בעל זכויות חכירה מכוח הסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל

ב- עע"מ 3478/07 {גדעון ביקל נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה/מחוז מרכז ואח', תק-על 2009(2), 4335 (2009) המערער הוא חקלאי, בן ממשיך בנחלה ובעל זכויות חכירה בחלק מחלקה {להלן: "החלקה"} מכוח הסכם חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל {או בשמה החדש רשות מקרקעי ישראל}. המערער עוסק בגידול פרחים בחלקה.

שלוש תכניות מתאר חלות על החלקה ורלוונטיות לעניין דנן. האחת, תכנית מנדטורית {R-6} שלפיה סווגה החלקה בייעוד חקלאי {להלן: "התכנית המנדטורית"}.

השניה, תכנית מתאר מקומית {הר/14}, שהמערער היה מיוזמיה {להלן: "תכנית הר/14"}. מטרתה של תכנית זו, על-פי האמור בה, הוא בין היתר, "קביעת הוראות בניה לאזור חקלאי". נקבע בה כי בשטח התכנית תותר באזור חקלאי בניה ושימושים בקרקע הדרושים לייצור ולעיבוד חקלאי של האדמה וכי הבניה תהיה מאלמנטים קלים. תוקף תכנית זו נקבע מראש לחמש-עשרה שנים בלבד כאשר בתום תקופה זו זכויות הבניה יחזרו להיות על-פי התכנית המנדטורית, החלקה תחזור ליעודה הקודם והמבנים הארעיים יפורקו.

השלישית, תכנית מתאר מקומית הר/26 {להלן: "תכנית הר/26"}, שחלה על מיתחם של כ- 70 דונמים בשטחי השיפוט של הוד השרון ומועצת דרום השרון.

תכנית הר/26 נועדה לשנות את ייעוד הקרקע שבשטחה מייעוד חקלאי ברובו לייעודים הבאים: אזור מגורים, שטח למבני ציבור, שטח להרחבת דרך קיימת, שטח לדרכים משולבות, שטח ציבורי פתוח ושטח פרטי פתוח.

במסגרת התכנית נועדה החלקה שבחכירת המערער לשנות ייעוד מייעוד חקלאי לייעוד למגורים.
בעקבות הפקדת תכנית הר/26 הגיש המערער התנגדות לועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז {להלן: "הועדה המחוזית"}. טענת המערער היתה כי תכנית הר/26 מתעלמת מייעוד החלקה ושימושיה והיותה חלק ממשק חקלאי פעיל.

עוד טען המערער כי תכנית הר/26 תפגע בו ובזכויותיו פגיעה כלכלית קשה ביותר. לפיכך, ביקש המערער להוציא את החלקה מתחומי התכנית ולהותירה בייעוד ובשימושים המותרים הקיימים.

לחילופין, ביקש לצמצם את השינויים שתכנית הר/26 תעשה בחלקה באופן שהכבישים המתוכננים, ההרחבות והשצ"פ יסומנו כמיועדים לביצוע בשלב מאוחר יותר.

ביום 08.09.04 דנה ועדת המשנה להתנגדויות בהתנגדויות שהוגשו, וביניהן בהתנגדותו של המערער. בסיכום הדיון הודיעה הועדה כי היא "שוקלת לקבל חלק מההתנגדויות שהוגשו".

לאחר הדיון מיום 08.09.04 הופקדה תכנית מתוקנת שהותירה את חלקתו של המערער בייעוד "חקלאי למחצה". ביום 03.01.05 פנה המערער אל הועדה המחוזית פעם נוספת וביקש להכניס תיקונים נוספים בתכנית, המתייחסים בעיקר לרצועת השצ"פ המפצלת את חלקתו.

בתגובת הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון {להלן: "הועדה המקומית"} שהוגשה לוועדת-המשנה להתנגדויות, צויין כי, הועדה המקומית מסכימה עקרונית, כי התיקון המוצע לתכנית המופקדת ייוותר על כנו.

בתמורה להסכמת הועדה המקומית לתיקונים שהציע המערער, הוא התחייב כלפיה בכתב כי הוא מוותר על כל תביעה שיש לו כנגד הועדה המקומית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

כן התחייב המערער ליצור זיקת הנאה למעבר הולכי רגל ותשתיות תת-קרקעיות וכי כל שינוי עתידי בשטח יהיה בהתאם לתכנית הר/26 המתוקנת.

הועדה המחוזית החליטה כי, יש להותיר את הייעוד החקלאי של החלקה על-כנו למשך תקופת תכנית הר/14 בלבד, כלומר עד תחילת שנת 2014. החל משנת 2014 תיועד החלקה למגורים.
המערער הגיש ליושב ראש הועדה המחוזית בקשה למתן רשות לערור על החלטת הועדה המחוזית בטענה כי ההחלטה מיום 30.03.05 הופכת על-פיה את ההחלטה הקודמת משנת 2004 ובכך מרוקנת מתוכן את כל ההחלטות וההסכמות הקודמות שניתנו על-ידי הועדה המחוזית והועדה המקומית.

יושב ראש הועדה המחוזית דחה את בקשת המערער למתן רשות לערור בציינו כי הסוגיות שבהן מבקש המערער לקיים דיון במועצה הארצית אינן עונות על הקריטריונים המצדיקים מתן רשות לערעור לפי סעיף 110 לחוק התכנון והבניה.

המערער עתר לבית-המשפט לעניינים מינהליים ובבית-המשפט עלתה השאלה, האם רשאית היתה הועדה המחוזית לשנות מהאמור בהחלטתה מיום 08.09.04?

בית-המשפט פסק כי, סמכות התכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק. במרחב שיקול-הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שהם פועלים בתום-לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים אותם גופים לנוע כרצונם ועל-פי שיקול-דעתם.

בית-המשפט לא יתערב בפעילותם של גופי התכנון אלא, במקרה של פעולה שלא כוחוק או בחוסר סמכות, שלא בתום-לב או שלא בסבירות ראויה {בג"צ 2920/04 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נ(3), 441, 446 (1996); בג"צ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נח(6), 673, 679 (2004); עע"ם 9654/06 החברה להגנת הטבע נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.05.08)}.

משלא נמצא כי הועדה המחוזית נתנה משקל לא ראוי לאינטרס כלשהו או התעלמה מאינטרס זה או אחר, המסקנה היא כי החלטתה נופלת במיתחם הסבירות ואין מקום שבית-המשפט יתערב בה, ודין הערעור להידחות.

לא ניתנה למערער הבטחה שלטונית מחייבת שהוא רשאי היה להסתמך עליה. יתירה מכך, בהתחשב בכך שהועדה המקומית הודיעה לבית-משפט קמא כי במידה והחלטת הועדה המחוזית תעמוד בעינה, יבוטל ויתורו של המערער על זכות התביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הרי שגם אין יסוד לטענתו כי הוא שינה את מצבו לרעה בעקבות ה"הבטחה" שכביכול ניתנה לו.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

בעל זכויות חכירה מכוח הסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל