הארכת חוזה חכירה

1. הארכת חוזה חכירה
ב- ה"פ (מרכז) 40982-04-13 {יעקב הרכבי נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל, תק-מח 2014(1), 17362 (2014)} נדחתה בקשה להורות לרשות הפיתוח להאריך חוזה חכירה מבלי שתיווסף לו תניית שינוי יעוד מקרקעין.

במקרה דנן הוגשה בקשה לקבלת סעד הצהרתי המורה לרשות הפיתוח להאריך חוזה חכירה משנת 1970, מבלי שתיווסף לחוזה תניית שינוי יעוד, וכן להורות לרשות לתת הסכמתה ללא תנאי להעברת חלק מהזכויות במקרקעין לידי הרוכשים אשר רכשו אותן מהמבקשים לפי הסכם מכר משנת 1996.

על רקע המצב הכלכלי ששרר בשנותיה הראשונות של המדינה, והצורך בפיתוח הכלכלה על דרך עידוד השקעות הון של אזרחי חוץ במקרקעי המדינה שיעודן חקלאי, הוחלט כי רשות הפיתוח תחכיר אדמות שיעודן חקלאי לחברות שונות ואלו מצידן תחכרנה אדמות אלו לתושבי חוץ.

בעקבות זאת, נחתם בין חברת מטעי רסקו בע"מ לבין רשות הפיתוח חוזה חכירה, בו נקבע כי רסקו רשאית להעביר את זכויותיה במקרקעין ל"בעלי המטע" איתם התקשרה, ולבקש כי חוזה החכירה עם בעל המטע ייחתם ישירות עם רשות הפיתוח.

על רקע זה, נחתם חוזה חכירה בין רסקו לבין זוג יהודים תושבי ניו-יורק (להלן: "הרוכשים המקוריים"), במסגרתו נקבע כי ניתן יהיה להאריך את החוזה בהתאם לתנאי החכירה שיהיו נהוגים בקק"ל לגבי קרקע חקלאית. בהמשך, נחתם חוזה חכירה נוסף (להלן: "חוזה החכירה הישיר"), ישירות בין הרוכשים לרשות, בו נקבע כי החוכר מתחייב להשתמש בזכויותיו אך ורק בגבולות ובתנאים המפורטים בחוזה וככל שלא ימלא את התחייבותו זו, תעימוד למחכיר הזכות לבטל את חוזה החכירה ואף להשיב אליו את המקרקעין המוחכרים או כל חלק מהם שלא עובד.
לימים, נפטרו הרוכשים המקוריים, וזכויות החכירה הועברו ליורשיהם. בשנת 1992 נחתם הסכם מכר בין המבקשים ליורשים, והמבקשים נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כחוכרים. בהמשך, מכרו המבקשים לאחרים חלק מזכויותיהם במקרקעין (להלן: "הרוכשים המאוחרים").

בעקבות זאת, שלחה הרשות למבקשים מכתב בו פירטה את המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות, ובין היתר, נדרשה גם חתימת הרוכשים המאוחרים על תצהיר, בו הם מתחייבים לכך שבמקרה של שינוי יעוד במקרקעין, יהיה עליהם להשיב את החזקה לרשות מבלי שיתבעו או יקבלו פיצוי העולה על שווים החקלאי (להלן: "תניית שינוי היעוד").

על רקע זה, טענו המבקשים כי הרשות יצרה מצג, הן כלפיהם והן כלפי הרוכשים המאוחרים, כי זכויותיהם במקרקעין שוות לזכויות הרוכשים המקוריים ומשכך, אין זה ראוי כי תישלל מהם הזכות ליהנות מפירות שינוי היעוד.

