דמי היתר -ההלכה הפסוקה

1. א. החלטת המינהל מס' 798 מיום 24.07.97 עוסקת בערעורים על שומות: "תוקף שומות בהקצאת קרקע שלא בדרך של מכרז פומבי יהיה לשנה אחת. מינהל המינהל רשאי להורות על עדכון השומה, אף בטרם חלוף שנה, אם לדעתו מתקיימים תנאים המצדיקים זאת".

הוראה זו משקפת את העיקרון היסודי, כי עסקה במקרקעי המדינה תיעשה בתמורה לשווים הריאלי, למען שמירה על הקופה הציבורית. בהתאם לכך, פועל המינהל לעדכון שומות מקרקעין שפג תוקפן באופן שגרתי.

1. ב. עולה השאלה, האם המינהל שהסתמך על שומה שאינה מעודכנת רשאי לחזור בו מטעותו? הכרעה בשאלה זו מחייבת איזון בין שיקולים שונים, שנסקרו בפסיקת בית-המשפט העליון {ע"א 11583/04 מדינת ישראל נ' ברגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.01.06)}.

שיקול מרכזי הוא, האם הטעות נופלת בגדרי הסמכות של הרשות או האם יוצרת היא תוצאה בלתי חוקית. המשך ההתנהלות על-פי השגגה יביא לחריגת המינהל מן המדיניות הקרקעית שהותוותה בהחלטות המועצה.

האינטרס הציבורי שעליו מבקשת המדיניות הקרקעית להגן הוא אינטרס מהותי ביותר - שמירה על נכסי המקרקעין של המדינה והחכרתם בתמורה לשווים הריאלי.

עלתה השאלה, האם טעותה של הרשות היא טעות טכנית או טעות שבשיקול-דעת.

ניהול הליך ההשגה במעורבות חלקית של גורמים מסויימים, ובמקביל לכך פניית גורמים אחרים ממחלקת עסקאות לקבלת שומה עדכנית, מצביעים אמנם על חוסר תיאום מטריד בין גורמי המינהל, המעורר קושי של ממש.

בנסיבות בהן המינהל אפשר את המשך בירור הליך ההשגה, אזי יש לסווג את טעותו של המינהל, כטעות טכנית ולא כטעות שבשיקול-דעת.

באפשרותה של רשות מינהלית לחזור בה מטעותה תלויה באינטרס הפרט בסופיות ההחלטה המינהלית, במידת ההסתמכות שלו עליה והאם שינה מצבו לרעה עקב ההחלטה.

ב- ת"א 2142-12-11 {משכנות מוצא בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2013(2), 25409 (2013)} דנה כב' השופטת תמר בזק-רפפורט בתביעה להשבת דמי היתר, שהתובעת טוענת כי שילמה ביתר למינהל מקרקעי ישראל, בגין עסקת שינוי יעוד וניצול במיתחם בית ההבראה "ארזה" במוצא עילית.

עיקר טענות התובעת מופנות כלפי עצם בקשת המינהל לעדכן את שומת בלולו, בה בעת שהתנהל בעניין שומה זו הליך השגה בפני השמאית הרשקוביץ.

לטענת התובעת, עדכון השומה נעשה ללא ידיעתה ותוך הסתרת השומה המעדכנת מפניה משך חודשים, עד לשלב הסופי של אישור עסקת שינוי היעוד והניצול.

כן מדגישה התובעת, כי עמדת המינהל בדבר פקיעת תוקף שומת בלולו בחלוף שנה, עומדת בניגוד מוחלט להתנהלותו בפועל ביחסיו עמה. לשיטתה, הסכמת המינהל לבירור ההשגה לאחר המועד שבו, לגישת המינהל, פקע תוקף שומת בלולו, מעידה על כי הגשת ההשגה והדיון בה עצרו את התיישנותה של השומה, ומונעת את המינהל מלטעון אחרת.

כן טענה התובעת, כי את החלטות מועצת מקרקעי ישראל בדבר תוקפן של שומות יש לפרש לאור הנהלים העדכניים, שלפיהם הגשת השגה של שומה עוצרת את המרוץ להתיישנותה.

המינהל הסביר, כי הפנייה לעדכון שומת בלולו נעשתה, כיוון שעסקה לשינוי יעוד וניצול יכולה להיערך רק על-פי שומת מקרקעין תקפה ועדכנית. לגרסת המינהל, העיכובים מצידה של התובעת - במועד הגשת ההשגה; בתשלום האגרה; ובהסכמתה המאוחרת לטבלת השמאי הממשלתי - הם שהביאו לכך שהדיון בהשגתה על שומת בלולו החל מתנהל בשלב כה מאוחר, עד כי ההכרעה בה ניתנה רק אחרי שפקע תוקף השומה.
המינהל טען, כי אף אם נפלה טעות בכך שנציגי המינהל לא עצרו את תהליך בירור ההשגה על שומת בלולו עם הפניית הבקשה לעדכונה של שומה זו, הרי שבנסיבות העניין יש לאפשר את תיקונה של הטעות, כיוון שאין הצדקה לעריכת עסקה שלא בהתאם לשווים הריאלי של המקרקעין.

בית-המשפט ב- ת"א 2142-12-11 {משכנות מוצא בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2013(2), 25409 (2013)} קבע בדחותו את התביעה כי:

"בהקשר זה יצויין, כי לא מצאתי בסיס לטרוניית התובעת בקשר לעיכובים מצד המינהל באישור עסקת שינוי היעוד והניצול עובר לפקיעת תוקף שומת בלולו. רק בחודש אוקטובר 2010 קיבלה התובעת את החלוקה שבטבלת האיזון שערך השמאי הממשלתי.
לא ברור כיצד יכול היה המינהל לקדם עסקת שינוי יעוד וניצול בטרם גובשה הסכמה בדבר טבלת איזון, במצב דברים שבו כלל לא ידוע לאילו מגרשים מתייחסת העסקה וכאשר זכויות המינהל במגרשים אלה טרם נרשמו.
לכך הסכים גם נציג התובעת בעדותו (פרו', ע' 10, ש' 19-18). גם אין ללמוד מהסכמת המינהל לעריכת שומת בלולו לפי שתי חלופות - טבלת האיזון המוסכמת וטבלת השמאי הממשלתי - כי לגישתו ניתן היה לקדם את העסקה בלי הסכמה בדבר טבלת איזון.
טבלת איזון היא אבן יסוד בהכנת התשתית הרישומית וההסכמית לעסקת שינוי יעוד וניצול, וברי כי בהיעדר הסכמה בקשר אליה, לא ניתן היה לקדם את ההליך באופן ממשי. מן הטעם הזה, אף אין לקבל את טענת התובעת, כי מילוי התחייבויותיה שבכתב ההתחייבות, לפעול להכנת טבלת איזון מוסכמת ותכנית לצרכי רישום, היו תנאי לקבלת היתר בניה במיתחם, אך לא תנאי לקידומה של עסקת שינוי יעוד וניצול.
התחייבויות התובעת לפעול בהתאם לכתב ההתחייבות ניתנו לצורך קבלת הסכמת המינהל לתכנית החדשה ומימושן היה הכרחי, כאמור, לגיבושה של עסקת שינוי יעוד וניצול.
האופן שבו השתלשלו הדברים בפועל, לאחר שהתובעת קיבלה את החלוקה שבטבלת השמאי הממשלתי, ממחיש אף הוא את הדברים. זמן קצר לאחר שהתובעת חתמה ביום 11.11.10 על טבלת השמאי הממשלתי ועל לוח ההקצאה, החל ההליך להתקדם: ביום 28.02.11 נרשמה פרצלציה; ביום 21.06.11 ניתן אישור עקרוני לעסקת שינוי היעוד והניצול; וביום 10.08.11 אושרה סופית העסקה.
מכאן, שמכשול ממשי לקבלת אישור עקרוני לעסקת שינוי היעוד והניצול היה היעדר גיבוש הסכמה בדבר טבלת איזון, ולא ניתן לגלגל כעת עיכוב זה לפתחו של המינהל.
במצב הדברים שתואר, היצמדות לטעותו של המינהל, בכך שלא עצר את בירור ההשגה עת פנה לעדכן את שומת בלולו, תביא להחכרת זכויות במקרקעי המדינה בשווי שאינו ריאלי, בהתאם לשומה שנערכה למעלה משנתיים קודם למועד ביצוע העסקה. בכך ייפגעו האינטרס הציבורי והקופה הציבורית.
מנגד, לתובעת לא קם אינטרס סופיות, הואיל והעסקה לשינוי יעוד וניצול לא נכרתה עמה על יסוד שומת בלולו. כמו-כן, לא הוכח קיומו של אינטרס הסתמכות מצד התובעת או שינוי מצבה לרעה. בהתחשב במכלול השיקולים, ובכך שטעותו של המינהל כשלא עצר את בירור ההשגה בעת הפניה לקבלת שומה עדכנית היתה טעות טכנית, סבורה אני כי המינהל היה רשאי שלא לפעול על-פי שגגתו ולבצע את העסקה בהתאם לשומה העדכנית.
בהקשר זה יש להדגיש, כי טענותיה של התובעת באשר לשומה העדכנית גופה שמורות עמה להליך ההשגה על שומה זו, ככל שהתובעת תחפוץ לקדמו.
במסגרת זו ישמעו ודאי טענותיה באשר להערכת שווי המקרקעין ביתר, בין היתר לנוכח שווי עסקת המכר עם החברה הקונה. כן תתאפשר התייחסות לשומת הרשקוביץ, כפי שגם הסבירה נציגת המינהל בעדותה (פרו', ע' 15, ש' 10-7)."

כפי שהובהר ב- ע"א 10424/05 {אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.03.09)}, ובסיכומי המינהל בתיק זה, מקום בו חוזה החכירה מחייב את החוכר בתשלום דמי חכירה עתיים מוגדלים בשל עליית שווי הקרקע עקב תוספת בניה, אין המינהל דורש עוד {בניגוד לנוהגו קודם לכן} מבעל חוזה החכירה הישן, שהשתתף במבצע ההיוון, לשלמם בתשלום מהוון חד-פעמי.

ב- ת"א (מרכז) 1961-08-07 {רות גולדשטיין ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל - מחוז ת"א, תק-מח 2009(2), 6753 (26/05/2009)} נדונה תביעה להשבת דמי היתר או דמי הסכמה, על סך של 2,550,000 ש"ח שנגבו על-ידי הקרן הקיימת לישראל.

טענת התובעים שפקידי הנתבע החתימו אותם, או את מי שהם באים בנעליו, על חוזי חכירה חדשים שהרעו באופן משמעותי את תנאי החכירה המקוריים, למרות שהללו היו בתוקף.

על-פי הנטען בעת החתימה על החוזים החדשים לא גילו פקידי הנתבע את עצם ההרעה בתנאים, לרבות העובדה שהם עלולים להתחייב על-פי ההסכם החדש לשלם סכומים גבוהים בגין דמי היתר או הסכמה.

לטענת התובעים התנהגות הנתבע נעשתה מתוך חוסר לב מוחלט, בין במעשה ובין במחדל. בדחותו את התביעה קובע כב' השופט ד"ר אחיקם סטולר:

"הכרעה לעניין ההתיישנות והשיהוי:
סיווג התביעה
124. לשם הכרעה בשאלת ההתיישנות יש לסווג ראשית את התביעה.
סעיף 5 לחוק ההתיישנות קובע:
"הזמן להתיישנות
התקופה בה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן: "תקופת ההתיישנות") היא:
בשאינו מקרקעין - שבע שנים;
במקרקעין - חמש-עשרה שנה;
ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קניין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות קניין) - עשרים וחמש שנה."
125. סעיף 6 לחוק קובע את תחילת ההתיישנות באומרו:
"תחילת ההתיישנות תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה."
126. סיווג ההליך כתובענה בשאינו מקרקעין או כתובענה במקרקעין מכריע בשאלת אורך תקופת ההתיישנות. בענייננו, אם יימצא כי התביעה היא במקרקעין, כי אז תידחה טענת ההתיישנות, שכן המוקדם שבחוזי החכירה הינו משנת 1985 כאשר כתב התביעה הוגש ביום 08.09.03. באם יימצא כי מדובר בתובענה שאינה במקרקעין, כי אז חלה תקופת התיישנות של שבע שנים מיום היווצרות העילה. במקרה כזה, יהא צורך לבחון מתי התגבשה העילה לצורך מניין ההתיישנות, והאם אירעו נסיבות המפסיקות את מנין התקופה.
127. תביעה במקרקעין לצורך מניין תקופת ההתיישנות עניינה הליך שמטרתו לדון ולהכריע בזכויות במקרקעין. הגדרת "מקרקעין" בחוק ההתיישנות היא - "קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע, וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה"."

חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, הבהיר, איפוא, כי "מקרקעין" לצורך סיווג התובענה לעניין התיישנות נוגע לזכויות במקרקעין עצמם, ולזכויות וטובות הנאה במקרקעין, שהן בבחינת זכויות קנייניות בקרקע או בכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע, וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה.

החוק מדבר, איפוא, בזכויות קנייניות במקרקעין, העולות כדי בעלות ממש, או זכויות קנייניות במקרקעין, הפחותות מבעלות, הטעונות רישום.

ההתיישנות באופיה היא דיונית ולא מהותית, ואינה מאיינת את זכותו המהותית של התובע. היא נתפסת כמחסום דיוני בפני תביעה, ונחזית כמגבלה בלתי-נמנעת, החוסמת את גישת התובע לערכאות מטעמים שונים הקשורים באיזון שבין אינטרסים שונים של בעלי הדין והציבור {ע"א 6805/99 תלמוד תורה והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נז(5), 433, 446-445 (2003)}.

ההתייחסות להתיישנות כמגבלה דיונית קיבלה משמעות נוספת, נוכח ההכרה בזכות הגישה של בעל דין לערכאות, שהיא זכות בעלת אופי חוקתי. הגבלתה של זכות הגישה לערכאות על-ידי ההתיישנות הדיונית קיבלה, איפוא, מימד נוסף במתח הקיים בין האינטרס הציבורי להביא למימוש זכות תביעה של בעל-הדין תוך פרק זמן סביר, כדי למנוע מעמסה לא ראויה על כתפי המערכת הציבורית, לבין עניינו של התובע לממש את זכותו לפנות לערכאות השיפוט, ולהביא את עניינו להכרעה {להשפעתה של ההתיישנות על זכות הגישה של בעל דין לערכאות ראה ע"א 2242/03 אברהם נ' רשאד, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.07.05)}.

במסגרת מורכבת זו של זכויות ואינטרסים המתמודדים ביניהם, שיקלל המחוקק שיקלול שונה בין תביעות שעניינן זכויות במקרקעין לבין תביעות בשאינם מקרקעין, על-פי עוצמת הזכויות שבעלי הדין מבקשים לאכוף בתביעותיהם לבתי-המשפט. ככל שהזכות הנתבעת חזקה יותר במידרג הזכויות המוכרות בדין, כך הוארכה תקופת ההתיישנות להגשת תביעה בגינה, כדי לאפשר לתובע לממשה.

