"נכסים" הגדרה וסיווג

1. כללי
תקנות ההסדרים במשק 2007 דלעיל דנות בהטלת הארנונה על נכסים על-פי שתי קטיגוריות.

א. האחת, הקטיגוריה על-פי דירוג כללי - סוג הנכס - כהגדרתם בתקנות כלהלן: "נכסים", "בניין", "אדמה חקלאית", "קרקע תפוסה" - כמשמעותם בסעיף 269 לפקודת העיריות; "נכסים אחרים" - נכסים מסוגים שלא פורטו בתקנה 6(1) עד (12ג). לאמור, פקודת העיריה אליה מפנות התקנות לצורך ההגדרה קובעות כי:

" "נכסים" - בניינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או פנויים, ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב;
"רחוב" - לרבות כביש שהנסיעה בו כרוכה בתשלום אגרה, היטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן דרך כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, שבה עובר הכביש, שטחי השיקום הנופי בכביש ובדרך שבה הוא עובר, וכל מיתקן בתחום הכביש והדרך, למעט בניין, הדרוש במישרין לגביית האגרה, ההיטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן מסילת ברזל כמשמעותה בסעיף 2 רישה ופסקאות (1) ו- (2) לפקודת מסילות הברזל (נוסח חדש), התשל"ב-1972, וכן מיתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה, המהווים חלק בלתי-נפרד ממנה;
"בניין" - כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה, למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו;
"אדמה חקלאית" - כל קרקע שבתחום העיריה שאינה בניין, המשמשת מטע או משתלה או משק בעלי-חיים או לגידול תוצרת חקלאית או לגידול יער או פרחים; אלא שקרקע כזאת, אם היא נמצאת באזור-מגורים או באזור מסחרי ואינה עולה בשטחה על חמישה דונם, רשאית המועצה לראותה שלא כאדמה חקלאית, בשים-לב לדרגת התפתחותו של אותו אזור;
"קרקע תפוסה" - כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בניין;
"אדמת-בניין" - כל קרקע שבתחום העיריה שאינה לא בניין ולא אדמה חקלאית ולא קרקע תפוסה;"

ב. השניה, קטיגוריית הסיווג הנכנסת לפרטים על-פי סוג השימוש בנכס ומיקומו כקבוע בתקנות הנ"ל.

מעשה החקיקה של השלטון המרכזי, בהקשר של ארנונה - מתבטא, בין היתר: בפקודת העיריות, בחוקי ההסדרים השונים שנחקקו מאז שנת 1992 במישור זה ובפקודת הפיטורין; חיקוקים אלה גודרים את סמכותן של העיריות והמועצות המקומיות להטיל ארנונה כללית על הנכסים המצויים בשטחן וקובעים את העקרונות המנחים לעניין זה.

עד לשנת 1992 עוגנה סמכותה של הרשות המקומית להטיל ארנונה כללית על הנכסים שבשטחה - בפקודת העיריות, 1934, שהוחלפה בשנת 1964 בפקודת העיריות (נוסח חדש).

סעיפים 274ב ו-275 לפקודת העיריות עסקו בהטלתה של הארנונה הכללית, וקראו כך:

"274ב. (א) המועצה רשאית להטיל בתחום העיריה, לכל שנת כספים ארנונה כללית על נכסים, שאינם אדמת בניין, שתשולם על-ידי המחזיקים ותיקבע:
(1) לגבי בניין המשמש למגורים - בהתחשב עם סוג הבניין והמקום שבו הוא נמצא, וכן - לגבי תחום העיריה כולו - לפי יחידת שטח או מספר החדרים;
(2) לגבי בניין אחר - לכל יחידת שטח, בהתחשב עם סוג הבניין והמקום שבו הוא נמצא;
(3) לגבי קרקע תפוסה - לכל יחידת שטח, בהתחשב עם המקום שבו היא נמצאת, או השימוש בה, או בהתחשב בשני המבחנים כאחד;
(4) לגבי קרקע חקלאית - לכל יחידת שטח, בהתחשב עם השימוש בה.

275. שיעורי הארנונה יכולים להיות שונים לגבי סוגים שונים של נכסים או חלקים שונים של תחום העיריה, ומדורגים לפי שימושם של הנכסים."

מלשונם של הסעיפים הנ"ל עולה כי המחוקק הגדיר שלושה קריטריונים עיקריים להטלתה-קביעתה של הארנונה הכללית, והם: סוג הנכס, השימוש שנעשה בנכס ו-מקומו של הנכס. עוד עולה מהסעיפים הנ"ל כי בעיקרו של דבר, שאלת מיהותו-זהותו של המחזיק בנכס - איננה שייכת לעניין קביעתה-הטלתה של הארנונה, ופועלו של הנתון האמור, הוא, ככלל, בשלב תשלום הארנונה בלבד.

בשנת 1992, נחקק חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים 1992"), שנכנס לתוקף בתחילת שנת 1993. בגדרו של החוק האמור בוטלו סעיפי פקודת העיריות, הנ"ל, ומאז מעוגנת סמכותה של העיריה להטיל ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה - בסעיף 8(א) לחוק ההסדרים 1992, המורה כך:

"8(א). מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטחבהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשלום בידי המחזיק בנכס."

כפי שניתן לראות - המבחנים המסורתיים לקביעתה של הארנונה הכללית: מבחן סוג הנכס, השימוש שנעשה בו ומקומו - נשמרו, בשינויי נוסח קלים, בסעיף 8(א) לחוק ההסדרים 1992. גם בגדרי הסעיף האמור הקפיד המחוקק להבחין בין שלב קביעתה-הטלתה של הארנונה הכללית (שבו רלבנטיים המבחנים האמורים, והם בלבד), לבין שלב חיוב הארנונה, אשר לגביו (ורק לגביו) רלבנטית, ככלל, שאלת מיהותו-זהותו של המחזיק בנכס (לסקירה, עיינו: ארנונה עירונית, בעמ': 65, 438-435).

2. סיווג לפי סוג הנכס
א. כללי - "אבות הארנונה"
סעיף 269 לפקודת העיריות, שהגדרותיו חלות גם על סעיף 8 לחוק ההסדרים 1992 (ראו: סעיף 7 לחוק), מגדיר את המונח "נכסים" כ"בניינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או פנויים, ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב"; ואת המונח "אדמת בניין" כ"כל קרקע שבתחום העיריה שאינה לא בניין ולא אדמה חקלאית ולא קרקע תפוסה". משכך, הרי שלמעשה, מועצת הרשות המקומית מוסמכת להטיל ארנונה רק בגין נכסים מסוג "בניין", "אדמה חקלאית" או "קרקע תפוסה"{בג"צ 129/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4), 413, 416 (1984)}; רע"א 2911/95 אברהם נ' עיריית רמת-גן, פ"ד נג(1), 218, 224 (1999)}.

מקום בו נכס פלוני לא נכנס להגדרה של אחד משלושת סוגי הנכסים הללו (ולפיכך מהווה הוא בהכרח "אדמת בניין" או "רחוב"), לא ניתן להטיל בגינו ארנונה. לכן, באחת הפרשות, הוגדרו "בניין", "אדמה חקלאית" ו"קרקע תפוסה" כ"אבות החיוב בארנונה" {עע"ם 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית גדרות, פורסם באתר נבו (17.07.2006), פסקה 9, ראו גם: ע"א 1666/04 הנסון מוצרי מחצבה (ישראל) בע"מ נ' מועצה אזורית משגב,פורסם באתר נבו (03.09.2006), פסקה 8; עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ ואח', תק-על 2011(4), 3153 (01.12.2011)}.

ב. רחוב
ב- עע"מ 8286/07 {רכבת ישראל בע"מ נ' עיריית הרצליה, תק-על 2011(1), 3264 (14.03.2011)} נדונה השאלה כיצד יש להגדיר את המונח "רחוב" לצורך הטלת חיובים עירוניים שונים על-ידי עיריית הרצליה כלפי רכבת ישראל? נבחנה מהי הפרשנות הצריכה לעניין זו של פקודת הפרשנות או של פקודת העיריות.

כב' השופט ניל הנדל מציג בפתיחת פסק-הדין את הבעיה וכדבריו "נמצאנו למדים איפוא, כי בבואו ליישם חוקי עזר שונים של עיריית הרצליה, המכילים בתוכם את המונח "רחוב", הוציא מלפניו בית-המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב-יפו שתי גישות יישומיות שונות לפירוש המונח. ברי כי הכרעות בנושאים זהים תוך יישום פרשנות שונה, יכול ותגררנה קביעות שונות וסותרות. הצורך לקבוע ידן של מי מההגדרות על העליונה - הוא עיקר דיוננו".

בבחנו את ההלכה הפסוקה קובע כב' השופט ניל הנדל {ודבריו מובאים במלואם מפאת חשיבותם} כי:

"4. המחלוקת בין הצדדים ובין פסקי-הדין נטועה בחמישה שטחים שונים: א. כביש הגישה לתחנה; ב. מסילת הברזל והשטחים הצמודים למסילה; ג. מבנה התחנה, לרבות מנהרת הולכי הרגל; ד. הרציפים; ה. החניון. עמדות הצדדים וקביעות פסקי-הדין יוצגו על-פי סדרם. טרם לכך, ראוי להדגיש את המסגרת הנורמטיבית, התחומה בין שלוש "תחנות" משפטיות. ב"תחנה" הראשונה שוכנים חוקי העזר של עיריית הרצליה. ב"תחנה" השניה מצויים המתחרים לכתר הפרשנות שהוזכרו לעיל - סעיף 269 לפקודת העיריות וסעיף 1 לפקודת הפרשנות. ה"תחנה" השלישית הינה פסיקת בית-המשפט, ובעיקר בית-משפט זה.

א. ראשית דבר, תוצג ה"תחנה" המשפטית הראשונה - היא חוקי העזר הרלוונטיים של עיריית הרצליה. חוקים אלה ידגימו את הצורך בהגדרת המונח "רחוב". בחוקי העזר המדוברים ניתן לעיריה שיקול-הדעת להטיל היטל פיתוח על בעליו של "נכס" כהגדרתו בחוקי העזר.
חוק העזר להרצליה (ביוב), התשל"ד-1975, קובע כי "בעל נכס" יהא חייב בהיטל כאמור, כאשר הגדרת "נכס" היא:
"בניין או קרקע בתחום העיריה, למעט רחוב."
חוק העזר להרצליה (תיעול), התשל"ז-1976 מגדיר נכס כ:
"נכס - כל בניין או קרקע בתחום העיריה למעט רחוב."
חוק העזר להרצליה (סלילת רחובות), התשל"ו-1976 משתמש בהגדרה מדוייקת יותר, אך רוח הדברים זהה:
"נכס - כל בניין וכל קרקע, וכן חלק מבניין וכל חלק מקרקע המהווים יחידת רישום נפרדת בספרי המקרקעין, למעט רחוב הנמצא בתחום העיריה."
חוק העזר להרצליה (אספקת מים), התש"ן-1990 מגדיר נכס כ:
"נכס - בניין, קרקע תפוסה, אדמת בניין או אדמה חקלאית כמשמעותם בסעיף 269 לפקודת העיריות."
חוק עזר אחרון זה אינו ממעט את ה"רחוב" מגדרי המונח "נכס", אך מפנה ישירות לסעיף 269 לפקודת העיריות. משמעות הוראה זו תידון להלן.
כך או אחרת, חוקי העזר לא פירשו את המונח "רחוב". בהיעדר פרשנות למונח בחוקי העזר עצמם, ביססה כאמור השופטת א' קובו בפסק-הדין הראשון את פרשנות המונח דרך יישומו של סעיף 1 לפקודת הפרשנות, בעוד שהכרעת השופטת ר' רונן בפסק-הדין השני נשענה על סעיף 269 לפקודת העיריות. לצורך תחימת המחלוקת, יובאו הסעיפים האמורים, המהווים את ה"תחנה" המשפטית השניה, הפרשנית, כלשונם.

ב. הגדרת המונח "רחוב" לפי סעיף 1 לפקודת הפרשנות הינה כדלקמן:
""רחוב" או "דרך" - לרבות כביש, שדרה סמטה, משעול לרוכבים או לרגלים, ככר, חצר, טיילת, מבוי, מפלש וכל מקום פתוח שהציבור משתמש בו או נוהג לעבור בו, או שהציבור נכנס אליו או רשאי להיכנס אליו;"
בנבדל, סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר את המונח "רחוב" באופן הבא:
""רחוב" - לרבות כביש שהנסיעה בו כרוכה בתשלום אגרה, היטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן דרך כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, שבה עובר הכביש, שטחי השיקום הנופי בכביש ובדרך שבה הוא עובר, וכל מיתקן בתחום הכביש והדרך, למעט בניין, הדרוש במישרין לגביית האגרה, ההיטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן מסילת ברזל כמשמעותה בסעיף 2 רישה ופסקאות (1) ו- (2) לפקודת מסילות הברזל (נוסח חדש), התשל"ב-1972, וכן מיתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה, המהווים חלק בלתי-נפרד ממנה;"

בשלב זה יש לעמוד על מספר נקודות חשובות. ראשית, המונח "רחוב" אינו כולל הגדרה בסיסית, אלא נוקט בלשון "לרבות" בשני דברי החקיקה. רוצה לומר כי המחוקק ביקש להרחיב את רשימת המונחים, מעבר למונח "רחוב" במשמעותו הטבעית והאסוציאטיבית. שנית, הגדרת המונח רחוב שבסעיף 269 לפקודת העיריות כוללת הגדרה ברורה של מסילת ברזל, כמו גם מתקנים לצורך או בקשר למסילת ברזל. הגדרה ספציפית זו לא קיימת בסעיף 1 לפקודת הפרשנות. שלישית, סעיף 269 לפקודת העיריות, המגדיר את המונח "נכסים", פותח בהבהרה כי הגדרה זו נועדה אך לפרקים 14 ו- 15 לחוק - "ארנונה" ו-"גביית ארנונות". הגדרה זו לא חלה, על פניה, על חיובים אחרים.

ג. ב"תחנה" המשפטית השלישית נמצאת כאמור - הפסיקה. בעניין מליסרון (ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק, פ"ד נה(1), 156, 164 (1999)), הסתייגה המערערת שם מהארנונה שהטילה עליה עיריית קריית ביאליק בגין השטחים הציבוריים בקניון המצוי בבעלותה, אשר נמצא בתחומי העיריה. בהחלטתה לדחות את הערעור, קבעה השופטת ד' דורנר:

"המחוקק מיעט מהגדרת 'נכסים' שבסעיף 269 לפקודת העיריות, שהמחזיקים בהם חייבים בתשלום ארנונה, נכסים שהם 'רחוב'. דומה שבכך בוטאה ההשקפה, שכאשר הנהנה מן הנכס ומן השירותים הניתנים לנכס הוא ציבור בלתי-מסויים של פרטים - להבדילם מן המחזיקים בנכס - ראוי כי ציבור זה הוא שיישא בעלות השירותים שמספקת הרשות המקומית לנכס."

ובהמשך:

"מכאן, ש'רחוב' לצורך הגדרת נכסים בסעיף 269 לפקודת העיריות הוא נכס שהנהנה העיקרי מן השירותים הניתנים לו על-ידי הרשות המקומית הוא הציבור הרחב." (שם, בעמ' 166)

בעניין "אגד" (ב"ש 28/90 "אגד" אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' עיריית דימונה ואח', פ"מ תשנ"ג(2), 309) קבע בית-המשפט המחוזי בבאר-שבע מפי חברי השופט א' גרוניס (בתפקידו אז) כי:

"אין די בכך ששטח מסויים פתוח לציבור על-מנת שנאמר כי מדובר על "רחוב". מכירים אנו סוגים שונים של מקומות שהינם פתוחים לציבור, אך לא יעלה על הדעת לטעון לגביהם כי מהווים הם "רחוב". לדוגמה, גן או פארק ציבורי דומים לרחוב מבחינה זו שאף הם פתוחים לציבור, אך שונים הם ממנו מבחינת השימוש הנעשה בהם. הגורם המאפיין רחוב הוא השימוש בו כשטח למעבר של כלי רכב ואנשים ממקום אחד למקום אחר. אלמנט זה אמנם אינו מופיע בהגדרה הסטטוטורית של "רחוב", ברם, אין ניתן להתעלם ממנו, שכן הוא המייחד נכס כזה משטחים אחרים הפתוחים לציבור."

הגדרות אלה מקדמות את הניסיון לפרש את המושג "רחוב", אך נדמה כי פסק-הדין הרלוונטי ביותר לענייננו - גם אם בהגבלה מסויימת - הוא עניין עיריית לוד שהוזכר לעיל. הקושי בתיק דנא אינו רק בהגדרת המונח "רחוב", אלא בבחינת הקשר שבין הגדרת המונח לצרכי ארנונה לפי סעיף 269 לפקודת העיריות, לעומת חיובי היטלי פיתוח שהוטלו על הרכבת. במקרה שנדון בפסק-דין עיריית לוד, חוייבה הרכבת על-ידי העיריה בתשלום בגין היטלי פיתוח שונים. אף בהליך האמור התנגדה הרכבת לתשלום ההיטלים, שכן לדידה לא היה מקום לראות בשטחים בגינם חוייבה כ"נכס" כהגדרתו בחוקי העזר של העיריה. בית-המשפט אימץ את עמדת הרכבת ופסק כי אין לראות בחלקי המקרקעין בהם מצויות מסילות הברזל, וכן ברצועות הקרקע הצמודות להן, משום נכס המחוייב בהיטלי פיתוח, שכן חלקים אלה מהווים, הלכה למעשה, "רחוב" הפטור מתשלום ההיטלים האמורים.

ברם, הסבך הפרשני נותר בעינו. הסיבה לכך היא שבית-משפט זה הסתמך על הגדרת סעיף 269 לפקודת העיריות, בעיקר בשל העובדה שחוקי העזר של עיריית לוד הפנו מפורשות להגדרת "רחוב" כאמור בסעיף 269 לפקודת העיריות - הפניה שלא קיימת בענייננו. בית-המשפט הדגיש שאינו קובע עמדה למקרה בו נוסחם של חוקי העזר היה שונה, ובשל כך אף הפנה לפסק-הדין הראשון שניתן על-ידי השופטת א' קובו. עם-זאת, אומר השופט ע' פוגלמן בפסק-דינו כי:

"בצד האמור נעיר עוד, כי התכלית בבסיס מתן פטור לנכס שהוא בבחינת "רחוב" מתשלום ארנונה (עליה נעמוד בהמשך הדברים), נכונה ומתאימה גם למתן פטור מתשלום היטלי הפיתוח. גם בכך יש לתמוך בתוצאה אליה הגענו, לפיה הגדרת "רחוב" הפטור מארנונה, תשמש אותנו גם להגדרת "רחוב" הפטור מתשלום היטלי פיתוח". (שם, פסקה 11, וראו גם פסקה 13).
הכרעה
5. העולה מן המקובץ, כי במחלוקת שנפלה בין הצדדים ובין פסקי-הדין ישנם פנים לכאן ולכאן. על-אף חשיבות סיווגו של נכס כ"רחוב", עד כדי זכייה בפטור, לא קיימת למונח הגדרה בחוקי העזר. קושי אחר עניינו "עיתוי" ההגדרה. מצד אחד, הרכבת רשאית לטעון כי יש לאמץ את ההגדרה הקבועה בסעיף 269 לפקודת העיריות, אשר כוללת כרחוב אף את מסילת הברזל. מהצד האחר, העיריה אוחזת בטיעון ההיסטורי, לפיו הכיצד ניתן לפרש מונח בחוק, על-פי הגדרה שלא באה לעולם בעת שחוקק. אכן, החסר בהגדרה מאפשר דרכים שונות להשלמתו. חוק העזר העוסק באספקת מים ומפנה לסעיף 269 לפקודת העיריות, מדגים את הדילמה. יש טעם בטענת הרכבת כי עצם ההפניה של חוק העזר האמור לסעיף 269, מחזק את ההגיון באימוץ הגדרת ה"רחוב" הקבועה באותו סעיף גם לחוקי עזר אחרים של העיריה. לא ניתן להתעלם מהעובדה שהמושגים המוגדרים כ"נכס" בחוק העזר - בניין, קרקע תפוסה, אדמת בניין או אדמה חקלאית - כלולים מיניה וביה, או למצער - בעלי זיקה להגדרת המונח "נכסים" שבסעיף 269 לפקודת העיריות, על כל המשתמע מכך, לרבות החרגת המונח "רחוב". אולם, העיריה עשויה לטעון כי היא, בכובעה כמחוקק-משנה, בחרה שלא לכלול הגדרה זו בחוקי העזר האחרים, ויש לכבד את בחירתה. על-פי גישה כזו, אין לכפות את הרצוי, בהנחה שכך, על הדין המצוי.

ניתן להגיע איפוא לתוצאות שונות, ועל השופט כפרשן להביע עמדה, תוך הנמקתה. למשל, ניתן לצדד בפסק-הדין הראשון, הקובע כי אין להחיל את הפרשנות הקבועה בסעיף 269 לפקודת העיריות, משום שסעיף זה, אשר תוקן בשנת 1995, לא בא לעולם בעת חקיקת חוקי העזר הרלוונטיים. מהצד האחר, ניתן לטעון כי יישומו של סעיף 269 לפקודת העיריות מתאים יותר לאופיו של החיוב בהיטלי פיתוח. בבחירה שבין שתי אפשרויות אלה, דעתי נוטה לעמדת הרכבת. "נוטה", אך לא מאמצת באופן מלא. אבהיר.

כאמור, חוקי העזר של עיריית הרצליה אינם מגדירים את המונח "רחוב" הזכאי לפטור מחיוב בהיטלי פיתוח. פקודת הפרשנות כוללת את התיבה "לרבות" ביחס לרחוב. במועד חקיקתם של חוקי העזר הרלוונטיים, לא היתה קיימת ההגדרה "רחוב" המצויה בפקודת העיריות. עסקינן בתחנת רכבת שהינה נכס מורכב בעל מאפיינים יחודיים. אף לכך יש משקל. אגד נתונים זה מרחיב את שיקול-הדעת הנתון לבית-המשפט בבואו לפרש את הדיבור "רחוב" בחוקי העזר של עיריית הרצליה, בהקשרה של תחנת הרכבת. כמובן, השופט משמש פרשן ולא מחוקק. מצד אחד, לא ניתן לקבוע שהגדרת המונח "רחוב" לפי סעיף 269 לפקודת העיריות הינה בגדר הדין המחייב מבחינה פורמלית. מצד אחר, ניתן, על-פי לקט הנתונים שהוצגו, להפנות להגדרת "רחוב" הקיימת בסעיף 269 לפקודת העיריות ככלי עזר. ניתן - אך אין חובה. זוהי ליבת השאלה הפרשנית הדורשת הכרעה.

הייתי מציג שני נימוקים התומכים בפנייה להגדרה הקבועה בסעיף 269 לפקודת העיריות.

6. יודגש, כי המצב המשפטי מעניק שיקול-דעת לבית-המשפט להגיע לתוצאות שונות, וכי עסקינן ברכבת, על הייחוד שבה. מכאן הנימוק הראשון - שאינו עומד לבדו - הוא השאיפה לתחולת דין אחד ואחיד בין רשות לרשות. כדוגמת עיריית לוד, ישנן רשויות מקומיות אשר החיוב הנגבה על ידן בגין ארנונה ובגין היטלי פיתוח מתקיים מכוח הוראת חוק-עזר המאמצת במפורש את ההגדרה הקבועה בסעיף 269 לפקודת העיריות. הואיל וניתן להגיע לתוצאות שונות בנידון, אין זה ראוי כי תחנות רכבת, המשמשות לאותה המטרה, תחוייבנה או תהיינה פטורות מהיטלים שונים רק נוכח מיקומן בתחומי רשות מקומית זו או אחרת. הרכבת נוסעת על פני המדינה לאורכה ולרוחבה. היא מהווה פרוייקט לאומי אשר נועד להעניק שירותי תחבורה ביעילות, ואף אמור לקרב בין חלקיה השונים של הארץ. את השירותים האמורים מספקת הרכבת באמצעות תחנות הפרושות בכל חלקי הארץ. לעיתים, המרחק בין תחנה לתחנה הינו דקות נסיעה ספורות. על פני הדברים, מוטב שתחול אמת-מידה אחידה בכגון דא.

חיזוק מסויים לעמדה זו ניתן למצוא מקום בו שתי הפרשנויות של המונח "רחוב" - פקודת הפרשנות מכאן ופקודת העיריות מכאן - נוקטות בלשון "לרבות" ונעדרות הגדרה בסיסית למונח. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה שחוקי העזר על-פיהם מוטלים היטלי הפיתוח חוקקו מכוח פקודת העיריות. אמנם, וכאמור לעיל, פקודת העיריות הגדירה "רחוב" רק לעניין מתן פטור מארנונה, אולם לאור הצורך בהרמוניה חקיקתית כמתואר לעיל, אך טבעי הוא לדרוש עקביות בהגדרת המונח "רחוב". כאן, המדובר לא רק בשיוויון בין תחנה ותחנה, אלא אף לשיוויון בין הגדרת המונח "רחוב" לצרכי חיוב בארנונה הנגבית על-ידי רשות מקומית, לבין הגדרת המונח "רחוב" לשם הטלת היטלי פיתוח.

7. הנימוק השני להעדפת הפרשנות הקבועה בסעיף 269 לפקודת העיריות עניינו תכלית החיוב בהיטלי פיתוח ומטרתו. המונח "רחוב" מופיע בחוקים רבים ומגוונים. למשל, בפקודת התעבורה. יריעת רשת הפרשנות הנפרשת בפקודת הפרשנות נועדה לכבוש תחומים רבים. לעומת הגדרה כללית זו, ההגדרה המופיעה בפקודת העיריות הינה בגדר הסדר ספציפי. בל נשכח, כאמור, כי חוקי עזר נחקקים מכוח פקודת העיריות (ראו סעיף 250 לפקודת העיריות). בנושא הנדון, הגדרת המונח רלוונטית ליחסים שבין העיריה לבין החייב בתשלום ההיטלים. בולטים שיקולים כלכליים כמו גם שיקולי צדק בהקשר האמור. לשם ההמחשה, חיובי ארנונה עומדים על הציר שבין הצורך של הרשות לכלכל את צעדיה - תרתי משמע - לטובת תושביה, לבין שימוש לא מידתי בכוח הגביה. בראיה זו נדמה, כפי שנקבע בפסק-דין עיריית לוד, שהתכלית בהגדרת המונח רחוב לצרכי גביית ארנונה, דומה מאוד לזו המונחת בהטלתם של היטלי פיתוח. לכן, לצד השאלה הפורמלית "רחוב מהו?", מתעוררות סוגיות נוספות בדבר גביית כספים הוגנת. ה"רחוב" - שטח פתוח הוא השייך לציבור ומאפשר לו לנוע ממקום למקום. הוא אכן משמש שטח מעבר. מרכיב ה"פתיחות" שבו אינו רק פורמאלי גרידא - קרי, הימצאותו של מקום תחת כיפת השמיים והעובדה כי רבים משתמשים בו או רשאים להשתמש בו. מאפיין בולט הינו, שעיקר ייעודו של ה"נכס" המתיימר להיות "רחוב" הוא פוטנציאל הניידות ממקום למקום, מבלי שהנכס יהווה ספיח של נכס אחר בעל זהות עצמאית. לדוגמה - שטחי מעבר בקניון, בגן ציבורי מתוחם או בבית-המשפט מאפשרים לציבור לעבור ממקום למקום. עם-זאת, על פני הדברים, לא נראה שיש להגדירם כרחוב, משום שהם מהווים חלק אינהרנטי, הלכה למעשה, מהקניון, מהגן המתוחם או מבית-המשפט, בהתאמה. מבלי לקבוע רשימה סגורה, העניין ייבדק על-פי דיני קניין; זכותו של מאן דהוא לפתוח או לסגור את הנכס המתיימר להיות רחוב; שליטה בנכס ואופיו. אין באמור רק כדי לסכם את ההלכות הקיימות או לקבוע מבחן חדש, אלא להדגיש את הקושי הקיים לעיתים בהגדרת "רחוב". תחנת רכבת, בשל מרכיביה הרבים (משרדים, קופת כרטיסים, מסילות ברזל ועוד) אינה ניתנת לסיווג בינארי של הכל או לא כלום - כולה רחוב או כולה אינה רחוב.

ניתן כמובן, להציג הגדרות שונות, אך מוטב שהמחוקק יאמר את דבריו. קביעה בדיעבד, אף היא עשויה לשמש כלי פרשנות. מכאן, בבחירה שבין אימוץ הגדרת ה"רחוב" הכללית שבפקודת הפרשנות לבדה, לבין שימוש בסעיף 269 לפקודת העיריות ככלי עזר פרשני, נראה בבירור ששיקולי תכלית ומטרה במלאכת הפרשנות, תומכים יותר בפנייה להגדרה המצויה בפקודת העיריות. אף ניתן לומר כי הואיל ופקודת הפרשנות כוללת את המילה "לרבות", אין סתירה בשימוש משולב בינה ובין סעיף 269 לפקודת העיריות, המוסיפה בין היתר את מסילת הברזל למונח "רחוב".

8. בהמשך לעמדתי האמורה - לפיה יש להסתייע בהגדרת המונח "רחוב" הקבועה בסעיף 269 לפקודת העיריות, תוך התחשבות בהגדרת המונח כפי שהיא מופיעה בפקודת הפרשנות, והענקת המשקל הראוי לעמדת הפסיקה בנדון ולאמור לעיל - הגיעה עת לבחון את השטחים השונים של תחנת הרכבת, אשר נדונו בשני פסקי-הדין של בית-המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב-יפו.

א. כביש הגישה לתחנה:
שטח זה אינו מעורר קושי. שני פסקי-הדין קבעו שהשטח מהווה "רחוב". הכביש משמש מעבר לכלי רכב. בפסק-הדין הראשון נקבע כי השטח עונה על הגדרת המונח רחוב הקבועה בפקודת הפרשנות, ובפסק-הדין השני צויין כי השטח מהווה רחוב גם לפי פקודת הפרשנות וגם לפי פקודת העיריות. תוצאה זו נראית לי ראויה, ועל-כן אין תמה שאף לא הוגש ערעור על קביעה זו.

ב. מסילת הברזל והשטחים הצמודים לה:
פסק-הדין הראשון קבע כי השטח האמור אינו מהווה רחוב מהטעם שאינו פתוח לציבור בכללותו. הודגש כי הרכבת היא המשתמשת במסילות, ורק ציבור מצומצם של רוכשי הכרטיסים עושה שימוש בשירותיה. הנאת הציבור מהמסילות היא משנית להנאה העיקרית של הרכבת. לעומת-זאת, פסק-הדין השני סיווג את המסילה והשטחים שלצידה כרחוב, על בסיס לשונו המפורשת של סעיף 269 לפקודת העיריות:

""רחוב" - ...וכן מסילת ברזל כמשמעותה בסעיף 2 רישה ופסקאות (1) ו- (2) לפקודת מסילות הברזל (נוסח חדש), תשל"ב-1972..."
סעיף 2 בפקודת מסילות הברזל לעיל קורא כדלקמן:
"2. מסילת ברזל האמורה בפקודה זו (להלן: "מסילה"), לרבות כל חלק ממנה שבבניה וכל הרחבה עתידה, ולרבות:
(1) מקרקעין שבתוך גדרות או סימנים אחרים המציינים את גבול המקרקעין השייכים למסילה, ובאין גדרות או סימנים אחרים - המקרקעין שבתוך תחום של חמישה-עשר מטרים מציר המסילה; ואם היתה המסילה על גבי סוללה או בתוך מחפורת או בתוך מנהרה - המקרקעין שבתוך תחום של חמישה מטרים לפחות משני צדי תחתית הסוללה או ראש המחפורת או המנהרה או שבתוך תחום של חמישה-עשר מטרים מציר המסילה, הכל לפי המרוחק יותר;
(2) קווי פסים, שלוחות והסתעפויות שמשתמשים בהם לצורך מסילה או בקשר אליה;"
הגדרה זו ברורה ואף מכמתת את השטחים שלצידי המסילה, לצורך היותם "רחוב". דעתי היא שיש לאמץ את ההגדרה שבסעיף 269 לפקודת העיריות וליישם אותה על המקרה מכמה סיבות - מעבר לשיקולים הכלליים שצויינו לעיל. ראשית, פקודת הפרשנות אינה מתייחסת למסילות ברזל. זאת, בניגוד לסעיף 269 לפקודת העיריות. שנית, מסילת ברזל היא ה"רחוב" עליו נוסעת הרכבת. לנוכח אופיה הציבורי של הרכבת, יש לכך חשיבות רבה. נקודה מעניינת היא שסעיף 2(1) לפקודת מסילות הברזל שהובא לעיל, מכמת את השטחים הצמודים למסילה ומהווים חלק ממנה. מדובר בו על מספר חלופות שבין חמישה עד לחמישה-עשר מטרים מציר המסילה - "הכל לפי המרוחק יותר". כמובן, בהתחשב בכך שהגדרת המונח רחוב בסעיף 269 לפקודת העיריות אינה חלה על המקרה באופן פורמאלי, ניתן להגיע לתוצאות סבירות אחרות - למשל, בין עשרה לעשרים מטרים, בהתאמה. כאן, השיקול בדבר ההרמוניה החקיקתית וקביעת תוצאה אחידה לגבי תחנות הרכבת בארץ אוחז בהגה. רוצה לומר, שאין סיבה שלא לקבל את ה"כימות" הקבוע בפקודת מסילות הברזל, ולדעתי, מוטב לנהוג כך. התוצאה היא שיש לבטל את החיוב שנקבע בפסק-הדין הראשון לגבי השטח האמור, ולאמץ את הגישה שננקטה בפסק-הדין השני, לפיה שטח זה מהווה רחוב וזכאי לפטור מהיטלי פיתוח.

ג. מבנה התחנה לרבות מנהרת הולכי הרגל:
נקבע בפסק-הדין הראשון כי השטח האמור אינו מהווה רחוב, שכן הוא אינו מקום פתוח שהציבור משתמש בו. השימוש במבנה נועד רק לרוכשי הכרטיסים, ולשימושה הפרטי של הרכבת. מבנה התחנה לא נועד רק למעבר, אלא גם להמתנה, מכירת כרטיסים ומשרדיה של הרכבת. פסק-הדין השני קבע שמבנה התחנה אינו מהווה רחוב על-פי הגדרתו בסעיף 269 לפקודת העיריות. הרכבת טענה שיש לסווג את השטח האמור כ"רחוב" על-פי לשון הסעיף לפיה יראו כרחוב "מיתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה, המהווים חלק בלתי-נפרד ממנה".
פרשנות רחבה כזו אינה מקובלת עלי. סיווג כלל המבנה - לרבות משרדים, קופת כרטיסים וחדרי שירותים - כ"מיתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה" הינו מרחיק לכת. בפסק-הדין השני הדגיש בית-המשפט כי המחוקק בחר שלא לכלול במסגרת ההגדרה שבסעיף 269 לפקודת העיריות את המונח "תחנות" הקבוע בסעיף-קטן (3) שבפקודת מסילות הברזל, על-אף שכלל את האמור בסעיפים-קטנים (1) ו- (2) לפקודת מסילות הברזל. בדברי ההסבר לתיקון פקודת העיריות נאמר כי: "המונח רחוב שבפקודת העיריות כולל גם מסילות ברזל במשמעות המצומצמת שלהן לפי פקודת מסילות הברזל". יוצא כי תכליתו הסובייקטיבית והאובייקטיבית של החוק, כמו גם לשונו, תומכות בתוצאה אליה הגיעו המותבים בבית-המשפט לעניינים מינהליים.

ד. הרציפים:
על-פי פסק-הדין הראשון, אין להגדיר שטח זה כרחוב. הטעם הוא כי "ניתן לראות במנהרה וברציפים משום המשך ישיר ומבונה של התחנה עצמה. למעשה ניתן לקבוע כי מהרגע שבו נכנס הפרט בשערי התחנה, הוא מצוי בשטחה של העותרת (הרכבת)" (סעיף 13 לפסק-הדין הראשון). פסק-הדין השני הגיע לתוצאה שונה, וזאת על-פי הסיפא של סעיף 269 לפקודת העיריות:
""רחוב" - ...מיתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה, המהווים חלק בלתי-נפרד ממנה."
לדעתו של בית-המשפט לעניינים מינהליים בפסק-הדין השני, ניתן לראות ברציפים כעונים על ההגדרה דלעיל. כן ניתן משקל להחלטת ועדת הערר, אשר קבעה כי הרציפים מהווים רחוב. החלטת בית-המשפט לעניינים מינהליים לאמץ את קביעת ועדת הערר כמצויה במתחם הסבירות, אינה דורשת התערבות. סבורני כי יש להעדיף גישה זו על פני הגישה שננקטה בפסק-הדין הראשון. תוצאה זו הינה המשך ישיר - תרתי משמע - של הגדרת מסילת הברזל כ"רחוב". ודוק, על-פי ההגדרה הקבועה בסעיף 269 לפקודת העיריות, מדובר רק במיתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה, עד כדי שהם מהווים חלק בלתי-נפרד ממנה. ההגיון מדבר בעד עצמו. יודגש כי בפסק-הדין השני נקבע כי "שטח הרציפים מהווה חלק קטן בלבד (פחות מ- 10%) מכלל השטח שליד המסילות". בנסיבות אלה, לא מתעורר קושי גם ביישום ההגדרה. בהתאם, יש לבטל את קביעת פסק-הדין הראשון בנדון.

ה. החניון:
הסוגיה לא התעוררה בדיון בפסק-הדין השני. ועדת הערר קבעה כי שטח החניון אינו מהווה רחוב, ועל קביעה זו לא הוגש ערעור. נקבע בפסק-הדין הראשון כי החניון אינו בגדר "רחוב". הודגש כי שטחי החניון הינם "שטחי אכסון" לרכבים, ולא נועדו לצורך מעבר ממקום למקום. נקבע כי הנהנית המרכזית מהחניון היא הרכבת, משום שהחניון משרת את קהל לקוחותיה. מנגד טוענת הרכבת, כי יש לראות בחניון רחוב שכן אף הוא מהווה "מיתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה, המהווים חלק בלתי-נפרד ממנה", כקבוע בסיפא לסעיף 269 לפקודת העיריות (סעיף 12 לסיכומי הרכבת בהליך דנא). אם זהו הנימוק לסיווג החניון כרחוב - דינו להידחות. כאמור לעיל, יש לפרש את הסיפא בסעיף 269 בצמצום. ודאי אין מקום לקבוע כי החניון הינו מתקן לצורך מסילת הברזל או מהווה חלק בלתי-נפרד ממנה.

אודה שלטעמי, סוגיית החניון עשויה להיות מורכבת. ברם, כדי לבסס טיעון לפיו יהווה החניון "רחוב" מנימוקים אחרים הקשורים לאופיו של החניון, טיבו של הרחוב לפי סעיף 269 לפקודת העיריות ולפי פקודת הפרשנות ומאפייני המונח "רחוב" שהובאו לעיל, היה על הרכבת להניח תשתית עובדתית לגבי החניון, שלא הוצגה. להשלמת התמונה אפנה לאמור בעניין מליסרון לגבי חניון: "מנגד, השימוש שעושה הציבור הרחב באזור הציבורי, ובכלל זה באזורי החניה, הוא מוגבל, וכרוך לרוב בביקור בחנויות שבקניון. בעניין זה יש משקל אף ליכולתה של המערערת למנוע מן הציבור את המעבר באזור הציבורי על-ידי סגירתו או גידורו" (שם, בעמ' 167). האמור מדגים את חשיבותה של הנחת תשתית עובדתית בנושא החניון - מה שאין כן כאן. בנסיבות אלה, לא הייתי מתערב בקביעת בית-המשפט לעניינים מינהליים בפסק-הדין הראשון, לפיה אין לראות בחניון כ"רחוב" לצורך מתן פטור מתשלום היטלי פיתוח. הכרעה זו מתבססת כאמור על התשתית העובדתית כפי שהוצגה במקרה דנא. אפשר שעל יסוד תשתית אחרת אף התוצאה תהא שונה.

9. סוף דבר. הייתי מציע לחבריי ליתן רשות ערעור, לדון בבקשות ההדדיות כבערעור מאוחד (בר"ם 8326/08, בר"ם 8183/08) ולדחות את הערעור לגופו. כמו-כן, לדעתי יש לקבל את ערעור הרכבת על פסק-הדין הראשון (עע"ם 8286/07) באופן חלקי, כך שהרכבת תזכה לפטור מתשלום היטלי הפיתוח בגין הרציפים ומסילת הברזל והשטחים הצמודים לה, כמפורט לעיל. בכפוף לכך, פסק-הדין הראשון יעמוד בעינו. אחרון, הייתי מחייב את העיריה בתשלום הוצאותיה של הרכבת ושכר-טרחת עורך-דין בגין הערעור על פסק-הדין הראשון, בסך 30,000 ש"ח."

כב' השופטת א' חיות קובעת:
"אני מסכימה לפסק-דינו של חברי השופט נ' הנדל.
גם בעייני אין מניעה להסתייע בהגדרת המונח "רחוב" שבסעיף 269 לפקודת העיריות לצורך פירוש חוקי העזר של הרצליה הרלוונטיים לענייננו, אף שמונח זה לא הוגדר בהם ואף שאין באותם חוקי עזר הפניה לאותה הגדרה (הגדרה זו באה לעולם בתיקון לפקודה משנת 1995 (תיקון מס' 58 תשנ"ו-1995) וראו גם התיקון משנת 2004 לאותה הגדרה (תיקון מס' 88 תשס"ד-2004)). זאת משום שהתכלית המונחת ביסוד פטור מארנונה לנכס שהוא בבחינת "רחוב", נכונה ומתאימה גם למתן פטור מתשלום היטלי הפיתוח (ראו לעניין זה דברי השופט ע' פוגלמן ב- עע"ם 4612/06 עיריית לוד נ' רכבת ישראל בע"מ, פורסם באתר נבו (24.07.2007)), וכבר נפסק כי "התהליך הפרשני של נורמה משפטית הינו תהליך מתחדש ודינאמי ולחוק ישן יש להעניק ככל הניתן, תוכן מודרני שיאפשר לו להשתלב במציאות החדשה ולקדם אותה" (ע"א 7034/99 פקיד שומה כפר סבא נ' דר, פ"ד נח(4), 913, 928 (2004). כן ראו אהרון ברק פרשנות במשפט - פרשנות החקיקה, כרך שני (תשנ"ג), 267-264)."

ב- עת"מ (ב"ש) 399/07 {רכבת ישראל בע"מ נ' עיריית באר-שבע, תק-מח 2009(1), 11092 (15.02.2009)} נדונה השאלה האם פטורה העותרת מתשלום ההיטלים? בית-המשפט קבע כי אינה פטורה בדברים אלה:

"5. העותרת תהא פטורה מתשלום ההיטלים אם הוכיחה כי התקיימו בעניינה אחד מהפטורים הקבועים בחוק. טענתה המרכזית של העותרת כי שטח תחנת רכבת צפון עונה על הגדרת "רחוב" כהגדרתו בסעיף 269 לפקודת העיריות ולחוקי העזר של המשיבה, ועל-כן פטורה היא מתשלום היטלי הפיתוח.
חוקי העזר לבאר שבע קובעים כי חובת תשלום ההיטל תוטל על "בעל הנכס". "נכס" מוגדר בסעיף 1 לחוקי העזר בדרך של הפניה לסעיף 269 לפקודה: "'נכס' - כמשמעותו בסעיף 269 לפקודה, לרבות דרכי מעבר שאינן ציבוריות". סעיף 269 לפקודה מגדיר "נכסים": "נכסים - בניינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או פנויים, ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב".

"רחוב" מוגדר בסעיף 269 לפקודה: "רחוב - לרבות כביש שהנסיעה בו כרוכה בתשלום אגרה, היטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן דרך כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, שבה עובר הכביש, שטחי השיקום הנופי בכביש ובדרך שבה הוא עובר, וכל מיתקן בתחום הכביש והדרך, למעט בניין, הדרוש במישרין לגביית האגרה, ההיטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן מסילת ברזל כמשמעותה בסעיף 2 רישה ופסקאות (1) ו- (2) לפקודת מסילות הברזל (נוסח חדש), התשל"ב-1972, וכן מתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה, המהווים חלק בלתי-נפרד ממנה".

ב- עע"מ 4612/06 עיריית לוד נ' רכבת ישראל בע"מ, תק-על 2007(3) 1100 (2007) (להלן: "פס"ד עיריית לוד"), נדונה סוגיה דומה. חוקי העזר ללוד בדומה לכאן, הפנו לפקודת העיריות להגדרת המונח "נכס". בית-המשפט, מפי כב' השופט פוגלמן, קבע כי יש להחיל על המקרה הנדון את ההגדרה הקבועה בסעיף 269 לפקודה: "הגענו, איפוא, למסקנה כי הגדרת "רחוב" שתחול בענייננו היא זו שבסעיף 269 לפקודה. מסקנה זו נגזרת בראש ובראשונה מנוסחם של חוקי העזר, המפנים במפורש להגדרת "נכסים" שבסעיף 269 לפקודה. למותר לציין איפוא כי אין אנו מחווים דעה מה היה הדין לו היה נוסחם של חוקי העזר שונה (והשוו: פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב-יפו (השופטת א' קובו) ב- עת"מ 2122/05 רכבת ישראל נ' עיריית הרצליה, פורסם באתר נבו (04.07.07) אליו הפנו הצדדים בהסכמה)" (סעיף 13 לפסה"ד).

על פסק-הדין של רכבת ישראל נגד עירית הרצליה המוזכר בפסה"ד של עיריית לוד הנ"ל סומכת המשיבה. כב' השופטת קובו, בפס"ד של עיריית הרצליה, דחתה הטענה כי יש להחיל את הגדרת המונח "רחוב" כהגדרתו בסעיף 269 לפקודת העיריות, נוכח היעדר הפניה מפורשת לפקודת העיריות בשניים מתוך שלושת חוקי העזר הרלוונטיים להרצליה. בנסיבות אלה בית-המשפט התייחס להגדרת המונח "רחוב" כמשמעותו בסעיף 1 לפקודת הפרשנות.
אין זה המקרה שבפני.

