עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

עילת פינוי זו הינה חד-משמעית ומשמעותה כי לבעל הבית קמה עילת פינוי אך ורק באם הופר תנאי בחוזה השכירות אשר על-פי החוזה עצמו הוסכם מפורשות כי יש בכך כדי להקים עילת פינוי. הנכון הוא כי במרבית חוזי השכירות של דיירות מוגנת על-פי חוקי הגנת הדייר, דואג בעל הבית לקיומו של סעיף מפורש ההופך כל הפרה של תנאי מחוזה השכירות לעילת פינוי.

1. פרשנות ההסכם והפרת הסכם פשרה
על-מנת לפנות אדם כלשהו מדיור מוגן, יש לחסות תחת צילן של אחת החלופות בסעיף 131 לחוק הקובע עילת פינוי. לפיכך, על-אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, ההוראות בסעיף כאמור, והן בלבד, יהוו עילות הפינוי.
סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע כדלקמן:

"(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי."

בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, רק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי-קיומו של תנאי מסויים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו {ע"א 121/84 בר עקיבא מוזס נ' א.י.ב.ד. פ"ד לח(4), 673, 687 (1985)}.

כך למשל, הסכמה של דייר, בהסכם פשרה, שיוצא נגדו צו מניעה קבוע האוסר עליו לבצע עבודות בניה ושינויים במושכר, מהווה תנאי מתנאי השכירות, כאמור בסעיף 131(2) לחוק. כאשר הסכמה כזו כוללת בתוכה התחייבות ברורה מצד השוכר שלא לבנות ולא לבצע שינויים בניגוד לצו המניעה {ע"א 460/77 שלומית דרוקר ואח' נ' חנניה פלטין, פ"ד לב(2), 809, 811 (1978)}.

בסעיף 131(2), שנוסחו אינו שונה מסעיף 36(2) של חוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955, לא נאמר שהתנאי צריך להיות חלק מחוזה השכירות, אלא מדובר על "תנאי מתנאי השכירות" ועל-כן אין זה משנה אם התנאי מופיע בהסכם השכירות או אם התנאי הותנה בין בעל הבית והדייר בדרך אחרת, כגון בהסכם פשרה.

הפירוש הנכון של פסקה (2) לסעיף 131 הוא, שרק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי-קיומו של תנאי מסויים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו.

שהרי לא נאמר בסעיף-קטן (2) שכאשר זכאי בעל הבית לבטל את השכירות קמה לו עילת פינוי, אלא רק שיש לו זכות זו אם היתה הפרה של תנאי אשר אי-קיומו, "לפי תנאי השכירות" מעניק את זכות הפינוי.

לו היתה כוונת המחוקק שבכל מקרה של זכות ביטול חוזה על-ידי בעל הבית קמה עילת פינוי, יש להניח שהיה מביע כוונה זו בלשון ברורה ופשוטה והרי המילים "לפי תנאי השכירות" הן מיותרות.

בנוסף לכך, בדיקת יתר עילות הפינוי המפורטות בסעיף 131 מביאה לידי מסקנה שלו התכוון המחוקק לתת זכות פינוי בכל מקרה של הפרה יסודית של חוזה, חלק מהפסקאות המפרטות את עילות הפינוי היה מיותר. כך לדוגמה קשה להניח שאי-המשכת תשלום דמי שכירות שעליה מדובר בפסקה (1) לא תיחשב כהפרה יסודית, או שגרימת נזק ניכר למושכר בזדון מצד הדייר שעליה מדובר בפסקה (3) לא תיחשב כהפרה יסודית {ע"א 460/77 שלומית דרוקר ואח' נ' חנניה פלטין, פ"ד לב(2), 809, 811 (1978)}.

לאור כך, למשל, מתן רשות שימוש במושכר לבת שבאה להתגורר בדירה יחד עם אמה (שהיא דיירת מוגנת) כדי לסעוד אותה בחוליה - אינה מהווה הפרה של חוזה השכירות ואיננה יוצרת עילת פינוי, כאשר חוזה השכירות איננו מכיל תניה האוסרת במפורש על מתן רשות שימוש להבדיל מתניה האוסרת של מסירת השימוש או על העברתו, או על העברת החוזה או זכות הנובעת ממנו לאחר{ע"א (ת"א) 361/95 בן לוי נ' זלמנוביץ (לא פורסם); ד' בר-אופיר לעיל, עדכון מס' 2 בעמ' 30א'}.

יובהר כי בית-המשפט רשאי שלא להעלות לתביעה לפינוי שוכר, אשר הפר את חוזה השכירות על-ידי הכנסת שוכר אחר לדירה, במידה וליום הדיון יתברר כי ההפרה תוקנה והשוכר הנוסף הוצא מהדירה {ראה ע"א 645/78 טישאואר נ' מלמל, פ"ד לד(1), 375, 386 (1979); ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2), 337 (1983)}.

יש לפרש חוזה שכירות, הכולל תנאים שונים ביחס לאופי השימוש במושכר, כמחיל תנאים אלו הן על המבנה והן על חצריו. די בידיעתו והסכמתו שבשתיקה של דייר מוגן לשימוש חורג במושכר על-ידי אחרים, כדי להוות הפרה של הוראות חוזה השכירות על-ידיו.

