הקצאת מגרש וביטול ההקצאה

ב- ע"א 6200/11 {המערערים והמשיבים שכנגד נ' המשיבים והמערערים שכנגד, תק-על 2014 (2), 9461 (2014)} נדון המקרה הבא:

המערער 1 הינו מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ {להלן: "המושב"}. המושב חוכר את הנחלות שבו מאת המשיב 3 {להלן: "המינהל"}, והן מוחכרות לחברי המושב בחכירת-משנה או שהוענקו להם זכויות של ברי-רשות בהן.

המשיב 1 {להלן: "יחיא"} הינו בעל הזכויות במשק 47 במושב, והמשיב 2 {להלן: "עזרי"} הוא בנו המתגורר יחד עם משפחתו בביתו.

המערער 2 ורעייתו {להלן בהתאמה: "בטיה" או הזוג "בטיה") חתמו על חוזה פיתוח לגבי המגרש הסמוך למשק 47.

בשנות ה- 70' הקים יחיא מבנה בסמוך לבית המגורים במשק 47 {להלן: "המחסן"}. לאחר-מכן, בשנת 1976, חתם על התחייבות לפיה אם ירצה בעתיד לבנות בית מגורים נוסף במשק, יעשה כן בצמוד לביתו, כקומה שניה לו, או תחת המחסן, ולא יבוא בטענות בעניין זה למושב.

ביום 04.07.84 החליט ועד ההנהלה של המושב לאשר למשק 47 הקצאה של מגרש בגוש 8060, שהינו חלק מחלקה 14, מגרש הגובל במשק 47 {להלן: "המגרש" או "מגרש 158"}. המגרש אושר לטובת בן ממשיך באותו משק {להלן: "החלטה 84"}.

ההליכים הדרושים לצירוף המגרש למשק 47 כמגרש לבן ממשיך לא הושלמו מעולם.

בשנות ה- 90' יזם המושב הרחבה וכלל את מגרש 158 במגרשים בהרחבה המיועדים להקצאה לחברי המושב או למומלציהם. תכנית ההרחבה נעשתה בתחילה לפי החלטה מס' 612 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 13.10.93 {להלן: "החלטה 612"} ולאחר מכן, בהתאם להחלטה מס' 737 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 17.12.95 {להלן: "החלטה 737"}, שביטלה אותה.

ביום 04.11.96 קבעה האסיפה הכללית של המושב קריטריונים ונהלים לביצוע ההרחבה {להלן: "החלטה 96"}. בין השאר, נקבע בה כי חלוקת המגרשים בהרחבה בין חברי המושב ומועמדיהם תיעשה בדרך של הגרלה.

במסגרת זו הוחלט להחריג את מגרש 158 מההגרלה ולשייכו למשק 47, אשר לא יהא זכאי למגרש נוסף בהרחבה. עוד נכתב בהחלטה 96' כי המועמדים לקבלת מגרש בהרחבה נדרשים לשלם את דמי הפיתוח בעד המגרש עד למועד שייקבע. אף תנאי זה לא התמלא מעולם על-ידי יחיא ועזרי.

ביום 07.08.05 המליץ המושב למינהל להחכיר את המגרש לזוג בטיה, שהומלץ על-ידי משק 39 במושב, שנרכש סמוך קודם לכן על-ידי אחיו של בטיה, מר חנן בן-טוב {להלן: "בן-טוב"}.

קודם לכן, שילם הזוג בטיה לחברת ע.ס.א.י חברה לניהול ופיתוח בע"מ, החברה שביצעה את ההרחבה במושב {להלן: "החברה המבצעת"} תשלום בעד דמי הפיתוח בגין המגרש.

יצויין, כי המלצת המושב להקצות את המגרש לבטיה ניתנה ביום שלפני המועד האחרון לביצוע עסקאות בתנאיה של החלטה 737, שבוטלה.

החלטה 737 הקנתה יתרונות שונים לחוכרי הקרקעות, לרבות פטור ממכרז והנחה משמעותית בדמי החכירה. ביום 09.10.05 אישר המינהל את העסקה להקצאת המגרש לזוג בטיה.

השניים שילמו דמי היוון וביום 21.12.05 נחתם בינם לבין המינהל חוזה פיתוח לגבי המגרש.