בחוקי העזר של עיריית באר שבע יש הפניה לסעיף 269 לפקודת העיריות ולכן אין לפנות להגדרה של "רחוב" בפקודת הפרשנות. הפרשנות היא מתוך חוקי העזר תוך הפניה לסעיף 269 לפקודת העיריות.
המבחנים שהועלו על-ידי המשיבה כגון מבחן "המעבר" ומבחן "הנהנה המרכזי" אינם רלוונטיים בענייננו, כיוון שאיני נזקקת להגדרת "רחוב" על-פי פקודת הפרשנות, כאמור, אלא כהגדרתו בפקודת העיריות.

6. חשוב להדגיש שהעותרת לא חוייבה בהיטלי פיתוח בגין שטח מסילת הברזל. בתחנה נשוא המחלוקת ישנם שטחים נוספים מעבר למסילת הברזל גם לעמדת העותרת: "מבנה תחנת רכבת צפון הינו מבנה מודרני, והוא כולל בין היתר אולם כניסה ובו קופה לממכר כרטיסים, מעליות, מדרגות, חדרי שירותים ושטח המתנה, וכן מעבר תת קרקעי להולכי רגל, הכל לרווחת הציבור הרחב ובכללו גם תושבי המשיבה והבאים אליה" (סעיף 13 לעתירה). המשיבה טוענת כי פירוט זה הינו חלקי בלבד ו"...קיימים בתוך מבנה תחנת הרכבת, משרד מנהל, חדרים עם שלט כניסה לעובדי הרכבת בלבד וכן שטחים מסחריים-ביניהם חנות נוחות (Convenience Store), מתקני מכירת אוכל ושתיה ושטחי פרסום במעברים על הרציף" (ס' 2 לתשובת המשיבה). העותרת נמנעה מלהתייחס לשטחים נוספים אלה ובשתיקתה מודה היא כי קיימים שטחים מסחריים בתחנת רכבת צפון.

7. המונח "רחוב" שבסעיף 269 לפקודת העיריות כולל בחובו גם "... מסילת ברזל כמשמעותה בסעיף 2 רישה ופסקאות (1) ו- (2) לפקודת מסילות הברזל (נוסח חדש), התשל"ב-1972, וכן מתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה, המהווים חלק בלתי-נפרד ממנה". לאור הגדרה רחבה זו פטורה, לכאורה, העותרת מתשלום ההיטלים, כיוון שכל הקומפלקס של תחנת הרכבת הם לכאורה מתקנים לצורך מסילת הרכבת או בקשר אליה. אלא מאי, המחוקק מצא להוציא מתחולת הפטור את הנכסים המפורטים בסעיף 2(3) לפקודת מסילת הברזל: "תחנות, משרדים, מיגשות, בתי מלאכה, סדנאות, מכונות וציוד קבועים ושאר מתקנים שהוקמו לצורך מסילה או בקשר אליה". על נכסים אלה לא החיל המחוקק הפטור. נהפוך הוא, המחוקק בחר להוציא מתחולת הפטור כל שאינו מסילת ברזל, ומכאן חובת העותרת לשלם החיוב בגין היטלי פיתוח, על אותם נכסים שאינם מסילת הברזל עצמה.

לו רצה המחוקק להרחיב הפטור ולהחילו על נכסים נוספים מעבר למסילת הברזל, כמו תחנות, משרדים ושאר המתקנים כמפורט בסעיף 2(3) לפקודת מסילות הברזל (נוסח חדש) התשל"ב-1972, היה קובע זאת מפורשות ומשלא עשה כן, הביע דעתו שהפטור יחול אך ורק על מסילת הברזל ולא מעבר לזה.

8. חוקי העזר לבאר שבע קובעים כי " 'נכס'- כמשמעותו בסעיף 269 לפקודה לרבות דרכי מעבר שאינן ציבוריות" (ההדגשה שלי ש.ד.).
בפס"ד עיריית לוד הנ"ל נפסק על-ידי כב' השופט פוגלמן כי "הוספת המונח "דרכי מעבר שאינן ציבוריות" להגדרת "נכס" שבחוקי העזר, הרחיבה את סוגי המקרקעין שנופלים בהגדרת "נכס" אשר בגינו חל חיוב בתשלום היטלי פיתוח. הלכה למעשה, מצמצמת תוספת זו את גדר התפרשות המונח "רחוב", ומביאה לכך שה"רחוב" בגינו לא יהיה חיוב בהיטלי פיתוח, הוא רק כזה אשר אינו בבחינת "דרך מעבר שאינה ציבורית" (לשון אחר- רק "רחוב" שהוא בבחינת "דרך מעבר ציבורית" יקנה פטור מתשלום היטלי פיתוח)" (סעיף 16 לפסה"ד) וכן ".... גם השימוש בביטוי 'דרך מעבר ציבורית' אין בו לשנות מתוצאה זו שכן מונח זה שם את הדגש על זהות הנהנה מן הנכס, ולא על זהות בעלי הנכס, או על בחינת הגורם שהכשיר או בנה את הנכס מלכתחילה..." (סעיף 17 לפסה"ד).

השטחים בגינם הוטלו החיובים כאן, אינם בגדר "רחוב", וגם אינם בבחינת "דרך מעבר ציבורית". (יש לזכור, כאמור, שלא הוטל חיוב בגין מסילת הברזל המשמשת לתנועת הרכבות). הנהנים משטחים אלה הינם העותרת וציבור אשר אינו "ציבור בלתי-מסויים של פרטים", אלא רק ציבור רוכשי הכרטיסים. שטחי תחנת הרכבת אינם פתוחים למעבר חופשי של הולכי רגל בכל שעות היממה, אלא רק בשעות פעילות הרכבת ורק לציבור רוכשי הכרטיסים. בנוסף, שטחים מסחריים, מתקני אוכל ושתיה, חדרים של עובדי הרכבת, אין להם דבר וחצי דבר עם מסילת הברזל ומתקנים אלה הוצאו מתחולת הפטור שניתן למסילה עצמה.

כך גם לגבי חניון תחנת הרכבת המצוי בסמוך לתחנה. החניון משמש לחניית כלי רכב לבאי התחנה, ולא עבור כלל הציבור, הבלתי-מזוהה. הנהנית העיקרית מהחניון הינה העותרת, אשר החונים בו הינם צרכניה, שמשתמשים בשירותים הבלעדיים הניתנים על ידה. השימוש העיקרי של חניון תחנת הרכבת נועד לבאים לנסוע ברכבת והעותרת לא הצביעה על שימוש אחר המשמש ציבור בלתי-מסויים. (לעניין החיוב בגין חניון ראה גם עמ"נ (חיפה) 419/01 רכבת ישראל נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, תק-מח 2002(2) 11798; עת"מ (תל-אבי
ב-יפו) 2122/05 רכבת ישראל נ' עיריית הרצליה, תק-מח 2007(3), 741 (2007)).

סוף דבר, טענת העותרת כי מדובר ב"רחוב" ולכן חלה עליה הפטור מתשלום ההיטל, נדחית."

{ראו: ת"א) 261/07 עיריית הרצליה נ' רכבת ישראל בע"מ רונן, תק-מח 2008(3), 8426 (2008); עמ"נ (חי') 438/07 - מנהלת הארנונה של עיריית חדרה נ' החברה לטיפול והשבחת מי ביוב, תק-מח 2007(4), 14349; עפ"א (ת"א) 80067/04 ג'אבר באסם נ' מדינת ישראל, תק-מח 2005(2), 12552 (2005)}

ב- ת"א 827-05 {א' ל' נ' עיריית עכו, תק-של 2013(1), 79674 (10.03.2013)} נקבע:

"רחוב, דרך או סמטה, יכולים להיות גם שטח פרטי.
ב- רע"פ 6795/93 אגדי נ' מדינת ישראל, פ"ד מח(1), 765 (1994) דן בית-המשפט בהגדרת רחוב ואם רחוב יכול גם שטח פרטי, בעניין זה הפנה בית-המשפט העליון להגדרת רחוב שבסעיף 1 לפקודת הפרשנות (נוסח חדש) ולהגדרה של "רחוב" (שתוקפו שריר וקיים לאור הוראותיו סעיף 1לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981), שזה נוסחה: "'רחוב' או 'דרך' לרבות כביש, שדרה, סמטה, משעול לרוכבים או לרגלים, רכב, חצר, טיילת, מבוי, מפלש וכל מקום פתוח שהציבור משתמש בו או נוהג לעבור בו, או שהציבור נכנס אליו או רשאי להיכנס אליו".

בית-המשפט לאחר שעיין בפקודת העיריות מצא שפקודת העיריות (נוסח חדש) כוללת בהוראות ההסמכה והסמכות שבה הן רחובות העוברים ברכוש הפרט והן כאלה המותווים על גבי מקרקעין רכוש הציבור, כי כך עולה מן ההשוואה בין הנוסחאות של סעיפים שונים בפקודה, למשל, סעיפים 235(2) ו- 235(3). לפי הראשון ביניהם העיריה - "תדאג לתיקונו, ניקויו, הזלפתו, תאורתו וניקוזו של רחוב שאינו רכוש הפרט" ואילו הסעיף השני - 235(3) - מדבר על כך שעיריה - "תמנע ותסיר מכשולים והסגת גבול ברחוב".

מכאן הסיק בית-המשפט: "המחוקק הבחין איפוא בין החובות של העיריה באשר ל"רחוב" כמונח כללי החובק כל סוגי הרחובות לבין רחוב שאינו רכוש הפרט, מושג שאליו הצמיד מילים המגדירות אותו ככזה. המחוקק קבע חובות החלות על כל רחוב, בין שהוא רכוש הפרט ובין שאינו רכוש הפרט. לשון אחר, מן השימוש בתיבה "רחוב" ללא תוספת תיאורית ומן השימוש הבו-זמני במונח "רחוב שאינו רכוש הפרט" נובע, שיכול שרחוב יהיה רכוש הפרט ויכול שלא יהיה רכוש הפרט; ומקום שהמחוקק מבקש לצמצם הוראותיו לרחוב שאיננו רכוש הפרט, הוא אומר זאת מפורשות. לענייננו: בכל הנוגע למניעת מכשולים והסרתם ולהסגת גבול דיבר המחוקק על "רחוב" באופן כללי. הבחנה זו אף מובנת וסבירה, שהרי חובת תיקונו של רכוש הפרט רובצת על הפרט שהוא הבעלים של הרכוש, אך החובה למנוע מכשולים שיש בהם כדי ליצור סיכון לעוברים ושבים ב"רחוב", כהגדרתו בפקודת הפרשנות (נוסח חדש), היא כללית וחלה על כל רחוב. מניעת הסכנה לאדם ולרכוש העולה מן המכשול, במקום שבו עובר הציבור, ניצבת בראש דאגתם של המחוקק ושל העיריה שהוסמכה על-ידיו".

על הלכה זו חזר בית-המשפט העליון ובעניין זה אני מפנה ל- רע"פ 6723/05 ג'אבר באסם נ' מדינת ישראל, פורסם באתר נבו (14.07.08)."

ב- עפ"א (ת"א) 40771-03-12 {שלמה סלמן עג'מי נ' מדינת ישראל, תק-מח 2012(2), 12286 (03.06.2012)} נקבע:

"חוק העזר אוסר הנחת "כל דבר העלול לגרום נזק לרחוב או להפריע לניקיון או לתנועת הציבור בו".
הגדרת "רחוב" בחוק העזר אינה תלוי בשאלה הקניינית - האם מדובר בשטח הנמצא בבעלות עירונית או בבעלות אחרת אלא תכלית סעיף 59 לחוק העזר היא למנוע מכשול ברחוב ומניעת הפרעה לתנועת הציבור.
הוראות חוק נוספות לא קובעות, כי "רחוב" הינו רק שטח הנמצא בבעלות ציבורית ואינו כולל שטח הנמצא בבעלות פרטית.
כך למשל: קובע סעיף 1 לפקודת הפרשנות (נוסח חדש):

" "רחוב" או "דרך" - לרבות כביש, שדרה סמטה, משעול לרוכבים או לרגלים, כיכר, חצר, טיילת, מבוי, מפלש וכל מקום פתוח שהציבור משתמש בו או נוהג לעבור בו, או שהציבור נכנס אליו או רשאי להיכנס אליו."
סעיף 1 לפקודת העיריות (נוסח חדש) הגדיר "מדרכה":
"חלק מרחוב המיועד למעבר הולכי רגל, לרבות אבני שפה, קיר משען, מדרגות וקירות תומכים."
כלומר - אין כל דרישה, שה"רחוב" יהיה מבחינה קניינית בבעלות ציבורית."

ב- בג"צ 764/88 {דשנים וחומרים כימיים נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1), 793 (17.02.1992)} נודעה מחלוקת לגבי הגדרת "רחוב". בית-המשפט קבע כי:

"רחובות ודרכים
19. המחלוקת בנקודה זו נוגעת לשטחים המוחזקים על-ידי העותרים ומשמשים כרחובות, חלקם כבישים סלולי אספלט חלקם דרכים של כורכר.
סעיף 269 לפקודת העיריות (נ"ח) מגדיר "נכסים" לצורך הטלת ארנונה כך:
"בניינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או פנויים, ציבוריים או פרטיים למעט רחובות" (ההדגשה שלי - ד.ל.).
מפעל העותרת מגודר ושמור, ולכן הכניסה לתוכו ולרחובותיו האמורים מותרת רק לעובדים ולמי שהעותרת מתירה את הכניסה, דהיינו לציבור לא מבוטל, אך מבוקר, ולא לציבור הרחב כולו.
כיוון שכך מתעוררת השאלה האם "רחובות" אלה הינם הינם בגדר הרחובות שבסעיף 269 דלעיל, או לא. במילים אחרות, האם הפטור מארנונה לרחובות חל על כל רחוב שהוא, בין ציבורי הפתוח למעבר לכולי עלמא, ובין "פרטי" שהשמוש בו מבוקר, או שמא רק על רחוב ציבורי כנ"ל?

20. לגבי הגדרת הדבור "רחוב" מפנה אותנו כל אחד מן הצדדים לדבר חקיקה שונה. המשיבה מפנה אותנו להגדרת "רחוב" בפקודת הפרשנות, על-פיה רחוב הוא:
"לרבות כביש, שדרה... וכל מקום פתוח שהציבור משתמש בו או נוהג לעבור בו או שהציבור נכנס אליו או רשאי להכנס אליו". (ההדגשה שלי - ד.ל.).
כלומר - רק רחוב ציבורי.
ואילו העותרת מפנה אותנו להוראות פקודת העיריה וטוענת שעולה ממנה כי רחוב בסעיף 269 דלעיל, גם רחוב פרטי במשמע.
ביתר פירוט: העותרת מפנה לסעיף 235 לפקודת העיריות המתייחס לחובותיה של העיריה לגבי רחובות העוברים בשטחה.
סעיף 235(2) קובע:
"בעניין רחובות תעשה העיריה פעולות אלה:
(1) (2) תדאג לתיקונו, ניקויו, הזלפתו, תאורתו וניקוזו של רחוב שאינו רכוש הפרט." (ההדגשה שלי - ד.ל.).

מכאן, לגרסתה, "רחוב" בפקודה זו משמעו הן רחוב המשמש את כל הציבור והן רחוב שהוא רכוש הפרט, וכאשר סעיף מייחד דברו רק לרחוב ציבורי אומר הוא זאת במפורש, כפי שהדבר נעשה בסעיף דלעיל. מכאן ש"רחוב" סתם, גם רחוב פרטי במשמע.

21. על-אף שחוק ספציפי גובר על חוק כללי (ומבחינה זו צודקת יותר העותרת בהשוואתה) אינני סבור שיש לקבל גרסת העותרת ש"רחוב" בפקודת העיריות, מובנו גם רחוב העומד לשימוש הצבור הרחב וגם דרך פרטית הסגורה בפני הציבור.
בעבר נהגו בתי-המשפט לפרש חוקי מס באופן דווקני, בדומה לדרך הפרשנות שמציעה העותרת, אך אין זו דרך הפרשנות המקובלת עלינו כיום.
קבענו בסוגיה זו לאמור:

"כמו כל חוק אחר, גם לעניין חוק מס, נקודת המוצא היא לשון החוק והשאלה היא אם לאפשרויות השונות יש עיגון ולו מינימאלי בלשון ההוראה.
מבין האפשרויות הלשוניות השונות יש לבחור אותה אפשרות המגשימה את מטרתה של חקיקת המס.
לעיתים מטרת החקיקה היא הטלת מס, ולעיתים מטרתה היא פטור ממס. בזו כבזו על הפרשן ליתן אותו פירוש המביא להגשמת תכלית החקיקה. אין עליו לפרש את החוק לטובת הנישום, כשם שאין עליו לפרשו לרעתו. טובתו של נישום אחד היא לעיתים רעתו של נישום אחר. אין עליו לפרש את החוק באופן דווקני, כשם שאין עליו לפרשו באופן ליברלי."
(ע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פה"ש רחובות פ"ד לט (2), 70, 75 (1985).

כיוון שכך, אין מן הההכרח ללכת בדרך שמציעה העותרת, בעניננו סובלת "לשון החוק" בסעיף 269 הן את פירוש העותרים והן את פירוש המשיבים. אך חוששני שפרשנות המשיבים עלולה להוביל להתחמקות מכוונת מארנונה. פרשנות המכלילה בגדר פטור מארנונה גם דרכים פרטיות, תוביל בעלי שטחי קרקע נרחבים להתוות באדמתם דרכים כלשהן המשמשות רק לצרכיהם או שאינם בשימוש כלל וכל זאת אך ורק כדי להפחית מנטל הארנונה המוטל עליהם.

22. סוגיה זו מורכבת איפוא ופנים לה לכאן ולכאן, בעדיפות למסקנה שהצבעתי עליה. אולם לדעתי פטורים אנו להכריע בסוגיה זו במקרה דנן, שכן ברחובות ובדרכים שבשטחי העותרת עוברים ומשתמשים רבים, עובדיה, ספקיה, לקוחותיה והמבקשים-לבוא בשעריה בהיתר. מדובר בפועל במספר רב של אנשים הנמנים עם הצבור הרחב. במקרה כזה יכללו שטחים אלה בגדרה של "דרך ציבורית", הגם שהמעבר בה מבוקר ומותנה בקבלת אישור. אולם בימינו דרכים רבות מבוקרות בדרך זו אם מטעמי בטחון ואם מטעמים אחרים.
מכאן שהעותרת זכאית לפטור מארנונה בגין שטחים אלה."

ב- ע"ש (ב"ש) 28/90{אגד אגודה שיתופית נ' עירית דימונה, תק-מח 92(3), 820 (15.11.1992)} נקבע:

"עיון בהגדרה של "רחוב" מלמד כי המרכיב המרכזי שבה הוא היותו של השטח פתוח לציבור. אין צורך שכל אדם מן הציבור יהא רשאי להכנס לשטח ודי בכך שמספר רב של אנשים נכנסים בפועל לשטח, אפילו אם יש צורך בקבלת אישור לכניסה: בג"צ 764/88 הנ"ל בעמודים 19-17 לתדפיס. אולם, אין די בכך ששטח מסויים פתוח לציבור על-מנת שנאמר כי מדובר ב"רחוב". מכירים אנו סוגים שונים של מקומות שהינם פתוחים לציבור אך לא יעלה על הדעת לטעון לגביהם כי מהווים הם "רחוב". לדוגמה, גן או פארק ציבורי דומים לרחוב מבחינה זו שאף הם פתוחים לציבור, אך שונים הם ממנו מבחינת השימוש הנעשה בהם. הגורם המאפיין רחוב הוא השימוש בו כשטח למעבר של כלי רכב ואנשים ממקום אחד למקום אחר. אלמנט זה אומנם אינו מופיע בהגדרה הסטטוטורית של "רחוב" ברם לא ניתן להתעלם ממנו, שכן הוא המייחד נכס כזה משטחים אחרים הפתוחים לציבור. מדובר, אם-כן, במרכיב פונקציונלי שנזכר דווקא בהגדרה של "מדרכה" בסעיף 1 לפקודת העיריות. נאמר שם, כזכור, כי "מדרכה" היא "חלק מרחוב המיועד למעבר הולכי רגל...". כלומר, רחוב הוא שטח הפתוח לציבור ומשמש למעבר של כלי רכב והולכי רגל מנקודה אחת לנקודה אחרת (לעניין המבחן הפונקציונלי בכל הנוגע להגדרת "בניין" ראה דעת הרוב מול דעת המיעוט ב- בג"צ 162/69 פז חברת הנפט בע"מ נ' עירית הרצליה, פ"ד כג(2), 444 (1969))."

ב- ע"א 9368/96 {מליסרון בעמ נ' עיריית קריית-ביאליק, פ"ד נה(1), 156 (14.12.1999)} שצוטט בפסק-דינו של כב' השופט ניל הנדל לעיל נבחנה הפרשנות למושג "רחוב" באספקלריה של דיני הארנונה ונקבע:

"פרשנות המונח "רחוב"
8. המחוקק עצמו ביקש להבהיר למה התכוון בהיזקקו למונח "רחוב", שמוגדר בסעיף 269 לפקודת העיריות כך:
" "רחוב" - לרבות מסילת ברזל..."
ואף סעיף 1 לפקודת הפרשנות (נוסח חדש) קובע:
" "רחוב או דרך" - לרבות כביש, שדרה, סמטה, משעול לרוכבים או לרגלים, כיכר, חצר, טיילת, מבוי מפלש וכל מקום פתוח שהציבור משתמש בו או נוהג לעבור בו, או שהציבור נכנס אליו או רשאי להיכנס אליו."
הגדרות אלה הן על דרך הריבוי. נקיטת טכניקה חקיקתית זו משמעה, כי המחוקק ביקש להרחיב את רשימת המקומות שנראה בהם משום "רחוב", מעבר לרשימה שמבחינה לשונית היא "טבעית". ברם, המחוקק לא מיצה בהגדרות אלו את משמעותו של המונח, שאותו יש לפרש - גם בתחיקה המטילה מס - על-פי תכליתו. ראו ע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד השומה רחובות, פ"ד לט(2), 70, 75 (1985).
יש לפרש איפוא את התיבה "רחוב" על-פי התכלית שעמדה ביסוד הוראת החוק המוציאה מחזיק "רחוב" מגדר החייבים בתשלום ארנונה. תכלית זו נשענת על שני אדנים: הראשון עניינו בעיקרון שעל-פיו מוטל החיוב בתשלום ארנונה; ואילו השני עניינו ביעילות גביית הארנונה.
עקרונות החיוב בארנונה

9. ארנונה מוטלת על-ידי הרשות המקומית על מחזיקי נכסי מקרקעין בתחומה, על -מנת לממן את פעילותה של הרשות המקומית. ראו רע"א 2911/95 אברהם נ' עיריית רמת-גן, פ"ד נג(1), 218 (1999) בסעיף 4 לפסק-דינה של השופטת שטרסברג-כהן; אהרן נמדר דיני מיסים (מיסוי מקרקעין) (מהדורה שניה, תשנ"ב) (להלן: "נמדר"), 392. אופיה של הארנונה כמס נובע מכך שהתמורה שמספקת הרשות המקומית בגינה היא עקיפה ולא ישירה. ראשית, תמורה זו אינה ניתנת ביחס ישר לסכום המס שמשלמים הנישומים - מחזיקי הנכס. שכן, בקביעת שומת הארנונה אין הנישומים מחוייבים בהכרח במחיר השוק של השירותים שאותם הם מקבלים. שנית, השירותים שמספקת הרשות המקומית ניתנים בלא שהנישומים מחוייבים לשלם תמורתם עובר לקבלת השירות. שלישית, שירותיה של הרשות המקומית הם, מעצם טיבם, כאלו שלא ניתן למנוע את ההנאה מהם אף מנישומים המסרבים לשאת בתשלום הארנונה.

10. ההצדקה להטלת החיוב העקרוני לשלם ארנונה טמונה בהנאה שמפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית לנכסים המצויים בהחזקתם. ראו נמדר, שם בעמ' 404-403. כך, הרשות המקומית מספקת שירותים של פינוי אשפה, ניקוי השטח שסביב הנכס, הארתו, ניקוזו ושירותי תשתית נוספים. ראו ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עיריית פתח-תקוה, פ"ד מו(4), 778 (1992) (להלן: "ע"א חברת מצות ישראל בע"מ"), בעמ' 785. הנאת הנישומים מן הנכס שבו הם מחזיקים כרוכה ומותנית איפוא בהנאתם משירותיה של הרשות המקומית. הדעת נותנת, כי מקום שמחזיקי נכס נהנים משירותים אלו, ראוי כי ישתתפו במימון עלותם.
מחזיקים ב"רחוב" אינם חייבים בתשלום ארנונה

11. המחוקק מיעט מהגדרת "נכסים" שבסעיף 269 לפקודת העיריות, שהמחזיקים בהם חייבים בתשלום ארנונה, נכסים שהם "רחוב". דומה שבכך בוטאה ההשקפה, שכאשר הנהנה מן הנכס ומן השירותים הניתנים לנכס הוא ציבור בלתי-מסויים של פרטים - להבדילם מן המחזיקים בנכס - ראוי כי ציבור זה הוא שיישא בעלות השירותים שמספקת הרשות המקומית לנכס.
שכן, כאמור, אספקת שירותיה של הרשות המקומית לנישומים נעשית בעקיפין.
עלות שירותים אלו נקבעת במנותק מהטלת החיוב בארנונה על כל נישומה ונישום. השוו בג"צ 175/82 גל נ' שר הפנים, פ"ד לז(1), 496, 500-499 (1983). שחרור נישום אחד מתשלום ארנונה ביחס לנכס מסויים פירושו הטלת עלות מימון פעילות הרשות המקומית ביחס לאותו נכס על כתפיו של כלל ציבור הנישומים, שנאלץ לשאת בנטל מס כבד יותר. שחרור מחזיקים ברחוב מתשלום ארנונה משמעו על-כן הכבדת עול מימון פעולות הרשות המקומית על יתר הנישומים שבתחומי הרשות המקומית, הנהנים מן השימוש ברחוב לא פחות מן המחזיקים בו. השוו ע"א חברת מצות ישראל בע"מ, בעמ' 785.

12. שחרור המחזיק ב"רחוב" מתשלום ארנונה מותנה איפוא בזהותו של הנהנה מן הנכס ומן השירותים שמספקת הרשות המקומית לנכס. אכן, אם הנהנה הוא המחזיק בנכס, אין מדובר "ברחוב". ואם הנהנה הוא ציבור בלתי-מסויים, הרי שהנכס הוא בגדר "רחוב", והמחזיק בו פטור מחובת תשלום הארנונה בגינו.
איתורו של הנהנה משירותי הרשות המקומית הניתנים לנכס אינו פשוט. שכן, קיים קושי לכמת במדוייק את הנאתם של המחזיקים בנכס, מחד-גיסא, ושל כלל הציבור, מאידך-גיסא, משירותי הרשות המקומית הניתנים לנכס מסויים. במצב זה מכריעים את הכף שיקולים של יעילות הגביה.
יעילות גביית הארנונה

13. על-מנת שמס ייחשב "מס טוב", נדרש כי יהיה יעיל. דרישה זו פירושה, שהמס יהיה "...ניתן לגביה בקלות ובהוצאה מיזערית כך שהשלטון ייהנה ממלוא המס שהאזרח משלם" (יוסף מ' אדרעי "בסיס מס כולל בישראל" משפטים יב (תשמ"ג) 431, בעמ' 432). הסביר זאת השופט גולדברג:
"יעילותה של מערכת גביה נמדדת ביחס שבין הכנסותיה לבין הוצאותיה. מערכת גביה שזרם ההכנסות הצפוי להתקבל באמצעותה נמוך, או שהוצאות תפעולה גבוהות - אינה יעילה.
...
כאשר מערכת גביה לוקה בתת-אכיפה פוחתת יעילותה, ונוצר חסר כספי בקופת הציבור. בידי המחוקק לייעל אז את הגביה על-ידי קביעת בסיס חבות נוח יותר לאכיפה..."
(בג"צ 5503/94 סגל נ' יושב-ראש הכנסת, פ"ד נא(4), 529, 541 (1997))
דרישת היעילות אינה מעוגנת בחוק. עם-זאת, היא משמשת קו מנחה פרשני.
יש לפרש איפוא את התיבה "רחוב" שבהגדרת "נכסים" בסעיף 269 לפקודת העיריות כך שגביית מס הארנונה תתבצע באופן יעיל. יעילות זו מחייבת לקבוע את בסיס החבות לתשלום הארנונה בקשר לנכס שהוא "רחוב" על-יסוד חיובו של נישום יחיד. זאת, אף אם הנישום החייב במס איננו הנהנה היחיד מן השירותים שמספקת הרשות המקומית לנכס. עם-זאת, הנישום שיחוייב במס הארנונה צריך להיות הנהנה העיקרי מן השירותים שמספקת הרשות המקומית לאותו נכס.
בדרך-כלל, אף בנכס שהנהנה העיקרי ממנו הוא ציבור בלתי-מסויים מפיק מחזיק הנכס הנאה מסויימת מן הנכס שברשותו. מנגד, אף במקום שבו מוטל החיוב במס הארנונה על המחזיק בנכס בלבד - לגבי "נכסים" שאינם "רחוב" - ברור שגם ציבור בלתי-מסויים נהנה במידה זו ואחרת מן השירותים הניתנים לנכס. אלא, שלנוכח הקושי למדוד את הנאתם היחסית של המחזיק בנכס ושל הציבור הרחב מן השירותים הניתנים לנכס, תוטל הארנונה על הנהנה העיקרי בלבד.
מכאן, ש"רחוב" לצורך הגדרת נכסים בסעיף 269 לפקודת העיריות הוא נכס שהנהנה העיקרי מן השירותים הניתנים לו על-ידי הרשות המקומית הוא הציבור הרחב."

ג. בניין
1. כללי
על יסוד חוק ההסדרים ומידי שנה הותקנו תקנות ההסדרים. הגדרת נכס מתקבלת מהפניה מתקנות ההסדרים לסעיף 269 לפקודת העיריות, הקובעת כי נכס הינו "בניינים וקרקעות שבתחום העיריה, למעט רחוב".

המונח "בניין" מוגדר בפקודת העיריות כ "כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או חלקו". כבר נאמר על הגדרה זו, כי המונח בניין הינו מונח רחב ביותר, הכולל מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומה. נאמר גם, כי המונח "בניין" על-פי הגדרה זו, כולל בעיקרון גם מרתפים ומחסנים {עע"מ 11641/04 ברוך סלע נ' מועצה אזורית גדרות, פורסם באתר נבו (17.07.2006); עת"מ (ת"א) 44616-02-10 לוד - סנטר 1992 בעמ נ' עיריית לוד, תק-מח(3), 19439 (ׂ15.09.2013}.

ב- עע"מ 11641/04 {ברוך סלע ואח' נ' מועצה אזורית גדרות, תק-על 2006(3), 642 (07.07.2006)} נקבע:

" "בניין" ו- "מבנה מגורים"
סעיף 8(א) לחוק ההסדרים מאפשר למועצה מקומית להטיל "בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין". הן חוק ההסדרים והן תקנות ההסדרים מגדירות את המונחים "נכסים" ו"אדמת בניין" תוך הפניה לסעיף 269 לפקודת העיריות. בסעיף זה מוגדרים מונחים אלו כך:
"נכסים" - בניינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או פנויים ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב;
"אדמת בניין" - כל קרקע שבתחום העיריה שאינה לא בניין ולא אדמה חקלאית ולא קרקע תפוסה;"
משמע - מועצה מקומית מוסמכת להטיל ארנונה כללית על בניינים. ומהו בניין? סעיף 269 לפקודת העיריות נותן מענה אף לשאלה זו:
"בניין" - כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה, למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו;
כלומר, המונח בניין הינו מונח רחב ביותר, הכולל מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומה. לשם השלמת התמונה יובהר כי לצד החיוב בארנונה של בניינים, יכולה המועצה המקומית לחייב בארנונה כללית גם "קרקע תפוסה" ו"אדמה חקלאית". למעשה, יחד עם "בניין" ניתן לכנות את שלושת אלו בתור "אבות החיוב בארנונה".

ניתן לומר כי המונח "בניין", על-פי ההגדרה שהובאה לעיל, כולל בעיקרון גם מרתפים ומחסנים. בעניין אחר פירש השופט ויתקון את המונח בניין כ"בניינים שבני-אדם עשויים להימצא בהם, אם למגורים ואם לשימוש אחר, תהא אשר תהיה צורת מבנם"{בג"צ 162/69 פז חברת הנפט בע"מ נ' עיריית הרצליה, פ"ד כג(2), 444, 446 (1969)). עם-זאת, בפסק-דין מאוחר יותר הוחל המונח "בניין" גם על דיר לגידול חזירים (עע"ם 11137/04 יעקובוביץ נ' מועצה מקומית אעבלין, תק-על 2005(4), 2160 (2005)}. מלומדים אחרים הציעו להשתמש גם במבחן הכלכלי, כך שכל מבנה אשר מופקת ממנו תועלת כלכלית או שבמצבו הפיזי ניתן להפיק ממנו תועלת כלכלית לבעלים או למחזיק יהווה "בניין" {ראו הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין, נורית לב ארנונה עירונית, ספר ראשון (מהדורה חמישית, 2001), 495}. בין כך ובין כך נכנסים מרתף ומחסן להגדרות אלו. עם-זאת, עדיין אין בכך מענה לשאלה האם הוספת חיוב בגין מרתפים ומחסנים בצו ארנונה של מועצה מקומית מסויימת עומד בהוראות ההקפאה או מפר אותן.

במסגרת האפשרות לחייב בניינים בארנונה כללית, ניתן ליצור סיווגים שונים של נכסים. "סיווג נכס" מוגדר בתקנות ההסדרים כ"קביעת סוג הנכס בהתאם לשימוש בו". ויובהר, תחת כל "אב חיוב בארנונה" ניתן לפרט סוגי נכסים שונים בעלי חיוב שונה. סעיף 9(א) לחוק ההסדרים קובע כי שר האוצר ושר הפנים יקבעו בתקנות סכומים מזעריים וסכומים מרביים אשר יטילו הרשויות המקומיות על כל אחד מסוגי הנכסים. ואכן בתקנות קבועים סכומים מרביים ומזעריים לסוגי נכסים שונים, אשר חלקם משתייכים ל"אב החיוב" של "בניין", כגון מבנה מגורים; משרדים, שירותים ומסחר; בנקים וחברות ביטוח; תעשיה; וכדומה. במסגרת כל סוג נכס יכולה המועצה המקומית לקבוע תתי סיווגים. "תת-סיווג" מוגדר בתקנות ההסדרים כ"סיווג משנה של סוג נכס, לרבות בשל מקומו". כך למשל ניתן לחלק נכס מסוג מלונות לתתי סיווגים בהתאם למספר הכוכבים של כל מלון."
{(ראו בג"צ 4225/95 לקסן (ישראל) בע"מ נ' עיריית אילת, תק-על 97(2), 673 (1997)}.

ב- עמ"נ (ת"א) 33576-01-12 {מדיאל מפעלי נופש ותרבות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ת"א, תק-מח 2015(1), 39511 (23.03.2015)} נקבע:

"עוד ציינה הוועדה בהחלטתה כי נפסק ב- ע"א 276/98 ב.ס.ט. חברה לעבודות בניה ופיתוח נ' עיריית ראש העין, פורסם באתר נבו (03.11.98), שגם מבנים ארעיים מכל חומר הם בגדר "בניין". בנוסף ציינה הוועדה בהחלטתה כי נפסק ב- עת"מ 2111/07 וקנין עמרם ובני נ' מועצה מקומית אלעד, פורסם באתר נבו (17.02.10)), שלצורך הגדרת בניין יש לבחון את המבנה בהתאם למבחן הכלכלי, דהיינו מבנה שמצמיח תועלת כלכלית למחזיקו, דבר שמתקיים בענייננו, שכן הפעילות בקיץ סביר שמתקיימת תחת הסככות. לא-זו-אף-זו, הוועדה גם קבעה כי לפי סעיף 1.3.1(ב) לצו הארנונה, גם סככות נחשבות כחלק משטח הבניין, הכתוב נוקט בלשון כללית "סככות" ואינו מגדיר מהו החומר ממנו עשויה הסככה. המערערת לא התייחסה בטענותיה לכל הקביעות הללו של הוועדה, ולא הצליחה לקעקען. אי לכך היא לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה בערעור להוכיח כי הוועדה שגתה בהחלטתה."{ראה גם: ע"ש 56/66 חברת חשמל נ' עיריית ירושלים, פ"מ סג 28 בו נקבע כי תשתיות של חברת חשמל אינן נכנסות בגדר "בניין", בג"צ 162/69,פז נ' עיריית הרצליה, פ"ד כג(2), 444 (1969) בו נקבע כי מיכל תתקרקעי בתחנת דלק איננו גדר "בניין"}.

2. תחילת קביעת יום גמר של בניית הבניין והגדרת הבניין כ"בניין" לצורך החיוב בארנונה
הקביעה מהו יום גמר של בניית בניין מוגדרת בספרו של המלומד רוסטוביץ ארנונה עירונית (מהדורה חמישית) בצורה הבאה:

"בפקודת העיריות אין כל הגדרה מהו יום גמר הבניה של בניין, ומתי הוא הופך לנשוא לחיוב בארנונה. על-אף היעדרה של הגדרת "גמר בניה" בפקודת העיריות, ניתן פטור לבניין חדש על-פי סעיף 274ב(ב) לפקודת העיריות עד לשנת הכספים 1992. סעיף זה בוטל משנת הכספים 1993, וניתן למצוא הוראה דומה בתקנות ההנחה. התנאי של היות הבניין ראוי לשימוש הוא תנאי בלעדיו אין להשית ארנונה (השווה: חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, "גמר בניה" - משעה שהבניין כולו או מקצתו, נתפס לראשונה, או משעה שהוא ראוי לשימוש שיועד לו, הכל לפי המוקדם).
יש מספר מבחנים ל"גמר בניה" של בניין: מבחן עיקרי שהוא המבחן ה"פונקציונלי" על-פיו מגיעה בניית בניין לסיומה כאשר הוא ראוי לשימוש, כלומר: הבניין כולל את כל התשתיות החיוניות למטרה שלה הוא נועד.
בנוסף למבחן העיקרי, קיימים שני מבחני משנה: מבחן "פורמלי" על-פיו מגיעה בניית דירה לסיומה ביום הוצאת תעודת גמר לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (יש להבחין בין תעודת גמר לבין "טופס 4". טופס 4 הוא אישור לצורך חיבור למערכות תשתית כגון: מים וחשמל אשר בלעדיהן הבניין אינו ראוי למגורים), ומבחן "מעשי" על-פיו מגיעה בניית בניין לסיומה ביום התחלת השימוש בפועל.
לדעתנו, התנאי להשתת ארנונה הוא קיומו של המבחן הראשי. בניין שבנייתו טרם נסתיימה והוא אינו ראוי לשימוש אינו בגדר "בניין". זאת ועוד : אם הבניין ראוי לשימוש אזי יש להשית בגינו ארנונה, בין אם הוצאה בגינו תעודת גמר ובין אם החלו להשתמש בו... (ראה עמ' 323-322)
כמו בהיבטים אחרים של הטלת הארנונה, ניתן לבחון את סוגיית גמר הבניה גם באמות-מידה כלכליות, ולהביאן במכלול השיקולים. מבחנים הם מצבו הפיזי של הבניין כראוי לשימוש, תעודת גמר או "טופס 4", הסתמכות על דינים אחרים, הגדרות מילוניות וכיוצא באלה. ניתן לקבוע, כי בנייתו של בניין או חלק ממנו הסתיימה כאשר למחזיק יש אפשרות פיזית, משפטית ומעשית ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין." (ראה עמ' 327)
{בש"א (ראשל"צ) 592/02 אופיר כהן נ' עיריית חולון, תק-של 2002(3), 14101 (14.07.2002)}.

כידוע החיוב בארנונה על הדירה חל רק מהיום שהדירה היתה ראויה לשימוש ומאחר והדירה נועדה למגורים, המועד הקובע בארנונה הוא המועד שבו הדירה ראויה למגורים. (רוסטוביץ, ארנונה עירונית (מהדורה רביעית), 27).

המבחן שיש לאמצו לעניין גמר בנייתה של דירה הוא המבחן הפונקציונאלי. דהיינו המועד הקובע הוא כאשר הדירה הגיעה למצב דברים כזה שתוכל למלא יעודה כמקום מגורים {ע"ש 426/81 בנימין נ' מנהל מס שבח, פדאור י"ב 5; ע"ש 338/88 שלגר נ' מנהל מס שבח פדאור י"ז עמ' 164)}.

העובדה כשלעצמה שניתן טופס 4 או שיתר הדירות אוכלסו אין די בה כדי להעיד שבנית הדירה נסתיימה. הרי ידוע שיש, ודיירים נכנסים לבניין מחוסר ברירה, גם במצב בו מבחינה אובייקטיבית הוא כה פגום שאין לאמר עליו שבנייתו נסתיימה{השווה דברי השופט ד' לוין ב- ע"א 524/83, 528 קן-תור נ' אלון פ"ד מ(2), 533, 553 (1986) מול א'}.

ב- ת"א (ב"ש) 2105/96 {מועצה מקומית נ' מ.ל. השקעות, תק-מח 98(3), 1137 (27.08.1998)} נקבע:

"עם-זאת נותרת השאלה מתי יש לראות בניין כמושלם באופן שיהיה חייב בתשלום ארנונה. הנתבעות טוענות שיש מקום לחייבן רק מקבלת תעודת גמר (טופס 4) אך נראה לי, כי בעניין זה יש להעדיף את האמור בספרו של הנריק רוסטוביץ', ארנונה עירונית (מהדורה רביעית), בעמ' 83 שבו נידונה הסוגיה של יום היווצרו של בניין ומובעת הדעה כי מפסקי-הדין ניתן להסיק "את קיומו של 'מבחן האיכלוס', דהיינו, יום תחילתו של בניין הוא היום בו הוא ראוי לשימוש שיועד לו". ובהמשך בעמ' 84 נאמר כי: "גם דירה, שלגביה לא הוצאה תעודת גמר, עשויה להיחשב כדירה שבנייתה הסתיימה".
בהתאם לכך נראה לי כי יש לחייב את הנתבעות בתשלום ארנונה מהמועד שבו המבנים שהקימה היו ראוים למטרה שיועדו לה, כלומר להשכרה לניהול מפעלים או עסקים באופן מהותי. על-מנת שהמבנים יחשבו כגמורים צריך שיהיה להם חיבור לרשת מים ולחשמל אך אין לראותם כבלתי-מושלמים אם חסרים פרטים קטנים בלתי-מהותיים ובין היתר, גם אי-הקמת מקלט או אי-השלמת מקלט לא תחשב לעניין זה כאי-השלמת הבניין. ועל בסיס כללים אלה יקבע החיוב בארנונה לגבי מבנים שהנתבעות יקימו."
{ת"צ (חי') 30701-02-15 מוסך התאומים נשר בע"מ נ' עיריית נשר, תק-מח 2015(4), 16751 (2015)}

ד. אדמת בניין - "הגדרה שיורית"
סעיף 8(א) לחוק ההסדרים מאפשר למועצה מקומית להטיל "בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין". הן חוק ההסדרים והן תקנות ההסדרים מגדירות את המונחים "נכסים" ו"אדמת בניין" תוך הפניה לסעיף 269 לפקודת העיריות. בסעיף זה מוגדרים מונחים אלו כך:

"נכסים" - בניינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או פנויים ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב;
"אדמת בניין" - כל קרקע שבתחום העיריה שאינה לא בניין ולא אדמה חקלאית ולא קרקע תפוסה;"

ללמדנו, מדובר בהגדרה שיורית של המונח.

סעיף 269 לפקודת העיריות, שהגדרותיו חלות גם על סעיף 8 לחוק ההסדרים 1992 (ראו: סעיף 7 לחוק), מגדיר את המונח "נכסים" כ"בניינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או פנויים, ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב"; ואת המונח "אדמת בניין" כ"כל קרקע שבתחום העיריה שאינה לא בניין ולא אדמה חקלאית ולא קרקע תפוסה". משכך, הרי שלמעשה, מועצת הרשות המקומית מוסמכת להטיל ארנונה רק בגין נכסים מסוג "בניין", "אדמה חקלאית" או "קרקע תפוסה" {ראו: בג"צ 129/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4), 413, 416 (1984); רע"א 2911/95 אברהם נ' עיריית רמת-גן, פ"ד נג(1) 218, 224 (1999)}.

מקום בו נכס פלוני לא נכנס להגדרה של אחד משלושת סוגי הנכסים הללו (ולפיכך מהווה הוא בהכרח "אדמת בניין" או "רחוב"), לא ניתן להטיל בגינו ארנונה. לכן, באחת הפרשות, הוגדרו "בניין", "אדמה חקלאית" ו"קרקע תפוסה" כ"אבות החיוב בארנונה" {עע"ם 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית גדרות, פורסם באתר נבו 17.07.2006), פסקה 9. ראו גם: ע"א 1666/04 הנסון מוצרי מחצבה (ישראל) בע"מ נ' מועצה אזורית משגב, פורסם באתר נבו, 3.9.2006), פסקה 8}. {עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ ואח',תק-על 2011(4), 3153 (01.12.2011)}

ב- עע"מ 4551/08 {עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בעמ ואח', תק-על 2011(4), 3153 (01.12.2011)} נקבע כי:

"בענייננו, העיריות אינן חולקות על כך שלא ניתן לראות בשטח פרוזדור החשמל - לצורך חיוב חברת החשמל - כנכס מסוג "בניין" או "אדמה חקלאית". ככל שפרוזדור החשמל עובר בשטח מסוג "אדמה חקלאית", או שחלק משטחו של פרוזדור החשמל מוחזק יחד עם "בניין" - תושת הארנונה, בהתאמה, על הגורם העושה שימוש חקלאי בקרקע או על הגורם המחזיק ב"בניין". השאלה שבמחלוקת, אם-כן, הינה אם הקרקע שבפרוזדור החשמל היא "קרקע תפוסה", אם לאו. אם לא מדובר ב"קרקע תפוסה", הרי שלא ניתן להשית על חברת החשמל ארנונה בגין קרקע זו, וזאת ללא קשר להיקף הפטור שניתן לחברת החשמל במסגרת סעיף 274ב(ג) לפקודת העיריות."

