פטור מתשלום דמי הסכמה

1. צו הצהרתי שהמינהל לא זכאי לגבות דמי הסכמה בגין מכירת זכויות הורים
ב- ת"א (רמ') 3363-04 {יעקב שמר ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז, תק-של 2010(3), 61148 (2010)} נדונו שלוש שאלות:

השאלה הראשונה היא, האם זכאים התובעים למתן צו הצהרתי שהנתבע לא היה זכאי לגבות מהם דמי הסכמה בגין מכירת זכויות הוריהם המנוחים בנחלה במושב "תלמי מנשה"? אם-כן;

השאלה השניה היא, האם זכאים התובעים למתן צו הצהרתי כי דמי ההסכמה שגבה הנתבע מאת התובעים חושבו על-פי הכללים הקבועים בהחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל?

והשאלה השלישית היא, האם זכאים התובעים לצו הצהרתי שחיובם במע"מ על דמי ההסכמה היה חיוב כדין?

בשנת 1951 התיישבו הורי התובעים - המנוחים מזל ויצחק שיריזלי ז"ל {להלן: "המנוחים"} במשק מס' 31 במושב "תלמי מנשה". המושב הינו אגודה שיתופית.

בהתאם לחוזה מחודש נובמבר 1959, נחתם חוזה חכירה בין קרן קיימת לישראל {להלן: "קק"ל"} לבין מושב תלמי מנשה {להלן: "המושב"}, לפיה החכירה קק"ל למושב את שטח המושב לתקופה של 3 שנים לצורך עיבוד חקלאי.

על-פי החוזה היה המושב חוכר המקרקעין וחברי המושב היו ברי-רשות בנחלות. חוזה זה היה חוזה דו צדדי ולא חוזה משולש.

בשנת 1961 הוקם הנתבע על-פי דין. ביום 17.04.63 נחתם חוזה חכירה משולש בין הנתבע, הסוכנות היהודית {להלן: "הסוכנות"} והמושב. גם חוזה זה היה ל- 3 שנים.

על-פי חוזה זה, הסוכנות היתה החוכרת של משבצת הקרקע של המושב, המושב היה בר-רשות של הסוכנות וחברי האגודה היו ברי-רשות של המושב, דהיינו ברי-רשות של בר-רשות {המושב}.

החל משנת 1984 נחתמו חוזי משבצת תלת שנתיים בין המינהל לבין המושב, כך שהמושב היה החוכר של המקרקעין ובעלי הנחלות במושב היו ברי-רשות של המושב. זכויותיהם וחובותיהם של בעל הנחלות במושב נקבעו בהסכמי המשבצת שנחתמו מדי 3 שנים.

אביהם המנוח של התובעים נפטר ביום 30.11.89, ואימם המנוחה נפטרה ביום 19.12.93. בעת פטירת המנוחים חלו על מערכת החוזים בין המושב לבין המינהל מערכת החוזים הדו צדדית ולא החוזה המשולש. בהתאם לצו הירושה של המנוחה, כל התובעים הם יורשיה.

ביום 11.03.02 מכרו התובעים את הזכויות במשק לה"ה אברהם יוחנן ו-איטה יהודית יוחנן {להלן: "הרוכשים"} בתמורה לסך 535,000 דולר.

בחוזה המכר התחייבו התובעים לשלם לנתבע את דמי ההסכמה עבור מתן הסכמתו למכירת הזכויות לרוכשים. לאחר שהנתבע קבע שומת דמי הסכמה בסך 736,772 ש"ח כולל מע"מ, הגישו התובעים השגה על השומה.

רק בסוף המגעים בין התובעים לבין הנתבע טענו התובעים שהנתבע אינו רשאי לגבות מהם דמי הסכמה.

התובעים שילמו את דמי ההסכמה תחת מחאה, והגישו את תביעתם זו למתן צו הצהרתי כאמור לעיל.

בית-המשפט מפי כב' השופט זכריה ימיני קבע כדלקמן:

"חוזה המשבצת שבתוקף בעת מכירת הנחלה: מחוזי המשבצת שצורפו לתיק בית-המשפט עולה כי תוקפו של כל חוזה היה למשך 3 שנים. לאחר מכן פג תוקפו ונחתם חוזה חדש בין הצדדים. התובעים הגישו לבית-המשפט את החוזה משנת 1959 ואת החוזה משנת 1963.
תוקף החוזה משנת 1963 פג בשנת 1966. החל משנת 1984 נחתמו חוזי משבצת תלת שנתיים בין המינהל לבין המושב (ללא הסוכנות). בא-כוח הנתבע מסר לבא-כוח התובעים את כל חוזי המשבצת שנחתמו אורות קרקעות המושב, אך התובעים לא טרחו להגישם לבית-המשפט.
הנתבע הגיש לבית-המשפט את חוזה המשבצת מיום 23.01.02, אשר היה בתוקף בעת החתימה על חוזה המכר."

ב- ע"א 1662/99 {חזקיהו חיים נ' אליהו חיים ואח', פ"ד נו(6), 295, 314 (2002)}, נקבע כי האגודה השיתופית {המושב} מעניקה לחבר האגודה רשות שימוש.

מעמד חבר האגודה הוא כבר-רשות. זכות זו היא זכות אישית שאינה קניינית, אשר אופיה וגדריה נקבעים בהתאם להסכמת הצדדים בהסכם הרישיון. אף שזכות השימוש היא זכות אישית, היא עבירה בכפוף לתנאי ההסכמה בין מעניק הזכות למקבל זכות השימוש. יוצא מכך שבר-רשות יכול לעשות עסקה בזכותו, הכול בכפוף להסכמת הצדדים בעת יצירת הרישיון.

המנוחים היו ברי-רשות במשק, וחוזה המשבצת היה מתחדש כל 3 שנים. על התובעים היה להגיש לבית-המשפט את כל חוזי המשבצת שהיו בתוקף מאז שנת 1989 ועד למכירת המשק לרוכשים, על-מנת להוכיח את זכותם לקבל את הזכות במשק או למכור את הזכויות במשק לרוכשים, ואת התנאים המוסכמים להעברת הזכות. בהעדר הוכחה על תוכן החוזים שהיו בתוקף בעת פטירת המנוחים, אזי נקודת המוצא היא שתנאי החוזה משנת 2002 היו גם תנאי החוזה בעת פטירת המנוחים.

אחרת, מניין נובעת זכות התובעים למכור את המשק, ואם אכן קיימת להם זכות זו, מה הם תנאי זכות זו? העובדה שהתובעים מכרו את המשק בשנת 2003 והתחייבו לשלם דמי הסכמה, תומכת במסקנה זו.

על הרקע לגביית דמי הסכמה להעברת זכויות באדמות מינהל וסבירות דרישה זו כתב כב' השופט גרוניס ב- ע"א 8091/03 {תאומים תחנות דלק (1984) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל-מחוז מרכז, תק-על 2008(4), 2420 (2008) להלן: "פס"ד תאומים"} כדלקמן:

מינהל מקרקעי ישראל הוא גוף סטטוטורי אשר הופקד על ניהול "מקרקעי ישראל", הכוללים מקרקעין הנמצאים בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל {ראה, סעיף 2(א) לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960; סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל}.

