזה המקורי מקנה למבקש זכות לחדש את החכירה "באותם תנאים", לרבות אופציית חידוש הזכות, גם במסגרת חוזה חדש שייחתם לתקופת חכירה נוספת.

בית-המשפט המחוזי דחה את התביעה ופסק, כי תפקיד המינהל הוא ניהול קרקעות קק"ל. המינהל הוא גוף בעל מעמד מיוחד שחלים עליו הן כללי המשפט הציבורי, כגוף ציבורי שהוא אורגן של המדינה, והן כללי המשפט הפרטי, כגוף המנהל עסקאות במקרקעין. המינהל חייב בחובת נאמנות כלפי שולחו, המדינה, ומוגבל כשלוח לייפוי-הכוח.

ככלל, רשות מינהלית יכולה, ולעיתים אף חייבת, לעיין מחדש בהחלטתה ולשנותה בכל עת, בכפוף למגבלות שונות. במקרה זה סירוב המינהל להמשיך לחתום על הסדרים עם חברי המושב והחלטתו להביא את הסוגיה לפתחו של בית-המשפט נופלים במתחם הסבירות, משרתים את האינטרס הציבורי ואין בהם משום פגיעה בשוויון.

נקודת המוצא לפרשנות חוזה מצויה בלשונו, אך בצד בחינת לשון החוזה, נדרש בית-המשפט גם לנסיבות החיצוניות לו, לשם קביעת אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים במועד כריתת החוזה. הפניה לתכלית האובייקטיבית מתרחשת לא אחת כשמדובר בחוזה שאחד הצדדים לו הוא רשות ציבורית, נוכח הקושי לחשוף את התכלית הסובייקטיבית שלו והמטרה המזוהה שלו עם האינטרס הציבורי.

יש להבחין בין מקרה של הארכת חוזה לבין מקרה של חידוש חוזה. במקרה של חידוש חוזה לרוב תהא הנטיה לקבוע תנאים שונים מאלו שנהגו בתקופת החכירה המקורית.

בנסיבות העניין, מלשון החוזה עולה שכל תנאי החוזה המקורי מתקיימים "באותם תנאים", למעט הסעיף שקובע שהחוזה יחודש באותם תנאים. תכלית החוזה המקורי היתה ליצור זכות שימוש וחזקה לתקופה מוגדרת ולא לאפשר העברת בעלות. קבלת עמדת המבקש תאפשר הארכת החוזה עד אינסוף ותהווה הכרה בזכות של "חכירה לצמיתות", זכות שאינה קיימת בדין ועומדת בניגוד למטרת החכירה ולעקרון לפיו הבעלות בשטחי ארץ ישראל בידי המדינה.

ב- ה"פ (נצ') 261/05 {מינהל מקרקעי ישראל נ' אילן קשתי ואח', תק-מח 2007(4), 1727 (2007)} ביקש מינהל מקרקעי ישראל מבית-המשפט להצהיר כי זכות החכירה שנרשמה על שם המנוחים יהודה ורחל קשתי ז"ל, הוריו של אילן קשתי (להלן: "המשיב") על חלקות 13, 20, 30 בגוש 16829, חלקה 6 בגוש 16840, חלקה 2 בגוש 16827, חלקה 1 בגוש 16837 (להלן: "המקרקעין" ו/או "הנחלה" ו/או "המשק"), בוטלה כדין, ולהורות כי רישומה ימחק מפנקסי רישום המקרקעין.

העובדה כי הקביעה אם פקעה הזכות במקרקעין אם לאו, נסבה סביב השאלה אם התקיים התנאי החוזי, אינה משנה את העובדה כי מדובר ב"תובענה במקרקעין".

סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:

"חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה."

במקרה דנן, יש להפריד בין שתי מערכות עובדות, המקימות עילות תביעה נפרדות. העילה הראשונה נוגעת לביטול הסכם החכירה בשל הפרתו, ואילו השניה נוגעת לפקיעת חוזה החכירה עם תום התקופה החוזית. הואיל והתקופה החוזית פגה בשנת 1987, הרי, בכל מקרה, עילת התביעה באשר למחיקת הרישום בדבר זכות החכירה של החוכרים, נולדה עם סיום תקופת החכירה, קרי ביום 30.09.87 ובמועד זה כבר חלו הוראות חוק המקרקעין.

לחילופין, אף אם נחיל את הוראות חוק ההתיישנות, אזי תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים הינה 25 שנה. לפיכך בכל מקרה לא חלפה תקופת ההתיישנות (סעיף 5 לחוק ההתיישנות), מאז מועד תום תקופת החכירה.

מעדותו של המשיב עולה, כי הוא עזב את הנחלה בשנת 1961 ולא ביקר בה מאז משך כ- 40 שנה. כן עולה מעדותו, כי אף כאשר ביקר, באופן חד-פעמי במושב בבואו לקבור את אמו, לא חשב כי יש צורך לבקר בנחלה, אשר כיום הוא טוען לזכויות בה. יתרה על-כך, אף לאחר מועד תום הסכם החכירה, 30.09.87, לא ביקר המשיב בנחלה ולא התעניין בה.

התעלמותו המוחלטת, מן המושב, המשק והנחלה, מעידה כי מאז לא ראה המשיב עצמו כבעלים. התנהגותו של המשיב מעידה על עצמה, ומלמדת על כך כי ויתר על הזכויות במשק, ללא כל כוונה לחזור ולקבלם.