לזכות במקרקעין מעמד מיוחד בין הזכויות הרכושיות של האדם. לכן, נקבע שיכולת מימוש הזכות במקרקעין תשתרע על פני תקופת התיישנות ארוכה יותר מזכות רכושית בעלת עוצמה פחותה ממנה.

המבחן לסיווג התביעה הוא מבחן "תוכן התביעה" {ע"א 159/69 סלאמה נ' סלאמה, פ"ד כג(2), 221 (1969)}. כך הוכרו כתביעות רגילות שאינן במקרקעין, תביעות מסוג הערכת פיצויים בעבור זכויות במקרקעין שנפגעו {ע"א 216/66 עיריית תל אביב-יפו נ' אבו-דאיה, פ"ד כ(4), 522 (1966)}, תביעה בגין מחיר מקרקעין {ע"א 216/80 בויאר נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"ד לח(2), 561 (1984)}, ותביעת חוב בעבור דמי שכירות שהוגדרה תביעה כספית גרידא {ע"א 847/75 פרידקו בע"מ נ' וילוז'ני, פ"ד ל(3), 744, 748-747 (1976)}.

שונה מכך היא תביעה לביצוע בעין של התחייבות להעביר בעלות, אשר הוכרה כתובענה במקרקעין {ע"א 289/65 רובינשטיין נ' רון, פ"ד כ(1), 505 (1966)}.

בית-המשפט העליון במסגרת ע"א 9382/02 {בולוס ובניו - חברה לאירוח ותיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.6.08)}, קובע מפי כב' השופטת פרוקצ'ה, בין היתר, כי:

"'תובענה במקרקעין' לצורך חוק ההתיישנות אינה מתפרשת על פני זכויות אובליגטוריות הנתונות לאדם, גם אם הן נוגעות לשימוש במקרקעין. כאשר הזכות הנטענת מסווגת כזכות אובליגטורית, ולא כזכות קניינית במקרקעין, היא תמויין כתביעה "בשאינו מקרקעין" ולא כתביעה ב'מקרקעין'."

ובהמשך:

"מיונה של עילת התובענה לצורך התיישנות לעילה שאינה במקרקעין ולעילה שעניינה מקרקעין אינו מקרי, וטמון בו טעם רציונאל מהותי. הטעם לאבחנה בין תביעה אזרחית בשאינו מקרקעין לבין תביעה במקרקעין לצורך ההתיישנות ניכר על פניו, והוא יורד לשורש ההגנה על זכויות הקניין במקרקעין, המהוות ערך מוגן בעל משקל מיוחד. משקל מיוחד זה, הניתן בדין לזכויות במקרקעין, בא לידי ביטוי גם בדין ההתיישנות."

כפי שהובהר ב- ע"א 165/83 {בוכריס נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד לח(4), 554, 559-558 (1984)}, מטרת דיני ההתיישנות הוא להגיע לאיזון ראוי בין אינטרסים לגיטימיים של המזיק ושל הניזוק, תוך שמירה על האינטרס הציבורי הכללי.

הגינות כלפי המזיק משמעותה מחייבת להגיע לזמן, שבו יוכל המזיק לשחרר עצמו מסכנתה של תביעה. דהיינו, אין לדרוש מהמזיק שמירת ראיות לזמן בלתי-מוגבל, מה גם שבמשך הזמן הדברים אובדים ונשכחים.

הגינות כלפי הניזוק משמעה אפשרות הניתנת לו להכין את תביעתו כראוי, ולתבוע על נזקו. אינטרס הציבור הוא, שזמנו המוגבל של בית-המשפט יוקדש לטיפול בבעיות ההווה, וכי בתי-המשפט לא יעסקו בעניינים שאבד עליהם הכלח {ע"א 220/84 אגיוף נ' קיבוץ גבת - אגודה שיתופית, פ"ד מ(1), 528, 531 (1986); זלמן יהודאי דיני התיישנות בישראל, א 9 (1991)}.

הלכה היא, שמשהועלתה על-ידי הנתבע טענת ההתיישנות, והתובע מבקש להיבנות מאחד החריגים המאריכים את תקופת ההתיישנות, עליו הנטל לטעון ולהוכיח קיומן של העובדות המצדיקות חריגה כאמור {ע"א 4114/96 אביגדור המאירי נ' הכשרת היישוב חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נב(1), 857, 967 (1998); ראה גם ע"א 34/88 ג' ר' רייס ואח' נ' עיזבון המנוחה חנה אברמן ז"ל ואח' פ"ד מד(1) 278, 283 (1990)}.

סעיף 7 לחוק ההתיישנות קובע כי כאשר עילת התביעה היא תרמית, תתחיל תקופת ההתיישנות במועד שבו נודעה לתובע התרמית; סעיף 8 לחוק קובע כי כאשר נעלמו מהתובע העובדות המהוות את עילת התובענה מסיבות שאינן תלויות בו, ושאף בזהירות סבירה לא היה יכול למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה.

כבר נפסק כי, כאשר עילת התובענה היא תרמית, יחול סעיף 7 לחוק ההתיישנות, הקובע דין מיוחד, ומקום שסעיף 7 חל - סעיף 8 איננו יכול לחול {ראו ע"א 9800/01 שאוליאן נ' אפרמיאן, פ"ד נח(4), 389 (2004)}.

ההלכה היא, שקיימים שני תנאים מצטברים להפעלת סעיף 8 לחוק ההתיישנות: ראשית שהעובדות המהוות את עילת התובענה נעלמו מהתובע ושנית, שהדבר נבע מסיבות שלא היו תלויות בתובע, ושגם בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן.

תובע, הרוצה להסתמך על סעיף 8 לחוק, אינו יוצא ידי חובה בעצם ההוכחה, שהעובדות המהוות את עילת תובענתו נעלמו ממנו, אלא מוטל עליו אף להוכיח, שלא היה מודע לעובדות אלה מסיבות שלא היו תלויות בו, ושאף בזהירות הסבירה לא היה בידו למנוע אותן {ע"א 630/90 רוז'נסקי נ' ארגון מובילי לוד בע"מ ואח', פ"ד מה(5), 365, 372 (1991); ע"א 4114/96 המאירי נ' הכשרת היישוב, פ"ד נב(1), 857, 863 (1998)}.

כלל הגילוי בא להגן על תובע שנהג כאדם סביר, ואף-על-פי-כן לא גילה בעוד מועד את העובדות המקימות את עילת תביעתו. תובע כזה לא ויתר על זכויותיו, שהרי לא היה מודע להן, והוא אף אינו אשם ביצירת הסתמכות אצל הנתבע.

לכן, תתחיל תקופת ההתיישנות של תביעתו רק מיום שגילה, או שהיה יכול לגלות, את העובדות המהוות את עילת התובענה {ע"א 7805/02 הלפרט יצחק ואח' נ' אסותא מרכזים רפואיים בע"מ, פ"ד נח(6), 847 (2004)}.

כב' השופט חשין הבהיר ב- ע"א 3602/97{נציבות מס הכנסה נ' שחר, פ"ד נו(2), 297 (2001)}, שהעובדות שבהן עסקינן בסעיף 8 לחוק ההתיישנות, הן "עובדות המהוות עילת התובענה" ושנעלמו מהתובע.

המדובר בעובדות ולא בפרשנות משפטית לדין, לא הבנת הדין ולא השגתן של ראיות להוכחת עובדות. התובעים, או מי שהתובעים באו בנעליהם, שחתמו על החוזים החדשים אינם יכולים להישמע בטענה שלא הבינו את משמעות החוזים החדשים עליהם חתמו והשוני ביניהם לבין החוזים הישנים.
החותמים היו יכולים לברר על נקלה את ההבדל בין החוזים. המדובר בפרשנות משפטית של החוזים ולא בעובדות המהוות את עילת התובענה.

עיקר טענת התובעים היא שנעלמו מהם העובדות המהוות את עילת התביעה דהיינו, שההסכם המקורי נשאר בעינו והיה תקף מבלי שהוא טומן בחובו חובה לשלם דמי היתר. כמו-כן, מוסיפים וטוענים הם כי נעלמה מהם התשתית העובדתית שיש בה כדי להביא לבטלות הסכם החכירה החדש ולביטול תנאי החכירה המקוריים ואת זכותם לבטלם.

התובעים טוענים כי האמור נודע להם רק כשנה לפני הגשת התביעה. לא היתה כל מניעה מטעמם של התובעים לבחון את החוזים עובר לכריתתם ובתוך תקופת ההתיישנות בת 7 השנים שלאחר מכן.

בחלק מהמקרים המדובר בחברות מסחריות שהתקשרו עם החוכרים ועם המינהל התקשרות עסקית. מקובלת על בית-המשפט טענת הנתבע שעל התובעים מוטלת האחריות לבחון את החוזים או את העסקאות שבוצעו.

ומשלא עשו כן, אין להם להלין אלא על עצמם. התובעים היו יכולים הם לגלות את העובדות המהוות את עילת התביעה זמן רב קודם למועד בו לטענתם נחשפו העובדות.

עולה מהמקובץ שהתובעים לא הצליחו להרים את הנטל הכרוך בהחלת סעיף 8 לחוק ההתיישנות.

התובעים טוענים כי הנתבע הודה בזכותם. לשיטת התובעים ההודאה של המינהל בקיום זכותם מצויה בשני מקורות: האחד, בהצהרה החד-משמעית של סגנית פרקליט המדינה ב- ע"א 8119/03 {אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.02.05)} והשני, בעדות מינהלת מחלקת עסקאות הגב' מרגלית חן.

לעניין ע"א 8119/03 {אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.02.05)}, במסגרת קדם הערעור הודיע המינהל כי הוא מוכן לצאת מנקודת הנחה שהחוזה מ-1949 חל בין הצדדים.
טענת התובעים היא, שמאחר שהמינהל נימק הסכמתו מחמת עניין שבמדיניות, יש להחיל את אותה המדיניות על העניין דנן. הודאה נוספת בזכות ניתן למצוא, לטענת התובעים, בדברי המצהירה מטעם המינהל, גב' מרגלית חן, שהיא מינהלת מחלקת עסקאות במינהל. מתוך חקירתה הנגדית עולות לטענת התובעים המסקנות הבאות:

הראשונה - הסכמי החכירה המקוריים היו לתקופה של 49 שנים, תוך שההסכם מתארך אוטומטית לתקופה של 49 שנים נוספות.

השניה - לא נתקבלו כל הודעות מצד החוכרים על רצונם להביא ההסכמים לידי גמר בתום תקופת היובל הראשונה.

השלישית - המינהל לא היה זכאי לתשלום עבור הסכמתו לבניה הנוספת שהתבקשה על-ידי החוכרים.

הרביעית - המינהל נתן הסכמתו לבניה הנוספת.

חמישית, התשלום שהמינהל גבה היה בניגוד להסכם החכירה המקורי.

לפיכך, טוענים התובעים שיש לראות בדבריה הודאה בקיום זכות.

הנתבע טען שמבחינת המינהל אין שום מניעה להחיל את חוזה החכירה המקורי על כל הוראותיו. לטעימו, אין המדובר בהודאה בקיום זכות במובן סעיף 9 לחוק ההתיישנות אשר יש בה כדי לעצור את מרוץ ההתיישנות.

בהתאם לסעיף 9 לחוק ההתיישנות: "הודה הנתבע, בכתב או בפני בית-משפט, בין בתוך תקופת ההתיישנות ובין לאחריה, בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה... ".

מלשונו של החוק עולה שהודיה יכולה להעשות בכתב או בפני בית-המשפט. אם לשיטת התובעים יש לראות את דבריה של גב' מרגלית חן בעדותה בפני בית-המשפט הנכבד, בבחינת הודיה לפי סעיף 9 הם לא יכולים היו לדעת מה תאמר עדה זו במסגרת עדותה ולכן אין תימה איפוא שהדברים לא באו לידי ביטוי בכתבי הטענות אלא בסיכומים ואין לקבל את טענת שינוי החזית שנטענה על-ידי המינהל באשר לטענה המתייחסת לדבריה.

ההלכה לעניין זה כפי שהתגבשה שאין להסתפק בהודיה בעובדות אלא, בקיום הזכות עצמה ובלשונו של בית-המשפט העליון:

"הדרישה העיקרית שמציב סעיף 9 לחוק ההתיישנות לשם חידוש מירוץ ההתיישנות היא כי הודאת הנתבע תכיר "בקיום זכות התובע". דרישה זו נדונה בפסק-דינו של בית-משפט זה ב- ע"א 1017/91 {משה נ' הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.04.96) (להלן: "פרשת משה"), מפי כב' השופט זמיר}.
בין היתר, נקבע באותה פרשה כי ההודאה חייבת לבוא מצד הנתבע וכי צורת המסמך המכיל לכאורה את ההודאה צריכה להעיד על היותו של המסמך "הודאה"."

כמו-כן, נקבע ב- ע"א 3602/97{נציבות מס הכנסה נ' שחר, פ"ד נו(2), 297 (2001)}, כי תוכן המסמך צריך ללמד במפורש על הודאה בקיום הזכות הנתבעת בבית-המשפט. לכל הפחות, כך נקבע, על המסמך להעיד על-כך שהנתבע הודה בכל העובדות הנדרשות כדי לבסס באופן ברור זכות זאת, כך שניתן וצריך יהיה להסיק כי הנתבע מודה, לא רק בעובדות, אלא גם בקיום הזכות" {רע"א 9041/03 בטחיש נ' מדינת ישראל, משרד הביטחון, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.08.05)}.

במקרה דנן, בית-המשפט דחה את הטענה, ככל שמתייחסת לדבריה של גב' חן. הודעה כאמור בקיום זכות לא ניתן להקיש מדבריה.

באשר לטענה בדבר הצהרת המדינה בעניין אמכל בכור ב- ע"א 10424/05 {אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.03.09)}, המדובר בערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 29.9.05 ב- ה"פ (ת"א) 11388/99 {אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.07.03)}, שבו נדחתה תובענה של המערערת {אמכל בכור בע"מ} נגד המשיב {מינהל מקרקעי ישראל}.

ע"א 10424/05 {אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.03.09)}, הוא "גלגול שני" של ערעור קודם שהגישה המערערת באותו עניין {ע"א 8119/03 אמכל בכור בע'מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.02.05)}.

בישיבת קדם ערעור, הודיע המינהל כי הוא מוכן לצאת מנקודת הנחה כי החוזה משנת 1949 חל בין הצדדים, בציינו כי הסכמתו זו אינה נובעת מטעמים של פירוש חוזה, אלא מטעמי מדיניות.

הערעור הקודם נסתיים בפסק-דין בהסכמה, שניתן ביום 01.02.05, ולפיו הוחזר הדיון לבית-משפט קמא כדי שיכריע בשאלה שבמחלוקת - "האם מבצע ההיוון וההחלטות שנזכרו בהליך בבית-המשפט המחוזי חל על תוספת הבניה", שביצעה המערערת בנכס שהיא חוכרת מידי המשיב.

התובעים ב- ע"א 3602/97{נציבות מס הכנסה נ' שחר, פ"ד נו(2), 297 (2001)}, טענו כי, הסכמת המדינה ב- ע"א 8119/03 {אמכל בכור בע'מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.02.05), (להלן: "עניין אמכל בכור")}, היא הודאה בזכות כמשמעות היגד זה בסעיף 9 לחוק ההתיישנות.

