זכות המינהל לגבות דמי היתר כתנאי למתן הסכמה לבניה במקרקעין

כאשר עסקינן בחוזה שקיים בו הסדר שלילי המונע מהמינהל לגבות דמי היתר, כאמור, או אז מנוע האחרון לגבות דמי היתר חרף החלטות מועצתו.

ברם, כאשר חוזה החכירה שותק לעניין זה, אין כל מניעה כי המינהל יתנה הסכמתו לבניה במוחכרים, בתשלום דמי היתר על-פי נוהליו והחלטות המועצה.

ב- ה"פ (ת"א) 10160/99 {טייגפלד נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.05.01)} נקבע מפי כב' השופט סטרשנוב:

המבקשים, רכשו מהמשיב, מינהל מקרקעי ישראל זכויות חכירה בשתי יחידות דיור שהוקמו בכפר חרוצים. לגבי כל אחת מהיחידות נעשה חוזה בנפרד. בעת החתימה על ההסכם משנת 1971, נחתם גם הסכם חכירה בין המבקשים לבין המשיב, ובו התחייב המשיב לרשום את זכויות המבקשים בלשכת רישום המקרקעין.

בשנת 1996 היוונו המבקשים את זכויותיהם בשתי חלקות הקרקע, אשר אוחדו על-ידיהם, ואף נבנה בית על חלקות אלה. המבקשים שילמו דמי היוון כחוק.

בשנת 1997 בחנו המבקשים אפשרות של תוספת בניה על החלקה הנדונה, ונאמר להם כי הדבר יהיה כרוך בתשלום דמי היתר למינהל.

ביחס ליחידה הראשונה לא נקבעה כל הוראה באשר לזכות המינהל לדרוש דמי היתר בגין הבניה במוחכר. בית-המשפט הגיע למסקנה כי עסקינן בחוזה שותק ובשל כך אין למבקשים שם כל טענה או זכות לפטור מתשלום דמי היתר למשיב, ויהיה עליהם לשלמם על-פי הוראות המינהל וכלליו.
אולם באשר ליחידה השניה, בגינה נקבע בחוזה החכירה כי המחכיר לא יטיל על החוכר כל תשלום, היטל או אגרה בעד מתן הסכמתו או חתימה על התוכניות האמורות, קבע בית-המשפט כי ניתן למבקשים, פטור ברור ומפורש מהטלת כל תשלום, היטל או אגרה, ועל המשיב לעימוד בהתחייבות ברורה זו.

כך גם נקבע בפסיקת בית-המשפט העליון, המאוחרת לפסק-דין טייגפלד לעיל, ב- רע"א 110/06 {ב.צ.ל השקעות וייעוץ בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.07.06)}.

במקרה האמור ביקשה החוכרת לבנות בית חדש בשטח של 320 מ"ר תחת הבית שהיה קיים (70 מ"ר). לאחר תשלום דמי ההיתר שנדרשו, עתרה האחרונה להשבתם שכן, לטענתה, הם נגבו שלא כדין.

בחוזה החכירה דשם לא נכללה הוראה בדבר תשלום דמי היתר בגין בניה במקרעין לבד מהוראה האוסרת ביצוע בניה "מבלי לקבל הסכמה קודמת בכתב על-כך מהקרן".

ב- רע"א 110/06 {ב.צ.ל השקעות וייעוץ בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.07.06)} קבע כב' השופט ג'ובראן כהאי לישנא:

"גם אם נניח כי ההסכם החל על הצדדים הינו הסכם 54, הרי שגם לפי הסכם זה רשאי המינהל לגבות מהמבקשת דמי היתר. הסכם 54 נמנה עם סוג ההסכמים בהם נקבעה הוראה כללית, המָתְנה תוספת בניה בהסכמת המינהל וכידוע, הפסיקה הכירה בסמכות המינהל לגבות דמי היתר לפי סוג זה של הסכמים.
לפיכך יוצא, כי שתיקתו של הסכם 54 בעניין דמי היתר, אינה שוללת את זכות המינהל לגבות דמי היתר. די בכך כדי להכיר בסמכות המינהל לגבות את דמי ההיתר ולפיכך לדחות את בקשת הערעור."

הנה-כי-כן, מהמקובץ עולה כי כאשר עסקינן בחוזה שותק, זכות המינהל לגביית דמי היתר אינה נשללת, להבדיל מחוזה חכירה בעל הסדר שלילי - מפורש או משתמע - שאז הזכות האמורה נשללת.
נשאלת השאלה, מניין, איפוא, קמה למינהל הזכות לגבות דמי היתר בגין תוספת בניה במוחכר עת חוזה החכירה שותק?

על-כך משיב בית-המשפט העליון ב- ע"א 5492/04 {מצלאוי חברה לבניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.05.06)}, וזה לשונו:

"בהנחה שעניינים אלו לא הוסדרו בהסכם הפיתוח, לא במפורש ולא מכללא, כי אז למינהל אומנם לא היתה זכות מכוח הסכם הפיתוח לדרוש תמורה נוספת עבור הגדלת קיבולת הבניה.
אולם, בנסיבות אלו, אם חפצה המערערת לעשות במגרש שימוש שלא הוסדר בהסכם הפיתוח, הדבר חייב השגת הסכמה חדשה בין הצדדים. במסגרת הסכמה חדשה כזו, משהמערערת ביקשה לזכות ביתרון שלא עמד לה מכח חוזה הפיתוח, לא היתה מניעה מלפני המינהל לדרוש תמורה נוספת על זו שנקבעה באותו הסכם."

כל אימת שעסקינן בחוזה חכירה שאיננו קובע במפורש או מכללא על כי המינהל איננו זכאי לגבות תשלום בגין תוספת בניה במקרקעין, זכאי האחרון לדרוש דמי היתר בגין בניה נוספת, שכן המדובר ב"עסקה" חדשה שאינה מוסדרת בחוזה.

בית-המשפט בפרשת מצלאוי {ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.05.06)} היה ער להלכת הוד אביב {ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4), 28 (2001)}, אשר קבעה כי בהעדר הרשאה מפורשת בחוזה המתירה גביית תשלום בגין תוספת קיבולת בניה - מנוע המינהל מלהתנות הסכמתו לבניה כנגד תשלום.

ברם, בית-המשפט איבחן פסק-דין זה בקובעו, בין היתר, לנוכח העובדה שבעניין הוד אביב נכללה בחוזה הוראה "המקנה למינהל זכות לדרוש תמורה נוספת בגין שינויים שיחולו בשטח המגרש וגבולותיו. למד בית-המשפט מהוראה זו ובהעדר הוראה מקבילה המסמיכה את המינהל לדרוש תמורה נוספת בשל שינוי בקיבולת הבניה, על קיומו של הסדר שלילי אשר שולל את סמכותו לדרוש תמורה נוספת במקרה האחרון".

סיכומו-של-דבר, כל אימת שמהוראות חוזה החכירה עולה, במפורש או מכללא, כי קיים הסדר שלילי המונע מהמינהל לגבות תשלום בגין תוספת בניה, או אז מנוע המינהל מעשות כן.

אולם, בכל מקרה בו החוזה שותק בכל הקשור לבניה נוספת במקרקעין - על זה שהיה קיים במועד חתימת החוזה - אין בשתיקה זו של החוזה כדי לשלול מהמינהל זכות כזו {ת"א (ת"א) 40841/05 חגי אלסטר ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל-מחוז ת"א, תק-של 2011 (4), 32959 (2011)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

זכות המינהל לגבות דמי היתר כתנאי למתן הסכמה לבניה במקרקעין