לא ניתן להעביר את זכות הבעלות במקרקעי ישראל, למעט במקרים חריגים הקבועים בחוק {חוק יסוד: מקרקעי ישראל; סעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960}.

לאור מצב חוקי זה, מציאות שכיחה בישראל היא כי המינהל מחכיר את המקרקעין שבהחזקתו. בתמורה גובה המינהל דמי חכירה. דמי החכירה עשויים להשתלם בשיטות שונות {גדעון ויתקון דיני מינהל מקרקעי ישראל, כרך ראשון (2004), 711-671}.

במקרה הנדון, חשובה ההבחנה בין שתי שיטות מרכזיות. שיטה אחת היא, גביית "דמי חכירה שנתיים", היינו גביית דמי החכירה מידי שנה ביחס לאותה שנה.

שיטה אחרת היא, היוון דמי החכירה השנתיים לכדי תשלום אחד, המשולם מראש עבור כל תקופת החכירה. במקרים מסויימים משלם החוכר עם תחילת תקופת החכירה "דמי חכירה ראשוניים", המהוונים את דמי החכירה עבור חלק מערך המקרקעין, ומוסיף ומשלם עבור החלק הנותר דמי חכירה שנתיים {גדעון ויתקון דיני מינהל מקרקעי ישראל, כרך ראשון (2004), 711-671}; ע"א 4413/90 קוטליצקי נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.08.91)}.

כאשר מבקש חוכר להעביר את זכות החכירה שלו לאדם אחר נוהג המינהל להתנות את הסכמתו לכך בתשלום דמי הסכמה. זכותו של המינהל לקבל דמי הסכמה נובעת מזכות הבעלות שלו במקרקעין {וליתר דיוק, זכות הבעלות של הגופים עבורם הוא מינהל את המקרקעין}.

המינהל נוהג לקבוע את זכותו לגבות דמי הסכמה בחוזה החכירה, אם כי זכותו אינה מותנית בקביעה מפורשת בחוזה {ע"א 585/68 וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כג(1), 491 (1969)}.

בפסיקה נקבע, כי הנוהג להתנות את העברת זכות החכירה בתשלום הינו סביר, באשר הוא מבטא אינטרס לגיטימי של המינהל, כבעלים, לקבל את חלקו בעליית הערך של המקרקעין { ע"א 840/75 קרן קיימת לישראל נ' תבל וסביצקי, פ"ד ל(3), 540 (1976)}.

מדיניות המינהל בנוגע לדמי הסכמה מוסדרת בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל. ההחלטה הרלוונטית המרכזית היא החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534, שהתקבלה ביום 29.06.92 {להלן: "החלטה 534"}.

דמי ההסכמה מחושבים כחלק מסויים מעליית ערך המקרקעין ממועד רכישת זכות החכירה עד להעברתה, תוך ניכוי רכיבים מסויימים.

תנאי חוזה המשבצת שהיה בתוקף בשנת 2002 היה גם בעת פטירת המנוחים. זכויות התובעים בנחלה יונקות מחוזה המשבצת, ועל-כן, הוראותיו מחייבות אותם. בסעיף 19 לחוזה המשבצת נקבעו הוראות להעברת השימוש במשק במקרה של פטירת חבר אגודה.

בהתאם לסעיף זה, אם נותר בן זוג בחיים, עוברות זכויות החזקה במשק לבן הזוג הנותר בחיים. את לא הותיר בן זוג בחיים, עוברת החזקה במשק למי מילדיו המוכן ומסוגל לקיים את המשק.

במקרה של מחלוקת, יכריע בית-המשפט בעניין זה. במקרה דנא, החליטו התובעים למכור את הזכויות במשק ולא להמשיך ולקיימו. על מקרה זה חלות הוראות סעיפים 8, 18 ו- 19(ב) לחוזה המשבצת.

סעיף 8 לחוזה המשבצת קובע כדלקמן:

"אין האגודה רשאית להעביר לאחר את זכויותיה שבחוזה זה, כולן או חלקן, בכל דרך שהיא או להשכיר, או לשעבד, או למסור חלק כל שהוא מהמשבצת, בלא לקבל רשות מראש ובכתב מהמשכיר.
המשכיר רשאי להתנות מתן הסכמתו בתנאים המקובלים אצלו אותה עת לגבי שוכרים מסוגה של האגודה. במקרה של הפרת התחייבות זו יהיה רשאי המשכיר לבטל לאלתר חוזה זה ולקבל חזרה לרשותו ולהחזקתו את אותו חלק מהמשבצת שבקשר אליו נעשתה ההפרה על כל הבנוי והנטוע עליו, ללא כל חובה לשלם לאגודה או למי מחבריה הטבה או פיצוי כל שהוא והוא יהיה פטור מכל חובה שהיא כלפיה ו/או כלפי מי מחבריה. לעניין זה אחראית האגודה לפעולות חבריה, ודין הפרה על-ידי חבר מחברי האגודה כדיו הפרה על-ידי האגודה עצמה."

סעיף 18 לחוזה המשבצת קובע כדלקמן:

"א. האגודה מצהירה שהיא אגודה שיתופית רשומה, או כפר שיתופי להתיישבות חקלאית רשום, וכי חברי האגודה כיום הם אלו המפורטים ברשימה המצורפת לחוזה זה. כל שינוי ברשימת החברים טעון הסכמה בכתב של המשכיר והאגודה מתחייבת כלפי המשכיר לא להכניס כל שינוי ברשימת החברים, בלי לקבל הסכמתו על-כך, כאמור בסעיף 8 דלעיל.
ב. אין בהכללת חברי האגודה ברשימה כאמור בסעיף-קטן א', כדי להקנות זכויות של חבר אגודה לצורך חוזה זה למי שלא אושר על-ידי המשכיר.
ג. חוק המועמדים להתיישבות חקלאית, תשי"ג-1953 וחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ"ז-1967 יחולו על חוזה זה, וכל צו או החלטה בהתאם להוראות חוקים אלה יחייבו את הצדדים."

סעיף 19(ב) לחוזה המשבצת קובע כדלקמן:

"אסור לחבר האגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השימוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך הסכמת המשכיר בכתב ומראש, ובתנאי נוסף שהמציא גם הסכמת האגודה לכך. העברה ו/או מסירת זכויות השימוש כאמור דינה כדין העברת זכות חכירה לעניין חובת תשלום דמי הסכמה."

בהתאם להוראות סעיפים אלו, נדרשת הסכמת הנתבעת להעברת זכות שימוש בנחלה או במשק, והיא רשאית להתנות את הסכמתה בתנאים המקובלים אצלה, כולל דרישה לתשלום דמי הסכמה.

הדרישה לתשלום דמי הסכמה הינה דרישה כלפי המעורבים בהעברת הזכויות במשק, דהיינו: הן דרישה כלפי המושב עצמו והן דרישה כלפי התובעים, ובלבד שישולמו דמי הסכמה פעם אחת בגין המכר.