בית-המשפט בחר לאמץ את עמדת הנתבע שאין לראות את הסכמתו בעניין אמכל בכור כהודעה בזכות הדרושה לסעיף 9 הנ"ל.

התוצאה היא, שלא ניתן לראות בדברי גב' חן או בהסכמה בעניין אמכל בכור הודאה בזכות כמשמעותה בסעיף 9 לחוק ההתיישנות.

התובעים טענו, שהמינהל מחזיק עבורם את המקרקעין בנאמנות. כן טוענים שאחזקה בנכס על-ידי נאמן לעולם היא החזקה עבור הנהנים והנאמן לא יישמע בטענת התיישנות.

לפיכך, יש לדחות את טענת ההתיישנות של המינהל בשל היותו נאמן. בסיכומי התשובה טענו התובעים שמדובר בנאמנות קונסטרוקטיבית. דהיינו, יש לראות לעניין זה את המינהל כמוכר מקרקעין שחב חובת נאמנות מרגע כריתתו של חוזה מכר, לנאמן ואילו הקונה נחשב לנהנה.

הנתבע טען שלא הוכחו יחסי נאמנות בינו לבין התובעים, לכן אין לקבל את טענתם לפיה מנוע המינהל לטעון טענת התיישנות בשל היותו נאמן של התובעים.

מינהל מקרקעי ישראל הוא נאמן הציבור. משמעות נאמנות זו היא שמצד אחד הוא נאמן של כל אחד מהחוכרים ומצד שני הוא נאמן של הציבור כולו ומופקד על שמירת מקרקעי המדינה.

נפסק כי המינהל, כמי שמופקד על מקרקעי ישראל, פועל כנאמן הציבור לגבי קרקעות אלה ונדרשת ממנו רמת הגינות גבוהה בהתקשרו עם האזרח בהקשר לכך.

מצד שני, אין להשוות את מעמדו למעמד של מוכר מקרקעין שהוא נאמנו של הקונה, כטענת התובעים {ע"א 8496/06 עזבון המנוח משה איסקולסקי ז"ל נ' גן-הדר קורפוריישן אינק (גן הדר קורפורציה), פורסם באתר האינטרנט נבו (04.05.08); עע"מ 1369/06 הלביץ נ' הוועדה המקומית, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.07.08)}.

בעניין הלביץ {עע"מ 1369/06 הלביץ נ' הוועדה המקומית, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.07.08)}, נקבע כי הוועדה המקומית והעיריה - הינן רשויות ציבוריות, וככאלה הינן בבחינת נאמן הציבור. תכלית קיומן היא טובתו של הכלל, כפי שנפסק זה מכבר ב- בג"צ 142/70 {שפירא נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין ירושלים, פ"ד כה(1), 325, 331 (1971)}:

"לא הרי רשות היחיד כהרי רשות הציבור, שזו בתוך שלה היא עושה, ברצותה מעניקה וברצותה מסרבת, ואילו זו כל כולה לא נוצרה כי אם לשרת את הכלל, ומשלה אין לה ולא כלום: כל אשר יש לה מופקד בידיה כנאמן, וכשלעצמה אין לה זכויות או חובות נוספות על אלה, או שונות ונפרדות מאלה, אשר הן נובעות מנאמנות זו או הוקנו לה או הוטלו עליה מכח הוראות חקוקות."

אין לראות את המינהל כנאמן רק של התובעים ואין להשוות מעמדו כמעמד מוכר מקרקעין כלפי קונה מקרקעין. כפי שהוסבר לעיל הנאמנות של המינהל היא נאמנות כפולה. מצד אחד הוא חב חובת נאמנות לחוכר ומצד שני מצווה הוא לשמור על האינטרס הציבורי ובמובן זה הוא נאמנו של הציבור.

אשר-על-כן, בית-המשפט לא קיבל את עמדת התובעים לפיה בינם לבין הנתבע נוצרו יחסי נאמנות מכוחם הוא מנוע מלטעון טענת התיישנות וזאת מכוח הכלל שאין התיישנות ביחסי נאמנות {עע"מ 1369/06 הלביץ נ' הוועדה המקומית, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.07.08)}.
הואיל ותשלום דמי חכירה שנתיים גרם לחיכוך מתמיד עם החוכרים וקושי בגביית התשלומים, החליט המינהל לאפשר אופציית תשלום נוספת עבור דמי השימוש בקרקע (רנטה) והיא: היוון. היוון משמעו, תשלום חד-פעמי מראש של דמי החכירה השנתיים העתידיים, עבור כל תקופת החכירה או עבור יתרת תקופה החכירה וזאת תחת תשלום דמי חכירה שנתיים מדי שנה בשנה במשך 49 שנים.

חישוב דמי ההיוון הינו חישוב אקטוארי, המבוסס על טבלאות אקטואריות, כאשר שיעור ריבית הנכיון נקבע בגובה 5%. חישוב אקטוארי שכזה, על בסיס ריבית נכיון בשיעור 5%, בגין תקופה של 49 שנה ודמי שכירות בשיעור 5% מערך הקרקע, נותן תוצאה של 91% מערך הקרקע.

מקדם ההיוון בנתונים אלו הינו 18.2. משמע, תשלום של 91% מערך הקרקע, המגלמות את הזכויות המוחכרות, הינם דמי חכירה שנתיים (רנטה) מהוונים בשיעור מקובל של 5% ובריבית נכיון של 5% לתקופה של 49 שנים או לחילופין מהווים ערך נוכחי של סדרת התשלומים עתידיים לתקופה של 49 שנים בריבית 5%.

דמי היתר הינם תוספת תשלום דמי חכירה שנתיים עבור זכויות בניה נוספות שלא שולמו בגינן דמי חכירה שנתיים או ראשוניים. מאחר ועסקינן בזכויות נוספות בלבד, הרי שערך הקרקע, נקבע עבור הזכויות הנוספות בלבד. ערך זה של הזכויות הנוספות מכונה "ערך התוספת".

גם את ערך התוספת ניתן לשלם כדמי חכירה שנתיים, או כדמי חכירה שנתיים כשהם מהוונים מראש לתקופה של 49 שנים, כסכום חד-פעמי. הסכום החד-פעמי בגין ערך התוספת נקרא דמי היתר והוא מייתר למעשה את תשלום דמי החכירה השנתיים עבור התוספת.
הבסיס לגביית תשלום בגין התוספת עוגן בהחלטת מועצה מס' 1, כאשר שיעור דמי ההיתר והכללים נקבעו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה") מס' 402 מיום 19.12.88.

במסגרת החלטה 402 הנ"ל, שעניינה כאמור כללים לגביית תשלום עבור זכויות נוספות, עוגנה זכותו של המינהל לגבות דמי היתר בגין מגוון רחב של זכויות נוספות (תוספת בניה, שינוי ייעוד, שינוי ניצול, פיצול מגרש וכו').

סעיף 1 להחלטה זו קובע כי המינהל יגבה תשלום עבור היתר שהוא נותן לחוכר של קרקע עירונית להפיק מהמוחכר הנאה נוספת על זו שהיה זכאי לה לפי חוזה החכירה (החכירה המקורית) קודם למתן ההיתר.

שיעור דמי ההיתר שנקבע בהחלטה זו הינו 40% מערך הזכויות הנוספות ובחכירה מהוונת 51%. חוכר אשר שילם היטל השבחה ודמי היתר בגין אותן זכויות יהא זכאי להחזר מהמינהל של מחצית ההיטל או מחצית דמי ההיתר, הנמוך מבין השניים.

דהיינו, היוון זכויות הבניה הנוספות - בחכירה מהוונת, באמצעות תשלום דמי היתר, מקנה לחוכר הנחה בשיעור של 40% (91%-51%), כמו גם השתתפות בהחזר הוצאות היטל השבחה, וכל זאת על-מנת לעודד חוכרים ניצול מירבי של זכויות בניה נוספות, הכל כמפורט בהחלטת מועצה מס' 402.

סעיף 3 להחלטה קובע כי דמי ההיתר יגבו כתנאי למתן ההיתר המבוקש, אלא אם בחוזה החכירה המקורי נקבע אחרת, שאז, בכפוף לבקשת החוכר, המינהל יפעל לפי הוראות חוזה החכירה ככתבו וכלשונו.

בסעיף 5 להחלטה ניתנה הטבה לחוכרים ונקבע כי המינהל לא יגבה דמי היתר עבור תוספת בניה למגורים אם שטח המבנה הקיים יחד עם שטח תוספת הבניה המבוקשת לא יעלה על 160 מ"ר.

החלטת מועצה 933, אשר אושרה בחודש יולי 2002, שינתה את החלטה 402 הנ"ל וקבעה, בין היתר, כי דמי היתר עבור שינוי ניצול יחושבו כ- 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד או הניצול וכי חוכר ששילם היטל השבחה ודמי היתר בגין אותן זכויות, לא יהא זכאי להחזר מהמינהל בגין תשלום ההיטל.

זכויותיהם של חוכרים נגזרות משני ערוצים: א. הוראות חוזה החכירה ב. החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי המינהל. החלטות המועצה משקפות מארג נורמטיבי משלים הבא להסדיר היבטים שונים בחיי חוזה החכירה.

נקודת המוצא המנחה את המינהל הינה, כי הינו קשור בהוראות החוזה הפרטני, וככל שהחוכר מבקש לפעול על פיו, יש לפעול על פיו ואין לגרוע מזכויותיו על-פי החוזה הפרטני, בשל החלטת מועצה כזו או אחרת.

יחד-עם-זאת, פעולה על-פי חוזה החכירה אינה מזכה בלבד, אלא מחייבת את החוכר, לפי העניין.

מדיניות המינהל מאז ומתמיד היתה לאפשר לחוכרים לממש תוספת זכויות במקרקעין המוחכרים להם לבחור במסלול "חוזי" של תשלום דח"ש מוגדלים, במידה והיו מעוניינים במסלול זה.

כב' השופט דוד חשין שכתב את פסק-הדין ב- ע"א 10424/05 {אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.03.09)} בחן את הטענות אחת לאחת ואת היחס בין ההוראות שבחוזי החכירה המקוריים לפיהם אין אפשרות לגבות דמי היתר.

פסק-דין ע"א 10424/05 {אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.03.09)} אישרר את ע"א 6651/99 {הדר נ' קק"ל, פ"ד נו(1), 241 (2001)}, שבה נקבע כי אין להתיר למינהל להתנות את הסכמתו להוספת בניה בתשלום "דמי היתר", בניגוד להסדר של "הגדלת דמי החכירה" שנקבע בחוזה החכירה המקורי.

התוצאה שנקבעה על-ידי כב' השופט אנגלרד ב- ע"א 6651/99 {בנימין הדר נ' קק"ל - באמצעות מינהל מקרקעי ישראל , פ"ד נו(1), 241 (2001)} ישימה גם לענייננו, דהיינו:

"התוצאה היא כי החוזה המקורי הוארך על-ידי המינהל והוא כולל בתוכו את התניה המסדירה את התמורה במקרה של הוספת בניה. בנסיבות אלה אין המינהל רשאי לשנות באופן חד-צדדי את ההסדר של הגדלת דמי החכירה ולהעמיד תחתיו הסדר של דמי היתר" {ראה גם ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4), 28 (2001)}.

כפי שהובהר ב- ע"א 10424/05 {אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.03.09), להלן: עניין אמכל בכור}, מקום בו חוזה החכירה מחייב את החוכר בתשלום דמי חכירה עתיים מוגדלים בשל עליית שווי הקרקע עקב תוספת בניה, אין המינהל דורש עוד {בניגוד לנוהגו קודם לכן} מבעל חוזה החכירה הישן, שהשתתף במבצע ההיוון, לשלמם בתשלום מהוון חד-פעמי.

המינהל פירט את הנוהל הקיים אצלו על פיו מוצעות לחוכרים אחת משתי דרכי התשלום הבאות:

א. תשלום חד-פעמי - דמי היתר בשיעור 51% מערך תוספת שווי הקרקע כפוף להסכמתו להמיר החוזה המקורי בחוזה אחיד הנהוג במינהל.

ב. תשלום דח"ש בגין התוספת בשיעור הקבוע בחוזה החכירה הראשוני. המדובר בדמי חכירה שנתיים מוגדלים בשיעור של 4% מערך תוספת השווי של הקרקע ולחילופין תשלום הדח"ש כשהם מהוונים אקטוארי לפי שיטת המקדמים. במקרה זה החלטות המינהל לא יחולו לגביו.

בעניין אמכל בכור, נדונו החלטות של הנהלת המינהל המורות להחיל את מבצע ההיוון, גם על שיעור התשלום שנדרשים חוכרים בעלי חוזים ישנים לשלם עבור עליית ערך הקרקע, עקב תוספת בניה:

- החלטת ההנהלה מס' 3217, מיום 02.12.98 (להלן : "החלטה 3217").
- החלטה מס' 90, מיום 22.01.97 , (להלן: "החלטה 90").
- להוראת אגף חוכרים 1/99 מיום 14.01.99 (להלן: "הוראת אגף 1/99").
- דברים שנאמרו בכנס פנימי של משפטני המינהל מיום 03.11.98.
החלטה מס' 90
לגבי החלטה זו נקבע בעניין אמכל בכור כי היא חלה על נכסים שהוונו בבניה נמוכה, וכי היא לא נועדה לחול על בניין גבוה, לפיכך אין התובעים או מי מהם באים בגדריה של החלטה זו.

החלטה מס' 3217
בעניין אמכל בכור נקבע שעולה לכאורה מהחלטה 3217, כי יש לאפשר לחוכרים בעלי חוזי חכירה מהסוג הישן, המעוניינים לבצע תוספת בניה בנכס, לשלם 3.75% בלבד מערך תוספת הזכויות, ויראו את תוספת הזכויות כמהוונת.

ברם, כאמור בגוף ההחלטה, היא לא נתקבלה בחלל הריק, אלא התבססה על חוות-דעת משפטית שכתבה עו"ד אביטל טל, יועצת משפטית במינהל. חוות-דעת זו, המצורפת להחלטה 3217, מתייחסת להחלטה 729 של מועצת מקרקעי ישראל ומפרטת, החלטות הנהלה והוראות אגף המציינות במפורש כי שיעור התשלום של 3.75% יחול על "נכסים שהוונו בבניה נמוכה".

כך, למשל, בהחלטת הנהלה 90/86 מיום 22.01.97. לפיכך נקבע בעניין אמכל בכור לגבי החלטה מס' 3217:

"אף שהמינהל היה מוכן להחיל את שיעור התשלום שנקבע במבצע ההיוון על התשלום שחוכרים בעלי חוזי חכירה ישנים נדרשו לשלם בעת שביקשו לבצע תוספת בניה בנכס, הרי שכך רק מקום בו דובר על תוספת בניה של יחידת דיור אחת לכל היותר, בבניה נמוכה.
לא ניתן ללמוד מכך, כי המינהל היה מוכן להחיל את שיעור התשלום שנקבע במסגרת מבצע ההיוון גם על שמונה יחידות דיור נוספות, בבניה רוויה, כפי שמדובר בנסיבות הערעור שבפנינו."