נפסק מפי כב' השופטת ע' ארבל כדלקמן:

"14. השאלה הניצבת לפנינו הינה למי יש להקנות את הזכויות במגרש שבמחלוקת. על-מנת להשיב על שאלה זו, יש לבחון את הזכויות הנתונות לצדדים הנוגעים בדבר ביחס למגרש ולכך אפנה כעת.
זכויותיו של הזוג בטיה במגרש
15. כאמור, המינהל אישר ביום 04.11.05 את הקצאת המגרש לזוג בטיה וחתם עימו על חוזה פיתוח ביחס למגרש ביום 21.12.05.
מכאן, לכאורה, שלבטיה זכויות עדיפות במגרש. עם זאת, אין די בנתונים אלה כשלעצמם כדי להוביל למסקנה כי הזכויות במגרש אכן נתונות לו.
ההכרעה בעניין זה תלויה בזכויותיהם של יחיא ועזרי ביחס למגרש (שאלה אליה אדרש בהמשך) וכן בשאלת תוקפו של ההסכם בין בטיה לבין המינהל.
16. להסכם בין המניהל לבין בטיה קדם הליך פנימי במושב שבסופו, ביום 07.08.05, המליץ האחרון למינהל להקצות לבטיה את המגרש כמגרש בהרחבה, בהתאם להחלטה 737.
בהחלטה 737 נקבע כי המינהל יחכיר מגרשים בהרחבה למומלצי האגודה השיתופית במושב (סעיף 4(ג) להחלטה). היינו, הסמכות לקבוע מי יומלץ בפני המינהל לקבלת זכויות במגרשים בהרחבה הופקדה בידי המושב {ראו, ע"א 3962/97 בארותיים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' ארד, פ"ד נב(4), 614, 620, 622 (1998) (להלן: "עניין בארותיים")}.
בהחלטה 96', קבעה האסיפה הכללית של המושב קריטריונים לביצוע ההרחבה ולהקצאת המגרשים לבתי האב במושב. ככלל, הקצאת המגרשים בהרחבה נעשתה בדרך של הגרלה (הגם שהיו חריגים לכך, כפי שמלמדת הדוגמה שלפנינו, של יחיא ועזרי) ובהחלטה 96' נקבעו הוראות בדבר זכאותם של בתי האב במושב להשתתף בהגרלה.
עוד צויין באותה החלטה כי המגרשים הנותרים, מעבר למספר הנחלות במושב, יימכרו בעדיפות ראשונה לבני החברים במושב.
ההמלצה להקצות את המגרש לבטיה ניתנה על-ידי בית האב במשק 39, אשר נרכש על-ידי אחיו, בן-טוב. בעקבות זאת, ביום 07.08.05 העביר המושב למינהל את שמו של בטיה כמועמד מטעימו להקצאת המגרש.
ואולם, כפי שקבע בית-המשפט המחוזי, חברותו של בן-טוב במושב אושרה באופן סופי על-ידי האסיפה הכללית של המושב רק ביום 23.04.06.
אחד התנאים לזכאותו של בן-טוב להמליץ על מועמד מטעימו לרכישת זכויות במגרש בהרחבה, היה כי הוא יהא חבר האגודה השיתופית במושב. לאור האמור, צדק בית-משפט קמא כשקבע כי למעשה לא היה תוקף להמלצת המושב על בטיה במועד שבו הועברה למינהל וכי הליכי הקצאת המגרש לבטיה לא היו תקינים.
בית-המשפט המחוזי סבר אומנם כי אין בכך להביא לבטלות ההסכם בין בטיה לבין המינהל היות שבסופו-של-דבר אושרה חברותו במושב של בן-טוב.
עם-זאת, כשלעצמי, איני סבורה כי ניתן להקל ראש בפגם האמור בהליכי ההמלצה על בטיה במושב. ראוי להדגיש כי במקרה דנא למועד הפנייתו של בטיה למינהל על-ידי המושב נודעה חשיבות בלתי מבוטלת.
העובדה שהמלצת המושב על בטיה ניתנה באותו מועד איפשרה לו ליהנות מתנאיה המיטיבים של החלטה 737.
כזכור, למחרת היום בו ניתנה ההמלצה, פקעה האפשרות להגיש בקשות לפי אותה החלטה. אשר-על-כן, לשאלת תוקפה של המלצת המושב משמעות לכל הפחות לגבי התנאים החלים על העסקה (ראו והשוו, בג"ץ 9151/07 טל נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.01.10), שם נדחתה עתירה להקצאת קרקע לפי החלטה 737 באשר במועד האחרון להגשת הבקשות לפי אותה החלטה, לא הונחה בפני ממ"י בקשה הכוללת את כל המסמכים הדרושים; כן השוו: ע"א 633/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' חיטמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.01.14) (להלן: "עניין חיטמן")}."