סביר להניח שהמושב התנה את הסכמתו למכירת הזכויות במשק בתשלום דמי הסכמה לנתבע על-ידי התובעים, שכן אין ברצונו לשלם דמי הסכמה, כאשר דמי ההסכמה מבטאים אחוז מסויים מעליית ערך הקרקע ומקבלי התמורה והנהנים מעליית ערך הקרקע הינם התובעים.

התובעים לא המציאו לבית-המשפט את נוסח הסכמת המושב, למרות שיכלו לעשות זאת, ודבר זה פעל כנגדם. הדרישה לתשלום דמי הסכמה כתנאי להעברת זכויות מקובלת אצל הנתבע בהתאם להחלטה 534 הנ"ל.

התובעים הכירו בזכותו של הנתבע לגבות דמי הסכמה בגין העברת הזכויות, ועיגנו בחוזה המכר את זכות הנתבע לשלם דמי הסכמה ואת חובתם לשלם את דמי ההסכמה. המחלוקת עימו היתה אך ורק לגבי גובה דמי ההסכמה.

רק לקראת סוף מגעיהם החלו התובעים להעלות טענות כנגד זכותו של הנתבע לדרוש את דמי ההסכמה. אין התובעים יכולים לבחור למלא את הוראות החוזה הנוחות להם, אך לא למלא את הוראות החוזה שאינן נוחות להם. עליהם לקבל את חוזה המשבצת על קרבו ועל כרעיו.

מכוח הוראות סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 הנתבע כפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל {להלן: "המועצה"}, וסמכות המועצה היא סמכות הנתונה לה על-פי חוק. החלטות המועצה הן הנחיות פנימיות המוציאות לפועל את המדיניות הקרקעית של המינהל. להנחיות אלו מעמד של הוראות מינהל בהגדרתן בסעיף 3 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981, ולפיכך הן הוראות בעלות תחולה כללית {ראה לעניין זה את בג"צ 244/00 עימותת שיח חדש ואח' נ' שר התשתיות ואח', פ"ד נו(6), 25 (2001), וכן ה"פ 1011/02 נחלים נ' מחנהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2003(3) 18316 (2003)}.
החלטה 534 של המועצה הינה "החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960". החלטה זו התקבלה ביום 29.06.92, לפני פטירת אימם המנוחה של התובעים. בהתאם להוראות חוזה המשבצת, לאחר מות האב המנוח, עברו הזכויות במשק במלואן למנוחה. דהיינו, הוראות אלו היו בתוקף לפני פטירת האם, וחלו על מכירת הזכויות במשק בעוד האם היתה בחיים.

בית-המשפט הנכבד דחה את טענת התובעים שאין לנתבע זכות לדרוש מהם ולקבל מהם דמי הסכמה בגין מכירת הזכויות במשק לרוכשים.

2. פיצול נחלות ללא תשלום תמורה כלשהי
"מקרקעי ישראל" מוגדרים בסעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל:

"1. איסור העברת בעלות
מקרקעי ישראל, והם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת."

קרי, המקרקעין בישראל מוגדרים כמקרקעין של המדינה, של הקק"ל או של רשות הפיתוח. אלה הם קרקעות הציבור המרוכזות בבעלות המדינה או בניהולה.

סעיף 2 לחוק היסוד קובע את האפשרות של מתן היתר בחוק להעברת בעלות במקרקעי ישראל ואילו חוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960, מזכיר בסעיף 2 שורה של סוגי עסקאות שסעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי המדינה לא יחול עליהם.

מקרקעי ישראל מנוהלים על-פי חוק יסוד: מקרקעי ישראל וחוק מינהל מקרקעי ישראל, בהם נקבעו העקרונות לניהול מקרקעי המדינה. מינהל מקרקעי ישראל הוקם ב- 1961 לפי חוק המינהל למטרת ניהול מקרקעי ישראל.

סעיף 2(א) לחוק המינהל קובע: "הממשלה תקים מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") שינהל את מקרקעי ישראל".

ואילו סעיף 3 קובע כי הגוף המוסמך אשר יקבע את המדיניות הקרקעית, לפיה ינוהלו מקרקעי ישראל, הינה מועצת מקרקעי ישראל.

הנה-כי-כן, כפוף למינהל מקרקעי ישראל, שהינו הגוף המבצע, לקביעותיה של מועצת מקרקעי ישראל, שהינו הגוף המתווה את המדיניות הקרקעית לפיה יפעל המינהל.

על חשיבותו של משאב מקרקעי המדינה, והצורך בשמירה עליהן וניהולו, ראה ב- ע"א 1257/01 {שמעון אביעזר נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(5), 625, 643 (2003)}:

"משאב חיוני בעל ערך רב, ובנהלו אותם משמש המינהל נאמנו של הציבור ועליו להגן על ייעודם לתכליות להן נועדו. שומה עליו לשמור בקפדנות על עקרונות הצדק החלוקתי בהקצאת המקרקעין ואכן, עניינו של ערך זה בחלוקה החברתית הצודקת של משאבים חברתיים ואחרים".

למינהל אין אישיות משפטית נפרדת מזו של המדינה. הוא מהווה מנגנון מינהלי, הכפוף לממשלה, והוא פועל כאורגן של המדינה {ע"א 3999/91 סואעד נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 92(1) 1188 (1992) וכן ב- ע"א 258/88 פיכטנבוים נ' רשם המקרקעין, פ"ד מד(2), 576, 580 (1990)}.

כנאמן המדינה חלות על המינהל גם הנורמות מן המשפט הציבורי, לצד הנורמות מן המשפט הפרטי {ע"א 15/87 מדינת ישראל נ' וייס יהודה, פ"ד מה( 1), 342, 348- 349 (1990)}.

ב- ה"פ (נצ') 230/07 {נהלל מושב עובדים להתיישבות חקלאית אגודה שיתופית בעמ ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2008(4), 10327 (2008)}, נדונה בקשה בה עותרים התובעים, שהינם אגודת המושב נהלל ומספר חברים באגודה, לסעד של הצהרה, לפיה התחייבויות המינהל והגופים המתיישבים, באשר לפיצול הנחלות והקצאתן, הינן שרירות ותקפות, בהתאם למערך ההסכמי שבין הצדדים.

בהתאם, וכפועל יוצא מהצהרה זו, זכאים המבקשים וחברי המושב לפצל את הנחלות הקיימות במושב וליישב את הנחלות החדשות שתיווצרנה, בהתאם לכללים הנהוגים במינהל טרם החלטת ההקפאה, וזאת מבלי שיחוייבו לשלם כל תמורה בגין הקצאה זו.
המחלוקת היחידה שנותרה בין הצדדים הינה כספית בלבד. האם מוסמך המינהל לדרוש תשלום כספי ממושב נהלל או מן המתיישבים, בתמורה להקצאת נחלות פנויות אם לאו.

