פיצויי הפקעה

1. כללי
בהפקעה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 המועד הקובע לשומת פיצויי ההפקעה הוא מועד פרסום הודעת ההפקעה {סעיף 12(ב) לפקודה; אהרן נמדר הפקעת מקרקעין: שומה, תובענות וסדרי דין, כרך ב' (2006), 76}. ערכם של המקרקעין נבחן לפי מבחן "שווי השוק", הבוחן את הסכום שהיה עשוי להתקבל בין מוכר מרצון לקונה מרצון, בעסקה של מכירת המקרקעין בשוק החופשי {ראו נמדר, כרך ב', 35-34}.

מאחר שהמועד הקובע הוא יום ההפקעה, מידע אודות מצבה של הקרקע לאחר ההפקעה אינו רלוונטי לקביעת מחירה. אולם, כפי שנפסק לא פעם, בעת עריכת השומה יש להתחשב גם בשינויים מאוחרים להפקעה, ובתנאי שהשינויים היו וודאיים בעת ההפקעה או שניתן היה לצפות למימושם "בעתיד הנראה לעין" {ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154, 157 (1986); ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון, פ"ד מב(3), 228, 233 (1988)}.

עלינו לזכור כי במקרים בהם הערכת השווי נעשית שנים רבות לאחר ההכרזה על ההפקעה - קיים קושי רב להעריך נכונה את שווי הקרקע. יש לקחת בחשבון כי שינויים מרחיקי לכת אירעו במצב המקרקעין במרוצת השנים. השמאים נאלצים להתחקות אחר עסקאות דומות שנערכו בשנות השבעים ולהתעלם מכל התפתחות תכנונית או חברתית מאוחרת. במצב זה, הערכת שווי המקרקעין נדונה להשערות ולאי-דיוקים מעצם טבעה.

2. פסקי-דין לגבי שווי מקרקעין באזור סמוך
במקרה של הפקעת מקרקעין, מקובל כי פסקי-דין שניתנו לגבי שווי מקרקעין באזור סמוך למקרקעין המופקעים יכולים לשמש ראיה ביחס לשווי המקרקעין המופקעים {אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין, כרך שני (מהדורה שביעית, 2008), 614}. עם-זאת, בית-המשפט הדגיש כי המדובר בראיה שאינה בעלת משקל מכריע.
ב- ע"א 3819/01 {מדינת ישראל נ' איריס אסלן, תק-על 2004(4), 2760 (2004) (להלן: "פרשת אסלן")} נקבע כי שווי מקרקעין סמוכים שנקבע כממצא בפסק-דין אחר, בין אם נקבע בהסכמת הצדדים המתדיינים ובין אם נפסק לאחר שמיעתן של ראיות, הוא ראיה קבילה בבית-המשפט, כמובן בכפוף להגשתו על-פי הכללים הקבועים בדיני הראיות.

יחד-עם-זאת, נקבע כי אין להעניק לראיה זו משקל מכריע שיש בו לכבול ולחייב מתדיינים שונים שלא היו צד להליכים המקוריים, ולכך שני טעמים: הראשון הוא שממצא שיפוטי זה, מעצם הגדרתו, אינו בבחינת עסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון בשוק החופשי, והוא נקבע על-פי חומר הראיות שטרחו בעלי הדין שהיו צדדים לאותו הליך להביא בפני בית-המשפט.

הטעם השני נובע מהטעם הראשון וקשור בו בטבורו. אין זה ראוי ואף לא צודק לכבול צד לממצאים עובדתיים שנקבעו במשפטו של מתדיין אחר. למעשה במקרה זה מבקשת המדינה ליצור כלפי המשיבים מעין השתק-פלוגתא מקום שהשתק כזה לא נוצר על-פי הדין {ראו ע"א 50/81 מדינת ישראל נ' ליכטר, פ"ד לז(1), 214, 216 (1983); ע"א 123/79, 124 מדינת ישראל נ' קמינר פ"ד לד(1), 617, 625 (1979)}.

על כך עמד גם המלומד אריה קמר בספרו {דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שישית, 439}:

"שווי המקרקעין נקבע על-פי מערכת הראיות, המובאת בפני בית-המשפט במשפט הנדון לפניו. לפיכך, ייתכן מצב, ששוויה של אותה חלקה שהופקעה יוערך בסכומים שונים אם הוגשו תביעות נפרדות. וזאת מכיוון שבמשפט אחד טרח התובע והביא ראיות במידה מספקת לבסס קביעת שווי גבוה יותר ואילו במשפט האחר לא טרח התובע להביא ראיות שיבססו שווי גבוה יותר.
אכן, אם ניתנו פסקי-דין רבים בתביעות פיצויים שעניינן מקרקעין באותו אזור הפקעה, ואשר נקבע בהם שווי דומה למקרקעין המופקעים, יהיה זה אך טבעי שיינתן לממצאים אלה משקל יתר."

ברוח דומה נקבע כי הערכת שוויים של מקרקעין בהתדיינות קודמת לא יוצרת השתק פלוגתה, הגם שיש לה משקל, לצידם של נתונים נוספים, בקביעת השווי במקרה אחר {ע"א 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.08.05)}. משקל זה אינו "משקל מכריע", כפי שהוסבר ב- ע"א 123/79{מדינת ישראל נ' קמינר, פ"ד לד(1), 617 (1979)}:
"... כאשר רואה השופט שהוא מגיע למסקנה המתישבת עם מה שנפסק בהליכים אחרים הוא יתחזק בדעתו שהגיע למסקנה נכונה, ואם יראה סטייה גדולה מדי סביר שהדבר יעמיד אותו על הצורך לבדוק שוב את הנתונים וההערכות שאליהן הגיע כדי לברר אם לא טעה."

המשקל הניתן לפסיקה קודמת ביחס לשווי מקרקעין סמוכים יושפע משיקולים שונים, ובהם: מספר פסקי-הדין שניתנו ביחס לקרקעות באזור מסויים; מידת ההתאמה ביניהם והשפעתן של ראיות שהובאו בהליך המדובר ולא הובאו בהליכים אחרים.

למשקלו המוגבל של פסק-דין שניתן לגבי שווי מקרקעין סמוכים ישנם שני טעמים עיקריים, כפי שפירט בית-המשפט בפרשת אסלן: ראשית, קביעה שיפוטית ביחס לשווי מקרקעין מופקעים אינה כעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון. היא תלויה בטיב הראיות שטרחו בעלי הדין להביא באותו הליך, ועל-כן עשויה שלא לשקף במדויק את מחיר השוק של המקרקעין.

שנית, מתן משקל מכריע לקביעה שיפוטית שניתנה בהליך אחר יוצר מעין השתק פלוגתה כלפי מי שלא היה צד לאותו הליך, דבר שאינו צודק ואינו מתיישב עם הדין {ע"א 4737/06 פאטמה חסונה נ' רשות הפיתוח - מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2012(4), 11586 (2012)}.

3. פרשנות פסק-דין בעניין "ראשד" ופיצוי בגין הפקעה לפי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964
3.1 פרשנות פסק-הדין בעניין "ראשד"
ב- ע"א 8937/08 {מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' סלים מוחמד חביב אללה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.12.11)} הוגש ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, הנדרש להעריך את שוויין של חלקות מקרקעין שהפקיעה המערערת מהמשיבים.