2. פינוי בתוך תקופת השכירות החוזית
סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע, כאחת מעילות הפינוי, את העובדה כי: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".

במקום בו דייר הסכים בחוזה השכירות לתנאי לפיו עליו לפנות המושכר לפני תום תקופת השכירות והדייר אינו ממלא אחר תנאי זה ובעל הבית הגיש תביעת פינוי על-פי סעיף 131(2). השאלה היא, האם יש באי-מילוי תנאי זה משום עילה על-פי הסעיף הנ"ל? התשובה לכך הינה שלילית. אין באי-מילוי תנאי זה משום עילת פינוי כאמור {ע"א 185/55 אלמז בע"מ, נתניה נ' מרטין לוינשטין, פ"ד י(3), 933 (1956)}.

דייר שהתחייב לפנות מושכר, תוך תקופת השכירות החוזית, ואינו ממלא אחר תנאי זה, אין בכך משום אי-מילוי החוזה המזכה את בעל הבית לתבוע פינוי על-פי סעיף 131(2).

מטרת החוק היא להעניק חסינות לדייר מנישול מדירה עם תום תקופת חוזה השכירות שלו. דאגת המחוקק לחסינות הדייר מנישול קיימת אף טרם נגמרה תקופת החוזה.

"הפינוי" הנזכר בסעיף-קטן (2) הוא רק תוצאה מהפרת תנאי החוזה על-ידי הדייר, ואין להעלות על הדעת כי אם הדייר מסכים בחוזה השכירות לתנאי, לפנות לפני תום תקופת השכירות את המושכר ואיננו ממלא אחרי תנאי זה - גם זה נחשב לאי-מילוי המזכה את בעל הבית בפינוי, שהרי אילו כך היה הדבר כי אז יכלו המשכירים להתנות בכל חוזה על חובתו של הדייר לפנות את המושכר לפני הזמן, אם המשכיר ידרוש זאת, וכל החוק הבא להגן על דייר היה נעשה פלסתר ללא כל ערך ממשי.

3. שימוש בניגוד למטרת השכירות וביצוע שינויים במושכר
עילת הפינוי של "עשיית שינויים במושכר" ושימוש בניגוד למטרת השכירות, אינן מנויה בעילות הפינוי שבחוק הגנת הדייר ואולם היא קמה לאור סעיף 132(2) לחוק הגנת הדייר. משכך הוא, הרי רק אם בהסכם השכירות קיים סעיף מפורש הקובע כי בביצוע פעולות אלה יש כדי להקים לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, הרי רק אז יכול בעל הבית לפנות בתביעה לפינוי בגין עילות אלה.

למותר לציין כי על-פי הוראות סעיף 37 חוק הגנת הדייר עומדת לדייר הזכות לפנות לבית-הדין לשכירות בבקשה מתאימה לביצוע שינויים שונים הן במבנה והן במטרת השכירות. אין ספק כי משלא עשה הדייר את הראוי על-פי הדין מצבו קשה יותר בבואו להתגונן בפני תביעת פינוי.
יחד-עם-זאת, הדרך הנאותה, במקרה שמוגשת תביעה בעילה של עשיית שינויים במושכר, על הדייר להזדרז ולהגיש בקשה מתאימה על-פי סעיף 37 לחוק הגנת הדייר לעשיית שינויים אלה. זאת כמובן אם אין בידי הדייר הגנה ראויה אחרת להסברת פשר עשיית השינויים.

בהקשר זה יפים דבריו של כב' השופט (כתוארו אז) מ' לנדוי אשר הדגיש עניין זה וגרס כי "יש לזכור שכוחו של בית-הדין להרשות את שינוי המטרה יש בו הגבלה חמורה של זכות הקניין שבידי בעל הבית. אין זו הוראה הבאה לשמור על המצב הקיים בענייני דירות - שזהו רעיון היסוד של תחוקת הגנת הדייר - אלא המחוקק צעד כאן צעד נוסף ואיפשר גם את שינוי המצב הקיים לטובת הדייר 'על אפו ועל חמתו' של בעל הבית. אין לעשות את השימוש בסמכות מיוחדת זו לדבר שבשיגרה, ואין הצדקה לפירוש מרחיב של דבר חקיקה זה {ד"נ 20/62 גבריאלי נ' מורי, פ"ד יז(2), 1236, 1247 (1963)}.

כאן יודגש, כי עילת הפינוי של "עשיית שינויים במושכר" איננה מצוייה במסגרת העילות המופיעות בסעיף 131 לחוק, ועל-כן על הטוען להתקיימותה להוכיח שלושה תנאים מצטברים:

א. תנאי מפורש בחוזה האוסר על עשייתם של שינויים במושכר.

ב. תנאי זה הופר על-ידי הדייר.

ג. התנאי שהופר מעניק לבעל הבית על-פי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי {ע"א 54/62 כונס הנכסים של אספרסו נורדאו נ' ריקין, פ"ד טז(4), 2797 (1962); ע"א 498/63 רובינזון נ' שלזינגר, פ"ד יח(1), 191 (1964); ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב(2), 809, 812 (1978); ד' בר-אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, שם, 65}.

יודגש, כי הכלל הוא שאין מעביר זכויות יכול להעביר יותר זכויות מכפי שיש לו, ומכאן שההגבלה והאיסור על הכנסת שינויים חלה גם על שוכר שנכנס בנעלי אביו, משלא נחתם הסכם מפורש בין השוכר למשכיר {ת"א 9242/99 עיריית ירושלים נ' בצלאל קרן, תק-של 2002(3), 310 (2002)}.

ב- ע"א 596/72 {סבג נ' חלפון ואח', פ"ד כז(2), 118 (1973)} נדונה השאלה אם פתיחת דלת במושכר מוגן כדי לחברו לנכס של צד ג' היא הפרת חוזה. יודגש, שבאותו עניין היתה הסכמה מפורשת לביצוע שינויים בחנות המושכרת בדיירות מוגנת.

שם קבע בית-המשפט כי על-אף שהוסכם על שינויים יש לראות פריצת דלת בקיר חיצוני של חנות לנכס שכן משום שינוי מהותי. על-אחת-כמה-וכמה בעניין דנא, שאומנם היתה בו הסכמה עקרונית מוגבלת לקירוי שטח הגובל במושכר, אך לא התקבלה ההצעה, ובוודאי לא היתה הסכמה עקרונית להתקנת קירות אבן בחצר, ושער או דלת נוספת.

בית-המשפט הבהיר, כי במעשים כאמור, ישנה משום פגיעה חמורה בזכות הבעלות של המשכיר, ולמעשה - ערעור קיומה של זכות זו. לא ייתכן שמי ששכר חנות יוכל לפתוח פתח לרכוש אחר בקיר החיצוני שלה, ולהתגונן אחר-כך בטענה, כי אין זה חורג מגדר "שינויים בחנות" המותרים על-פי התניה הנוספת. פעולה כזו לא רק נוגדת את החוזה שנחתם בין הצדדים לחוזה, אלא אף עומדת בסתירה לעצם מהותה של זכות הבעלות ועל-כן בעבודות שביצע השוכר במושכר ומחוצה לו היה משום הפרת האיסור על עשיית שינויים במושכר.

כשניתנת רשות לשינויים הכוונה איננה דווקא לשינויים הכרחים שבלעדיהם אין לנהל את העסק למטרה בה נשכר, אלא גם לשינויים הנובעים משיקולי נוחות שהם מסתברים ומקובלים בניהול העסק, אולם אין בשום אופן להעלות על הדעת ששינויים אלה עשויים להרחיק לכת עד כדי שינוי במהות המבנה. שינוי אשר הופך את רכוש הצדדים לרכוש משותף, תוך התעלמות מוחלטת מרצון הבעלים החוקיים של החנות המושכרת.

בדברם על "שינויים ושיפוצים" שעשייתם מותרת, ככלל, מדובר בשינויים רגילים המביאים תועלת במהלך העסקים הרגיל, ולא לשינויים יוצאי דופן הבאים להגדיל רווחים ואשר הצדדים לא יכלו כלל להעלותם על הדעת או לחזותם מראש החורגים מגדר הסבירות {ע"א 596/72 יעקב ועליזה סבג נ' רפאל חלפון ואח', פ"ד כז(2), 108 (1973)}.

4. שינוי מטרה
כאשר מטרת השכירות לא הוגדרה בחוזה כמטרה בלעדית, ואין בחוזה הוראה כלשהי אשר ממנה ניתן להסיק כי חל על שוכר איסור לשנות את מטרת השכירות, וכי הוא מוגבל רק למטרה המוסכמת, יש לצמצם את תחולת חוקי הגנת הדייר, תוך מתן פירוש דווקני להוראות חוקים אלה {ע"א (ת"א) 332/86 אליעזר צוקר נ' בועז ברזילי, פ"מ תשמ"ח(ב), 70 (1987)}.

ב- ת"א (ת"א) 13969/86 {עזרא אלאיש ואח' נ' מיכאל פונצ'ק ואח', פ"מ תשמ"ט(א), 177 (1988)} דובר בתביעה לפינוי בית עסק עקב הפרת חוזה שכירות - הפיכת מושכר מקונדיטוריה לבית קפה.

השאלה שנבחנה על-ידי בית-המשפט היתה, אם מכירת המשקאות החמים והקרים לצריכת הלקוחות במקום, תוך ישיבה ליד שולחנות, עולה בקנה אחד עם השימוש של קונדיטוריה, המופיע בחוזה השכירות.

בית-המשפט קבע כי יש לפרש את המונח "קונדיטוריה" כפשוטו, בלשון המקובלת על בני-אדם ועל-פי ההקשר בו הובא בחוזה.
המושג של חנות-קונדיטוריה, בלשון בני-אדם ועל-פי המקובל הן במדינות הים והן במדינת ישראל, הוא מקום בו נמכרים דברי מאפה, וברוב המקרים, חלקם דברי מאפה מתוקים כגון עוגות ותופינים, ואף מתאפשר ללקוחות לצרוך את דברי המאפה במקום וללוות את אכילתם בשתיית משקאות קלים קרים או חמים. הימצאות שולחנות אחדים, לידם יכולים הלקוחות לשבת לאכול את דברי המאפה שקנו בלווית שתיה, הוא שימוש אופייני לחנות-קונדיטוריה. על-כן, קבע בית-המשפט כי השימוש במושכר, עולה, בהחלט, בקנה אחד עם מטרת השכירות של חנות-קונדיטוריה.