הוראת אגף מס' 1/99
הוראה זו הופנתה אל אחראים מחוזיים לחוזים, ועסקה ב"דמי היתר בזיקה להיוון בחוזי חכירה ללא גביית דמי היתר", תוך שהיא מסתמכת על החלטה 3217.

נוכח העובדה שהוראה זו נסמכת אף היא על חוות-הדעת שעמדה בבסיס החלטה 3217 מגיע כב' השופט ד' חשין בעניין אמכל בכור למסקנה שאף בהוראה זו אין כדי לתמוך בטענתה של המערערת דשם. התוצאה היא שאין בהוראת אגף 1/99 כדי לסייע לתובעים.

כנס המשפטנים
התובעים סומכים טיעוניהם גם על הדברים הכתובים במסמך מיום 05.11.98, שכותרתו "סיכום ממפגש יועצים משפטיים שהתקיים בלשכה הראשית ביום 03.11.98". אף האמור בסיכום זה מפנה לחוות-הדעת של עו"ד אביטל טל ולכן יש להחיל את האמור בו רק על נסיבות עובדתיות של "בניה נמוכה למגורים", כפי שאלו מוגדרות בחוות-הדעת. לאור זאת, נדחתה בעניין אמכל בכור הטענה בדבר הדברים שנכתבו בכנס המשפטנים.

התוצאה בעניין אמכל בכור היתה שטענות המערערים נדחו ובלשונו של כב' השופט ד' חשין:

"לסיכום הדברים עד כה, על המערערת לשלם למשיב תוספת תשלום בגין עליית ערך הקרקע בעקבות תוספת הבניה. לא ניתן לקבל את טענת המערערת, לפיה תוספת תשלום זו תהא בשיעור של 3.75% בלבד משווי התוספת.
כך, משום ששיעור תשלום זה, שנקבע במסגרת מבצע ההיוון, מתייחס לתוספת בניה מצומצמת בהיקפה, כהגדרתה בהחלטה 729 "בניה נמוכה למגורים".
בגדר תוספת בניה זו נכללת בניה נוספת של עד יחידת דיור אחת, בבניה נמוכה, אך בגדרה לא תבוא תוספת בניה של בניין רב קומות ובו שמונה יחידות דיור, כפי שביקשה המערערת לפרשה. אכן, "לא הרי קרני חגב כהרי קרני ראם"."

ב- ת"א (יר') 1005/04 {אסקלסקי אלברט ואח' נ' מדינת ישראל-מינהל מקרקעי ישראל, תק-של 2007(2), 22594 (2007)} נדונה תביעה להשבת דמי היתר. בית-המשפט קיבל את התביעה וקבע כי הנתבע אינו רשאי לגבות דמי היתר מן התובעים עבור תוספת בניה, אשר שיטחה הכולל, הבנוי והתוספת, אינו עולה על 160 מ"ר ואשר ההיתר לה נתבקש בעת שהחלטה 402 היתה בתוקף ולפני החלטה 933 ביולי 2002.

ב- ת"א (ת"א-יפו) 60625/05 {מלון נפטון בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-של 2008(4), 10065 (2008)}, נדונה תביעה להשבת דמי היתר בטענה שגבייתם לא היתה חוקית. בדחותו את התביעה קבע בית-המשפט כי:

"חוקיות גביית דמי ההיתר
כללי
37. הסוגיה המרכזית בתיק, הינה שאלת חוקיות גביית דמי היתר על-ידי המינהל. סוגיה זו שבה ועולה בערכאות השונות, לרבות בית-המשפט העליון, והצדדים הפנו אל הפסיקה המוכרת בעניין, כאשר כל אחד מהם "אוחז" בפסקי-דין אשר מביאים לשיטתו לתוצאה בה הוא חפץ.
38. נקודת המוצא של התובעת, לפיה זכותו של המינהל לגבות דמי היתר נובעת מההסדרים החוזיים בין הצדדים, אינה שנויה למעשה במחלוקת בין הצדדים (לשאלת היחס למול החלטות המועצה, ר' להלן).
במסגרת הפסיקה אליה מפנים שני הצדדים (כגון: הוד אביב, ישקו, מצלאוי, סביוני יבנה, ב.צ.ל השקעות ויעוץ, ר' הפניות להלן), מנתח בית-המשפט, בכל מקרה, את ההסכם או ההסכמים שבבסיס ההתקשרות בין הצדדים, ומגיע, על יסוד התשתית החוזית, למסקנה המתאימה לאותן נסיבות.
יש מקרים, בהם דובר בהסכם פיתוח ופרשנותו (הוד אביב, מצלאוי, סביוני יבנה) ויש מקרים בהם דובר בהסכם חכירה ופרשנותו (הדר נ' דקל, ב.צ.ל השקעות ויעוץ).
39. במקרה שלפנינו, היתר הבניה מתייחס למגרש 16 (כהגדרתו לעיל). התובעת מפנה אל הסכם החכירה מיום 21.05.73 (להלן: "הסכם החכירה" או "ההסכם"), וטוענת כי לפי הסכם זה, לשונו ונסיבות כריתתו, המינהל אינו מוסמך לגבות דמי היתר.
המינהל מצידו טוען, הן כי נפלה שגגה בהסכם שנחתם (וכי הנוסח הנכון של חוזה החכירה, צריך להיות הנוסח אשר צורף לחוזה הפיתוח) והן כי גם לפי הנוסח שנחתם בפועל, הינו מוסמך לגבות דמי היתר.
האם נפלה שגגה בנוסח הסכם החכירה שנחתם?
40. בטיעון זה של המינהל, איני מוצאת להרחיב. הנטל להוכחת הטיעון, מוטל כמובן על הצד הטוען אותו (בפרט כאשר הטיעון נוגד הסכם חתום), והוא המינהל. הראיות שלפני אינן מספקות לשם הרמת הנטל.
41. למינהל אין ידיעה בדבר שגגה שנפלה בנוסח שנחתם. הוא מסיק את הדבר מתוך נתונים שונים. בכלל זה, מעצם העובדה שלהסכם הפיתוח צורפה טיוטת הסכם חכירה השונה מזה שנחתם בפועל.
42. התובעת דוחה את טענת המינהל (ואף רואה בה חיזוק לטענתה שלה כי הנוסח החתום בפועל, אינו מאפשר גביית דמי היתר). התובעת סבורה כי הראיות אינן מגבות את טענת המינהל ואף מורות את ההיפך.
43. עיינתי בראיות ובטיעונים ואני סבורה כי המינהל לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח כי מסמך אשר נחתם על ידו לפני למעלה מעשרים שנה, אינו המסמך ה"נכון" (אלא שגוי). כפי שציינה התובעת, טענות המינהל כולן "נסיבתיות" וכנגדן ניתן להעלות (ומועלות) טענות נסיבתיות אחרות. עדת המינהל אף העידה כי כמה אנשים ראו את מסמך ההסכם שנחתם, וסברו כי הוא הנכון והמתאים לעסקה שלפניהם (עמ' 17 ש' 25 - עמ' 18 ש' 5 לפרוטוקול).
44. לכל היותר יש לומר כי כפות המאזניים מעוינות בהקשר טיעון השגגה, ובמצב דברים זה אין אלא לומר כי לא הוכח שנוסח החתום על-ידי שני צדדים ונמצא בתיקי המינהל מזה שנים, אינו מחייב את הצדדים, ואת המינהל בפרט.
45. אגב, טענה שונה היא, כי לאחר זמן הצדדים הסכימו לשינויים בהסכם בדרך של התנהגות. אולם, לא זו הטענה שהועלתה, וממילא גם לא מצאתי כי התנהלות הצדדים במהלך השנים מגיעה לרף מספק להוכחת שינוי הסכם.
האם המינהל רשאי לגבות דמי היתר כתנאי לאישור תוספת בניה (בהינתן ההסכם שנחתם)?
46. חוזה החכירה אינו עוסק בדמי היתר. אין הוא כולל כל הוראה מפורשת בעניין זה. המינהל מאשר כי ההסכם שותק בעניין דמי היתר (סע' 33 לכתב ההגנה).
47. בכתב ההגנה, מפנה המינהל אל סעיף 10 להסכם החכירה, אשר מחייב את קבלת אישורו בכתב של המינהל לכל תוספת בניה וטוען כי הוראות הסכם אשר מחייבות קבלת הסכמתו של המינהל לבניה נוספת, מאפשרות גביית דמי היתר.
48. הסתמכות המינהל על החובה לקבל את אישורו לתוספות בניה, אינה ממין העניין.
"לעניין זה נקבע בהלכת הוד אביב שזכותו של המינהל לאשר את תכניות הבניה אינה יכולה להיות מקור לגביית דמי היתר במקרה של הגדלת קיבולת הבניה. הטעם לכך, נקבע באותו פסק-דין, הוא שסמכות המינהל לאשר תכניות בניה של יזם בטרם יוגשו לרשויות התכנון, מקורה בהיותו מופקד על ניהול קרקעות המדינה, וככזה בעל אינטרס ישיר בתכנונן של קרקעות המדינה, בפיתוחן ובמיצוי פרוייקט היזמות שלשמו נקשר הסכם הפיתוח. זכות זו לא נועדה, נקבע, לשמש מקור לגביית תשלומים נוספים בגין עצם האישור של תכניות הבניה."
{ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.05.06) ("עניין מצלאוי"), בסעיף 12. בעקבות - ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4), 28 (2001) ("עניין הוד אביב"), 41-40}
יוער כי פסקי-הדין בעניין הוד אביב ובעניין מצלאוי {ההדגשה אינה במקור} עסקו בהסכמי פיתוח, אך הרציונל בעניין זה הובא באופן כללי אשר נכון גם להוראה המקבילה בהסכמי חכירה.
49. לפי פסיקת בית-המשפט עליון, המינהל אינו יכול להסתמך על ההוראה הדורשת קבלת אישורו לתוספות בניה, לשם גביית דמי היתר, מקום שההסכם הרלוונטי אינו כולל הוראה בעניין זה ולא ניתן ללמוד על-כך מהנסיבות (ואת שתיקת ההסכם בעניין זה יש לפרש כנגד המינהל - עניין הוד אביב 41)."

סעיף 10 להסכם החכירה הוא הבסיס העיוני המרכזי עליו משתית המינהל את סמכותו הנטענת לגבות מהתובעת דמי היתר כתנאי לאישור התכניות.

בסיס נוסף הוא "החלטות המועצה". ככל הנראה, הכוונה הינה להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל {"המועצה"}.

בית-המשפט ב- ת"א (ת"א-יפו) 60625/05 {מלון נפטון בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-של 2008(4), 10065 (2008)}, לא סבור כי יש בהוראת החלטת המועצה מס' 1 משום בסיס לגביית דמי היתר, מקום שהסכם החכירה מפורט שנחתם בין הצדדים אינו מקים בסיס לגבייתם.

מן המקובץ עולה כי המינהל אינו זכאי, לפי הסכם החכירה שנחתם, לגבות דמי היתר כתנאי לאישור תכניות בניה.

אולם, בכך לא תם הדיון. זאת, משום שלשיטת המינהל, אף אם אינו זכאי לגבות מהתובעת דמי היתר כאמור, מזכה אותו ההסכם להגדיל את דמי החכירה בשל הגדלת קיבולת הבניה, דבר המביא לכך שעל התובעת לשלם למינהל ממילא סכומים אשר אף עולים על אלו בהם חוייבה בגין דמי היתר.

המינהל טוען לקיזוז כל סכום כאמור, עד כדי איונה של התביעה, על כל רכיביה.

שאלת הקיזוז - האם המינהל זכאי לגבות דמי חכירה נוספים?
המינהל טוען כי בכל מקרה, לפי הסכם החכירה, הוא זכאי לחייב את התובעת בתשלום דמי חכירה נוספים (בשיעור של 95% במקרה של מגרש 16) מערך הבניה הנוספת, וכן בתשלום דח"ש נוספים בהתאם.

התובעת טוענת כי למרות האמור, אין המינהל זכאי לחייבה בתשלום כלשהוא בעניין זה. לשיטת התובעת, אין למעשה הבדל בין "דמי היתר" לבין דח"ר נוספים {ומדובר ב"אותה גברת בשינוי אדרת"}, ואם אין לגבות דמי היתר, אף אין לגבות דח"ר נוספים.

התובעת אף טוענת כי טענת המינהל בדבר זכותו לגבות דמי חכירה נוספים בעניין תוספות הבניה, היא משום "איום" שאינו במקומו, וכן טוענת כי טענת הקיזוז "נעזבה" משלא הובאו בעניינה ראיות לכימותה.

בית-המשפט לא קיבל את טענת התובעת, לפיה אין הבדל בין דמי היתר לבין דח"ר נוספים. טענה כזו אינה מתיישבת עם פסיקת בית-המשפט העליון, לרבות פסקי-דין אליהם הפנתה התובעת עצמה {כך, בעניין הדר שלל בית-המשפט העליון בעקבות ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, נה(4), 28 (2001), את זכותו של המינהל לגבות מחוכר דמי היתר}.

אולם, בעשותו כן, הדגיש בית-המשפט העליון את העובדה, שחוזה החכירה כבר קבע מנגנון לשינוי התמורה החוזית במקרה של הוספת בניה, על דרך הגדלת דמי החכירה. השאלה נשוא הדיון אף הוגדרה על-ידי בית-המשפט בהתאמה לכך:

"השאלה העקרונית היא איפוא אם רשאי המינהל לדרוש דמי היתר שעה שבחוזה החכירה הוסכם על הסדר שונה, והוא הגדלה יחסית של דמי החכירה."

ובהתאמה גם הוגדרה תוצאת הדיון כדלקמן:

"התוצאה היא כי החוזה... כולל בתוכו את התניה המסדירה את התמורה במקרה של הוספת בניה. בנסיבות אלה אין המינהל רשאי לשנות באופן חד-צדדי את ההסדר של הגדלת דמי החכירה ולהעמיד תחתיו הסדר של דמי היתר."

בית-משפט ב- ת"א (ת"א-יפו) 60625/05 {מלון נפטון בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-של 2008(4), 10065 (2008)} קבע כי אין לקבל כי גביית דמי היתר והגדלת דמי חכירה, הן אותה סוגיה עצמה.

במובן זה בית-המשפט אף לא קיבל את טענת המינהל כפי שהובאה בסיכומיו המערבת בין מונחים אלה. בנוסף, בית-המשפט גם לא קיבל את הטענה שעמדתו של המינהל בעניין השגגה בנוסח הסכם החכירה, ממנה למדה התובעת על היעדר אפשרות לגביית דמי היתר לפי הנוסח שנחתם בפועל, משמעה כי הנוסח שנחתם בפועל אינו מאפשר גם גביית תוספת דמי חכירה.

המינהל הביע דעתו במפורש בכל המסמכים שהוגשו, כי גם אם תאמר שההסכם אינו מאפשר לגבות דמי היתר, הרי הוא מאפשר לגבות תוספת דמי חכירה.