המשיבים היו הבעלים של חלקות קרקע הנמצאות צפונית לישוב עין אל מאהל. בשנת 1976 קיבל שר האוצר החלטה על הפקעת החלקות מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.

ההפקעה התפרשה על פני 35 חלקות בגדלים שונים, בשטח כולל של 213 דונמים, והיא נועדה להרחבת שכונת "הר יונה" שבנצרת עילית. בעת הרלוונטית היו המקרקעין מצויים בתחומה של תכנית בניין ערים מנדטורית משנת 1942, ומעמדה הוא כשל תכנית מתאר מקומית.

המדינה תפסה חזקה בקרקעות רק בתחילת שנות ה- 2000. הקרקעות מוגדרות בחלקן כקרקע חקלאית ובחלקן כקרקע לפיתוח. לא ניתן לסווג כל חלקה לייעוד-קרקע אחד בלבד בגלל קנה המידה הקטן של תכנית המתאר. אולם לפי התכנית המנדטורית, חלקות הנופלות בגדרם של כמה יעודים יחשבו כמצויות באזור שסיווגו מועט מבין האזורים. עוד צויין, כי הייעוד הוא חקלאי.

בית-המשפט המחוזי התייחס בפסק-דינו ל- ע"א 9355/02 {מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4), 406 (2004) (להלן: "עניין ראשד")}. פסק-הדין בעניין ראשד עוסק בחלקות מקרקעין הסמוכות לחלקות שבעניין פרשת סלים, שהופקעו באותו תאריך, לצורך הרחבת אותה שכונה וכחלק מתכנית בניה רחבת היקף.

בפסק-הדין בעניין ראשד ניתח בית-משפט מחוזי את התכנית המנדטורית. המקרקעין נשוא הדיון נמצאים באזור שהוגדר כבעל ייעוד חקלאי. אולם, נפסק כי הגדרת המקרקעין כ"חקלאי" אינה שוללת אפשרויות בניה.

בית-משפט ביסס את קביעתו על העובדה שהאפשרות לבנות בית על הקרקעות החקלאיות נועדה להקל על החקלאים ולהבטיח להם קורת גג בסמוך לאזור המעובד על ידם, זאת בהתחשב בקשיי הניידות שהיו מנת חלקם של החקלאים באותה תקופה.

נפסק עוד כי הבניה על הקרקע החקלאית מותנית בתנאי ששטח המגרש לא יפחת מ- 1,000 מ"ר. כמו-כן היא מוגבלת לבית מגורים אחד בלבד, בצורה ובשטח מוגדרים. וכן, ההיתר לבניה זו מצוי בסמכותה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה והוא אינו טעון אישור של הוועדה המחוזית.

לטענת בעלי הקרקעות, בפרשת ראשד, פרשנות התכנית הראויה היא כי ניתן היה לפצל את החלקה בת 41.5 הדונמים שנדונה שם למספר חלקות קטנות יותר ולבנות על כל אחת בית מגורים אחד לפחות. זאת בהתבסס על התכנית, המאפשרת בניה נרחבת בקרקע החקלאית, בתנאים מסויימים. לפי התכנית בניה זו דורשת אישור של הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה.

בית-המשפט המחוזי קיבל טענה זו וקבע כי יש להעריך את שווי הקרקע כאילו היתה קרקע לבניה, ברובה. בערעור דחה בית-משפט את הפרשנות שהוצעה על-ידי בעלי הקרקעות. בית-המשפט קבע כי פיצול של הקרקע לחלקות נפרדות והקמת בית מגורים על כל אחת מהן אינם עולים בקנה אחד עם הייעוד החקלאי. לא זו היתה כוונת התכנית, כך נפסק.

כמו-כן, מוסיף בית-המשפט שלערעור כי גם מגמות הפיתוח באזור מעידות על כך שאין סיכוי רב שהיתה מתאפשרת בניה צפופה יותר, ובתקופה בה נערכה ההפקעה לא ניתנו היתרים לבניה צפופה יותר באזור חקלאי. לכן נפסק כי גם הסיכוי שיתקבל אישור של מוסדות התכנון והבניה לפיצול כזה הוא קלוש.

לפיכך, הפיצוי בעניין ראשד חושב על יסוד פיצול רעיוני של הקרקע. דונם אחד מכל חלקה חושב כקרקע שבה ייבנה בית מגורים אחד. שאר החלקה הוערכה לפי שוויה כקרקע חקלאית בלבד. נוכח האמור הסתמך בית-המשפט המחוזי על פסיקה זו בפרשת סלים. מכאן הערעור.

המערערת טוענת כי בית-המשפט המחוזי שגה בדרך שבה הבין את פסק-הדין בעניין ראשד. לטענתה, התוצאה שם התקבלה רק מאחר שהיה מדובר על חלקת קרקע אחת, המתפרשת על פני 41.5 דונם, ועקב הסכמה של עורך הדין מטעם המדינה שהסכים כי ניתן לבנות שם בית אחד על החלקה ההיא. אין להסיק מכך כי גם בעניין פרשת סלים החישוב צריך להיות דומה.

עוד נטען על-ידה, כי אף אם ניתן היה לאשר בניית בתי מגורים על החלקות - אין סיכוי רב שהיתר כזה היה מתקבל. במקרים שבהם אין לחקלאי קשיי ניידות והגעה לחלקה או כאשר החלקה היא בת דונם בלבד - הגורמים התכנוניים לא היו מאשרים בניה כזו בפועל.

זאת ועוד, בניית הבתים אינה וודאית ולא ניתן היה לצפות למימושה בעתיד הנראה לעין ברגע ההפקעה. לגישת המערערת, במקרה כזה אין להביא בחשבון את פוטנציאל הבניה, שאחרת נמצא כי קיימת "סמכות חובה" ליתן היתר בניה בכל חלקה.

בית-משפט העליון דחה את הערעור.
באשר לטענת המערערת כי אין להחיל את העקרונות שהותוו בפסק-הדין בעניין ראשד על פרשת סלים קבע בית-המשפט בערעור כי על-פי ההלכה תכנית בניין עיר היא בגדר "חיקוק" {ראו למשל ע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פ"ד נג(4), 625, 646 (1999); ע"פ 389/91 מדינת ישראל נ' ויסמרק, פ"ד מט(5), 705, 714 (1996)}.

ככל חיקוק היא מסורה לפרשנותו של בית-המשפט, ופרשנות זו מנחה את בתי-המשפט בבואם לדון בעניין בעתיד. כאמור, בית-המשפט בעניין ראשד בחן את התכנית המנדטורית ופרש את תכנה.

בית-המשפט קבע שם כי התכנית מאפשרת בניה באזור שמוגדר כקרקע חקלאית. פרשנות זו של בית-המשפט בעניין ראשד היא כללית, ועל-כן אין דבר בפסק-הדין המלמד כי קביעותיו תלויות דווקא בחלקה המסויימת שבה הוא דן. החלת הפרשנות בעניין ראשד על מקרים נוספים היא סבירה והגיונית.