ב- ע"ו (יר') 40867-11-12 {אקסטל בע"מ נ' מנהל הארנונה - עיריית מעלה אדומים, תק-מח 2013(3), 3461 (14.07.2013)} נקבע:

"כזכור, הגדרת "אדמת בניין" הינה שיורית, במובן זה שהיא מחילה עצמה על כל קרקע שאינה בניין, קרקע חקלאית או קרקע תפוסה. לפיכך יש לבחון האם השטחים שבמחלוקת הינם "קרקע תפוסה", ובמידה שלא כך - יש לסווגם כ"אדמת בניין". בהתאם להגדרתה שבתקנון שהובאה לעיל, קבעה הפסיקה כי על-מנת שקרקע תיחשב כ"קרקע תפוסה", צריכים להתקיים לגביה ארבעה תנאים: האחד - שהקרקע אינה "אדמה חקלאית"; השני - "שימוש" בקרקע; השלישי - "החזקה" בקרקע; והרביעי - שלא יחד עם "בניין" (עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פורסם באתר נבו (01.12.11), פסקה 24 וההפניות שם (להלן: "גבעת שמואל"); בג"צ 129/84 פרופילי חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4), 413, 416 (1984) (להלן: "פרופילי חן")). בענייננו לא נטען כי מדובר באדמה חקלאית, וכבר נקבע כי אין מדובר באדמה המשמשת עם בניין. לפיכך יש לבחון את יסודות "ההחזקה" ו"השימוש" בקרקע. יסוד השימוש בואר בפסיקה כי הוא חייב להתבטא בפעולה חיצונית, המעידה על ניצול כלשהו לצורך מסויים (גבעת שמואל, פסקה 25, פרופילי חן, 417). באשר ליסוד ההחזקה, נקבע בסעיף 1 לתקנון כי "מחזיק" משמעו: "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון וכיוצא בזה". מושג "ההחזקה" הינו מושג בעל עמימות טבועה, המקשה על מציאת הגדרה ממצה וכוללת אשר תתאים למגוון השימושים הנעשים בו בהקשרים שונים. לפיכך עמדה הפסיקה על הצורך לפרש מונח זה על-פי ההקשר הספציפי בו הוא מתעורר. ככלל לעניין גביית ארנונה, נקבע בפסיקה כי יש לקבוע כי מחזיק הוא "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס", אולם ביחס למונח "קרקע תפוסה" נקבע באופן מדוייק כי מדובר בהחזקה מעשית בפועל, או בקיומה של זכות משפטית קניינית בקרקע (גבעת שמואל, פסקאות 29-26 וההפניות שם)."

ה. קרקע תפוסה
1. כללי
המונח "קרקע תפוסה" מוגדר בסעיף 269 לפקודת העיריות כדלקמן:

"כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בניין;"

על-מנת שקרקע תיחשב "קרקע תפוסה", צריכים להתקיים לגביה ארבעה תנאים:

האחד - שהקרקע אינה "אדמה חקלאית";
השני - "שימוש" בקרקע;
השלישי - "החזקה" בקרקע;
והרביעי - שלא יחד עם "בניין".
תנאים אלה מצטברים הם
{בג"צ 129/84 פרופילי חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4), 413, 416 (1984) }.

בהתקיים אחד מן התנאים הללו ביחס לשטח מסויים, הארנונה תושת על הגורם המתאים - הוא הגורם ה"מחזיק" בשטח זה (ראו: סעיף 8(א) לחוק ההסדרים 1992).

יסוד ה"שימוש" - כבר נקבע בפסיקה:
"חייב להתבטא בפעולה חיצונית, המעידה על ניצול כלשהו לצורך מסויים" {עניין פרופיל חן, בעמ' 417. ראו גם: עניין הנסון, פסקה 9}. רוצה לומר: השימוש הנדרש הוא "שימוש בפועל", ולא די ב"זכות להשתמש" בקרקע {בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1), 793, 812-811 (1992); הנריק רוסטוביץ, משה וקנין, פנחס גלעד ונורית לב ארנונה עירונית, ספר ראשון 345 (מהדורה חמישית, רונית כהן כספי ושגיב חנין עורכים, 2001); אליהו וינוגרד דיני רשויות מקומיות (מהדורה שישית, 2010), 564}. ב- ע"א 975/97 בעניין עילבון נקבע כי "קווי תשתית הנישאים באוויר או הטמונים מתחת לאדמה... אין הם מהווים 'שימוש' בפועל בקרקע ואין הם מונעים מאחרים לעשות שימוש בה" (שם, בעמ' 448); לאמור: עצם קיומם הפיזי של קווי החשמל ב"חלל הרום", אינו - כך נפסק - "שימוש" בקרקע, באופן שיש בו כדי להפוך קרקע זו ל"תפוסה". {עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ ואח', תק-על 2011(4), 3153 (01.12.2011)}.

ב- ע"א 1666/04 {הנסון מוצרי מחצבה בע"מ נ' מועצה אזורית משגב, תק-על 2006(3), 3546 (03.09.06)} נקבע:

" "קרקע תפוסה" מוגדרת בסעיף 269 לפקודת העיריות כ"כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בניין". כך למשל סווגה קרקע שנעשה בה שימוש לצורך שמירה על ביטחון מפעל כ"קרקע תפוסה" (בר"ם 6239/04 רפאל - רשות לפיתוח אמצעי לחימה בע"מ נ' מנהלת הארנונה של עיריית קריית ים, תק-על 2005(2), 828 (2005)). גם אתר פסולת נכנס תחת הקטגוריה של "קרקע תפוסה" (ע"א 2765/98 איגוד ערים אילון נ' מועצה אזורית מודיעין, פ"ד נג(4), 78 (1999)). המונח "קרקע תפוסה" פורש כמכיל שני תנאים: האחד, שמדובר בקרקע שאינה אדמה חקלאית; והשני, שמשתמשים ומחזיקים בקרקע שלא ביחד עם בניין. כן פורש השימוש הנדרש כשימוש המתבטא בפעולה חיצונית המעידה על ניצול כלשהו של הקרקע לצורך מסויים (ראו: בג"צ 129/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4), 413 (1984)).
באשר לדרישה כי הקרקע לא תוחזק יחד עם בניין, ככל הנראה הכוונה היא שהשימוש בקרקע יהיה עיקרי ולא טפל לשימוש בבניין. קרקע שהשימוש בה טפל לשימוש בבניין נכנסת למסגרת המונח "בניין" על-פי הגדרתו בסעיף 269 לפקודת העיריות (וראו סקירה של פסקי-דין מחוזיים אשר פירשו באופן זה את המונח בספרם של הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין, נורית לב ארנונה עירונית ספר ראשון (מהדורה חמישית, 2001), 333-332 (להלן: רוסטוביץ)."

ב- עת"מ (חי') 16369-08-11{ חברת החשמל לישראל בע"מ נ' עיריית חדרה, תק-מח 2013(2), 4327 (25.04.2013)} נדונה השאלה האם "ים" יכול להיכנס למסגרת הגדרת "קרקע תפוסה" לצורך הקמת סמכות לרשות המקומית לגבות ארנונה. בית-המשפט קבע כי:

"הנה-כי-כן, על-מנת שתקום למשיבה סמכות לגבות ארנונה בגין שטח הים, יש לקבוע כי "ים" הוא "קרקע תפוסה" - האומנם?
בעניין אשדוד סווג שטח הים על-ידי העיריה כ"קרקע תפוסה". על כך אמר כב' השופט הנדל בבוחנו את הפרשנות הראויה, כי "יבשה אינה מים ומים אינם יבשה" (שם, פסקה 3). כן ראו דבריו של כב' השופט ת' אור המובאים גם בעניין אשדוד, ואשר עניינם בשאלה האם שטח ים הכנרת, הנו "קרקע" במובן חוק מס רכוש וקרן פיצויים התשכ"א-1961:

'אודה על האמת, שכבר במבט ראשון כשהוצגה בפני המחלוקת בין הצדדים שאלתי את עצמי איך ניתן לטעון ש"ים" או אגם" יחשב ל"קרקע פנויה". (...) לא מתקבל על הדעת שים הכנרת - גם אם יש לו קרקעית - ל"קרקע פנויה" יחשב. נראה לי, שעל-פי מבחן השכל הישר או ההיגיון הבריא של חיי המציאות, או אם נזקקים למובן הרגיל של המונח "קרקע פנויה" (...) אין בשום פנים לומר שהמרינה היא קרקע פנויה. (...) נראה גם מבחינה לשונית פשוטה, אין מרינה עונה להגדרה של "קרקע" כאמור. (...) אין לומר שחלק של אגם, או שקרקע ועליה מים דרך קבע, הנם "קרקע פנויה" בלשון בני-אדם."
(עמ"ש 25/88 מרינה כנרת בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים – טבריה, פורסם באתר נבו (23.11.88), פסקה 6 ופסקה 9)

14. מצטרפת אני לאמור שם. על-פי הגיונם של הדברים ומבחן השכל הישר - כשם ש"ים" אינו "יבשה", כך "ים" אינו "קרקע תפוסה". ראו גם ההגדרה המילונית של קרקע והיא: "אדמה" (מילון אבן שושן). הדברים ברורים ומיותר להוסיף."

2. דוגמאות ותקדימים - "קרקע תפוסה"
2.1 שטחי קרקע בלתי-בנויים המשמשים מחצבה
ב- ע"א 1666/04 {הנסון מוצרי מחצבה בע"מ נ' מועצה אזורית משגב, תק-על 2006(3), 3546(03.09.2006)} נדונה השאלה האם שטחי קרקע בלתי-בנויים המשמשים מחצבה הינם בבחינת שטחי "תעשיה" או שמא "קרקע תפוסה" לצרכי חיוב בארנונה.

המערערת, חברה בשם "הנסון מוצרי מחצבה (ישראל) בע"מ" (להלן: "המערערת"), מפעילה מחצבה המוכרת בשם "מחצבת חנתון" (להלן: "המחצבה") בשטחה המוניציפאלי של המועצה האזורית משגב (להלן: "המשיבה" או "המועצה"). על-פי תצהיר שנמסר על-ידי מנהלה של המערערת, בשטח המחצבה כורים את חומר הגלם ממנו מייצרים אבן להכנת בטון, אספלט ומצעי כבישים. בשטח המחצבה ישנם, בהתאם לתצהיר, שטחי קרקע הכוללים דרכים לא סלולות לשינוע חומר הגלם וכלי הכרייה על-ידי משאיות; שטחי קרקע לכריית חומר הגלם; וקרקע המשמשת לאחסנת חומר הגלם. כמו-כן כולל שטח המחצבה מתחם ייצור ובו מבנים (משרדים, חדר אוכל, חדר הדרכה, חדר הלבשה ומתקן שקילה נייד למשאיות); מתקנים לייצור אבן מחומר הגלם שנחצב; ומתקן לייצור אספלט. שטחו הכולל של מתחם הייצור, על-פי התצהיר, הינו 2,290 מ"ר, בעוד ששטחי הקרקע משתרעים על פני 181,835 מ"ר. צו הארנונה של המועצה כולל סיווג של מחצבות. כל שטחיה של המערערת נכללו, החל משנת 1994, תחת סיווג זה. המערערת הגישה תביעה לבית-המשפט המחוזי בנצרת ובה טענה כי שיעורי העלאת הארנונה בסיווג זה בצו הארנונה של המשיבה בין השנים 1994-1997 חורגים משיעור ההעלאה המותר בתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 1994), התשנ"ד-1993 ובתקנות התואמות בשנים שלאחר מכן (להלן: "תקנות ההסדרים"). מכתב הגנתה של המשיבה הסתבר כי בעוד שהמערערת סברה כי הסיווג של "מחצבות" הינו תת-סיווג של "קרקע תפוסה" כהגדרתה בתקנות ההסדרים, התייחסה המשיבה לסיווג "מחצבות" כתת-סיווג של "תעשיה" כהגדרתה בתקנות ההסדרים. יוער, כי על-פי שיטת הסיווג של המשיבה שיעורי ההעלאה של הארנונה עבור תת-הסיווג "מחצבות" היו שיעורים מותרים בהתאם לתקנה 8(3) לתקנות ההסדרים עבור השנים 1994-1996. באשר לשנת 1997 המשיבה קיבלה אישור חריג משר הפנים ושר האוצר לחרוג מהעלאה המותרת בתקנות ההסדרים.

נפסק מפי כב' השופטת ע' ארבל:

"סעיף 8(א) לחוק ההסדרים מתיר למועצה מקומית להטיל ארנונה על נכסים בתחומה שאינם אדמת בניין. להגדרת המונחים "נכסים" ו"אדמת בניין" מפנה חוק ההסדרים לסעיף 269 לפקודת העיריות. המונח "נכסים" מוגדר בסעיף זה כ"בניינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או פנויים ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב". הסעיף אף מגדיר את המונחים "בניין", "אדמה חקלאית" ו"קרקע תפוסה". בעניין אחר הגדרתי את המונחים "בניין", "קרקע תפוסה" ו"אדמה חקלאית" כ"אבות החיוב בארנונה" (ראו: עע"ם 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית גדרות, פורסם באתר נבו (17.07.06). כך גם מתייחסת אליהם תקנה 3 לתקנות ההסדרים, הקובעת:

"בניין, קרקע תפוסה ואדמה חקלאית
מועצה רשאית להטיל ארנונה כללית:
(1) לגבי בניין - לכל מטר רבוע, בהתחשב עם סוג הבניין, שימושו והמקום שבו הוא נמצא;
(2) לגבי קרקע תפוסה - לכל מטר רבוע בהתחשב עם המקום שבו היא נמצאת, או השימוש בה, או בשני המבחנים כאחד;
(3) לגבי אדמה חקלאית - לכל מטר רבוע או דונם בהתחשב עם השימוש בה."
במסגרת "אבות החיוב בארנונה" נקבעו בתקנות סוגי נכסים בהתאם לשימוש בהם, ולכל סוג נכס נקבע סכום מזערי וסכום מרבי להטלת ארנונה. על-פי היגיון זה, צודקת המערערת כי כל סוג נכס משתייך לאב חיוב מסויים, כאשר אך מתבקש הוא לשייך את סוג הנכס "תעשיה" לאב החיוב "בניין". כך גם משתייכים מבני המגורים, המשרדים והבנקים לאב החיוב "בניין". אציין, בהתייחס לטענת המשיבה בעניין, כי תחנות דלק אכן משתייכות למשרדים, שירותים ומסחר, אך ודאי שניתן לראותן כ"מבנים". לאב החיוב "אדמה חקלאית" יש סוג נכס אחד הנושא את אותו שם. לעומת-זאת, כאשר רצה מתקין התקנות לחייב עבור מבנה חקלאי, יצר לשם כך סוג נכס נפרד שההיגיון משייך אותו לאב החיוב "בניין". לאב החיוב "קרקע תפוסה" יש שני סוגי נכסים: האחד - קרקע תפוסה, והשני - קרקע תפוסה במפעל עתיר שטח.
החוק אמנם אינו מטיל כל מגבלות בהטלת הארנונה על כל אחד מ"אבות החיוב", אך מתקין התקנות סבר כי תעריפי הארנונה המוטלים על נכסים מסוג "בניין" צריכים להיות גבוהים מהתעריפים המוטלים על נכסים מסוג "קרקע תפוסה" ו"אדמה חקלאית". ההיגיון בכך הוא ברור. ההצדקה להטלת הארנונה נובעת מההנאה והתועלת שמפיקים הנישומים מהשירותים העירוניים שמסופקים להם, כגון פינוי אשפה, ניקיון, תאורה וכדומה (ראו: עע"ם 980/04 המועצה האזורית חבל יבנה נ' אשדוד בונדד בע"מ, תק-על 2005(3) 2748 (2005)); וראו גם רע"א 2911/95 אברהם נ' עיריית רמת גן, פ"ד נג(1), 218, 224 (1999)). מבנה הוא נכס שנזקק בדרך-כלל ליותר שירותים עירוניים, בהשוואה לקרקע תפוסה, ועל-כן מוצדק להטיל עליו ארנונה גבוהה יותר.

"קרקע תפוסה" מוגדרת בסעיף 269 לפקודת העיריות כ"כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בניין". כך למשל סווגה קרקע שנעשה בה שימוש לצורך שמירה על ביטחון מפעל כ"קרקע תפוסה" (בר"ם 6239/04 רפאל - רשות לפיתוח אמצעי לחימה בע"מ נ' מנהלת הארנונה של עיריית קריית ים, תק-על 2005(2), 828 (2005)). גם אתר פסולת נכנס תחת הקטגוריה של "קרקע תפוסה" (ע"א 2765/98 איגוד ערים אילון נ' מועצה אזורית מודיעין, פ"ד נג(4), 78 (1999)). המונח "קרקע תפוסה" פורש כמכיל שני תנאים: האחד, שמדובר בקרקע שאינה אדמה חקלאית; והשני, שמשתמשים ומחזיקים בקרקע שלא ביחד עם בניין. כן פורש השימוש הנדרש כשימוש המתבטא בפעולה חיצונית המעידה על ניצול כלשהו של הקרקע לצורך מסויים (ראו: בג"צ 129/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4), 413 (1984)).
באשר לדרישה כי הקרקע לא תוחזק יחד עם בניין, ככל הנראה הכוונה היא שהשימוש בקרקע יהיה עיקרי ולא טפל לשימוש בבניין. קרקע שהשימוש בה טפל לשימוש בבניין נכנסת למסגרת המונח "בניין" על-פי הגדרתו בסעיף 269 לפקודת העיריות (וראו סקירה של פסקי-דין מחוזיים אשר פירשו באופן זה את המונח בספרם של הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין, נורית לב ארנונה עירונית, ספר ראשון 332-333 (מהדורה חמישית, 2001), 333-332 (להלן: "רוסטוביץ")).

לכאורה, עולה מדברים אלו כי קרקע המשמשת לצורך חציבה עונה על ההגדרה של "קרקע תפוסה". מדובר בקרקע שאינה אדמה חקלאית. בקרקע מתבצע שימוש בפועל לצורך מסויים, והשימוש בה הינו עיקרי ואינו טפל לשימוש בבניינים הסמוכים אליה. עם-זאת, אני סבורה כי החלוקה לאבות החיוב בארנונה אינה הכרחית בכל מקרה ומקרה ויש להשתמש בה אך כנקודת מוצא פרשנית. כאשר ישנם נימוקים המצדיקים זאת, יכול הפרשן לסטות מחלוקה זו, שכן חוק ההסדרים אינו מחייב אותה. במקרה דנן נקודת המוצא הפרשנית הינה כי שטחי מחצבות שאינם מצויים במבנים הינם בגדר "קרקע תפוסה", וכך גם סווגו, ככל הנראה, בפועל בטרם הוכנס התיקון בתקנות ההסדרים. עם-זאת, החל משנת 1994 הוכנס שינוי בהגדרת המונח "תעשיה" בתקנות ההסדרים: " "תעשיה" - לרבות מפעלי בניה ומחצבות". לשונה הברורה של הגדרה זו אינה משאירה פתח לפרשנות אחרת. מחוקק-המשנה הבהיר כי למרות שיכול הדבר להשתמע אחרת, יש לסווג את המחצבות כ"תעשיה". קשה לקבל אף פרשנות שמבחינה בין מבני המחצבה לבין הקרקעות בהן היא עושה שימוש, שכן משמעות המונח "מחצבה" כוללת בחובה קודם כל את הקרקעות מהן נחצב חומר הגלם (לגישה שונה ראו אצל רוסטוביץ, בעמ' 470).

על לשונו הברורה של החוק אמר הנשיא שמגר:
"כמקובל עלינו, בפרשנות הוראותיו של חוק יש ליתן משקל לכוונת המחוקק. יתר-על-כן, כשמדובר בהוראות קוגנטיות, יש ליתן עדיפות ראשונה במעלה לכוונה זו...
אולם, במקרה הרגיל, והוא לגישתי המקרה שבפנינו, הרי אם די בפירוש המילולי כדי ללמד נכונה על כוונת המחוקק (או במקרה המתאים, כוונת הצדדים), אין מקום לסטות ממנו." (ע"א 1845/90 רוני סיני נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מז(5), 661 678-677 (1993)).

במקרה שבפנינו לשון התקנה ברורה היא ואין מקום לסטות ממנה. על-כן יש לקבוע כי סיווג מחצבתה של המערערת במסגרת המונח "תעשיה" הינו חוקי וסביר. אף טענתה של המערערת לפיה לא נעשית בשטחי החציבה פעילות ייצור אינה יכולה להתקבל מאותו טעם שבגינו נדחתה טענתה הקודמת. כאמור, מחוקק-המשנה הבהיר כי מחצבות, ובהן כפי שקבענו גם שטחי חציבה, משתייכות לסיווג "תעשיה", ובכך סתם את הגולל על טענות שהיו יכולות להישמע לולא הבהרתו.
אשר-על-כן אם תישמע דעתי הייתי מציעה לחברי לדחות את הערעור ולחייב את המערער בשכר-טרחת עורך-דין בסכום של 10,000 ש"ח וכן בהוצאות משפט."

2.2 היעדר "חזקה" ו"שימוש"
ב- בג"צ 129/84 {פרופיל חן בע"מ ואח' נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4), 413 (19.12.1984} נקבע:

"אחזור עתה לנושא הדיון שלפנינו ואומר: סמכותה של המועצה להטיל היטלים ותשלומים אחרים על נכסים, הנמצאים בתחום שיפוטה, מעוגנת הן בפקודת המועצות המקומיות (נוסח חדש), סימן ב' לפרק ב' (סעיפים 14 ו- 15) והן בצו המועצות המקומיות, הנזכר לעיל.
מה שאינו נתון במחלוקת הוא: ההיטלים שנקבעו בשני הצווים: 84/85, 83/84 הוטלו מכוח סמכותה של המועצה שבסעיף 153(א) לצו המועצות המקומיות, הקובע כהאי לישנא:

"המועצה רשאית להטיל בתחומה, לכל שנת כספים, ארנונה כללית על נכסים שאינם אדמת בניין, שתשולם על-ידי המחזיקים..."
"אדמת בניין" לפי ההגדרה שבסעיף 1 הינה אדמה "שאינה בניין, שאינה חקלאית ושאינה קרקע תפוסה."
"קרקע תפוסה", כפי שהוגדרה באותו הסעיף;
"כל קרקע בתחום המועצה שאינה אדמה חקלאית ומשתמשים ומחזיקים בה שלא ביחד עם בניין."

עינינו הרואות: הסעיפים הרלוואנטיים המובאים לעיל מנוסחים על דרך השלילה; אם ננסה להגדיר את הסמכות שניתנה למועצה להטיל ארנונה כללית על-פיהם, יוצא: המועצה מוסמכת להטיל ארנונה כללית רק על "בניין", על "אדמה חקלאית" ועל "קרקע תפוסה".
אין מחלוקת, שהחלקה, שעליה נסב דיוננו, אינה "בניין" ולא "אדמה חקלאית"; והשאלה שעמדה להכרעה בדיון שהתקיים לפנינו, היתה: האם אמנם החלקה היא בבחינת "קרקע תפוסה" במובן ההגדרה המצוטטת לעיל?
על-מנת שקרקע תיחשב לתפוסה חייבים להתקיים לגביה שני תנאים אלה:
א. שאינה אדמה חקלאית; וכן,
ב. "ומשתמשים ומחזיקים בה שלא ביחד עם בניין".
מוסכם על כולנו, שהחלקה אינה אדמה חקלאית; ולצורך התנאי (ב) לא די ב"חזקה" בלבד או ב"שימוש" בלבד, שכן שני מונחים אלה מופיעים בסעיף, כאשר ו"ו החיבור מקשרת ביניהם.

והנה נרשמה הודאה מטעם המועצה, שהעותרות אינן מחזיקות בחלקה ובמבנים שעליה, אינן משתמשות במבנים או בשטח הבלתי-בנוי למטרה חקלאית או לכל מטרה אחרת. הודאה זו משתמעת מתצהירי התשובה, שהוגשו לשני התיקים. ברור, אם-כן, שבנושא "החזקה" ו"השימוש" אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים; ובנסיבות שהוכחו מצביע המאזן, לפחות לכאורה, לטובת גירסתן של העותרות. נשאלת איפוא השאלה: על מה אם-כן מבוססת גירסתה של המועצה?
טוענת המועצה: כיוון ש"חזקה" מובנה גם חזקה ערטילאית, יש לפרש את המונח "שימוש" בדרך דומה; לאמור: גם שימוש ערטילאי או שימוש אפשרי במשמע. במלים אחרות: הזכות ל"שימוש" כמוה כ"שימוש" בפועל.

פירוש זה אינו מקובל עליי. לוא התכוון המחוקק לפירוש כזה, היה משתמש בביטוי אחר כגון "הזכות להחזיק" או "הזכות להשתמש" בקרקע.
יתרה מזו, "שימוש בקרקע" חייב להתבטא בפעולה חיצונית, המעידה על ניצול כלשהו לצורך מסויים; ואילו יסוד כזה אינו דרוש לצורך "החזקה" (בענייננו אין המדובר בחזקה נוגדת, שיש לה כללים משלה). הבעלים אינו חייב לנקוט אקט מסויים על-מנת להבליט את חזקתו בקרקע, מה שאין כן כאשר המדובר ב"שימוש" באותה הקרקע. בהבדל זה שבין שני המונחים נעוץ, לדעתי, הקושי ללמוד את ההיקש המוצע.

ואכן, בהיעדר ביטוי מוחשי לפעולת "השימוש" בחלקה, ולאור ההודאה מטעם המועצה, שלפיה אין העותרות מחזיקות וגם לא משתמשות בחלקה, נשללת האפשרות להחיל את ההגדרה "קרקע תפוסה" על החלקה נושא דיוננו. ואם כאלה הם פני הדברים, ברור שהמועצה פעלה בחוסר סמכות, כאשר חייבה את העותרות לשלם את ההיטל שבו עסקינן.

סיכומו-של-דבר: יש לדחות את הפירוש, שלפיו הזכות להשתמש בקרקע כמוה כ"משתמשים" בה במובן ההגדרה הנ"ל.
אולם המסקנה שאליה הגעתי מובנה, שהמחלוקת הוכרעה לטובתן של העותרות, ולא נותר כל צורך לדון בטענות הנוספות שהשמיעו הצדדים, שאין בהן כדי לשנות את התוצאה. משלא התקיים התנאי הקארדינאלי, שבלעדיו לא תיכנס החלקה לגדר "קרקע תפוסה", נשללת כמאליה האפשרות לחייב את העותרות בתשלום ההיטלים שבהם מדובר. כאמור, אין העתירה מתייחסת לשני המבנים הנזכרים כי אם אך ורק ליתרת שטח החלקה, שבקשר אליה נראה לי שיש לקבל את העתירות. ברוח זו הייתי מציע לחבריי המכובדים להפוך את הצווים-על-תנאי לצווים החלטיים. כן הייתי מטיל על המשיבה את הוצאות הדיון (סך 400,000 שקל), כשסכום זה צמוד למדד כפי שהוא היום לעומת יום התשלום בתוספת ריבית כחוק."

2.3 יתרת קרקע הנילווית לתעשיה
ב- עע"מ 7576/13 {מנהל הארנונה בעיריית ראש העין נ' פולק (אינטרנשיונל) בעמ, תק-על 2015(4), 11365 (13.12.2015} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד ב- עת"מ 42998-11-11 (כב' השופט ר' אמיר) מיום 30.09.2013. במסגרת פסק-הדין התקבלה בחלקה עתירה שהגישה חברת פולק (אינטרנשיונל) בע"מ (להלן: "המשיבה"), שעניינה תוקפם של חיובי ארנונה שהוטלו עליה על-ידי המערערים, עיריית ראש העין ומנהל הארנונה בעיריה (להלן: "המערערים"), בגין יתרות קרקע הנלוות למבנה תעשייתי שבו מצוי מפעל שבבעלותה.

בדחותו את הערעור קבע בית-המשפט מפי כב' השופטת ע' ברון:

"2.המשיבה היא חברה שעיסוקה מזה כארבעה עשורים בייצור ושיווק של ציוד רפואי בארץ בעולם, ובמשך שנים ארוכות היה מפעלה ממוקם בכפר סבא. כדי לחסוך בנטל המיסוי העירוני, בחנה המשיבה חלופות אפשריות להעתקת מפעלה - וביניהן אזור התעשיה אפק שבראש העין (להלן: "אזור אפק"). בשלהי שנת 1996 אכן החליטה המשיבה להעביר את המפעל לאזור אפק. היא עשתה כן, לדבריה, בעקבות פגישה שקיימה עם נציגי המערערים שבמהלכה הובטח לה כי לא תחוייב בארנונה בגין יתרות קרקע הנלוות למפעל.
3. אזור אפק הוקם בשנים 1996-1995, והוגדר על-ידי המערערים כאזור ד'. עם הקמתו ולצורך קביעת שיעורי הארנונה שיחולו על השטחים באזור, פנו המערערים לשרים הממונים מתוקף חקיקת ההסדרים במשק המדינה, הידועה בכינויה "דיני ההקפאה". שורשיהם של דינים אלה במשבר הכלכלי הקשה ובאינפלציה הדוהרת במשק הישראלי בראשית שנות השמונים של המאה הקודמת; ותכליתם להגביל את שיקול-הדעת של הרשויות המקומיות בקביעה או שינוי של תעריפי הארנונה (רע"א 2453/13 עמר נ' עיריית חדרה, פןרסם באתר נבו (14.04.2015), פסקה 19). בתוך כך נקבע בחוקי ההקפאה, כי רשות מקומית לא תטיל ארנונה כללית על סוגי נכסים או סוגי שימושים בנכסים שעליהם לא הטילה ארנונה בשנת הכספים הקודמת - אלא באישור מאת שר הפנים ושר האוצר, או מי שהם הסמיכו לכך (להלן: "השרים").

המערערים ביקשו את אישור השרים לסיווגים ולתעריפי הארנונה באזור אפק - הן ביחס למבנים למטרות מסחר, תחנות דלק, תעשיה ומלאכה, והן ביחס ליתרות קרקע הנלוות לכל אחת ממטרות אלה. השרים אישרו את המבוקש בנוגע לכל סוגי המבנים; ואולם בנוגע ליתרות קרקע - אושרו הסיווגים והתעריפים רק ביחס למסחר ולתחנות דלק, ולא ניתן אישור לסיווג 742 לתעשיה ולמלאכה (להלן: "סיווג 742"). ייאמר כבר עתה כי מלכתחילה לא נדרש אישור השרים - כך בכלל, ולסיווג 742 בפרט, זאת מאחר שדיני ההקפאה אינם חלים על הטלת ארנונה לראשונה, במיוחד כשמדובר באזור חדש בעיר, ומשכך לא חוייב בארנונה קודם לכן.

4. המערערים פעלו בהתאם להחלטת השרים, ולא חייבו יתרות קרקע הצמודות למבני תעשיה ומלאכה לפי סיווג 742 (הגם שסיווג זה הופיע ברשימת הסיווגים בצווי הארנונה של המערערים). כך היה גם בעניינה של המשיבה: בעוד שהמבנה המרכזי שבחזקתה, קרי המפעל, סוּוג כמבנה לתעשיה וחוייב בארנונה לפי סיווג זה, יתרות הקרקע הצמודות למפעל לא חוייבו בגדר סיווג 742. בין השנים 2003-1996 נמנעו המערערים לחלוטין מחיוב המשיבה בארנונה בגין יתרות הקרקע; והחל משנת 2004 ואילך, חייבו את יתרות הקרקע לפי סיווג 712 למסחר (להלן: "סיווג 712"). לשם השלמת התמונה, יצויין כי מלכתחילה תעריפי החיוב לפי סיווג 712 וסיווג 742 היו די דומים, ואולם בשנים האחרונות גבוהים תעריפי המסחר (סיווג 712) מתעריפי התעשיה והמלאכה (סיווג 742) בכ- 20%.

5. המשיבה השיגה על חיובה בארנונה בגין יתרות הקרקע לפי סיווג 712, קרי: סיווג למסחר - כאשר לגישתה לא היה מקום לחיוב כלל. בכל שנה לאורך השנים 2011-2004 הגישה המשיבה ערר על צווי הארנונה שהוצאו לה, ולבסוף דנה ועדת הערר בעררים הללו במאוחד וביום 31.08.2011 ניתנה החלטתה. ועדת הערר קיבלה את הטענה שלפיה מאחר שמדובר ביתרות קרקע הצמודות למפעל תעשייתי, אין מקום לחייבן בארנונה לפי סיווג 712 - המיועד כאמור למסחר. ואולם הטענה כי אין לחייב את יתרות הקרקע בארנונה בכל שיעור שהוא - נדחתה, והוועדה הורתה למערערים לחייב את המשיבה בגין יתרות הקרקע בהתאם לחיוב המבנה העיקרי, לפי הסיווג המיועד לתעשיה ולמלאכה - הוא סיווג 742. עמדת המשיבה בהקשר זה היתה כי סיווג 742 אינו חוקי, משהשרים דחו את בקשת המערערים לאשרו. ואולם ועדת הערר קבעה כי שאלת החוקיות של הסיווג אינה בסמכותה, וכי את טענותיה בעניין זה שומה על המשיבה להפנות לבית-משפט לעניינים מינהליים.

בשלהי שנת 2011, ובעקבות החלטתה של ועדת הערר, הוציאו המערערים חיובים מתוקנים לתקופה הרלוונטית (משנת 2004 ואילך), ולפיהם חוייבו יתרות הקרקע של המשיבה בהתאם לסיווג 742 לתעשיה ולמלאכה. המשיבה מצידה הגישה את העתירה דנן לבית-המשפט לעניינים מנהליים, וטענה לאי-חוקיותו של החיוב.

6. פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים עוסק בהרחבה בטענת המשיבה לחוסר חוקיותו של חיוב הארנונה שהושת עליה בגין יתרות קרקע לפי סיווג 742. יצויין כי במסגרת עתירתה טענה המשיבה כי יש לבטל את החיוב האמור גם משום שהוא עומד בניגוד להבטחה שלטונית שניתנה לה לטענתה מפי קברניטי המערערים, ולפיה לא תחוייב בארנונה בגין יתרות קרקע. ואולם בית-משפט קמא סבר כי לנוכח התוצאה שאליה הגיע מתייתר הדיון בטענה בדבר הבטחה שלטונית, והוא לא נדרש לה לגופה.

בית-משפט קמא שם דגש על כך שבעת שקבעו המערערים את סיווג 742, היה אזור אפק אזור תעשיה חדש, ומטבע הדברים לא הוטלה עליו ארנונה קודם לכן. נמצא איפוא כי מדובר בהטלת ארנונה לראשונה - וההלכה היא שבנסיבות כאלה הטלת ארנונה אינה טעונה אישור של השרים (עע"מ 5967/07 אשר רז (זרוג) נ' עיריית ראשון לציון, פורסם באתר נבו (08.02.2011); עע"מ 1721/10 מועצה מקומית גני תקוה נ' קופלביץ, פורסם באתר נבו (09.08.2012); עע"מ 7518/09 משואה למלונאות ונופש בע"מ נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (20.11.2011)). על רקע דברים אלה הוסיף בית-המשפט וקבע כי שגו המערערים לסבור כי אישור השרים דרוש להם לשם קביעת סיווגים ותעריפים לארנונה באזור אפק, אף שלא זה היה המצב ואישור כאמור לא היה נחוץ. ועוד הוברר, כי אמנם השרים דחו את בקשת המערערים לאשר את סיווג 742, ואולם בנסיבות האמורות אין לדחיה נפקות כלשהי: מדובר בפעולה שנעשתה בחוסר סמכות פונקציונלית, ועל-פי עקרון החוקיות אין לה כל משמעות. בהינתן כל האמור, פסק בית-המשפט לעניינים מנהליים כי סיווג 742 הוא שריר ובר-תוקף.

7. אך לא היה זה סוף פסוק; בית-משפט קמא הוסיף ונתן דעתו להתנהלות המערערים לאורך השנים ביחסיהם עם המשיבה. בהקשר זה הובהר כי החל בשנת 1996, מעת שדחו השרים את בקשתם של המערערים לאשר את סיווג 742 באזור אפק, הציגו המערערים בפני המשיבה מצג שלפיו סיווג זה אינו תקף לגביה. עיקרו של המצג נובע מהעובדה שבמרוצת השנים מאז ועד למועד החלטת ועדת הערר בנושא, נמנעו המערערים מלחייב את המשיבה לפי סיווג 742. תחילה, משנת 1996 ועד שנת 2003 (כולל), לא חוייבה המשיבה בתשלום ארנונה בגין יתרות הקרקע בכלל, וגם לאחר שהחלו המערערים לחייבה בשנת 2004 - החיוב נעשה לפי סיווג 712 ולא סיווג 742. בית-משפט קמא הבהיר כי עסקינן במצג מתמשך, הנפרש על פני למעלה מעשור, שלפיו לא יחייבו המערערים את המשיבה בגדרי סיווג 742; ועוד נקבע כי המשיבה היתה רשאית להסתמך על מצג זה ולהניח כי לא תחוייב בארנונה בגין יתרות הקרקע. בהקשר זה הבהיר בית-המשפט כי גם אם בחלק מן התקופה חוייבה המערערת בתשלום, לפי סיווג 712 כאמור, ניתן היה להניח כי חיוב זה בסופו-של-דבר יבוטל - שכן סיווג 712 אינו תואם את ייעודו של המפעל (ואמנם משהגישה המשיבה ערר בנדון, החיוב לפי סיווג 712 אכן נפסל ובוטל). ועוד הוברר על-ידי בית-המשפט, כי בעת הרלוונטית היתה יכולה המשיבה לצפות, באופן סביר, שלכל היותר היא תחוייב בתשלום ארנונה בגין יתרות הקרקע לפי סיווג 700 - שהוא סיווג שיורי לקרקע תפוסה, ותעריפיו נמוכים באופן משמעותי ביחס לסיווג 742, לא כל שכן ביחס לסיווג 712 (להלן: "סיווג 700").

בשלב זה העמיד בית-המשפט לענייניים מנהליים על כפות המאזניים שיקולי חוקיות כלליים מצד אחד, ושיקולי הגינות, מניעות וצדק שמתחייבים בנסיבות העניין מצד שני. לאחר שאיזן בין אלה לאלה, קבע בית-המשפט כי אף שיש לסיווג 742 תוקף בצווי הארנונה של המערערים - ראוי "להקפיא" את יישומם בעניינה של המשיבה, ואין לחייבה לפי סיווג זה כל זמן שהמשיבה הסתמכה כדין על מצג המערערים שלפיו סיווג 742 אינו תקף. ואילו ככל שמדובר בחיוב לפי סיווג 712, היה יסוד לסברת המשיבה שחיוב זה יתבטל - כפי שאמנם הורתה ועדת הערר לארנונה - שהרי סיווג זה עניינו ביתרות קרקע הנלוות למסחר, בעוד שיתרות הקרקע למפעל של המשיבה היו בסיווג של תעשיה. ועוד קבע בית-משפט קמא, כי המועד שבו הגיעה לקיצה הסתמכות המשיבה על מצג המערערים הוא שלהי חודש אוגוסט 2011, שאז ניתנה החלטה בעררים שהגישה המשיבה לוועדת הערר. החיוב לפי סיווג 742, כך נקבע על-ידי בית-המשפט, לא היה אף בגדר אפשרות עד שניתנה החלטת ועדת הערר בעניין - ואולם משניתנה החלטה זו, כבר אין הצדקה להימנע מחיוב המשיבה לפי סיווג זה.

סופו-של-דבר, בית-המשפט לעניינים מנהליים קיבל את העתירה בחלקה. בהתייחס לחיובי הארנונה בגין יתרות קרקע לתקופה שמשנת 2004 ועד לחודש אוגוסט 2011 - בית-המשפט הורה למערערים לבטל את החיוב שנערך לפי סיווג 742, וחלף זאת לחייב את המשיבה לפי סיווג 700 - שהוא כאמור הסעיף השיורי שחל בכל האזורים ושתעריפיו נמוכים משמעותית. אשר לחיובי המשיבה מחודש ספטמבר 2011 ואילך - נקבע כי החיוב לפי סיווג 742 יעמוד בתוקפו.

8. הערעור מופנה כנגד קביעתו של בית-משפט קמא בנוגע לאופן שבו יש לחייב את המשיבה בארנונה בגין יתרות קרקע, בהתייחס לשנים 2004 ועד סוף אוגוסט 2011 בלבד. ויוער, כי המשיבה מצידה אינה טוענת כנגד קביעתו של בית-המשפט ביחס לתוקפו של סיווג 742 ממועד זה ואילך.
לטענת המערערים שגה בית-משפט קמא משהורה על שינוי הסיווג שקבעה ועדת הערר, סיווג 742, לסיווג 700. לעמדת המערערים, ולפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הרשויות המקומיות"), משלא הגישה המשיבה ערעור על החלטתה של ועדת הערר, אין בית-המשפט רשאי לשנות הימנה במסגרת של עתירה מנהלית. המערערים מלינים אף על קביעות עובדתיות שונות שקבע בית-משפט קמא בפסק-הדין, ובעיקר על הקביעה שלפיה המערערים יצרו מצג מתמשך בפני המשיבה שלפיו סיווג 742 אינו חוקי ואינו תקף ומשכך היא לא תחוב לפיו. על-פי הנטען, מדובר בקביעה עובדתית שגויה העומדת ביסוד הכרעתו של בית-משפט קמא, ומכיוון שאין בה ממש נשמט היסוד מפסק-הדין כולו.

המערערים מתנגדים לחיוב המשיבה בתקופה הרלוונטית לפי סיווג 700. לעמדתם, סיווג זה ביחס לקרקע תפוסה אינו חוקי באשר חישוב הארנונה מכוחו נעשה ביחס ליחידה של דונם, בעוד שבתקנות 3 ו- 4 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 נקבע כי חישוב כאמור צריך להיעשות לפי יחידה של מטר רבוע. פרט לכך שהדבר נוגד את הוראות התקנות, לטענת המערערים הטלת ארנונה לפי סיווג 700 מובילה אף לחוסר שוויון בין הנישומים בחבות במס העירוני. המערערים מפנים עוד לכך שככלל יש ליתן עדיפות לסיווג פרטני ולא שיורי של חיוב בארנונה, ונסמכים על הלכה פסוקה בנדון (עע"מ 1024/10 מלכא נ' מועצה מקומית כפר קמא, פורסם באתר נבו (02.08.2012), פסקה 45; בר"מ 4021/09 מנהל הארנונה של עיריית תל אביב נ' חברת מישל מרסייה בע"מ, פורסם באתר נבו (20.12.10), פסקה ל"א לפסק-דינו של השופט רובינשטיין (כתוארו אז)). לגישת המערערים, לפי הלכה זו שומה היה על בית-המשפט לעניינים מנהליים לבחון אם אין סיווג אחר המתאים למקרה הנדון - ובענייננו מן הראוי היה להחיל על המשיבה את סיווג 740, שנטען כי חל על יתרות קרקע לתעשיה ברחבי העיר מאז ומתמיד, עובר להקמת אזור אפק וקביעת הסיווגים החלים בו (להלן: "סיווג 740"); ואף חל כיום באזור התעשיה הוותיק.

במצב הדברים שתואר, עותרים המערערים לקבלת הערעור, באופן שייקבע כי חיוב הארנונה בגין יתרות קרקע של המשיבה יערך לפי סיווג 742 גם ביחס לתקופה שבין שנת 2004 לחודש אוגוסט 2011, ולמצער לפי סיווג 740.

9. המשיבה מצידה סומכת ידה על פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים. לגישתה, התשתית העובדתית שהונחה בפני בית-משפט קמא מלמדת על מצג מתמשך שהציגו המערערים בפני המשיבה לגבי אי-תוקפו של החיוב לפי סיווג 742 - וכלל ידוע הוא שערכאת הערעור לא תיטה להתערב בקביעות עובדתיות כגון דא. מצג זה אף יצר לדידה של המשיבה "השתק מינהלי", באופן שהמערערים אינם יכולים לטעון כעת כי יש לחייבה בגין יתרות הקרקע לפי סיווג 742 בתקופה שהחל משנת 2004 ועד לחודש אוגוסט 2011. ובנוגע לטענה החלופית של המערערים, קרי: חיוב לפי סיווג סעיף 740, מפנה המשיבה לכך כי לא ניתן כלל להחיל סיווג זה, שאין חולק שהוא מוגבל לאזור התעשיה הוותיק.

בהתייחס לסמכותו של בית-משפט קמא לקבוע את אשר קבע, המשיבה סבורה כי פסק-הדין אינו תוקף את החלטת ועדת הערר, אלא שהוא עוסק בטענות שוועדת הערר כלל אינה מוסמכת לדון בהן - ועל-כן בית-משפט קמא לא חרג מסמכותו. לגישת המשיבה, סמכות בית-המשפט לעניינים מינהליים לדון בהשגות המשיבה על חיובי הארנונה שהוטלו עליה, שואבת כוחה מהוראות חוק הרשויות המקומיות: בסעיף 3(א) לחוק זה מופיעה רשימה סגורה של עילות השגה על חיובי ארנונה הנתונות לסמכות יחידה של מנהל הארנונה וועדת הערר, ונובע מהסעיף כי לבית-המשפט לעניינים מנהליים הסמכות השיורית לדון בכל עילה שאינה מנויה בסעיף זה. בענייננו, השגות המשיבה לדבריה אינן באות בגדר סעיף 3(א) לחוק, ולכן פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מנהליים ניתן בסמכות וכדין (עע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש, פורסם באתר נבו (05.09.2005)).
אשר לתוקפו של סיווג 700, טוענת המשיבה כי המערערים מימשו את הסמכות ושיקול-הדעת הנתונים להם שעה שקבעו כי סיווגי הארנונה באזור א' (שהוא אזור בתעשיה הוותיק) וביניהם סיווג 740, אינם מתאימים ליישום על נכסים המצויים באזור ד' (שהוא אזור התעשיה החדש) ובתוך כך גם על אזור אפק. בהיעדר סיווג ספציפי מתאים ליתרות הקרקע של המשיבה, ומשהחליט בית-משפט קמא כי אין לחייב את המשיבה בארנונה לפי סיווג 742 בחיובי הארנונה שבין השנים 2011-2004 - בדין נקבע כי יש להחיל את הסיווג השיורי, הוא סיווג 700. עוד יצויין בהקשר זה, כי סיווג 700 הוא יציר כפיהם של המערערים, וככזה הוא מופיע על גבי צווי הארנונה המוצאים על ידם מזה שנים רבות - ומשכך סבורה המשיבה כי המערערים אף מושתקים מלטעון כנגד חוקיותו של סיווג 700.

דיון והכרעה

7. לאחר שבחנו את פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מנהליים, קראנו את טיעוני הצדדים שבכתב והיטינו אוזן לטענות הצדדים בעל-פה, הגענו לכלל דעה כי דין הערעור להידחות בגדרה של תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (ראו סעיף 34 לתקנות בתי-משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000). כך, משמצאנו כי אין מקום להתערב בקביעותיו העובדתיות ובממצאיו של בית-משפט קמא; כי ממצאים אלה תומכים במסקנות המשפטיות שאליהן הגיע; וכי לא נפלה בפסק-הדין המפורט והמנומק טעות שבחוק.

ראשית דבר, לא מצאנו ממש בטענות המערערים כי פסק-הדין ניתן בחוסר סמכות עניינית. שנית, ולגופם של דברים, אין מקום להתערב במסקנתו של בית-משפט קמא כי התנהלות המערערים לאורך שנים מצביעה על מצג מתמשך שהציגו בפני המשיבה, שלפיו סיווג 742 אינו חוקי ולא יחול בעניינה. גם אין מקום להתערב באבחנתו הנכונה של בית-משפט קמא, כי גם אם מתברר עתה כי סיווג זה הוא חוקי ותקף, בנסיבות המקרה לא ניתן לחייב את המשיבה לפיו, וזאת לנוכח הסתמכותה כדין על אותו מצג ברור ומתמשך מצד המערערים. בדרכו לתוצאה נדרש בית-משפט קמא למלאכת איזון אינטרסים בין מכלול השיקולים העומדים על הפרק בנסיבות העניין - והגיע לכדי תוצאה נכונה וצודקת. אכן, ראוי כי סיווג 742 לא ייושם על יתרות הקרקע של המשיבה בכל הנוגע לתקופת העבר שבין שנת 2004 לחודש אוגוסט 2011. ואולם עם מתן החלטתה של ועדת הערר בעניין המשיבה, התפוגג העשן מעל תוקפו המחייב של סיווג 742, ואין עוד הצדקה להגביל את החלתו של סיווג זה על יתרות הקרקע של המשיבה - ולכן, המשיבה גם לא חלקה על כך, סיווג זה יחול החל מחודש ספטמבר 2011."

2.4 תובענה להצהיר כי סעיף 8.1 לצו המיסים לשנת 1999 בטל בשל חוסר סמכות
ב- ה"פ (ת"א) 176827/99 נופשונית נ' עיריית חולון, תק-של 2000(2), 2093 (11.07.2000) נקבע:

"1. בפניי תובענה להצהיר כי סעיף 8.1 לצו המיסים לשנת 1999 שהותקן על-ידי המשיבה בטל בשל חוסר סמכות ולחילופין בשל חוסר סבירות קיצונית, וכי התעריף שנקבע בסעיף 8.1א' לצו הנ"ל מוגזם, חורג ממתחם הסבירות ודינו להתבטל.
כן מבוקש להצהיר כי יש לחשב את הארנונה בשטחים הפתוחים במתקן "נופשונית" בהתאם לארנונה המוטלת על "קרקע תפוסה", כמשמעה בפקודת העיריות, וכי יש להפחית מחישוב השטחים הפתוחים במתקן "נופשונית" את השטחים הירוקים והמעברים במתקן.

בנוסף, מבוקש להצהיר כי חיוב הארנונה בגין שטח הבריכות אשר אינן מקורות ייעשה על-פי תעריף של "קרקע תפוסה" וכן שהתעריף שנקבע לחיוב "שטח פתוח במתקן ספורט" בין ב"קרקע תפוסה" ובין על-פי סעיף 8.1א' לצו המיסים לשנת 1999 מוגזם, חורג ממתחם הסבירות ולפיכך הינו בטל.
אין מחלוקת כי בבעלות המבקשת מתקן מועדון נופש וספורט - קאונטרי קלאב בקריית בן גוריון בחולון (להלן:"נופשונית").
אין מחלוקת שבצו המיסים לשנת 1999 של המשיבה (להלן:"הצו") נאמר בסעיף 8 כך:

"8.1 ארנונה כללית על מתקני ספורט, נופש (קאונטרי קלאבים) ובריכות שחיה בכל חלקי העיר.
א. מתקני ספורט, נופש (קאונטרי קלאבים) ובריכות שחיה, תחול ארנונה בגין שטח המבנים, כולל שטח הבריכה/ות בשיעור של 155.99 ש"ח למ"ר הראשון לשנה.
לכל מ"ר נוסף 74.92 ש"ח לשנה.
ב. כל שטח פתוח במתקן יחוייב בארנונה בשיעור של 37.57 ש"ח לכל מ"ר לשנה.
ג. על מבנים המשמשים למסעדות, חנויות, קיוסקים ו/או מזנונים יחול תעריף הארנונה בהתאם לסעיף 2.1 לעיל."

יש לציין שבתובענה נטען שהמשיבה יצרה בצו סוג קרקע חדש של "שטח פתוח" וכן יש חריגה מסמכות ובטלות ההוראה, אך בהמשך בסיכומים הודיעה המבקשת כי זנחה את הטענה שמדובר בסיווג חדש של קרקע וקיבלה את עמדת המשיבה לפיה "שטח פתוח במתקן" הוא סיווג-משנה של "קרקע תפוסה".
למעשה המחלוקת מתמקדת במספר סוגיות מרכזיות:
א. האם הבריכות הפתוחות והלא מקורות הנן "קרקע תפוסה" כטענת המבקשת או "בניין" כטענת המשיבה.

ב. האם השטחים הפתוחים במתקן הנם שטח ירוק הפטור מארנונה כטענת המבקשת או "שטח פתוח במתקן" שהוא סיווג של "קרקע תפוסה" החייב בארנונה כטענת המשיבה (לפי סעיף 6.4 לצו המתייחס לקרקע תפוסה, גינות ושטחים ירוקים לא ייכללו כשטח קרקע תפוסה לחיוב).

ג. האם התעריפים של הארנונה שנקבעו למבנים, לבריכות ולקרקע התפוסה גבוהים וחורגים ממתחם הסבירות באופן קיצוני המביא לבטלות החיוב כטענת המבקשת או שמא מדובר בתעריפים סבירים וראויים כטענת המשיבה (כשלצורך הוכחת אי-הסבירות מנסה המבקשת לעשות השוואה עם המצב בערים אחרות: בת-ים, ראשל"צ, ר"ג וכו').

יש לציין שלפי הצו "קרקע תפוסה" מוגדרת בהגדרה בסעיף 269 לפקודת העיריות, ונאמר שהשטח הנחשב כמשמש עם הבניין הוא עד 50 מ"ר, וכן בסעיף 6.3 לצו נאמר שלגבי קרקע תפוסה באזורים שאינם אזור תעשיה החיוב יהיה 37.5 ש"ח לכל מ"ר לשנה (התעריף שנקבע לשטח פתוח במתקן לפי סעיף 8.1ב' לצו).
סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר "קרקע תפוסה" כך: "כל קרקע שבתחום העיריה, שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה, לא יחד עם בניין".

הצדדים גם חלוקים ביניהם לגבי הקריטריונים הראויים להשוואה בין תעריפי ארנונה בערים שונות, כיצד יש לערוך השוואה כזו ומה משמעות הנתונים שהביאו הצדדים לגבי סבירות הארנונה לגבי המתקן שבמחלוקת.
2. לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי במסמכים ובסיכומי הצדדים, החלטתי לדחות את התובענה, וזאת מן הנימוקים כדלקמן:

א. אני דוחה את הטענה שהבריכות הלא מקורות הן "קרקע תפוסה" וקובע שמדובר ב"בניין".
בניין מוגדר בסעיף 269 לפקודת העיריות: "כל מבנה שבתחום העיריה או חלק ממנו, לרבות שטח קרקע שעיקר שימושו עם המבנה או בגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה...".
אני סבור שבריכה, בין אם מקורה ובין אם לא מקורה, מהווה בניין ולא קרקע תפוסה.
בריכה שנבנית על-פי היתר בניה ויש לה קירות בטון ורצפה בהתאם לחוק התכנון והבניה מהווה לטעמי מבנה הן לפי ההגדרות, הן לפי מבחן השימוש והן לפי ההגיון.
אין צורך שהקרקע תשמש באופן בלעדי את המבנה אלא די בכך שהשימוש בקרקע יהיה טפל לשימוש במבנה ושזה עיקר שימושו, ומספיק שהשטח מוחזק ונעשה בו שימוש "יחד עם הבניין" (ראה ע"א ב"ש 28/90 אגד אגודה שיתופית נ' עיריית דימונה, תק-מח 92(3), 820 (1992) (להלן:"פס"ד אגד")).

אני סבור שבריכה בקאונטרי קלאב מהווה מתקן עיקרי, וגם אם אנשים מגיעים כדי להפיק הנאה ממתקנים אחרים ו/או משימוש גם בשטח הפתוח הבריכה הינה חלק מהמבנה ומהווה שימוש עיקרי בו.
אין חשיבות למיקום של הבריכה מתחת לפני הקרקע, וכפי שמרתף מהווה מבנה כך גם בריכה לא מקורה במתקן ספורט מהווה לטעמי מבנה.
אינני סבור שיש מקום להשוואה בין מגרש טניס שמהווה סלילה של חומר על גבי קרקע לבריכה חפורה ויצוקה שיש לה קירות וריצפה, כשגם לפי בחינת השימוש, העיקר והטפל ניתן לקבוע שמה שמושך את האנשים ומהווה את העיקר זה הבריכה ולא השטח שלידה או מתחתיו.

ישנה חשיבות לשאלת הסיווג בבניין האם בני-אדם נמצאים במתקן או עשויים להימצא בו, ולכן אין להקיש מבריכות במפעל או בריכות המשמשות לאחסנת תוצרת שלא משמשות לשימוש בני-אדם לבין בריכת שחיה שייעודה ושימושה העיקרי הוא לשימוש בני-אדם (ראה בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1), 793, 810 (1992) (להלן:"פס"ד דשנים") וכן בג"צ 162/69 פז חברת הנפט בע"מ נ' עיריית הרצליה, פ"ד כג(2), 444 (1969).
"שימוש שלא ביחד עם הבניין" ייבחן על-פי המהות ותכלית השימוש על-פי נסיבות המקרה הספציפי (ראה ה"פ (חי') 786/94 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק, תק-מחוזי 96(3), 2386 (1996) (להלן: "פס"ד מליסרון") וראה ע"א 9368/90 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית, ביאליק פורסם באתר נבו (14.12.1999) שדחה את הערעור של מליסרון).

יישום מבחן "השימוש בפועל" לא משתנה בין בריכה מקורה ללא מקורה, והפונקציונאליות ומידת ההנאה המופקת מן השחיה בבריכה לא משתנית אם יש או אין גג, מלבד האפשרות להשתמש בבריכה כל השנה, גם בחורף.
עצם האבחנה שעושה המבקשת בין בריכה מקורה לבריכה לא מקורה היא בעייתית מבחינת המבקשת, שכן למעשה המבקשת מסכימה לכך שבריכה מקורה היא מבנה ולא קרקע תפוסה ולא טוענת שגם בריכה מקורה אינה מהווה בניין, ומבחינה הגיונית אני סבור שיש כשל לוגי בטיעון כזה שמצביע על כך שבריכה כשלעצמה היא מבנה ולא הגג הוא זה שהופך את הבריכה למבנה או לקרקע תפוסה.

שימוש בהגיון הפשוט ובשכל הישר מביא לטעמי לאותה תוצאה שלא מדובר במקרה של בריכה ב"קרקע תפוסה" אלא ב"בניין", ואין זה משנה אם הבריכה מקורה אם לאו.
מדובר בשימוש שנעשה המתבטא בפעולה חיצונית של שימוש בני-אדם וניצול לצורכי שחיה, ולפי המבחן הפונקציונאלי של השימוש, עיקר השימוש והמטרה הכלכלית יש גם הגיון בסיווג הבריכות כבניין (ראה בספרו של ה. רוסטוביץ: ארנונה עירונית (מהדורה רביעית), בעמ' 141,89,88,83).

ב. אני דוחה את טענת המבקשת שהשטחים במתקן מהווים שטח ירוק הפטור מארנונה, וקובע שמדובר ב"קרקע תפוסה".
אינני סבור שבמקרה של שטחים פתוחים בקאונטרי קלאב מדובר ב"שטח ירוק".
שטח פתוח הנו סיווג משנה של קרקע תפוסה, וסעיף 8.1ב' עוסק באופן ספציפי בשטח פתוח במתקן ספורט וגובר על סעיף 6.4 המתייחס לגינות ושטחים ירוקים שאינם בתוך מתקן ספורט.

המחיר שנקבע לשטח הפתוח במתקן זהה למחיר של קרקע תפוסה באזורים שאינם אזורי תעשיה (סעיף 6.3 לצו), והדבר מלמד על הכוונה שמדובר בסיווג משנה של קרקע תפוסה.
השטחים במתקן ספורט מוחזקים ומשתמשים בהם גם לא יחד עם הבניין, ומה שקובע זה השימוש שנעשה בשטח זה המהווה חלק אינטגראלי ממתקן הספורט ויש לו חשיבות כלכלית ומהות עצמאית.

יש לציין שבכל מקרה אין לטעמי להחיל את סעיף 6.4 לצו על השטחים הנ"ל, שכן לא מדובר בשטח ירוק לאור מהות השימוש.
במקרה של קאונטרי קלאב המנוהל כעסק כלכלי לכל דבר, ברור שהשטחים הפתוחים מהווים חלק אינטגראלי ממהות המתקן, כשהם משמשים למשחקים, למנוחה, לשיזוף ולהתרגעות, וזו מהותו של המתקן שאנשים באים אליו כדי לנפוש, לנוח להתרחץ בבריכה ולהשתמש במתקנים השונים.
במקרה זה השטח הפתוח מהווה על-פי מהות השימוש חלק אינטגראלי ממכלול המתקן החיוני לכל מתקן נופש ויש לו ערך משל עצמו (ראה לגבי שטח ירוק והשימוש הציבורי בג"צ 704/85 עטון נ' משרד האוצר, תק-על 14(3), 86 (2014) (ראה לעניין מבחן השימוש הפונקציונאלי בהקשה למעברים פס"ד מליסרון ואגד כשבערעור של מליסרון ישנה התייחסות לתכונות של האזור הציבורי שיש לו ערך כלכלי המגדיל את מספר המבקרים כולל אזורי הגינון של הקניון שמקנים לקניון פן אסתטי המושך מבקרים פוטנציאליים).

אני דוחה את טענת המשיבה שסעיף 6 לצו חל רק על אזור תעשיה (דבר הנסתר על פניו מסעיף 6.3 לצו) וכן שלא מדובר בסעיף 6.4 לצו בגינות ושטחים ירוקים ציבוריים בלבד, שכן שטחים ציבוריים ממילא לא חייבים בארנונה.
הפרשנות הסבירה לטעמי הינה שגם גינות פרטיות לא חייבות בארנונה וכנ"ל שטח פרטי ירוק, כשהמבחן העיקרי הנו מבחן השימוש של השטח, ובמקרה של מתקן ספורט השטח הפתוח מהווה סיווג משנה של קרקע תפוסה המוחזקת ומשומשת כחלק אינטגראלי ומהותי ממתקן הנופש, ולפי מבחן זה ניתן לחייב בארנונה לפי הסעיף הספציפי הנקוב בסעיף 8.1 לצו.

לעניין זה אין הבדל בין מגרש טניס לשטח הפתוח, כששניהם מהווים חלק מהשימוש שנעשה בקרקע התפוסה במתקן הספורט הן לשימוש ספורט הטניס והן לשימוש ציבור גדול שאינו משחק טניס או שמשתמש בשטח לפני או אחרי משחק הטניס, דהיינו שימוש בשטח למנוחה, רגיעה, בילוי, שיזוף וכיוצא בזה כמטרה מהותית ועיקרית של שימוש במתקן הספורט.
מדובר בשטח שנעשה בו שימוש חיצוני לצורכי שימוש במתקני הספורט ושטחיו ומתקיימים בו המבחנים של שימוש והחזקה לקרקע תפוסה כנדרש בסעיף 269 לפק' העיריות (ראה פס"ד דשנים בעמ' 811).
תמיכה בכך שלא מדובר בשטח ירוק שפטור לחלוטין מארנונה מהווה דווקא הסקירה ההשוואתית שביצעה המשיבה, שלפיה גם רשויות מקומיות אחרות מחייבות ארנונה בגין השטחים הפתוחים שבבריכות, ואין הגיון ואין זה גם מקובל לפטור שטח זה מתשלום בכלל.

דהיינו, אני קובע שלא מדובר בשטח ירוק הפטור מתשלום וניתן לקבוע לגבי השטח הזה סיווג ספציפי משני של קרקע תפוסה ולחייב בגינו, כשיש עדיין לבחון את סבירות החיוב שאותו גם כן תוקפת המבקשת.

ג. סבירות צו הארנונה ותעריפי הארנונה לפי ההלכות שנקבעו בעניין זה, בית-המשפט לא יתערב בשיקולים ובקביעות של רשות מקומית לגבי שיעור הארנונה אלא כשמדובר בחוסר סבירות קיצונית העולה לכדי אי-צדק ועוול בולט (ראה בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1), 793 (1992); בג"צ 1355/93 ועד מעקב לעניין ארנונה נ' ראש עיריית ירושלים, תק-על 94(1), 1391 (1994); בג"צ 397/84 בנק דיסקונט לישראל בע"מ ואח' נ' עיריית גבעתיים, פ"ד לט(2), 13 (1985) (להלן: "פס"ד עיריית גבעתיים")).
אמנם יש שוני ברכיבים השונים בין הרשויות המקומיות השונות, אך לטעמי אין להפריד כל רכיב ורכיב ולבחון את סבירותו בנפרד אלא יש לבחון את מתקן הנופש כמכלול, כשבאותה מידה ניתן היה ל"שחק" ולשנות את הנתונים תוך הגדלה למשל של התעריפים האחרים והורדה של מחיר השטח הפתוח.

ב- בג"צ 7053/96 אמקור בע"מ ואח' נ' שר הפנים ואח', פ"ד נג(1), 193 (1999) (להלן: "פס"ד אמקור") נידונה סמכות העיריה לקבוע שיעורי ארנונה שונים לסוגי נישומים שונים של ארנונה, העלאה וקביעת תוספת בנפרד, ובלבד שנעשו במסגרת הדין ומשיקולים ענייניים ולא מתוך רצון להעדיף סקטור אחד על פני האחר מטעמים בלתי-ראויים.
על-פי חוות-דעת של ראובן פרדס מטעם המשיבה ומתוך עיון בצווי הארנונה השונים ניתן לראות שיש קושי השוואתי בין תעריפי הארנונה, שכן ישנם סיווגים שונים של נכסים (כמו קרקע תפוסה או סיווג מיוחד לבריכות שחיה או סיווג משנה ספציפי), שיטות שונות לחישוב השטח, פטור מארנונה על חלק מהנכסים ותעריפים שונים לפי אזורים, לפי גודל שטח ולפי סוג מבנה.

בפס"ד אמקור נקבע שעקב נתונים שאינם מספיקים כדי לשמש בסיס להשוואה בין תעריפי הרשויות, נוכח השיטות השונות הנוהגות בקביעת החיוב בארנונה, "יש להשוות את תעריפי הארנונה של הרשויות השונות על יסוד תעריף המתקבל כתוצאה משקלול מכלול הנתונים" (ראה פס"ד אמקור וראה גם פס"ד עיריית גבעתיים).

מטעם זה נקבע בפס"ד אמקור שאין בנתונים המוצגים על-ידי העותרות כדי לבסס את טיעונן, שכן אין לדלות נתון אחד מתוך כלל רכיבי הסיווג של נכסי התעשיה כגון קרקע תפוסה ולהסתמך עליו, יש צורך לשקלל את מכלול הנתונים הרלוונטיים כדי ליצור בסיס להשוואה, ולא עלה בידי העותרות לערוך השוואה מקצועית בין נתוני הרשויות שיהיה בה כדי להטיל דופי בנתונים שהניחו בפני המשיבים.

בפס"ד אמקור נקבע לכן שהתמונה שהצטיירה בפני בית-המשפט, באשר לנתוני התעריפים ששימשו בסיס להשוואה שערכו המשיבים, אינה מעלה סיבה לפקפק בתשתית העובדתית שהינה ביסוד הפעלת שיקול-דעתה של הרשות.
אני סבור שבמקרה דנן, בדומה לפס"ד אמקור ולאור העובדה שהוצגו בפניי נתונים רק לגבי מספר מועט יחסית של רשויות מקומיות, שאין שיטת חישוב והשוואה אחידה ושאין גם תוצאות חד-משמעיות, אין די בנתונים שהוצגו בפניי להוות בסיס לקביעה שמדובר בחוסר סבירות קיצוני ועיוות צדק כה בולט הן על-פי חישוב על-פי שקלול מכלול הנתונים והן על-פי חישובים אחרים.

במידה ונלך לפי שיטת החישוב המשוקלל של מכלול הנתונים מתקבלת למעשה תוצאה שהחישוב של הארנונה של אותו מתקן נופשונית ברשות אחרת היה מביא לתוצאות דומות בסטיות יחסית לא גדולות כלפי מעלה או כלפי מטה, לעיתים הארנונה תהיה יקרה יותר ולעיתים פחותה.

גם במידה ונלך לפי שיטות חישוב אחרות ניתן לראות שאין תוצאה אחידה, וגם אם נשווה בין הקרקע התפוסה בעיריית בת ים או ר"ג לבין הקרקע התפוסה בחולון (ומבלי לקחת בחשבון שהארנונה בגין המבנים בר"ג יקרים יותר ושהמבקשת השוותה את שיעור הארנונה בגבעתיים למתקן החלקה על הקרח) אינני סבור שההבדל בין המחירים הנ"ל, אפילו שהוא מגיע במקרה זה ל- 60-50 אחוז, מהווה חוסר סבירות קיצוני ועיוות כה גדול המצדיק את ביטול הנ"ל.
כאמור, הבסיס להשוואה הוא בעייתי - אין מחירים אחידים ושיטות החישוב שונות.

המרכיב הבעייתי בעיריית חולון, שהוא לכאורה גבוה באופן יחסי, הוא מרכיב הקרקע התפוסה המהווה שטח פתוח, כשישנם מקומות שקרקע, המשמעת למתקני נופש, מחירה נמוך בהרבה.
ייתכן ויש מקום להפחית סכום זה, שהוא לכאורה גבוה יחסית, ואני ממליץ למשיבה לשקול זאת.

יחד-עם-זאת, לא מצאתי לנכון לקבוע שיש לבטל את הקביעה בצו או לשנותה, שכן כאמור לא מצאתי חוסר סבירות כה קיצוני ואי-צדק כה בולט בקביעה זו.
דווקא העובדה שהמחיר של השטח הפתוח בבריכה והמחיר לקרקע תפוסה הוא זהה מצביע על כך שאין מגמה מצד העיריה ליצור לחץ כלפי המבקשת ומצביע על כך שהקביעה הנ"ל לא נועדה דווקא כלפי המבקשת (כשהדבר דומה גם לעיריית בת-ים שהמבקשת מסתמכת עליה).

גם בעיריית בת ים נקבע בצו שמחיר הקרקע התפוסה הרגילה זהה לקרקע המשמשת למטרות ספורט ונופש, כך שהעיקרון של זהות במחיר בין קרקע תפוסה שאינה במתקן ספורט לבין שטח פתוח במתקן ספורט מופיע גם בעיריית בת ים, וההבדל במחיר אינו מתייחס כאמור רק לקרקע במתקן הספורט אלא גם לקרקע תפוסה, ולפי אותו הגיון יש לפסול בעיריית חולון לא רק את המחיר בגין מתקן הספורט אלא גם את המחיר לקרקע תפוסה.

גם אם יש אי-דיוק במדידות ובמידות שעליהן מסתמך המומחה מטעם המשיבה אין כאמור סטיות מהותיות ושוני גדול היכול להביא לסטיות משמעותיות, ולא הוכחה בפניי עילה מספקת להתערב בשקו"ד העיריה או שהתשתית העובדתית שעל יסודה פעלה העיריה קלוטה מהאוויר (ראה בג"צ 4225/93 לקסן (ישראל) בע"מ נ' עיריית אילת ואח', תק-על 97(2), 673 (1997).
גם בדוגמאות שצירפה המבקשת עצמה עולה שבעיריית בת ים יש סיווג זהה לקרקע תפוסה לכל צורך ולקרקע תפוסה המשמשת למטרות ספורט ונופש בגובה של 21.76 ש"ח למ"ר ובעיריית ר"ג יש סיווג משנה לקרקע תפוסה במפעל עתיר שטח כשלגבי בריכות שחיה התעריף הוא 24.11 ש"ח למ"ר.

לעומת-זאת בעיריית נס ציונה ניתן לראות שמחיר למ"ר במגרשי ספורט הוא 40.67 למ"ר ושטח פתוח במתקן ספורט בעיריית גבעתיים הוא 28.5 ש"ח למ"ר (כשמחירי המבנים שם יותר יקרים, ולא מצאתי פסול בהשוואות שעשה המומחה מטעם המשיבה).

לא ניתן להתעלם גם מזה שהמבקשת נמצאת באזור של שכונת מגורים להבדיל מאזורים אחרים שלעיתים ממוקמות שם בריכות, כמו אזורי תעשיה או אזורים מרוחקים ממגורים אחרים.
אני קובע כי מהנתונים שהובאו בפניי ומהראיות המעטות שנשמעו בפניי לא הוכח בפניי על-ידי המבקשת שיש לפקפק בשיקול-הדעת של המשיבה ולהטיל דופי בשיקוליה (כפי שלא הוכחה טעות בנתונים שהיו בפני הרשות כפי שהיה ב- ה"פ (ת"א) 607/86 טלרד תעשיות טלקומוניקציה ואלקטרוניקה בע"מ נ' עיריית לוד, פ "מ נא 123).

אמנם בין המבקשת למשיבה מתנהלים הליכים משפטיים שונים וייתכן שיש תחרות בין המתקן שמפעילה המבקשת למתקן אחר בחולון, שהנו בבעלות עירונית, אך מכאן ועד לקביעה שהמשיבה פעלה בשקו"ד לא ראוי וקבעה מחיר בלתי-סביר בצורה כה קיצונית ומעוותת שמצדיק את ביטולו עדיין רחוקה הדרך.
לא הוכח בפניי פגם בשיקול-הדעת (כשלא הובאו כל ראיות בעניין זה), והעובדה שהמחיר לקרקע תפוסה בעיריית חולון גבוה מאשר במספר רשויות מקומיות אחרות לא מצדיק את התערבות בית-המשפט.

ייתכן ויש מקום כאמור לשקול את הפחתת המחיר לשטח פתוח במתקן ספורט או לקרקע תפוסה בכלל, וייתכן ויש מקום לשקול אבחנה גם בתוך השטח הפתוח בין שטח המשמש יותר לשימוש המשתמשים במתקן, כמו השטח הצמוד לבריכות, לבין שטח פתוח המשמש לנוי בלבד (כמו גינות או כמו שטח רחוק מהבריכות שלא משמש למעשה בפועל את ציבור המשתמשים מעבר לכך שהוא מהווה שטח פתוח), ואני ממליץ למשיבה לשקול זאת, אך לא מצאתי מקום לחייבה לעשות כן במסגרת פסק-הדין.

אני קובע כי המבקשת לא עמדה בנטל המוטל עליה לביסוס והוכחת חוסר הסבירות הקיצוני (ראה לגבי נטל ההוכחה והצדק בדיוק בפרטים והצגת נתונים דומים ע"א 6514/96 חניון המרכבה חולון בע"מ נ' עיריית חולון, פ"ד נג(1), 390).
ד. לא ניתן להתעלם גם מכך שלמבקשת יש הנחה קבועה בשיעור של 50% מגובה הארנונה, וזאת על-פי הסכמה בין הצדדים ועל-פי מה שנקבע בפסק-הדין שניתן על-ידי כב' הנשיא גורן ביום 14.09.1993 ב- ה"פ (ת"א) 624/95 וכן על-פי הצהרות המשיבה במסגרת הסיכומים בתיק שבפניי, כך שלמעשה ישנה הנחה משמעותית בארנונה שהחלה בהתחשבות המשיבה בהסכמה ונגמרה בפסק-דין, כך שזעקת המבקשת במקרה זה "אינה כצעקתה".

3. התוצאה הינה שאני דוחה את התובענה."

ו. אדמה חקלאית
1. שטח מרעה
ב- עמ"נ (ב"ש) 9-08 {חב' ע.נ.ב בשר לבקר בע"מ נ' מנהל הארנונה במועצה אזורית לכיש ואח', תק-מח 2010(3), 4425 (19.07.2010)} נדון ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה, שליד המועצה האזורית לכיש), לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"), מיום 15.04.08, בה הוחלט לדחות את הערר של העוררת-המערערת בעניין דרישה לתשלום ארנונה שנשלחה אליה בגין שטח מרעה בגודל של 23,300 דונם. ועדת הערר המליצה להעביר את העניין לוועדת הנחות בארנונה לדיון נוסף לקביעת אחוזי הנחה אפשריים. לטענת המערערת מדובר בשטח בר-פתוח שאותו יש לראות לעניין חיוב בארנונה כ"אדמת בניין", שאינו בר-חיוב בארנונה. המערערת אינה מחזיקה במקרקעין, שטח המקרקעין שנקבע שגוי, וכך גם התעריף על-פיו חוייבה.

בקבלו את הערעור חלקית קבע בית-המשפט כי:

"ביחס לשאלה אם יש לראות שטח מרעה כ"אדמה חקלאית", נראה לי שיש לאמץ את ההגדרה של פקודת העיריות שאומצה בכל החיקוקים הנוגעים לעניין, ביניהם חוק ההסדרים וחוק העררים, כקובעת סף היררכי, שאין לחרוג ממנו, כך שהשאלה - אם יש תוקף חוקי לתוספת המפורשת של "שטחי מרעה" בצו הארנונה של המשיבים, תלויה בשאלה - אם יש לראות את שטח המרעה כ"משק בעלי חיים", כאמור בהגדרה של "אדמה חקלאית" בפקודת העיריות, ולא יהיה בכך כדי לפסול את התוספת הזאת, אך ככל שהמונח "שטחי מרעה" הינו רחב יותר מהמונח "משק בעלי חיים", אין מקום להוסיף על ההגדרה של פקודת העיריות.

המונח "משק" - מקורו בספר בראשית ביחס לאליעזר עבד אברהם, עליו נאמר "ובן משק ביתי" (בראשית טו', ב'), והוא הוגדר במילון אבן שושן, כ"רכוש השייך למוסד, לחברה, למוסד וכדומה... חווה חקלאית, שדות, מטעים, ציוד, מכונות, מוסכים, לולים, רפתות, מחלבות וכו' הדרושים ליישוב כדי שישא את עצמו ויתן קיום לעובדים בו: משק כפרי, משקי עמק יזרעאל, האיכר עובד במשק, תנובת המשק, משק פועלות. משק בית, עיסוק בעבודות הבית - ניקוי, בישול, כביסה וכדומה. משק מעורב, משק שמצויים בו כל הענפים החקלאיים או רובם, כגון: פלח, מטעים, רפת, לול, גן ירק, מכוורת וכו' ...".

בנסיבות העניין, נראה לי כי לא בכדי לא נכלל האלמנט של "שטחי מרעה", במפורש בהגדרה של "אדמה חקלאית" בפקודת העיריות. בהצעת החוק מס' 105 משנת 1952 (הצעות חוק 105, א' באדר תשי"ב, 27.2.1952), הוצע לכלול בהגדרה של אדמה חקלאית ככוללת "מרעה או משק בעלי חיים", בעוד שבחוק שתוקן בעקבות אותה הצעה לא נכללו בהגדרה של אדמה חקלאית "שטחי מרעה", ונכללו בה לעניין זה רק "משק בעלי חיים" (חוק לתיקון פקודת העיריות, התשט"ו-1955, סעיף 60 ב', ס"ח 185, כז' בסיון תשט"ו, 17.06.1955).

ב"דברי הכנסת" (קריאה שניה וקריאה שלישית) חוב' כ"ג, עמ' 2371, נכתב, כי הכוונה בהגדרת "אדמה חקלאית" היתה לעודד את הייצור החקלאי גם בתוך תחומי שיפוטה של עיריה, וכי מצד אחר, כדי למנוע אי-הבנה ושימוש לרעה, נמחקה המילה "מרעה", הנותנת אפשרות לבעלי שטחים בתוך תחום העיריה להשתמש במונח שימוש בלתי-נכון. באופן זה כל עיבוד חקלאי בתחום זה יקבל את העידוד על-ידי כך שלא יוטלו עליו המיסים הכבדים המוטלים על מגרשי בניין פנויים.
משמעות הדבר היא שהשמטת המילה "מרעה" מהגדרת "אדמה חקלאית" לא נועדה לפטור שטחי מרעה מתשלום ארנונה, אלא הכוונה היתה לעודד עיבודים חקלאיים באזורים עירוניים ולמנוע שימוש לרעה בקשר לכך.

6. לאחר ששקלתי את העניין, נראה לי כי אין צורך להכריע במקרה זה בשאלה הכוללת אם אדם המחזיק בשטחי מרעה נחשב "מחזיק" במקרקעין לעניין זה, או אם מדובר ב"אדמה חקלאית". טענות המערערת, כי מדובר בעדר בקר המגודל באופן טבעי בשטח פתוח שניזון מהחורש הטבעי וכי המגע היחיד של המערערת עם היעדר הוא במתן חיסונים, סימון הבקר והפרדת הוולדות, לא נסתרו. הסכם ההרשאה עם המינהל אינו מלמד בנסיבות העניין כי המערערת היתה בעלת הזיקה הבלעדית לנכס, ולא נסתרו טענות המערערת כי בנסיבות העניין היה אינטרס למדינה לשמור על משאבי טבע ועל בריאות הציבור בצריכת בשר טרי הניזון מצמחייה טבעית ולשמור על צמחייה טבעית ושטחי מרעה. כמו-כן לא נסתרה הטענה, כי מדובר בשטחים פתוחים המשמשים כשטחי אש צה"ליים, שמורות טבע, יערות קק"ל וכיוצא בזה. גם הסכם ההרשאה עם המינהל מותיר זכויות רבות לשימושים נוספים בידי המינהל, ולא ניתן לקבוע על-פיו כי המערערת היתה בעלת הזיקה הבלעדית לנכס. השאלה אם "שטחי מרעה" חייבים בארנונה, אינה נוגעת רק למקרה זה, והיא מחייבת עיון מקיף ביחס למצב בכל הארץ, ובנסיבות העניין נראה לי, כי אין צורך להכריע במסגרת דיון זה בשאלה הכללית, אם יש לראות שטחי מרעה בכל מקרה כאדמה חקלאית, או אם יש לראות את בעל הרשות למרעה כמחזיק בנכס, וניתן וראוי להשתית בנסיבות העניין את ההכרעה על כך שבמקרה זה, מספר גורמים היו בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ועל-כן יש לראות את המערער כמחזיק במשותף בשיעור יחסי לעניין ההגדרה של "מחזיק" לפי חוק ההסדרים ועל-פי הפסיקה האמורה לעיל.

כמו-כן נראה לי כי בנסיבות העניין יש לראות את המרעה כמשק בעלי חיים, בלי לפגוע באפשרות שבנסיבות אחרות, לא ייחשב מרעה כמשק בעלי חיים.
בנסיבות אלה נראה לי כי יש לחייב את המערערת בחלק יחסי על-פי אמדן כמחזיקה במשותף בשטח שמבחינתה הינו אדמה חקלאית. ביחס לשיעור היחסי שלה כמחזיקה נראה לי כי בנסיבות העניין יש להעמיד את חלקה של המערערת על שיעור יחסי של 25% על-פי הסיווג של "אדמה חקלאית".

בקביעה זו אין כדי לשלול אפשרות שבמקרים אחרים תהא אפשרות או שלא תהא אפשרות להוכיח את קיום התנאים הדרושים לחיוב בארנונה בכלל או בשיעור יחסי אחר, גבוה יותר או נמוך יותר. שאלה זו מחייבת דיון מעמיק במישור הארצי, ונראה לי כי יש מקום להתייחסות חקיקתית ספציפית שיהא בה כדי להסדיר את עניין שטחי המרעה, הן מבחינת טיב החזקה בנכס המאפשרת חיוב בארנונה והן מבחינת סיווגם המיוחד בהשוואה לסיווגים חקלאיים אחרים, תוך אבחנה בין סוגים שונים של שטחי מרעה.

7. מבחינת גודל השטח נראה לי שיש לאמץ את עמדת המשיבים שנתמכת בהסכם החכירה ולא נסתרה על-ידי המערערת. ביחס לטענת המערערת שלא ניתנה החלטה בהשגה, נראה לי כי אין לקבל טענה זאת, לאור טענות המשיבים ולאור ההסדרים הדיוניים שהיו בין הצדדים."
{בית-משפט קיבלאת הערעור בחלקו, בכך שהעמיד את החיוב בארנונה על שיעור של 25% מהתעריף של "אדמה חקלאית"}

2. מבני לולים
ב- עמ"נ (חי') 24940-03-15 {אפרת - רביית פטם - שותפות מוגבלת נ' מנהל הארנונה במועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה, תק-מח 2016(1), 34951 (14.03.2016)} נדון ערעור על החלטת ועדת ערר לענייני ארנונה שליד מועצה מקומית בנימינה-גבעת עדה, שעניינה סיווג שטחים מבונים המוחזקים על-ידי המערערת{מבני לולים}, המצויים בתחום שיפוטה של המועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה לשנים 2013-2006. בית-המשפט קבע:

"2. המערערת מפעילה בתחום המועצה לולים לגידול עופות לרבייה ("הלולים"). בנכסים שמחזיקה המערערת קיימים, בנוסף למבני הלולים, גם מתקנים המשרתים את הלולים ובהם גנרטורים, מיכלי סולר להפעלת הגנרטורים, מגדלי החמצה (סילואים) לאחסון תערובות מזון, מתקנים לאחסון הפסדים עד לפנוים מהלולים, וכן חדר מנוחה ומטבחון בשטח כולל של 12 מ"ר לשימושם של עובדי המערערת ("הנכסים הנלווים").

3. בצו המיסים לשנת 2013 שפרסמה המועצה על-פי סמכותה מכוח חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), התשנ"ג-1992 (בהתאמה, "צו המיסים" ו"חוק ההסדרים") מפורטים סוגי הנכסים השונים שיחוייבו בארנונה, וכן תעריפי הארנונה שהוטלו לגבי כל אחד מהם. כמו בשנים קודמות, גם בצו המיסים אין התייחסות למבנה חקלאי בכלל או למבני לולים בפרט, ואין תעריף המיוחד להם.

4. עד שנת 2013 חוייבה המערערת בארנונה בגין נכסיה לפי תעריף החל על "אדמה חקלאית". במסגרת בדיקה ומדידה שערכה המועצה בנכסי המערערת התברר, בין היתר, כי השטחים המוחזקים על ידה גדולים מאלו המחוייבים בארנונה וכי סיווגם שגוי. בהמשך לכך, ביום 20.02.13 נשלחו למערערת שומות ארנונה מתוקנות שבהן הודיעה המועצה למערערת על שינוי סיווגם ושטחיהם של נכסיה.

5. כך, בגין הנכס שבחלקה 51 שלחה המועצה למערערת שומה מתוקנת שבה שונה סיווג הנכס ושטחו, והמערערת חוייבה כדלקמן: 3107 מ"ר בסיווג "תעשיה"; 156 מ"ר בסיווג "חנות עסק או משרד"; 6976 מ"ר בסיווג "קרקע תפוסה לכל מטרה אחרת". בגין הנכס בחלקה 47 ( אשר בגינו לא הוטל בעבר-חיוב בארנונה), שלחה המועצה שומה מתוקנת שלפיה חוייבה המערערת כדלקמן: 2640 מ"ר בסיווג "תעשיה"; 146 מ"ר בסיווג "חנות, עסק, או משרד"; 18113 מ"ר בסיווג "קרקע תפוסה לכל מטרה אחרת" ("השומות המתוקנות"). השומות המתוקנות, בגין השנים 2013-2006, נשלחו למערערת.

6. המערערת השיגה על השומות המתוקנות בגין השנים 2013-2006 וטענה שיש לחייב את נכסיה בארנונה לפי התעריף החל על "אדמה חקלאית". ההשגה נדחתה והערר שהוגש לוועדת הערר נדחה בחלקו. יצויין כי בצד ההשגה והערר, הגישה המערערת גם עתירה מנהלית כנגד החיוב בגין שנים קודמות (עת"מ 3609-09-13), וביום 04.12.13 דחה בית-משפט זה את העתירה בהיותה, לדעתו, עתירה מוקדמת. אף כי הדבר חורג מגדר הדיון בערעור, יצויין שסמוך להגשת הערעור הנוכחי הגישה העותרת עתירה מינהלית נוספת שעניינה החיוב הרטרואקטיבי (עת"מ 24978-03-15, שהסתיימה בהסדר פשרה וביום 14.06.15 ניתן לו תוקף של פסק-דין).
החלטת ועדת הערר

7. קודם לדיון בשאלת סיווג הנכסים דנה ועדת הערר בשתי סוגיות: הראשונה, המחלוקת בין הצדדים בנוגע לסמכותה להכריע בטענות המערערת ובכללן חיובים רטרואקטיביים, שיהוי, וחיובים בגין הפרשי הצמדה וריבית. בעניין זה החליטה ועדת הערר שאינה מוסמכת לדון בנושאים אלה. הסוגיה השניה היתה פיצול החיובים כך שהנכסים הנלווים חוייבו בנפרד. בעניין זה קיבלה ועדת הערר את טענות המערערת וקבעה כי אין לפצל את שטחי הנכסים הנלווים ויש לסווג את כל השטחים המבונים באותו סיווג. ועדת הערר קבעה כי נכסים אלו אינם משמשים לתכלית עצמאית אלא לתכלית נלווית לתכלית העיקרית של הנכסים שהיא לולים לגידול עופות.

8. בנוגע למחלוקת בעניין סיווג השטחים המבונים, דחתה ועדת הערר את טענת המערערת שהסיווג המתאים לשטחים המבונים (שטחי הלולים) הוא "אדמה חקלאית". הוועדה קבעה כי לא היה מקום לחייב שטחים אלו כ"אדמה חקלאית" מהטעם שלא ניתן לסווג שטח מבונה כ"אדמה". הוועדה קבעה כי בהיעדר סיווג של "מבנה חקלאי" בצו המיסים, יסווגו כל השטחים המבונים בסיווג "תעשיה או מלאכה", כולל השטחים שפוצלו וסווגו כ"משרד". בעניין המחלוקת בנוגע לסיווג שטח הקרקע, קיבלה ועדת הערר את טענת המערערת שיש לחייב את הקרקע על-פי סיווג של קרקע חקלאית. הוועדה קבעה כי הקרקע משמשת לגידול עופות ושימוש זה הוא בבחינת "גידול תוצרת חקלאית". בעניין היקף השטחים המחוייבים בארנונה דחתה ועדת הערר את טענות המערערת, תוך שקבעה כי המערערת לא הרימה את הנטל לסתור את המדידות שהציגה המשיבה.
עיקר טענות הצדדים

9. עניינו של ערעור זה הוא רק כנגד אותו חלק בהחלטת ועדת הערר הנוגע לסיווג הנכסים. המערערת טוענת כי ועדת הערר שגתה עת קבעה שיש לסווג את הלולים בסיווג "תעשיה ומסחר" ולא בסיווג "אדמה חקלאית". לטענתה, בהיעדר סיווג ספציפי בצו המיסים עבור השימוש שהיא עושה בנכסים, יש לסווגם בסיווג "קרקע חקלאית" שהוא המתאים ביותר למבנים המשמשים כלולים. המערערת טענה כי בעבר נמנעה המועצה ביודעין מלקבוע סיווג נפרד למבנים חקלאיים, ולכן היא חייבה בגינם לפי סיווג של "אדמה חקלאית" הכוללת גם מבנה חקלאי. לעניין זה הפנתה המערערת לסעיף 269 לפקודת העיריות המגדיר "אדמה חקלאית" כ"כל קרקע שבתחום העיריה שאינה בניין, המשמשת מטע, או משתלה או משק בעלי חיים". כמו-כן נטען כי השימוש העיקרי שעושה המערערת בנכסיה הוא חקלאי, ולפיכך לא ניתן לסווג את המבנים בסיווג של "תעשיה ומסחר". עוד נטען כי סיווג הנכסים כ"תעשיה ומסחר" מפלה את המערערת לרעה אל מול נישומים אחרים המנהלים פעילות דומה, ומחוייבים בגינה על-פי תעריף של מבנה חקלאי הנמוך בעשרות מונים מתעריפי הארנונה בסיווג "תעשיה ומסחר".

10. המשיב טוען כי ההחלטה היא ראויה ואינה חורגת ממתחם הסבירות, וכי אין כל עילה להתערב בה. לטענתו, סיווג הלולים כ"תעשיה ומלאכה" נעשה כדין, באשר המדובר בנכס שהוא מבנה ולא ניתן להגדירו כ"קרקע".
דיון

11. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ועיינתי בחומר שהוגש, אני מחליט לקבל את הערעור בנוגע לסיווג הנכסים.

12. בהחלטתה דחתה ועדת הערר את טענת המערערת שיש להחיל על מבני הלולים את התעריף של אדמה חקלאית, מפני שפריט זה בצו המיסים מתייחס לקרקע לא מבונה, ולא ניתן לראות בשטחים המבונים (מבני הלולים) שטחי קרקע לא מבונה. נימוק זה אמנם אינו משולל יסוד אלא שכמסתבר, וועדת הערר התעלמה מן העובדה שבשנים קודמות היתה זו המועצה שהחילה על מבני הלולים תעריף של אדמה חקלאית. עובדה זו אינה חסרת משמעות ואתייחס לכך בחלק אחר של פסק-הדין. בהקשר הנוכחי אציין כי לדעתי ההנמקה שבהמשך החלטתה של ועדת הערר אינה יכולה לעמוד ועל-כן יש להתערב בה.