בית-המשפט המחוזי קבע כי, בהתנהלות האמורה של המושב, שהזוג בטיה לכל הפחות העלים ממנה עין, יש כדי להצביע על חוסר תום-לב.

הדבר מצטרף לקביעותיו בנוגע לחוסר תום-הלב בו היתה כרוכה התנהלותם של בטיה ושל המושב בהליכי הקצאת המגרש לראשון.

בית-המשפט המחוזי דן בפירוט בעובדה שדמי הפיתוח שולמו על-ידי בטיה ביום 14.07.05 בעוד שההסכם בינו לבין החברה המבצעת נחתם רק ביום 07.08.05.

לא בכדי ציין מזכיר המושב בעדותו בפני בית-משפט קמא כי זהו דבר "מוזר" וכי כלל לא ברור כיצד ניתן לשלם בטרם נחתם החוזה.

בית-משפט קמא פסק כי התנהלות זו נבעה מ"רצון ליצור עובדות מוגמרות בשטח" וקבע כדלקמן:

"קשה שלא להגיע למסקנה כי מגרש 158 לא נבחר באופן סתמי על-ידי המשיב 3 [בטיה, ע' א'] כמגרש שמצא חן בעיניו, כפי שהעיד. נראה כי היתה מחשבה מראש כי בכל מקרה לא יצליח המבקש לעימוד בתשלום דמי הפיתוח ו'לשחרר' את המגרש מהפול הכללי."

מקביעות אלה של הערכאה דלמטה, שהתבססו על מכלול הראיות ועל התרשמותה מהעדים שהעידו לפניה, בית-המשפט שלערעור לא מצא לשנות.

זאת, בהתאם לכלל לפיו ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהכרעות עובדתיות ובממצאי מהימנות שקבעה הערכאה הדיונית לנוכח יתרונה המובהק בעניינים אלה {ראה, למשל, ע"א 1581/92 ולנטין נ' ולנטין, פ"ד מט(3) 441, 451 (1995); ע"א 1242/04 ש. גמליאל חברה לבניין ופיתוח בע"מ נ' ש. ארצי חברה להשקעות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.09.06)}.

בית-המשפט סבור כי, מתעורר חשש לפגיעה בעיקרון השוויון, וזאת בשני היבטים עיקריים.

ראשית, יש להביא בחשבון את העובדה שהמלצה על מועמד מסויים מטעם המושב לחכירת מקרקעין מידי המינהל מחייבת לא אחת בחירה מבין מספר מועמדים אפשריים.

במקרה דנא, לא הוצגו בפני בית-המשפט נתונים בנושא זה. אולם, לא ניתן לשלול את האפשרות כי אילו הליך ההקצאה היה מתנהל באופן תקין, היה מתברר כי ישנם גורמים נוספים, מלבד עזרי ובטיה, שלהם עניין לרכוש זכויות במגרש.

במילים אחרות, לא מן הנמנע כי ניהול ההליך בצורה לקויה כאמור שלל מידי {בג"ץ 5023/91 פורז נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד מו(2), 793, 801, 803 (1992)}.

שנית, ובכך העיקר, יש לזכור כי עסקינן בהקניית זכויות במקרקעין המוחכרים למושב על-ידי המינהל, היינו בחלוקה של אדמות מדינה. הלכה היא כי כאשר מדובר בחלוקה של משאבים ציבוריים, ובמיוחד משאב מוגבל ורב ערך כמקרקעין שבידי המינהל, קיימת חובה לשקול שיקולים של צדק חלוקתי ושוויון.

זאת, על-מנת להבטיח חלוקה סבירה והוגנת של המשאבים {בג"ץ 446/12 האגודה לצדק חלוקתי בע"מ נ' מועצת מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.08.12); בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.06.11); בג"ץ 244/00 עימותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6),25, 66-64 (2002)}.

דברים אלה אומנם כוונו במקור לרשות מינהלית, אך הם יפים גם למקרה דנא בשינויים המחוייבים.

החלטות המושב כפופות הן לעיקרון השוויון {ראה תקנה 23(ג) לתקנות האגודות השיתופיות (רשויות האגודה), התשל"ה-1975}, לפיה ועד האגודה השיתופית מחוייב לפעול בתחום סמכותו, לטובת האגודה וללא אפליה.

כך בכלל, וכך בפרט כאשר מדובר בהחלטה שעניינה הקצאת מקרקעין ציבוריים {ע"א 8223/99 ברוך נ' עזריאל - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פ"ד נו(3), 742, 752-751 (2002)}.

למעשה, בהחלטה 612, שמכחה התנהלה בתחילה תכנית ההרחבה במושב, נקבע במפורש כי הקריטריונים שייקבעו להקצאת מגרשים ביישוב נדרשים לעימוד ב"מבחן סבירות ציבורי".

כן נקבע בפסיקה כי הקצאת מקרקעין מכח החלטה 737 כפופה אף היא לעקרונות הסבירות והשוויון, גם אם לא נכללה בה הוראה מפורשת כאמור {ע"א 8223/99 ברוך נ' עזריאל - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פ"ד נו(3), 742, 752-751 (2002)}.

בית-משפט סבור כי, מדובר בהטבות משמעותיות. למעשה, הטבות אלה היו כה מפליגות עד שהוחלט לבטלן מטעמים של הבטחת השוויון והצדק החלוקתי.

כפי שהבהיר בית-המשפט, מתן מקרקעי מדינה לאחד מובילה למעשה למניעתם מאחר ולכן, יש להקפיד הקפדה יתרה על ההגינות והשוויון במסגרת הקצאת קרקעות כאמור. לאור זאת, ברי כי הסטיה מעקרונות אלה במסגרת הליכי הקצאת המגרש לזוג בטיה הינה בעלת משמעות אף מבחינת הציבור הרחב ולכך מייחסת אני חשיבות רבה.
הנה-כי-כן, נפלו פגמים בהליכים שנעשו במושב במסגרת הקצאת המגרש לזוג בטיה. בפגמים אלה, ובפרט בהצטברם, יש כדי להשפיע על תוקפו של ההסכם להקצאת המגרש לזוג בטיה. האופן שבו התנהל המושב בהקשר זה אינו עולה בקנה אחד עם החובות המוטלים עליו. אכן, אגודה שיתופית היא גוף המאוגד במשפט הפרטי.

עם-זאת, כבר נקבע לא פעם בעבר כי החלטותיה צריכות להתקבל בהליך תקין, בהתאם לחקיקה הרלוונטית, בתום-לב ובדרך מקובלת, כי עליהן להיות סבירות, נטולות שיקולים זרים ואל להן לעימוד בניגוד לתקנת הציבור {ע"א 10419/03 דור נ' רמת הדר - כפר שיתופי להתיישבות, פ"ד ס(2), 277, 291-287, 293 (2005); ע"א 8398/00 כץ נ' קיבוץ עין צורים, פ"ד נו(6), 602, 616-615 (2002); ע"א 5271/10 בן חיים נ' קיבוץ גבעת חיים איחוד, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.10.13)}.

בנסיבות העניין, לא ניתן לומר כי התמלאה דרישת תום-הלב וכן מתעורר ספק ביחס לסבירותו של ההליך שהתקיים במושב להקצאת המגרש לבטיה ולגבי תקינותו והגינותו.

ההליך הפגום שהתנהל במושב, שבסופו הוחלט להמליץ על הזוג בטיה בפני המינהל, הוא שהוביל להסכם שנחתם בין האחרונים ביחס למגרש.

אכן, להמלצת המושב אין כוח מחייב בהליך הקצאת המקרקעין. אולם, לא ניתן למעט ממשקלה בהקצאת המגרש לזוג בטיה. יצויין, כי בית-משפט קמא לא מצא כי נפל פגם בהתנהלותו של המינהל בעניין זה ובית-המשפט שלערעור לא מצא לנכון לחלוק על קביעתו זאת, היות ששאלה זו אינה מצויה במוקד הדיון בהליך דנא ונוכח מעמדו של המינהל בהליך זה {בש"א 3868/90 יעד אלקטריק שירות ובצוע עבודות חשמל בע"מ נ' לה טלמכניק אלקטריק ס.א., פ"ד מה(1), 256,263 (1990)}. די בפגמים שנפלו בהליכי ההקצאה במושב כדי להכתים את ההסכם בין המינהל ל זוג בטיה.

בנסיבות העניין, לאור מהותם של הפגמים ומשקלם המצטבר, עמדתו של בית-המשפט היא, כי לא ניתן להותיר את ההסכם בין הזוג בטיה לבין המינהל על כנו {השווה: בג"ץ 5023/91 פורז נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד מו(2), 793, 803-804 (1992); בג"ץ 504/82 כוח (2000) אחזקות בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד לז(1), 651, 656-655 (1983)} לפיכך, בית-המשפט קבע כי, דין ההסכם להתבטל.
יחיא ועזרי משתיתים את תביעותיהם לגבי המגרש על החלטה 84' ועל החלטה 96'. כאמור, החלטה 84' איפשרה לצרף את המגרש למשק 47, כמגרש לבן ממשיך.

עם-זאת, בית-המשפט המחוזי קבע, כעניין עובדתי, כי יחיא ועזרי לא נקטו כל צעד לשם מימוש זכויותיהם לפי אותה החלטה וכי במשך כל השנים שחלפו מאז ניתנה ההחלטה לא הושלמו ההליכים הדרושים לשם צירוף המגרש למשק 47.

בהתאם, נקבע כי יש לבחון את זכאותו של משק 47 לצירוף המגרש כמגרש לבן ממשיך לפי הדין החל היום. קביעה זו מקובלת על בית-המשפט שלערעור וכך גם המסקנה כי יחיא ועזרי אינם עומדים בדרישות העדכניות להקצאת המגרש לבן ממשיך, מהנימוקים שפורטו בפסק-הדין של בית-המשפט המחוזי.

המושב אינו נכלל ביישובים שבהם ניתן לצרף מגרש לנחלה, בהתאם להוראת האגף החקלאי מס' 62 מיום 14.02.99. כן לא הוכח כי יחיא ועזרי עומדים בתנאים שפורטו בהחלטת הנהלת המינהל מס' 862 מיום 30.04.03 בנושא צירוף מגרשים לנחלות.

אשר-על-כן, ליחיא ועזרי לא עומדת עוד זכות להקצאת המגרש כמגרש לבן ממשיך.

מכאן, לשאלה האם ליחיא ולעזרי זכות במגרש כמגרש בהרחבה. המושב החליט, כאמור, כי חלוקת המגרשים בהרחבה בין חבריו ומומלציהם תיעשה בדרך של הגרלה.

בהחלטה 96', שקבעה את הקריטריונים והנהלים לביצוע ההרחבה, נקבע כי מגרש 158 ישויך למשק 47 ולא ישתתף בהגרלה. על בסיס הראיות שעמדו בפניו ולאחר דיון נרחב בטענות הצדדים בעניין זה, פסק בית-המשפט המחוזי כי החלטה 96' הקנתה ליחיא ולעזרי זכות להקצאת המגרש כמגרש בהרחבה.

זאת, בכפוף לתשלום דמי הפיתוח בעד המגרש, עד למועד שנקבע בהחלטה. בהחלטה 96' נקבע במפורש כי אם לא ישולמו דמי הפיתוח עד לאותו מועד "תבוטל זכותו של בית האב למגרש והאגודה תהיה זכאית לשווק את המגרש לפי שיקול-דעתה" {סעיפים 8-7 להחלטה}.

בפסק-הדין של בית-משפט קמא אף צויין כי עזרי נטל חלק באסיפה הכללית של המושב בה התקבלה החלטה 96'. בנוסף, כאמור, החלטה זו הינה אחד מהאדנים עליה נשענות טענותיהם של יחיא ועזרי וברי כי הוראותיה חייבו גם אותם.

עוד נקבע כי השניים היו "ערים לחלוטין" לכך שעליהם לשלם את דמי הפיתוח עד למועד שנקבע, כתנאי להפנייתם למינהל לצורך הקצאת המגרש כמגרש בהרחבה, אחרת ישווק המגרש לאחרים. זאת, בין השאר לנוכח התרעות חוזרות ונשנות שנשלחו לעזרי בנושא על-ידי המושב.

על-אף האמור, לא שולמו הסכומים הדרושים על-ידי יחיא ועזרי. זאת, לפי ממצאיו של בית-המשפט המחוזי, משום שלא היה ביכולתו של עזרי לשאת בעלויות אלה באותה תקופה, לרבות בזמן שבו הופנה הזוג בטיה למינהל ומיד לאחר שפקעו הוראות המעבר לביצוע החלטה 737.

בהתאם, כבר בשנת 2004 הועבר המגרש למאגר הכללי של המגרשים הבלתי-מוקצים במושב, המיועדים לשיווק. עזרי מצידו, כך נקבע, בחן אפשרות לקבל לידיו את התמורה שתצמח ממכירת המגרש לאחרים.

לאור כל זאת, ובהתבסס על התשתית העובדתית האמורה, אכן היה מקום לקבוע כי פקעה זכותו של עזרי לרכישת המגרש כמגרש בהרחבה לפי תנאי החלטה 737.

בית-המשפט דחה גם את טענתם של יחיא ועזרי לפיה "ביטול זכותם" במגרש חייב קבלת החלטה נוספת של האסיפה הכללית של המושב. בהחלטה 96' נקבע במפורש המועד האחרון לתשלום דמי הפיתוח, וועדת ההרחבה במושב הוסמכה להאריכו. כן נקבע שם מה יהא הדין במקרה שלא ישולמו דמי הפיתוח עד למועד שנקבע.

עם-זאת, אין באמור כדי לשלול את האפשרות להקצות לעזרי מגרש בהרחבה במושב לפי התנאים החלים היום, להבדיל מתנאי החלטה 737.

בהקשר זה, תוזכר "הציפיה הלגיטימית" שייחס לו בית-המשפט המחוזי ביחס לשיוך המגרש. כן יש לציין כי בהחלטה 96' נשללה זכותו של משק 47 למגרש נוסף בהרחבה, מעבר למגרש 158.
בנסיבות אלה, בית-המשפט אינו רואה טעם למנוע מעזרי כל סיכוי לקבל מגרש בהרחבה במושב {ע"א 8223/99 ברוך נ' עזריאל - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פ"ד נו(3), 742, 753, 755 (2002)}.

יתר-על-כן, בית-המשפט אף לא קיבל את טענתם של יחיא ועזרי לפיה היות שהחלטה 96' שללה את זכותם למגרש אחר בהרחבה, הרי ששלילת זכותם למגרש תהווה "גזל כפול" ותפגע בשוויון.

האחריות לפקיעת זכויותיהם של יחיא ועזרי במגרש, הן כמגרש לבן ממשיך והן כמגרש בהרחבה, מוטלת על כתפיהם הם. בנוסף, נראה כי המניעה לבנות בית נוסף במשק 47 נובעת ממעשיו של יחיא, שבנה במקום מחסן, בעקבותיהם הוא אף התחייב כי לא יבוא בדרישות למושב בנוגע לבניית בית נוסף במשק.

כידוע, למרות זאת, בהמשך ניתנה לו אפשרות לרכוש זכויות במגרש 158. לבסוף, בשלב זה ובהתחשב במכלול הנסיבות, בית-המשפט לא קיבל את טענותיהם של יחיא ועזרי כנגד עצם הקביעה משנת 1996 לפיה משק 47 אינו זכאי למגרש נוסף בהרחבה.

ואולם, עצם הנכונות לאפשר לעזרי לרכוש זכות במגרש בהרחבה איננה מובילה בהכרח למסקנה כי ראוי להקנות לו זכות במגרש 158 דווקא.