5. ביטול חוזה עקב פינוי
תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי, על-פי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הוא, שבהסכם בין הצדדים נקבע במפורש כי הפרתו של תנאי מתנאי השכירות מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי.

סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר עוסק בפינוי המושכר ולא בביטול החוזה. אין קשר הכרחי בין פינוי המושכר לבין ביטול החוזה בשל הפרתו.

תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי על-פי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הוא, שבהסכם שבין הצדדים נקבע במפורש, כי הפרתו של תנאי מתנאי השכירות מעניקה לבעלי הבית את הזכות לתבוע פינוי {ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב(2), 869 (1978)}.

לא כל הפרה של תנאי השכירות, ואפילו תהיה זו הפרה יסודית, מקנה זכות פינוי, אם לא נקבע בתנאי השכירות במפורש כי אי-קיום התנאי מקנה זכות לדרוש פינוי {ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב(2), 869 (1978)}.

מחסום בפני תביעות פינוי בשל הפרות שאינן יסודיות קיים בהוראת סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר, לפיה אפילו משתכללת עילת פינוי, "רשאי בית-המשפט לסרב לתת פסק-דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתתו".

בתקופה בה מחזיק דייר במושכר מכוח ההגנה המוענקת לפי החוק, אין זכותו זכות שכירות חוזית אלא זכות הנובעת מן החוק ומכוחו בלבד. תוכנה של הזכות מעוצב במידה רבה לאור האמור בחוזה, שיצר את השכירות שקדמה לשכירות הסטטוטורית, לאור סעיף 19(א) לחוק הגנת הדייר.

בסעיף 131(2) לא נאמר, כי כאשר בעל הבית זכאי לבטל את השכירות, קמה לו עילת פינוי, אלא כל שנאמר הוא, כי יש לו זכות לדרוש פינוי, אם היתה הפרה של תנאי, אשר אי-קיומו מעניק לו זכות פינוי, לפי תנאי השכירות (החוזיים).

ההסכמה החוזית על הפינוי כתוצאת לוואי של ההפרה היא איפוא תנאי לקיומה של זכות הפינוי. אולם המקור החוזי - היינו הדרישה, שההסכמה על הפינוי כתוצאת לוואי אפשרית של ההפרה, תהיה חלק מתנאי השכירות, יכולה ללמד על-כך, שהפינוי הוא תרופה אפשרית בעקבות הפרת תנאי חוזה, וכי גם יתר הכללים בעניין ההפרה של החוזה ישימים בקשר להפעלת האמצעי של הפינוי {ע"א 121/84, ר"ע 565/83 י' בר-עקיבא-מוזס ואח' נ' אלף יוד. בית. דלת. (א.י.ב.ד.) בע"מ ואח', פ"ד לח(4), 673, 675, 686 (1985)}.

המהות על זכות הפינוי - לפי דיני הגנת הדייר - היא תולדה של הפרה, לגביה יש לנהוג כבהפרה חוזית. לא כל הפרה מוליכה לזכות פינוי, אך קיומה של זכות פינוי פירושה, שהצדדים הסכימו בתנאי השכירות להלכה ולמעשה לכך, כי אי-קיומו של תנאי פלוני מתנאי השכירות יתיר ביטול יחסי השכירות או ההגנה לפי החוק, הכול לפי העניין.

העובדה, כי היתה נכונות לקבוע בחוזה, כי הפרה פלונית תזכה בזכות פינוי, פירושה, שהצדדים מעריכים משמעותה ותוצאותיה במידה כה רבה, עד כי הסכימו להצמיד אליה את תרופת הפינוי.

חוק הגנת הדייר נטל איפוא את המיגוון הרב של עילות פינוי, העשויות להיווצר במסגרת היחסים החוזיים הרגילים, וצימצם אותן רק לאלה המעוגנות בו.

עילות הפינוי שבחוק הגנת הדייר אינן משנות ממשמעותו המשפטית של הפינוי, כאשר הוא מתבצע. כפי שסיום תקופת השכירות או הפרה של חוזה שכירות בדיירות בלתי-מוגנת, המשמשת עילה לפינוי, מביאים את ההחזקה בדירה השכורה לסיומה כתוצאה מגמר יחסי השכירות, כך גם ככלל, מביא הפינוי על-פי חוק הגנת הדייר את זכות ההחזקה בדירה לסיומה, כאשר הבסיס לכך טמון באחת מן ההוראות של סעיף 131 לחוק הגנת הדייר.
אם בניסוחו של החוזה נפל פגם, אשר מונע ביטולו על אתר בהסתמך על תניה בחוזה, שהיא גורפת לפי טבעה ואשר אין לומר לגביה שהיתה סבירה בעת כריתת החוזה, גם לא ניתן יהיה לדרוש פינוי, שנכרך בביטול החוזה ונקבע שם כתוצאת הלוואי של הביטול. קרי, תניה אשר סבירותה בעת כריתת החוזה לא הוכחה, "אין לה תוקף" {סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה, תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)")}.