לטענת המבקשים, לנהלל ולחבריה הוענקה זכות חכירה לדורות ב- 150 נחלות, הכוללת זכות ליישב נחלות שטרם הוקצו ללא תשלום תמורה נוספת, כאשר בשלב הראשון ניתנו 75 נחלות שגודלן כפול מהרגיל הניתנות לפיצול ל- 150 נחלות.

המינהל אינו חולק על-כך, כי תקן הנחלות של נהלל הוא 150 נחלות. למעשה, הוא אף אינו חולק כי מדובר בנחלות הניתנות לפיצול בהתאם לחוזי החכירה ההיסטוריים. כל טענתו היא, כי מעולם לא נמצאה פנייה של מי מהמתיישבים לפצל נחלתו ומעולם לא נמצאה כל החלטה של וועדת משק המאשרת פיצול כאמור, בהתאם לקבוע בחוזה החכירה ההיסטורי.

אף בספרו של אברהם כנעני {הסדר הקרקעות במשקי ההתיישבות העובדת בשנים 1947-1962, (1981) 10}, מספר המחבר על הקמת יישובים ועל מכסת הנחלות שיוקצו למושבים. וכך נכתב בספרו לגבי מושב נהלל:

"בישיבת הוועדה ביום 05.02.51 אמר יצחק לוי, מתנועת המושבים: "בעניין העמק המערבי היו בינינו דיונים ארוכים ובחננו את הבעיות מכל הצדדים, כי ראינו אותן כבעיות יסוד לכל הדיונים שלנו. כאשר קבענו במושבים נהלל וכפר יהושע את מכסת היחידות לא היתה זו תוספת יחידות, אלא התחשבות במצב הקיים, כי למעשה כל משפחה היא שתי משפחות, אם לא יותר. לכל מתיישב בן מגודל."

נוסף על-כך, משך שנים גבה המינהל דמי חכירה עבור 150 נחלות. בכך יש לראות הודאה ברורה מצידו, כי כבר הוקצו בפועל 150 נחלות.

לאור האמור, קבע בית-המשפט כי, לנהלל הוקצו 75 נחלות כפולות המהוות 150 נחלות. כלומר, מלכתחילה הוקצו 2 נחלות לכל מתיישב, וכי למעשה אין עסקינן בהקצאת נחלה ראשונה.

נחלות אלה, כבר מוקצות בפועל, כאשר מתיישב, המחזיק את נחלתו על-פי חוזה החכירה ההיסטורי או מכחו, מחזיק בזכויות לשתי נחלות, תוך שהוא זכאי לפצל את נחלתו הכפולה לשתי נחלות כאמור.

מעמדם של המבקשים הוא מעמד של שוכרי מקרקעין. אמנם, זהו מעמד מוגבל. זכותם כשוכרי מקרקעין נובעת מזכותו של הבעלים, והם זכאים להשתמש בקרקע רק בתנאים ובאופן שהותר להם להשתמש בה במסגרת ההסכם שלהם עם הבעלים.

במקרה הנדון, טרם הקמת מינהל מקרקעי ישראל, נחתם תחילה חוזה חכירה ההיסטורי בין המתיישבים לקק"ל. גם אם תמה תקופת החוזה, הרי עדיין קיימת למתיישבים הזכות להאריכו. שכן, בפועל, ממשיכים המתיישבים להתגורר בנהלל ולעבד את נחלותיהם, מבלי שהמינהל מוחה כנגד חזקתם בו.

סעיף י"ח לחוזה ההיסטורי שכותרתו "חלוקת הנחלה על-ידי החוכר" קובע כדלקמן:

"אם החוכר רוצה לחלק את הנחלה - הוא מחויב לקבל את הסכמת הקרן בכתב על-כך. הקרן מחויבת להסכים לחלוקה, אם לפי החלטת ועדת-המשק אין שום סכנה נשקפת לעצמאות המשקית של שארית הנחלה והחלק המפורד מהנחלה עלול להוות נחלה מיוחדת בת-חכירה. או כשיש ביטחון שאפשר לחבר את החלק המפורד עם חלק אחר לנחלה בת-חכירה."

אין חולק כי קק"ל אשר התקשרה עם המבקשים בהסכמי חכירה, אפשרה להם, עת נחתמו החוזים, לפצל את נחלתם. אף אין חולק, כי תוקפם של חלק מהסכמי החכירה ההיסטוריים פג בשנת 1989 והם לא חודשו מאז.

אף המינהל מסכים, כי הסכמי החכירה ההיסטוריים נתנו לחוכרים אפשרות לפצל את הנחלה. השאלה היא איפוא, האם זכאים המבקשים לחדש את חוזי החכירה בהתאם לתנאי חוזה החכירה ההיסטורי או שהמינהל יכול לדרוש כיום את חידוש חוזי החכירה בהתאם לתנאים שלו תוך שינוי הוראות הסכמי החכירה הישנים?

בהלכה הפסוקה ניתן למצוא השקפות שונות ביחס למעמדן של החלטות המינהל על הסכמי חכירה קיימים. כאשר, כב' השופטת חיות קבעה ב- ה"פ (ת"א) 10871/99 {מפעל המים רמות-השבים אגודה חקלאית שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל - תל אביב ואח', תק-מח 2003(1), 37384, עמ' 37393 (2003)}, כי אף אם תוכח קיומה של זכות שהיתה קיימת לחוכר לפני חקיקת חוק מינהל מקרקעי ישראל זכות זו איננה משוריינת גם לעתיד לבוא, משום שהמינהל היה מוסמך לשנות זכויות אלה, ככל שלא מומשו, ואף מחוייב היה לעשות כן, ככל שזכויות אלה אינן מתיישבות עם המדיניות הקרקעית המותווית בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

ומנגד, ניתן לראות תפיסה שונה בפסק-דינו של כב' השופט קלינג ב- ה"פ (ת"א) 671/96 {דותן נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 99(3), 48877 (1999)}, שם נקבע כי:

"אם מי שניסח עבור קק"ל את חוזי החכירה, בזמנו, כשל, אל לה לבוא בטענות למי שסמך על אותו ניסוח. דווקא גופים כמו הקרן הקיימת לישראל ומינהל מקרקעי ישראל, שעניינם בקרקעות, חייבים ביציבות ובוודאות, ואין הם יכולים לטעון כי תנאי ההתקשרות עימם כפופים לשינויים בלתי מוגדרים המשקפים את השתנות העיתים."

בית-המשפט קבע כי, המינהל לא זכאי, באופן חד-צדדי, לשנות הוראות בהסכמי חכירה של המבקשים משני טעמים. הטעם הראשון הוא, התנהגותו של המינהל, אשר קפא על שמריו משך שנים רבות, כלומר, משנת 1989, ולא טרח לחדש את הסכמי החכירה. התנהגותו ושתיקתו משך שנים רבות כמו גם אי-חידוש חוזה החכירה, מעידה כאמור על הסכמה לתנאי החוזה ההיסטורי המתירים פיצול נחלה.