כאמור, בהחלטה 96' הוחלט לייעד את המגרש למשק 47, תוך החרגתו מההגרלה שנערכה לשם חלוקת המגרשים בהרחבה. בכך ניתן לראות משום יתרון שהוקנה ליחיא ולעזרי בהשוואה לחברים אחרים במושב ולמומלציהם.

זאת, בין היתר, נוכח סמיכותו של המגרש למשק 47 ולאור השתלשלות האירועים שקדמו להקצאת המגרש, כאמור בפסקה הקודמת. יתרון זה בולט גם על רקע העובדה המסתמנת, לפיה הקצאת המגרשים בהרחבה הנוספת שמקדם המושב בימים אלה תתבצע אף היא בדרך של הגרלה.

ככל שמספר המשתתפים בהגרלה יהא גדול ממספר המגרשים הזמינים להקצאה, יש להניח כי יהא בהגרלה כדי להשפיע לא רק על אופן חלוקת המגרשים בין הזוכים, אלא גם על עצם הזכאות למגרש.

מכל מקום, עדיפות זו והאפשרות לרכוש זכות במגרש נשמרו לעזרי וליחיא על-ידי המושב במשך כעשרים שנים - בתחילה כמגרש לבן ממשיך, ובהמשך כמגרש בהרחבה - אך לא מומשו.

בנסיבות העניין, יש לתהות האם מוצדק להמשיך וליתן לעזרי קדימות על פני אחרים ביחס למגרש. אף אילו הייתי נכונה להניח לטובתו של עזרי כי אכן עמדה לו ציפיה לגיטימית או כי היה לו אינטרס הסתמכות שראוי להתחשב בו בנוגע להמשך הליכי שיוך המגרש, הרי שאין זה השיקול היחיד העומד על הפרק.

בהחלטה בעניין זה יש להביא בחשבון גם את העובדה שעסקינן באדמות מדינה, שחלוקתן צריכה להיעשות באופן צודק, שוויוני וסביר.

מצידו השני של המתרס ניצבים גם עקרונות השוויון והסבירות ושיקולים של צדק חלוקתי. במקרה דנא, שיקולים אלה מטים את הכף נגד מתן עדיפות לעזרי בהקצאת המגרש על פני אחרים שעשויים להיות מעוניינים בו.

כפי שהודגש, המגרש הינו משאב של הציבור. לפיכך, משמעותה המעשית של הקצאת הזכויות במגרש לעזרי הינה שלילת האפשרות של אחרים מקרב הציבור לרכוש זכויות בו. בהתחשב במכלול הנסיבות, בית-המשפט לא מצא טעם המצדיק פגיעה זו באינטרס הציבורי.

אשר-על-כן, לעזרי אין כל זכות קנויה במגרש 158 וכי דינו של המגרש יהא כדינם של יתר המגרשים בהרחבה אשר הזכות שניתנה לגביהם לחברי המושב או למומלציהם, לא מומשה.

בהתאם, ובכפוף לדינים החלים כיום, ניתן יהיה לבחון את הקצאתו מחדש של המגרש כמגרש בהרחבה.

באשר ליחיא, הרי שיש לנהוג בו בדומה לכל חבר במושב שלא ניצל את זכותו להפנות מועמד מטעימו למינהל לשם חכירת מגרש בהרחבה. ככל שייקבע כי מועמדים כאמור זכאים להשתתף בהליכי הקצאת המגרשים בהרחבה אותם מקדם המושב, הרי שאין למנוע ממנו, או מהמועמד מטעימו, לקחת חלק בהליכים הללו.

בנוסף, לא ניתן להתעלם מקביעותיו של בית-המשפט המחוזי ביחס לחוסר האמינות שגילו הן הזוג בטיה ואחיו והן עזרי בהליך שהתנהל לפניו.

בהתנהלותם הדיונית של הצדדים כשלעצמה אומנם אין כדי להשפיע על זכויותיהם המהותיות ביחס למגרש הנדון. עם זאת, יש להדגיש כי בהחלט ראוי היה כי הצדדים ינהלו את ענייניהם באופן אחר.

בית-המשפט קיבל את הערעור ואת הערעור שכנגד באופו חלקי.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הקצאת מגרש וביטול ההקצאה