היקף זכויות החכירה במקרקעין שהיו בידי הרוכשים המקוריים ומהותן נקבע בחוזה החכירה הישיר אשר נחתם ביניהם לבין רשות הפיתוח. זהו החוזה האחרון עליו חתמו וחתימתם עליו מהווה עֵד וראיה לכך שהסכימו לתנאי החוזה. גם אם קדמו להסכם החכירה הישיר חוזים אחרים ותנאים אחרים, בחתימתם על חוזה החכירה הישיר קיבלו על עצמם כל שינוי ותיקון, ביחס לחוזים הקודמים. משכך, נקבע כי מעת שהועברו הזכויות ליורשים ומהם למבקשים, לא ניתן לידי המבקשים יותר ממה שהיה בידי הרוכשים המקוריים מלכתחילה, כך שזכויות החכירה במקרקעין הן על-פי הוראות חוזה החכירה הישיר.

בנסיבות המקרה דנן, לשונו של חוזה החכירה הישיר פשוטה וברורה, לפיה חידושו יעשה על-פי תנאי החכירה הנוהגים במינהל לגבי מקרקעין חקלאיים בעת חידושו. לשון החוזה, כך נפסק, מתיישבת גם עם הנסיבות החיצוניות לחתימתו, לרבות תכליתו ומטרתו כהסכם הנוגע למקרקעין שייעודם חקלאי.

בהתאם להלכה הפסוקה, בקרקע חקלאית אין לחוכר "עמידות" מפני שינוי בזכויותיו כמו זו שתינתן על דרך הכלל לחוכר קרקע עירונית, שאז חכירתו קרובה יותר לבעלות. לאור האמור לעיל, נקבע כי הרוכשים המקוריים, היו מודעים לכך שחידוש החוזה יעשה בתנאים אשר יהיו נהוגים בעת החידוש לגבי חוזי חכירה של מקרקעין חקלאיים.
אין לקבל את טענת המבקשים לפיה יש להסתמך על הוראות חוזה החכירה המקורי. הרוכשים המקוריים אשר מכוחם הועברו הזכויות לידי המבקשים, כלל לא היו חתומים על החוזה ולא היו צד לו. מדובר בחוזה שבין הרשות לרסקו, שתכליתו היתה למצוא דרך ראויה לנתב השקעות במטבע חוץ ארצה. המדינה רשאית, כל עוד לא חתמה עם גורם פרטי על חוזה המגביל זאת, לשנות את תניות החכירה בהתאם לאותם שיקולים מדיניים של טובת אוצר המדינה.

נקבע כי חוזי חכירה של מקרקעין חקלאיים המציינים מפורשות את אפשרות שינוי התניות, מאפשרים גם הוספת תניית שינוי יעוד. הודגש, כי על תניית שינוי היעוד להיבחן במשקפיים של סבירות והוגנות שלטונית, דבר המחייב את הרשות לפעול בהתאם לכללי הצדק הטבעי, ולכלכל צעדיה בשוויון ובסבירות. בית-המשפט בחן את סעיף תניית שינוי הייעוד הנוהגת כיום בחוזי הרשות וקבע כי מדובר בתנייה מאוזנת, סבירה והוגנת. זאת, בין היתר משום שהיא כוללת חובת פיצוי ואפשרות להגיש ערעור על קביעת גובה הפיצוי שיקבע לחוכר.

צויין, כי על-פי חוזה החכירה הישיר, מטרת החכירה היתה נטיעתם, גידולם, החזקתם וניהולם של מטעי פרי הדר. כמו-כן, צויין במפורש שאסור לחוכר להשתמש בנכסים המוחכרים למטרה אחרת. משכך, נפסק כי המבקשים היפרו את מטרת החכירה, שכן המקרקעין לא ניטעו ולא עובדו על ידם. הסכם החכירה הישיר קובע מפורשות כי המינהל יוכל להפסיק ההתקשרות עם החוכר אם לא יעשה במקרקעין שימוש כנדרש בחוזה ועל-כן, ונוכח העובדה כי המבקשים לא עמדו בהתחייבויותיהם, בקשתם אינה מוגשת בידיים נקיות.

לאור האמור לעיל, קבע בית-המשפט כי דין הבקשה להידחות, כך שאין לחייב את הרשות להאריך את החוזה ללא תניית שינוי היעוד הנוהגת היום בהסכמי חכירה לגבי מקרקעין חקלאיים.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הארכת חוזה חכירה