עם-זאת, נכון הוא כי יש שיקולים, לרבות בנוגע לנסיבות ההתקשרות, אותם ניתן להביא בחשבון הן במסגרת הפרשנות לעניין האפשרות לגביית דמי היתר והן במסגרת הפרשנות בעניין האפשרות לגביית דמי חכירה. דומה כי זהו ההיבט ממנו יש לבחון את טיעוני הצדדים.

לגופו של עניין, עיון בסעיף 7 להסכם החכירה כפי שנחתם בפועל {ומכלול טעוני הצדדים והראיות שהובאו לביסוסם} מעלה כי סעיף זה אכן מאפשר למינהל, כטענתו, לגבות תוספת דמי חכירה במקרה של תוספות בניה הנזכרות בו.

בית-המשפט לא מצא כי המילים שנמחקו בסעיף 7(ג) להסכם מלמדות על-כך שהמינהל יהא זכאי להעלות את דמי החכירה השנתיים בלבד וכי הצדדים בחרו מפורשות לשלול את האפשרות להגדיל את דמי החכירה הראשוניים {כטענת התובעת}.

כאשר רצו הצדדים לשנות הוראה הנוגעת לדח"ר ולייחס אותה לדח"ש {או להבהיר כי הוראה מסויימת חלה רק על דח"ש}, הם עשו כן בבירור. כך ניתן לראות למשל בסעיף 13 להסכם, בו נותרה המילה "שנתיים" ונמחקו המילים "חד-פעמיים".

וכך, בסעיף 14.ו. נמחקו המילים "חד-פעמיים" ובמקומם נרשמה המילה "שנתיים". על פני הדברים, לו היה בכוונת הצדדים לבטל את אפשרות המינהל לגבות דח"ר נוספים, היה מקום לבטל את סעיף 7.ג כולו, ולא רק את שלוש השורות האחרונות בו.

אם וככל שקיימת אי בהירות בעניין זה {של המחיקה בסעיף 7(ג)}, בית-המשפט סבור כי, משקלה של אי בהירות זו אינו יכול לעימוד כנגד מכלול הנסיבות והשיקולים הפרשניים, המגבים את עמדת המינהל בעניין האפשרות לגבות תוספת דמי חכירה בעניין תוספות בניה, ואין בו די כדי להגיע לתוצאה אליה שואפת התובעת.

נסיבות ההתקשרות אינן שנויות במחלוקת של ממש. אין חולק כי היזם רצה מלכתחילה לרכוש את הקרקע {ולא לחכור אותה}. אין חולק כי ראש העיר אילת דאז המליץ כי הקרקע תמכר ליזם. אולם, עוד נכון הוא כי בסופו-של-דבר הקרקע הוחכרה לו, תוך היוון של 95%, וכי החכרה זו בוצעה באישור היועץ המשפטי של משרד החקלאות אשר קבע כי "שאר תנאי החכירה יהיו כמקובל לגבי החכרת מקרקעין" {נספח ט' לתצהיר מטעם התובעת}.

היוון זה לא היה נהוג אז כלל ועיקר במלונאות. הנוהג היה תשלום דח"ש בלבד, ו"דח"ר אפס". עצם אישורו של היוון 95% עבור היזם, שיש בו הקטנת הוצאות עתידיות בעניין הדח"ש {שיגזר מיתרת ערך המקרקעין}, ומשכך - הקטנה של הוצאות עתידיות, מהווה התאמה של ההתקשרות לנסיבותיה.

קבלת עמדת התובעת משמעה כי אין זה משנה עד כמה תגדל קיבולת הבניה על המגרש, המינהל לא יהיה זכאי לגבות דח"ר נוספים.
משמעות זו, המתבססת על רצונו של היזם מלכתחילה לרכוש את המגרש, מביאה את זכותו בקרקע מרחק נגיעה מ"בעלות" ממש. בבחינת "להיות בלי ולהרגיש עם".

עם כל ההבנה לרציונל בבסיס הטיעון ולנסיבות ההיסטוריות, בית-המשפט לא מצא לנכון שיש בו כדי להצדיק תוצאה מהסוג המבוקש.

יש הבדל בין הקטנת משמעות החכירה, דבר המתקבל מהיוון של 95%, לבין המצב אליו שואפת {באופן טבעי} התובעת. כפי שטען המינהל ולא נסתר, גם כאשר קרקע מהוונת לכל תקופת החכירה, עדיין מחוייבים חוכרים בתשלום בגין בניה העולה על זו בגינה שולמו דמי החכירה המהוונים {להיוון כתשלום שאינו מתייחס לבניה עתידית, ראה ה"פ (ת"א) 10160/99 טייגפלד נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.05.01); ה"פ (ת"א) 762/03 חיים כהן את גו'די חברה לקבלנות והשקעות בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (31.05.07)}.

בנסיבות העניין, בית-המשפט לא מצא כי יש בהתנהגות זו כדי להוות הוכחה לכך שנוסח הסכם החכירה שנחתם היה שגוי, שיש לפרש את ההסכם בדרך של קיום זכות לגביית דמי היתר או הוכחה מספקת לכך שהצדדים הסכימו על שינוי ההסכם באופן המזכה את המינהל בגביית דמי היתר.

אולם, בית-המשפט מצא כי, יש בהתנהגות האמורה כדי לחזק את המסקנה לפיה לא הגיעה ההתקשרות בין הצדדים לאותה "כמעט בעלות" לה טענה התובעת.

התנהלותה של התובעת במהלך השנים, ובכלל זה בעניין תשלום דמי ההיתר, תומכת בפרשנות ההתקשרות בדרך בה היא מוצגת בהסכם, היינו - חכירה מהוונת, על המשתמע מכך, לרבות האפשרות לגביית דמי חכירה בגין תוספות בניה {ולא רק דח"ש}.

אכן, היזם רצה לרכוש את הקרקע, אולם לא עשה כן לבסוף {בשל מדיניות הקרקע של ישראל}, אלא הוא חכר אותה. הסכם החכירה שנחתם, מלמד במגוון הוראותיו {ולא רק אלה הנוגעות לתשלום תמורה} על-כך שאין מדובר בהסכם הדומה לבעלות על קרקע, או אף בסמוך לכך.

בעת ששולם הדח"ר למינהל בגין הקרקע, לא התאפשרו בו תוספות הבניה הרלוונטיות לדיון והסכום ששולם למדינה לא שיקף את ערכן. אין טענה כי הסכום ששולם שיקף מלכתחילה את תמחורן האפשרי.

משכך, וכאשר מגיעים למסקנה כי הקרקע הוחכרה בלבד, תוצאה לפיה ההנאה מעליית ערכה של הקרקע תתחלק בין הבעלים לבין החוכר, מתיישבת עם ההיגיון יותר מהתוצאה לפיה החוכר בלבד יהנה משינויי קיבולת בניה.

יש להידרש לעובדה שהמינהל לא דרש מהתובעת תשלום דמי חכירה נוספים לפי סעיף 7 להסכם החכירה, שהם סך השווה ל- 95% מערך תוספות הבניה {לגבי מגרש 16}, אלא דרש תשלום דמי היתר, לפי החלטת מועצה 933, שהם בשיעור של 25% מערך תוספות הבניה.

תוצאת הדבר הינה, כי הזכות החוזית שעמדה כל העת לזכות המינהל היתה לתשלום גבוה מזה שנדרש בפועל.

התובעת רואה בטענת המינהל בעניין הזכות שקיימת לו לדמי חכירה נוספים, בשיעור העולה על שיעור דמי ההיתר שנגבו, משום "איום" כלפיה.

גם על דרך-הכלל, אין ההצבעה על זכות חוזית ואפשרות דרישתה על-ידי מי שמאמין, אף אם שלא בצדק, כי הוא בעל הזכות, משום איום {סעיף 17(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; רע"א 7539/98 לוטם רהיטים בע"מ נ' בנק דיסקונט, פ"ד נג(1), 721 (1999)}.

בפרט נכון הדבר, כאשר המינהל היה נכון להמשיך בהתנהלות הקיימת למול התובעת, שהתבססה על החלטות מועצה, ולגבות סכומים נמוכים יותר מאשר אלה להם הוא זכאי חוזית, גם כאשר השאלות הפרשניות הובאו לפתחו.

נכון הוא, כי המינהל לא היה נאות, כאשר עומדת לו זכות חוזית לסכום גבוה יותר מהסכום שדרש, לוותר על עצם קבלת תשלום כלשהוא, כרצונה של התובעת. עמדה זו אינה חסרת תום-לב ואף יש בה הגנה על קופת הציבור.

לא היה חולק, כי בהשוואה בין האחוזים בהם חוייבה בפועל התובעת בגין תוספות הבניה ובין האחוזים הנזכרים בסעיף 7 להסכם החכירה בעניין דמי חכירה נוספים, סכום דמי החכירה הנוספים גדול לאין שיעור ובאופן שיש בו כדי "לבלוע" את מכלול תביעת התובעת.

סוף דבר, לאור כל האמור, בית-המשפט דחה את התביעה.

ב- ת"א (ת"א-יפו) 179336/02 {בובליל שמעון ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-של 2008(1), 22322 (2008)}, נדונה תביעה להשבת דמי היתר.

עיקר טענתם של התובעים היא, שאין המינהל רשאי לחייבם בתשלום דמי היתר עקב תוספת הבניה ושגבייתם של אלה נעשתה שלא כדין. זאת - הואיל וחוזה החכירה המקורי קבע הסדר שונה מהסדר דמי היתר, ולמינהל אין סמכות להטיל על החוכרים חיוב שלא היה חלק ממארג הסיכונים החוזיים.

לחילופין נטען כי, זכותם לבנות בשטח שנקבע בתכנית בניין העיר שהיתה בתוקף ביום חתימת חוזה החכירה המקורי, ללא תשלום דמי היתר.

כלומר, גישתם החלופית היא, שהמינהל לא היה זכאי לדרוש כל תוספת תשלום בגין בניה בשטח השווה ל- 302.5 מ"ר או קטן מהם, שהיה מותר לבניה בהתאם לתכנית בניין עיר שחלה בשעתו על המקרקעין.

בית-המשפט דחה את התביעה וקבע כי:

"1. חוזה החכירה המקורי
...הקרן היא בעלת חלקה/ות... בגוש... הרשומה(ות) בשמה בספרי האחוזה והמתוארות ביתר פירוט ב'רשימה' שאחרי סעיפי החוזה הנוכחי (שתִקָרא(נה) להלן 'המגרש')...".

סעיף 1 לאותו חוזה, שכותרתו "נושא החכירה", קובע לאמור:

"הקרן מחכירה בזה לחוכר והחוכר חוכר מהקרן את הנכסים המוחכרים, המתוארים בפרוטרוט ב'רשימה' שאחרי סעיפי החוזה הנוכחי והנמצאים בתחומי רמת חן."

"ברשימה (עמ' 11 לחוזה החכירה המקורי) פורטו הנכסים המוחכרים, ובין השאר צויין שטח המקרקעין ותואר החלק הבנוי, המכיל 3 חדרים ונוחיות."

מכאן, שהנכס המוחכר הוא שטח מקרקעין בגודל מסויים שמבנה בן שלושה חדרים בנוי עליו.

זאת ועוד: לטענת התובעים, בחוזה החכירה המקורי משנת 56' פורט בדיעבד היקף זכות החכירה שנרכשה.

בית-המשפט לא קיבל את טענת התובעים כי, בחוזה החכירה המקורי לא נקבע כי תנאי למתן היתר לבניה נוספת על המקרקעין הוא תשלום כלשהו למינהל, ואלה הם טעמיו:

"בסעיף 5(1) לחוזה החכירה המקורי נקבע:
אסור לחוכר לבנות או להוסיף לבניָין מבלי קבלת הסכמה מפורשת בכתב על-כך מהקרן."

בסעיף 7 לאותו חוזה נקבע כי "ערך הנכסים המוחכרים לגבי דמי החכירה יהיה ערך המגרש בלבד, וייקרא להלן 'יחידת הערך היסודי'...".

ובסעיף 8(1) נקבע: "החוכר מחוייב לשלם לקרן דמי חכירה שנתיים בעד הנכסים המוחכרים לפי הערך שנקבע בסעיף 7 של החוזה הנוכחי, במיכסת 4% (ארבעה אחוזים למאה) מיחידת הערך היסודי, עבור 1 הדירה(ות) הראשונה(ות) בת 3 חדרים בתוך הנכסים המוחכרים".

סעיף 9 מאפשר למינהל לעדכן את ערך הנכס, וכפועל יוצא מכך, אף את דמי החכירה השנתיים בעת שינוי בקיבולת הבניה:

"הערכה חדשה ובוררות.
1) לקרן תהיה הזכות להעריך מחדש את המגרש בכל אחד מהמקרים המפורטים להלן:
א. החל מיום 01.01.58 ואחר כך כעבור כל פרק זמן של חמש (5) שנים מתקופת החכירה.
...
ו. כשהחוכר בהסכמת הקרן יוסיף לבניין חדר או חדרים או כל בניין אחר.
2) במקרה של כל הערכה חדשה כנ"ל יהיו דמי-החכירה השנתיים במכסה של 4% (ארבעה אחוזים למאה) מערך המגרש, כפי שנקבע לפי ההערכה החדשה."

מהאמור לעיל עולה כי חוזה החכירה המקורי {סעיף 5(1)} מתנה הוספת תוספת בניה בקבלת הסכמת המחכיר, ומאפשר לו להעריך מחדש את שווי המקרקעין כתנאי למתן הסכמתו {סעיף 9(1)ו}.

במילים אחרות, חוזה החכירה המקורי כולל הוראה מפורשת המסמיכה את המינהל לדרוש תמורה נוספת בעבור הגדלת קיבולת הבניה.

המינהל סומך ידו על החלטה 402 של מועצת מקרקעי ישראל, מתוקף סמכותה על-פי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, אשר התקבלה ביום 19.12.88, הקובעת את החיוב בדמי היתר בגין תוספת בניה.
בהחלטה זו נקבע, בין השאר:

"1. מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") יגבה תשלום (להלן: "דמי היתר") עבור היתר שהוא נותן לחוכר של קרקע עירונית להפיק מהמוחכר הנאה נוספת על זו שהיה זכאי לה לפי חוזה החכירה (להלן: "החכירה המקורית") קודם למתן ההיתר.
2. דמי ההיתר ייגבו עבור היתר לכל אחד מאלה:
א. "תוספת בנִיה" - תוספת שטח בניה מקורה למבנה קיים, המשמשת למטרת החכירה המקורית, ובלבד שיתקַימו התנאים הבאים:
1) בבנִיה נמוכה למגורים - לא תתוָסף, בעקבות מימוש תוספת הבנִיה, יותר מיחידה אחת...
ב. "שינוי יִעוד" ו/או "ניצול" - שימוש במגרש ליִעוד שונה מזה ששימש המגרש על-פי תנאי החכירה המקורית, ו/או לבנִיה נוספת החורגת מ-"תוספת בנִיה" כהגדרתה בסעיף-קטן (א') לעיל..."

התובעים מצידם טוענים כי להחלטה 402 אין כל תחולה, שכן סעיף 3 קובע מפורשות: "את דמי ההיתר יגבה המינהל כתנאי למתן ההיתר המבוקש, אלא אם בחוזה החכירה המקורי נקבע אחרת".

