חתימת מינהל על בקשה להיתר בניה

1. חתימת המינהל על בקשה להיתר בניה לביצוע הרחבה
ב- ה"פ (מרכז) 3209-05-09 {בני דרור מושב שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2010(1), 7364 (2010)} נדונה בקשה להורות למינהל לחתום על בקשות להיתר בניה לבניית בתי מגורים על-ידי המבקש.

בדחותו את התביעה פסק בית-המשפט המחוזי כי בין הצדדים קיימים יחסים חוזיים המוסדרים בחוזה משבצת דו-צדדי מתחדש, הגם שהחוזה החתום האחרון הסתיים לכאורה בשנת 2001. החלטה מספר 1 של מועצת מקרקעי ישראל קבעה את הכלל, שנכלל גם בחוזה המשבצת, לפיו במקרה של שינויי ייעוד במקרקעין מושבת הקרקע למשיב.

כיום, הקצאת מגרשים בהרחבה נעשית לפי החלטה 959 המהווה חריג לכלל האמור וקובעת כי תמורת הקצאת המגרשים יש לשלם דמי חכירה מהוונים בשיעור הינהוג למגורים באזור בו מצוי היישוב, בהתאם למפת אזורי העדיפות הלאומית שבתוקף בעת ההקצאה, לפי הערכת שמאי. כן נקבע כי מגרשי הבניה למגורים יוקצו על-ידי המשיב רק למומלצים, ובלבד שהמומלצים הם יחידים שאינם בעלי זכות בנחלה, במשק עזר או במגרש מגורים במועד ההקצאה.

טענת המבקש כי מאחר שהחלטה 959 התייחסה רק ל"מומלצים", שהם מתיישבים חדשים ביישובים להבדיל מהחברים דה-פקטו של הישובים השיתופיים, כבענייננו, הרי שהוראת המשיב לפיה נדרשו החברים החדשים לבנות את בתיהם בהתאם להחלטה זו היתה מוטעית, נדחתה. המבקש הגדיר את החברים כ"מומלצים" ומשכך הדרך הנכונה בה היה עליהם לפעול להסדרת הבניה היא לפי החלטה 959. כל עוד לא הוקצתה הקרקע בהתאם להחלטה התקפה, אין למבקש או למומלצים כל זכויות במקרקעין והם אינם זכאים להגיש בקשה להיתר בניה.

טענת המבקש שהמשיב יאפשר לו לפעול בהתאם להחלטה 692 ולהקצות את המקרקעין לחברי האגודה החדשים, שהם בניהם ובנותיהם של החברים הקיימים ולא חברים חדשים, אלא שהחלטה 692 מתייחסת למגרשים מבונים בלבד, ואילו במקרה דנן עסקינן במגרשים ריקים; טענת המבקש כי על המשיב לחתום על היתרי הבניה מכוח חוזה המשבצת החדש, נדחתה.

חוזה המשבצת החדש טרם נחתם על-ידי המשיב ואין לומר כי הוא מקנה למבקש זכויות, על-אף שחוזה המשבצת פג זה מכבר. הצדדים המשיכו לפעול בהתאם לחוזה המשבצת הקודם ולא הוכח שהמשיב החל לפעו לפי החוזה החדש. אף אם היה החוזה בתוקף הוא אינו מסייע למבקש, שכן הוא מבוסס על החלטה 692, שאינה רלוונטית לענייננו, שכן היא מתייחסת למגרשים מבונים שטרם בוצע לגביהם שיוך ובענייננו מדובר במגרשים ריקים.

כמו-כן, מחוזה המשבצת החדש עולה, שאף אם שינוי הייעוד היה ביוזמת המבקש, נדרשת הסכמת המשיב להעברת זכויות שכירות במגרשים, והמשיב רשאי להתנות את ההעברה בתשלום כספי בהתאם להחלטותיו התקפות באותה עת.

2. חתימת מינהל על תכנית בניה להקמת לולים - סירוב בשל סירוב האגודה לחתום
ב- ה"פ (מרכז) 37146-01-12 {רמי בן ישי נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2013(4), 35773 (2013)} המבקש, רמי בן ישי, מתגורר במושב עדנים, שהינו אגודה שיתופית המאוגדת כמושב עובדים, והוא חבר באגודה השיתופית. רמי פנה לאגודה על-מנת שתחתום על תוכניות בניה להקמת לולים אותם הוא מבקש לבנות על חלקה ב' בנחלתו, אך סורב.