בהסתמך על פרשנות דנן התכנית מאפשרת בניית בית אחד על כל חלקה שגודלה הוא דונם אחד לפחות. על-כן, דוחה בית-משפט שלערעור את טענת המערערת ומדגיש כי בעניין ראשד לא נקבע כי הבניה תתאפשר רק במקומות שבהם יש לחקלאי קשיי ניידות - לקביעה כזאת אין גם בסיס בתכנית המנדטורית. קשיי הניידות לא הועמדו כתנאי לקבלת אישור בניה.

בנוסף נפסק, כי שוויים של מקרקעין נמדד גם לפי השימושים שניתן לעשות בהם ולא רק לפי אלה שכבר בוצעו. בנוסף, את הקרקע יש להעריך לפי השימוש המיטבי שניתן לעשות בה, קרי, השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה ביותר {ראו נמדר, כרך ב', 31}.

אופן השימוש האפשרי בקרקע משפיע איפוא על שוויה, גם אם הוא עדיין בגדר תכנית או פוטנציאל. לעניין זה ניתן להשוות את אפשרות הבניה לאחוזי בניה שטרם נוצלו.

יתירה-מכך, בית-משפט חזר פעמים רבות על העקרון שלפיו ניתן להתחשב גם בשינויים עתידיים שעשויים לחול על המקרקעין, ובתנאי שהשינוי היה וודאי או לפחות צפוי "בעתיד הנראה לעין" {ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154, 157 (1986); רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד נז(5), 529, 537 (2003); קמר, כרך שני, 514}.

פסקי-הדין הנזכרים דנים במקרים של שינוי ייעוד או של הגדלת אחוזי הבניה. הם מתייחסים לפוטנציאל עתידי ואילו בפרשת סלים מדובר על פוטנציאל הקיים כבר בקרקע ובציפיות שקיים להן בסיס בתכנית הקיימת. לעניין זה נקבע כי הנטל לשכנע שיש עילה לסטות מהזכויות המוענקות על-ידי תכנית בניין העיר מוטל על המערערת, והיא לא הרימה אותו.

3.2 פיצוי בגין הפקעה לפי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964
ב- ע"א 8937/08 {מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' סלים מוחמד חביב אללה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.12.11)} נדון נושא דנן.

פיצויים בגין הפקעת המקרקעין נישומים ביחס ליום הטלת ההפקעה. אולם, תכופות חולף זמן רב בין ההפקעה לבין מתן הפיצויים. לעיתים קרובות הפיצויים ניתנים אף זמן מה לאחר תפיסת הקרקע בידי הרשות המפקיעה. בתקופה זו נשללת מבעל הקרקע האפשרות להשתמש במקרקעין ולהפיק מהם פירות. מאידך גיסא, אין ביכולתו לרכוש קרקע חלופית או להקטין את נזקו.

פיצויי ההפקעה הקבועים בסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") אינם מקנים פיצוי עבור הפסד זה. הם משקפים רק את ה"שווי ההוני" של הנכס ואינם כוללים התייחסות לתשואה שהנכס היה עשוי להפיק במרוצת הזמן. לקושי זה הוצעו במרוצת השנים שלושה פתרונות שונים.

דרך אחת להתמודד עם הנזק שנגרם כתוצאה מהפסד הפירות, יוסדה בסעיף 13 לפקודת הקרקעות. הסעיף, שבוטל בינתיים בתיקון משנת 2010, העניק פיצויים על "אבדן דמי חכירה" בגין התקופה שבין תפיסת הקרקע לבין תשלום הפיצויים. בשיטה זו זכאי בעל הקרקע לתשלום על ההפסד שנגרם לו מכך שאינו נהנה מהפירות שהמקרקעין היו מניבים בתקופה זו. בד-בבד, הפיצוי ה"פירותי" יוצר תמריץ לרשות המפקיעה לשלם את פיצויי ההפקעה בזמן.

אפשרות שניה לחישוב הנזק שסופג בעל המקרקעין מכך ששטחו נתפס על-ידי המפקיע ננקטה בדרך של פיתוח הלכתי. בתי-המשפט פיתחו כלי של תשלום ריבית בגובה 6 אחוזים מיום תפיסת החזקה על-ידי הרשות ועד ליום מתן הפיצויים.

הן המסלול הפסיקתי, והן המסלול של דמי חכירה לפי סעיף 13 לא העניקו הצמדה של הפיצויים למדד יוקר המחייה. חישוב הפיצויים לפי ערכם ההיסטורי של המקרקעין יצר קושי לבעלי הקרקע, בעיקר במציאות שבה ערך המטבע נשחק בהדרגה. בתי-המשפט לא מצאו מקום להתערב בכך, מאחר ששאלת ההצמדה למדד נתפסת כעניין השמור למחוקק.

לעניין זה ציין בית-משפט כי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור התשכ"ד-1964 (להלן: "חוק הרכישה") שינה מצב זה, ויצר מסלול שלישי - על-פיו ניתנים לבעל המקרקעין ריבית בשיעור מסויים והפרשי הצמדה. חוק זה קבע במפורש כי בחירה בו שוללת את הפנייה למסלולי פיצוי אחרים. לכן, תובע אינו זכאי לתוספת ריבית והצמדה ולפיצוי בגין דמי החכירה גם יחד.

חוק הרכישה אינו שולל את פיצויי ההפקעה עצמם. כך למשל בפרשה שלפנינו נקבע כי בכל מקרה יקבלו המשיבים פיצויי קרן, קרי פיצויים לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות, המשקפים את ערך הקרקע ביום ההפקעה. השאלה היחידה היא כיצד יחושבו ההפסדים שנגרמו לבעלי הקרקע בגין שחיקה בערך המטבע ובגין אבדן היכולת ליהנות מהמקרקעין בתקופה בה הם נתפסו.

המסלול של חוק הרכישה כולל בתוכו התייחסות לשני רכיבים אלה, ולכן הוא סותם את הגולל מעל האפשרות לפנות למסלול של פיצויי חכירה. לכן נקבע בפרשה שלעיל כי ניתן לקבל פיצוי הן בגין סעיף 12 והן בגין סעיף 13 לפקודת הקרקעות, כפי שטוענים המשיבים, אך בכך אין די כדי להוביל למסקנה שבה מעוניינים המשיבים. שכן לא ניתן לקבל פיצוי בגין סעיף 13 יחד עם תשלום ריבית והצמדה.

4. הערכת הפיצוי בגין הפקעה - שאלה עובדתית
ב- בר"מ 2348/10 {הוועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות נ' גבעת השבילים בע"מ, תק-על 2014(3), 594 (2014)} נדון נושא זה.
כידוע על-מנת לקבוע את גובה הפיצוי המגיע לבעל זכות במקרקעין בעקבות אישור תכנית, יש לבחון מהו הפער שבין שווי הקרקע עובר לאישורה של התכנית, לבין שווי הקרקע שלאחריה. דרך אחת לעריכת הבדיקה האמורה, היא על-ידי השוואת מחיר המקרקעין בעסקאות דומות שקדמו לאישור התכנית לכאלה שנעשו לאחריה {ע"א 5409/09 סביל נ' מדינת ישראל - מיסוי מקרקעין, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.05.13)}.

בגדר העסקאות האמורות ניתן, כמובן, להביא בחשבון גם את השווי שנקבע בעסקאות המכר והמכירה שנעשו במקרקעין "הנפגעים", על-ידי מי שהוא בעל הזכות לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 .

שוויה של קרקע איננו נקבע לרוב רק לפי תכונותיה והשימושים שניתן לעשות בה באופן מיידי, אלא לעיתים גם לפי הפוטנציאל הגלום בה ובאפשרות לפתח את הקרקע ולקבל היתר לעשות בה שימושים שונים בעתיד.

מטרתו של הפיצוי שניתן בגין פגיעה במקרקעין הינה להעמיד את מי שזכאים לתבוע במצב שהם היו בו טרם כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת, ומכאן יתכן וניתן לטעון כי שווי הקרקע עשוי לשקף לפרקים (במקרים מיוחדים) גם ערכים כלכליים המעוגנים בציפיות סבירות {אהרון נמדר פגיעה במקרקעין, פיצויים בגין נזקי תכנית חושן למשפט (מהדורה שניה, 2008), 143; דפנה לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון (1994), 377}.

כנגד זאת, טוען שלום זינגר בספרו {"על הזכות לפיצוי בגין פגיעות תכנוניות עקיפות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה" מקרקעין ג/5 (2004), 24, 41} כי הזכות לפיצוי כאמור קיימת בגין פגיעה בזכות קניינית. היא אינה קיימת בגין פגיעה בציפיות, שאינן מתגבשות לכדי זכות קניינית מוגנת.

הזכות לפיצוי קמה מקום בו הפעילות השלטונית פגעה בזכות קיימת - לא בערכם של מקרקעין, אלא בזכות הנלווית אליהם. הנטל בעניין זה הוא, בכל מקרה, על התובע.

בפרשת גבעת השבילים הוגשה בקשת רשות ערעור על פסק-דין מינהלי בגדרו התקבל ערעורן של המשיבות על החלטת ועדת ערר מחוזית שעניינה בתביעת פיצויים שהגישו המשיבות, לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
יצויין כי "התכנית הפוגעת" אושרה לאחר שהמשיבה 2 מכרה את המקרקעין אך בשעה שהיא נותרה רשומה כבעלת הקרקע. המשיבה 2 טענה, כי מחיר העסקה הושפע מהתכנית הפוגעת שהיתה צפויה. והקונים לא הגישו תביעת פיצויים דומה מצידם. בפסק-הדין קבע בית-המשפט בדבר "זכות העמידה" של המשיבה 2 והדיון הושב לועדת הערר על-מנת שתקבע את שווי המקרקעין עובר לאישורה של התכנית והאם נגרמה ירידת ערך.

בית-המשפט העליון דחה את הבקשה לרשות ערעור.

ראשית, קבע בית-משפט כי מדובר, למעשה, בבקשה לקיום דיון "בגלגול שלישי". רשות במצב שכזה ככלל איננה ניתנת, אלא מקום בו הבקשה מעלה שאלה בעלת חשיבות עקרונית וכזו לא מתעוררת בעניין זה.

שיקול נוסף של בית-המשפט המטה את הכף לעבר אי-התערבות לעת הזו נעוץ בכך שפסק-הדין של בית-המשפט קמא אינו מהווה למעשה "סוף פסוק" בהתדיינות בין הצדדים, שכן התיק הוחזר לועדת הערר לדיון לגופו של עניין.

כאמור לעיל בית-משפט מצביע על הצורך לבחון מהו הפער שבין שווי הקרקע עובר לאישורה של התכנית, לבין שווי הקרקע שלאחריה. כאמור, ניתן לבחון פער זה בין היתר, על-ידי השוואת מחיר המקרקעין בעסקאות דומות שקדמו לאישור התכנית לכאלה שנעשו לאחריה, לרבות עסקאות שנעשו במקרקעין "הנפגעים", על-ידי מי שהוא בעל הזכות לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

מכיוון שהנטל בעניין זה הוא על התובע. מדובר בשאלה עובדתית בעיקרה, אשר על ועדת הערר לבררה.

מכוחו של סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה זכאים לתבוע: "מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין, או בעל זכות בהם". עם-זאת צויין, כי בגדרי המונח "בעל זכות בהם" נכללים גם בעלי "זכות כלכלית" במקרקעין {ראו ע"א 511/88 מנדלבאום נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פ"ד מד(3), 522, 526 (1990)}.

הרחבתה של זכות התביעה אין משמעותה בהכרח ביטול יכולתו של הבעלים לתבוע. מסקנה זו יתכן ותקבל משמעות, מקום שבו, במסגרת עסקה למכירת מקרקעין, שנעשית עובר לאישורה של תכנית, יוכח כי ירידת הערך הצפויה של המקרקעין כבר גולמה במסגרת המחיר ששולם.

הסיבה לכך היא, שבמקרה שכזה, ממילא הנפגע העיקרי מאישור התכנית הוא מוכר המקרקעין {שנשאר, כאמור, כבעלים הרשום ביום אישור התכנית}, ובלבד שיוכח שהתמורה שקיבל בגין הנכס היתה נמוכה מזו שהיה מקבל, לולא התכנית {עיינו: נמדר, 477}.

יחד-עם-זאת, ייתכנו גם מצבים אחרים. כאשר דבר התכנית והפגיעה הצפויה ידוע לכל הצדדים - הם יכולים לבחור גם בדרך אחרת, ו"למכור" את הזכות בשוויה לפני הפגיעה, כך שהקונה ירכוש מלבד המקרקעין גם את הזכות לתבוע פיצויים בגין הפגיעה.

במקרה כזה ניתן לומר כי המוכר מוכר את המקרקעין לקונה וגם ממחה לו למעשה, את זכות התביעה, ובכך מעביר לקונה שני נכסים השווים למחירה של הקרקע לפני הפגיעה {ערר 97/03 ברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פורסם באתר האינטרנט נבו, מקרקעין ה/4, 485}, שבמסגרתו נקבע כי המחאת זכות התביעה לפיצויים לקונה המקרקעין אפשרית כל עוד הדבר נעשה במפורש ואינו מאפשר הגשת תביעה בגין אותה זכות במקרקעין פעמיים, הן על-ידי המוכר והן על-ידי הרוכש.

הדברים עשויים להסתבך עוד אם במועד מכירתה של הזכות, הקונה, או שני הצדדים גם יחד, לא היו מודעים לדבר קיומה של התכנית הפוגעת, והזכות נרכשה בשוויה ללא הפגיעה. במקרה שכזה, השארת זכות התביעה בגין הפגיעה בידי המוכר עלולה לגרום עוול לקונה שרכש את הזכות במחיר מלא, ואילו המוכר עשוי ליהנות פעמיים, ולכן לכאורה נשללת הזכות לתבוע פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה על-ידי המוכר.

דין דומה חל גם במקרה שבו המוכר, הוא עצמו, רכש, מלכתחילה, את הזכות במקרקעין, כשהוא מודע לדבר קיומה של התכנית הפוגעת {גם אם היא טרם אושרה}, והתמורה שהוא עצמו שילם בעבורה "הפנימה" כבר את ירידת הערך בגין אישורה הצפוי של התכנית.