הטעם השני נוגע להחלטה 1054 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 27.07.05, אשר כותרתה "תחולת החלטות מועצת מקרקעי ישראל על חוזי חכירה פרטניים". וכך קובעת החלטה 1054:

"חוכר המבקש למצות זכויות שבחוזה החכירה הפרטני אשר הינו צד לו המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו על-ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהג המינהל על-פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין, הוראות חוזה החכירה הפרטני."

הסכמי החכירה ההיסטוריים לא הגבילו את זכויות החוכרים על פיהם לפצל את נחלתם. להפך, הסכמים אלה הניחו, כי תיתכן אפשרות שחוכרים אלה יפצלו את נחלתם.

מכאן, שעל-פי עמדת המינהל בהחלטה 1054 של מועצת מקרקעי ישראל, צריכות לחול על המבקשים הוראות חוזה החכירה ההיסטורי לכל דבר ועניין, ולא הוראות אחרות.

אכן, צודק המינהל, כי סעיף י"ח לחוזה החכירה ההיסטורי מתנה פיצול נחלה בקבלת הסכמה, יחד-עם-זאת, מורה הסעיף כי קק"ל אשר המינהל נכנס בנעליה, מחויבת להסכים לחלוקה "אם החוכר רוצה לחלק את הנחלה - הוא מחוייב לקבל את הסכמת הקרן בכתב על-כך. הקרן מחוייבת להסכים לחלוקה, אם לפי החלטת ועדת-המשק אין שום סכנה נשקפת לעצמאות המשקית של שארית הנחלה".

לטענת המינהל, אין במערך הסכמים כל זכות לנהלל או לבעלי הנחלות להכניס חוכרים או שוכרים חדשים לשטח המשבצת של האגודה ללא תמורה. המינהל הוסיף וטען כי בסמכותו לבחון ולהחליט אם להסכים או לא להסכים להקצאת נחלה חדשה וכי משנדרשת הסכמת המינהל להקצאת קרקע או להעברת זכות שכירות, הכירה הפסיקה בזכותו של מינהל מקרקעי ישראל לדרוש תשלום כסף כתנאי למתן הסכמתו.

במקרה הנדון, המינהל אינו דורש דמי הסכמה, אלא סכום כסף לא ידוע. מאחר ובית-משפט קבע כי, ניתן לפצל את הנחלות, הרי שהתוצאה המעשית של הפיצול תהא, העברת זכות חכירה, וככזאת, יחוייב המעביר בתשלום דמי הסכמה, ולא בתשלום עבור ההקצאה.

תוצאתו המעשית של הפיצול הינו, כאמור, כי כל אחד מבעלי הנחלות ההסטוריות יחזיק בשתי נחלות. הואיל ואין אפשרות, על-פי הכללים החלים כיום, כי חוכר אחד יהא בעליהן של זכויות בשתי נחלות, הרי התוצאה הממשית הינה כי הוא חייב בהעברת הזכויות לאחרים, שאלמלא כן יאבד את הזכויות.

על העברה מעין זו יחולו הכללים החלים במינהל לגבי גביית דמי הסכמה בגין העברת הזכויות. יוצא, איפוא, כי גם אם אין לחייב את החוכרים לשלם תשלום בגין הקצאת הזכויות בנחלות החדשות שתיווצרנה כתוצאה מן הפיצול, הרי העברת הזכויות תהיה חבה בדמי הסכמה, לפי הכללים הנוהגים במינהל.

מובן, כי אם קיימים, על-פי הכללים הנוהגים כיום במינהל, הוראות הפוטרות העברות מסויימות מדמי הסכמה, כגון העברות לקרובי משפחה מדרגה ראשונה, הרי כללים אלה יחולו גם במקרה דנן, הכל לפי הנסיבות של כל העברה והעברה.

בית-המשפט קבע כי, התחייבויות המינהל וקק"ל ביחד ולחוד הינן שרירות ותקפות בהתאם למערך ההסכמי ביניהם לבין תושבי נהלל המקוריים, וכי בהתאם לכך, מתיישבים בנהלל, אשר לא חידשו את הסכמי החכירה עם המינהל זכאים לפצל נחלותיהם וליישבן בהתאם לכללים הנהוגים במינהל מקרקעי ישראל.

המינהל זכאי לגבות דמי הסכמה בגין העברת זכויות החכירה בנחלות, לאחר פיצולן, בהתאם להחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל, ובהתאם לכללים הנוהגים ובמידה ואין פטור מדמי הסכמה, החל על העברת הזכויות.

3. אי-תשלום דמי הסכמה בעסקת מכירה
ב- ה"פ (ת"א) 176222/01 {בלאור ליאורה נ' מינהל, תק-של 2002(2), 7 (2002)} נדונה תובענה להצהיר כי המבקשים שהם בעלי זכות חכירה אינם חייבים לשלם למשיב דמי הסכמה בגין מכירת זכויותיהם במשק חקלאי וזאת בגין מכירת המשק.

בדחותו את התובענה קובע כב' השופט ד"ר ורדי קובי:

"א. אי-הוכחת הסתמכות על הטעות המבקשים לא הוכיחו שהם הסתמכו על הטעות של המשיב, דהיינו שהם הוטעו או הסתמכו על המצג שהוצג להם בטעות.
המבקשים לא עמדו בנטל השכנוע ונטל הראיה להוכיח את התובענה ולהוכיח שהם הסתמכו על אישור הזכויות שהוצא בטעות.
אישור הזכויות המוטעה לא יוצר זכויות יש מאין. המבקשים ידעו, או לפחות היו אמורים לדעת, שהנכס אינו מהוון מזה ששילמו דמי חכירה שנתיים ומזה שבהסכם החכירה לא נאמר שהנכס מהוון ואף נאמר שיש לשלם דמי חכירה ולשלם דמי הסכמה.
לא הגיוני שעורך-דין שעושה עסקה בסכום נכבד בשווי של 800,000 דולר לא יבדוק את חוזה החכירה הקיים ובהנחה שהחוזה נבדק עולה ממנו בבירור ועל פניו שלא מדובר בנכס מהוון.
אני דוחה את טענות המבקשים (המהוות גם הרחבת ושינוי חזית פסולה) לטעון בסיכומים שמדובר ברשות של המינהל לדרוש דמי הסכמה, כשמדובר בנוהל מקובל ורגיל במכירת זכויות במשקים וההנחה של המבקשים היתה צריכה להיות (כפי שהיתה בפועל) שיהיה תשלום של דמי הסכמה."

אי-קיומם של מניעות או השתק כלפי המשיב, שהיה רשאי לתקן את טעותו, בכל מקרה על הרשות להפעיל את שיקול-דעתה בהגינות, בסבירות, בתום-לב, ללא שרירות ומתוך התחשבות בנתונים הרלוונטיים {רע"א 1784/98 עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' מנדה ואח', פ"ד נג(1), 315 (1999)}.

לא מדובר בתביעה נזיקית או חוזית בשל הטעיה או בשל מצג שווא רשלני, שבשניהם גם נדרשת הטעיה והסתמכות על המצג {ראה ע"א 1977/97 ברזני נ' בנק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ ואח', פ"ד נה(4), 584 (2001)}.

כל שנטען בתובענה זו, שהמשיב מנוע ומושתק מלהתכחש למסמך בלא שנטען גם לרשלנות מצד המשיב ולמצג שווא רשלני.

מדובר באישור שניתן שמקורו בטעות משרדית טכנית או שניתן בהיסח הדעת שרשות ציבורית יכולה לחזור בה מאישור מוטעה זה שאינו מהווה אף "החלטה" אלא אישור מצב זכויות {ראה ע"א 433/80 נכסי י.ב.מ ישראל בע"מ נ' מינהל מס רכוש וקרן פיצויים ת"א, פ"ד לז(1), 337 (1983)}, וזאת גם אם היתה הסתמכות מצד המבקשים שבמקרה דנן לא הוכחה כאמור.

לא מדובר כאן אף בשינוי החלטה עקב טעות בשיקול-דעת של הרשות ושקילה מחדש עקב שינוי נסיבות, עיתים ודרכים, שגם אז יכולה הרשות בעיקרון לתקן את החלטותיה כאינטרס ציבורי לפעול לטובת הכלל {ראה ע"א 1928/93 רשות ניירות ערך נ' גיבור סברינה מפעלי טקסטיל בע"מ, פ"ד מט(3), 177 (1995), בג"צ 489/94 עיריית קריית אתא נ' מר יצחק רבין ואח', תק-על 94(1), 1528 (1994)}, אלא באישור שהונפק בטעות, שלא יצר או הקנה כלל זכויות ושיקף מידע מוטעה ומצב לא נכון שהרשות זכאית לתקן מידע זה באופן שישקף לאשורו את המצב המשפטי.

במקרה דנן, אף לא מדובר לדוגמה בשומה שיצאה שבה נאמר שיש פטור מדמי הסכמה או בשומה שקבעה מחיר מופחת של דמי הסכמה, אלא באישור זכויות מוקדם לגבי מצב זכויות שהתברר שהוצא בטעות ולא שיקף את המצב לאשורו ולכל היותר היו המבקשים זכאים לתבוע פיצויים במידה ויוכיחו שהם הסתמכו עליו ונגרם להם נזק.

המינהל, ככל מתקשר, חייב לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת, ודרישת תום-הלב המוטלת על המינהל כרשות ציבורית מחמירה יותר מחובת תום-הלב הנדרשת מן הפרט {ע"א 5042/96 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים, פ"ד נג(1), 743 (1999); וכן רע"א 8733/96 לנגברט נ' מ"י-מינהל מקרקעי ישראל, דינים עליון נז 309 (1999), בג"צ 4422/92 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח', פ"ד מז(3), 853 (1993) ובג"צ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר אגף המכס מע"מ ואח', פ"ד נב(1), 289 (1998)}.

במקרה דנן נהג המשיב בתום-לב, כשמדובר באישור זכויות שגוי עקב טעות ולא בחוזה או הבטחה שלטונית או אף החלטה.

לא נטען בתובענה שמדובר בהבטחה שלטונית, כשיש לטעון טענה זאת במפורש ואף לא באופן סתמי וכללי {ראה ע"א 6514/96 חניון המרכבה חולון בע"מ נ' עיריית חולון, פ"ד מג(1), 390 (1999)}, וטענה זו מהווה למעשה הרחבה ושינוי חזית פסולה.

יחד-עם-זאת ומעבר לצורך, לא הוכח גם שמדובר כלל בהבטחה ובוודאי לא בהבטחה שלטונית מחייבת, כשמעבר לצורך ניתן לחזור גם מהבטחה שניתנה בלא סמכות, כשבמקרה דנן לא מדובר בהבטחה שניתנה על-ידי בעל שררה בגדר סמכותו החוקית בכוונה שתהא לה תוקף משפטי שהצד השני קיבלה בצורה זו.

במקרה דנן, לא היה מדובר בהבטחה שהיתה כוונה שיהיה לה תוקף משפטי מחייב וגם לא הוכח שהמבקשים קיבלו אותה כך {ראה לגבי אגרות של העירייה - ע"א 6620/93 עיריית ר"ג נ' גולומב ואח', פ"ד נא(2), 370 ,363 (1997)}.

לא הוכח גם שהמבקשים הסתמכו על האישור המוטעה באופן סביר ובתום-לב ושינו מצבם לרעה ולכן לא יכולה גם לעלות טענת המניעות וההשתק כנגד המשיב {כשגם אם היה מוכח היה צריך לבחון את שווי השינוי לרעה של המסתמך וכו' ראה ע"א 6996/97 חב' א. עבאדה בע"מ נ' רשות הפיתוח על-ידי מינהל מקרקעי ישראל ואח', פ"ד נג(1), 117 (1999) ורע"א 4928/92 עזיז ואח' נ' המועצה המקומית תל -מונד, פ"ד מז(5), 94 (1993)}.

מקל וחומר לגבי השתחררות רשות מהסכם שעשתה עם האינטרס הציבורי מחייב זאת בשל צרכי ציבור חיוניים החלה גם ביחסים מסחריים {תוך השבת הוצאות הצד הנפג}. כך בעניין דנן, לגבי תיקון של טעות של הרשות לגבי אישור זכויות שניתן בטעות ובלא שהמבקשים הוכיחו אף שהסתמכו עליו ושינו מצבם לרעה {ראה ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5), 506 (2000)}.

כשם שרישום מוטעה אין בכחו להטיל חובת תשלום, כך השמטה מוטעית מן הרישום אין בכחה לפטור חייב מחבותו ותיקון הרישום רק מתאים את הרישום למצב העובדתי {ראה בהקשה לרישום לגבי חוב ארנונה רע"א 2987/91 ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו(3), 661 (1992)}.

כאמור, מדובר בטעות שנעשתה עקב עניין טכני במחשב ועקב היסח הדעת של פקיד המשיב שסבר שאם יש חוזה ישיר מול המינהל לא מדובר בנחלה אלא במגרש הנכלל בהרחבה וזאת כשתיק המינהל לא היה בפניו, כשלא ניתן היה לראות את תשלום דמי החכירה השנתיים {המשולמים באמצעות האגודה}.

לפי שיטת המבקשים כל אישור של המינהל מהסוג הנ"ל יוצר זכויות או לפחות יוצר מניעות או השתק, תוך התעלמות מאפשרות של טעות ותוך התעלמות מהמהות של תיקי המינהל וספרי המינהל, שהם אלו שבהם רשומות הזכויות המהותיות שלא נוצרות יש מאין באמצעות אישורים.

אין זה סביר ואין זה הוגן להטיל נטל על הקופה הציבורית בספיגת תשלום זה ולשלול את זכות המשיב לזכאותו לתשלום דמי הסכמה עקב טעות טכנית של פקיד.

במקרה דנן, כאמור לא הוכיחו המבקשים שהסתמכו על טעות זאת ומכל מקום לכל היותר היו המבקשים יכולים לנסות ולתבוע פיצוי בגין הסתמכותם על טעות זו ולהוכיח את הנזק שנגרם להם כתוצאה מהסתמכות זו, דבר שלא נעשה ולא הוכח במסגרת התובענה.