לדידם, חוזה החכירה המקורי קובע אחרת, ועל-כן אין המינהל רשאי לגבות מהם דמי היתר. טענה זו נדונה ב- ע"א 6651/99 {הדר נ' קק"ל - באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1), 241 (2001)} שם נשאלה השאלה האם רשאי המינהל לדרוש מחוכרים דמי היתר בעבור ניצול זכויות בניה שעה שבחוזה החכירה הוסכם על הסדר לפיו יוגדלו דמי החכירה.

בהתייחסו לסעיף 3 להחלטה 402 קבע כב' השופט י' אנגלרד:

"נאמר שם כי את דמי ההיתר יגבה המינהל, בלתי אם בחוזה החכירה המקורי נקבע אחרת. הקביעה בחוזה החכירה כי המינהל זכאי לדמי חכירה מוגדלים במקרה של הוספת בניה היא 'קביעה אחרת', ומשום כך יש בה כדי לשלול את יכולתו של המינהל לדרוש דמי היתר שהם בבחינת הגדלת התמורה מעבר לסכומים שנקבעו בחוזה החכירה, וזאת על-פי החלטתו של המינהל עצמו" {עניין הדר}.

הואיל וכפי שצוטט, חוזה החכירה המקורי קובע הסדר הערכה מחדש של ערך המקרקעין וגביית דמי חכירה מוגדלים במקרה של ניצול זכויות הבניה, הרי שאין ההסדר של גביית דמי היתר חל על פיו.

גם בחוזה החכירה החדש נקבע הסדר שלפיו רשאי המינהל לגבות מהחוכר תשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש במקרה שנבנית בניה מעבר לקיבולת הבניה הקיימת.

בסעיף 9 לחוזה נקבע כדלקמן:

"(א) החוכר מתחייב לבקש את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב, אם ירצה לבצע איזה מהשינויים האלה:...
(2) הגדלת קיבולת הבניה האמורה במבוא או בניה נוספת מעבר לקיבולת הבניה האמורה במבוא לרבות בניה נוספת במגרש או שינוי במבנים או בתוספות שהוקמו עליהם או במבנים הנוספים שהוקמו על המגרש או הוספה עליהם...
(ב) החוכר לא יבצע את השינוי המבוקש על-ידו בטרם קיבל לכך את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב ולא יבקש אישור לשינוי מהרשויות המוסמכות בטרם קיבל לכך את הסכמתו של המחכיר...
(ג) המחכיר יהיה רשאי לסרב לתת את הסכמתו לשינוי המבוקש על-ידי החוכר, או להתנות מתן הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש כתוצאה מביצוע השינוי הנ"ל, כפי שייקבע על-ידי השמאי הממשלתי או כפי שיהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר ובתנאים אחרים שיהיו מקובלים אצל המחכיר."

אם-כן, בסעיף 9 לחוזה החכירה החדש נקבע כי בניה נוספת מעבר לקיבולת הבניה הקיימת מותנית בהסכמתו של המחכיר מראש ובכתב, וכי האחרון מצידו יהא רשאי להתנות את מתן הסכמתו בתשלום בגין השינוי שיחול בערך המגרש עקב השינוי.

ב- רע"א 110/06 {ב.צ.ל השקעות ויִעוץ בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2006(3), 60 (2006)}, נדונה הוראה הזהה להוראת סעיף 9(ג) לחוזה החכירה החדש, ובית-המשפט פסק כי מסעיף 9(ג) עולה שהצדדים התכוונו להחיל את ההסדר של תשלום דמי ההיתר כנהוג בהחלטות המינהל.

במבוא לחוזה החכירה החדש נכתב כי, המגרש "על כל הבנוי עליו כדין והמחובר אליו כדין חיבור קבע, הכֹל כמפורט להלן במבוא (להלן: "המחוברים") (המגרש ביחד עם המחוברים ייקראו להלן: "המוחכר")", הוחכר לחוכר "למטרה, לייעוד ולקיבולת בניה האמורים בחוזה החכירה המקורי והמפורטים להלן".

בעימוד השני לאותו חוזה הוספו בכתב-יד, לצד הכותרת "קיבולת הבניה", המילים "לניצול 160 מ"ר יח' אחת". לדידם של התובעים, תוספת זו מקורה בטעות, אולם אין בטעות זו כדי לשנות או להשפיע על הזכויות המקוריות שהיו לחוכרים המקוריים במקרקעין על-פי חוזה החכירה המקורי ועל-פי המבוא לחוזה החכירה החדש.

הנוהג המקובל במקרים שבהם חלים חוזי-חכירה מסוג זה הוא גביית דמי היתר בגין תוספת בניה העולה על 160 מ"ר, בהתאם להוראות החלטה 402.

בית-המשפט קבע כי, הנתון שנעדר מסעיף שטח קיבולת הבניה בחוזה החכירה החדש הוא 191.50 מ"ר וכי את התשלום יש לגבות בגין תוספת בניה בשטח גדול משטח זה.

התובעים מבקשים להסתמך על ע"א 6518/98 {הוד אביב נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4), 28 (2001)}, שם נפסק כי בהיעדר הוראה חוזית מפורשת מנוע המינהל מלגבות דמי היתר כתנאי להסכמתו לתוספת בניה במקרקעין.

ב- ע"א 5492/04 {מצלאוי חברה לבניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל - מחוז תל אביב, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.05.06)}, נפסק על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"כפי שכבר נאמר, הסכם הפיתוח אינו כולל הוראה מפורשת המסמיכה את המינהל לדרוש תמורה נוספת עבור הגדלת קיבולת הבניה. במקרה כזה, מציינת המלומדת ג' שלו בספרה דיני חוזים: 'כאשר המילים (של החוזה) כפשוטן אינן מייצגות את כוונת הצדדים, יש להתחקות אחר מטרת החוזה.
במקום לשון החוזה תבוא אז רוח החוזה, הווה אומר: תכליתו, מטרתו העסקית, תוכנו והגיונו המשפטי והכלכלי' (ג' שלו דיני חוזים (מהדורה שנִיה, תשנ"ה), 303. כן ראה עניין אפרופים...
במקרה שלפנינו, משהתמורה ששולמה על-ידי המערערת... עבור זכויות החכירה נגזרה מאפשרות הניצול של המגרש, ומשזכויות השימוש במגרש שהוקנו למערערת הוגבלו לניצול קיבולת הבניה הקיימת, תכליתו והגיונו המשפטי והכלכלי של הסכם הפיתוח מחייבים את המסקנה, שכוונת הצדדים היתה שהגדלת קיבולת הבניה תחייב תשלום נוסף.
הדעת אינה נותנת, בנסיבות אלו, שציפייתם הסבירה של הצדדים היתה שהמערערת תהא זכאית לעשות שימוש בקיבולת הבניה המוגדלת ללא תשלום..."

בחוזה החכירה שנדון ב- רע"א 110/06 {ב.צ.ל השקעות ויִעוץ בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2006(3), 60 (2006)}, כמו בחוזה החכירה בעניין מצלאוי נקבעה הוראה מפורשת הכורכת את הגדלת קיבולת הבניה בתשלום.

יש לזכור כי, המינהל משמש כנאמנו של הציבור בנהלו את מקרקעי המדינה. מתוקף תפקידו הוא מחוייב בשמירה על הקרקע ועל קבלת תשלום בגין הפקת הנאה ממנה, שהרי מקרקעי המדינה הם משאב מוגבל שיש לשמרו לתועלת הציבור כולו, וקיים אינטרס ציבורי כבד-משקל להימנע ממתן טובות הנאה בלתי-מוצדקות לפרט על חשבון הכלל.

אם לא יוטל על החוכר לשלם דמי היתר בגין שינוי בקיבולת הבניה, הרי שיוכל להשביח את הקרקע וכך להתעשר על חשבון הציבור.

מכל הטעמים דלעיל, ובהתבסס על עניין ב.צ.ל. בית-המשפט לא קיבל את טענת התובעים בעניין מצלאוי, כי לא ניתן לגבות תשלום דמי היתר מכח חוזה החכירה החדש.

נשאלת איפוא השאלה איזה הסדר חל במערכת היחסים שבין הצדדים - זה הקבוע בחוזה החכירה המקורי או זה שבחדש.

לטענת המינהל, חוזה החכירה התקף בין הצדדים הוא חוזה החכירה החדש, וכיום אין תנאי חוזה החכירה המקורי רלוונטיים עוד, זולת לצורך תיאור השטח המוחכר.

לדידו, בחתימתה על חוזה החכירה החדש ועל שטר הארכת החכירה ויתרה החוכרת, שהתובעים רכשו ממנה את הזכויות במקרקעין, על תנאי חוזה החכירה המקורי, והתובעים לא היו יכולים לרכוש ממנה דבר מעבר לזכויות שהיו לה.

התובעים דוחים טענה זו, וטוענים כי בעת שהיוונה החוכרת המקורית את זכויותיה הובטח לה כי החוזה החדש יַקנה לה אותן הזכויות שהיו לה בעבר וכי ייחתם חוזה חדש הזהה בתנאיו לחוזה החכירה המקורי.

בפסק-דין ע"א 6651/99 {הדר נ' קק"ל - באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1), 241 (2001)}, קבע בית-המשפט כי אף-על-פי שבחוזה החכירה נקבע שהארכת תקופת החכירה תיעשה על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג, עדיין אין בכך כדי לאפשר הכנסה מנֵי ובֵי של חיוב לשלם דמי היתר במקום דמי חכירה מוגדלים. כדברי כב' השופט אנגלרד:

"...היה על המינהל, לשם שינוי התנִיה הספציפית הקיימת, לציין זאת במפורש בעת הארכת החכירה. בהארכת החכירה במסגרת מבצע ההיוון נאמר לחוכרים כי החוזה מוארך בתנאים המקוריים. הבטחה זו של המינהל מחייבת אותו ביחסיו עם החוכרים, וזאת גם מכח עקרון תום-הלב..."

ובהמשך:

"...אין המינהל רשאי לשנות באופן חד-צדדי את ההסדר של הגדלת דמי החכירה ולהעמיד תחתיו הסדר של דמי היתר."

התוצאה היא שתביעתם של התובעים להשבת דמי ההיתר שגבה מהם המינהל נדחיתה על-ידי בית-המשפט.

גביית כספים ביתר שלא על בסיס חוקי, מהווה פגיעה בזכות הקניין של האזרח {ת"א (חמ') 1910/91 חברת משולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות בע"מ נ' עיריית ראשון לציון, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.09.97)}.

יפים הם לעניין זה דברי כב' השופט חשין ב- ע"א 2299/99 {שפיר נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4), 213, (2001)} הקובע לאמור:

"אם תידרוש הרשות מן היחיד תמורה עבור השירות - או, לפי העניין, תמורה העולה מן הקבוע בחוק - יחייב בית-המשפט את הרשות להשיב ליחיד את התמורה ששולמה או את התמורה העודפת על התמורה הקבועה בחוק.
הלכה זו נטועה עימוק במשפטנו מאז קבע כב' השופט ש' ז' חשין ב- ע"א 412/54 עיריית ת"א-יפו נ' חברת ארמון אהרונוביץ ד' בע"מ, פ"ד י' 1835 - והיא אחד מראשי העילה שבעשיית עושר ולא במשפט."

ב- ת"א (ת"א-יפו) 45585/03 {רוני ששון ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-של 2007(3), 6595 (2007)} עלו לדיון שלוש שאלות עיקריות במסגרת תביעה להשבת דמי היתר והן:

השאלה הראשונה היא, האם - אם לאו - זכאי היה המינהל לגבות מהתובעים תשלום בגין עסקת שינוי הניצול?

השאלה השניה היא, במידה והתשובה לשאלה דלעיל הינה חיובית, מהו הבסיס החוקי על פיו רשאי המינהל לגבות תשלום בגין תוספת הבניה?

השאלה השלישית היא, היה ויימצא כי התובעים שילמו תשלום בְּיֶתֶר- הזכאים הם להשבתו?

בית-המשפט קיבל את התביעה וחייב את המינהל להשיב לתובעים כספים בקבעו כי:

"13. טרם תידונה השאלות דלעיל לגופן, מן הראוי להקדים עובדות יסוד עליהן אין ולא יכולה להיות מחלוקת בין הצדדים.
מוסכם על הצדדים כי במועד מבצע ההיוון ותשלום דמי ההיוון על פיו, החוזה שהיה בתוקף ואשר הסדיר את מערכת היחסים בין המינהל לתובעת, הינו החוזה המקורי.
תקופת החכירה צויינה מפורשות בסעיף 1 שבו "... החל מיום 1 בחודש ינואר 1951 וגמור ביום 30 בחודש דצמבר 1999 שתיקרא להלן "תקופת החכירה" ..." (נספח א' לתצהיר התובעת ת/1).
כאמור, דמי ההיוון שולמו על-ידי התובעת ביום 14.06.96 (נספח ב' לת/1).
מכאן, שמועד תשלום דמי ההיוון חל בתקופת החכירה על-פי החוזה המקורי, והוא זה אשר היווה את המסגרת החוזית בין המינהל לתובעת.
עוד יוקדם ויובהר, כי במועד תשלום דמי ההיוון חלו על הצדדים תנאי החלטת מועצת המינהל 729 מיום 26.07.95 הקובעת בין היתר:
"1. על-מנת לאפשר לחוכרי המינהל המתגוררים ביחידות דיור שנבנו בבניה נמוכה, בתנאי חכירה על-פי חוזים לא מהוונים, להשתחרר מן הצורך בתשלום דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה בעת העברת זכויות, ייתן המינהל לחוכרים אלו את האפשרות להוון זכויותיהם בנכס בתנאים מועדפים.
2. סכום ההיוון יחושב לפי 3.75% מערך הקרקע כפי שייקבע בשומה מעודכנת ולא פחות מפי 9 מדמי החכירה השנתיים הנוכחיים הגבוה מבין השניים.
3. חוכרים אשר ישלמו את סכום ההיוון, ייחשבו לחוכרים בתנאי חכירה מהוונים ליתרת תקופת החכירה על-פי החוזה שבידם ולתקופת חכירה נוספת (יובל) בת 49 שנים נוספות."

טענתם העיקרית של התובעים הינה, כי תשלום דמי ההיוון במסגרתו של המבצע, טומן בחובו היוון לגבי כל זכויות הבניה במקרקעין אשר ניתן היה לממשן על-פי תכנית בניין עיר {להלן: "התב"ע"} החלה אותה עת.

התובעים סמכו יתדות טענתם על פרשנות צמד המילים "ערך הקרקע" המופיעות בסעיף 2 להחלטה 729.

לשיטתם, יש לפרש המילים "ערך הקרקע" בהתאם להגדרתן של אלו בהחלטה מס' 1 של מועצת המינהל (להלן: "החלטה מס' 1") הקובעת (פרק 7 סעיף 3 שבה) כי "ערכה של קרקע עירונית הוא ערכה הריאלי, דהיינו, ערך הקרקע במכירה ממוכר ברצון לקונה ברצון על-פי הערכת השמאי הממשלתי ...".