משמעותה של ההוראה, כי לתניה גורפת בחוזה אין "תוקף" היא, כי תניה גורפת אינה משיגה את מטרתה, ואין בכוחה היא להפוך הפרה שאינה יסודית להפרה יסודית. משמעותו של חוסר "תוקף" זה היא אך בכך, שהמבקש לבטל חוזה חייב במתן ארכה ונתון ל"סיכון", כי בית-המשפט יגרוס כי ביטול החוזה הוא בלתי-צודק (סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות). נמצא, כי פועלו של חוסר "התוקף" הוא אך לעניין ביטול החוזה כתרופה בשל הפרתו. אין לו, לחוסר "תוקף" זה, כל נפקות מחוץ למסגרת זו.

סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר אינו דורש, כי תהא בחוזה הוראה מפורשת, לפיה הפרה מזכה את בעל הבית בביטול החוזה. כל שנדרש על-פי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הוא, שתהא בחוזה הוראה, לפיה אי-קיום תנאי מתנאי השכירות מזכה את בעל הבית לתבוע פינוי.

יובהר, כי אף אם הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר היתה מתפרשת כדורשת הוראה מפורשת, לפיה הפרת תנאי מתנאי החוזה תעניק לבעל הבית זכות לבטל את החוזה, ואפילו היתה בחוזה הוראה גורפת בעניין זה, גם אז לא היתה השפעתו של סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות) בראיית הוראה כזו כלא קיימת.

לפיכך יש לפרש את סעיף הגריפה, כאילו נאמר בו, שבעל הבית יהא רשאי לבטל את החוזה לאחר מתן ארכה. זהו פועלו היחיד של סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות). ההוראה "החדשה" הזאת, לפיה לבעל הבית שמורה הזכות, לאחר מתן ארכה, לתבוע ביטול החוזה, מקיימת, את הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר. נמצא, כי אף לפי אפשרות זו אין ההוראה הגורפת בטלה ומבוטלת, ואין לראותה כאילו לא נכתבה כלל.

הפתרון כי התניה המפורשת, החייבת להיכלל בין תנאי השכירות על-פי הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, היא תניה כדין, הקובעת במפורש, כי הפרת תנאי מתנאי השכירות תעניק לבעל הבית זכות ללא ארכה לבטל את חוזה השכירות, אינה נכונה.
ראשית, על-פי לשונו, אין סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר עוסק כלל בביטול חוזה השכירות - אשר בתקופה הסטטוטורית אינו עומד בתוקפו ממילא - אלא בפינוי מושכר. פינוי המושכר יכול שיהא תרופה חוזית, שאינה קשורה בביטול החוזה בגין הפרתו, או שהיא קשורה בהמשך בביטול החוזה בגין הפרתו, כגון שהיא קשורה בהמשך קיומו של החוזה או בהפסקתו אך לא בביטולו בשל הפינוי.

שנית, ישנה "הצלבה" בין שתי שאלות נפרדות. השאלה האחת היא תוכנה של התניה המפורשת, אשר צריכה להיכלל, בין תנאי החוזה. השאלה השניה היא, אם הפרתו של כל תנאי מתנאי השכירות מן הראוי שתאפשר פינוי הדייר, או שמא יש להבחין בין תנאים שונים.
השאלה הראשונה היא סמאנטית, ועניינה לשונו המפורשת של החוזה. השאלה השניה היא מהותית, ועניינה היחס בין פינוי המושכר בתקופה הסטטוטורית לבין התרופות בגין הפרת החוזה.

שתי שאלות אלה כאמור נפרדות הן, ואין לטשטש ביניהן על-ידי טלסקופיזאציה שלהן. ההצלבה בין שתי השאלות הללו גוררת אחריה את התוצאה, לפיה אין מקום לפינוי, במקום שנוסחת החוזה בעניין הפינוי היא גורפת, גם אם ההפרה שאירעה בפועל היא יסודית. מן הראוי שבמקרה כגון זה תחול הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר {כב' השופט אהרון ברק ב- ע"א 121/84, ר"ע 565/83 י' בר-עקיבא-מוזס ואח' נ' אלף יוד. בית. דלת. (א.י.ב.ד.) בע"מ ואח', פ"ד לח(4), 673, 675, 686 (1985)}.

גם אם התניה המזכה את בעל הבית לתבוע פינוי היא תניה גורפת שאינה מבחינה בין הפרה קלה לחמורה - השפעתה מוגבלת לכך שההפרות שבעלי החוזה הסכימו לראותן כיסודיות, תהיינה לבלתי-יסודיות וככאלה לא תזכנה את בעל הבית בביטול חוזה ללא מתן התראה קודמת. יחד-עם-זאת, תוצאה זו אינה שוללת את זכותו של בעל הבית לתבוע את פינויו של הדייר במקרה של הפרת תנאי מתנאי החוזה {ראה ע"א 121/84 מוזס ואח' נ' אלף יוד בע"מ, פ"ד לח(4), 67 (1985); ת"א (יר') 20531/95 קליר קוקיה נ' בית-מרקחת אלבא בע"מ, תק-של 98(4) 19 (1998)}.