המבקשים יכלו להגיש או תביעה נזיקית להעמדת הנזק במצב בו היו טרם קרות הנזק ולהוכחת אינטרס ההסתמכות שלהם או תביעה חוזית שבמסגרתה יכלו לתבוע גם בהסתמך על אינטרס הקיום והציפייה לפיצוי במטרה להביא למצב ששקול לקיום ההבטחה הנטענת {ראה ע"א 5610/93 זלסקי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון, פ"ד נא(1), 68 (1997)}.

במקרה דנן, מבקשים למעשה המבקשים בדרך של הצהרה על פטור מתשלום דמי הסכמה להשיג את אותה מטרה של תביעת פיצויים בגין אינטרס הצפיה והקיום, תוך הסתמכות על הטעות של המשיב בלא להוכיח הבטחה ואף בלא להוכיח הסתמכות על אותה הבטחה.

כאמור, לכל היותר היו המבקשים יכולים להגיש תביעה כספית על הנזקים שנגרמו להם לטענתם עקב הסתמכות זו על הטעות של המשיב ולנסות להוכיח נזקים אלו. המבקשים בחרו להגיש תובענה כפי שהוגשה תוך ניסיון "ללכת על כל הקופה" של מניעות והשתק לדרוש דמי הסכמה ומשנכשלו בכך וכן נקבע על-ידי בית-המשפט שהם לא הוכיחו שהם הסתמכו כלל על טעות המינהל {וגם לא הוכיחו נזק}, אין מקום גם לתביעות נוספות בגין אותה מסכת של עובדות.

בית-המשפט דחה את התובענה.
ב- ת"א (חי') 28702-04-12 {כרמלה בן הרוש תז 006187660 נ' רשות מקרקעי ישראל, תק-מח 2014(2), 5540 (2014)}, נדונה תביעה בה עותרים התובעים להצהרה שהם זכאים להירשם כבעלי זכויות חכירה בנחלה הידועה כמשק 55 במושב מגדים {או בשמו המלא מגדים - מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ} והם זכאים שתחול לגביהם החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1155 מיום 06.07.08, שעניינה "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים ביישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית".

בנוסף, התבקש גם צו שיורה לנתבעת, רשות מקרקעי ישראל {להלן: "הרשות"} ובחזקתה הקודמת, מינהל מקרקעי ישראל, להוציא לתובעים דרישת תשלום בגין דמי רכישה התואמת את החלטה 1155.

נפסק מפי כב' השופט א' קיסרי כדלקמן:

"9. החלטה 1155, שהתקבלה ביום 6.7.08 ועדכנה את החלטה 979, הסדירה באורח מקיף את הזכויות למגורים ביישובים כפריים וחקלאיים ואפשרה לחוכרים להצטרף להסדרים הקבועים בה, באופן חלקי או מלא.
בכל אחת מהאפשרויות נדרש החוכר לשלם סכומים שונים שאינם מענייננו שכן המחלוקת, כפי שיוסבר, אינה נוגעת להסדר כזה או אחר לפי החלטה 1155 אלא רק להיבט אחד שלה, והוא העברת זכויות החוכר לצד שלישי.
במקרה כזה מחוייב החוכר, על-פי סעיף 4.9 להחלטה 1155, לשלם דמי רכישה בשיעור הקבוע בסעיף 4.8 של ההחלטה (להבדיל מדמי הסכמה, כנדרש על-פי החלטה 534).
10. בפסק-הדין ב- בג"צ 1027/04 {פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.06.11) (להלן: "בג"ץ פורום הערים")} נדחו עתירות שהוגשו כנגד החלטה 979 (וכנגד החלטה 1101 שאינה רלוונטית לענייננו) והמינהל החל לפעול ליישומה.
עם-זאת, נוכח מורכבות ההסדרים קבע המינהל שיישומה של החלטה 979 יידחה עד שיימצאו תקציבים שיאפשרו את מימושה (סעיף 7.1) ועד שיפורסמו הוראות האגף החקלאי לביצוע החלטה זו.
ביום 17.01.12 התפרסמה החלטה 3139, שהיא נוהל ביניים, הקובעת כי עד ליישום החלטה 1155 כל פעולה הנעשית בקשר לתוספת בניה, לפיצול מגרש ולהעברת זכויות תטופל בהתאם למה שהיה מקובל בתקופה שקדמה להחלטה 979, ואילו פעולות שנעשו החל מיום 09.06.11 (מועד מתן פסק הדין בבג"צ פורום הערים) ניתן לבצען לפי תנאי החלטה 979, אם החוכר יבקש זאת תוך שישה חודשים מהיום שבו יודיע המינהל כי ניתן להפעיל את החלטה 979 באופן מלא ("החלטה 3139") (ראו בבג"צ פורום הערים סקירה נרחבת אודות המצב קודם להחלטה 979 ואודות ההסדרים המוצעים באותה החלטה וסבירותם)."

המחלוקת בעניין דנא היא, בשאלה אם העברת הזכויות על-פי הסכם המכר טעונה, כפי שטוען המינהל, תשלום דמי הסכמה בהתאם להחלטה 534 או שמא, כפי שטוענים התובעים, החלטה 1155 היא זו שחלה על העברת הזכויות, ולכן יש לגבות מהם תשלום דמי רכישה בהתאם להוראותיה?

התובעים אינם חולקים על-כך שלהחלטה 1155 אין תחולה למפרע, אלא שהם טוענים שיש לפרש אותה כחלה גם בעניינם.

מנגד, טוען המינהל כי החלטה 1155 לא ביטלה את החלטה 534, וזו תקפה בכל מקרה של העברת זכויות קודם לכניסתה לתוקף של החלטה 1155.

בית-המשפט דחה את התביעה, וזאת הן מכוח הסכם המשבצת, הן מכוח הסכם המכר והן מכוח החלטות המינהל.

המינהל טען לקיומו של השתק. הלכה מושרשת היא שבעל-דין אינו יכול לטעון טענות סותרות בהליכים משפטיים שונים {רע"א 7325/12 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' מכבי שירותי בריאות, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.11.13)}.

סעיף 3 להחלטה 534, כנוסחו במועד החתימה על הסכם המכר, קובע כי "חוכר המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע".

מלשון הסעיף עולה כי יום העברת זכות החכירה הוא המועד שבו מתגבש חוב תשלום דמי ההסכמה, והחל מאותו מועד חלה החובה לשלמו. לכן, יש לבחון מהו המועד שבו הועברו הזכויות לתובעים.

לצורך בחינה זו יש לפנות לסעיף 2, שהוא סעיף ההגדרות בהחלטה 534, הקובע כי "העברת זכות חכירה" מתבצעת על-ידי "העברתה של זכות חכירה במקרקעין או הסבתה בדרך כלשהי לאחר, בתמורה או ללא תמורה".

