הגנת הבעלות והחזקה

חוק המקרקעין קבע מערכת סעיפים המקימה הגנות בפני תפישה שלא כדין של מקרקעין, הפרעה לשימוש, הסגת גבול ושלילת השליטה במקרקעין. הנפגע זכאי לבנות את עילת התביעה על סמך סעיפים 15 עד 20 לחוק המקרקעין או על-פי דיני הנזיקין והוראות חוק אחרות {על היחס בין הוראות חוק המקרקעין לבין פקודת הנזיקין ראה י' ויסמן "חוק המקרקעין", שם, 53, 54 וכן פרופ' ג' טדסקי בספרו דיני הנזיקין (מהדורה 1969) 76-73}.

מטרתו של פרק ג' בחוק המקרקעין, היא להגן על זכות ההחזקה שהינה רכיב מהותי-מרכזי של זכות הקניין {לעניין זה ראו: י' ויסמן דיני קניין, שם, 53-43}.

סעיף 15 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע לעניין ההחזקה כדלקמן:

"15. החזקה
בסימן זה, "מחזיק" - בין שהשליטה הישירה במקרקעין היא בידיו ובין שהשליטה הישירה בהם היא בידי אדם המחזיק מטעמו."

סעיף זה קובע את זהות המחזיק הזכאי להגנה על זכויותיו בין בדרך של תביעת סילוק יד ובין בכל דרך אחרת. זהות המחזיק ומקור החזקתו הם המשפיעים על אופי הסעדים להם הינו זכאי בהפעלת ההגנות למינהן.

על-פי סעיף 15 הנ"ל המחזיק יכול להיות {על משמעות המונח מחזיק ראה גם: לאה דוכן-לנדוי "חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969", הפרקליט כו א, 115}:

1. הבעלים כשהשליטה במקרקעין בידיו;
2. מחזיק מטעם הבעלים שהשליטה הישירה בידיו;
3. הבעלים כשהשליטה הישירה אינה בידיו;
4. מחזיק מטעם המחזיק במקרקעין כשהשליטה בידיו.
כאשר אדם מונע מאחר, שלא כדין, את הכניסה למקרקעין שלו, הוא מבצע עוולה של הסגת גבול. כך למשל, החזקת מפתחות דירה מקנה שליטה ישירה בכניסה לדירה וביציאה ממנה ועל-כן היא בבחינת הפרעה למקרקעין במובן סעיף 29 לפקודת הנזיקין {רע"א 5058/99 אילנה כספי ואח' נ' מנחם דויטש, עורך-דין, פ"ד נ(4), 529 (2001)}.

עקרונית, היסוד האופייני לקיומה של עוולת הסגת גבול הוא פלישה פיזית לקרקע תוך תפיסת ההחזקה בה, אף אם הפלישה היא זמנית.

העוולה של הסגת גבול במסגרת דיני הנזיקין נועדה להגן על ההחזקה ולא על הבעלות כשהיא לעצמה {ראה י' ויסמן, דיני קניין - בעלות ושיתוף (ירושלים, תשנ"ז), 113; ג' טדסקי "תביעת הבעלים למסירה ופקודת הנזיקין" הפרקליט לט (תש"ן-א), 44, 45; מ' דויטש, קניין, כרך א' (תשנ"ז), 359}.

לפי האמור, זכות התביעה בהסגת גבול, במסגרת סעיף 29 לפקודת הנזיקין, אינה מוגבלת למחזיק בפועל, אלא נתונה היא גם לבעל הזכות להחזקה מיידית {ג' טדסקי, במאמרו, שם}.

כך למשל, "כאשר בעלים של הנכס השכירו, והשוכר אינו מפנה את המושכר בתום תקופת השכירות, אין לבעלים זכות להפעיל כוח על-מנת להשיב לעצמו את החזקה, מבחינתם של דיני הקניין, ואם יפעיל כוח, הוא ייאלץ להשיב את ההחזקה לשוכר, אף שלא יספוג סנקציה של פיצויים לפי דיני הנזיקין"{מ' דויטש, קניין, כרך א' (תשנ"ז), 359; י' ויסמן במאמרו "החזקה", מחקרי משפט טו (תשנ"ט), 67-66}.

יודגש, כי המסקנה, לפיה זכות התביעה בהסגת גבול נתונה הן למחזיק הן לבעל הזכות להחזקה מיידית בנכס, תואמת את הדין האנגלי, שהוא מקור מחצבתה של פקודת הנזיקין. על-פי המסורת המשפטית האנגלית, זכות התביעה בהסגת גבול נתונה למחזיק הנכס, וכן למי שזכאי להחזקה מיידית וייחודית.

סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע כדלקמן:

"16. תביעה למסירת מקרקעין
בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."

סעיף 16 לחוק מעניק עדיפות לבעל הזכות להחזיק על פני מסיג הגבול ומקנה לו זכות תביעה בערכאות לסילוק ידו של הפולש.

סעיף 21 לחוק המקרקעין, המתייחס אף הוא להסגת גבול במקרקעי הזולת בדרך של בניה או נטיעה בהם, קובע כי נתונה לבעל המקרקעין הברירה אם "לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם ... שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם".

השאלה הנשאלת היא האם עומדת לבעל הקניין במקרקעין זכות מוחלטת מכוח סעיפים 16 ו- 21 לחוק לקבלת סעד אשר ישיב את המצב לקדמותו ויחזיר לידיו את החזקה במקרקעין, וזאת ללא כל מנגנון מאזן המביא בחשבון גם אינטרסים של הפולש ושיקולים של צדק והגינות {ע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר טורקיה, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.12)}.

כך למשל, יתכנו, מקרים שבהם מכוח עיקרון תום-הלב יוגבלו הסעדים להם זכאי בעל זכות קניינית, הגם שזו נפגעה על-ידי הזולת. הצורך בהחלת עיקרון תום-הלב על מקרה נתון נבחן באמת-מידה אובייקטיבית. לכן, "אין נדרש כי בעל הזכות יפעל מתוך זדון או רוע-לב די בכך שפעולתו אינה עולה בקנה אחד עם 'הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית, כפי שבית-המשפט מבין אותם מעת לעת'" {ע"א 782/70 רדומילסקי נ' פרידמן, פ"ד כה(2), 523, 530 (1971); רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1), 199 (1999) (להלן: "פרשת רוקר"}.

דהיינו, בעל-דין המבקש לעמוד על זכויותיו מחויב מכוח עיקרון תום-הלב, לעשות כן באופן הוגן ותוך התחשבות בציפיותיו המוצדקות ובהסתמכותו הסבירה של הצד האחר {פרשת רוקר; ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז (2), 385, 400 (2003)}.

ביטוי לעיקרון תום-הלב מצוי בסעיף 14 לחוק המקרקעין, הקובע כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". סעיף זה מבטא את עיקרון "איסור השימוש לרעה בזכות", אשר ניתן לראותו "כבנה של דוקטרינת תום-הלב" { רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב (4), 625, 632 (1998); ע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר טורקיה, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.12)}.

יובהר כי ככל שמדובר בהגנה על זכות הקניין, על בית-המשפט לעשות שימוש זהיר בשיקול-דעתו, וזאת בראש ובראשונה בשים-לב למעמדה המיוחד של זכות זו כזכות חוקתית בשיטה המשפטית הנהוגה בארץ.

אולם, אף שמעמדה המיוחד של זכות הקניין אינו מקנה לה חסינות מפני החלת עיקרון תום-הלב גם באותם מקרים שבהם נדרשת הגנה על הזכות מפני פגיעה בה, מחייב מעמדה הרם גישה מתונה מצד בית-המשפט בבואו להגביל את אפשרות מימושה {מיגל דויטש קניין, כרך א' (1997), 120-113, 319-324}.

"לא הרי חובת ההגינות של בעל הקניין כהרי חובת ההגינות של הזכאי על-פי חיוב. יחסי הגומלין בין זכות הקניין לבין עיקרון תום-הלב שונים הם - בשל אופיה של הזכות - מיחסי הגומלין בין החיוב לעיקרון תום-הלב." {פרשת רוקר}

כמו-כן, גם הצורך לבסס את שלטון החוק ולהימנע מיצירת תמריץ לבניה שלא כדין במקרקעי הזולת מהווה טעם נוסף העשוי להצדיק גישה מרוסנת מצד בית-המשפט בבואו להגביל את הסעד שיינתן לבעל זכות במקרקעין כנגד הסגת גבול בהם {ע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר טורקיה, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.12)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הגנת הבעלות והחזקה