כאשר זהו מצב הדברים, דומה כי המסקנה שלפיה למוכר, שנותר בעל הזכות הרשומה {הקניינית} במקרקעין, לא נגרם כל נזק במשמעות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה - היא מסקנה מתבקשת {השוו: רע"א 7172/96 בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נב(2), 496, 522 (1998)}.

הנה-כי-כן קבע בית-משפט כי לאו דווקא בהכרח "טוהר" קנייניות הזכות הוא הקובע לעניין הפיצוי, אלא ערכה הכלכלי, אשר נפגע עקב התכנית. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה נועד, אמנם, לפצות כל בעל זכות במקרקעין, אולם זאת כל עוד יש לו אינטרס כלכלי בהם. זכות הבעלות עשויה, איפוא, להיות כפופה לזכויות אחרות שיש לגבי אותם מקרקעין.

כך למשל, כאשר הבעלים מחכירים את הקרקע לתקופה ארוכה ביותר. במצב הדברים האמור, הזכות העיקריית במקרקעין מבחינת השווי הכלכלי תהיה דווקא החכירה ולא הבעלות, והחוכר יהיה, לכן, הניזוק העיקרי במקרה שהמקרקעין נפגעו על-ידי תכנית.

במקרה שכזה, הזכות הקניינית נותרת, אמנם, אצל הבעלים הרשום של המקרקעין, ואולם מדובר בזכות "נגוסה", כאשר "ריקון הזכויות" עלול להשפיע על שוויה, כך שהוא יהיה מזערי ביותר {ע"ש (ת"א) 756/98 ויסברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.11.98)}, שבו נאמרו מפי הנשיא (בפועל) א' גורן, בין היתר, הדברים הבאים:

"... לו ניסה קבלן שטרם העביר את הרישום בפנקסי המקרקעין לזכותו של קונה ששילם לו את מלוא התמורה, לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק בשל ירידת ערכם של המקרקעין עקב תכנית, היה ללא ספק נדחה על-הסף בטענה כי לא נגרם לו כל נזק..."

5. שיטה השוואתית
שיטת ההערכה המועדפת לקביעת שוויו של מקרקעין היא השיטה ההשוואתית, לפיה נבחנות עסקאות סמוכות במקום ובמועד לעסקה הנבחנת, תוך התאמה לתכונותיהם המיוחדות של המקרקעין, כגון מיקום גיאוגרפי, ריחוק ממרכז העיר, טופוגרפיה, פיתוח בפועל בזמן ההפקעה, פוטנציאל תכנוני ומאפיינים אחרים.

זו גם השיטה שהועדפה בפסיקה לאורך השנים {ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3), 225, 227 (1980); ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4), 185, 188 (1985); ע"א 9750/11 עומר חאלד מסרי נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2014(1), 7920 (2014)}.

6. חישוב פוטנציאל הבניה -חסר בעסקאות סמוכות
ב- ע"א 9750/11 {עומר חאלד מסרי נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2014(1), 7920 (2014)} הערעור נסב על העדפת חוות-דעת המשיב ועל קביעת בית-המשפט קמא לעניין שווי פוטנציאל הבניה במקרקעין.

המערער הוא נכדו של מי שהיה בעלים של חלקת מקרקעין הנמצאת בכפר נחף (להלן: "החלקה"). החלקה הופקעה בהודעה בשנת 1962 שפורסמה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה"). ערב ההפקעה חלה על החלקה תכנית בניין מנדטורית (להלן: "התכנית"), שסיווגה את ייעוד המקרקעין כאזור חקלאי.

התכנית נכנסה לתוקף בשנת 1946. בנו ויורשו של המנוח המחה את זכויותיו לפיצויים בגין הפקעת החלקה למערער. המערער הגיש המרצת פתיחה לבית-משפט המחוזי כדי לקבוע את שיעור הפיצויים המגיעים לו מכוח המחאה זו לפי סעיפים 12 ו- 13 לפקודה.

בית-המשפט פסק כי המערער זכאי לפיצויים והעדיף את חוות-הדעת השמאית מטעם המשיב על פני זו מטעם המערער.

בית-המשפט העליון {מפי השופט ג'ובראן ובהסכמת השופטים זילברטל ושהם} דחה את הערעור.

ככלל, שיטת ההערכה המועדפת בפסיקה לקביעת שווי מקרקעין היא השיטה ההשוואתית וזו השיטה בה נעשה שימוש במקרה זה. בית-משפט העליון דחה את טענת המערער נגד קבלת חוות-דעת השמאי מטעם המשיב מפני שהעסקאות אליהן התייחס אינן רלוונטיות ולא מוכחות, ולא מבטאות מכירה וקנייה רצוניות, כפי שדורש סעיף 12 לפקודה.

בנוסף, צויין כי הלכה היא שערכאת הערעור לא תתערב בממצאים שנקבעו בערכאה הדיונית, זאת גם במקרה בו הועדפה חוות-דעת של מומחה אחד על פני זו של מומחה אחר. במקרה דנן בית-משפט קמא העדיף את חוות-דעת המשיב, תוך שמנה את הסיבות לכך, והתייחס גם לקשיים שעלו ממנה.

עוד ציין בית-משפט כי טענות המערער נסמכות על ראיות חדשות, שלא הוגשה בקשה לצירופן וכי גם אם היתה מוגשת בקשה לצירופן, דינה היה להידחות, שכן הן אינן עומדות בתנאים לצירוף ראיות חדשות.

אשר לפוטנציאל הבניה בחלקה, בית-משפט העליון עמד על הפסיקה ב- ע"א 738/10 {דבאח נ' מדינת ישראל , פורסם באתר האינטרנט נבו (17.11.13)}, שדן בשאלת פוטנציאל הבניה בחלקה בייעוד חקלאי, נוכח עניין ראשד ונוכח ע"א 8937/08 {מדינת ישראל נ' סלים חביב אללה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.12.11)}, וקבע כי פסקי-דין אלה עוסקים במקרים בהם לא היו קיימות עסקאות השוואה שלימדו על שווי השוק של המקרקעין שהופקעו. לכן, נקבע בעניינים אלה אומדן להשפעתו של פוטנציאל בניה על מקרקעין בייעוד חקלאי.

נקבע, כי היחס בעניין ראשד ובעניין חביב אללה, בין שווי של דונם לייעוד חקלאי ודונם לייעוד בניה הוא ספציפי ואינו מהווה כלל גורף, ובמקרים בהם קיימות עסקאות להשוואה, יש להעדיף שיטה זו ולפסוק פיצויים לפיה. לפיכך, נקבע כי השיטה ההשוואתית היא השיטה המועדפת לבחינת שווי מקרקעין.

בפרשה שלפנינו מצא בית-משפט קמא שחוות-דעת השמאי מטעם המשיב שיקללה גם את פוטנציאל הבניה שהיה קיים בחלקה. בעניין דבאח נקבע בהקשר זה כי משעה שהובהר כי גם החלקות שעמדו בבסיס עסקאות ההשוואה היו כפופות לתכנית המתאר המנדטורית ולפיכך מחיר העסקאות כבר משקלל את פוטנציאל הבניה, עבר נטל ההוכחה אל הנפקעים.