13. ועדת הערר קבעה שגם אם אין בצו המיסים סיווג מתאים, היינו סיווג של "מבנה חקלאי", אין בכך כדי לפטור את המערערת מתשלום ארנונה, ויש להחיל על הלולים את הפרט בצו המיסים שהשימוש שנעשה בו הוא הקרוב ביותר לשימוש שנעשה בלולים. בהתאם לכך היא קבעה שהסיווג "תעשיה או מלאכה" הוא הקרוב ביותר לשימוש שנעשה בלולים לשם גידול עופות, ועל יסוד כך דחתה את הערר. היא הוסיפה וקבעה, על יסוד סעיף 3 למבוא לצו המיסים, שכאשר נאמר שהארנונה תחול על כל הנכסים שבתחום המועצה יש לראות בכך הוראה השוללת את האפשרות, שאליה מכוונת המערערת, שבהיעדר סיווג מתאים לא יחוייבו הלולים בארנונה.

14. לטעמי, ועדת הערר נתפסה לכלל טעות, שכן השאלה שיש להכריע בה איננה אם בהיעדר סיווג מתאים למבני הלולים המערערת פטורה מתשלום ארנונה, אלא אם מלכתחילה קיים במצב דברים זה מקור חוקי המאפשר למועצה לחייב את המערערת בארנונה בגין מבנים אלה.

15. התשתית הנורמטיבית להטלת מיסים ותשלומי חובה באשר הם מצויה בסעיף 1(א) לחוק יסוד: משק המדינה הקובע:
"1(א) מיסים, מילוות חובה ותשלומי חובה אחרים לא יוטלו, ושיעוריהם לא ישונו, אלא בחוק או על-פיו; הוא הדין לגבי אגרות."

16. סעיף 8 לחוק ההסדרים קובע:
"(א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.
(ב) השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לעניין הטלת ארנונה כללית."

17. מכוח חוק ההסדרים הותקנו תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות),התשס"ז-2007 ("תקנות ההסדרים"), אשר בתקנה 4 שלהן נאמר:

"4. מועצה רשאית להטיל ארנונה כללית לגבי:
(1) בניין - לכל מטר רבוע, בהתחשב בסוג הבניין, שימושו והמקום שבו הוא נמצא;
(2) קרקע תפוסה - לכל מטר רבוע בהתחשב במקום שבו היא נמצאת או השימוש בה או בהתחשב בשני המבחנים כאחד;
(3) אדמה חקלאית - לכל מטר רבוע או דונם, בהתחשב בשימוש בה."

18. אם-כן, דברי החקיקה המנויים לעיל מאפשרים למועצה להטיל ארנונה לגבי נכסים בתחומה, והם גם מסמיכים אותה לקבוע את שיעורי הארנונה בהתאם לסוג הנכסים, לשימוש שנעשה בהם ולמיקומם. כאן המקום להעיר שלקביעת שיעורי הארנונה בהתאם לסוג הנכסים, לייעודם ולמיקומם יש חשיבות בהיבט של נטל המס המוטל על הנישום. לא בכדי שאלת סיווגו של נכס לצורכי ארנונה תופסת מקום נכבד בפסיקת בתי-המשפט, שכן היעדר תעריף אחיד לכל סוגי הנכסים והשימושים הוא כר פורה למחלוקות בין הרשויות המקומיות לבין הנישומים בשאלות של החלת סיווג, ולכן גם תעריף, לצורכי חיוב בארנונה. מחלוקות אלה מולידות פעם אחר פעם את הצורך לפרש מונחים ומטבעות לשון בצווי ארנונה של הרשויות המקומיות למיניהן (ראו למשל בר"מ 4021/09 מנהל הארנונה של עיריית תל אביב נ' חברת מישל מרסייה בע"מ, פורסם באתר נבו (20.12.10) והאסמכתאות הנזכרות שם), וכך גם בענייננו.

19. בצו המיסים אין סיווג המתאים למבני הלולים ולשימוש שהמערערת עושה בהם, והשאלה היא אם, ומהי, התוצאה הנובעת מכך. שלא כדעת ועדת הערר, שסברה שהמשמעות היא מתן פטור למערערת מחיוב בארנונה בגין מבני הלולים, דעתי היא שלא אלה הם פני הדברים ואין מדובר בפטור, ומלכתחילה אין מקום לחייבה בארנונה מפני שהמועצה לא ראתה לנכון לכלול בצו המיסים סוג של מבנה או מבנים המתאים לשימוש שעושה המערערת במבני הלולים, היינו, "מבנה חקלאי". מבנה חקלאי הוא סיווג שאינו בלתי-מוכר למחוקק-המשנה (ראו תקנה 6(12) לתקנות ההסדרים) או לרשויות מקומיות שבתחומן מתקיימת פעילות אופיינית לחקלאות (ראו צווי ארנונה של רשויות מקומיות שצורפו כנספחים לכתב הערעור). במצב דברים זה מתבקשת המסקנה שאין בנמצא הסמכה לחייב את המערערת בגין מבני הלולים, ורק הסמכה כזו, לפי סעיף 8(א) לחוק ההסדרים ולפי תקנה 4 לתקנות ההסדרים, מאפשרת למועצה להטיל ארנונה, בין השאר, בהתחשב בסוג המבנה. מצו המיסים מסתבר שלא נכלל בו סיווג המתאים לשימוש שעושה המערערת במבני הלולים, היינו שימוש חקלאי. בנוסף, מצו המיסים נעדרת גם הגדרה שיורית דוגמת "נכסים אחרים", שעליה מעירים המחברים ה' רוסטוביץ, פ' גלעד, מ' וקנין ונ' לב, בספרם ארנונה עירונית, כרך ראשון (מהדורה חמישית , 2001):

"סעיף זה קרוי בז'רגון המקצועי סעיף שיורי או סעיף עוללות ותפקידו הוא למנוע מצב שבו לא ניתן יהיה להטיל ארנונה בגין שימוש מסויים שלא פורט בתקנות ההסדרים או בצו הטלת ארנונה." (בעמ' 474)

20. מן ההחלטה לא ברור אם ועדת הערר נתנה את דעתה לכך שבצו המיסים אין סעיף שיורי, ותחת זאת היא נדרשה, בהקשר זה, להוראת סעיף 3 למבוא לצו המיסים של שנת 2012, שנאמר בו כי "תעריפי הארנונה הכללית יוטלו על כל הנכסים שבתחום שיפוט המועצה ויקבעו לפי שטח במ"ר בהתאם לסוג הנכס ולשימושו..." (ההדגשה הוספה, א"ק), וראתה בו הוראה מסמיכה לחיוב המערערת, אף שבצו המיסים אין סיווג מתאים. לדעתי, בעניין זה נפלה טעות בהחלטתה של ועדת הערר מפני שבהיעדר תעריף מתאים לסיווג שיורי לא ניתן לפרש את צו המיסים באופן שוועדת הערר פירשה. כעולה מן ההנמקה, ועדת הערר ראתה בסעיף 3 האמור הוראה נורמטיבית הקובעת שכל הנכסים בתחום המועצה יחוייבו בארנונה ולכן, בהיעדר סיווג מתאים בצו המיסים למבני לולים, יש להחיל את הסיווג של תעשיה או מלאכה שהיא ראתה כמתאים ביותר בנסיבות העניין.

21. שלא כעמדת ועדת הערר, איני סבור שהוראת סעיף 3 היא הוראה שניתן להסיק ממנה את שהסיקה ועדת הערר. נוסחו של סעיף 3 ומיקומו במבוא לצו המיסים לשנת 2012 תומכים במסקנה שמדובר בהוראה אינפורמטיבית שיש לפרשה בהתאמה לפירוט סוגי הנכסים שבהמשך הצו. במילים אחרות, כשנאמר בסעיף 3 שתעריפי הארנונה הכללית יוטלו על כל הנכסים, לא ניתן להתעלם מהמשך המשפט הקובע כי הארנונה הכללית תוטל "...בהתאם לסוג הנכס ולשימושו...", וחוזרת איפוא השאלה למקומה מה יהא הדין כאשר פירוט הסיווגים אינו כולל סיווג המתאים למבנים המשמשים לחקלאות, ובענייננו מבני לולים.

22. על פרשנות חקיקת מיסוי נאמר ונכתב רבות, ואם בעבר היתה גישת הפסיקה שחוקי מס צריכים להתפרש לטובת הנישום (ראו למשל ע"א 431/69 פקיד שומה תל אביב 5 נ' דרבי כימיקלים בע"מ, פ"ד כד(2), 24 (1970)) הרי שמאז פסק-הדין ב- ע"א 165/82‏ ‎‎קיבוץ חצור‎‎נ' פקיד שומה רחובות, פ''ד לט(2), 070 (1985) ("עניין חצור") הגישה הנוהגת היא כי:

"אין לחוקי המיסים כללי פרשנות משלהם... מבין האפשרויות השונות שהלשון פותחת יש לבחור באחת והיחידה כאפשרות נכונה. בחירה זו נעשית על-פי מטרת ההוראה ועל-פי תכליתה."
בצד זאת, בעניין חצור נאמר גם:

"אכן, לעיתים עשוי השופט למצוא עצמו במצב, שבו לשון החוק נשארה סתומה, שכן לא עלה בידו לחשוף מתוך החוק ותולדותיו מטרה חקיקתית, שתדריך אותו בהסרת הספק. במקרה זה על השופט לפרש את חוק המס על רקע עקרונותיה הכלליים של השיטה. אחד מאותם עקרונות כלליים, שהוא רלוואנטי לחקיקת מס, הוא השמירה על החופש הפרטי ועל הקניין הפרטי וההגנה עליהם מפני התערבות שלטונית. בהניחו עיקרון זה נר לרגליו ובהיעדר כוונת מס ספציפית, עשוי השופט להגיע למסקנה, השוללת הטלת מס שיש בו פגיעה בחופש הפרט ובקניין. זאת, לדעתי, המשמעות, שיש ליתן לעיקרון, שחוק מס יש לפרש באופן דווקני." (בעמ' 77).

על רקע דברים אלה ניתן לומר שכפי שטוענת המערערת, בשנים קודמות בחרה המועצה להחיל על מבני הלולים תעריף של אדמה חקלאית והיא נמנעה מלכלול בצו המיסים סיווג מתאים למבנים חקלאיים, כמו גם סיווג שיורי שאותו ניתן להחיל בנוגע למבנים כאלה, אף שהדבר היה על סדר יומה. משום כך יש לקבוע שבהיעדר סיווג מתאים (ובכלל זה סיווג שיורי) אין בכוחה של המועצה לגבות תשלומי ארנונה בגין מבני הלולים (ראו גם עת"מ 48985-06-13 מונסטרסקי נ' עיריית טבריה, פורסם באתר נבו (14.12.15) ועת"מ 1472-09 קנר נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (13.09.12)) והמסקנה היא לכן שיש לקבל את הערעור ולבטל אותו חלק של החלטת ועדת הערר הנוגע לעניין זה.

23. בהתאם לכך הערעור מתקבל, והחלטת ועדת הערר בנוגע לחיוב מבני הלולים על-פי תעריף של מלאכה או תעשיה מתבטלת."

פרק ה': "סיווג נכס" - "קביעת סוג הנכס בהתאם לשימוש בו"; "תת-סיווג" - "סיווג משנה של סוג נכס, לרבות בשל מיקומו" לצורכי חישוב הארנונה

1. כללי
תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007

"5. שינוי סיווג
(א) מועצה לא תשנה בשנת כספים מסויימת סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס, באופן המשפיע על סכום הארנונה שרשאית הרשות המקומית להטיל לפי תקנות אלה, ולפי החוק, ואולם רשאית היא לשנות סיווג נכס אם בפועל השתנה השימוש בו.
(ב) על-אף האמור בתקנת-משנה (א), רשאית רשות מקומית לשנות תת-סיווג של נכס מסוג מבנה מגורים, בהתאם למקומו של הנכס, ובלבד שהסכום שיוטל על הנכס בשל שינוי כאמור, לא יעלה על הסכום למטר רבוע המתקבל כתוצאה משיעור העדכון או על הסכום המרבי, לפי הנמוך."

"10. אישור חריג (תיקונים: התשע"ד, התשע"ד (מס' 2), (מס' 3))
(א) מועצה רשאית באישור שר הפנים ושר האוצר או מי שכל אחד מהם הסמיך:
(1) להטיל ארנונה בשנת כספים מסויימת שלא כאמור בכללי העדכון שנקבעו בסעיף 9(ב) רישה לחוק, בתנאי שסכום הארנונה לא יעלה על הסכום המרבי, ולא יפחת מהסכום המזערי;
(2) לשנות סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס שלא כאמור בתקנה 5;
(3) להטיל ארנונה שלא כאמור בתקנה 3(ב), אם תחום שיפוט הרשות המקומית הורחב כדין באחת מארבע השנים שקדמו לשנה שבה מתבקש האישור החריג, באופן שלתחום השיפוט ניתוסף שטח שהיה כלול בתחום שיפוטה של רשות מקומית אחרת.
(4) לקבוע לשנת הכספים 2015 או 2016 סוג נכס של מבנה מגורים שאינו בשימוש שלגביו תוטל ארנונה בסכום שלא יפחת מהסכום המזערי ולא יעלה על הסכום המרבי הקבוע לסיווג זה; תוקפו של אישור השרים יהיה עד תום שנת הכספים 2016 ולאחריה, ועל-אף האמור בתקנה 5, תשנה המועצה את סיווג הנכס אף אם לא השתנה השימוש בו.
(ב) בקשה לאשר שינויים כמפורט בתקנת-משנה (א), תגיש הרשות המקומית עד 28 בפברואר של שנת הכספים שבעדה מוטלת הארנונה, לבקשה יצורף אישור של היועץ המשפטי של הרשות המקומית המבקשת, על כך שהבקשה מוגשת לפי תקנות אלה.
(ג) על-אף האמור בתקנת-משנה (ב), התקיימו בחירות לראש העיריה או לראש המועצה בתקופה שמ- 1 באוקטובר עד 31 בדצמבר שלפני שנת הכספים שלגביה מוגשת בקשה כאמור בתקנת-משנה (ב), תוגש הבקשה לאותה שנת כספים עד תום שבועיים מהמועד האחרון לקבלת החלטה בדבר הטלת ארנונה כללית כאמור בסעיף 276(ב) לפקודת העיריות."

המסקנה העולה מתקנות אלה היא כי תנאי לשינוי של סיווג ארנונה על-ידי מועצת עיריה הוא שניתן לכך אישור של שר הפנים ושר האוצר (מלבד במקרים המפורטים בתקנה 5).

למותר לציין כי אישורם של השרים אינו מהווה "חותמת גומי" בלבד לבקשת העיריה. להיפך, לאישור זה חשיבות רבה בכל הנוגע להקפדה על כך שלא ייווצר גרעון בתקציבה של הרשות המקומית, מחד גיסא, כמו גם על כך שכל העלאה בתשלומי הארנונה תהא סבירה, מאידך גיסא {ראו: עע"ם 1242/05 אולמי מצפור נוף האגם בע"מ נ' עיריית טבריה, פורסם באתר נבו (18.11.2008), פסקה 14}. כמו-כן, יש לו חשיבות מהיבט ההשלכות האפשריות של שינוי בתעריפי הארנונה על רשויות אחרות (ראו: עניין טוטנאור, בפסקה 31).

לפיכך, ברי כי סמכות המועצה לשנות את תעריף גביית הארנונה או את סיווגה מוגבלת לאישורם של השרים ולתנאיו {עעמ 5767/12 אלמוג יזמות תל אביב בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, תק-על 2015(2), 12508 (18.06.2015); עע"מ 1242/05 אולמי מצפור נוף האגם בע"מ ואח' נ' עיריית טבריה ואח', תק-על 2008(4), 1900 (2008)}.

2. שינוי סיווג
א. שימוש בשטחי חצר במסעדות בתל-אביב שהם בני חיוב בארנונה - שינוי סיווג - הערעור נדחה
ב- עע"מ 5767/12 {אלמוג יזמות תל אביב בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו, תק-על 2015(2), 12508 (2015)} עיריית ת"א-יפו קיבלה החלטה שעניינה שינוי בסיווג הארנונה של חצר הצמודה למסעדה או בית-קפה. בדברי ההסבר לשינויים המוצעים בצו הארנונה צויין, כי בכל מקרה שבו תהיה תוספת לחיוב הקודם בארנונה, התוספת תוחל באופן הדרגתי, תוך העלאה של 10% בשיעור הארנונה בהשוואה לשנה קודמת, עד למימושה המלא.

הלכה למעשה, העיריה החילה את שיעור התיקון המדורג רק לגבי עסקים "ותיקים" שכבר החזיקו בנכסים ושילמו ארנונה לפי התעריף הקודם.

האם אכן היה מקום להבחנה זו לפי נוסחה של ההחלטה, כמו גם בהתאם לנוסח האישור שנתנו לה שר האוצר ושר הפנים. כמו-כן, בנסיבות העניין, האם העלאת הטענות כנגד חיוב ארנונה במתכונת לא מדורגת רק לאחר מספר חודשים מאז שנשלחה הודעת החיוב עלתה כדי שיהוי המצדיק את דחיית העתירה. אלה השאלות המרכזיות שהתעוררו בערעור שבפניינו.

המערערות שבפנינו מפעילות מסעדות בתחומי העיר תל אביב. אלמוג יזמות תל-אביב בע"מ מפעילה מסעדה בעיר החל מחודש נובמבר 2009. שבא-ים, יצור ושיווק ציוד צלילה בע"מ וגלינה בר בע"מ, מפעילות יחד מסעדה בתל-אביב החל מחודש מאי 2010. לכל אחת משתי המסעדות צמודה חצר שבה מוצבים שולחנות וכסאות המשמשים את לקוחות המקום.

בעקבות מדידות שנעשו על-ידי העיריה בנכסי המערערות, התגלה, כי הן עושות שימוש בשטחי חצר שהם בני חיוב בארנונה, אך בפועל הן לא חוייבו בתשלום ארנונה בגין שטחים אלו עד לאותו מועד. לפיכך, העיריה שלחה למערערת 1 הודעת חיוב לתשלום ארנונה, והודעת חיוב למערערות 3-2. בהודעות החיוב סיווגה העיריה את שטחי החצר של המערערות בהתאם לסיווג של המסעדה עצמה לצורכי תשלום ארנונה. עוד ציינה העיריה בהודעות, כי למערערות שמורה הזכות להשיג על החיובים תוך 90 יום.

המערערות הגישו השגות למנהל הארנונה ובמסגרתן טענו, כי חיובן בתשלום הארנונה בגין שטח החצר לפי הסיווג של המסעדה עצמה צריך היה להיעשות באופן הדרגתי, היינו תוך העלאה של 10% בשנה. מנהל הארנונה השיב, כי מאחר שהפניות אליו נעשו לאחר הזמן שנקבע לכך בחוק אין הוא יכול עוד להתייחס אליהן כאל השגות ולדון בהן. הוא הוסיף וקבע, כי הדיון בטענות המערערות לגופן אינו מצוי בסמכותו העניינית.

בית-המשפט קבע, כי בשנת 2003 בוטל הסיווג הנפרד למסעדות ובתי קפה, והם חוייבו בתעריף העסקים הרגיל. עם-זאת, ההוראה לפיה שטח החצר של המסעדה או בית הקפה יחוייבו ב- 50% משטחם בלבד נשארה בעינה {סעיף 1.3.1(י) לצו הארנונה הכללית לשנת 2003}. נוכח השינוי האמור, התגלעו מחלוקות בין נישומים לבין העיריה באשר לאופן סיווגם של שטחי החצר של מסעדות ובתי קפה.

הנישומים טענו שעם ביטול הסיווג הנפרד של מסעדות, בוטלו גם כל הכללים האחרים הנוגעים אליהן, ולכן יש לסווג את שטח החצר לפי "שטח קרקע שעיקר שימושו עם המבנה", שתעריפה זהה לתעריף {הנמוך} של "קרקע תפוסה". לעומת-זאת, העיריה טענה, כי יש לסווג את שטח החצר לפי הסיווג של מבנה המסעדה עצמו {בכפוף לכך שהחיוב יהיה רק בגין 50% מן השטח}.

מחלוקת זו הגיעה לבתי-המשפט לעניינים מינהליים, ובשני פסקי-דין נקבע, כי הצדק עם הנישומים, היינו, כי יש לסווג את שטח החצר של מסעדה או בית-קפה כ"שטח קרקע שעיקר שימושו עם המבנה", שכאמור חל עליו תעריף נמוך לתשלום ארנונה הזהה לתעריף של "קרקע תפוסה" {ראה: עמ"נ (ת"א) 175/08 קפנטו בע"מ נ' מנהל הארנונה - עיריית תל-אביב, פורסם באתר נבו (26.08.08) ו- עמ"נ (ת"א) 228/06 יוסף נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב, פורסם באתר נבו (01.09.08)}. על פסקי-דין אלה לא הוגש ערעור.

בהמשך לכך, בצו הארנונה הכללית לשנת 2008 נקבע, כי שטח החצר של מסעדה או בית-קפה יסווג בהתאם לתעריף שחל על מבנה המסעדה עצמו {על-פי 50% משטחו של שטח החצר}. במילים אחרות, צו הארנונה לשנת 2008 נתן תוקף חקיקתי לעמדה שקודם ביקשה העיריה לקדם באמצעים פרשניים. שינוי זה אושר על-ידי שר האוצר ושר הפנים ביום 30.12.08. בדברי ההסבר שצורפו לשינויים המוצעים בצו צויין, כי "בכל מקרה בו יש תוספת חיוב, מוצע להעלות את החיוב בשיעור של עד 10% ריאלית בכל שנה, עד ליישום המלא של ההצעה".

נוכח האמור לעיל, הגישו המערערות, עתירה מינהלית לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים.

המערערות טענו, כי העיריה לא היתה רשאית לגבות מהן את תעריף הארנונה המלא הקבוע בצו הארנונה לשנת 2008 בגין חצר המסעדה שברשותן {היינו, תעריף העומד על 50% מהתעריף שחל על המסעדה עצמה}. לטענת המערערות, התעריף החדש צריך לחול באופן מדורג, היינו בהעלאה של 10% מדי שנה {בהשוואה לתעריף הקודם} החל משנת 2008.

עוד טענו המערערות, כי בפועל העיריה מחילה על מסעדות "ותיקות" בעיר, היינו על מסעדות שהוטל עליהן חיוב ארנונה עוד לפני שנת 2008, את תעריף הארנונה החדש {בכל הנוגע לחצר המסעדה} באופן מדורג, ולכן אין מקום להבדיל בין תעריף הארנונה שחל עליהן לתעריף שיחול על מסעדות "ותיקות".

המערערות הוסיפו וטענו, כי אישור השרים להעלאת הארנונה בצו משנת 2008, כולל בתוכו אישור להעלאה הדרגתית של תעריף הארנונה החל על חצר של מסעדה. בעניין זה נטען, כי יש לקרוא את החלטת השרים בד-בבד עם דברי ההסבר שנשלחו להם, ובהתאם לכך לקבוע, כי זו כוללת את הסייג בדבר ההעלאה ההדרגתית של תעריף הארנונה.

מנגד, העיריה טענה, כי יש לדחות את העתירה כבר בשל השיהוי שנפל בהגשתה, בהתחשב בכך שהיא הוגשה קרוב לשנה לאחר משלוח הודעות החיוב.

לגופו של עניין, טענה העיריה כי האישור שניתן על-ידי השרים לא כלל התייחסות לכך שהעלאת תעריף הארנונה החל על חצרות צריכה להיות הדרגתית. העיריה טענה, כי לא מדובר בהשמטה מקרית, אלא בכוונת השרים, אשר ביקשו שלא לאמץ את המלצתה בדבר העלאה הדרגתית של תעריף הארנונה החל על חצרות.

בנוסף, טענה העיריה, כי מטרתה של ההעלאה ההדרגתית היא הגנה על אינטרס ההסתמכות של הנישומים. בהקשר זה נטען, כי מכיוון שהמערערות לא חוייבו בעבר בתשלום ארנונה בגין החצר של המסעדה, הרי שבניגוד לנישומים ותיקים, אין להחיל עליהן את ההעלאה ההדרגתית, אלא הן צריכות לשלם את תעריף הארנונה החל על חצר של מסעדה במלואו.

בית-המשפט המחוזי סבר, כי יש טעם בטענות שהעלו המערערות, אך בסופו-של-דבר דחה את עתירתן בשל השיהוי שנפל בהגשתה.

בית-המשפט המחוזי ציין שהעתירה הוגשה בחודש פברואר 2011, כמעט שנה לאחר משלוח הודעות החיוב לתשלום ארנונה. בית-המשפט המחוזי קבע, כי הגשת העתירה היתה נגועה בשיהוי סובייקטיבי, בהתחשב בכך שהמערערות לא הצדיקו את האיחור בהגשתה, וכן שיהוי אובייקטיבי, מהטעם שהעתירה הוגשה לאחר תום שנת המס שעל החיובים בה השיגו המערערות.

עוד הוסיף בית-המשפט המחוזי, כי טענת השיהוי מכריעה את הכף במקרה זה, חרף הטעם בטענות המערערות לגופן, מאחר שהפגמים שנפלו בהתנהלות העיריה אינם עולים כדי פגיעה חמורה בשלטון החוק, באופן שמצדיק לדון בעתירה חרף השיהוי.

לגופו של עניין, בית-המשפט המחוזי סבר, כי התיקון שנעשה בצו הארנונה משנת 2008 אינו יכול להיחשב כ"הבהרה" של המצב המשפטי הקיים, אלא כשינוי שלו. בית-המשפט המחוזי ציין, כי בפסקי-הדין של בתי-המשפט לעניינים מינהליים נקבע, כי הסיווג של חצר של מסעדה או בית קפה יהיה לפי "שטח קרקע שעיקר שימושו עם המבנה", וכי על פסקי-דין אלו לא הוגש ערעור. לפיכך, כך נקבע, תיקון צו הארנונה משנת 2008, שסיווג את שטחי החצר כשטחי המסעדה עצמה, שינה את המצב הקיים.

בהמשך לכך, גם אם למעלה מן הצורך, בית-המשפט המחוזי דחה את טענת העיריה לפיה היא אינה מחוייבת להעלות את התוספת לתשלום הארנונה באופן הדרגתי, היינו במתכונת העלאה של 10% בכל שנה בהשוואה לחיוב בארנונה בשנת המס הקודמת.

ראשית, בית-המשפט המחוזי קבע, כי טענת העיריה לפיה אישור השרים לא כלל הוראה להעלאה מדורגת של התעריף נטענה בשלב מאוחר בהליך, ולכן היא מהווה הרחבת חזית אסורה.

שנית, נקבע, כי מטענות העיריה עצמה עולה, כי היא רואה עצמה מחוייבת להחיל את ההעלאה באופן הדרגתי בכל הנוגע לעסקים "ותיקים", היינו כאלה שחוייבו עוד לפני שנת 2008, וכי כך העיריה אף נוהגת בפועל. בית-המשפט המחוזי סבר, כי אין להבדיל בין נישומים ותיקים לנישומים חדשים בכל הנוגע להעלאה מדורגת של תעריף תשלום הארנונה.

בית-המשפט המחוזי גרס, כי דיני ההקפאה נועדו אומנם להגן על אינטרס ההסתמכות של הנישומים, אך בנוסף הם נועדו גם ליצור שוויון בין הנישומים ולמנוע השפעות שליליות על משק המדינה. לצורך מטרות אלה, כך נקבע, אין להבחין בין נישומים חדשים לוותיקים בכל הנוגע לקצב העלאת תעריף הארנונה. יחד-עם-זאת, בית-המשפט המחוזי קבע כאמור, כי אין לקבל את העתירה בשל השיהוי שנפל בהגשתה.

המערערות טענו, כי בית-המשפט המחוזי שגה בכך שדחה את העתירה בשל שיהוי. לטענתן, בעת שקיבלו את ההודעות על השומה הן לא ידעו על כך שהעיריה הוגבלה להעלאה הדרגתית של תעריף הארנונה החל על חצר של מסעדה, שכן צו הארנונה אינו כולל התייחסות מפורשת לכך. עניין זה נודע להן, כך נטען, רק ביום 04.11.10 בעקבות פנייתן לגוף מקצועי חיצוני המייעץ בענייני מס.

עוד טענו המערערות, כי לא נפל שיהוי סובייקטיבי בהגשת העתירה נוכח פנייתן למנהל הארנונה בהשגה עוד בשנת 2010 ונוכח העובדה שהן קיימו חמש פגישות עם נציגי העיריה על-מנת לפתור את העניין.

בנוסף, טענו המערערות, כי לא נפל שיהוי אובייקטיבי בהגשת העתירה, שכן העיריה היתה מודעת היטב הן לטענותיהן והן לטענות של נישומים אחרים בנוגע להעלאה הדרגתית של שיעור הארנונה החל על חצר של מסעדה או בית קפה. כן טענו המערערות, כי העיריה לא הצביעה על כל נזק שנגרם לה כתוצאה מהשיהוי בהגשת העתירה.

המערערות הוסיפו וטענו, כי גם אם נפל שיהוי בהגשת העתירה בנוגע לחיוב לשנת 2010, הרי שנדרשת הכרעה עקרונית בטענותיהן, בשים-לב לרלוונטיות שלהן גם ביחס לשנים הבאות.

לבסוף טענו המערערות, כי יש לדחות את טענת השיהוי גם בשל כך שהתנהלות העיריה מהווה פגיעה חמורה בשלטון החוק. לטענתן, דחיית העתירה תביא לכך שהעיריה תמשיך לגבות ארנונה בשיעור גבוה מהשיעור המותר. עוד טענו המערערות, כי הבחנה בין נישומים ותיקים לנישומים חדשים יוצרת אפליה פסולה ומקנה לעסקים הוותיקים יתרון אשר גורם לפגיעה בתחרות העסקית.

העיריה מצידה, טענה, כי יש לדחות את הערעור. בעיקרו של דבר, לעניין השיהוי העיריה סומכת את ידה על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי. העיריה הוסיפה, כי הגשת העתירה בשיהוי, לאחר חלוף שנת המס הרלוונטית, עשויה לגרום לה לנזק, בהתחשב בכך שתשלומי הארנונה נלקחים בחשבון בתקציב השנתי השוטף שלה.

לגופו של עניין, טענה העיריה, כי פרשנות החלטתה של המועצה באופן המאפשר את העלאת שיעור הארנונה בהדרגה מביאה לידי מסקנה, כי היא תחול רק על עסקים ותיקים ולא על עסקים חדשים. לטענתה, הדבר מתחייב מכך שמטרתה של ההוראה היא להגן על אינטרס ההסתמכות של נישומים ותיקים.

בית-המשפט קבע, כי הוראות הדין המרכזיות הרלוונטיות לענייננו הן תקנות 5 ו- 10 לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 {ייקרא להלן: "תקנות ההסדרים"}.

המסקנה העולה מתקנות אלה היא, כי תנאי לשינוי של סיווג ארנונה על-ידי מועצת עיריה הוא שניתן לכך אישור של שר הפנים ושר האוצר {מלבד במקרים המפורטים בתקנה 5 לתקנות ההסדרים}.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי קודם שאושר צו הארנונה לשנת 2008 חולקו לחברי המועצה "דברי הסבר" שבהם פורטו השינויים המוצעים בו. כאמור, בדברי ההסבר הוצעו מספר שינויים וברקע להם צויין, כי "בכל מקרה בו יש תוספת חיוב, מוצע להעלות את החיוב בשיעור של עד 10% ריאלית בכל שנה, עד ליישום המלא של ההצעה". בהמשך לכך, חברי מועצת עיריית תל אביב-יפו אישרו את נוסחו צו הארנונה לשנת 2008.

לשונה של החלטת השרים היא ברורה. השרים אישרו את שינויו של צו הארנונה בכל הנוגע לשטח החצר של בית קפה ומסעדה בנוסח המובא בסעיף 1 להחלטה. נוסח זה לא אימץ את לשונם של דברי ההסבר בנוגע להעלאה מדורגת של התעריף {בשונה ממקרים אחרים שבהם הדבר נעשה. ראה והשווה: בר"ם 3656/11 אביב זלצר מפיקים בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, פורסם באתר נבו (06.07.11), בפסקה 6}.

בית-המשפט קבע, כי יש לדחות את הטענה לפיה דברי ההסבר הם המורים על העלאה מדורגת של התעריף. דברי ההסבר, כשמם כן הם, נועדו להסביר את המטרות מאחורי השינויים המוצעים בצו הארנונה. אין הם יכולים לשמש מקור סמכות עצמאי לחיוב בתעריפי ארנונה בניגוד לאישור השרים {ראה והשווה: ע"א 4894/12 עיריית תל אביב-יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ, פורסם באתר נבו (02.06.14), בפסקה 6}.

היוצא מהאמור לעיל הוא שהעיריה אינה רשאית כלל להעלות את תעריף הארנונה שהיא גובה בגין חצר של מסעדה או בית קפה באופן הדרגתי, לא לנישומים "חדשים" ולא לנישומים "ותיקים".

להשלמת התמונה, ציין בית-המשפט, כי אין בידיו להכריע בשאלת חוקיותו של השינוי שנעשה בצו הארנונה לשנת 2008, שהטענות לגביה אף לא נשמעו בפניו במלואן.

מתגובת משרד הפנים, עלתה תמונה מדאיגה לפיה ייתכן ואישור השרים לצו הארנונה לשנת 2008 ניתן על-סמך מידע שגוי וחלקי בנוגע למטרות התיקון שנעשה במסגרת הצו ולמשמעויותיו. כאמור, המערערות טענו שהמסקנה העולה מדברים אלה היא, כי העיריה כלל אינה רשאית לגבות ארנונה לשטחי חצר של מסעדות לפי הסיווג שנקבע בצו 2008, שכן שינוי זה לא אושר בפועל על-ידי השרים.

הכרעה במחלוקת זו שהתגלעה בין הצדדים מחייבת בירור עובדתי מקיף לגבי המידע שהובא בפני השרים עובר לאישור שניתן על-ידם לצו הארנונה משנת 2008, בירור שאינו מתאים להליך שבפנינו, ומכל מקום נוגע לטענה שכלל לא עלתה בבית-המשפט המחוזי. נוכח האמור לעיל, בית-המשפט לא יכל לקבוע מסמרות בסוגיה זו, בוודאי לא על-סמך ה"השערות" שנכללו בעמדת משרד הפנים באשר לטעות שנפלה.

בית-המשפט קבע, כי טעם נוסף לכך שלא ניתן לגבות את תעריף הארנונה החל על חצר של מסעדה או בית קפה באופן הדרגתי הוא לכאורה פשוט ונעוץ בכך שהוראה זו לא מופיעה בצו הארנונה עצמו. כידוע צו הארנונה הוא תקנה בת-פועל-תחיקתי, וממילא לא יכול להיות תוקף לתקנה כזו אלא ככל שזו פורסמה ברשומות {ראה: סעיף 17 לפקודת הפרשנות (נוסח חדש); סעיף 10 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; דפנה ברק-ארז משפט מינהלי א 329 (2010)}. בית-המשפט עמד על עקרונות אלה גם באופן ספציפי ביחס לדיני הארנונה ב- בג"צ 6741/99 {יקותיאלי נ' שר הפנים, פ"ד נה(3), 673, 698-697 (2001)}. באותו מקרה, נפסלה פרקטיקה של הענקת הנחות בארנונה, בין השאר, משום שהקריטריונים להענקת ההנחות לא פורסמו בצו הארנונה עצמו, שכלל הפניה למסמכים חיצוניים לו. השופט מ' חשין כתב באותו עניין כך:

"פרסום כנדרש פירושו הוא שהקורא בתקנות ידע אל-נכון מה הם הקריטריונים המהותיים שקבע השר לבחינתם ולאיתורם של בעלי זכות-היֶתר לקבל הנחה בארנונה. ואולם לשווא נחפש קריטריונים בתקנות, קריטריונים שתכלית פרסומם ברבים היא, בין השאר, שקיפות מעשי השלטון ובקרה על החלטותיו ומעשיו." {שם, בעמוד 698}

בית-המשפט קבע, כי עקרונות אלה חלים גם בענייננו, ואף ביתר שאת. בעניין יקותיאלי כלל צו הארנונה שפורסם הפנייה מפורשת להענקת הנחות. בנסיבות דנן, אף עצם קיומה של אפשרות לקבל הנחות לא זכתה כלל לאזכור בצו שפורסם.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי לשונו של צו הארנונה היא ברורה ביותר וקובעת, כי "שטחים בחצר, במעברים וכדומה המשמשים את בית הקפה או המסעדה, יחוייבו ב-50% משטחם בתעריף המפורט בסעיף 3.2". אם-כן, צו הארנונה אינו כולל כל התייחסות להעלאה הדרגתית של תעריף הארנונה החל על שטח החצר של המסעדה ובית הקפה, וממילא לא יכול להיות תוקף אלא למה שפורסם.

בית-המשפט קבע, כי דומה שדבריו הנודעים של השופט (כתוארו אז) ח' כהן לפיהם "אין חוקי סתר במדינת ישראל" {ע"א 421/61 מדינת ישראל נ' האז, פ"ד טו 2193, 2205-2204 (1961)} יפים אף לכאן, ממש כביום אמירתם. אשר על-כן, לא ניתן לקרוא אל תוך הצו את מה שאין בו. הסדר שעניינו הבחנה בין סוגי עסקים וגביה הדרגתית הוא עניין מהותי ביותר שאמור להיות מעוגן בצו עצמו. שיעורי גביית הארנונה צריכים להיות שקופים, ברורים וידועים, וכמובן שהעיריה אינה רשאית לפעול "במחשכים" תוך גביית תעריפים בניגוד לאמור בצו הארנונה, כך ש"מי שצריך לדעת - יודע".

לאור האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי אין עוד צורך להוסיף ולברר את השאלות שעניינן ההבחנה בין עסקים "ותיקים" ו"חדשים". אכן, הבחנה בין מוסדות בהתאם לוותק פעילותם עשויה להיות מקובלת בהקשרים מסויימים {ראה: בג"צ 3792/95 תאטרון ארצי לנוער נ' שרת המדע והאמנויות, פ"ד נא(4) 259, 287-284 (1997)}, כמו גם מתן הנחה בתשלום הארנונה לקבוצות מסויימות בנסיבות מתאימות {ראה: עניין יקותיאלי, בעמוד 688}. כמו-כן, התחשבות במי שפעל בגדרו של הסדר קודם יכולה להיות סבירה למשך תקופת מעבר מוגדרת. אולם, תמיד יש לבחון האם המשקל שניתן לכך הוא מידתי, וכמו-כן האם "תקופת ההסתגלות" שניתנה אינה ארוכה מדי ולכן יוצרת כשלעצמה חשש להפליה. בית-המשפט לא נדרש לשאלה זו בנסיבות העניין, וציין שיש להניח שהיא תהיה נגד עיני העיריה בבואה לשקול את צעדיה לנוכח פסק-דין זה.

בית-המשפט קבע, כי יש לדחות את טענות המערערות לגופן, ולכן, מתייתר הצורך לבחון את הטענות בנוגע לשיהוי לכאורה שנפל בהגשת העתירה. יחד-עם-זאת, הוסיף בית-המשפט שתי הערות בעניין זה: ראשית, את שאלת השיהוי בענייננו יש לבחון בהתחשב בכך שכמו העלייה המדורגת גם ההבדלים בגביה בין נישומים "ותיקים" לנישומים "חדשים" לא נכללו בצו הארנונה, ולכן לא היו שקופים למערערות.

שנית, דומה שההכרעה לגופו של עניין בתיק זה היא רצויה נוכח העובדה שהמחלוקת בין הצדדים משתרעת גם על שנים עתידיות. הדברים מקבלים משנה תוקף לנוכח התקלות הרבות שנפלו לכאורה בפעולותיהן של הרשויות עצמן, כמפורט גם להלן. הודגש בהקשר זה, כי אין מדובר בהתחקות אחר פגמים "ארכיאולוגים" בצווי ארנונה בני שנים רבות, כדוגמת זו שנדונה בעע"ם 867/11 {עיריית תל אביב-יפו נ' אי.בי.סי ניהול ואחזקה בע"מ, פורסם באתר נבו (28.12.14)}, אלא בצווי ארנונה שהיו עדכניים ביום הגשת העתירה וכאמור הם עודם בתוקף גם כיום.

בית-המשפט קבע, כי מצד אחד, העיריה טענה בבית-המשפט המחוזי, כי אישור השרים אינו כולל הוראה המתייחסת להעלאה הדרגתית של שיעור הארנונה. מצד אחר, חרף עמדה זו, בפועל העיריה העלתה את תעריף הארנונה החל על חצר של מסעדות או בתי קפה "ותיקים" באופן הדרגתי, ועל עמדה זו היא הגנה בפנינו תוך התייחסות לאינטרס ההסתמכות של עסקים אלה. ניתן לצפות מרשות מינהלית שלא תטען דבר והיפוכו, ולא תדבר ב"שני קולות".

הערה נוספת נגעה להשלכותיו של פסק-דין זה על התנהלותה של העיריה במקרים אחרים. מטבע הדברים, ההליך שבפנינו לא נתן תשובה מלאה לשאלה באיזו מידה העיריה נוהגת לגבות ארנונה באופן "מדורג" ומהן ההשלכות הצפויות של מסקנת בית-המשפט לפיה היא אינה מוסמכת לבצע עליה מדורגת כזו על עסקים אחרים.

עם-זאת, קבע בית-המשפט, כי חזקה על העיריה שתפעל בשקידה סבירה לפעול באופן שמתבקש מפסק-דין זה, ובכלל זה, לשינוי של צו הארנונה באופן המתאים, ככל שתסבור, כי היא מעוניינת לילך בדרך זו.

בנוסף, בית-המשפט ראה לנכון להעיר על התנהלותו של משרד הפנים במסגרת ההליך שבפנינו. מתגובת משרד הפנים עלה, כי קיימת אפשרות שאישור השרים לצו הארנונה לשנת 2008 ניתן על-סמך מידע שגוי וחלקי בנוגע למטרות התיקון שנעשה במסגרת צו זה ולמשמעויותיו. למרות זאת, לא פורט בפני בית-המשפט האם הגורמים הרלוונטיים נקטו בצעדים נוספים לבירור הפגם שנפל באישורו של צו הארנונה לשנת 2008 ולבירורן של המשמעויות הנובעות מפגם זה.

שומה על משרד הפנים, בתוקף תפקידו כנאמן הציבור, לפעול למיצוי הבירור באשר לעמדתו בשאלה של הסדרת צווי הארנונה של עיריית תל-אביב-יפו, ובמידת הצורך, לנקוט בפעולות נוספות לתיקון תקלות שנפלו בו, ככל שנפלו.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי כאמור, יש לדחות את תביעת המערערות להחיל את תעריף הארנונה על החצר שברשותן באופן הדרגתי. לפיכך, דינו של הערעור להידחות. עם-זאת, בשים-לב למכלול נסיבות העניין ולתרומתן של המערערות לחשיפת פגמים בעבודת הרשויות, בית-המשפט פסק לטובתן הוצאות משפט בסך 10,000 שקל שישולמו על-ידי העיריה.

ב. סופרמקט - שינוי סיווג
ב- בר"מ 1280/13 {חברת ריבוע כחול ישראל בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית אילת, תק-על 2013(2), 1622 (2013)} נדונה בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי שדחה ערעור שהגישה המבקשת על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה בעניין סיווגו לצורכי ארנונה של נכס בבעלות המבקשת.

המבקשת מחזיקה נכס בתחום שיפוטה של המשיבה, עיריית אילת, אשר משמש כסופרמרקט, וכולל, בנוסף לחלל המרכזי של החנות, גם משרדים, שטחי אחסנה, מקלט, קומת גלריה וחניה בלתי-מקורה לשימושם של לקוחות המקום.

בשנת 2004 סווג הנכס לצורך חישובה של שומת הארנונה באופן "מפוצל", כך שנגבו בגין חלקיו השונים חמישה תעריפים: תעריף של "סופרמרקט" {בגין החלל המרכזי}, תעריף של "מחסנים ומקלטים" {בגין שטחי האחסנה וקומת הגלריה}, תעריף של "מקלט", תעריף של "משרדים" ותעריף שיורי של "קרקע תפוסה".

דמי הארנונה נגבו בהתאם לסיווג זה {להלן: "הסיווג המקורי"} עד שנת 2010. באותה שנה שונה סיווגו של הנכס לצרכי ארנונה {להלן: "הסיווג החדש"}, כך שהשטחים אשר סווגו קודם לכן כ"משרדים" או "מחסנים ומקלטים" סווגו מעתה כ"סופרמרקט" {לצד הקטנת השטח הכולל שבגינו נגבתה הארנונה}.

שומת הארנונה שהוצאה בהתבסס על הסיווג החדש {להלן: "השומה החדשה"} היא שעומדת במוקד המחלוקת בין הצדדים.

בהשגה שהוגשה על השומה לוועדת הערר טענה המבקשת, בין היתר, שהעיריה שגתה בסיווג החדש של הנכס. עוד טענה המבקשת ששינויי סיווגו של הנכס נעשה בניגוד לדיני ההקפאה, מאחר שהוא מבטא שינוי אסור במדיניות של הטלת הארנונה בגין מחסנים ומקלטים.

ועדת הערר דחתה את השגתה של המבקשת, בקובעה כי סיווגם של המחסנים, המשרדים, הגלריה והמקלט בהתאם לשימוש העיקרי של הנכס נעשה כדין, בהתחשב בכך שקיימת זיקה מובהקת בין תכליותיהם של שטחים אלו לבין תכליתו של השטח העיקרי המשמש כסופרמרקט.

באשר לשטח החניה, נקבע שלא ניתן לסווגו כ"חניון" משום שסיווג זה נועד רק לשטחים המשמשים כחניון בתשלום, בעוד שהחניה המצויה בנכס עומדת לרשות לקוחות המקום ללא תשלום.

