botox
הספריה המשפטית
מינהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל) דינים והלכות

הפרקים שבספר:

עילה מכוח סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר

סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כלקמן:

"131. עילות פינוי
(5) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו."

אין החוק בא לתבוע את עלבונם של השכנים אשר נפגעו במעשי ההטרדה של הדייר - הוא מגן אך על בעל הבית בעצמו, בהניחו, ובצדק, כי כל התנהגות טורדנית פוגעת באינטרסים המוצדקים שלו. רק התנהגות כללית, המעידה על טבע או קבע, היא הרת סכנות לעתיד. דהיינו, על בעל הבית להוכיח כי מדובר בדרך כללית ועקבית של הדייר להטריד או להרגיז את שכניו, ולא במקרים בודדים {ע"א 162/47 זלמצמן נ' שרייבמן, פ"ד ב 231, 234 (1969); ת"א 10992/92 עליזה וסטייל נ' אילנה אמזלג, תק-של 96(1), 1024 (1996)}.

דהיינו, על-מנת שתקום לבעל הבית עילת פינוי מכוח ההוראה האמורה עליו הנטל להוכיח "... התנהגות מטרידה ומרגיזה הנושאת אופי מתמיד וקבוע שמכביד באורח ניכר על קיומם של יחסי שכירות תקינים..." (ד' בר-אופיר, שם, 82}.

ברגיל, דומה שהתנאי בדבר "דרכו" של הדייר "להטריד או להרגיז" תיחשב כמתקיימת על בסיס "רצף" של אירועים שיש בו כדי להקים "דרך". אולם אין מקום להדוף על-הסף את האפשרות שאירוע בודד יניח תשתית עובדתית מספיקה לקביעה שדרכו של הדייר להטריד, ובלבד שיהיה זה אירוע קיצוני, חריג ובעל עוצמה היוצר הטרדה נמשכת מהיבטו של המוטרד {רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

כך למשל, יש מקום להחיל את הסעיף בנסיבות של אלימות חמורה אף כאשר מדובר באירוע בודד {ע"א (מחוזי ת"א) 3309/04 מדני נ' מסיקה, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.07.06)}.

חשיפתו של אדם לאלימות בדרגת עוצמה גבוהה, שאף עלולה לגרום לפגיעות גוף נמשכות, מעמידה את נפגע העבירה במצב של הטרדה נמשכת, כאשר מקום מגוריו מחייבו לחזור ולפגוש בתוקף באופן יומיומי {רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

יודגש, כי אימוץ נקודת המבט של נפגע העבירה אינו מתייחס לרגישויות סובייקטיביות, אלא לתגובתו הסבירה של אדם שהיה נחשף לתקיפה מסוג זה.

חשיפה של אדם לאירוע אלימות קיצוני צפויה להותיר בו חותם החורג מגדרו של האירוע עצמו. כך, ה"משקע" שהותיר האירוע אצל המותקף הוא שיוצר את פוטנציאל ההטרדה.

אפשר כי הצטברות של אירועים רבים, אשר אינם רבי-משמעות כשלעצמם, תוביל למסקנה כי מדובר בדייר שדרכו להטריד את שכניו, לעומת-זאת, אפשר כי גם אירוע אחד, קיצוני וחריג במיוחד, יוביל לאותה מסקנה. ככל שמדובר במעשה קיצוני וחריג יותר, בדגש על מעשה של אלימות חמורה, תפחת הדרישה כי בעל הבית התובע את פינוי הדייר יוכיח כי מדובר באירועים חוזרים ונשנים.

ניתן להוסיף, כי קריאת סעיף 131 בכללותו תומכת במסקנה שאף אירוע קיצוני בודד יכול לשמש בסיס לפינוי. כך למשל, סעיף 131(3) מכיר בעילת פינוי גם בנסיבות שבהן "המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר...". אם כן, אף פגיעה חד-פעמית ברכוש עשויה לשמש בסיס לפינוי. לא כל שכן - פגיעה בגוף.