לדברי האגודה, ועד האגודה הוסמך על-ידי האסיפה הכללית לתכנן וליזום פרוייקטים בחלקות ב' באישור האסיפה הכללית, וכל שינוי ביעוד חלקה ב' מחייב אישור של האסיפה. לבקשת רמי בן ישי משמעויות מרחיקות לכת ביחס למושב ולחלקות ב', ולנוכח השלכות הרוחב המהותיות, החליטה האגודה בשלב זה, לסרב לבקשה, כדי לא ליצור מצב בלתי-הפיך, עד שיתקיימו דיונים שיגבשו מדיניות כוללת לבקשות כגון אלה והיא תובא לאישור בפני האסיפה הכללית.

משכך, פנה רמי בן ישי בבקשה ישירה לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), בעל המקרקעין, אשר סירבה אף היא לחתום על התוכניות בשל סירובה של האגודה. לטענתה, בין רמ"י לרמי בן ישי אין הסכם ישיר. ההסכם הוא בין רמי בן ישי לבין האגודה ולכן מוקנות לאגודה סמכויות שנועדו לשמור על אופי המושב על-מנת שלא לפגוע במטרות הכלליות של האגודה ורווחת חבריה.

יתר-על-כן, הוסיפה רמ"י כי לאור הוראות משרד החקלאות, כאשר מוגשת לאישורה תכנית למבנה חקלאי בנחלה, יש לצרף אליה אישור משרד החקלאות. נוכח העובדה כי רמי בן ישי לא פנה לאישור משרד החקלאות, ממילא לא ניתן לחתום על התוכניות נשוא הבקשה להיתר. על רקע האמור, מבקש רמי בן ישי מבית-המשפט להורות לאגודה ו/או לרמ"י לחתום על תוכניות הבניה.

בית-המשפט פתח בכך ששתי מערכות הסכמים מסדירות את היחסים שבין הצדדים. האחת, בין רמ"י, שמקרקעי המושב בבעלותה, לבין האגודה המחזיקה במקרקעין. מערכת זו מוצאת את ביטויה בחוזה שכירות שנערך ונחתם מעת לעת בין רמ"י לאגודה. זכויות האגודה בקרקע כפופות להוראות חוזה השכירות שנערך ונחתם מעת לעת בין רמ"י לאגודה ועיקרן ניצול הקרקע לצורכי חקלאות, הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית.

השניה, מסדירה את מערכת היחסים שבין חברי האגודה לאגודה ובאה לידי ביטוי בסעיפי תקנון האגודה. ייעודה החקלאי של האגודה בא לידי ביטוי גם בתקנון האגודה. הנחלה אינה שייכת לחבר האגודה, זכותו היא הזכות להשתמש בנחלה בהתאם לכללים שקובעת האגודה.

בבחינת התנהלות רמ"י, ציין בית-המשפט כי רמ"י גילתה-דעתה בהסכם כי האגודה משמשת כידו הארוכה בשמירת האינטרסים שלו כבעל הזכות במקרקעין, ועליה לדאוג לעיבוד חקלאי של הקרקע. במסגרת מערכות יחסים אלה, אין חברי האגודה יכולים לעשות בשטח החקלאי שהוקצה להם ככל העולה על רוחם ולאגודה קמה הזכות להתערב בנעשה בנחלות. על-פי ההסכם אין קשר ישיר בין רמ"י לחברי האגודה. מכאן שככלל, רמ"י אינה מתערבת ביחסים הפנימיים שבין האגודה לחבריה. בית-המשפט הסכים עם עמדת רמ"י כי שעה שהאגודה מטפלת בענייניה הפנימיים ונימוקיה נראים סבירים על פניהם, אין הצדקה להתערבות רמ"י.

באשר להתנהלותה של האגודה, הזכיר בית-המשפט כי על-פי הפסיקה החלטות של אסיפה כללית שהתקבלו כדין במהלך הרגיל של ניהול האגודה, נהנות מ"חזקת תקינות", ולכן התערבות בהחלטות אלה תיעשה במקרים חריגים בלבד. כפי שנטען על-ידי האגודה, באסיפה כללית התקבלה ברוב קולות החלטה לפיה הוסמך ועד האגודה לתכנן וליזום פרוייקטים בחלקה ב' באישור האסיפה הכללית וכל שינוי בחלקות ב' מחייב אישורה של האסיפה. בדרך זו הוקם אזור תעשיה ואושר פרוייקט ההרחבה של המושב.

על בסיס החלטה זו, ועל יסוד הטענה כי הבקשה במקרה דנן הינה בעלת משמעויות מרחיקות לכת ביחס לחלקות ב' והמושב כולו, סירבה האגודה לאשרה. בית-המשפט קבע כי התנהלות זו היתה תקינה שעה שהחליט ועד האגודה לקיים דיונים לשם גיבוש מדיניות אחידה וכוללת ובחר לכנס אסיפה כללית.

לאור האמור לעיל, דחה בית-המשפט את התביעה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חתימת מינהל על בקשה להיתר בניה