6. העברת השימוש במושכר לאחר
לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר דרושים שני יסודות על-מנת שתקום לבעל בית עילת פינוי. היסוד האחד הוא שהדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות והיסוד השני הוא הוראה בחוזה השכירות, שלפיה אי-קיומו של אותו תנאי מזכה את בעל הבית לתבוע פינוי.

יוזכר כי, גם אם התניה המזכה את בעל הבית לתבוע פינוי היא תניה גורפת שאינה מבחינה בין הפרה קלה לחמורה - השפעתה מוגבלת לכך שההפרות שבעלי החוזה הסכימו לראותן כיסודיות, תהיינה לבלתי-יסודיות, וככאלה לא תזכנה את בעל הבית בביטול החוזה ללא מתן התראה מוקדמת. תוצאה זו, אינה שוללת את זכותו של בעל הבית לתבוע את פינויו של הדייר במקרה של הפרת תנאי מתנאי החוזה.

נשאל השאלה, האם תיקון של הפרה חמורה של תנאי השכירות, שנעשה לאחר שהוגש ערעור, יכול לרפא את פגם ההפרה ויכול להוות שיקול למתן סעד מן הצדק. או, האם הוא יכול להצדיק בחינה מחדש של מאזן האינטרסים של בעלי הדין, על-פי המצב שלאחר תיקון ההפרה, תוך מתן עדיפות לעצם תיקון ההפרה על התנהגותם השלילית קודמת של בעלי דין?

תיקון ההפרה של תנאי השכירות הוא שיקול שמובא במניין השיקולים למתן סעד מן הצדק. בדרך-כלל, השיקול ננקט על דרך השלילה, לאמר - שדייר אינו ראוי לסעד שביושר אלא-אם-כן חזר מן ההפרה.

ישנה הבחנה בין איסורים שונים המוטלים על דייר מוגן ביחס להעברת זכויותיו במושכר, לבין איסור על מתן רשות שימוש במושכר כאשר הדייר ממשיך להתגורר במושכר או משתמש בו בפועל. כך למשל, דייר המרשה לאחר להשתמש בחנות, מבלי להוציא מידי עצמו את החזקה, איננו מפר את התנאי האוסר עליו למסור זכויות או שימוש בחנות {ע"א 14/53 יורשי ישראל ליפשיץ נ' פאול קפש ואח', פ"ד ט 724 (1955)}.

לפיכך, אם בעל בית מעוניין למנוע מהדייר להעניק לאחר רשות שימוש בחנות, עליו לציין הגבלה מחמירה זו באופן מפורש בתנאי השכירות {ד' בר-אופיר, שם, 30, 30א}.

ב- ע"א (חי') 278/84 {י' גרבר ואח' נ' צימרמן, חברה לנכסים והשקעות בע"מ, פ"מ תשמ"ו(א), 432 (1985)}, תביעת הפינוי היתה מבוססת על-כך שבניגוד לחוזה השכירות, העבירה המערערת מס' 3 את זכויותיה במושכר לשני המערערים הראשונים, ללא הסכמתה של המשיבה, שבניגוד לחוזה השכירות השכירו שני המערערים הראשונים את מרבית שטחו של המושכר או נתנו בו זכות שימוש לשלושה אחרים, והכל - כנגד תמורה כספית וללא הסכמת המשיבה. כמו-כן, שהשכירו שני המערערים הראשונים חלק משטח המושכר או נתנו בו זכות שימוש לאחר, והכל - כנגד תמורה כספית וללא הסכמת המשיבה. (מקבלי זכויות השכירות או זכויות השימוש ייקראו להלן: "מקבלי החזקה האחרים").

ההפרות היו בהקניית זכות שכירות או במתן זכות שימוש למקבלי החזקה האחרים ללא ידיעתה של המשיבה וללא הסכמתה. תקופת ההפרה היתה של כארבע שנים וחצי מתוך תקופת חזקה, חוזית וסטטוטורית, של למעלה מארבע-עשרה שנים. הנזק שנגרם אז למשיבה היה נזק כספי בלבד, שניתן למדוד אותו על-פי דמי השכירות או דמי השימוש שמקבלי החזקה האחרים נתנו או שראוי היה שיתנו למערערים. נזק זה אינו קיים יותר לאחר שמקבלי החזקה האחרים עזבו את המושכר. עם עזיבתם, חזר המצב לקדמותו מבלי שמוסב נזק מתמשך למשיבה. כיוון שכך, הנזק שנגרם למשיבה בעבר ניתן להערכה או לאמדנא, וניתן להטבה.

בית-המשפט קבע כי ביצועו של צו פינוי יהיה קשה פי כמה כלפי המערערים מאשר המשך ההחזקה המוגנת במושכר כלפי המשיבה. אצלם, משמעות הפינוי נוגעת לפגיעה במטה לחמם, ואילו אצל המשיבה המשך החזקה אינו גורם לפגיעה שאינה נובעת ממילא מחוזה השכירות או מהוראות החוק.

הפגיעה שנובעת מהמשך החזקה היא, כידוע, הקניה, על דרך של שכירות, של חלק מזכויות הקניין של המשיבה במושכר. על בית-המשפט להביא במניין השיקולים גם את העובדה, שבמקרה שפסק הפינוי יעמוד בעינו, תפיק המשיבה תועלת רבה מן המוניטין שהמערערים יצרו והקנו למושכר. לכך אין הצדקה.