התובעים טענו כי, מאחר שמועצת המינהל לא הגבילה בהחלטה 729 את המושג "ערך הקרקע", הרי שזה מתייחס לשווי המקרקעין על הבנוי בהם ועל זכויות הבניה הניתנות לניצול על-פי התב"ע החלה על המקרקעין.

התב"ע אשר היתה בתוקף עובר למועד ההיוון הינה זו החלה גם כיום על המקרקעין. מכאן, כך לתובעים, שדמי ההיוון אשר גבה המינהל השתלמו עבור כלל הזכויות במקרקעין אז והיום, קרי: היוון הזכויות כולן.

התובעים צירפו את התב"ע שהיתה בתוקף במועד מבצע ההיוון והיפנו להערכת השמאי של המינהל בה צויין כי התב"ע - שבתוקף - מאפשרת תוספת הבניה שהתבקשה בעסקה.

בית-המשפט לא קיבל טענה זו של התובעים. טענת התובעים כאילו "ערך הקרקע" על פיו נקבעו דמי ההיוון כולל מלוא הזכויות הניתנות לניצול על-פי התב"ע שבתוקף, אין לה על מה שתסמוך.

היוון משמעו תשלום חד-פעמי, מראש, של דמי החכירה השנתיים העתידיים עבור כל תקופת החכירה, או יתרתה, הנקבעים על-פי חישוב של מקדם אקטוארי (18.2), כאשר הבסיס לחישוב, הוא זכויות החכירה על-פי חוזה החכירה הרלבנטי.

אם אומנם היוון משמעו תשלום דח"ש מראש עבור כל תקופת החכירה, ברי כי אלה משתלמים על-ידי החוכר בגין השימוש בזכויות הקיימות בפועל במקרקעין, להבדיל מאלו אשר טרם מומשו.
תוספות בניה על אלה הקיימות בפועל, גוררות אחריהן, בהכרח, תשלום דח"ש בגין זכויות הבניה הנוספות אשר טרם מומשו, וכנגזר מכך - תשלום דמי היוון בגינן.

יפים לעניין זה דברי כב' השופט ישעיה ב- ה"פ 11388/99 {אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.07.03)} באומרו:

"אין זה מקובל עלי לחייב את המשיב לערוך חישוב דמי היוון של דמי חכירה לגבי נכס כלשהו, על בסיס קיומן של זכויות בניה עתידיות בנכס הניתנות לניצול לפי תכנית בניין עיר.
בעלי זכויות החכירה הקודמות ... שילמו דמי היוון למשיב, על בסיס קיומה של יחידת מגורים אחת בנכס, כפי שצויין בחוזה החכירה המקורי, היינו על בסיס זכויות החכירה הקיימות בפועל בשטח, על-אף שבעת "מבצע ההיוון" היו קיימות זכויות בניה עתידיות על-פי התב"ע.
המשיב לא דרש ולא חייב אותן לשלם דמי היוון על בסיס ערכו של הנכס בהתחשב בזכויות הבניה העתידיות, אלא על בסיס הקיים בפועל."

התובעים ב- ת"א (ת"א-יפו) 45585/03 {רוני ששון ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-של 2007(3), 6595 (2007)} ביקשו להיבנות מפסק-דינו של כב' השופט גורן ב- ה"פ (ת"א) 194/93 {רנה פולונסקי נ' קרן קיימת לישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.07.95) (להלן: עניין "פולונסקי")}.

ברם, בית-המשפט קבע כי אין להקיש מעניין פולונסקי לענייננו, שכן, נסיבותיו שונות הן בתכלית.

שם, הכיר המינהל עצמו בזכויות הבניה הנוספות אשר היו קיימות עובר למועד חתימת חוזה החכירה המקורי ובחר שלא לדרוש עבורן תוספת תשלום.

סביר, איפוא, להניח כי הדח"ש אף הוא חושב על-פי מלוא זכויות הבניה במקרקעין - מה שאינו במקרה דנן.

יתר-על-כן, בעניין פולונסקי סמך בית-המשפט על דברי בא-כוח המינהל בסיכומיו לפיהם "חוכר זכאי בכל עת לממש בקרקע שהוחכרה לו את מלוא אפשרויות הניצול שלה למטרה שלשמה הוחכרה לו הקרקע בגבולות אפשרויות הניצול שהוענקו ביום תחילת החכירה ושהיו מותרות באותו יום על-פי תב"ע מאושרת וזאת ללא תוספת תשלום למינהל..."

הנה-כי-כן, להבדיל מנסיבותיו של פסק-הדין בעניין פולונסקי בו הכיר המינהל בזכויות החוכרים על-פי היקף הבניה מכוחה של התב"ע, אשר היתה בתוקף עת שנכרת חוזה החכירה המקורי - הרי שבענייננו התב"ע המאפשרת תוספת הבניה במקרקעין, לא היתה בתוקף עת נחתם החוזה המקורי.

ישימים לענייננו דברי כב' השופט שטרסנוב בעניין טייגפלד {ה"פ 10160/99 משה טייגפלד נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"מ תש"ס (ב), (2000)}, בהתייחסו למקרה דומה בו שילמו המבקשים דמי היוון במסגרת מבצע ההיוון בשנת 1996 - הקובע בזו הלשון:

"מקובלת עלי עמדת המשיב כי ההיוון נערך אך ורק לגבי זכויות קיימות וידועות, ולא לגבי זכויות עתידיות ... בשום מקום לא נאמר או נכתב כי מבצע ההיוון מתייחס לאפשרויות של ניצול זכויות בניה נוספות בעתיד, ולפיכך אין המבקשים יכולים לחסות בצלו של היוון ולהימנע מתשלום דמי היתר בגין זכויות חדשות ועתידיות שאותן הם מבקשים לממש רק עתה."

בית-המשפט המחוזי (ת"א) בעניין ב.צ.ל. חזר לאחרונה על ההלכה האמורה וקבע כי היוון נעשה אך ורק לגבי זכויות קיימות וידועות, להבדיל מזכויות פוטנציאליות.

כך או כך, בנידון דידן הדח"ש לצורך חישוב דמי ההיוון נקבעו על-ידי המינהל על-פי הזכויות נשוא הסכם החכירה, הוא החוזה המקורי, ולא על בסיס זכויות הבניה על-פי התב"ע.

כך ניתן להיווכח מפירוט החישוב אותו צירפה הגב' מורד לתצהירה (נספח ה') לפיו הדח"ש חושבו על בסיס של 88.12 ש"ח, כאשר זכויות הבניה שנלקחו בחשבון בחישוב דמי ההיוון הינם 160 מ"ר בלבד, הכולל את הנחת המבצע בסך של 42,651.58 ש"ח.

מכאן, שדמי ההיוון אשר השתלמו בגין המקרקעין במסגרת מבצע ההיוון, לא נקבעו על בסיס זכויות הבניה הפוטנציאליות במקרקעין, על-פי התב"ע.

לא למותר לציין כי, התובעים עצמם, בסיכומי טענותיהם, מודים בזכותו של המינהל לקבלת תשלום בגין הסכמתו לאשר תוספות הבניה, ואף נכונים הם לשלם את הפרשי ההיוון לגבי יתר זכויות הבניה על-פי התב"ע, זאת מאחר והבינו כי "המינהל טעה בחישוביו וגבה דמי היוון רק עבור שטח של 160 מ"ר".

טענתם החלופית של התובעים, לפיה דמי ההיוון אשר שולמו על-ידם מהווים תשלום שיעור 91% מזכויות הבעלות במקרקעין - אף היא נדחה על-ידי בית-המשפט.
טענתם היא, כי תשלום דמי ההיוון מקפל בתוכו היוון של 91% מזכויות הבעלות על המקרקעין, הנחשבים כדמי חכירה ראשוניים.

התובעים לא תמכו טענתם בראיה כלשהי. כל שנסמכו עליו היה חישוב אריתמטי של הצטברות דמי החכירה אשר שולמו במהלך השנים עבור המקרקעין, שכביכול עולים המה לכדי שיעור של 91% מערך הקרקע, בלא שסמכו דבריהם על הערכה שמאית או ראיה אחרת התומכת בהערכת השווי.

בכגון דא נפסק כי "... כלל נקוט בידי בתי-המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית-המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה היתה פועלת נגדו..." {קדמי על הראיות, חלק שלישי, 1649}.

התובעים סמכו טענתם האמורה על החלטה מספר 269 מיום 22.08.83 הקובעת כי מי שלא שילם כלל דמי חכירה ראשוניים בבניה למגורים, יראו אותו כמי ששילם דח"ר בשיעור המירבי שהיה נהוג באותה עת, כמו גם על החלטת מועצת המינהל מספר 601 משנת 1993 ולפיה מי ששילם 31% מערך הקרקע ייחשב הדבר כתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע.

דא עקא, כי ההחלטות שלעיל - הן החלטה 269 הדנה בכללים להארכת חוזה החכירה בגין קרקע עירונית והן החלטה 601 בדבר מתן הנחות במחירי הקרקע באזורי עדיפות לאומית - אינן רלבנטיות כלל וכלל למקרה שבפנינו, ומכאן שאין התובעים יכולים להיבנות מהן.

הפועל היוצא מהאמור והמקובץ הוא, כי במסגרתו של מבצע ההיוון הוונו אך ורק זכות החכירה בגין קיבולת בניה של 160 מ"ר ובגין יחידה אחת בלבד, כך שבגין הסכמת המינהל לעסקת שינוי הניצול - זכאי גם זכאי המינהל לגבות תשלום נוסף, בגין תוספת הבניה אשר שוויה של זו לא הוּוָן במסגרת המבצע.

בית-המשפט הגיע לכלל מסקנה כי המינהל זכאי לקבלת תשלום בגין תוספת בניה על אלו אשר הוונו בפועל (160 מ"ר), ואף בחן מהי המסגרת הנורמטיבית המסדירה את היקף התשלום לו זכאי המינהל בגין אישור עסקת הניצול.

דומה, שאין ולא יכולה להיות מחלוקת בין הצדדים כי הוראות החוזה המקורי, הן אלו אשר אמורות להסדיר את זכאות המינהל לגביית תשלום בגין אישור העסקה.

סעיף 3 להחלטה 729 קובע מפורשות כי:"חוכרים אשר ישלמו את סכום ההיוון, ייחשבו לחוכרים בתנאי חכירה מהוונים למשך תקופת החכירה על-פי החוזים שבידיהם ולתקופת חכירה נוספת (יובל) בת 49 שנים נוספות."

תעודת ההיוון בה אוחזת התובעת קובעת אף היא כי:

"כדי לחסוך לך טירחה, מוספת עבורך הארכת חוזה החכירה לתקופת חכירה נוספת. הארכת חוזה החכירה תתבצע על-ידי המינהל ותרשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או בחברה המשכנת."

ואם לא די באמור, הרי שבעלון אשר ליווה את מבצע ההיוון, נאמר ב"רחל בתך הקטנה" כי "זכויותיך עד תום תקופת החכירה הנוכחית ול- 49 שנים נוספות תהיינה מעוגנות במסגרת חוזה החכירה שלך."

נמצא, איפוא, בעליל מהאמור לעיל, כי עובר להגשת הבקשה למינהל לאישור תוספת הבניה במקרקעין (30.07.96), חלו על הצדדים תנאי החוזה המקורי, ובצידם התחייבות כל צד לקיים חיוביו הנובעים ממנו בתום-לב ובדרך מקובלת, כמתחייב מהוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

על המינהל חלה חובת ההגינות ותום-הלב החלים על רשות ציבורית, הנובעת הן מהמשפט הציבורי מכח מעמדה הציבורי, והן מן המשפט הפרטי - בהיותה מתקשרת בחוזה אשר חלים עליו דיני החוזים {פרופ' ג' שלו חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית, 42}.

סבורני כי המינהל, במקרה דנן, לא עמד בחיוביו כמתחייב מהחלטת המועצה 729, העלון הנלווה לו, ומתעודת ההיוון שהונפקה לתובעת בעקבות תשלום דמי ההיוון.

לא זו בלבד שהמינהל לא פעל להארכת תוקפו של החוזה המקורי לתקופת חכירה נוספת כפי שחזר והתחייב במפורש, אלא שבתוך תקופת החכירה על-פי החוזה המקורי - טרם הארכתו - החתים את התובעת על חוזה פיתוח, תוך ביטול חוזה החכירה הקיים.

בית-המשפט סבור כי, בהתנהלות זו חרג המינהל מחובתו על-פי דין כלפי התובעים, שכן המינהל, כגוף ציבורי, חייב כאמור בתום-לב בהתקשרויותיו החוזיות הן מן המשפט הפרטי והן כרשות ציבורית ו"חובת ההגינות המינהלית - שיסודה במעמדה של הרשות כנאמנה כלפי הציבור - מחמירה יותר מחובת תום-לב הנדרשת מן הפרט" {בג"צ 4422/92 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מז(3), 853 (12.08.93)}.

בית-המשפט העליון במקרה דומה, בו שילמו חוכרים דמי היוון במסגרת מבצע היוון מכח החלטה 729 והעלון הנילווה לו, קבע כי חוזה החכירה המקורי הוארך על-ידי המינהל בעצם קבלת תשלום דמי ההיוון וכי גם לאחר תום תקופת החכירה הראשונה ימשיכו ויחולו תנאי החכירה המקוריים, זאת עקב נוסח ההודעות ששלחו לחוכרים בעת מבצע ההיוון {ע"ע 6651/99 בנימין הדר ואח' נ' קק"ל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1), 241 (2001)}.

עוד נפסק בעניין הדר כי, כאשר הוסכם עם החוכר, במסגרת מבצע ההיוון, על הארכת החוזה בתנאים המקוריים, לא ניתן להחתימו, כתנאי להסכמת המינהל לתוספת הבניה, על חוזה חדש אשר תנאיו מרעים עם החוכר לעומת התנאים הנקובים בהסכם החכירה המקורי.

בפסק-דין זה, עת ביקשו יורשי החוכרת המקורית לממש את זכויות הבניה המותרות בחלקה והמינהל היתנה הסכמתו בחתימה על חוזה חכירה חדש, קבע בית-המשפט כי אין לשנות באורח חד-צדדי תניה בחוזה החכירה, במטרה להגדיל תשלומים עבור הסכמתו להוספת בניה.

התובענה דנן הוגשה לאחר קביעתה של הִלכת הדר וברי כי תחולה לה על ההכרעה בתובענה זו הנסמכת על הִלכת הדר.

כך גם עולה בבירור מפסק-דינה של כב' השופטת דורנר הסומכת יתדות הכרעתה לעניין דמי היתר בגין חוזה פיתוח אשר נחתם עם המינהל בשנת 1995, בין היתר, על הִלכת הדר {ע"א 3979/01 בנייני ישקו ומקרקעין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(5), 423 (30.07.03)}.

הלכה היא כי "ויתור על זכות שלא מדעת על קיומה אינו בגדר ויתור" {בג"צ6845/00 ניב נ' בית-הדין הארצי לעבודה, פ"ד נו(6), 663, 713 (09.10.02); ד' פרידמן ונ' כהן חוזים, כרך ב' (1992), 126, 779-778}.