הערעור שהוגש לבית-המשפט קמא על החלטתה של ועדת הערר נדחה אף הוא. בית-המשפט קמא אימץ את עמדתה של ועדת הערר בכל הנוגע לסיווג מחדש של הנכס {בכפוף להחזרת הדיון לוועדת הערר על-מנת שזו תתייחס לטענה כי חלק משטחי החניה אינם מוחזקים באופן בלעדי על-ידי המבקשת}.

באשר לטענה ששינוי הסיווג בוצע בניגוד לדיני ההקפאה, קבע בית-המשפט קמא כי אין מקום להתערב בממצא העובדתי לפיו קיימת זיקה מהותית בין שטח החנות לבין יתרת השטחים, וכי בנסיבות אלה שינוי סיווגם של השטחים אך מתקן טעות שנפלה בפרשנותו של צו הארנונה החל על הנכס, ולכן איננו מנוגד לדיני ההקפאה. מכאן בקשת רשות הערעור.

העיריה סברה, בין השאר, כי דין הבקשה להידחות, מן הטעם שאין היא מעוררת שאלה משפטית או שאלה ציבורית כללית. לטענת העיריה, החלטתה של ועדת הערר בעניינה של המבקשת נוגעת אך ורק לשני הצדדים הישירים להליך, והיא אינה משליכה על חיובי הארנונה של כלל הנישומים בעיר אילת, ומקל וחומר שאינה משליכה על נישומים בערים אחרות. בית-המשפט מצא כי דין הבקשה להידחות.

ג. קרקע חקלאית - שינוי הסיווג
ב- עמ"נ (ב"ש) 37926-05-12 {עיריית אילת נ' נייטשר בטה טכנולוגיות - נ.ב.ט בע"מ, תק-מח 2013(2), 11676 (2013)} המשיבה, חברה פרטית, אשר עיקר עיסוקה בייצור אצות המשווקות לתאגידים שונים בארץ ובחו"ל.

לטענת המערערת, שגתה הוועדה בהחלטתה לסווג את שטחי הבריכות בהם מגדלת המשיבה את האצות כ"שטח חקלאי". לשיטתה, מדובר במבנים מבוטנים אשר הקמתם הצריכה קבלת היתרי בניה ואישורי תקן לבטון היצוק בבריכות - מה שמחזק הטענה, שמדובר במבנה לכל דבר.

לשיטת המערערת, גידול האצות על-ידי המשיבה לא נעשה ככל הליך חקלאי במסגרתו נעשה שימוש באדמה או שקיימת זיקה ישירה בין הקרקע לבין הפעילות החקלאית, אלא מדובר יותר בפעילות תעשייתית. תהליך הגידול נעשה באמצעות מערכת סירקולציה, הפועלת לשינוע המים בבריכות ומהווה את הגורם העיקרי בהתפתחות האצות. לאחר גידולן, נמשות האצות מן המים ועוברות {באתר} הליך ייבוש וטחינה לאבקה, הנארזת ונשלחת לתאגידים שונים.

לצורך קיום פעילותה של המשיבה, כך לטענת המערערת, אין צורך בשימוש בקרקע דווקא. המשיבה יכולה להציב את הבריכות גם על גבי כלונסאות {באוויר, במנותק מהקרקע לחלוטין} ובכל זאת היתה מתקבלת אותה התוצאה.

החלטת הוועדה, הרואה בפעילות המשיבה פעילות חקלאית, עלולה להביא למצב אבסורדי בו גם מפעל לייצור רהיטים מעץ או מפעל ליצור סיגריות מטבק יוכרו כמפעל העוסק בייצור חקלאי לצורכי ארנונה.

הוועדה, כך לטענת המערערת, שמה הדגש על בחינת אופי עיסוקה של המשיבה ולא על מהות סיווגם של הנכסים בהם המשיבה עושה שימוש - ובכך שגתה.

לשיטת המערערת, יש להגדיר את פעילות המשיבה כתעשייתית, המתבצעת במבנים החייבים בתשלום ארנונה בהתאם. בעניין זה הוסיפה המערערת כי הפסיקה הרחיבה את הפרשנות שניתנה למושג "בניין" וקבעה כי גם במקרים בהם מדובר במתקנים שאינם "נראים" מבנה, או שלא ניתן להיכנס אליהם {פיזית} - עדיין יהא מדובר במבנה החייב בתשלום ארנונה.

מנגד, עמדת המשיבה, כי טענות המערערת בדבר אופי פעילותה ה"תעשייתית" משוללות יסוד ונטענו תוך התעלמות מהעובדות שקבעה הוועדה בהסתמך על ביקורה בשטח ובהסתמך על חוות-דעתו המקצועית של פרופ' פיק - עליה לא חלקה המערערת. המשיבה, אשר כל הכנסותיה מחקלאות עלולה להיקלע למצב של קריסה כלכלית לאור העובדה ששומת הארנונה שהוצאה לה גבוהה מסך כל הכנסתה השנתית.

החלטת המערערת לשנות את סיווג השטח והמבנים כפי שעשתה בשומה המתוקנת, נעשתה מבלי שנמצא או נטען כי המשיבה שינתה את פעילותה או את השימוש בנכס.

בית-המשפט קבע כי המערערת בחרה שלא להגיש חוות-דעת מטעמה ולחקור את פרופ' פיק. במסגרת הערעור מנסה היא לתקוף או לסתור את חוות-הדעת המקצועית, בטיעונים שהם על-סף "המקצועיות" מבלי לטרוח ולהביא מומחה מטעמה ומנסה בזו הדרך לסתור את חוות-דעת המומחה מבלי שזה נחקר.

טענות המערערת, הנוגעות להגדרת פעילותה של המשיבה כתעשייתית - יצרנית, מוטב היה לו נשמעו בפני ועדת הערר - היא הוועדה המקצועית אשר נחשפה לכל הנתונים העובדתיים הרלוונטיים לבחינת אופי פעילות המשיבה, הן במסגרת חוות-דעתו המקצועית של פרופ' פיק, והן במסגרת הביקור שערכו נציגי הוועדה בשטח. עמדת המשיבה כי מדובר בפעילות חקלאית לא נסתרה ודי בכך לדחיית הערעור.

היות ואין חולק כי הקביעה בדבר אופי פעילותה של המשיבה כפעילות חקלאית משליכה על סיווג יתר השטחים והמבנים בהם פועלת המשיבה, לצורכי ארנונה - הרי שדי במסקנה כי הפעילות הינה חקלאית, כאמור, כדי לדחות את הערעור.

3. נכסים ו- "המחזיקים"- רשימת הנכסים והמחזיקים על-פי הדין שפורט לעיל
א. "בזק" - כהגדרתו בחוק התקשורת (בזק ושידורים), התשמ"ב-1982;
ב. "בית מלאכה" - לרבות מוסך;
ג. "בית מלון" - לרבות בית הארחה ואכסניה;
ד. "חניון" - בין מקורה ובין שאינו מקורה, שהחניה בו נעשית תמורת תשלום;
ה. "מבנה חקלאי" - מבנה של קבע הנמצא על אדמה חקלאית ומשמש לצורכי חקלאות;
ו. "מבנה מגורים" - לרבות בית אבות;
ז. "מבנה מגורים שאינו בשימוש" - מבנה מגורים שלא התגורר בו איש דרך קבע בתשעה מבין שנים עשר החודשים שקדמו ל-1 בדצמבר שלפני שנת הכספים שבעדה מוטלת הארנונה, למעט דירה ציבורית כהגדרתה בסעיף 1 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998; תשעת החודשים האמורים ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר;
ח. "משרד, שירותים ומסחר" - לרבות מיתקן חשמל, תחנת אוטובוס, מסעדה, בית קולנוע, תחנת דלק, חנות, רשת שיווק, דוכן, מרכול, בית מרקחת, סניף דואר וסוכנות דואר, שבהם ניתן שירות לציבור ולמעט בנק וחברת ביטוח;
ט. "נכסים", "בניין", "אדמה חקלאית", "קרקע תפוסה" - כמשמעותם בסעיף 269 לפקודת העיריות;
י. "נכסים אחרים" - נכסים מסוגים שלא פורטו בתקנה 6(1) עד (12ג);
יא. "קרקע תפוסה במפעל עתיר שטח" - קרקע תפוסה, שמחזיק מפעל שתחום עיסוקו אינו חשמל, מים, ביוב או בזק, אם נתקיימו שני אלה:

(1) שטח הקרקע התפוסה יחד עם השטח הבנוי שמחזיק המפעל בתחום הרשות המקומית הוא 400 דונם לפחות;
(2) השטח הבנוי של המפעל אינו עולה על מחצית משטח הקרקע התפוסה שמחזיק המפעל; לעניין זה, "שטח בנוי" - לרבות סככות, מכלים, שנאים ומיתקנים;
יב. "תעשיה" - לרבות מפעלי בניה, מחצבות, בתי תוכנה. לעניין זה, "מחצבות" - מיתקני הייצור במחצבות וכן שטח החציבה שמתבצעת בו חציבה בפועל בשנת הכספים שבעדה מוטלת הארנונה;
טו. בנק וחברת ביטוח
טז. מערכת סולארית הממוקמת על גג נכס
יז. מערכת סולארית שאינה ממוקמת על גג נכס
יח. קרקע תפוסה המשמשת למערכת סולארית
יז. נכס אחר.
יט.נכסים המוחזקים בידי רשויות ציבוריות

4. דוגמאות ותקדימים
א. צוברי גאז
צוברי גז מוטמנים מתחת לפני הקרקע בחצרות של בתים משותפים. לכל צובר יש פתח עליון שדרכו מתבצע מילוי המיכלים.

השטחים המחוייבים סווגו על-ידי הרשויות כ"קרקע תפוסה" וחישוב השטח נעשה על-פי צירוף של השטח המכסה את הצובר הטמון בקרקע בתוספת "מרווחי ביטחון" שיש לשומרם על-פי הוראות התקינה הרלוונטיות {דברי בית-המשפט ב- עע"מ 1319/15 עיריית יבנה נ' אמישראגז החברה האמריקאית ישראלית לגז בע"מ, תק-על 2016(1), 9651 (2016)}.

בעניין עיריית יבנה בית-משפט לעניינים מינהליים ביטל את חיובן של חברות גז בתשלום ארנונה עבור שטחים שבהם מוטמנים צוברי גז המשמשים לאספקת גז לבתים משותפים.

בית-משפט קמא קבע, כי ה"שימוש" של חברות הגז בקרקע מסתכם בהטמנה ראשונית של הצוברים בה. לאחר מכן, החברות אינן עושות "שימוש" בקרקע. הטמנת הצוברים בקרקע אינה מונעת שימוש אחר בה וניתן לעשות בשטח שימוש לרווחת התושבים.

עוד נקבע, כי המחזיק בבניין הוא גם המחזיק בשטחים המחוייבים. לפיכך, ההחזקה בשטחים אלה אינה של חברות הגז.

עוד נקבע, כי גם אם היה מגיע למסקנה כי השטחים נושא הדיון ברי חיוב בארנונה, הרי גם אז המסקנה היא כי לא ניתן להפנות את דרישת החיוב לחברות הגז, שכן לפי מבחן "הזיקה הקרובה ביותר", ההנאה העיקרית מן ה"שטח" שבו מוטמנים הצוברים היא של צרכני הגז.

בית-המשפט קמא סיכם וקבע כי הן על-פי מבחני ההחזקה, הן על-פי הסיווג הראוי, העותרות אינן המחזיקות בקרקע שבה טמונים הצוברים. רוב הצוברים מוטמנים בשטחי בתים משותפים או בשטחים ציבוריים שבהם אין מניעה לעשות שימוש בתכסית הקרקע המכסה את הצובר ואת השטח שמסביבו, המוגדר כ"מרווח ביטחון".

לאור האמור לעיל, בית-משפט קמא קיבל את העתירות והורה על בטלות דרישות החיוב בארנונה שנשלחו אל העותרות. על הכרעה זו נסוב הערעור דנן.

המערערות טענו כי חברות הגז הן המחזיקות, המשתמשות והחייבות בארנונה בגין שטחי הקרקע שמסביב ומעל צוברי הגז. לשיטתן, חברות הגז משתמשות בקרקע לצורך עסקי לטובתן ולשימושן; מתקינות את הצוברים; מחזיקות בהם; ומתפעלות אותם. חזקתן ושימושן בקרקע אף מונע שימושים אחרים בה, נוכח התקן הרלוונטי.

מנגדף המשיבות מצידן סומכות ידיהן על פסק-הדין של בית-המשפט לעניינים מינהליים מטעמיו.

בית-משפט שלערעור קבע, כי בית-המשפט לעניינים מינהליים ניתח את התנאים שהוכחתם נדרשת כתנאי להטלת חיוב ארנונה בגין קרקע תפוסה וקבע כי התנאים בדבר חזקה ושימוש אינם מתקיימים במערערות.

נדבך נוסף שנקבע הוא כי גם אם היה ניתן להשית חיוב בארנונה לא היה מקום להטילו על חברות הגז שכן לפי מבחן "הזיקה הקרובה ביותר" אין הן המחזיקות בקרקע נושא החיוב.

די בקביעה זו האחרונה של בית-המשפט לעניינים מינהליים - קביעה שהיתה מקובלת על בית-משפט שלערעור, והמיוסדת על עיקרי הטעמים המפורטים בפסק-דינו - כדי להביא לדחיית הערעור.

ב. מסעדות ובית קפה - שינוי הסיווג - חישוב מדורג
ב- עמ"נ (ת"א) 67598-10-13 {מאה ארבעים ואחת ניהול בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, תק-מח 2014(4), 3258 (2014)} נדון ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית, שעניינו אופן חיוב בארנונה של חצר מסעדה בתל-אביב.

המחלוקת בין הצדדים מתייחסת לשאלת סמכותה של ועדת הערר, לדון בפרשנות החלטת השרים לאישור החריג של צו הארנונה לשנת 2008 ותחולתו על המערערת.

המערערת טענה, כי מתוך טעות משפטית צורמת, בניגוד לדין ולפסיקה, קבעה ועדת הערר כי יש לבחון את טענותיה על-פי צו הארנונה לשנת 2012 בלבד, ובחרה להתעלם מהשינויים והגבלות צו הארנונה לשנת 2008, לרבות ההגבלה על העלאת התעריפים באותה שנה.

מנגד, המשיב טען כי המערערת מחזיקה בנכסים החל מיום 01.04.10 ורק ביום 27.06.12, שנתיים לאחר שהחלה להחזיק בנכסים, פנתה לראשונה בהשגה למשיב. בפניה זו לא חלקה המערערת על אופן סיווגו של הנכס לצרכי הארנונה ולמעשה הסכימה, כי בהתאם לצו הארנונה התקף במועד פנייתה {צו הארנונה לשנת 2012} היא מחוייבת כדין לסיווג "בניינים שאינם משמשים למגורים".

טענתה היחידה של המערערת היתה, כי יש להחיל על החצר העלאה מדורגת של 10% לשנה, וזאת לכאורה מכוח אישור השרים ועל-אף שאישור השרים לא כולל הוראה כאמור.

המשיב מצדד בהחלטת ועדת הערר וטוען כי הוועדה קבעה נכונה, כי היא נעדרת סמכות לדון בפרשנות אישור השרים או לבקר אותו, וכי בהתאם לחוק הערר, עליה לבחון את טענות המערערת לאור צו הארנונה שהיה בתוקף במועד הגשת ההשגה והערר - צו הארנונה לשנת 2012.

בית-משפט קבע כי בעניין אלמוג {עת"מ 47673-02-11 אלמוג יזמות תל אביב בע"מ נ' עיריית תל אביב, פורסם באתר נבו (21.05.12)} הגיע בית-המשפט למסקנה, כי אין לקבל את ההבחנה שעושה המשיב בין נכסים "ותיקים" לבין נכסים "חדשים".

ההיגיון העומד בבסיס קביעה זו, מקובל גם במקרה דנן. בית-משפט לא קיבל את עמדת המשיב כי יש להחיל את עקרון ההעלאה המדורגת על חלק מהנכסים {הישנים} אך אין להחילו על חלקם האחר {החדשים}.

עוד נקבע, כי ועדת הערר כשמה כן היא. תפקידה הוא לדון בהחלטות של מנהל הארנונה על-פי סעיף 3 לחוק הערר, הקובע את זכותו של הנישום להשיג על טעויות בהודעת החיוב בארנונה בפני המנהל בעילות שונות, כגון סוג הנכס, גודלו או השימוש בו. בנושאים אלה, אין הנישום רשאי לפנות ישירות לבית-המשפט, אלא לאחר מיצוי הליכי ההשגה והערר.

במקרה דנן אינן מדובר בטעות שנפלה בהודעת החיוב, אלא בטענה, כי היה מקום להשית את החיוב על-פי צו הארנונה לשנת 2008 ולא על-פי הצו לשנת 2012.

בית-המשפט נדרש לשאלה האם מוסמכת ועדת הערר לדון בטענה זו ואף להידרש לאופן שבו יש לפרש את צו הארנונה לשנת 2008?

בית-המשפט סבר כי הוועדה אינה מוסמכת לדון בטענות אלה בקובעו כי ועדת הערר היא אמנם גוף בעל מומחיות אך היא מורכבת משלושה חברים הנמנים על "בעלי הזכות להיבחר כחברי המועצה" כאמור בסעיף 5 לחוק הערר. עיקר מומחיותם של חברי ועדת הערר היא בהכרת העובדות הנוגעות לסוג הנכס, גודלו או השימוש בו. מומחיותם אינה משפטית וסמכותם אינה משתרעת על תקיפת מדיניות העיריה בכל הנוגע להחלת צווי ארנונה משנים עברו והפרשנות המשפטית שיש ליתן להם.

ג. בית אבות - חברת בת של הסוכנות - קרקע תפוסה
ב- בר"מ 2253/15 {עיריית נתיבות נ' עמיגור ניהול נכסים בע"מ, תק-על 2015(2), 11620 (2015)} נדונה בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי. בפסק-הדין התקבל ערעור שהגישה המשיבה על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה.

הערר של בית האבות עסק בשומת הארנונה שנסבה על בית אבות בבעלותה של המשיבה, אשר כולל 75 יחידות דיור.

המשיבה השיגה בפני העיריה על שומת הארנונה שנעשתה לה בגין בית האבות, וטענה כי יש לחלק את תעריף הארנונה בין 75 יחידות הדיור שבו ובהמשך לכך לסווג אותן בהתאם לתעריף "מגורים" {ולא כ"קרקע תפוסה"}.

כמו-כן, המשיבה טענה כי יש לייחס את השטחים הפתוחים בבית האבות ליחידות הדיור השונות, כך שכל אחת מהן תיחשב כבעלת "גינה" הצמודה לאותה היחידה.

ועדת הערר קבעה בעניין זה כי אמנם יש להבחין בין יחידות המגורים והשטחים הנלווים להן, אשר אותם יש לסווג בהתאם לסיווג "מגורים", לבין החלקים האחרים של הנכס אשר יסווגו בהתאם למהותם.

יחד-עם-זאת, ועדת הערר דחתה את הבקשה לשייך את השטחים הפתוחים בבית האבות ליחידות המגורים, וקבעה כי הקרקע כולה תסווג כ"קרקע תפוסה" ותחוייב בהתאם לתעריף שנקבע לכך מידי שנה, למעט יחידות המגורים עצמן.

לעניין מועד התחולה של הסיווג החדש ועדת הערר קבעה כי יש להחיל את הסיווג החדש החל מחודש ינואר 2005 בלבד, אך גם ציינה שבהתאם להסדר הדיוני שהוסכם בין הצדדים, החלטתה תחול ביחס לשנים 2005-1998.

בית-המשפט המחוזי קיבל את הערעור שהגישה המשיבה בקובעו כי סיווג כל הקרקע מלבד יחידות הדיור כ"תפוסה", בלא שהדבר נתמך בממצא עובדתי כלשהו, אינו יכול לעמוד. לפיכך, בית-המשפט המחוזי הורה להשיב את הדיון לוועדת הערר בעניין זה בלבד, לשם עריכת ההבחנות הנדרשות בין החלקים השונים של השטח.

במקרה דנן, העיריה טענה כי יש לתת לה רשות ערעור, בשל הטעויות הקשות שנפלו, לשיטתה, בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי. לטענתה המשיבה כלל לא ערערה על קביעתה של ועדת הערר לעניין מועד התחולה של ההוראה לשנות את סיווג הקרקע, ולא ביקשה בעניין זה כל סעד.

לטענת העיריה, כל שביקשה המשיבה מבית-המשפט המחוזי היה להורות על יישום החלטתה של ועדת הערר, ולמעשה החלטה זו קבעה כי יש להחיל את שינוי הסיווג משנת 2005 בלבד.

העיריה סבורה כי החלטתו של בית-המשפט המחוזי להקדים את מועד הסיווג מעבר לאמור בהחלטתה של ועדת הערר ניתנה מבלי שניתנה לה הזדמנות לטעון בעניין ולפיכך ההחלטה גרמה לה עיוות דין חמור.

בית-המשפט דחה את בקשת רשות הערעור בקובעו כי שאלות מתחום הארנונה שהן יישומיות באופיין אינן מקימות עילה למתן רשות ערעור בגלגול שלישי, ובאופן ספציפי נקבע כי שאלת סיווגו של נכס לצורך הטלת ארנונה אינה מקימה, ככלל, עילה למתן רשות ערעור "בגלגול שלישי" אלא-אם-כן נוצר דפוס של פסיקות סותרות בבתי-המשפט דלמטה או כאשר מתעוררת שאלה משפטית החורגת מעניינם הישיר של הצדדים למחלוקת.
עוד נקבע, כי טענותיה של העיריה בכל הנוגע לסיווג הקרקע בבית האבות אינן מצדיקות הענקתה של רשות ערעור. קבלתן של בקשת רשות ערעור המעלה שאלות יישומיות מתחום הארנונה, כדוגמת אופן סיווגה של קרקע, תיעשה במקרים חריגים ואין זה מקרה דנן.

ד. עסק של מכירת חלפים משומשים - חלק שטח שהופקע
ב- עמ"נ (חי') 33653-08-14 {מנהל הארנונה עיריית קריית אתא נ' אילן דיין, תק-מח 2015(1), 44275 (2015)} נדונו שני ערעורים על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה, אשר דנה בערעורים מאוחדים.

המערער מחזיק בנכס ואשר בו הוא מפעיל עסק המכונה בשלט התלוי בפתח העסק "מעצמת חלפים - חלפים משומשים לכל סוגי הרכב, קניה ומכירת רכבים לפירוק".

בהחלטתה, דחתה ועדת הערר את טענת המערער בפניה כי חלק מהשטח בגינו הוא חוייב בתשלום ארנונה, כולל שטח שהופקע על-ידי העיריה ועל-כן אין לחייבו בארנונה בגין שטח זה. הוועדה קבעה כי המערער לא המציא לוועדה נסח רישום מאושר על-ידי רשם המקרקעין המלמד על הפקעת השטח ועל-כן דחתה את טענתו בעניין זה.

עוד קבעה הוועדה בהחלטתה כי יש לקבל את טענתו של המערער לפיה יש לסווג את הנכס בסיווג של "שווקים למכירת רכב" ולא בסיווג של "קרקע תפוסה" כפי שסווג הנכס על-ידי מנהל הארנונה.

על החלטה זו מערערים שני הצדדים.

המערער טען כי אין מחלוקת שהשטח הופקע על-ידי העיריה ועל-כן ראוי היה לקבוע כי אין לחייבו בתשלום ארנונה לגבי שטח זה החל ממועד הפקעת השטח.

המערער טען עוד כי מנהל הארנונה לא התייחס לטענת ההפקעה בהחלטתו לדחות את ההשגה שהגיש המערער, ועל-כן יש לקבל את השגתו בעניין זה, כאמור בהוראת סעיף 4 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 {להלן: "חוק הערר"}.

המערער מציין בערעורו כי פניותיו לעיריה לקבלת מידע ומסמכים הנוגעים להפקעה לא נענו עד מועד הגשת הערעור.
מנגד, מנהל הארנונה טען בערעורו כי הוכח בפני ועדת הערר כי העסק שהמערער מנהל בנכס הוא עסק למכירת חלפים של רכבים שיצאו מכלל שימוש ועל-כן סיווג העסק כ"שווקים למכירת רכב" אינו מתאים.

לעניין ערעור המערער טען מנהל הארנונה כי המערער הודה בהליכים קודמים כי הוא החזיק בשטח שהופקע במועדים הרלוונטיים ודי בכך כדי להצדיק חיובו בתשלום הארנונה בשטח זה.

המערער טען בתגובה כי יש לדחות את ערעור מנהל הארנונה שכן לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר לפיה הסיווג המתאים ביותר לעסק אותו הוא מנהל הוא של "שווקים למכירת רכב" שכן בפועל, המערער מוכר בעסק, בין היתר, רכבים.

בית-משפט שלערעור קבע כי יש ממש שני הערעורים וקבע כי לצורך בחינת השאלה האם סיווג הנכס על-ידי מנהל הארנונה הוא הסיווג המתאים, היה על הוועדה לדון במבחנים שנקבעו בפסיקה בסוגיה, ובכלל זה היה על הוועדה לבחון את הדברים בהתאם ל"מבחן המשולש", הכולל את סוג המבנה, מיקומו ושימושו, כאשר נקבע כי רכיב השימוש בנכס הוא הרכיב הדומיננטי במסגרת קביעת סיווגו של נכס.

הוועדה לא ערכה בחינה כאמור ולא דנה באופן מפורש במסגרת החלטתה בסוגיית השימוש בפועל שעושה המערער בנכס והאם שימוש זה מתאים לסיווג של "שווקים למכירת רכב".

הוועדה נימקה את קביעתה כי הסיווג הראוי הוא "השווקים למכירת רכב" בסעיף 20 להחלטתה כי "הקונטוציה (כך במקור) המילולית, השכל הישר תומכים לדידי במסקנה כי יש לסווג את עסקו של העורר ואת נכסיו של 'שווקים למכירת רכב'. ולא בסיווג של 'קרקע תפוסה'".

אין בנימוק זה, כשלעצמו, כדי להצדיק את סיווג הנכס כפי שסווג על-ידי הוועדה, ללא קביעה כי מתקיימים במקרה זה כל הרכיבים הרלוונטיים לקביעת סיווגו של הנכס כאמור לעיל.

אשר-על-כן, בית-המשפט סבר כי יש להחזיר את הדיון לוועדת הערר על-מנת שתשלים את החלטתה במובן זה שתיבחן את הסיווג המתאים של הנכס בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה, וזאת על בסיס חומר הראיות והעדויות שנשמעו בפניה.
אשר לשטח המופקע - אין מחלוקת כי החובה לתשלום דמי הארנונה מוטלת על מחזיק הנכס אף אם אין לו זיקה קניינית לנכס. על-אף זאת, הוועדה כלל לא התייחסה בהחלטתה לשאלה האם המערער החזיק בנכס בפועל, בתקופה הרלוונטית להשגתו.

לפיכך, אף אם נצא מתוך נקודת הנחה כי השטח אכן הופקע, אין בכך די כדי לפטור את המערער מהחובה לתשלום הארנונה בגין שטח זה, ויש לבחון האם בפועל, מעת שהעיריה הפקיעה את השטח מידי המערער, היא אף החזיקה בשטח או שמא הוא נותר בחזקתו של המערער.

לפיכך, יש להחזיר את הדיון לוועדה לצורך התייחסותה גם לסוגיה זו. על הוועדה לקבוע האם המערער החזיק בפועל בשטח המופקע החל ממועד הפקעת השטח על-ידי העיריה ועד לתום התקופה הרלוונטית. ככל שהתשובה לכך תמצא חיובית, יחול החיוב בארנונה על המערער לגבי כל תקופת אחזקתו בשטח.

לאור כל האמור, הורה בית-המשפט על החזרת הדיון לוועדת הערר אשר תשלים את פסק-דינה בסוגיית סיווג הנכס והחזקתו.

ה. גן ילדים
ב- עת"מ (ת"א) 19920-08-14 {ורדה יוסוביץ נ' עיריית הרצליה, תק-מח 2015(1), 38721 (2015)} נדונה עתירה המכוונת לביטול הליכי גביה מינהליים הננקטים על-ידי עיריית הרצליה בגין חוב ארנונה {נטען} שחייבת העותרת בגין נכס שבו החזיקה וכן להצהרות כי העותרת אינה חייבת מאומה לעיריה וכי החייבת היא המשיבה 2 בלבד.

העותרת והמשיבה 2 שכרו, ביום 28.08.00, את הנכס. המדובר בבית פרטי הכולל חצר. מטרת השכירות היתה "אך ורק לשם מגורים ו/או פעוטון".

בין לבין השותפות בין העותרת למשיבה 2 - התפרקה. העותרת פנתה לעיריה ושטחה את טענותיה כי אינה חייבת דבר, שכן מאז שנת 2006 התפרקה השותפות עם המשיבה 2 והסכם השותפות הטיל את מלוא החובות על המשיבה 2. הפניה נדחתה, בין היתר משום שהעותרת לא מסרה לעיריה כל הודעה בדבר חדילת חזקה בנכס, בניגוד לסעיף 325 לפקודת העיריות (נוסח חדש).

זאת ועוד. העותרת המציאה לעיריה מכתב מאת המשיבה 2 ובו אישור כי המשיבה 2 לבדה נושאת בחוב הארנונה, אך העיריה לא נאותה לקבל הצהרה זו, שכן, כאמור, לא הוגשה {בזמן אמת או בכלל} הודעה על שינוי המחזיקים בנכס. בית-המשפט עסק בשלוש שאלות.

הראשונה, חוקיות החיוב הרטרואקטיבי. לעניין זה קבע בית-המשפט כי בחינת העובדות נושא ענייננו מעלה כי אכן עלה בידי העיריה לסתור את החזקה נגד חיוב מפרעי. כך הוא בראש ובראשונה בשל התנהלות הנישום {העותרת} והאשם הרובץ לפתחו.

העותרת והמשיבה 2 החזיקו בפועל בנכס. הן שכרו אותו מבעליו למטרת מגורים או ניהול פעוטון.

הלכה למעשה, הן עשו בו שימוש לפעוטון ולא למגורים. העותרת והמשיבה 2 קיבלו מידי תקופה עותק של חשבון הארנונה התקופתי, אשר ציין כי השימוש בנכס הוא למגורים. אף שהשתיים ידעו כי המצב העובדתי לאשורו אינו כזה - לא טרחו הן לעדכן את העיריה.

במובן זה, השתיים הן בבחינת מונע הנזק הזול ביותר ועל-כן, בית-המשפט לא ראה לקבל ניסיון העותרת להטיל את האשם לפתח העיריה בטענה כאילו היה על העיריה לקיים פיקוח ובקרה על דיווחי המחזיק בנכס ולשלוח מאן דהו על-מנת לבדוק מהו השימוש בפועל.

יתר-על-כן, החיוב שהשיתה העיריה על העותרת {והמשיבה 2} נועד ליצור מתאם בין השימוש שנעשה בפועל בנכס לבין החיוב בארנונה עירונית ואין לסבור שתכלית זו של הרשות היא תכלית בלתי-ראויה. לכך מצטרף השיקול שעניינו גביית מס אמת מן הנישום, במיוחד שעה שהאחרון יודע היטב מהי האמת.

בית-המשפט סבר כי בעטיו של האשם מצד העותרת והמשיבה 2 {הן המחזיקות} בכך שלא הקפידו על דיווח המשקף את המציאות, ולחלופין - בכך שלא העמידו את העיריה על טעותה הגם שיכולות היו לעשות כן ללא קושי, מחד גיסא והיעדר הסתמכות מצידן על שומת הארנונה שנשלחה אליהן מדי שנה, מאידך גיסא, הרימה העיריה את הנטל שרבץ לפתחה להראות כי בנסיבות העניין, החיוב המפרעי נעשה כדין.

אשר לשאלה השניה בדבר המחזיק וידיעת העיריה קבע בית-המשפט כי אכן, העותרת חדלה מהחזקת בנכס ביום 01.02.06. יחד-עם-זאת, היא לא קיימה את חובתה הקבועה בסעיף 325 לפקודת העיריות (נוסח חדש).

במקרה דנן, העיריה ערכה בדיקה ומדידה בנכס הנדון בחודש יוני 2009, ובהסתמך על כך שלחה דרישת תשלום אל המשיבה 2 והעותרת. מכאן, שלכל המאוחר במועד זה, 16.06.09, יכולה היתה העיריה לעמוד ללא קושי מיוחד על זהות המחזיקים בנכס ועל כך שהעותרת חדלה מהחזקתו.

ודוק. אין מדובר בהטלת חובה שיגרתית על עיריה לערוך בחינה ובדיקה תקופתית על אודות זהותו של מחזיק בנכס במהלך הרגיל של העניינים. אלא שבמקרה דנן, נערכה בדיקה וקויים ביקור בנכס מטעם העיריה לשם מדידת השטח לצרכי ארנונה.

בגדרי בדיקה זו לא היה כל קושי לעמוד על זהות המחזיק {ומשום מה נרשם בתשריט האמור כי הנכס רשום על-שם אחד מן הבעלים בלשכת רישום המקרקעין - נטע גודינגר}.

העותרת טענה כי בשנת 2008 הודיעה לעיריה כי אינה מחזיקה בנכס, אלא שהעיריה לא התייחסה לבקשה זו. אין לשעות לטענה זו של העותרת ולו משום שלא נתמכה בתצהיר.

כללו של דבר, העותרת החזיקה בנכס ויש להשית עליה חיובי הארנונה מיום 01.09.02 ועד ליום 16.06.09.

אשר לשאלה השלישית האם נפל פגם בצו הארנונה לשנים 1986/87, שיצר לראשונה סיווג של פעוטון שאינו בפיקוח משרד החינוך ואם-כן - מה תוצאת הפגם?

בהקשר זה טענה העותרת כי הסיווג הנכון כ"פעוטון" אינו כדין. זאת, על שום שבשנת המס 1986/87 כלל צו הארנונה סיווג של "בתי ספר וגני ילדים פרטיים בפיקוח משרד החינוך (בכל שטח העיר)".

ואולם, בשנת המס העוקבת, 1987/88 נוסף לצו הארנונה סיווג חדש "בתי ספר פרטיים, גני ילדים פרטיים, פעוטונים או כל מוסד חינוכי פרטי אחר, שאינו נמצא בפיקוח משרד החינוך והתרבות". סיווג זה נעשה בניגוד לסעיף 14(א) לחוק יציבות המשק (הוראות שונות), התשמ"ז-1987.

על-כן, מכוח רע"א 3784/00 שקם בע"מ נ' מועצת עיריית חיפה, פ"ד נז(2), 481 (2003), העיריה אינה רשאית לשנות סיווגו של נכס מ"מגורים" לסיווג אחר בשל הפעלת פעוטון בנכס בעבר, שכן שינוי זה הינו בלתי-חוקי, גם אלמלא היה רטרואקטיבי.

בית-המשפט דחה טענה זו בקובעו כי ב- עע"ם 4068/10 {עיריית חולון נ' קר פרי בע"מ, פורסם באתר נבו (20.12.11)} נפסק כי בהיעדר אישור השרים, אין לערוך שינויים בצו הארנונה, אך אין בכך כדי למנוע סיווג נכס פלוני על-פי השימוש שנעשה בו, בהתאם לקטגוריה אחרת הקיימת בצו הארנונה והמתאימה לשימוש.

בית-המשפט הגיע לכלל מסקנה כי סכום הארנונה שנדרש מן העותרת והמשיבה 2, לא חרג בסכומו מזה שנהג בשנת המס 1986/87 בצירוף ההעלאה החוקית ועל-כן, הסיווג החדש שיצרה העיריה בשנת המס 1987/88 - לא חרג מן הדין ואין בו כל פגם.

ו. "יער בראשית" - פעילויות לנוער - נכס בתוך "גני יהושע"
ב- עמ"נ (ת"א) 33576-01-12 {מדיאל מפעלי נופש ותרבות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ת"א, תק-מח 2015(1), 39511 (2015)} נדון ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה, לפיה דחתה ועדת הערר את ערר המערערת כנגד חיובה בארנונה בגין הנכס שבהחזקתה {בתוך גני יהושוע}.

המערערת שוכרת נכס מאת חברת גני יהושוע, שהיא חברת בת של עיריית ת"א. גני יהושוע שוכרת את הנכס מעיריית ת"א, מאז שנת 1993, במתחם מגודר בתוך גני יהושוע, המערערת מנהלת בנכס, הנקרא "יער בראשית", מגוון פעילויות אתגר בטבע, אשר מיועדות בעיקר לבני נוער ולבתי הספר.

על-סמך ביקורת שנערכה על-ידי העיריה במקום, שלחה העיריה במאי 2009 למערערת דרישת תשלום בגין ארנונה, החל מיום 01.01.09, המורכבת מחיוב בגין המבנים ומחיוב בגין הקרקע.

המבנים חוייבו בשטח כולל של 199 מ"ר בסיווג "שירותים - כללי". הקרקע חוייבה בשטח כולל של 612 מ"ר בסיווג "קרקע תפוסה". העיריה לא דרשה תשלום ארנונה רטרואקטיבי עבור השנים שלפני שנת 2009, אלא רק משנת 2009 והלאה.

המערערת הגישה השגות ועררים על חיוביה הנ"ל בגין המבנים והקרקע, שנדחו. לפיכך הגישה המערערת את הערעור דנן, בו עתרה לביטול של החיוב בארנונה לחלוטין, ולחילופין עתרה לשינוי סיווג הנכס מהסיווג השיורי, לסיווגים ספציפיים אפשריים אחרים: אכסניית נוער, ולחילופין מרכז ספורט ונופש.

לטענת המערערת יש לסווג את הנכס כאכסניית נוער, מאחר שחלק מהפעילויות כוללות לינה במקום. לחילופין יש לסווג את הנכס כמרכז ספורט ונופש מאחר שפעילותה כוללת ספורט אתגרי.

מנגד, המשיבה טענה כי אין לסווג את הנכס כאכסניית נוער מאחר שלפי ההגדרה שבצו הארנונה, לצורך הסיווג כאכסניה, יש צורך בדירוג של משרד התיירות, לקבלת דרגת האירוח {כוכבים}.

עוד צויין, כי משרד החינוך דחה את בקשת המערערת להכיר בעסק שלה כאכסניית נוער.

באשר לטענה החילופית לסיווג כמרכז ספורט ונופש, נטען כי בצו הארנונה הוגדר מפורשות כי מרכז ספורט ונופש הוא נכס שיש בו בריכת שחיה, מגרשי ספורט ואולם ספורט.

באשר לטענת ההסתמכות של המערערת על מדיניות העיריה, אשר נמנעה במשך כ- 16 שנים מלחייב את המערערת בגין הנכס, ורק ב- 2009 החליטה לחייבה, הפנתה המשיבה לפסיקה לפיה אין להנציח טעות של העיריה.

בית-המשפט קבע כי המערערת איננה בגדר "דייר-משנה" אלא בגדר "שוכר-משנה". דייר-משנה מוגדר: אדם הגר רק בחדר או בחלק מחדר, של בניין שאחר מחזיק בו, "והמשלם למחזיק די שכירות".

במקרה שכזה, מאחר שמדובר בחלק מנכס שאיננו מהווה יחידה עצמאית, והעיריה לא יכולה להתייחס אליו כיחידת שומה עצמאית, היא גובה את הארנונה מהמחזיק ברובו של הנכס, ואותו "דייר-משנה" לפי סעיף 327 לפקודה משלם את חלקו היחסי בארנונה למחזיק.

לעומת-זאת, במקרה דנן, המערערת שוכרת את הנכס כיחידה עצמאית מגודרת ומתוחמת מחברת גני יהושוע. עוד נקבע, כי לא ניתן לבחון מהו טיב היחסים ומה ההסכמות לעניין תשלום הארנונה לעיריה. הימנעות זו של המערערת מהגשת ראיות החיוניות להוכחת עמדתה מקימה את החזקה הראייתית שראיות אלו פועלות לרעתה.

יתר-על-כן, אף אילו אכן היתה נכונה טענת המערערת כי היא "דייר-משנה" ולא "שוכר-משנה", הרי שלפי סעיף 327 לפקודה, עליה לשלם את דמי הארנונה לגני יהושוע לפי שטח החלק היחסי שבהחזקתה מתוך כלל שטחי הנכס.

דא עקא, המערערת אפילו לא טענה שהיא שילמה את חלקה בדמי הארנונה לגני יהושוע, וממילא היא לא הוכיחה זאת. לפיכך היא לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה להוכיח שהיא בגדר "דייר-משנה", הפטור מתשלום ארנונה לפי הפקודה.

המערערת לא הצליחה לקעקע את הקביעות של הוועדה לפיהן: מדובר בקרקע שהמערערת משתמשת בה לצרכיה, וכי המערערת לא הוכיחה כי היא משתמשת בנכס רק בחודשי הקיץ. עוד קבעה הוועדה כי נפסק שמחזיק הבוחר להפעיל את הנכס רק בעונה מסויימת חייב בארנונה בגין כל התקופה; המערערת לא הוכיחה טעות בחישוב שטח הקרקע התפוסה; המערערת לא הוכיחה שהעיריה הגיעה להסכמות עם המערערת בשנת 2009 כי השטח לא יחוייב בארנונה.

זאת ועוד. אין חולק כי עובדתית המערערת מחזיקה בנכס באופן בלעדי וכי הנכס מתוחם ומגודר. לפי צו הארנונה והפקודה מוסמכת העיריה לגבות ארנונה בגין הנכס מהמחזיק, דהיינו מהמערערת.

המערערת לא הצליחה להרים את נטל הראיה המוטל עליה להוכיח כי העיריה פעלה בחוסר סמכות או בניגוד לדין.

אשר לטענה של סיווג הנכס כאכסניית נוער או כמרכז ספורט ונופש. בית-משפט שלערעור לא מצא לנכון להתערב, כערכאת ערעור, בקביעת ועדת הערר, שהינה מומחית ומקצועית בתחומה, כי אין להגדיר את עסק המערערת כאכסניית נוער, למרות שמעת לעת לנים בו בני נוער.

באשר לטענה החילופית של המערערת כי יש לסווג את הנכס כמרכז ספורט ונופש, צדקה ועדת הערר בקביעתה כי בהתאם לצו הארנונה רק מרכז ספורט ונופש שיש בו בריכת שחיה מגרשי ספורט ואולמות ספורט ייחשב לעניין סיווג הארנונה כמרכז ספורט ונופש. הערעור נדחה.

ז. תחנת דלק - האם התיקון בצו המיסים לשנת 1995 שעניינו הגדרת "תחנת דלק" עולה בקנה אחד עם מגבלות "חוקי ההקפאה"?
ב- עת"מ (ת"א) 2069/07 {דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' מועצה מקומית אזור, תק-מח 2015(1), 4062 (2015)} נדונה השאלה האם התיקון בצו המיסים לשנת 1995 שעניינו הגדרת "תחנת דלק" עולה בקנה אחד עם מגבלות "חוקי ההקפאה".

ובמילים אחרות, אם עובר לשנת 1995 לא היתה המועצה המקומית רשאית להטיל על חלקים שונים במתחם דרישת חיוב על-פי התעריף הנובע מן התיקון בשנת 1995 כי אז התיקון אינו מתיישב עם מגבלות "חוקי ההקפאה".

בית-המשפט קבע בקבלו את העתיקה כי תיקון צו המיסים של המועצה המקומית שנערך בשנת 1995 ו"עובה" בשנת 1998 אינו בגדר "הבהרה".

היה זה תיקון בעל משמעות שהכניס בצל מטרייתו שטחים ששימושיהם שונים ושעובר לתיקון לא היו באים בגדרו של הסיווג "תחנת דלק".

תיקון מהותי כזה הצריך הרשאה מן "השרים" {שר האוצר ושר הפנים}. בהיעדר הרשאה כנדרש אין לתיקון כל תוקף חוקי ולא ניתן לדרוש מכוחו דרישות תשלום ביחס לחלקי המתחם שלא סווגו מעיקרה כ"תחנת דלק" או שלא נחשבו כ"קרקע עם הבניין {המשמש כתחנת דלק}.

תיקוני המחצית השניה של שנות ה- 90 יושמו, לראשונה, בשנת הכספים 2007. יישום זה לא נעשה כדין.

בית-המשפט ציין כי הלכת אי.בי.סי {עע"ם 867/11 עיריית תל אביב נ' אי. בי.סי ניהול בע"מ, פורסם באתר נבו (28.12.14)}, אינה חלה במקרה דנן. העתירה התקבלה. על המשיבה לערוך חישוב ארנונה מחודש.

ח. משרד של מוסך - תוקפו של צו ארנונה - שטח משרדי נילווה לפעילות המוסך
ב- עת"מ (מרכז) 51230-12-13 {מוסך דב בע"מ נ' עיריית פתח-תקווה, תק-מח 2014(4), 34630 (2014)} נדונה עתירה בשאלת חוקיותה של הוראת סעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה של עיריית פתח-תקווה.

העותרת היא חברה בע"מ אשר מחזיקה בנכס המצוי בתחום שיפוטה של המשיבה. בנכס פועל מוסך לתיקון כלי רכב. לצרכי חיוב בארנונה בשנת 2013, פוצל שטח הנכס.

העותרת הגישה השגה למנהל הארנונה כנגד סיווג השטח המשרדי. העותרת טענה כי השטח המשרדי הוא נלווה לפעילות המוסך, ועל-כן, בהתאם לכלל בדיני הארנונה "הלך הטפל אחר העיקר" - יש לחייב שטח זה בתעריף "תעשיה ומלאכה" ולא בתעריף של משרדים.

מנהל הארנונה דחה את טענות העותרת, בנימוק כי סעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה של עיריית פתח-תקווה קובע שיש לחייב משרדים במבני תעשיה ומלאכה, לפי תעריפי החיוב של "משרדים באזורי תעשיה", לגבי שטח שמעל 50 מ"ר.

על החלטת מנהל הארנונה הגישה העותרת ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה. ביום 13.11.13 דחתה הוועדה את הערר.

לאור סעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה, סברה הוועדה כי כל משרד במבנה תעשיה יש לסווג ולחייב בסיווג זה, על-פי התעריף הקבוע בסעיף 2.2.2 לצו הארנונה {תעריף של "משרדים באזורי תעשיה, חקלאות כולל מקצועות חופשיים"}.

לאור הוראות צו הארנונה דלעיל, סברה הוועדה כי בדין עשה המשיב כאשר פיצל את הסיווג בחיובי הארנונה של העוררת, וזאת למרות שמדובר בנכס בעל תכלית אחת, אשר בו שטחי מנהלה ושטחי המתנה הם החלק ה"טפל" לשימושו העיקרי של הנכס המהווה מוסך לתיקון כלי רכב".

העותרת טענה כי סעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה של המשיבה - דינו בטלות, בהיותו חורג מהוראות תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007.

בעניין השטח נושא העתירה ציינה העותרת כי מדובר בשטח משרדי-תפעולי, שכל תכליתו היא לשרת את המוסך, ואין לו קיום עצמאי. צויין כי לא ניתן לקיים את פעילות המוסך ללא שטח אדמיניסטרטיבי המשרת את הפעילות.

מנגד, המשיבה טענה כי יש לדחות את העתירה על-הסף מחמת שיהוי כבד שחל בהגשתה. לפי הטענה, הוראות צו הארנונה של עיריית פתח-תקווה קבעו עוד בשנת 1985 כי יש לחייב את המשרדים אשר נמצאים בבניין תעשיה בתעריף נפרד ולא בתעריף של תעשיה.

המשיבה טענה כי מדובר בכספי ארנונה שוטפים שהעיריה גובה במשך עשרות שנים ברציפות, וכי העיריה הסתמכה ומסתמכת על כספים אלה, המהווים חלק בלתי-נפרד מבסיס התקציב וההכנסות שלה מידי שנה.

לגופו של עניין טענה המשיבה כי אין בסעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה כל חריגה מתקנות ההסדרים, הואיל והתעריף לחיוב משרדים במבני תעשיה, נגזר מהתעריף המרבי של "משרד, שירותים ומסחר", העומד על 351.02 ש"ח למ"ר, ולא מהתעריף המרבי של "תעשיה", העומד על 151.28 ש"ח למ"ר.

עוד טענה המשיבה כי מחוקק-המשנה התייחס לאותו כלל של "הלך הטפל אחר העיקר", ובסעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה קבע הגדרה ברורה לשאלה מהו אותו "טפל" - 50 המטרים הראשונים.

בית-המשפט קיבל את העתירה בקובעו כי הוראת סעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה של עיריית פתח-תקווה אינה עולה בקנה אחד עם הוראות תקנות ההסדרים {לעניין זה ראה גם עת"מ 32686-03-13 קונטאל נ' עיריית פתח תקווה, פורסם באתר נבו (09.12.14)}.

בעניינה של העותרת - כפי שסברה גם ועדת הערר, אין מדובר בנכס רב-תכליתי. השימוש המשרדי הוא טפל לפעילות המוסך. תכליתם של שני השימושים היא אחת. לכן, התעריף שיש להחיל על השטח המשרדי נושא עתירה זו כפוף לתעריף המירבי הקבוע בתקנות ההסדרים לסיווג "תעשיה", ולא לתעריף המירבי הקבוע לסיווג "משרדים".

לפיכך, אין להחיל על הנכס את סעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה, משנמצא כי סעיף זה אינו עולה בקנה אחד עם הוראות תקנות ההסדרים.

ט. שטחי יערות - שטחי היערות סווגו בסיווגים שונים ובהם "מבנים" ו"קרקע תפוסה לשימוש אתר בילוי ונופש"
ב- עע"מ 8470/13 {קרן קיימת לישראל נ' עיריית נצרת, תק-על 2014(4), 5431 (2014)} הוציאה עיריית נצרת {להלן: "העיריה"} לקרן קיימת לישראל {להלן: "קק"ל"} הודעת תשלום ראשונה של חיוב בארנונה לשנים 2011-2005 בגין יערות שבתחום שיפוטה.

הודעה זו תוקנה ונשלחה שוב ביום 31.07.12 {והפעם כללה חיוב גם בגין שנת 2012}. שטחי היערות סווגו בסיווגים שונים ובהם "מבנים" ו"קרקע תפוסה לשימוש אתר בילוי ונופש".

בית-המשפט לעניינים מינהליים קבע כי הסמכות להכריע בשאלה אם מדובר בקרקע שניתן לגבות בגינה ארנונה {קרקע שאינה באה בגדר "אדמת קרקע בניין" או "רחוב"} מסורה לוועדת הערר, שכן מדובר בעניין הנוגע לסיווג ושימוש, ולכן לא הכריע במחלוקות מסוג זה שהתעוררו {כלומר, החיובים שנכללו בהודעת החיוב ושלא נפסלו בעילות אחרות - נותרו על כנם, וטענות המכוונות אליהם יוכלו להתברר לפני ועדת הערר}.

עוד נקבע כי החיוב בגין השנים שקדמו לשנה שבה הוצא החיוב הוא רטרואקטיבי, שכן העיריה נמנעה מלחייב את קק"ל בשנים האמורות בגין השטחים שחוייבו כעת; וכי האחריות לכך שלא הוטלו חיובים כאמור רובצת לפתחה של העיריה; קק"ל מצידה פעלה בתום-לב והסתמכה על כך שלא יוטל עליה חיוב, ובמצב דברים זה, המדובר בחיוב רטרואקטיבי פסול שאין להתירו. עוד נקבע כי הדרישה לתשלום ארנונה בגין שנת 2005 התיישנה. על קביעות פסק-הדין הוגשו ערעורים מטעם שני הצדדים.

בערעור קק"ל נטען כי בית-המשפט לעניינים מינהליים מוסמך לדון בשאלה אם הקרקע שחוייבה באה בגדר נכס שאינו בר-חיוב בארנונה {"אדמת בניין" או "רחוב"}, ולכן יש להשיב את הדיון אליו. עוד נטען, כי יערות קק"ל באים בגדר "רחוב" ולחלופין "אדמת בניין" בהיותם משמשים - לבילוי ונופש של כלל הציבור וללא תשלום.

העיריה מצידה תמכה בהכרעת בית-המשפט לעניינים מינהליים בהתייחס לקיומו של סעד חלופי בוועדת הערר; ובערעורה שלה יצאה נגד הכרעתו בשאלת הרטרואקטיביות. נטען, כי מדובר למעשה בתיקון שומה, שכן הוצאה לקק"ל שומה קודמת שלא כללה חיוב בארנונה וכעת היא תוקנה.

בית-משפט בחן את טענות הצדדים וקבע כי אין עילה להתערב בהכרעותיו של בית-המשפט לעניינים מינהליים, מטעמיו.

י. בית מלון - פיצול הנכס לצורך החיוב בארנונה
ב- עמ"נ (יר') 22062-05-14 {משואה למלונאות ונופש בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ירושלים, תק-מח 2014(4), 15871 (2014)} הוועדה בהחלטתה דחתה את טענת המערערת כי יש לפצל את הנכס לחלקים שונים, ולהטיל חיוב ארנונה שונה בגין כל חלק, בהתאם לשימוש שנעשה בו.

הוועדה קיבלה את עמדת המשיב כי יש לראות במקרה זה את חלקי הנכס השונים כטפלים למהות העיקרית בנכס, באופן המאפשר לחייב את הנכס כולו בחיוב ארנונה אחיד.
הוועדה מצאה כי אין לפצל את סיווגם של החדרים והשטחים השונים במלון - חדר הכושר, האודיטוריום, חדרי האירוח, חדרי המגורים חדרי שירות נוספים, רחבת הפריקה, חדרי החשמל - מפני שמדובר בשטחים המשמשים חלק בלתי-נפרד מפעילות המערערת בנכס.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה האם ניתן לחלק את המתקנים השונים בנכס לפי השימושים השונים שנעשים בהם, ומכאן לחייב מתקנים אלה בנכס בתשלום ארנונה בהתאם לסיווג הספציפי המתאים לכל מתקן.

זאת ועוד. לפי פסיקת בית-המשפט, כאשר מדובר בפעילויות אשר מבוצעות בנכס ומשולבות זו בזו ותכליתן אחת, אין מקום לפצל את סיווג הנכס לחלקים. זאת בשונה מהמצב בו מדובר ב"מתקן רב-תכליתי" בעל שימושים מגוונים באופן בו ניתן להפריד בין מתקניו השונים.

במקרה הנדון, הוועדה בחנה את אופי פעילותם של המתקנים השונים לגביהם התבקש הסיווג הנפרד, ומצאה כי לא הוכח לפניה שמדובר בשימושים נפרדים המצדיקים הפרדתם מכלל פעילות המלון.

בהקשר זה, לא נמצאה עילה להתערבות בממצאי הוועדה, בכל הנוגע לחדרי המגורים, חדרי הלימוד, חדר הכושר והאודיטוריום, בהסתמך על קביעותיה העובדתיות של הוועדה, אשר התבססה ונימקה את החלטתה על בסיס חומר הראיות שהוגש לפניה, כאמור.

מבחינת החלטת הוועדה לא נמצאה עילה להתערב בקביעותיה והכרעותיה. ככלל, ההחלטה התבססה על הראיות שהוצגו בפני הוועדה ועל בסיס המדדים הרלוונטיים שיש לבחון בנסיבות המקרה, ולכן, התערבותו של בית-המשפט כערכאת ערעור על החלטת הוועדה - אינה מוצדקת.

יחד-עם-זאת, המערערת טענה עוד כי הוועדה לא נדרשה כלל לטענותיה ולא הכריעה לגופו של עניין במספר סוגיות שהובאו להכרעה בפניה.

לאור האמור לעיל, הערעור נדחה בחלקו. הדיון מוחזר לוועדה שתדון ותכריע במספר סוגיות כדלקמן: הטענה בדבר הטעויות שנפלו בעת מדידת השטח; הטענה בדבר "שטחי החלל" וחיוב בכפל בגין חדר מדרגות; החיוב בארנונה בגין שטחי המרפסות הקטנות {לגביהן נטען כי הן קטנות מ- 6 מ"ר}; המחלוקת בעניין גודל שטח בית הכנסת לגביו ניתן פטור מתשלום ארנונה; הגדרת "רחבת הפריקה" כ"שטח מקורה"; החיוב בגין "מרפסת הגג"; והחיוב בגין חדרי החשמל.

יא. מיסוי חניות - חברה המוכרת מערכות אלקטרוניקה
ב- עמ"נ (מרכז) 12946-02-14 {שירותי טל קול - תקשורת ואלקטרוניקה בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית פתח תקווה, תק-מח 2014(3), 22081 (2014)} נדון ערעור על החלטת ועדת ערר לענייני ארנונה. ועדת הערר דחתה את הערר של המערערת בעניין חיובה בארנונה בגין חניות שבנכס.

המערערת, חברה המייצרת מערכות אלקטרוניקה למערכות ביטחון, שוכרת נכס המצוי בקומה השניה. מדובר במבנה תעשייתי, שבו קומת קרקע, קומה ראשונה, קומה שניה {שבה הנכס האמור} ורחבת חניה שנמצאת על גג המבנה.

בהתאם לחוזה השכירות מיום 04.10.10, שוכרת המערערת גם 9 מקומות חניה בבניין. לא צויין בחוזה היכן מצויים מקומות חניה אלה.

במסגרת חיובה בארנונה, חוייבה המערערת בגין שטח חניות של 448 מ"ר, הכולל שטחים משותפים, שטחי מעבר ותמרון, לרבות "רמפה" ספירלית המקיפה את המבנה, שבאמצעותה ניתן להגיע לחניון שעל גג המבנה.

החיוב הוא בסיווג "חניונים", בהתאם להוראות סעיפים 2.11 ו- 3.11 לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה.

המערערת הגישה ביום 31.01.12 השגה בגין החיוב בארנונה לשנת 2012. בהשגה טענה המערערת כי בניגוד לאמור בחוזה השכירות, בפועל אין היא מחזיקה ב- 9 מקומות חניה. ההשגה נדחתה על-ידי המשיב.

לאחר שדנה בערר וערכה סיור בנכס, דחתה ועדת הערר ביום 22.12.13 את הערר. ועדת הערר קבעה כי החיוב בגין מקומות החניה ייעשה על-פי חוזה השכירות שהוצג בפניה, הקובע כי המערערת שוכרת 9 מקומות חניה.

הוועדה ציינה כי היא מקבלת את דברי המשיב במהלך הביקור הנכס, שלפיהם היה מוצב בעבר על גג הבניין שלט הנושא את שם המערערת. עוד ציינה הוועדה כי במהלך הביקור בנכס ראתה שעל הקיר החיצוני של חדר המדרגות הפונה אל הגג, מצוי שלט הנושא את שם המערערת, ושבמספר מקומות על קירותיו של חדר המדרגות המוביל מהגג אל משכנה של המערערת, מצויים מספר שלטי הכוונה הנושאים את שם המערערת.

הוועדה הסיקה כי שלטים אלה נועדו לכוון את הבאים אל המערערת בכלי רכב, החונים על גג הבניין. בנוסף ציינה הוועדה בהחלטתה כי כדי להיות בגדר "מחזיק" בנכס, כמשמעות המונח בפקודת העיריות (נוסח חדש), אין חובה כי ייעשה שימוש בפועל בנכס.

עוד קבעה הוועדה כי גם אם נעשה בחניה שימוש על-ידי גורמים נוספים, הרי שהמערערת היא הנהנית העיקרית ממנה.

הוועדה ציינה כי לא הוגש לידיה כל מסמך התומך בטענה כי סוכם על 3 מקומות חניה בגג הבניין ו- 6 מקומות חניה בקומת המעבר. הוועדה מצאה כי העובדה שבעלי הנכס איפשרו למערערת בעבר לבצע פריקה וטעינה בקומת המעבר, אינה מעידה על כך שהמערערת שכרה מקומות חניה בקומה זו.

המערערת חזרה בערעור על טענתה שלפיה אין היא מחזיקה במקומות חניה בגג הבניין, ולחלופין מחזיקה היא ב- 3 מקומות חניה, לכל היותר. המערערת ציינה כי הסכם השכירות אינו נוקב במיקומן של החניות.

לדבריה, היה לה סיכום בעל-פה עם הבעלים הקודם, שלפיו 6 מקומות חניה יהיו בקומת המעבר ו- 3 יהיו בגג, אך מקומות החניה בקומת המעבר נלקחו ממנה עם פיצול הקומות בין הבעלים החדשים.

המערערת טענה כי הבעלים הנוכחי אינו מוכן להשיב לשאלתה - היכן נמצאים מקומות החניה שלה - ומכך משתמע, לטענתה, כי אין לה חניות לשימוש.

המערערת טענה כי הסיבה שבגינה הציגה בפני המשיב ובפני ועדת הערר הסכם של מחזיקה אחרת בבניין, חברת פוטו מהיר בע"מ, שבו צויינו חניות ספציפיות, היתה כדי להצביע על ההבדלים בין שני המקרים.

המערערת טענה עוד כי אין להחיל את הסיווג "חניונים" שבסעיף 2.11 לצו הארנונה, משום שסיווג זה מתאים רק כאשר מדובר בחניה בתשלום והחניה היא זמנית ומתחלפת.

לפיכך טענה המערערת כי אין לחייבה בארנונה בגין החניות האמורות. לחלופין, נטען כי יש לחייב את החניות לפי תעריף "קרקע תפוסה", בהתאם לסיפא של סעיף 2.11 לצו הארנונה. יוער כבר עתה כי טענה זו לא נטענה במסגרת ההשגה והערר נושאי ערעור זה, ולפיכך, אין להעלותה לראשונה בפני בית-משפט שלערעור.

מנגד, המשיב טען כי אין עילה להתערבות בהחלטת ועדת הערר. המשיב ציין כי המערערת חוייבה בהתאם לחוזה השכירות אשר הועבר לעיריה, שלפיו שוכרת המערערת 9 חניות, ולאחר שבוצעה מדידה בבניין כולו.

בית-משפט שלערעור קבע כי ועדת הערר דנה בכל טענות המערערת, ערכה סיור בנכס, ודחתה לבסוף את טענות המערערת - באופן שקול ומנומק. בית-משפט לא מצא מקום להתערבות בהחלטתה זו. הערעור נדחה.

יב. שטח לנסיעה ופריקה של משאיות, ואחסון של ארגזים ריקים
ב- בר"מ 327/11 {קו אופ פירות וירקות (ריבוע כחול ישראל בע"מ) נ' מנהל הארנונה של עיריית ראשון לציון, תק-על 2014(2), 10859 (2014)} נדונה בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים. במסגרת פסק-הדין נדחה ערעורה של המבקשת על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית, לסווג את הנכס שבו מחזיקה המבקשת כ"קרקע תפוסה" לצורך ישוב חיוב הארנונה שיחול עליה.

המבקשת מחזיקה בשטח בגודל של 7,177 מ"ר בעיר ראשון לציון. המבקשת מקיימת בנכס פעילויות לוגיסטיות מסויימות, כגון: נסיעה ופריקה של משאיות, ואחסון של ארגזים ריקים.

במסגרת השומה שהמשיבה ערכה למערערת ביחס לשנים 2007-2004, היא סיווגה את הנכס כ"קרקע תפוסה". בעקבות זאת הגישה המבקשת השגה לוועדת הערר, ובה העלתה מספר טענות חלופיות, וביניהן: הנכס פתוח לציבור ולכן יש לסווגו כ"רחוב" ולפטור את המבקשת מתשלום ארנונה בגינו; לחילופין, יש לסווג את הנכס כ"חניון"; לחילופי חילופין, יש לסווג את הנכס כ"שטח פתוח", ובהתאם לכך להפחית שיעור של 40% משטח הנכס לצורך חישוב חיוב הארנונה.

ועדת הערר ערכה סיור בנכס, והגיעה למסקנות העובדתיות הבאות: המבקשת "מחזיקה" בנכס, בהיותה בעלת הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס {המבקשת איננה משיגה על קביעה זו}; חרף העובדה שבנכס מתאפשרת חניה לציבור הרחב - אין מדובר ב"רחוב", שכן המבקשת הינה הנהנית העיקרית מן הנכס; לא ניתן לסווג את הנכס כ"חניון", משום שלפי צו הארנונה הרלבנטי, המונח "חניון" - חל על חניונים בתשלום בלבד. מכאן שאת השטח יש לסווג כ"קרקע תפוסה", שהיא ההגדרה השיורית הרלבנטית; בהגדרה של "קרקע תפוסה" קיים חריג המכונה "שטח פתוח", המאפשר להפחית שיעור מסויים מחיוב הארנונה. חריג זה חל על נכסים שהם "משניים", או "טפלים" ביחס לנכסים אחרים, והוא מותנה בקיומם של התנאים הבאים: עיקר השימוש בשטח קשור למבנה אחר; השטח צמוד לאותו המבנה; השטח משמש כחצר, גינה או שימוש טפל אחר למבנה. ועדת הערר קבעה כי הנכס איננו מקיים אף אחד מן התנאים הללו, ועל-כן אין לראות בו "שטח פתוח" ביחס למבנה המרכז הלוגיסטי; נוכח הסכם פשרה שנחתם בין הצדדים {במסגרת השומה החלה על המרכז הלוגיסטי} - הופחת שיעור של 40% משטח המבנים הקטנים המצויים בנכס; כאמור מדובר בעמדת השומר והמבנה שבתוכו מצויות המלגזות.

המבקשת הגישה ערעור כנגד החלטת ועדת הערר לבית-המשפט לעניינים ובמסגרתו חזרה על טענותיה כאמור לעיל. ביום 19.09.10 דחה בית-המשפט את הערעור, בקבעו כי אין לשנות ממסקנותיה של ועדת הערר - ומכאן בקשת רשות הערעור.

בית-משפט דחה את בקשת רשות הערעור בקובעו כי המקרה דנן עוסק בשאלת סיווגו של נכס מסויים לצרכי ארנונה והלכה היא, כי שאלה זו - איננה מעלה, ברגיל, סוגיה משפטית עקרונית, אשר בעטיה יש מקום ליתן רשות ערעור.

יג. משרד ועד עובדים - חלקו משרד הוועד וחלקו משרד הנהלה
ב- עמ"נ (יר') 56714-11-13 {מנהל הארנונה - עיריית ירושלים נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, תק-מח 2014(1), 41740 (2014)} נדונה השאלה האם נכס, המשמש בחלקו האחד כמשרדי ועד העובדים של בנק דיסקונט ובחלקו האחר כמשרדים למתן שירותי תחזוקה שוטפת {כגון אינסטלציה, מיזוג, תקשורת וכדומה} לנכסי הבנק באזור ירושלים, הינו בבחינת "משרדי הנהלה ראשית ו/או הנהלה אזורית של בנק" כמשמעותו של מונח זה בסעיף 6ג לצו המיסים של עיריית ירושלים לשנת 2013, או אז יחוייב בארנונה בתעריף מופחת, או שמא יש לסווגו כ"בניינים המוחזקים על-ידי בנקים" כמשמעותו של מונח זה בסעיף 6א לצו הנ"ל, או אז יחוייב בארנונה בתעריף גבוה יותר.

סעיף 6א לצו המיסים של עיריית ירושלים {ייקרא להלן: "הצו") מורה, כי "בניינים המוחזקים על-ידי בנקים" יחוייבו בארנונה לפי 1264.21 ש"ח למ"ר.

בשנת 2011 פנתה עיריית ירושלים לשרי הפנים והאוצר, בבקשה לאשר את החלטת מועצת העיריה ולפיה תופחת הארנונה למשרדי הנהלה ראשית או אזורית של בנק ותעמוד על 886.59 למ"ר.

תכלית ההפחתה היתה למנוע עזיבתן של הנהלות בנקים את העיר ולעצור מגמה שהסתמנה, ואשר עלולה היתה להביא לפיטורי עובדים ולצמצום מקורות תעסוקה בעיר. הבקשה אושרה על-ידי השרים המוסמכים ביום 31.12.12.

בעקבות התיקון, מורה סעיף 6ג לצו כך:

"משרדי הנהלה ראשית ו/או הנהלה אזורית של בנק: נכס המוחזק על-ידי בנק והעומד במצטבר בכל אחד מן התנאים הבאים:
1. הנכס משמש אך ורק להנהלה ראשית ו/או להנהלה אזורית של בנק, ושטחו עולה על 100 מ"ר.
2. הנכס אינו משמש לכל שימוש בנקאי אחר כגון: סניף בנק, ארכיב, מרכז לוגיסטי, מוקד טלפוני לשירות בנקאי ועוד, וקיימת חציצה פיסית מלאה, קבועה בקרקע ומוחלטת מכל שימוש אחר.
3. לקוחות אינם מבקרים בו."

נכס העונה להגדרה האמורה יחוייב בארנונה מופחתת, כמתואר לעיל.

הנכס בו מדובר נמצא בירושלים, וגודלו 127 מ"ר. מנהל הארנונה השית על בנק דיסקונט, המחזיק בנכס זה, ארנונה לפי סעיף 6א, היינו, התעריף הגבוה המושת על "בניינים המוחזקים על-ידי בנקים".

הבנק ערר על החלטה זו בפני ועדת הערר לענייני ארנונה. ועדת הערר דחתה את טענת הבנק לפיה יש לסווג את הנכס על-פי סיווג משרדים, שירותים ומסחר, מן הטעם שצו המיסים ייחד בניינים המוחזקים בידי בנקים מנכסים אחרים, והכוונה לבנק על כל אגפיו ויחידותיו.

יחד-עם-זאת, קיבלה ועדת הערר את הטענה החלופית, ולפיה יש לראות בנכס האמור "משרדי הנהלה ראשית או אזורית" של הבנק, ולחייבו בתעריף המופחת.

ועדת הערר מצאה, כי מנהלת אחזקה, מנהלת בינוי, מנהלת בטחון ומשרדי ועד העובדים הם שימושים הקרובים הרבה יותר לפעילות ניהולית של הבנק, במיוחד לאור העובדה שהם משמשים את כל סניפי הבנק במחוז ירושלים, ומשרדי הוועד משמשים את כל עובדי הבנק בכל הארץ.

אין חולק כי הנכס עומד ביתר התנאים {גודלו מעל 100 מ"ר ואין מתקיימת בו פעילות של לקוחות}. מכאן ערעורו של מנהל הארנונה.
לטענתו, החריג המופיע בסעיף 6ג מנוסח באופן דווקני ומצומצם, שהרי נאמר בו כי תנאי לתעריף המופחת שהנכס משמש "אך ורק" את משרדי ההנהלה. ומכלל הן מצומצם זה, אתה שומע את הלאו הרחב: מה שאינו משמש אך ורק לצורך האמור, אינו מוחרג מן התעריף החל על "בניינים המוחזקים על-ידי בנקים".

התנאי השני המופיע בסעיף 6ג, היינו שהנכס אינו משמש לכל שימוש בנקאי אחר, מודגם באמצעות דוגמאות אולם מן הנוסח ברור כי אין המדובר ברשימה סגורה. מנהל הארנונה סבור כי משרדי הוועד מתאימים, על-פי מהותם, להימנות עם השימושים המנויים כ"שימוש בנקאי אחר" שאינו "משרדי ההנהלה".

בהקשר זה טוען הוא, כי משרדי ועד עובדים אינם יכולים להיחשב כמשרדי הנהלה ולו מן הטעם שבידוע שוועד עובדים פועל לרוב נגד ההנהלה. ולבסוף טוען מנהל הארנונה כי הפחתה למגזר אחד מחלקת את עול הארנונה באופן בלתי-שוויוני ומכאן שיש להיזהר ולהימנע ממתן פירוש מרחיב לביטוי "משרדי הנהלה" של בנק.

הבנק מצדד בהחלטת ועדת הערר. לטענתו, המונח "הנהלה של בנק" הוא מונח רחב, המקיף את כל יחידות הבנק שאין עיסוקן בפעילות פיננסית כדוגמת זו המתנהלת בסניף, ובכלל זה הנהלת חשבונות, הנהלת נכסי הבנק, המחלקה המשפטית ועוד. חלק משמעותי מן הנכס שבמחלוקת משמש את שירותי התחזוקה והבינוי לנכסי הבנק באזור ירושלים וכן את משרדי ועד העובדים. פעילות זו היא פעילות המשתייכת, לפי מהותה, לפעילות ההנהלה האזורית של הבנק להבדיל מן הפעילות הבנקאית המתבצעת בסניפי הבנק.

עוד לטענת הבנק, מקום שאין בצו הארנונה סיווג ספציפי לשימוש שנעשה בנכס, יש לבחור את הסיווג הקרוב ביותר, בין היתר על-פי העיקרון לפיו בענייני מיסוי בוחרים בדרך המקלה עם הנישום.

הבנק סבר, כי תכלית הצו היא החרגת משרדים שאין מתקיימת בהם "פעילות סניף בנקאית פיננסית טהורה", כלשונו. סברה זו נלמדת, לשיטת הבנק, מן העובדה שהצו לא הסתפק בקביעת הסיווג "משרדי הנהלה", וראה להוסיף קריטריונים המזהים פעילות שאינה של סניף בנקאי.

כך נקבע כי נדרשת חציצה פיסית מלאה בין "משרדי הנהלה" לבין הפעילות הבנקאית, וכך נקבע כי אין לקוחות מבקרים בנכס.

לטענת הבנק, הפעילות המתבצעת במחלקת הבינוי והתחזוקה היא טכנית הנדסית ואין בה כדי לסייע במתן שירותים בנקאיים. אין פעילות זו הופכת לפעילות בנקאית רק בשל זהות מקבל השירות. ואילו בכל הנוגע לוועד העובדים, הרי שהמדובר בפעילות הנעשית ככלל בתיאום מלא עם ההנהלה, זוכה לתקצוב מן ההנהלה ותכליתה לשרת לא רק את העובדים אלא גם את הבנק. אין ללמוד מסכסוכי עבודה המתרחשים במקרים יוצאי דופן על מהותה של פעילות ועד העובדים ככזו הנהנית משיתוף פעולה עם הנהלת הבנק.

בית-המשפט קיבל את הערעור בקובעו כי נקודת המוצא היתה ועודנה כי נכסים המוחזקים בידי בנקים יחוייבו בארנונה לפי התעריף הקבוע בסעיף 6א, יהיה השימוש הספציפי באותו נכס אשר יהיה.

תכלית התיקון, בניגוד לטענת הבנק, לא היתה החרגת משרדים שאין מתקיימת בהם פעילות סניף בנקאית פיננסית, אלא עידוד הנהלות הבנקים להשאיר את פעילותן בירושלים.

הדברים עולים גם מלשונו של סעיף 6ג. בצדק מפנה מנהל הארנונה לכך שהתנאי הראשון מנוסח באורח מצמצם, ולפיו הנכס משמש אך ורק למשרדי ההנהלה.

כך גם התנאי השני מחריג מתחולת התעריף המופחת לא רק את סניפי הבנק, אלא "כל שימוש בנקאי אחר", כגון ארכיב, מרכז לוגיסטי, מוקד טלפוני וכדומה.

לו התכוון מתקין הצו לשנות את התפישה היסודית, ולקבל את עמדת הבנק - לפיה רק סניפי בנק הם נכסים שיש לראותם כ"נכסים המוחזקים על-ידי בנקים", לא היה מונה, ברשימת הדוגמאות שהתעריף המופחת אינו חל עליהן, שימושים "בנקאיים" דוגמת מרכז לוגיסטי, ארכיב וכדומה, שעל-פי "מבחן ההפרטה" אותו ביקשו המערערים באותה פרשה לאמץ, אינם חייבים להתנהל בהכרח על-ידי התאגיד הבנקאי.

כלומר, העקרון נותר כשהיה: נכסים המוחזקים על-ידי בנקים, על כל אגפיהם, מסווגים ככאלה לצורך חיובם בארנונה, על-פי התעריף שבסעיף 6א לצו. חריג לכך: משרדי ההנהלה הראשית או האזורית.

במקרה דנן, בית-משפט לא למד במה שונה מחלקת בינוי ושירותי תחזוקה שוטפת מן הדוגמאות המפורטות בסעיף 6ג הנ"ל, כגון מרכז לוגיסטי וארכיב. וכפי שהאחרונות אינן באות בגדר החריג ל"בניינים המוחזקים על-ידי בנקים", כך גם הראשונות.

העובדה ששירותי התחזוקה, דרך משל, ניתנים לכלל סניפי הבנק שבאזור ירושלים אינה הופכת אותם ל"הנהלה", בדיוק כפי שהארכיב, המשרת את כלל סניפי הבנקים באזור אינו בגדר "הנהלה".

הוא הדבר בנוגע למשרדי ועד העובדים. אמנם, אין לקבל את טענת מנהל הארנונה ולפיה ועד העובדים פועל ככלל נגד הנהלת הבנק ומטעם זה אין לראותו כחלק מההנהלה. אלא שפשוטם של דברים שוועד עובדים אינו בגדר "משרדי הנהלה". וגם כאן, העובדה שוועד העובדים משרת את כלל עובדי הבנק בכל הארץ אינה הופכת אותו, על-פי מהותו, למשרדי ההנהלה.

יד. חדרי אחסון וקירור
ב- בר"מ 1711/13 {מנהלת הארנונה בעיריית חולון נ' תוצרת חקלאית מובחרת בע"מ, תק-על 2013(2), 5654 (2013)} נדונה בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים.

פסק-הדין דחה ערעור שהגישה המבקשת על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה בעניין סיווגו לצורכי ארנונה של נכס בבעלות המשיבה.

ביום 27.11.08 רכשה המשיבה נכס בעיר חולון, שבו מצויים חדרי אחסון בקירור והקפאה, חדרי עזר, קרקע תפוסה ומשרדים. ביום 27.07.10 ערכה המבקשת מדידה בנכס ובעקבותיה עודכן סיווג הנכס מ"תעשיה" ל"משרדים, שירותים ומסחר: מחסן עצמאי".

לאחר קבלת הודעת החיוב בארנונה ותשריט המדידה, הגישה המשיבה השגה על קביעת הסיווג החדשה בטענה כי יש לסווג את הנכס כנכס ל"תעשיה", כפי שהיה עד אותה עת. השגה זו נדחתה על-הסף בטענה כי הוגשה באיחור, והמשיבה הגישה ערר לוועדה כנגד החלטה זו.

ועדת הערר קבעה כי לא היה מקום להורות על דחיית ההשגה על-הסף. לגופו של עניין, קיבלה ועדת הערר את טענות המשיבה לפיהן הסיווג המתאים לחדרי הקירור הוא "תעשיה", וזאת כיוון שפעולות הקירור מהוות השבחה של המוצרים, ומיועדות להארכת חיי המדף שלהם, ולא לאחסונם בלבד.

הוועדה ביססה את החלטתה על המבחנים שנקבעו ב- ע"א 1960/90 {פקיד שומה ת"א 5 נ' חברת רעיונות בע"מ, פ"ד מח(1), 200 (1992) (להלן: "עניין רעיונות")} לאיפיון של פעילות תעשייתית.

כמו-כן, התייחסה הוועדה לציוד המשמש להפעלת חדרי הקירור - אשר איננו משמש לקירור במתכונת של אחסון "רגיל" אלא רק לקירור סחורה בהיקפים גדולים ולטווחי זמן ארוכים - עובדה התומכת בקביעה כי לא מדובר בנכס אשר מיועד לשירותים או מסחר.

בערעור שהגישה המבקשת לבית-המשפט קמא על החלטת ועדת הערר, נטען כי אין להחיל על הנכס סיווג של "תעשיה", שכן הוא משמש ברובו למתן שירותי אחסנה בקירור למוצרים טרם שיווקם.

המבקשת ציינה כי לפי סעיף 2.1 לצו הארנונה הרלוונטי, נכס המשמש לצורכי אחסנה או שירותים בא בגדר הסיווג "משרדים שירותים ומסחר: מחסן עצמאי".

המבקשת ביססה עמדתה זו על עמ"נ (מחוזי חי') 347/06 {שטראוס שיווק בע"מ נ' מנהלת הארנונה של עיריית חיפה, פורסם באתר נבו (12.11.06) (להלן: "עניין שטראוס")}, בו נקבע כי קירור המשמש לצורכי אחסנה איננו עולה כדי פעולה ייצורית.

המבקשת ביקשה ללמוד מכך גזרה שווה לעניינה, וטענה כי במצרכים המאוחסנים על-ידי המשיבה לא מתבצע כל תהליך של ייצור ו/או שינוי של טיב המוצר, וכי ייעודו הבלעדי של הנכס נשוא המחלוקת הוא אחסנה בקירור של מוצרים מוגמרים תמורת תשלום. על-כן, לשיטתה, סיווגן הראוי של פעולות המשיבה בנכס הוא מתן שירותים או אחסנה.

מנגד, המשיבה סמכה ידיה על החלטתה של ועדת הערר וטענה כי האחסון בקירור מהווה פעילות יצרנית המאריכה את חיי המוצר ומשביחה את התוצרת החקלאית המאוחסנת.

בית-המשפט קמא קיבל את טענות המשיבה, ודחה את הערעור בקובעו כי אחסון בקירור עמוק והקפאה אכן משביחים את התוצרת החקלאית, ועל-כן החלטת הוועדה לפיה פעולת "השימור" מהווה תהליך של ייצור היא החלטה סבירה.

בית-המשפט קמא הוסיף וקבע שפעולת הקירור נעשית בתהליך תעשייתי המצריך העסקת עובדים {בהסתמך על עת"מ (מחוזי ת"א) 1799/07 קר פרי בע"מ ואח' נ' עיריית חולון, פורסם באתר נבו (22.04.10)}, וכן שהפעלת מיכון קירור מיוחד מהווה תהליך תעשייתי ההופך מוצר טרי למוצר קפוא {בהסתמך על ע"א 403/66 החברה הא"י לקירור והספקה בע"מ נ' פקיד השומה למפעלים גדולים, פ"ד כ(4), 747 (1966) (להלן: "עניין החברה לקירור")}.

על החלטתו של בית-המשפט קמא הוגשה בקשת רשות הערעור. בית-המשפט מצא לדחות את הבקשה בקובעו כי על דרך הכלל לא תינתן רשות ערעור בשאלות הנוגעות לסיווג נכס לצרכי ארנונה, בהתחשב בכך ששאלות אלו מצריכות על-פי-רוב בירור נסיבתי ופרטני. גישה זו יפה גם למקרה הנדון.

טו. האם ניתן להטיל דמי ארנונה על שטח הים?
ב- עת"מ (חי') 16369-08-11 {חברת החשמל לישראל בע"מ נ' עירית חדרה, תק-מח 2013(2), 4327 (2013)} נדונה השאלה האם ניתן להטיל דמי ארנונה על שטח הים?

חברת החשמל מבקשת בעתירה להורות על ביטול שומות הארנונה שהוטלו עליה על-ידי עיריית חדרה בגין שטח הים בנמל חדרה.

העותרת טענה כי שטח הים אינו בא בגדר "מאגרי מים, בריכות מים,או בריכות להשבחת מי שופכין" כאמור בסווג 407, ועל-כן חיובה על-פי סיווג זה שגוי; כי הטלת ארנונה על שטח הים נוגדת את ההלכה הפסוקה {עת"מ 321/06 חברת נמלי ישראל פיתוח ונכסים בע"מ נ' עיריית אשדוד, פורסם באתר נבו (31.07.07); כי סוג נכס זה אינו מקבל שירותים מוניציפאליים מהמשיבה ועל-כן לא ניתן לחייב את העותרת בארנונה בגינם; כי הוספת סיווג 407 {"מאגרי מים, בריכות מים, בריכות להשבחת מי שופכין"} נעשה ללא אישור שרים כנדרש על-פי חוק.

מנגד, המשיבה טענה כי חיוב העותרת בגין שטח הים נעשה כדין. לטענתה, שטח הים מהווה חלק בלתי-נפרד מהפעילות התפעולית והעסקית של העותרת ועל-כן מחוייבת העותרת בתשלום דמי הארנונה בגין שטח זה.

עוד נטען כי פסק-הדין בעניין אשדוד עליו נסמכת העותרת אינו מהווה הלכה מחייבת ומכל מקום ההכרעה שם מוטעית; כי אף קרקעית הים הינה "קרקע" המצויה בשטחה המוניציפאלי של המשיבה וככזו היא ברת-מיסוי; כי אין קשר ישיר בין חובת תשלום הארנונה לשירותים המוניציפאליים לנכס מסויים; כי על-פי ההלכה הפסוקה אין צורך בהוראה מפורשת מהמחוקק לצורך חיוב הים בארנונה {זאת בהתבסס על עע"מ 10864/07 גלבר נ' עיריית אשדוד, פורסם באתר נבו (09.02.11)}.

כן, טענה המשיבה, בכל הנוגע לסיווג 407, כי הטלת הסיווג היוותה הלכה למעשה הקטנת תעריף הבריכות, ולחילופין, כי הטלה זו היוותה הטלת ארנונה לראשונה - על-כן אין לראות בכך הפרה של דיני ההקפאה.

בית-המשפט הגיע למסקנה כי שטח הים אינו בר-חיוב בארנונה. בית-המשפט קיבל את עמדת בית-המשפט בעניין אשדוד אשר קבע כי אין לחייב בארנונה בגין שטח הים.

הסיווג בו בחרה המשיבה לחייב על-פיו את שטח הים שגוי. מבחינה לשונית - ים איננו "מאגרי מים, בריכות מים, או בריכות להשבחת מי שופכין" ואיננו "קרקע תפוסה"; ומהבחינה המהותית - תכלית הטלת דמי הארנונה אינה מתקיימת בחיוב שטח הים בארנונה.

טז. סופרמרקט
ב- עמ"נ (ב"ש) 17617-05-12 {אלון החזקות בריבוע כחול - ישראל בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית אילת, תק-מח 2013(1), 4378 (2013)} עסקינן בערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה, בה הוחלט לדחות שני עררים של המערערת כנגד החלטת המשיב באשר לחיובה בארנונה לשנים 2011-2010.

המערערת מחזיקה בנכס המשמש כסופרמרקט. ביום 18.02.04, הטיל המשיב על המערערת שומת ארנונה לפי סיווגים של סופרמרקט, מחסנים ומקלטים, משרדים, קרקע תפוסה וסיווגים נוספים, וכך נעשה עד לשנת 2010.

ביום 08.04.10, הטיל המשיב על המערערת בגין אותו נכס שומה מתחילת שנת 2010, בה נעשה שינוי סיווג ביחס לשטחים שסווגו קודם לכן כמחסנים, מקלטים ומשרדים, אשר סווגו גם הם באותה שומה כסופרמרקט, תוך הפחתת השטח הכולל של הסופרמרקט, המחסנים, המשרדים, המקלטים והקרקע התפוסה.

בהשגה שהוגשה על השומה הנ"ל, טענה המערערת שהיתה גביית יתר של הארנונה בגין שטחים שלגביהם התברר שהיו קטנים יותר, שהשינוי בשומה האחרונה בגין שטחי המחסנים נעשה שלא כדין, שאותה יש להשיב, שינוי מדיניות אסור ביחס לשטחי המחסן והשגות ביחס לחיובים הראויים בגין שטחי הנכס השונים, כאמור בסעיף 6ג להודעת הערר.
בערר טען בא-כוח המערערת, כי העיריה שינתה שלא כדין את מדיניותה בגין מחסנים ומקלטים, אף שלא היה כל שינוי בשימוש, שהדבר נעשה באופן רטרואקטיבי שלא כדין לגבי תחילת שנת 2010, כי יש להשיב את תשלומי היתר ששולמו בגין גודל השטחים, על-פי השומות שנעשו קודם לכן שלא כדין, כי אין להשית ארנונה על שטחים ריקים בתעריף של סופרמרקט, וכי אין להטיל ארנונה על שטחי חניה בהם לא נעשה שימוש על-ידי המערערת.

בקשר לכך הוחלט בוועדת הערר, כי אין מדובר בחיוב רטרואקטיבי אלא בתיקון שומה לאותה שנת מס, שדומה שאין מחלוקת באשר לסיווג השטח המקורה כקרקע תפוסה, שאין מקום לסווג חניה פתוחה לציבור כחניונים- קמפינג או כחניון מקורה בתשלום וכי טענת העוררת ביחס לשטח שסומן 6 בתשריט לא הועלתה בהודעת הערר ושטח זה משמש לחניה תפעולית ובדין סווגה כקרקע תפוסה.

באשר לסיווג השטחים, נקבע שלא חלה טעות בהחלטת המשיב, הואיל וקיימת זיקה בין שטח הסופרמרקט ובין המחסנים, המשרדים, הגלריה והמקלט המהווים חלק בלתי-נפרד מהסופרמרקט.

באשר לסיווג השטח המקורה, נאמר בהחלטת ועדת הערר כי דומה שאין מחלוקת באשר לסיווג השטחים הנ"ל כקרקע תפוסה.

באשר לחניון, נדחתה טענת העוררת בוועדת הערר שיש לחייב את החניון כ"חניוני קמפינג" או כ"חניון לא מקורה בתשלום", בנימוק שאין מדובר בחניון קמפינג או בחניון בתשלום.

באשר לשטח המסומן 6 בתסריט, נדחתה טענת העוררת בסיכומיה בוועדת הערר שיש להשית את החיוב בגין שטח זה על חברת "לומדעת", בנימוק שהעוררת לא העלתה טענה זאת בהודעת הערר, וגם לגוף העניין משמש שטח זה חניה תפעולית של העוררת לצורך פריקה וטעינה, ועל-כן סווג כדין כקרקע תפוסה.

בערעור חזר בא-כוח המערערת על טענותיו האמורות, כי שינוי הסיווג נעשה באופן רטרואקטיבי ושלא כדין. לטענת המשיב, אין להתערב בממצאים עובדתיים של הוועדה.

בית-המשפט קבע באשר לשינוי הסיווג, כי אין מקום להתערב בקביעתה העובדתית של ועדת הערר שקיימת זיקה בין שטח הסופרמרקט ובין המחסנים, המשרדים, הגלריה והמקלט, המהווים חלק בלתי-נפרד מהסופרמרקט.

במצב זה, אין מדובר בשינוי סיווג המנוגד להוראות ההקפאה, אלא בתיקון טעות מותר. אין בעובדה שלגבי בנקים יש התייחסות מפורשת למחסנים, כדי לשלול את העיקרון הכללי שנקבע בפסיקת בית-המשפט, לפיו יש לסווג מבנה על כל חלקיו המשרתים את תכליתו בהתאם לסיווג של אותו מבנה, גם אם אין התייחסות מפורשת לכך בצו הארנונה.

יז. מוסך לתיקון משאיות - קרקע המקיפה את הבניין
ב- עמ"נ (חי') 47276-03-12 {מוסך א.א.מ. שירותי רכב בע"מ נ' מנהל ארנונה של עיריית חיפה, תק-מח 2013(1), 2813 (2013)} המערערת מחזיקה בקרקע, בניין וסככות, כשהיא מפעילה במקום מוסך לתיקון משאיות וכלי רכב כבדים.

שטחה של קומת הקרקע, 2,312 מ"ר ושטח הקרקע 6,628 מ"ר. הקרקע מקיפה את הבניין, היא תחומה בגדר ומשמשת לצורכי חניה ו"תמרון רכבים" כהגדרת המערערת. לשטח הקרקע יכולים להכנס רק מורשי כניסה, עליהם לעבור דרך שער כניסה, מחסום ושומר.

צווי הארנונה מגדירים שני סימולים וסיווגים לקומת קרקע בבניין ולשם החשיבות אצטט את החלקים הרלבנטיים מההגדרות:

ע1 - "קומת הקרקע בבניין הבנוי בטון..."

ע2 - "... בית מלאכה, חנות... בקומת הקרקע, שכניסתם היחידה אינה מהחזית הפונה לרחוב או לדרך (כמשמעותה בפקודת התעבורה)".

בגין קומת הקרקע המוחזקת על-ידי המערערת הוטל חיוב לפי סווג ע1 {שהוא גבוה מתעריף ע2}, המערערת הגישה השגה בטענה כי לא מתקיים במקרה זה הסייג הקבוע בהגדרת ע2, דהיינו במקרה זה יש לראות את שטח הקרקע כקרקע תפוסה כהגדרתה בצווי הארנונה או בפקודת העיריות כך שאין לראות בקרקע ככניסה היחידה למוסך מהחזית הפונה לרחוב.

המשיבה טענה כי מבחינה עובדתית הכניסה היחידה למוסך היא מאותה קרקע הצמודה לבניין, המשמשת את המוסך בלבד, כניסה פונה לרחוב.