נראה הדבר שהתובעים התעלמו מהפרשנות המרחיבה הניתנת למונח "העברת זכויות", אשר מתפרשת כאמור גם על זכויות אובליגטוריות בעלות תוכן כלכלי אף אם הן אינן קנייניות.

ההגדרה למונח "העברת זכות" כוללת הן העברת זכות קניינית המסתיימת ברישום בפנקסי המקרקעין, והן הסבת זכות שמשמעותה העברת זכות הטעונה רישום על-פי חוק אף שעדיין לא נרשמה {ב- ע"א 154/53 מינהל מס שבח מקרקעין נ' פרחיה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.12.53)}, ודי בפעולה אחת מהשתיים כדי לקבוע את המועד שבו הועברו הזכויות לצורך חיוב בדמי ההסכמה.

על-פי הפרשנות הרחבה של סעיף 2 להחלטה 534, במועד החתימה על חוזה המכר ועם תשלום התמורה התגבשה זכותם של התובעים 2 ו- 3 לקבל את "מלוא זכויותיה של התובעת", ובכך נעשתה "העברת הזכויות" הכרוכה בחובת תשלום דמי ההסכמה.

הדבר עולה גם מהאמור בע"א 480/86 {עזבון המנוח אברהם פרנקל ז"ל נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מב(2), 621 (1988)} שבו דן בית-המשפט העליון, בין היתר, בשאלת המועד שבו מתגבשת זכותו של חוכר נחלה להנחה בתשלום דמי ההסכמה, וקבע כי "המועד הקובע לגיבוש דמי ההסכמה הוא תאריך חתימת הסכם העברת הזכויות; זהו המועד בו חל החיוב לתשלום דמי ההסכמה, ובמועד זה נקבע שווי הזכויות המועברות".

ב- ע"א 585/68 {יעקב ורחל וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כג(1), 491 (1969)}, נקבע כי "למעשה ״דמי ההסכמה״ הם מס שבח הנגבה מאת החוכר מטעמים שבמדיניות קרקעית הדומים לאלה המונחים ביסוד מם שבח מקרקעין".

כך, מן ההיבט של חוקי מיסוי מקרקעין עולה כי המחוקק חרג ממסגרת דיני הקניין הפורמאליים וביקש להטיל מס על רווחים שהופקו בעסקה תוך התייחסות אליה על-פי מהותה הכלכלית ולאו דווקא על-פי היבטים פורמליים של דיני הקניין {ע"א 265/79, 329/79 מינהל מס שבח מקרקעין נ' בן עמי, פ"ד לד(4), 701, 703 (1980); ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נ' מינהל מס שבח רחובות, פ"ד סב(1), 57, (2007)}.

בחינת מהות העסקאות נעשית באמצעות מתן הגדרות רחבות ליסודות העסקה המהווה אירוע מס, ובאמצעות מתן פרשנות רחבה להגדרות אלה {ע"א 7933/01 סלובר בע"מ נ' מינהל מס שבח מקרקעין באר שבע, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.06.08)}.

כך למשל, ב- ע"א 9559/11 {מינהל מיסוי מקרקעין נ' שעלים ניהול נכסים, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.09.13)} נקבע כי:

"הנה-כי-כן, המיסוי על-פי תפיסת התוכן הכלכלי של העסקה, הנגזר מהגדרתו הרחבה של המונח "מכירה" שבחוק, סוטה ממסגרת הקטגוריות של דיני הקניין הפורמליים, והוא מפנה זרקור אל עבר התמורה במערך הזכויות (האובליגטוריות) של הצדדים לעסקה.
נמצא, כי על-פי חוק המיסוי, עסקה במקרקעין תהא חייבת במס בהתאם לתשובה שתינתן לשאלה האם חלה תמורה במערך הזכויות של הצדדים והאם צמחה להם הנאה כלכלית כתוצאה מכך, ולא בהתאם לצורתה של העסקה ולמשמעותה מבחינת דיני הקניין.
היגיון זה, כאמור, נגזר מההגדרה הרחבה של המונח "מכירה", והוא נדרש על-מנת "לתפוס" ברשת המס עסקאות רבות ככל האפשר בזכויות הקשורות במקרקעין."

ובהמשך נקבע:

"המועד הקובע לעניין היווצרות החבות במס נקבע כיום שבו התרחשה התמורה במערך הזכויות של הצדדים לעסקה ולצדדים נוצרה הנאה כלכלית, להבדיל למשל מהיום שבו הושלמה העסקה מבחינת דיני הקניין, בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין {ע"א 6382/99 אל זיו פרוייקטים (1993) בע"מ נ' מינהל מס שבח מקרקעין אזור המרכז, פ"ד נו(6), 266, 276 (2003)}.
ואכן, ההוראה הכללית שבסעיף 19 לחוק המיסוי קובעת כי בעסקאות "רגילות" יום המכירה לעניין חישוב השבח והמס הוא "היום שבו נעשתה המכירה". יום זה הוא היום שבו התקשרו הצדדים לעסקה בהסכם תקף ולא היום שבו הושלמה העסקה מבחינה קניינית."

בית-המשפט לא קיבל את טענת התובעים שלפיה בהתאם להוראות סעיף 9 להחלטה 534 מועד תשלום דמי ההסכמה ייחשב כמועד העברת הזכויות, ומאחר שטרם שולמו דמי ההסכמה בעניינם הרי שלא הועברו זכויות.

סעיף 9.ג. להחלטה 534 הקובע הוראות בדבר חישוב דמי הסכמה, מורה כי "מועד התשלום בפועל ייראה כמועד רכישת הזכויות של מקבל ההעברה".

שלא כטענת התובעים, תכליתה של ההוראה היא למנוע מצב שבו יוכל הרוכש לטעון להעברת זכויות קודם למועד שבו שולמו דמי ההסכמה כמתחייב מהחלטה 534.

הפרשנות המוצעת על-ידי התובעים היא בלתי-מתקבלת על הדעת, שכן - כפי שאירע בענייננו - חלוף הזמן מאז כריתתו של הסכם המכר הביא עימו שינוי בכל הנוגע לתשלומים המגיעים למינהל בקשר עם העברת זכויות והתוצאה היא, אליבא דתובעים, שהפרת התחייבותה של התובעת לשלם במועד את דמי ההסכמה המגיעים ממנה יכולה להביא לכך שתחול עליה נורמה אחרת מזו שחלה בעת שנעשה הסכם המכר.

הדבר דומה לנישום שלא שילם במועד את המס המגיע ממנו וכחלוף הזמן פחתו שיעורי המס. היעלה על הדעת שבנסיבות כאלה יוכל הנישום לטעון שסכום המס שהוא חייב בו קטן מסכום המס עת הוצאה לו השומה?

על כל פנים, לא ניתן למצוא, בין בלשון הוראת סעיף 9.ג. ובין בתכלית קביעתה על-ידי המינהל, הגנה על עניינו של רוכש הזכויות {מקבל ההעברה} ולכן אין למצוא בהוראה זו תמיכה לטענותיהם של התובעים.

לסיכומו-של-דבר, בית-המשפט דחה את התביעה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פטור מתשלום דמי הסכמה