בית-המשפט עוד הוסיף כי מאחר שהתנהגותם השלילית של המערערים אינה הגורם המכריע במניין השיקולים, ואינה חייבת תמיד לשמש מניעה מוחלטת למתן סעד מן הצדק, ומאחר שהמשיבה תקבל פיצוי הולם בשל הנזק שהוסב לה בעבר, יש לתת למערערים סעד מן הצדק בכפוף לקיום תנאים שיפורטו.
בית-המשפט פסק, כי לא יהיה מן הצדק לנשל את המשיבה ממקום עסקיה ובעקיפין לקפח או לשבש את פרנסתם של רבים המועסקים על-ידיה, מהם כאלה העובדים במקום עשרות בשנים. המעוות שנעשה ניתן לתיקון שלם על-ידי תשלום פיצוי כספי מתאים, שיכסה את הנזק וכל הוצאות המשפט שהיו למערערים, שהמושכר מהווה מקור פרנסה לכ- 20 עובדים.

7. גרימת נזק - "המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר..." (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר
סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"(3) המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על-ידי אחרים;

ארבעה הן היסודות שעל בעל הבית להוכיח, על-מנת שתקום לו עילת פינוי מכוח הוראת סעיף 131(3) לחוק ואלו הן:

1. גרימת נזק ניכר;
2. למושכר;
3. כתוצאה ממעשה זדון;
4. מצד הדייר או מי מטעמו {ראה: ד' בר-אופיר, שם, עמ' 78}.

תנאי ראשון - ה"מושכר"
תנאי זה יש לפרש כפשוטו, דהיינו במושכר עצמו, להבדיל מבניה שנעשתה בשטח אחר או בשטח אליו פלש הדייר, שהרי בהינתן פלישה עילת הפינוי תסמוך על עוולת הסגת הגבול {ע"א (ת"א) 38992-04-11 אבשלום נ.ג.י נ' ט.ד.י. (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.06.12)}.

משמעות הדבר, היא שאם תפס הדייר שטח בחצר המושכר שלא הושכר לו, ובנה עליו מבנה כתוספת למושכר, אפשר לומר אולי שפגע בשטח האמור, אולם אין לומר שפגע במושכר עצמו, ובהעדר הוכחה שהמושכר סבל נזק כתוצאה מתוספת מבנה, לא גובשה עילה לפי סעיף 131(3) {ד' בר אופיר, שם, 89}.
תנאי שני - "נזק ניכר"
"גרימת נזק ניכר למושכר פירושה היא שנעשה במושכר שינוי רב-כמות או רב-איכות אשר נראה לעין ומוריד את ערכו" (ד' בר אופיר, שם, 78; ת"א (ת"א-יפו) 17347/03 בית אליהושוילי בע"מ נ' רחל רוזנה בקסטר, תק-של 2005(1), 9554 (2005)}.

שלא על-פי מובנו המקובל בדיני הנזיקין {""נזק" - אבדן חיים, אבדן נכס, נוחות, רווחה גופנית או שם-טוב, או חיסור מהם, וכל אבדן או חיסור כיוצאים באלה" - סעיף 2 לפקודת הנזיקין}.

אין המדובר בשינויים מינוריים אלא בשינויים ניכרים ויסודיים המשנים את אופי המושכר עד כי המבנה הקיים איננו עוד המבנה שהושכר.

פרשנות רחבה זו מתיישבת עם מגמת הצמצום של דיני הגנת הדייר, ועם זכות הקניין של בעל הבית, אשר קיבלה מעמד של זכות יסוד ("אין פוגעים בקניינו של אדם" - סעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו) שאם לא כן, יימצא הדייר עושה במושכר כבתוך שלו, "ברצותו מרחיב וברצותו מקצר" באופן המשנה לחלוטין את ציביונו וצורתו, בעוד בעל הבית מנוע מלהתנגד לשינוי שנעשה ברכושו כנגד רצונו רק מכיוון שהשינוי אינו מוריד את ערך הנכס {ע"א (ת"א) 38992-04-11 אבשלום נ.ג.י נ' ט.ד.י. (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.06.12)}.

תנאי שלישי - "זדון"
המונח "זדון" משמעו, עריכת שינויים ללא הסכמת הבעלים. "הכוונה של גרימת נזק "בזדון" אינה למצב נפשי ולכוונה של "זדון" בגרימת הנזק, אלא שהנזק נגרם באמצעות עבודות שנעשו, נעשה בצורה מודעת ובכוונה לבצע את אותן עבודות בנכס, ללא הסכמת הבעלים". קרי, הזדון מתייחס, לדרישת הידיעה לפיה הבניה הנעשית במושכר הינה אסורה {ד' בר-אופיר, שם, 90; ע"א (ת"א) 3817/06 נזמיה מחמוד אבו גוש נ' חסין אברהים, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.01.08)}.

עולה מהאמור שהשינויים המקימים את העילה הם שינויים משמעותיים המשנים את אופיו של המושכר, ולא שינויים של מה בכך. "לא מן הנמנע כי כל אחד מהשינויים הללו בנפרד, כשהוא עומד לעצמו, איננו מהווה עילה לפינוי. אולם כוחם המצטבר של שינויים אלה הופך לאיכות של גרימת נזק במעשה זדון" {ד' בר אופיר, שם; ת"א (יר') 7874-09‏ ‏ מרים זפט נ' יעקב עמוס, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.06.13)}.