כדי לערער על השווי המתקבל מעסקאות ההשוואה על הנפקעים להניח תשתית עובדתית הולמת שתצביע על קיומו של פוטנציאל בניה ייחודי בחלקות המופקעות, ולהראות במה מוֹתַר החלקות המופקעות מן המקרקעין שעמדו בבסיס עסקאות ההשוואה.

במקרה דנן, הואיל ובדין הועדפה חוות-דעת השמאי מטעם המשיב, ונוכח העובדה כי עסקאות ההשוואה שהתייחס אליהן היו עסקאות הכפופות לתכנית המתאר המנדטורית {באותו אזור ובאותן השנים} והמערער לא הוכיח אחרת, קבע בית-משפט עליון שאין סיבה להתערב בממצאי השמאי מטעם המשיב ובהכרעה כי השווי שנקבע משקף גם את פוטנציאל הבניה.

7. הוצאות נילוות ודיור חלופי
עסקינן בשני ערעורים מאוחדים על פסק-דין של בית-משפט המחוזי בו חוייבה המשיבה ב- ע"א 3471/11 והמערערת ב- ע"א 3512/11 (להלן: "המשיבה") לשפות את המערערים ב- ע"א 3471/11 והמשיבים ב- ע"א 3512/11 (להלן: "הנפקעים") בגין חלק מההוצאות שנגרמו להם אגב הפקעת חלקה ובית מגורים לטובת סלילת כביש.

בין הוצאותיהם נכללו שכר טרחת שמאי ויועצים אחרים, שכר טרחת עורכי דין, דיור חלופי לתקופת ביניים, הוצאות העברה, שכר שמאי מוסכם בהליכים קודמים, איתור וטיפול במגרש החלופי שנרכש, מס רכישה עבור המגרש החלופי ועוד.

עיקר הדיון נסב אודות השאלה האם זכאי נפקע לשיפוי על הוצאות נלוות להפקעה ולרכישת נכס חלופי, בנוסף לפיצוי לו הוא זכאי בגין ההפקעה?

בית-המשפט העליון {מפי השופט עמית} דחה את הערעורים.

ככלל, לפי סעיף 9 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 וסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, הנפקע זכאי לפיצוי לפי שווי השוק של המקרקעין כאילו נמכרו בעסקה רצונית.

מטרת הפיצוי להעמיד את הנפקע במצב הכספי בו היה אילולא ההפקעה, מבלי שייגרם לו נזק או הפסד, אך גם מבלי להעמידו במצב טוב יותר. הוראת הפיצוי הקבועה בסעיפים הנ"ל מהווה הסדר שלילי לגבי שיפוי בגין כל הוצאה ונזק הנלווים להפקעה, לרבות הוצאות בגין רכישה ומעבר לנכס חלופי.

יצויין, כי על-אף היעדר מקור נורמטיבי מפורש, הוכרה בפסיקה חובת הרשות המפקיעה לשיפוי הנפקע בגין הוצאות נלוות במספר רכיבים. בין הרכיבים מוכרות הוצאות העברה, שמאי, תיווך ושכר-טרחת עורך-דין, בין אם מדובר בבית מגורים ובין אם מדובר בעסק.

לגבי עסק שהתנהל כחוק מוכרות הוצאות התאמה, אבדן מוניטין ואובדן רווחים. לגבי דירת מגורים בפועל מוכר מס רכישה עבור רכישת דיור חלופי.

הפסיקה לא הכירה בזכות הנפקע "לגילום" או לשיפוי בגין מס שבח או מס רווחי הון, בין אם הנכס הנפקע הוא בית מגורים ובין אם הוא בית עסק. בנוסף, הפסיקה לא הכירה בזכות הנפקע של קרקע או בית עסק לשיפוי בגין מס רכישה עבור רכישת קרקע או בית עסק חלופי. הפסיקה גם לא הכירה בהוצאות נלוות שנועדו לשפר את מצב הנפקע לעומת מצבו ערב ההפקעה.

בית-המשפט העליון עמד על ההצדקות להכיר בזכות הנפקע לשיפוי גם בגין ההוצאות הנלוות להפקעה ולרכישת נכס חלופי וקבע כי נורמטיבית, ראוי כי בנוסף לפיצויי ההפקעה תשפה הרשות המפקיעה את הנפקע בגין ההוצאות הנלוות והכרוכות בהפקעה, הניתנות לכימות.

לכאורה, נפסק, כי צמצום זכות הפיצוי לשווי המקרקעין בלבד, פוגעת לכאורה בשוויון בין נפקעים שונים. מסעיף 14ג לפקודת הקרקעות עולה כי פיצוי בגין הפקעה יכול שינתן בקרקע חלופית, מה שחוסך לנפקע את ההוצאות הנלוות הכרוכות ברכישת קרקע חלופית, לעומת נפקע המקבל פיצוי כספי.

במצב הדברים האידילי, היה על הרשות ליתן לנפקע פיצוי בעין בדמות קרקע חלופית. משנבצר מהרשות לעשות כן, הפיצוי הכספי חלף ההפקעה צריך להביא לידי ביטוי הן את שווי הקרקע המופקעת והן את ההוצאות הנלוות הסבירות והישירות שנגרמו לנפקע עקב הצורך לרכוש דיור חלופי.

עוד קבע כי על ההוצאות הנלוות בגינן נתבע שיפוי להיות סבירות, הן ביחס לנכס שהופקע ומהותו והן ביחס לנכס החלופי ומהותו, הן לגבי גובה ההוצאות והן לגבי משך התקופה מושא ההוצאות. על הנפקע להוכיח כדבעי את ההוצאות הנלוות, וכי על הנפקע לפעול כאדם סביר להפחתת ההוצאות הנלוות.

יחד-עם-זאת, קובע בית-משפט כי אין להיטיב את מצב הנפקע ביחס למצבו ערב ההפקעה ויש להישמר מפיצוי כפל או משיפוי בגין הוצאות שלא הוצאו או שברור כי לא יוצאו {ת"א (חי') 770/07 פייג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.04.13)}. אולם מנגד, אין להרע את מצב הנפקע עקב הצורך שנכפה עליו להקדים את "מכירת" הקרקע ולהקדים ולרכוש נכס חלופי.

כאמור, השיפוי לא נועד לשיפור מצב הנפקע לעומת מצבו הקודם, הוא כפוף לחובת הנפקע להקטין את הנזק, וכפוף לכך שמדובר בהוצאות סבירות. במקרה דנן, קבע בית-משפט כי אין מקום להתערב ברכיבים השונים שנפסקו על-ידי בית-משפט קמא, לא לעצם פסיקתם ולא בסכומים שנפסקו.

בנוסף לכל האמור יוער, כי המשנָה לנשיא נאור, הסכימה לכל האמור, בסייג כי על התשלומים שנפסקו צריך היה להוסיף את הריבית המיוחדת והמופחתת הקבועה בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 ולא לפסוק לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה.

8. שוויה של זכות דיירות מוגנת ופיצוי בגין עוגמת נפש כתוצאה מהפקעת מקרקעין
ב- ע"א 6675/10 {משה פאריש חקיקי נ' החברה הלאומית לדרכים - מע"צ, תק-על 2014(1), 4107 (2014)} השמאי הסביר באופן בהיר, מנומק ומבוסס כיצד בוצעה התאמת שווי זכויות הבעלות במקרקעין לשווי זכויותיו של דייר מוגן בהם, וכן הבהיר כי לצורך קביעת גובה הפיצוי יש להוסיף לסכום זה שליש משווי זכויותיו של דייר מוגן על-מנת ליתן ביטוי להוצאות העברה, התמקמות והוצאות נוספות.

חוות-הדעת המשלימה שהגיש השמאי כללה מענה מקיף לשאלות ההבהרה שהגיש המערער ולא נמצא כי היא חסרה התייחסות לטענה מטענותיו או כי נפל בה פגם אחר כלשהו. אשר-על-כן, קבע בית-משפט כי אין כל מקום לסטות מן המסקנה הסופית אליה הגיעה השמאי, קל וחומר משמדובר - בהתאם להסכמת הצדדים - בשמאות מכרעת אשר לגביה היקף ההתערבות הוא ממילא מצומצם ושמור למקרים חריגים בלבד {בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.09.12)}.

המערער הוסיף וטען כי לצד סכום הפיצוי שבו נקב השמאי המכריע יש לפסוק לו פיצוי כספי בגין עגמת הנפש הכרוכה בהפקעה ובניהול ההליכים מול רשויות המדינה.אולם, נקבע כי אין מקום לקבל טענה זו.

בהקשר זה נפסק כבר כי בכל מקרה של הפקעה תיתכן עוגמת נפש לבעל המקרקעין עקב זאת שהוא נאלץ, שלא ברצונו, להיפרד ממקרקעין השייכים לו. אך ברי, שאין בעצם שינוי ייעוד על-ידי תכנית או בהפקעות מקרקעין לצורכי הציבור על-פי החוק להקנות לבעלי המקרקעין זכות לפיצויים בגין עוגמת נפש {ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.05.12)}.

בית-משפט בהסתמך על חוות-דעתו של השמאי המכריע מורה כי על מע"צ לשלם למערער פיצוי בסך של 580,000 ש"ח בגין הפקעת זכויותיו במקרקעין, בקיזוז 69,000 דולר ששולמו למערער. נקבע, כי סכומי הפיצוי והסכומים שיש לנכות מהם כאמור יומרו לשקלים וישוערכו, כפי שקבע בית-המשפט המחוזי, בהתאם לסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, עד ליום התשלום בפועל.

9. סיכום שיטות ההערכה השונות וההלכה הפסוקה
ב- ע"א 738/10 {מ נ' מ, תק-על 2013(4), 5771 (2013)} סקר בית-המשפט את דרכי הערכת השווי לצורך קביעת פיצויי הפקעה.

המשיבה (להלן: "המדינה") הפקיעה מקרקעין מן המערערים. ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תכנית הבניין המנדטורית (להלן: "תכנית המתאר" או "התכנית המנדטורית"). התכנית המנדטורית, סיווגה את ייעוד המקרקעין כאזור חקלאי, ומעמדה הוא כשל תכנית מתאר מקומית.

המחלוקת העיקריית שנתגלעה בין הצדדים בבית-משפט קמא התמקדה בשאלת פרשנותו של פסק-הדין ב- ע"א 9355/02 {מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4), 406 (2004)} אשר בו נידונו הוראותיה השונות של התכנית.

המערערים טענו כי בעניין ראשד, נקבע כי התכנית המנדטורית התירה בניית בית מגורים בכל חלקה המיועדת לשימוש חקלאי בכפוף לתנאי הבניה המצוינים בתכנית. המדינה חלקה על עמדה זו וטענה כי בעניין ראשד פורשה התכנית באופן שהתירה, בקרקע חקלאית, אך ורק בניה חיונית הנדרשת לצרכיהם החקלאיים של בעלי הקרקע.

בפסק-דינו עמד בית-משפט קמא על עיקרי הלכת ראשד וקבע כי לא ניתן להסיק מפסק-הדין כי בכל חלקה באזור חקלאי יש להעריך דונם אחד כקרקע לבניה. אדרבה, בית-המשפט מצא כי נקודת המוצא בעניין ראשד הינה כי מקרקעין ביעוד חקלאי יישארו כאלו, אלא אם ישנו צורך חיוני לאפשר בניה על-מנת לשמר את הייעוד החקלאי.

לאור נקודת מוצא זו נקבע כי הטוען ששווי המקרקעין שברשותו מושפע מפוטנציאל הבניה, אינו יכול להסתפק בטענה בעלמא ובהסתמכות על תכנית המתאר, ומוטל עליו להוכיח מהן הנסיבות המצדיקות בניית בית מגורים במקרקעין שברשותו.

נוסף על כך עמד בית-המשפט על השיטות השונות המשמשות להערכת שווי הקרקע, בהדגישו כי מקובל על הכל כי השיטה המדוייקת יותר הינה השיטה ההשוואתית הבוחנת עסקאות במקרקעין סמוכים בתקופה הרלוונטית, תוך התאמה לתכונותיהם המיוחדות של המקרקעין מושא הדיון.

לאור זאת, נדחתה חוות-הדעת של השמאי מטעם המערערים, אשר אינו מסתמך על שיטת הערכת שווי מוכרת אלא מבסס את הערכתו על פסקי-דין ומאמרים.

לצורך קביעת השווי הבסיסי של הקרקע קיבל בית-המשפט את חוות-דעתו של השמאי מטעם המדינה, שהתבססה על שיטת ההשוואה, תוך ביצוע ההתאמות נדרשות, ולפיה הוערך ערכן הממוצע של החלקות ב- 500 ל"י לדונם.

בערעור טוענים המערערים כי קביעתו של בית-משפט מחוזי מנוגדת ללשון תכנית המתאר ולהלכה בעניין ראשד. בנוסף מסתמכים המערערים על ע"א 8937/08 {מדינת ישראל נ' חביב אללה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.12.11)}, שם באותו מקרה דחה בית-המשפט העליון באופן ברור את הפרשנות של בית-משפט קמא כאמור לעיל.

בהסתמך על פסקי-דין אלו טוענים כי יש לקבל את הערעור ולקבוע את שווי החלקות תוך התחשבות בפוטנציאל הבניה של המקרקעין.

בית-משפט העליון דחה את הערעור.

באשר לטענות אלו נקבע, כי שורת העסקאות אותן הציג השמאי מטעם המדינה במסגרת השיטה ההשוואתית עוסקת בחלקות אשר כפופות אף הן לסעיפי תכנית המתאר. הנתונים המתקבלים מן העסקאות כבר משקפים את ערכו המלא של פוטנציאל הבניה במועד הקובע, ולפיכך אין לשקלל את פוטנציאל המגורים בשווי הקרקע פעם נוספת.

בית-משפט מעיר עוד בקביעתו, כי העדיפות המוחלטת אותה מייחסת הפסיקה לחישוב ערך הקרקע באמצעות שיטת ההשוואה, היא העדיפה מבין השיטות האפשריות, ובפרט בחלקות לא בנויות כמו אלו המצויות במקרה לפנינו.