בענייננו, לא נדרשת הוכחת הטעייתם של התובעים על-ידי המינהל, שכן אין אנו נדרשים לביטולו של הסכם הפיתוח, אלא לקביעת הבסיס הנורמטיבי החל על מימוש זכויות הבניה הנוספות במקרקעין.

מכאן, שהסכם הפיתוח איננו יכול לשמש מקור חוקי לגביית דמי היתר בגין תוספת הבניה אשר נתבקשה במסגרת עסקת שינוי הניצול.

החלטה 402 אף היא אינה יכולה להוות מקור נורמטיבי לדרישת המינהל לתשלום דמי היתר מהתובעים.

ההחלטה - הדנה בגביית דמי היתר עבור תוספת בניה, דמי שינוי ופיצול - מחריגה היא עצמה את יכולת המינהל לגבותם, אם קיימת קביעה אחרת בחוזה החכירה המקורי, כלשון סעיף 3 להחלטה 402 - "את דמי ההיתר יגבה המינהל כתנאי למתן ההיתר המבוקש, אלא אם בחוזה החכירה המקורי נקבע אחרת".

אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי בחוזה המקורי נקבע מפורשות שלמינהל תהיה הזכות להעריך מחדש את המקרקעין בכל אחד מן המקרים המפורטים בסעיף 9 לחוזה המקורי, ובכללם:

"9. הערכה חדשה ובררות
1) ... ו. כשהחוכר בהסכמת הקרן יוסיף לבניין חדר או חדרים או כל בניין אחר.
2) במקרה של הערכה חדשה כנ"ל יהיו דמי החכירה השנתיים במכסה של 4% (ארבעה אחוזים למאה) מערך המגרש, כפי שנקבע לפי ההערכה החדשה."
(ראו: נספח ד' לכתב התביעה)

הנה-כי-כן, דמי ההיתר אינם יכולים להיגזר מהוראות החלטה 402 שכן בהיות החוזה המקורי בר קביעה אחרת - תניה מפורשת לגביית דח"ש מוגדלים - אין נפקות להחלטה 402 לגבי מסגרת היחסים החוזית בין התובעים למינהל.

למעט גביית דמי חכירה שנתיים מוגדלים, אין בו בחוזה המקורי כל הוראה לפיה תתאפשר למינהל גביית תשלום דמי היתר או תשלום כלשהו אחר בגין תוספות הבניה.

בדונו בסוגיית "שתיקת הסכם" לעניין זכות המינהל לדרוש תשלום אשר לא בא זִכרו בחוזה עם החוכרים, קבע בית-המשפט העליון ב- ע"א 6518/98 {הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4), 28 (2001)}:

"אנו מצויים איפוא בגדרו של הסכם הפיתוח, ומנוסח הוראותיו ופרשנותו יש ללמוד ולהסיק אם הצדדים לו התכוונו להסמיך את המינהל לגבות דמי היתר בגין תוספות בניה שבוצעו על-ידי היזם במסגרת הקלות שאושרו על-ידי רשות התכנון, וזאת מעבר לסכום התמורה החוזית המוסכמת שצויין בהוראות ההסכם.
גם אילו נותר ספק באשר לכוונת הצדדים בשאלת זכות המינהל לדרוש מהיזם תוספת תמורה עקב קבלת הקלות בניה, היה ראוי לפרש את שתיקת ההסכם בעניין זה בדרך המיטיבה עם המתקשר הפרטי.
המינהל כרשות ציבורית הוא זה אשר ניסח את החוזה וגיבש את הוראותיו, וכגוף ציבורי הוא אמון על הכלל כי אין להשתמש בכוחו השלטוני על-מנת לגבות כספים מן האזרח, ובכלל זה ממתקשר פרטי בהסכם פיתוח עימו, אלא-אם-כן הונחה תשתית משפטית ברורה המסמיכה אותו לכך."

דומה, כי אין צורך להוסיף דבר על המצוטט לעיל. המינהל איננו רשאי לגבות מן האזרח כספים כלשהם אלא אם קיימת תשתית משפטית מפורשת המעניקה לו זכות כזו.

על-כן, בית-המשפט קבע כי, המינהל לא היה רשאי לגבות מן התובעים דמי היתר בגין הסכמתו לתוספת הבניה.

המינהל רשאי היה - אם היה בוחר בדרך זו - להסתמך על הוראת סעיף 9 לחוזה המקורי כמקור לתשלום בגין תוספת בניה, וזאת על דרך של הגדלת דמי החכירה השנתיים.

ברם, אין המינהל רשאי "להמיר" את שהותר לו על-פי החוזה המקורי {הגדלת הדח"ש} בתשלום דמי היתר, בהעדר מקור חוקי לגביית תשלום זה.

הוראות החוזה המקורי אינן מותירות מקום לספק באשר לכוונת הצדדים בהסכימם על התניה לפיה לא יהא זכאי המינהל לגביית תשלום חד-פעמי בגין בניה נוספת, שלא על דרך הגדלת הדח"ש.

הוראות סעיף 9 בחוזה המקורי, דנות בהערכה מחודשת של הדח"ש ובמנגנון לפיו תבוצע, חוזרות ונישנות בסעיפים נוספים בחוזה המקורי. כך בסעיף 10 הדן בהסכמת הקרן למישכון זכות החכירה, ובסעיפים 12-11, הדנים בהעברת זכות החכירה ובשינוי מטרת החוזה, בכולם מפנה החוזה לתניית סעיף 9.

כלומר, אם היה בדעתו של מנסח המסמך או בכוונת הצדדים לאפשר מנגנון אחר במקרה של בניה נוספת, בדמות תשלום דמי היתר או תשלום אחר, היו מציינים זאת מפורשות בחוזה המקורי.

העובדה שכלל המקרים אשר הוזכרו לעיל, בהם נדרשת הסכמת הקרן {המינהל}, אינם מתירים למינהל לגבות תשלום דמי היתר לביצועם אלא באמצעות המנגנון הקבוע בסעיף 9 בחוזה המקורי, מחזקת המסקנה בדבר אי-התרת גביית תשלום חד-פעמי עבור תוספת הבניה.

הנה-כי-כן, נימנה החוזה המקורי על החוזים אשר אינם מתירים למינהל תשלום בעד בניה נוספת אך מתירים לו העלאת הדח"ש.

מהו איפוא התשלום לו זכאי המינהל לגבות בגין מימוש תוספות בניה, על אלו אשר הוונו בפועל במסגרת מבצע ההיוון, עת בחר שלא לממש זכותו על-פי החוזה המקורי (סעיף 9 שבו) להגדלת הדח"ש?

בכגון דא, קובעות החלטה 3217 מיום 02.12.98 והוראת אגף מס 8/97 מיום 03.03.97 כי:

"חוכרים שהחוזה המקורי שלהם (בין אם חתמו על חוזה חכירה חדש ומהוון ובין אם לאו) אינו מתיר למינהל לגבות תשלום בעד בניה נוספת אך מתיר למינהל להעלות את דמי הדח"ש או שהצטרפו למבצע ההיוון ומבקשים כעת לבצע תוספת בניה, שינוי ייעוד ו/או ניצול ו/או פיצול מגרש בתקופת החכירה הנוכחית, יוכלו לשלם 3.75% (או אחוז אחר שייקבע על-ידי מועצת מקרקעי ישראל) מערך תוספת הזכויות ויראו את תוספת הזכויות כמהוונת.
חוכרים שיסרבו להוון את התוספת כאמור, ינהג איתם המינהל בהתאם לחוזה המקורי שלהם, דהיינו פטור מדמי היתר ועדכון דח"ש."

החלטה 3217 כמו גם הוראת אגף 8/97 מקורם בבעייה אשר נוצרה במסגרת מבצע ההיוון על-פי החלטה 729 ולפיה:

"יש במינהל חוכרים שבידיהם חוזי חכירה הקובעים כי המינהל לא יטיל על החוכר כל תשלום בעד מתן הסכמתו לבניה נוספת. לעומת זאת החוזים קובעים כי המינהל רשאי להעלות את דמי החכירה השנתיים במקרה של בניה נוספת על-ידי החוכר.
חלק מהחוכרים שהיו בידיהם חוזים מהסוג האמור לעיל והצטרפו למבצע ההיוון, הוחתמו על חוזי חכירה חדשים מהוונים הנהוגים היום במינהל.
החוזים החדשים קובעים כי המינהל רשאי לגבות דמי היתר בעד מתן הסכמתו לתוספת בניה, שינוי ייעוד ו/או ניצול ו/או פיצול מגרש."

הנה-כי-כן, הוראה זו קובעת מפורשות כי חוכר שבידו חוזה חכירה מיוחד, אשר איננו מתיר גביית דמי היתר {להבדיל מהעלאת הדח"ש} בגין תוספת בניה על אלו אשר הוונו במסגרת המבצע, יהיו זכאים לשלם דמי היוון בשיעור 3.75% משוויין של תוספות בניה - הא ותו לא.

בית-המשפט דחה את טענת המינהל באשר לאי-תחולת החלטה 3217 על עסקת שינוי הניצול, שכן - כך למינהל - העסקה נערכה טרם ייסוד החלטה 3217 והוראת אגף 8/97, ולפיכך זו אינה חוסה בצילם של אלו.

הכיצד תיתכן דחיית תחולתה של הוראת 3217 למפרע, כאשר זו לא באה לעולם אלא לשם הסדרת גביית תשלום בגין תוספות בניה במקרקעין לגביהם בוצע היוון, והחוזה המקורי החל איננו מתיר גביית דמי היתר.

לשם מה נוסדה ההוראה האמורה אם לא לשם מציאת פתרון לסיטואציה האמורה?

לשון ההחלטה גופה אינה מותירה מקום לספק כי זו חלה על החוזים {שאינם מתירים גביית דמי היתר} אשר הוונו במסגרת מבצע ההיוון על-פי החלטה 729.

הואיל ואין מחלוקת כי בקשת עִסקת שינוי הניצול הופנתה למינהל בשנת 1996, עת חלה הוראת המועצה 729, אין מנוס מלקבוע כי על המינהל לאפשר לתובעים להוון את תוספות הבניה - אשר טרם הוונו - בשיעור 3.75% מערך שווי התוספת שמימושן מבוקש בעסקה.

בכגון דא, קובעת הוראה 1/91 מפורשות כי חוכר המחזיק בחוזה חכירה מהסוג האמור,המבקש לממש זכויות בניה נוספות {ובכלל זה שינוי ניצול}, לא יידרש לשלם דמי היתר, ועדכון הדח"ש ייקבע "על-פי שיעור ההיוון התקף כפול ערך התוספת".

מהו השיעור החל בענייננו? "חוכר שהגיש בקשה למימוש זכויות בניה נוספות עד 31.05.98 - שיעור ההיוון (עדכון הדח"ש) הינו - 3.75% מערך התוספת".

הוראת אגף 1/99 הפוטרת מתשלום דמי היתר תוך תשלום הפרשי היוון, חלה בענייננו, הגם שאין המדובר בתוספת בניה לשימוש עצמי.

בית-המשפט קבע איפוא - נוכח האמור והמקובץ לעיל - כי התובעים זכאים היו להוון את תוספות הבניה המבוקשות בעסקה שינוי הניצול, בשיעור 3.75% מערך תוספת הבניה המבוקשת על פיה ואשר לא הוונו במסגרתו של מבצע ההיוון.
סעיף 2ג' להחלטה 3217 קובע לאמור:

"לגבי חוכרים כאמור אשר נחתמו עימם חוזים חדשים ושילמו דמי היתר כתנאי לחתימת המינהל על תוכניות בניה - יש לאפשר קבלת החזר כספי, באישור היועץ המשפטי המחוזי, תוך גביית דמי היוון בגובה 3.75% מערך תוספת הזכויות כאמור לעיל ..."

כפי שהובהר בחיבור זה בהרחבה לעיל, יש להשיב לתובעים בנסיבות המיוחדות של המקרה דנן, את הסכומים ששולמו ביתר עבור דמי היתר, מעבר לסכום אשר היה עליהם לשלם לו הוונו הזכויות בהתאם למבצע ההיוון (3.75% מערך תוספת הבניה).

לנוכח הסכמת התובעים לשלם את דמי ההיוון בהתאם להוראות החלטה 729 והעובדה שהמינהל מנע מהם לממש זכותם זו - מן הדין לאפשר להם תשלום {בדרך קיזוז} דמי ההיוון כאמור לעיל.

בית-המשפט לא ראה לנכון לאפשר ניצול חוסר המידע שבידי הפרט, כדי לגבות הימנו תשלום עודף לקופה הציבורית.

היחסים שבין המינהל לבין ציבור החוכרים הינם יחסי תלות של החוכר במחכיר ומשום כך שומה על המינהל לאזן בין האינטרסים של ניהול קרקעות המדינה עליהם הוא מופקד, לבין טובת החוכר.

לפיכך, שומה על המינהל להשיב לתובעים החיוב הכספי אשר ניגבה מהם עבור דמי ההיתר, בקיזוז דמי ההיוון מערך תוספת הבניה. שכן, משנמצא כי המינהל גבה מהתובעים דמי היתר שלא על בסיס חוזי, אשר היה בתוקף במועד אישור העסקה, מן הדין להורות על השבת הכספים ששולמו ביתר.

הבסיס לחיוב ההשבה מושתת על חובת ההשבה של מי שקיבל תמורה שלא על-פי זכות שבדין {סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979}.

הלכה פסוקה היא כי התקשרות גוף ציבורי עם האזרח, איננה עסקה הנעשית על-ידי הצדדים המתקשרים מרצון. לאזרח אין ברירה, בלתי אם להתקשר עם הרשות ולשלם את הנדרש ממנו, מתוך הנחה וצפיה כי הגוף הציבורי פעל ופועל כדין על-פי כללי מינהל תקינים.

גביית כספים ביתר שלא על בסיס חוקי, מהווה פגיעה בזכות הקניין של האזרח {ת"א (חמ') 1910/91 חברת משולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות בע"מ נ' עיריית ראשון לציון, פ"מ תשנ"ז(א), 286 (1997)}.

יפים המה לעניין זה דברי כב' השופט חשין ב- ע"א 2299/99 {שפיר נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4), 213, 234 (2001)}, הקובע לאמור:

"אם תידרוש הרשות מן היחיד תמורה עבור השירות - או, לפי העניין, תמורה העולה מן הקבוע בחוק - יחייב בית-המשפט את הרשות להשיב ליחיד את התמורה ששולמה או את התמורה העודפת על התמורה הקבועה בחוק.
הלכה זו נטועה עימוק במשפטנו מאז קבע כב' השופט ש' ז' חשין ב- ע"א 412/54 עיריית ת"א-יפו נ' חברת ארמון אהרונוביץ ד' בע"מ, פ"ד י' 1835 (1956) - והיא אחד מראשי העילה שבעשיית עושר ולא במשפט."

סוף דבר ולאור האמור והמקובץ לעיל, בית-המשפט קבע כי התובעים זכאים להשבת הפרש הסכום שבין דמי ההיתר ששולמו על ידם בפועל, לזה שהיה אמור להשתלם בגין היוון ערך תוספת הבניה, כאשר השיעור הקובע לצורך ההיוון הינו בשיעור 3.75%.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דמי היתר -ההלכה הפסוקה