אכן, העובדה שהדייר מפונה מנכס המשמש כבית מגוריו היחיד היא בעלת משקל. אולם, כנגדה ניצבת העובדה שהמשך מגוריו בדירה עלולה להשפיע על יכולתו של הבעלים לממש את זכותו להתגורר בביתו {רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

עילת הפינוי הנסמכת על סעיף 131(5) לחוק, אף היא אינה מסוג ההפרות ששוללות את זכות הדייר לסעד מן הצדק. לעניין סעד מן הצד, המבחן הקובע הוא שיש לשקול זה כנגד זה במאזני הצדק את הנזק שנגרם לתובע עקב ההפרה בכף האחת ואת הנזק שייגרם לדייר אם יפונה בכף האחרת.
הרציונל העומד בבסיס סעיף 131(5) הוא כי הדייר חייב, כחלק בלתי-נפרד מחובותיו החוקיות כדייר מוגן, לנהוג בדרך נאותה וראויה עם דיירים אחרים המתגוררים יחד עמו באותו בניין, לא להטריד אותם ולא להציק להם. הוראת הסעיף נועדה ליצור מסגרת התנהגותית המתחייבת מקיום קשרי שכנות נאותים בין הדיירים בינם לבין עצמם, לביניהם לבין בעל הבית שהוא שכנם {ד' בר-אופיר, שם, 82ב'; ת"א (ת"א-יפו) 17347/03 בית אליהושוילי בע"מ נ' רחל רוזנה בקסטר, תק-של 2005(1), 9554 (2005)}.

אולם על בית-המשפט ליתן את הדעת גם לכך שפינויו של דייר מוגן מהדירה שבה התגורר ומסירתה לידי הבעלים כפנויה מעלה את ערך הדירה באופן ניכר. הדבר עשוי להוות תמריץ עבור בעלי הדירות לנסות ולמצוא עילה לפינוי דיירים מוגנים (אף כאשר פינוי כזה אינו מתחייב לפי הדין), ואף חלילה ליזום איתם עימותים לצורך כך.

נוכח האמור, נדרשים בתי-המשפט לבחון בקפידה את נסיבותיו של כל מקרה ומקרה, על-מנת לקבוע האם מדובר בדייר שנכון לראות בו מי "שדרכו להטריד" או שמא בהטרדה הדדית בין דייר לבין בעל הדירה. אולם, גם אם מתיחות קודמת בין הצדדים עשויה להשליך על ההכרעה בשאלה של "דרכו להטריד" יש מקרים שבהם מערכת היחסים הקודמת, אף שלא היתה אידיאלית, "דוהה" אל מול חומרת האלימות שמדובר בה {רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

במקרים כגון דא, הואיל וההכרעה צפויה להשליך על זכויותיהם של שני הצדדים, הן במישור הקנייני והן במישור הדיור, בחינת השאלה האם "דרכו" של הדייר להטריד כמובנה בחוק הגנת הדייר צריכה להיות מוכרעת על-פי מבחן אובייקטיבי, ולא מנקודת ראותו של הנפגע הספציפי.

על-כך על בית-המשפט ליתן משקל משמעותי לנקודת המבט של הנפגע, כלומר תוך הצבת האדם הסביר בנעליו של הנפגע. אולם, יובהר כי אין צורך להכריע בשאלה האם פלוני הוא אדם שניתן לאפיינו במערכות יחסים אחרות - כמי ש"דרכו להטריד או להרגיז" {דפנה ברק-ארז "האישה הסבירה" פלילים ו' (1997), 115, 130-125}.

סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר אמנם אינו מתנה את הזכות לפינוי בפיצוי, אולם, פינוי דייר מוגן ללא מתן פיצוי בצידו מעלה קושי של ממש בהתייחס לפגיעה בזכויותיו של הדייר המוגן, אשר כאמור אף שאינן זכויות במקרקעין לכל דבר ועניין, יש להן אופי קנייני.
זכויותיו של הדייר המוגן ראויות להגנה במיוחד באותם מקרים שבהם הוא השקיע כספים ברכישת זכות זו. יש להניח שהעדר ההתייחסות לפיצוי מבטאת את "מאזן הצדק" ההיסטורי של חוק הגנת הדייר, בעת שהדייר הטיפוסי היה מי שלא השקיע ברכישת הנכס.

ככל שהפינוי מאיים על זכותו של הדייר למדור, בשים-לב למכלול נסיבותיו האישיות, כן מתחזקת הציפיה לכך שהפינוי יהיה מלווה בפיצוי. פסיקת פיצוי בנסיבות מסוג זה היא סעד מן הצדק "הפוך" (היינו, לא מניעת פינוי מטעמים של צדק, אלא התניית הפינוי בפיצוי מטעמים של צדק) {רע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה), פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.13)}.