על-מנת שיתקיים היסוד הראשון האמור לעיל, על בעל הבית להוכיח כי הדייר עשה מעשה במושכר שכתוצאה ממנו נגרם לו נזק ניכר.

כמו-כן, לא ייוחס לשוכר גרימת נזק למושכר בזדון כאשר הוכח כי הנזק אשר נגרם - אם כי בחלקו - הוא תוצאה ממחדלי המשכיר.

פרק ה': שימוש למטרה בלתי-חוקית - עילת פינוי מכוח סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר

סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"131. עילות פינוי
(4) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להשתמש במושכר למטרה בלתי-חוקית; אולם שימוש במושכר ללא רשיון הדרוש לכך על-פי דין אין בו, כשלעצמו, משום שימוש למטרה בלתי-חוקית."

סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר מקים עילת פינוי בגין שימוש במושכר למטרה לא חוקית ובאותה נשימה קובע הוא במפורש בסיפא שלו כי שימוש במושכר ללא רישיון הדרוש לכך על-פי דין אין בו משום שימוש למטרה בלתי-חוקית.

גם לפי חוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955 (תיקון), התשכ"א-1961, אין בשימוש במושכר ללא רישיון הדרוש לכך על-פי דין ומשום שימוש למטרה בלתי-חוקית {ע"א 474/60, 475/60 צבי מילק; י' הלר ואח' נ' ד' אבולעפיה בע"מ ואח', פ"ד טו 1929 (1961)}.

כך למשל, גם כאשר קיים סעיף בחוזה להסכם השכירות הקובע כי על השוכר לקיים כל ההוראות הכלולות באיזה שהם חוקים, חוקי עזר, תקנות, צווים, והוראות תכניות בניין ערים של כל שלטון או רשות מוסמכת החלים לגבי המושכר וגם - או לגבי השינוי במושכר, ובמידה שהשינוי במושכר טעון קבלת איזה שהם רשיונות, לקבל כל רשיונות כאלה ולחדשם בזמן כאשר מדובר בשכירות מוגנת לגביה אין די בכל הפרה ולו יסודית של הסכם השכירות כדי שיבוטל ההסכם, ותקום עילת פינוי.

יש להיכנס לעילת הפינוי של סעיף 131(2) לחוק, שמצריכה גם הפרה של תנאי מפורש בהסכם, וגם שתנאי ההסכם הקנו באופן מפורש את הזכות לתבוע פינוי במקרה של הפרת התנאי בהתאם לנסיבות. אין די איפוא בדין החוזים הכללי, אלא הדין לעניין עילת הפינוי הוא דין ספיציפי {ע"א 460/77 שלומית דרוקר נ' חנניה פלטין, פ"ד לב(2), 809 (1978); ע"א 142/59 משה מ' מורי נ' יוסף קאשי, פ"ד יד(2), 1322 (1959); ד' בר-אופיר, שם, 15}.

כלומר, לא כל הפרה מקנה זכות לתבוע את פינוי הדירה אלא רק הפרה אשר בהתאם לחוזה מקנה לבעל הבית זכות מפורשת לעשות כן. כך למשל במקום בו שימוש בדירה למטרת ניהול עסק ולא למגורים אינו נוגד לחוזה השימוש כאמור יהא מותר {ת"א (חי') 6238-07-08 רותי צימרמן נ' בתיה הלם, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.01.11); ת"א (חי') 3458/05 אנושי רות נ' בכר יעקב, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.08.07)}.

גם אם לפי תכנית בניין עיר החלה על האזור מותר שימוש למגורים בלבד הרי שאין בכך לבין עילת פינוי ולא כלום. הסוגיה מוסדרת מפורשות בסיפא של סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר {ת"א (חי') 3458/05 אנושי רות נ' בכר יעקב, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.08.07)}.

אולם יודגש, כי טעות שבחוק של בעל בית לעניין מהות זכויותיו של דייר בנכס מושכר, אינה מונעת מבעל הבית להוכיח כי דיני הגנת הדייר אינם חלים על הדייר {ע"א 495/70 צ'נגרי נ' הלוי ואח', פ"ד כה(2), 405 (1971)}.

כלומר, יכול בעל בית לטעות ולחשוב, כי דייר פלוני הוא דייר מוגן, בעוד שלאמיתו של דבר אין הוא מוגן על-פי החוק. טעות זו אינה מונעת מעל הבית לתבוע פינוי, שכן הדייר אינו מוגן {ע"א (ת"א) 1057/94 חברת בתי גן להשכרה בע"מ ואח' נ' יצחק אריה ואח', פ"מ תשנ"ו(ב), 397 (1996)}.

כאן יובהר, כי שינוי בתכנית בניין עיר אינו מהווה עילת פינוי לפי החוק. לכל היותר, יש בכך משום שימוש במושכר בלא רישיון הדרוש לכך על-פי דין; אולם אין בכך כדי להוות שימוש למטרה בלתי-חוקית, כמשמעות הדבר בסעיף 131(4) לחוק.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר