הסכם פיתוח

1. כללי
הסכמי פיתוח של המינהל הם הסכמים שאותם כורת המינהל עם יזמים אשר מקימים מיזמי בניה על מקרקעי ישראל. ההסכמים שהמינהל נהג לכרות הם דו-שלביים: בשלב ראשון, המינהל מעמיד את המקרקעין לרשות היזם לתקופה של שנים ספורות, לשם ביצוע עבודות בניה במקרקעין. במהלך השלב הראשון משלם היזם למינהל דמי שימוש במקרקעין. בשלב שני, המתרחש בתנאי שהיזם קיים את חובותיו על-פי השלב הראשון, המקרקעין מוחכרים ליזם לדורות. דמי החכירה משולמים בתשלום מהוון המחושב על-פי שיעור מסויים משווי הקרקע {גדעון ויתקון דיני מקרקעי ישראל, כרך א (מהדורה רביעית, 2009) עמ' 612-608}.

בשלב הראשון של חוזה פיתוח מן הסוג המתואר, היזם אינו נחשב, בדרך-כלל, חוכר לדורות {רע"א 85/88 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן, פ"ד מב(4), 782 (1989)}. על-כן, בתקופת השלב הראשון ניתן לגבות תשלום בגין השבחת המקרקעין מן המינהל בלבד, בתורת הבעלים על הקרקע. טיב התשלום בגין ההשבחה שהמינהל מחוייב בו שונה מזה המוטל על גורמים אחרים (סעיף 21 לתוספת השלישית). תשלום זה המוטל על המינהל מכונה "חלף היטל השבחה", והוא מבוסס על 10% מן התמורה שמקבל המינהל בעד השימוש במקרקעין {ויתקון, מקרקעי ישראל, כרך ב, בעמ' 841-838; אהרן נמדר היטל השבחה (2007), פסקה 712}.

2. הוראת השבה בהסכם פיתוח - יישום על-פי הנסיבות הקונקרטיות
מקור הבסיס הרעיוני של חובת ההשבה שבסעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ובדיני עשיית עושר ולא במשפט {ג' שלו, י' אדר דיני חוזים - התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2009), 706}.

ב- ע"א 2702/92 {גינזברג נ' בן יוסף, פ"ד מז(1), 540 (1993)} נקבע, כי את סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשיית עושר"), המאפשר לפטור את הזוכה מחובת השבה באופן חלקי או מלא, ניתן להחיל גם על עילת ההשבה שבחוק החוזים (תרופות).

ב- ע"א 5393/03 {פרג' נ' מיטל, פ"ד נט(5), 337 (2005)} נקבע, כי הסדר ההשבה החוזי כפוף לשיקולי הצדק שבסעיף 2 לחוק עשיית עושר.

ב- דנ"א 10901/08 {בייזמן השקעות בע"מ נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.07.11)} אומצה, בדעת רוב, גישה זו {ראו גם ע"א 1156/10 האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.11.12), שם נאמר (פסקה ל"ה), כי ביסודה של הגישה האמורה "הידיעה שפעמים רבות אין עסקינן בשחור ולבן ובמצבים ברורים כשמש אלא בגווני אפור, שגם הפסיקה צריכה לתת להם משמעות", וכי (פסקה ל"ו) "גישה זו של מתן משקל לשיקולי צדק והתחשבות בהתנהגות הצדדים אינה זרה במחוזותינו, וליבתה בעקרון תום-הלב, החולש על כלל תחומי המשפט האזרחי ואינו נחלת דיני החוזים בלבד"}.

עם-זאת יש לציין, כי השימוש בסייג הצדק שבדיני עשיית עושר לשם הענקת פטור מהשבה בעקבות ביטול הסכם הוא החריג, והשימוש בו ייעשה באופן מדוד ומבוקר {שלו ואדר, 707 והאסמכתאות שם}. ודוק - הלכות אלו חלות גם הסכמים וחוזים של רשויות המדינה. אכן, "חוזה שרשות שלטונית היא צד לו, טומן בחובו היבטים שונים: מסחריים, שלטוניים, ציבוריים ופרטיים. בהיות חוזה הרשות 'יציר כלאיים', 'חלות עליו, בו-זמנית ובמשולב, שתי מערכות דינים: מערכת דיני החוזים ומערכת דיני המינהל הציבורי' ... העובדה שעל חוזי רשות חלות, במקביל, שתי מערכות הדינים האמורות לא גורעת מתחולת דיני החוזים על חוזי הרשות. עקרונות דיני החוזים וכלליהם הפרטניים הוחלו על חוזי הרשות 'בשלבי התהוותם, יצירתם, קיומם והפרתם" {ע"א 276/09 טאבא נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.01.11)}.

החלתן של ההלכות האמורות על חוזי הרשות מתחייבת מחובת ההגינות המוטלת על רשויות המדינה {על חובה זו ראו למשל רע"א 470/08 כרמל התפלה בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד האוצר, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.03.10)}.

ב- רע"א 1816/13 {אמ.די.הי. בניה ותעשיה בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2013(2), 2403 (2013)} בקשת רשות הערעור נדחתה מחמת קביעתו של בית-המשפט כבר בתחילה כי שאלת פרשנות סעיף בהסכם הדן בהשבה הינה פועל יוצא של הנסיבות הקונקרטיות של כל עניין ועניין וכדברי בית-המשפט: "על רקע האמור ברי, כי - בניגוד לנטען בבקשה (סעיף 12) - אין ניתן לומר שסעיף 13 להסכם הפיתוח קובע, כי "בכל מקרה של ביטול חוזה תבוא חובת הריסת המחוברים" או כי "תמיד תבוצע, תמיד השבה בעין ולא השבת שווי" (סעיף 76 לבקשה).

הוראת ההשבה שבסעיף 13 להסכם הפיתוח כפופה לעקרונות ההשבה הכלליים, לרבות הכפפתה לשיקולי צדק {ראו גם ה"פ (ת"א) 1221/01 מינהל מקרקעי ישראל נ' דהרי, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.06.04)}, הנזכר בסעיף 91 לבקשה, הימנה מנסה המבקשת להיבנות), והדבר כמובן תלוי נסיבות. השאלה היא איפוא, האם במקרה דנא יש להתערב בהוראת ההשבה שבסעיף 13 להסכם הפיתוח, קרי האם משיקולי צדק יש להורות על אי-הריסתו של אולם האירועים. בשאלה זו, המבוססת על נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה, לא ראיתי מקום להתערבות בקביעותיהן של הערכאות הקודמות."

3. ביטולו של הסכם פיתוח עקב הפרה
ב- ע"א 6319/05 {קנדרה (ישראל) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2009(1), 298 (2009)} בין הצדדים נחתם הסכם פיתוח להקמת פרוייקט מלונאות באילת. במסגרת ההסכם נקבעו מועדים קשיחים להוצאת היתרי בניה ולהקמת הפרויקט. המערערת לא עמדה במועדים הנקובים בהסכם, והמשיב ביטל את ההסכם. בית-משפט קמא דחה את תביעת המערערת כנגד ביטול ההסכם.

בית-המשפט דחה את הערעור וקבע, כי זכותו של צד הנפגע מהפרת חוזה לבטל את החוזה. בעניין זה קיימת הבחנה מהותית בין הפרה יסודית, המזכה את הנפגע באפשרות לבטל את החוזה מיד לאחר ההפרה, לבין הפרה לא יסודית, המחייבת מתן ארכה לתיקונה. במקרה הנדון מדובר בהפרה שבחוזה הפיתוח הוסכם כי תיחשב להפרה יסודית. על-כן זכאי היה המשיב לבטל את החוזה בלא מתן ארכה. אכן, הפסיקה הכירה בכך שישנם מקרים שבהם עמידה על זכות הביטול של החוזה בגין הפרתו תיחשב לפעולה בחוסר תום-לב. גם כאשר מדובר בהפרה יסודית עלול ביטולו של החוזה להיחשב כפעולה בחוסר תום-לב, אולם זאת רק במקרים יוצאי דופן.

קיום חוזה לאחר הפרתו היסודית ובטרם הספיק הנפגע לבטלו אינו שולל את זכות הביטול של הנפגע, אולם התיקון עשוי להוות גורם בעל משקל מסויים בשאלה אם הביטול נעשה בתום-לב. במקרה הנדון המערערת לא תיקנה את ההפרה לפני שבוטל החוזה, ואף לא לאחר שנשלחה הודעת ביטול. בכך יש כדי לחזק את המסקנה כי הפעלת זכות הביטול על-ידי המשיב היתה כדין.

אין לקבל את טענת המערערת, כי בפרויקטים מסוג זה נוהג המשיב להעניק ארכות דרך שגרה, ומכאן שסירובו במקרה הנוכחי נובע משיקולים זרים ונגוע בחוסר תום-לב. הטוען להפליה אינו יוצא ידי חובתו בהפרחת הטענה לחלל האוויר באופן סתמי וללא תמיכה מספקת בנתונים. בפרוייקטים בסדר הגודל המדובר עשויה להיות חשיבות לנתונים שונים ומגוונים.

המערערת לא פירטה במה דומה ובמה שונה הפרוייקט האמור מפרוייקטים אחרים, ומדוע לאור נתונים אלו היחס אליה היווה הפליה. משכך, לא עמדה היא ולוּ בנטל הראשוני המוטל על הטוען להפליה. יתרה-מכך, מהנתונים עולה כי לאורך מערכת היחסים בין הצדדים לא דקדק המשיב עם המערערת ואף הלך לקראתה.

מנגד, המערערת לא פעלה על-פי המתווה החוזי המוסכם ועובדה זו היא גורם מרכזי לעיכוב בהתקדמות הפרויקט. כאשר מופנית אל המשיב בקשה לנהוג לפנים משורת הדין ולהעניק "ארכת חסד" לביצוע חוזה שהופר הפרה יסודית, רשאי הוא להביא בחשבון את העובדה שאין מדובר בהפרה ראשונה.

המשיב אינו חולק על כך שהוא השתהה בחלק מהפעולות שהיו מוטלות עליו. עם-זאת, בנסיבות העניין אין בהשתהות המשיב כדי לשלול את תום-הלב שבהפעלת זכות הביטול. זאת משתי סיבות: האחת, השיהוי של המשיב לא תרם תרומה ממשית להפרה היסודית של המערערת; השניה, גם אם להתנהלותו של המשיב יש חלק מסויים בהתמשכות הליכי הקמת הפרוייקט, הרי עיקר העיכוב נעוץ בהתנהלותה של המערערת מול רשויות התכנון.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הסכם פיתוח