פניה טלפונית ו/או שיחות למיניהן, אינן מהוות משום ניסיון כן ואמיתי לחזור למושב. התנהגותו של המשיב אינה תואמת את התנהגותו של האדם הסביר, הטוען לזכויות קנייניות במקרקעין. אם השתוקק המשיב לחזור למושב ולנחלתו, יכול היה כבר אז לנקוט בהליכים שונים, אם בפנייה למינהל ואם על דרך של נקיטת הליך משפטי. למצער, היה עליו לשלוח מכתב, ובו לדרוש כי זכויותיו תשמרנה לו. כידוע, נחלה חקלאית, דורשת עיבוד מסיבי. אדם, הנוטש את נחלתו, מפקירה בכך לשמיר ולשית - תוך אבדן המחוברים החקלאיים. לא כן ינהג אדם, הסבור כי נחלת אבותיו אמורה להישאר ברשותו. המשיב התחייב להמשיך ולהתגורר בנחלה, ולעבדה. אולם לא כך נהג.

לאור דברים אלו, אין מנוס אלא לקבוע כי המשיב היפר את הסכם החכירה.

בבואו של בית-המשפט לבחון את סוגיית זכויותיהם של בעלי הדין לאחר שנת 1987, עליו לבחון את הוראותיו של הסכם החכירה מיום 15.12.38 על פיו נגזרות זכויותיו בעלי הדין. כזכור, נכרת הסכם החכירה ביום 15.12.38 כאשר שלט עדיין הדין שקדם לחקיקתו של חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. כידוע, על-פי ההלכה ששררה בשנים ההן, קודם לחקיקת חוק החוזים, אך באופן עקרוני זהה לכללים החלים גם כיום, חוזה יפורש בהתאם ללשונו, ולתכליתו. במידה והנסיבות מלמדות כי תכליתו שונה היתה מלשונו של החוק, יפורש החוזה על-פי אומד-דעתם של הצדדים.

כאמור, היחסים המשפטיים שבין הצדדים נגזרים על-פי הוראותיו של ההסכם.

מדובר ב"הסכם חכירה" של קרקע חקלאית. עיון בחוזה מעלה ללא ספק כי ישיבה בקרקע ועיבודה היא המטרה אשר עומדת במרכזו של ההסכם. כאשר ההסכם קובע מפורשות כי הוראה זו הינה מעיקריו של החוזה.

הפרת הסכם החכירה - נטישת הנחלה והקרקע למשך 40 שנה, אינה עולה בקנה אחד עם מטרת החוזה ואומד-דעת הצדדים, כפי העולה מן החוזה. מכאן, קביעה כי עם פקיעתו של החוזה בשנת 1987, או קודם לכך, היה על המינהל להודיע למשיב, אשר היפר את ההסכם, על חידוש החכירה, הינה תוצאה אבסורדית. אין יסוד הגיוני לקבוע, כי המינהל ו/או קק"ל היו מוכנים לכבול ידיהם בהסכם חכירה, אשר תנאיו הבסיסים מופרים, ללא הגבלת זמן.

בחינת אומד-דעת הצדדים, באשר לסעיף האופציה, מעלה, כי אם היה מתברר למינהל מלכתחילה, כי אין המתקשר בהסכם מתכוון לגור בנחלה ולעבדה, אזי היה בדעתו, במקרה מעין זה, להביא את הקשר החוזי אל קיצו. התנהלות הפוכה, או קביעה כי על המינהל היה לפעול על-פי סעיף האופציה, ובעיקר כאשר צד להתקשרות אינו מקיים את תנאיה, על פניה אינה עולה עם שורת ההגיון המסחרי ואינה מקימת את המטרה.

המינהל חייב לשמור על חופש פעולה מירבי, למען ביצוע התפקידים המוטלים עליו. על-כן, אין זה סביר לייחס לו כוונה להאריך את תקפו של "הסכם-חכירה" ו/או לטעון על שמירת היחסים החוזיים בין הצדדים. גם במקרים בהם ברור, כי ההסכם המקורי הופר ותכליתו שוב אינה קיימת. כלל ידוע הוא בפירוש חוזים שיש להימנע מפירוש המוביל לתוצאה אבסורדית, או המטיל על הצד להסכם התחייבות בלתי-סבירה.

לאורך כל הדרך לא מילא המשיב את חובתו כחוכר הקרקע וכמי שקיבל בפיקדון קרקע ממקרקעי הלאום לצורך עיבודה. המשיב התנער מחובו זה, ולא נמצא כי היה לו כל קשר וזיקה לקרקע ולנחלה. טענתו המאוחרת, כי יש להכיר בזכותו להארכת החכירה כדי לזכות בנחלה שוב, יש בה משום ניסיון לקצור פירות, אותם לא זרע. ניסיון זה לוקה בחוסר תום-לב מובהק.

משנסתיימה תקופת החכירה והוכח כי המשיב לא היה זכאי להמשיך את תוקפו של החוזה, שכן לא קיים את המטרה העיקרית שלשמה נמסרו החלקות, קרי התיישבות ועיבוד הקרקע, אזי לא היה צורך כלל בביטול החוזה. החוזה פקע מעצמו ומשנמצא כי המשיב אינו מקיים את התנאי העיקרי שהינו תכלית החוזה, הרי ממילא, אין הוא זכאי להחיותו, על-כן, גם דין רישום הזכויות על פיו להימחק.

לאור האמור, קיבל בית-המשפט את התובענה והורה כי זכות החכירה הרשומה על שם המנוחים, יהודה ורחל קשתי ז"ל, בחלקות 13, 20, 30 בגוש 16829, חלקה 6 בגוש 16840, חלקה 2 בגוש 16827, חלקה 1 בגוש 16837, תימחק מפנקסי רישום המקרקעין.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חידוש חוזה חכירה באותם תנאים או תנאים חדשים