עליונותה של שיטת ההשוואה על פני יתר השיטות אף מתעצמת במקרה המונח לפתחנו, מקום בו הערכת השווי מתבצעת כיובל שנים לאחר ההכרזה על ההפקעה, כך שקיים קושי ממשי להעריך את שווי הקרקע בשל התפתחויות ושינויים שאירעו במצב המקרקעין במרוצת השנים. ככל שנגרם נזק ראייתי עקב השיהוי של כמעט חמישים שנה בהגשת התביעה לפיצוי, הרי שיש לזקוף אותו לחובת המערערים.

כמו-כן, כפי שעולה מחוות-דעתו של השמאי מטעם המדינה, נבחנו 15 עסקאות להשוואה, כאשר כל העסקאות הן במקרקעין אשר נמצאים בישובים הסמוכים יחסית לחלקות נשוא הערעור. מצבם התכנוני של המקרקעין בעסקאות אלה היה זהה למצבן התכנוני של החלקות, באשר כולם כפופים במידה שווה לתכנית המתאר המנדטורית וכבר מגלמות בתוכן את השפעת הפוטנציאל לקבלת היתר בניה על שווי השוק של החלקות.

להבדיל מהמקרה שבפנינו, קובע בית-משפט, כי הרי בעניין חביב אללה, שם נקבע כי יש להעריך את הדונם הראשון בכל חלקה כשווה פי 8 משוויו המקורי בשל פוטנציאל הבניה, לא ניתן היה להיעזר באופן ממשי בשיטת ההשוואה. באותו עניין לא הובא בפני בית-המשפט אף לא נתון אחד להשוואה, אף על-פי שהשמאי השתמש לכאורה בשיטת חישוב השוואתית, וזאת מאחר שלטענת השמאי הוא איבד את הנתונים שעליהם התבסס.
מפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי שדן באותו עניין, עולה כי גם בחקירה הנגדית בבית-המשפט לא היה השמאי מסוגל לשחזר את נתוני העסקאות ולא סיפק ולו "שבב של נתון" אודות הנתונים המרכזיים שהביאוהו לחוות-דעתו כפי שחיווה.

אין תימה, איפוא, שבנסיבות עניין חביב אללה לא הסתמך בית-המשפט על עסקאות ההשוואה, שכן כבר נקבע בפסיקה בעבר כי היעדר הפרטים לגבי עסקאות דומות עלול להפוך את שיטת ההשוואה במקרים מסוימים ל"בלתי אפקטיבית".

נוכח כך, קובע בית-משפט כי שונה המצב במקרה שלפנינו, בו קיבץ השמאי 15 עסקאות מכירת מקרקעין בחלקות הדומות במידה רבה לחלקות נשוא הדיון, ואשר יש בהן כדי לבסס את הערכת השווי של 500 ל"י לדונם.

יצויין, כי אף בעניין חביב אללה קבע בית-המשפט שיתכן כמובן כי "חוות-דעת שמאית היתה משכנעת את בית-המשפט כי באזור פלוני אפשרות הבניה לא השפיעה במידה רבה על ערך השוק של הקרקעות, מסיבות כאלה או אחרות הקשורות בשוק המקרקעין".

לא זו בלבד, בעניין חביב אללה מתריע כב' השופט רובינשטיין כי יש "להיזהר מאוד מקרוא בפסק-הדין בעניין ראשד יותר ממה שיש בו... והדברים נאמרים גם במבט צופה פני עתיד".

לסיכום חוזר השופט רובינשטיין ומזהיר כי את ההיתר המנדטורי יש להבין על רקע תכליתו וסביבתו, שכן "אין למצוא בו פתח להפיכת מקרקעין שמטרתם תנובה חקלאית למה שבימינו מכונה 'נדל"ן מניב'. כך בכל הנוגע לבניה בפועל, ממילא הוא הדין לפיצויי הפקעה".

המערערים טענו, בין היתר בהסתמך על חוות-הדעת של השמאי, כי אין בנתונים ההשוואתיים בכדי ללמד על מצב השוק, שכן בשנות ה- 60 חלק מהקונים והמוכרים לא ידעו על התכונה הספציפית הזאת של השוק. לשיטת המערערים, על בית-המשפט לשקלל אל תוך הערכת השווי גם את פוטנציאל הבניה, אשר לא היה ידוע באותה תקופה, ולעדכן בהתאם את הנתונים שהתקבלו מהעסקאות להשוואה עליהם הסתמך השמאי ברסלב.

גם באשר לטענה זו קבע בית-משפט כי דינה להידחות. שיטת ההשוואה מציבה מעין מראה אשר תפקידה להצביע בצורה בלתי-אמצעית על המציאות הכלכלית שהתקיימה בשטח בתקופה הרלוונטית. המראה משקפת את השווי המשוער אותו ייחס השוק לקרקע הנידונה במועד הקובע, באמצעות בחינת המחיר בו נרכשו מקרקעין דומים בעסקאות שהתרחשו בפועל.

טענתם של המערערים כמו נועדה לתקן את המראה על-מנת שהדמות המשתקפת ממנה תשתנה בהתאם, אולם לא כך היא דרכו של עולם. ובמילים אחרות, שווי השוק כשמו כן הוא, משקף ומשקלל את המידע אשר ידוע לקונה מרצון למוכר מרצון בנקודת זמן מסוימת, ולא ניתן "לתקן" את שווי השוק בדיעבד בטענה שצריך היה להתחשב במידע מסויים אשר לא עמד בפני השוק בתקופה הרלוונטית.

זאת, אף מבלי להידרש להלכה הידועה לפיה תכנית בניין-עיר היא בגדר "חיקוק" {ראו, לדוגמה, עניין ראשד}, וכי פרשנות הניתנת על-ידי בית-המשפט לאותו חיקוק אינה יוצרת זכות חדשה, אלא אך מצהירה על זכות שהיתה קיימת מאז ומתמיד.

אין חולק כי ניתן ואף נדרש לערוך התאמות ותיקונים בשווי "הגולמי" המתקבל מעסקאות להשוואה, בהתאם למאפיינים השונים של החלקות. אולם משעה שהובהר כי גם החלקות שעמדו בבסיס עסקות ההשוואה היו כפופות לתכנית המתאר המנדטורית ולפיכך מחיר העסקאות כבר משקלל את פוטנציאל הבניה - יהא אשר יהא - עבר נטל ההוכחה אל הנפקעים.

כדי לערער על השווי המתקבל מעסקאות ההשוואה, על הנפקעים להניח תשתית עובדתית הולמת אשר תצביע על קיומו של פוטנציאל בניה ייחודי בחלקות המופקעות, ולהראות במה מוֹתַר החלקות המופקעות מן המקרקעין שעמדו בבסיס עסקאות ההשוואה. אך, המערערים לא הניחו תשתית עובדתית כאמור.

במקרה דנן, התבסס השמאי על עסקאות דומות להשוואה, השומה נערכה אף על הצד הגבוה, שכן למרות שבכל עסקאות ההשוואה התמורה עמדה על 45 עד 200 לירות לדונם, שיקלל השמאי בשמאות שערך את הפוטנציאל החקלאי הייחודי לחלקות המופקעות והעלה את השווי בצורה משמעותית ל- 500 ל"י לדונם.
הדפסת הפרק
לפרק הקודם
לפרק הבא
עבור לפרק
פרק ה': פיצויי הפקעה

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פיצויי הפקעה