המערערת הגישה השגה לגבי השנים 2011-2009 ומשנדחו השגותיה, הגישה ערר שנדון בפני ועדת הערר.

לאחר קיום דיון ושמיעת טענות הצדדים החליטה ועדת הערר לדחות את הערר.

בית-משפט קבע כי במסגרת הערעור לא מציגים ראיות, לא נשמעים עדים ולמעט מקרים חריגים, לא נקבעות קביעות עובדתיות חדשות.

בית-משפט של ערעור ממעט להתערב בתחום זה, כך בערעור פלילי או אזרחי, ואף יותר מכך מצומצם היקף ההתערבות כשמדובר בערעור מינהלי על החלטה של רשות מקצועית שהרכבה מיוחד והיא דנה בעניינים מקצועיים שבתחום סמכותה.

אמנם יש הצדקה להתערב במקרה של החלטה הלוקה בחוסר סבירות קיצוני, אך מקרה דנן אינו כזה.

על-פי התמונות שהוצגו בפני הוועדה ושובצו בכתב התשובה ניתן לראות בבירור כי שטח הקרקע וקומת הקרקע מהווים יחידה אחת הנמצאת בשליטת המערערת בלבד. שטח הקרקע מגודר וסגור, למערערת הזיקה הקרובה ביותר אליו ובעזרת מחסום ושומר היא שולטת באופן בלעדי על יכולת הכניסה לאותו שטח ובפועל זו הכניסה היחידה לקומת הקרקע דרך החזית שפונה באופן ברור לרחוב כהגדרתו בפקודת התעבורה. במילים אחרות, קומת הקרקע אינה עונה על הגדרת בניין לפי סעיף ע2 והסעיף המתאים הוא ע1 כקביעת המשיבה שאושרה על-ידי הוועדה.

המערערת אינה יכולה לעשות שימוש במבנה המוסך-הבניין, במנותק משטח הקרקע, המשמש באופן פעיל והכרחי לצורך "תמרון רכבים" או חניה של רכבים המקבלים שירותי מוסך מהמערערת, המערערת היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים אלו ועיקר שימושה עם הבניין. המערערת מונעת מכלל הציבור את הכניסה לאותו מתחם באמצעות שער ושומר ובכך מראה כי מדובר בשטח המשמש לפעילותו השוטפת של המוסך.

השימוש בשטח הקרקע הוא יחד עם הבניין וכחלק בלתי-נפרד ממנו, אין זה המקרה בו השימוש בקרקע הוא העיקר. המערערת אינה נותנת שרותי חניה לציבור הרחב באותו שטח קרקע, הקרקע נועדה לשמש את המוסך הנמצא בבניין בלבד ובלעדיה לא יכולה להתקיים פעילותו של המוסך ולכן הקרקע אינה יכולה להחשב כקרקע תפוסה כהגדרתה בצו הארנונה או בפקודת העיריות. בנסיבות אלו גם סעיף 269 לפקודת העיריות אינו מועיל למערערת.

לאור האמור לעיל, בית-המשפט דחה את הערעור בקובעו כי לא נפלו פגמים בהחלטת הוועדה או בהליך שנוהל בפניה.

יח. מפעל למוצרי הצללה - חוקיות הצו
ב- עת"מ (נצ') 49-10 {הוליס תעשיות בע"מ נ' מועצה אזורית עמק יזרעאל, תק-מח 2012(4), 11001 (2012)} העותרת בעתירה מס' 49/10 היא חברה פרטית אשר מחזיקה ומפעילה, בתחום שיפוטה של המשיבה, מפעל לייצור מוצרי הצללה ממתכת, בד, עץ ופלסטיק.

העותרת בעתירה מס' 50/10 היא חברה פרטית, בתחום שיפוטה של המשיבה, העוסקת בתחום הדשנים. המשיבה היא מועצה אזורית שהוקמה מכוח צו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), התשי"ח-1958.

בעתירות מבקשות העותרות להורות כי חיובם בארנונה כללית בשנת הכספים 2010, בגין מבני תעשיה, אחסנה, משרדים וקרקע תפוסה, בהם מחזיקות העותרות בתחום שיפוטה של המשיבה, איננו חוקי.

עוד נטען, כי חיובן של העותרות בארנונה בחריגה מהמותר מתווסף אל קיפוחן ממילא על-ידי המשיבה, שכן מפעליהן של העותרות ממוקם בתחום הישוב עין דור, ומשכך היה על העותרות לשלם על-פי תעריף למבני תעשיה באזור ג', בתחומי הישוב עין דור.

בית-המשפט קבע כי בענייננו, הגישה המשיבה בקשה לקבלת אישור השרים להטלת ארנונה לשנים 2004-2003. הצדדים בענייננו חלוקים באשר לתוקפו של האישור החריג שניתן למשיבה על-ידי השרים.

טענתן העיקרית של העותרות היא, כי במסגרת בקשת המשיבה לאישור חריג לשנת 2003 נמנעה המשיבה מלהבהיר לשרים כי עצם לידתו של אזור ה' לכשעצמו, מהווה חריגה מחוקי ההקפאה הואיל ושינוי זה גרם לשינוי סיווג שיש עימו העלאת תעריפים המנוגדת לחוקי ההקפאה. לפיכך, אין באישור השרים כדי לרפא פגם זהף, בפרט שעה שלא הובאה בפניהם העובדה כי נעשו שינויי סיווג אסורים, קודם לכן.

עיון מעמיק בבקשה לאישור חריג שהגישה המשיבה, מלמד על כי אין ממש בטענת העותרות.

מן המפורט בבקשה לאישור חריג אנו למדים באופן שאינו משתמע לשני פנים כי המשיבה ביקשה לאשר גם את שינוי הסיווג שנעשה לאזור ה' מקום הימצאו של מפעלן של העותרות והעלאת סכומי הארנונה בעקבות כך. בבקשת האישור נתבקש אישור כללי לכל התעריפים בצו המיסים של המועצה, ובפרט לאזור ה'. המשיבה הדגישה בבקשה כי היה ויתברר שהסיווגים החדשים שנעשו בעבר היו בלתי-חוקיים, הרי שהתוצאה יכול שתהא, ככל הנראה, כי נוצר פער בין התעריפים הקיימים בצו המיסים שלה לבין התעריפים המותרים על-פי "חוקי ההקפאה".

מכאן ברור, שהמשיבה ביקשה וקיבלה אישור לשינוי סיווגים שנעשו בשנים הקודמות ללא קבלת אישור השרים, וכי אישור זה כולל גם את שינוי הסיווג שנעשה ביחס למפעלן של העותרות.

המשיבה ביקשה לאשר שינויי סיווגים שעשתה במהלך שנות ה- 80 ובראשית שנות ה- 90, היינו, מדובר בשינויי סיווגים בלתי-חוקיים שנעשו כ- 13 שנים קודם להגשת הבקשה לאישור חריג, ולא בבקשה לאישור שינוי סיווגים שטרם נעשו בפועל.

בית-משפט לא מצא כל פגם בבקשת המשיבה לאשר את כל שינויי הסיווגים הבלתי-חוקיים שנעשו שנים קודם להגשת הבקשה לאישור חריג. לטעמו של בית-המשפט, כך או כך, האישור שניתן על-ידי השרים תקף וחוקי. אישור השרים הוא אישור כללי אשר מאשר את כל הסיווגים האסורים שנעשו על-ידי המשיבה באותם שנים, ובכלל זה את שינוי הסיווג שנעשה ביחס למפעלן של העותרות. העתירות נדחות.

יט. בית קפה ושטח המשמש לרחבה של כסאות ושולחנות
ב- עמ"נ 32722-04-11 {ל. גן מאיר תל-אביב בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב, תק-מח 2012(1), 32754 (2012)} המערערת, מפעילה בגן מאיר בתל-אביב בית-קפה הידוע בשם "קפה לנדוור".

בהתאם למדידה שקיים המשיב, קיים במקום מתחם בשטח של 214.32 מ"ר, שעליו מוצבים שולחנות וכיסאות. מתחם זה, המכונה בהודעת הערעור כ"שטח המריבה", מחוייב ב- 50% משטחו {107.31 מ"ר}, בתעריף של "בניינים שאינם משמשים למגורים".
השטח צורף לשטח הבנוי {64.58 מ"ר} המשמש את בית-הקפה, ולפיכך החיוב הכללי של המערערת בארנונה עומד על 172 מ"ר, בסיווג של "בניינים שאינם משמשים למגורים".

המערערת לא השלימה עם קביעתו של המשיב בנושא סיווג שטח המריבה, ולשיטתה, יש לחייב שטח זה בתעריף של "קרקע תפוסה", ולחילופין בתעריף זה, תוך העלאה הדרגתית, מידי שנה, של שיעורי הארנונה.

הוגשה השגה אל מנהל הארנונה, ומשנדחתה ההשגה, הוגש ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה, ולאחר שגם הערר נדחה, הוגש ערעור נשוא תיק דנן.

המערערת טענה, כי בהתאם לצו הארנונה לשנת 2008, שטח המריבה עונה להגדרה של "קרקע תפוסה" ולא להגדרה של "בניין", כאמור בסעיף 269 לפקודת העיריות (נוסח חדש).

עוד נטען, כי בין אם מדובר ב"קרקע תפוסה", כהגדרתה בסעיף 269 לפקודת העיריות, ובין אם ב"קרקע שעיקר שימושה עם המבנה", התוצאה תהא זהה, בהתאם לסעיף 3.3.20 לצו הארנונה.

עוד נטען, כי שטח המריבה אינו צמוד לבית-הקפה אלא שהוא מצוי בתוך גן מאיר, ולכן הוא אינו מהווה "קרקע אשר עיקר שימושה עם המבנה".

המערערת מסתמכת על פסק-דין שניתן בעניין דומה {עמ"נ 175/08 יריב קפנטו בע"מ נ' מנהל הארנונה - עיריית תל-אביב, פורסם באתר נבו (06.08.08)}, שם נקבע כי אין לסווג שטח הסמוך למסעדה, שעליו מוצבים שולחנות וכיסאות, בסיווג של "בניין", אלא בסיווג של "קרקע תפוסה".

לחלופין, נטען כי גם אם תתקבל פרשנות המשיב ו"שטח המריבה" יסווג כ"בניין", כי אז יש לבצע את העלאת שיעורי הארנונה בהדרגה, 10% מידי שנה, כאשר התעריף הבסיסי הינו זה שנקבע בצו הארנונה לשנת 2007.

ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי על-פי צו הארנונה לשנת 2008, אשר קיבל את אישור השרים, יוטלו תעריפי הארנונה על כל יחידת שטח בהתאם לשימוש בה. הוועדה הפנתה לסעיף 3.2 לצו הארנונה, שבו נאמר כי "הארנונה הכללית לגבי בניינים שאינם משמשים למגורים תחושב לפי תעריפים אחידים, למעט התעריפים המיוחדים, כמפורט בסעיף 3.3".

הוועדה הוסיפה, כי המערערת משתמשת בשטח החצר כדי להפעיל את בית-הקפה ומפיקה ממנו תועלת כלכלית, ודי בכך כדי לחייב שטח זה בסיווג של "בניין".

הוועדה ציינה עוד, כי לאותה תוצאה ניתן להגיע מעיון בהיסטוריה החקיקתית של סעיף 1.3.1(י) לצו הארנונה, שבו נאמר כי "שטחים בחצר, ומעברים וכדומה המשמשים את בית-הקפה או המסעדה, יחוייבו ב- 50% משטחם בתעריף המפורט בסעיף 3.2". עררה של המערערת נדחה.

בית-המשפט דחה את הערעור וקבע כי ככל שמדובר בהתערבות בהחלטות של ועדת ערר, התערבות זו תיעשה במקרים חריגים, כאשר החלטת הוועדה חורגת ממיתחם הסבירות, או כאשר זו פעלה מתוך חריגה מסמכות, הסתמכות על שיקולים זרים, או התעלמות משיקולים רלוונטיים.

כ. מקורות - ברכת רם
ב- עת"מ (נצ') 24910-02-11 {מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה מקומית מסעדה, תק-מח 2011(2), 6239 (2011)} נדונה השאלה האם חייבת חברת מקורות בתשלום ארנונה עבור "בריכת רם", המצויה בתחומה המוניציפאלי של המועצה המקומית מסעדה?

בריכת רם היא מקור מים המצוי בצפון מזרח רמת הגולן. בשפת האגם מחזיקה העותרת מתקני שאיבה, הכוללים מבנה ושטח קרקע, בגינם היא משלמת ארנונה למועצה המקומית מסעדה, בהיותם מצויים בתחום השיפוט של המועצה.

בחודש מאי 2003 שלחה המשיבה, לראשונה, דרישת תשלום ארנונה לעותרת בגין שטח בריכת רם, על-פי סיווג הנכס כ"קרקע תפוסה", עבור שטח של 500,000 מ"ר. הכוונה לכל שטח המקרקעין המכוסים במים.

טענתה העיקרית של העותרת הינה, כי היא איננה מחזיקה בשטח בריכת רם, שהינו מקור מים טבעי, המצוי בבעלות ובחזקת מדינת ישראל, לא הוקנתה לה מעולם כל זכות בבריכת רם והיא לא תפסה בה חזקה. מקורות פועלת, לפי טענתה, בהתאם להיתר שקיבלה בשנות ה- 70 מהממשל הצבאי ברמת הגולן, שהחליט על הקמת "מפעל המים בריכת רם" והעניק לה "היתרים לפעולות במים".

מנגד, טענה המשיבה כי אין המדובר במקור מים טבעי. לטענת המשיבה, בריכת רם הינה מאגר מים מלאכותי, אשר נוצר על-ידי העותרת, לצורך מימוש תכלית מסחרית עסקית של שיווק ומכירת מים לקרקע ולאדמות חקלאיות לצורכי השקיה.

העותרת איננה חולקת על חיובה בתשלום ארנונה עבור שטח הקרקע המוחזק על ידה על שפת בריכת רם, עליו ממוקמת תחנת השאיבה. המחלוקת במקרה דנן נסובה אך ורק סביב שטח מקור המים, ממנו שואבת מקורות את המים.

בית-המשפט קיבל את העתירה בקובעו כי העותרת איננה בגדר מחזיקה בשטח בריכת רם כמשמעות המונח "מחזיק" בפקודת העיריות, ומשכך אף אינה מחוייבת בתשלום ארנונה למשיבה, מעבר לחיובה בגין החזקתה בשטח מתקני השאיבה, חיוב שאיננו שנוי במחלוקת.

כא. שטחי התארגנות לעבודות סלילה
ב- עת"מ (חי') 41879-12-13 {דניה סיבוס בע"מ נ' מועצה מקומית מג'ד אל כרום, תק-מח 2014(1), 30845 (2014)} נדונה עתירה לביטול דרישת הארנונה שהוצאה על-ידי המועצה המקומית מג'ד אל כרום.

בדרישה חוייבו העותרות לשלם ארנונה בגין החזקת שטחים המשמשים אותן במסגרת עבודות לסלילת מסילת רכב ולכריית מנהרת גילון.

השטחים שבמוקד הדיונים מחולקים לשלושה סוגים; שטחי מגורים והתארגנות; שטחים המשמשים כחלק מהמסילה שבבניה; וקרקע תפוסה לשימושים אחרים.

שני הצדדים מקבלים, לצורך ההליך הנוכחי, את הקביעות בפסק-דין קודם שניתן בין הצדדים כלומר, מחד יש למדוד ולחייב בארנונה את שטחי ההתארגנות, ומאידך אין להטיל חיוב על שטחי המסילה שבבניה לרבות שטחי האחסון של חומרי החציבה והכרייה.

בית-משפט קבע כי המחלוקת האמיתית שבין הצדדים הינה מחלוקת עובדתית, כלומר מחלוקת מהו היקף הקרקע התפוסה המהווה חלק מהמסילה?

עוד נקבע כי ההכרעה מהו שטח המסילה, הינה הכרעה עובדתית על בסיס מדידה בפועל, מדדיה שתעשה על-פי הגדרות פקודת מסילות הברזל. משהסכימה המשיבה כי השטח הפטור יהיה של 15 מ"ר לכל צד מצדי המסילה, שהיא החלופה המיטבית לעותרות על-פי סעיף 2(1) לפקודת מסילות הברזל, כל שנותר הינו לבדוק את המדידות, לחשב את השטח ולהפחיתו מהשטח הכולל.

טענות לגבי גודל השטח ומדידות אינן טענות שיש להביאן בעתירה מנהלית, אלא מקומן בהליכי השגה וערר על-פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו- 1976 (סעיף 3(א)(2)). לאור האמור, העתירה נדחתה.

כב. טענת העותרת לפי בתקופת השנה בה היא לא מפעילה את הבריכה אין לראות אותה כ"מחזיקה" בה ואין לחייבה בארנונה על שטחה
ב- עמ"נ (ב"ש) 34145-10-13 {בה פול קלאב בע"מ נ' עיריית באר שבע, תק-מח 2014(1), 12021 (2014)} המערערת שוכרת מ"האגודה למען החייל בישראל" חלק ממתחם שלה הנמצא בבאר-שבע, הכולל חדר כושר וספינינג, חדרי סאונה, בריכה ומתקני שירות הצמודים לה. עיריית באר שבע חייבה אותה בארנונה על שטח המושכר, לפי פריט בצו הארנונה שלה שכותרתו "מתקני נופש, ספורט ובריכה".

המערערת טענה כי בתקופת השנה בה היא איננה מפעילה את הבריכה, אין לראות בה כמחזיקה בה וממילא אין לחייבה בארנונה על שטחה.

מנגד, המשיבה טענה, כי המערערת היא המחזיקה בשטח המושכר כולו, כולל הבריכה, בכל ימות השנה, ועל-כן היא חייבת בתשלום ארנונה עליו ואין מקום לפטור אותה מתשלום ארנונה על שטח הבריכה בתקופה בה היא לא מופעלת.

בית-משפט קבע החלטת מנהל הארנונה והחלטת ועדת הערר, כי בתקופת שכירות המושכר המערערת היא המחזיקה בשטח הבריכה בכל ימות השנה ושככזו היא חייבת בתשלום דמי הארנונה גם על שטח הבריכה לכל ימות השנה בתקופת השכירות, מבוססות ואין מקום להתערב בהן.

כג. חיוב בגין שטחים אליהם פלשו הנישומים
ב- עמ"נ 11965-05-11 {א' נ' ע', תק-מח 2013(4), 22857 (2013)} נדון ערעור על החלטת ועדת הערר, שבמסגרתה נדחה הערר שהגישו המערערים כנגד חיובם בארנונה כללית בגין שטחים שונים המוחזקים על ידם, אליהם פלשו שלא כדין ואשר בהם הקימו מבנים שונים ללא היתר.

המערערים טענו, כטענת-סף, כי הם כלל אינם חייבים בתשלום ארנונה בשל אי-אספקת שירותים מוניציפאליים על-ידי העיריה. על-פי הטענה, ועדת הערר שגתה עת קבעה, כי המערערים לא הוכיחו את טענתם בדבר אי-קבלת שירותים מוניציפאליים. לעניין זה נטען, כי האמור בתצהירו של המערער 1 בכל הנוגע לאי-קבלת שירותים כאמור לא נסתר וכי אף המשיבה, בעצמה, הודתה בכתב התשובה לערר כי היא לא סיפקה שירותים מוניציפאליים כלשהם למערערים.

נטען גם, כי מסקנתה המשפטית של ועדת הערר לפיה ארונה הינה מס לכל דבר וכי אין כל קשר או זיקה בין קבלת שירותים מוניציפאליים לבין החובה בתשלום ארנונה הינה שגויה ומנוגדת לדין. לעניין זה נטען, כי חיוב בארנונה מקום בו העיריה לא מספקת שירותים מוניציפאליים מנוגד לעיקרון שלטון החוק ולעקרון חוקיות המינהל והוא אף עומד בניגוד לערכי היסוד של שיטתנו.

המשיבה טענה, כי דין הטענה בעניין הקשר שבין אספקת שירותים עירוניים לבין החבות בתשלומי ארנונה להידחות על-הסף וזאת משום שהסמכות לדון בטענה זו אינה מצויה בסמכותה של ועדת הערר ולפיכך גם לא בסמכותו של בית-משפט זה, היושב כערכאת ערעור על החלטת ועדת הערר.

נטען, לחילופין, כי דין הטענה להידחות לגופה. לעניין זה נטען, כי הארנונה הינה במהותה מס ובדומה למס היא מוטלת על האזרח בצורה של כפיה וללא כל זיקה לשירות הניתן על-ידי העיריה.

נטען גם, כי טענת המערערים לפיה הם אינם מקבלים כל שירות מהעיריה כלל לא הוכחה וכי מכל מקום, המערערים מנועים מלטעון טענה כאמור מקום בו הם לא פנו ביוזמתם לעיריה לרישום החזקתם בשטחים ולקבלת היתר בניה.

בית-המשפט דחה את הערעור בקובעו כי מרבית טענותיהם של המערערים מופנות כנגד החלטת מנהל הארנונה ולא כנגד החלטת ועדת הערר.

המערערים שבים ומעלים במסגרת ערעור זה את כל טענותיהם אשר נדונו ונדחו על-ידי ועדת הערר. אולם, מושכלות יסוד הן כי היקף הביקורת השיפוטית של בית-משפט שלערעור, היושב כערכאת ערעור על החלטת ועדת הערר, הינה מצומצמת. בית-המשפט בוחן האם החלטת ועדת הערר הינה סבירה והאם היא התקבלה מטעמים ענייניים וללא שיקולים זרים ואין הוא מחליף את שיקול-דעתה של הוועדה בשיקול-דעתו שלו. משכך, יש לבחון האם נפל פגם בהחלטת ועדת הערר שלא להתערב בהחלטת מנהל הארנונה והאם החלטתה חורגת ממתחם הסבירות, תוך שהממצאים העובדתיים הנוגעים לעניין הם אלו שנקבעו על-ידי ועדת הערר.

בית-המשפט לא מצא כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר, הדורש את ההתערבות.

כד. חיוב בגין מתחם חניה
ב- עמ"נ 23668-01-13 {ש' נ' מ', תק-מח 2013(4), 16258 (2013)} נדון ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה בעניין חיוב הארנונה לשנת 2011 של מתחם "חנה וסע" הסמוך למחלף שפירים.

המתחם מהווה חלק ממיזם "נתיב מהיר" - כביש אגרה שנסלל ממחלף נתב"ג ועד למחלף קיבוץ גלויות.

השאלה העיקרית העולה בערעור נוגעת לסיווגו של המתחם - האם כ"חניונים", כפי שנקבע בהחלטת ועדת הערר, או כ"קרקע תפוסה לשטח מצופה אספלט", כטענת המערערת.

המערערת טענה כי ועדת הערר שגתה כשסיווגה את מתחם "חנה וסע" תחת סיווג "חניונים", החל על מקומות שבהם החניה נעשית בתמורה לתשלום. לפי הטענה, החניה במתחם זה אינה נעשית בתמורה לתשלום.

באשר לסיווג מתחם "חנה וסע" כ "חניון", טען המשיב כי בדין נקבע סיווג זה, שכן החניה במתחם נעשית בתמורה לתשלום. המשיב טען כי חוזה הזיכיון כולל שתי תמורות עיקריות בגין החניה: האחת, תמורה המשולמת לבעל הזיכיון על-ידי נהגים הנוסעים בנתיב המהיר. לפי הטענה, במחיר הנסיעה בנתיב המהיר מגולמת, לפי חוק נתיבים מהירים, התמורה עבור הקמת המערכת כולה, הפעלתה, מימונה ומסירתה למדינה במצב טוב בסוף תקופת ההפעלה. המחיר שזכאי הזכיין לגבות עבור הנסיעה כולל גם את מחיר החניה בחניון {"התשלום העקיף"}. השניה, התמורה שמשלמת המדינה בגין כל רכב שחונה במתחם בשעות הבוקר {"התשלום הישיר"}.

המשיב ציין כי במסגרת התשלום הישיר שילמה המדינה למערערת, נכון לסוף שנת 2011, למעלה מ- 11 מיליון ש"ח. התשלום קבוע במפורש בסעיף 13.10 לחוזה הזיכיון, שכותרתו: "תשלום מהמדינה בגין החניית כלי רכב בחניון".

בית-המשפט קבע כי מתחם "חנה וסע", המהווה חלק ממיזם הנתיב המהיר, הוא מתחם חניה בלתי-שגרתי, ראשון מסוגו במדינת ישראל.
בית-המשפט לא קיבל את טענות המערערת. בית-המשפט לא סבר כי פרשנות המונח "בתשלום" בהתאם למבחן השכל הישר, מחייבת את קיומה של קופה בכניסה למתחם החניה.

אכן, במרבית החניונים המוכרים - קיימת קופה בכניסה אליהם. ואולם, אין מדובר בענייננו במתחם חניה שגרתי, ולכן אין להחליט בענייננו באמצעות השוואה מלאה למגרש חניה טיפוסי. יש לשקול את מכלול הנתונים הקיימים בענייננו {וביניהם הנתון שלפיו לא קיימת קופה בכניסה למתחם}, ולהחליט, לפי מבחן השכל הישר, האם מתקיים תשלום בנסיבות הספציפיות.

בית-המשפט לא היה שותף לדעה כי תשלום עבור חניה חייב להתבצע על-ידי הנהג שהחנה את רכבו. לא נמצא לכך דרישה בדין, ודרישה כזו אף אינה מחוייבת לפי מבחן השכל הישר.

כך למשל, ברור הדבר שאם אדם מחנה את רכבו בחניון, ומעסיקו של אותו אדם הוא שמתקשר ישירות עם החניון ומשלם בעבור חניה זו - מדובר ב"תשלום" בעד החניה. נראה שגם תשלום בשיעור קבוע, שאינו מחושב לפי מספר השעות של משך החניה, נחשב בגדר "תשלום", לפי מבחן השכל הישר.

בית-המשפט הגיע למסקנה כי עמדתו של המשיב היא אשר עולה בקנה אחד עם מבחן השכל הישר. אכן, לפנינו מתחם חניה שבו אין קופה רושמת בכניסה, ושציבור המשתמשים במתחם אינו נדרש לשלם בגין החניה. ואולם, בכך אין מתמצות העובדות הרלוונטיות לבחינת השאלה שעל הפרק.

בראש ובראשונה אין להתעלם מן התשלום אשר מעבירה המדינה למערערת בגין חניית כלי רכב, בהתאם לחוזה הזיכיון. באשר לתשלום זה העלתה המערערת מספר פרמטרים, המוליכים לשיטתה למסקנה כי אין מדובר בתשלום עבור החניה: התשלום אינו מבוצע על-ידי המשתמש; התשלום אינו מבוצע לאורך כל שעות היום, אלא רק בגין כלי רכב הנכנסים למתחם בשעות הבוקר, ולכן אין הוא מהווה תשלום עבור החניה, אלא עבור הפחתת העומס על הכניסה לתל אביב וסביבתה; התשלום הוא גם עבור הפעלת השאטלים; גובה התשלום הוא קבוע ולא בהתאם למשך החניה; גובה התשלום אינו נקבע על-ידי המערערת.

בית-המשפט הביע את דעתו כי גם תשלום אשר אינו משולם ישירות על-ידי המשתמש, וכן תשלום ששיעורו אינו נקבע לפי משך החניה, ייחשבו שניהם לענייננו בגדר "תשלום" לפי מבחן השכל הישר. טענה "מושכת" יותר נסמכה על כך שהתשלום אינו מבוצע לאורך כל שעות היום, אלא רק בשעות הבוקר.
עובדה זו מעידה לפי הנטען שמדובר בתשלום עבור שירות אחר, הפחתת העומס על הכניסה לתל אביב וסביבתה, ולא בתשלום עבור שירותי חניה. ואולם, סבור אני כי גם בעניין זה יש לדחות את טענת המערערת.

גם תשלום חלקי, דהיינו תשלום בעד חניה המתבצע רק בחלק משעות היממה, יש לראותו לעניין הארנונה כ"תשלום".

טול למשל חניון אשר פועל באזור עסקים ומציב שמירה בכניסה אליו; בעל החניון גובה תשלום רק בשעות הפעילות של העסקים, ובוחר שלא להעסיק שומר ביתר שעות היממה, וכן מותיר את הפתח לחניון פתוח.

גם חניון כזה ייחשב לצורך דיני הארנונה ולפי תכליתם - כמקום שבו מתבצעת חניה בתמורה לתשלום.

אשר לפטור לחלק המערבי של המתחם. ועדת הערר קבעה כי המועצה תבוא לקראת המערערת ותפטור את חלקי המתחם שלא היו בשימוש, לתקופה שלא היו בשימוש, כדין "נכס ריק". ואולם, מדובר בפטור המוגבל לשישה חודשים.

מכוח החלטה זו, היה החלק המזרחי של המתחם פטור מארנונה עד למועד פתיחתו בתחילת חודש אפריל 2011. לעומתו, החלק המערבי של המתחם, אשר לא נפתח לשימוש בשנת 2011, חוייב בארנונה בתום ששת חודשי הפטור.

בערעור זה טענה המערערת כי אין לחייב בארנונה את החלק המערבי של המתחם, וזאת גם במהלך המחצית השניה של שנת 2011.

בית-המשפט דחה במפורש את הטענה כי הזכות לשימוש כמוה כשימוש בפועל. לפיכך, אין לקבל את טענת המשיב שלפיה עם קבלת טופס 4 נוצרת חזקה כי הנכס ראוי לשימוש, וכל עוד לא נסתרה חזקה זו, די בכך כדי לחייב בארנונה.

על-כן, נקבע כי החלק המערבי של מתחם "חנה וסע" אינו בר-חיוב בארנונה בשנת 2011. הפטור יינתן לכלל השטחים בחלק המערבי {לרבות שטחי גינון ואיי תנועה}.

אשר לכביש הטבעתי. ביחס לכביש הטבעתי, שממנו מתבצעת הגישה אל מקומות החניה, קבעה ועדת הערר כי מדובר בחלק בלתי-נפרד מהחניון. המערערת ערערה על קביעה זו, ואילו המשיב טען כי אין מקום להתערבות בה. בעניין זה בית-המשפט הגיע למסקנה כי יש לקבל את טענת המערערת.

בענייננו אין חולק כי הכביש הטבעתי משמש ככביש גישה לחניון. הצדדים גם הזכירו שימושים נוספים הנעשים בכביש הטבעתי - אוטובוסים של חברת "אגד" נוסעים בכביש זה; אנשים פרטיים נוסעים בכביש זה לצורך הורדה ואיסוף של נוסעים {וזאת אף מבלי שנעשה שימוש בנתיב המהיר או בשירותי החניה של מתחם "חנה וסע"}. השימושים הנוספים תומכים במסקנה כי מדובר ב"רחוב". נמצא איפוא כי הכביש הטבעתי הוא "רחוב", וככזה הוא פטור מארנונה.

בסיכומו-של-דבר, הערעור התקבל בחלקו, במובן זה שהחלק המערבי של מתחם "חנה וסע" יהיה פטור מארנונה לשנת 2011, והכביש הטבעתי יהיה פטור מארנונה אף הוא. ביחס לסיווג המתחם כ"חניונים" - נדחה הערעור.

כה. גידור קרקע - אינו שימוש
ב- עמ"נ 36801-09-12 {ס' נ' ע', תק-מח 2013(4), 6078 (2013)} נדון ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שהוגש על-ידי המערערת בקשר לחיובה בדמי ארנונה בגין נכס המצוי בעכו.

השאלה המרכזית המתעוררת בערעור היא האם גידור שטח קרקע על-ידי בעל הזכויות בקרקע, מהווה "שימוש" בקרקע, לצורך חיוב בארנונה לפי סיווג "קרקע תפוסה" {המחייב שימוש בקרקע}?

בית-המשפט קבע כי הצבת הגדר על-ידי המערערת בקרקע הנדונה אינה מעידה על "שימוש" שעושה המערערת בקרקע. כלומר, גידור קרקע אינו מהווה, כשלעצמו, "שימוש" בקרקע.

כו. שטחים נילווים לתעשיה
ב- עת"מ (מרכז) 42998-11-11 {פולק (אינטרנשיונל) בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ראש העין, תק-מח 2013(3), 24460 (2013)} עניינה של העתירה הוא בשאלת תוקפם של חיובי ארנונה לשנים 2012-2004, שהמשיבים הטילו על העותרת בגין שטחים נלווים למבנה תעשייתי שהיא שוכרת באזור התעשיה אפק שבראש העין.

העותרת היא חברה העוסקת בייצור ושיווק של ציוד רפואי בארץ ובעולם מזה 44 שנים. מפעלה של העותרת שכן במשך שנים רבות בכפר סבא, אך בשלהי שנת 1996 העתיקה העותרת את מפעלה לאזור התעשיה אפק בראש העין, שם הוא שוכן עד היום.

לטענת העותרת, היא העבירה את המפעל כדי לחסוך בנטל המיסוי העירוני, לאחר שבדקה מספר חלופות, ובכלל זה באזור התעשיה אפק שבראש העין. העותרת הוסיפה וטענה, כי החלטתה לעבור לפארק אפק התקבלה לאחר פגישה עם קברניטי העיריה המשיבה באוגוסט 1996, שם הובטח לה, לפי הנטען, כי היא לא תחוייב בארנונה בגין יתרות קרקע לנוכח המצב המשפטי, שהשרים הממונים לא אישרו חיוב כזה באזור התעשיה אפק.

יצויין מייד, כי המשיבה הכחישה כל הבטחה כאמור, ואף תמכה את עמדתה זו בטעמים רבים שבדין ובהיגיון.

שתיים הן המחלוקות שעליהן הועמדה העתירה. האחת - חוקיות החיוב בגין יתרות קרקע לפי הסיווג שנקבע לבסוף בוועדת הערר, לנוכח דיני ההקפאה והיעדר אישור השרים. השניה - קיומה ותוקפה של הבטחה שלטונית, שלא לחייב בארנונה בגין שטחים אלו לנוכח המצב המשפטי הנגזר מדיני ההקפאה.

בית-המשפט קבע כי דיני ההקפאה אינם חלים על הטלת ארנונה לראשונה, במיוחד כשמדובר באזור חדש שלא היה קיים קודם לכן. לא נדרש אישורם של השרים לכך והעיריה אינה צריכה לפנות לשרים בכל בקשות לאישור בעניין זה.

בסיכומו-של-דבר, בית-המשפט קיבל את העתירה באופן חלקי במובן זה שהמשיבה תבטל את החיובים ששלחה לעותרת בגין יתרות קרקע לתעשיה ולמלאכה באזור ד' לפי סיווג 742 לתקופה שמשנת 2004 ועד סוף אוגוסט 2011, ותשלח חיובים מתוקנים לתקופה זו על בסיס הסיווג השיורי 700. חיובי העותרת לפי סיווג 742 מספטמבר 2011 ואילך יעמדו בתוקפם.

כז. חיוב בגין מחצבה
ב- עמ"נ (נצ') 49415-09-12 {תעשית אבן וסיד בע"מ נ' מנהל הארנונה - מועצה אזורית בגלבוע, תק-מח 2013(3), 10716 (2013)} נדון ערעור מינהלי כנגד החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה.

בהחלטתה דחתה ועדת הערר את עררה של המערערת, תעשיות אבן וסיד בע"מ, על חיובה בארנונה לשנת 2010, למעט קביעה כי המערערת פטורה מתשלום ארנונה בגין הנכס נשוא הדיון, החל מיום 25.10.10.

ההשגה נדחתה, וכך גם, כאמור, הערר שהוגש לוועדת הערר. החלטת ועדת הערר מבוססת בעיקרה על נימוקים משפטיים, אך היא משולבת גם בקביעות עובדתיות, הנסמכות, בין היתר, ובפרט, על נטל הראיה המוטל על המערערת, אשר, לפי קביעת הוועדה, לא עמדה בנטל המוטל עליה, לשכנע כי יש לבטל או לשנות את השומה.

המערערת סברה כי בהחלטת הוועדה נפל פגם בולט והיא שגויה מבחינה ראייתית, שכן היא מתעלמת מהודאתה של המשיבה כי השומה שהוצאה למערערת איננה משקפת את המציאות, וכן מתעלמת מהודעות בכתב שנתנה המערערת למועצה במועד, כמו גם מראיות נוספות שהובאו בפני הוועדה, כגון מפות מדידה, תכניות בניין עיר וכיוצא בזה.

לטענת המערערת, די בכך שהמועצה לא העלתה כל טענה מהותית עובדתית הסותרת את טענת המערערת ומנהל הארנונה אף הודה בפה מלא, כי חיוב הארנונה איננו משקף את המצב העובדתי בנכס, על-מנת להביא לביטול החלטת ועדת הערר וקבלת הערעור.

המערערת טוענת כי לא ניתן לחייבה גם בגין שטחי הקרקע, ששמשו לפירוק והריסת המתקנים, שכן מדובר בשטחי קרקע הסמוכים לנכסים שעוברים תהליך הריסה, כשם שלא מחייבים קרקע הסמוכה לשטח בו מוקם בניין חדש בתקופת הבניה.

מנגד, המשיבה טענה כי יש לדחות את הערעור, שכן החלטת הוועדה היא נכונה ומנומקת היטב. לגישת המשיבה, המערערת פינתה את שטח המחצבה רק בסוף שנת 2010, למרות זאת היא מבקשת לפטור אותה מתשלום ארנונה כבר מתחילת שנת 2010.

לטענת המשיבה, צדקה הוועדה בקובעה כי נטל הראיה מוטל על המערערת ומחובתה היה לתמוך טענותיה בראיות, לפיהן הנכס איננו ראוי לשימוש עוד. אין חובה על הרשות לפעול לאיסוף מידע ספציפי.

במקרה זה, נשלח פקח לבדוק את הנכס, כפי שנעשה בעת שנישום מבקש פטור מתשלום ארנונה, והפקח מצא כי במקום פועלים צוותי עבודה, שעבדו באתר בעבודות שונות. עמדה זו הועלתה בצורה מפורשת על-ידי המשיבה בתשובה לערר, במהלך הדיון ובסיכומים.

ועדת הערר קבעה, כי המערערת איננה זכאית לפטור לפי סעיף 13 לתקנות ההסדרים, שכן איננה עומדת בתנאים הנדרשים. לפי קביעתה, התקנה חלה רק על מבנים ולא על קרקע, בנוסף, הפטור ניתן לבעל מבנה ולא למחזיק. במקרה הנוכחי לא צורפה עמדת המנהל - הבעלים, באשר למתן הפטור; ועל-פי טענות המערערת עצמה, אין המדובר במבנים ריקים.

הוועדה קבעה בנוסף, כי המערערת איננה זכאית לפטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות מאחר והסעיף חל רק על "בניין" שנהרס או ניזוק, שנית, על המערערת מוטל הנטל לשכנע כי מצבו של הבניין השתנה. המערערת לא עמדה בנטל זה, כאשר נמנעה מלהמציא למשל תמונות של הנכס, דו"ח מהנדס, או תצהיר מטעמה.

בנוגע לטענה כי המערערת הודיעה למשיבה שהפעילות היחידה אשר נותרה במקום, הינה פעילות של פירוק ופינוי מתקנים, קבעה הוועדה כי אין בהודעה זו כדי להבהיר מתי בדיוק החלו עבודות הפירוק והאם במקביל לעבודות הפירוק ניתן היה לעשות שימוש במתקנים.

הוועדה דחתה את טענת המערערת כי הנכס מחוייב על-פי סיווג שאיננו מתאים, מאחר והטענה הועלתה לראשונה במסגרת סיכומיה של המערערת. מעבר לנדרש נקבע, כי המערערת לא תמכה את טענותיה בראיות מטעמה.

בנוגע לטענה כי הקרקע התפוסה מהווה אדמת בניין, קבעה הוועדה כי התקיימו יסודות ההחזקה והשימוש ומוטל היה על המערערת לשכנע כי חדלה מלעשות שימוש בקרקע החל מתאריך מסויים. הוועדה קבעה, עם-זאת, כי משהודיעה המערערת ביום 25.10.10 על הפסקת החזקה ועל החזרת השטח למנהל מקרקעי ישראל, היה על המשיבה, לבדוק טענה זו ומשלא עשתה כן יש לפטור את המערערת מתשלום ארנונה החל ממועד זה.

בית-המשפט הגיע למסקנה כי הוועדה לא טעתה בדחותה את טענת המערערת לפטור על-סמך הטענה כי המבנים נהרסו או ניזוקו.

אשר לפטור לנכס ריק. טענת המערערת כי צו הארנונה עצמו, קובע פטור לנכס ריק, ללא קשר לבעלות, לא הועלתה כלל בדיונים הקודמים ולא נדונה על-ידי הוועדה, כך שאין סיבה לדון בה כעת בערעור על החלטת הוועדה, מה גם שההסתמכות על צו הארנונה לא יכולה להואיל למערערת, אשר כאמור, לא עמדה בנטל להוכיח כי המבנים לא היו בשימוש, במועד הרלוונטי.

בית-המשפט קבע כי גם טענה זו לפטור על-סמך היות המבנים ריקים דינה להידחות.

אשר לחיוב הארנונה בגין שטחי הקרקע. המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת לשטחי הקרקע שחוייבו על-פי תעריף עבור שטח קרקע תפוס למחצבה. לפי גישת המערערת, מרגע שהופסקה החציבה והכרייה, לא מדובר ב"קרקע תפוסה" אלא ב"אדמת בניין", ולכן אין לחייב בגינה בארנונה. בית-המשפט לא מצא כי הוועדה שגתה במסקנה זו.

כח. חיוב חברת חשמל בגין שטח נמל חדרה
ב- עת"מ (חי') 16369-08-11 {חברת החשמל לישראל בע"מ נ' עיריית חדרה, 2013(3), 10051 (2013)} עניינה של העתירה בטענת חברת החשמל לאי-חוקיות שדבקה בצווי הארנונה של עיריית חדרה בשנים 1987-1986, שהשתרשה עד לצו הארנונה לשנת 2010, מכוחו הטילה העיריה על חברת החשמל חיובי ארנונה בגין שטח נמל חדרה.

בית-המשפט קבע כי לא עלה בידי חברת החשמל לסתור את חזקת תקינות המעשה המינהלי העומדת לעיריה, ועל-כן דין טענותיה להידחות.

כט. חיוב בגין שטחי ביטחון - צנרת מים
ב- בר"מ 2969/13 {מנהלת הארנונה של עיריית יבנה נ' מקורות חב' המים בע"מ, תק-על 2013(3), 4858 (2013)} קבע בית-המשפט - בדחותו את בקשת רשות לערער - כי בכל הנוגע להענקת רשות ערעור בסוגיות שעניינן חיובי ארנונה, כי זו תינתן רק כאשר מתעוררת שאלה משפטית בעלת חשיבות כללית החורגת מעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת או כאשר נוצר דפוס דרוש הבהרה של פסיקות סותרות בבתי-המשפט המחוזיים.

עוד נקבע כי אף אחת מטענותיה של העיריה איננה מקיימת את המבחנים להענקתה של רשות ערעור.

אכן, העיריה הצביעה על פסיקות שהובילו לתוצאות שונות בעניינם של "שטחי ביטחון" כאלו ואחרים. אולם, בנסיבות העניין, אין בכך כדי להועיל לה.

בדוגמאות שעליהן הצביעה העיריה התוצאות השונות נובעות משוני עובדתי בין המקרים, בכל הנוגע להיבטים חשובים כדוגמת אופי השימוש בקרקע, מידת השליטה בה וכולי.

אין בפסיקה שהביאה העיריה כדי ללמד על סתירות משפטיות מן הסוג שמהווה שיקול בהענקתה של רשות ערעור.

יתרה-מכך, משעה שבית-המשפט נדרש לסוגיה של "שטחי ביטחון" באופן מקיף בעניין חברת החשמל {עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פורסם באתר נבו (01.12.11)}, הרי שניתן לומר כי אותן סתירות, ככל שהיו, באו על פתרונן לעת עתה. בעניין חברת החשמל נפרסה המסגרת הנורמטיבית לדיון בסוגיה זו על כל היבטיה.

תחילה, נדרש שם בית-משפט לפרשנות היקפו של הפטור הקבוע בסעיף 274ב(ג) לפקודת העיריות, וקבע כי ככלל, יש לאמץ את הפרשנות הצרה של הפטור, לפיה הוא חל על קווי התשתית והשטחים שמעליהם או מתחתיהם, אך לא על כל פרוזדור החשמל {וניתן להוסיף - בשינויים המחוייבים גם פרוזדור של תשתית אחרת}.

בהמשך לכך, בית-המשפט הוסיף ובחן האם אותו פרוזדור מהווה "קרקע תפוסה", כמשמעה בפקודה לצורך חיוב בארנונה. בעניין זה, קבע בית-המשפט כי לפי ההגדרה הקבועה בסעיף 269 לפקודת העיריות, היסודות הנדרשים לצורך הגדרת קרקע תופסה הם יסוד ה"שימוש" ויסוד ה"החזקה".

בהקשר האחרון, הובהר בפסק-הדין, כי לשם בחינתו של יסוד ההחזקה, לצורך סיווג שטח כקרקע תפוסה לצרכי ארנונה, אין די בהצגת השאלה מיהו "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס", אלא יש לבחון תחילה קיומה של זכות משפטית-קניינית בקרקע או לחלופין "החזקה בפועל", במובן של שליטה פיזית מספקת.

עוד נקבע, כי פעולות אבטחה ותחזוקה מזדמנות שמבוצעות בשטח, כמו גם המגבלות התכנוניות החלות בפרוזדור, אינן מקימות כשלעצמן החזקה בפועל בשטח.

ל. סיווג חניות
ב- עמ"נ (מרכז) 45335-10-12 {אלפא מסופים ומדפסות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה, תק-מח 2013(1), 18458 (2013)} המערערת מחזיקה נכס מקרקעין, בתחום השיפוט של עיריית פתח תקוה, בו היא מנהלת את עסקה.

ביום 24.10.11 קיבלה המערערת דרישה לתשלום ארנונה לשנים 2011-2010. בדרישה זו חוייבה המערערת בגין שטח של 930 מ"ר, בסיווג "משרדים", שעה שעד לאותה עת סיווג הנכס היה "תעשיה". החיוב בדרישה הנ"ל היה רטרואקטיבי, מיום 01.05.10.

ביום 18.12.11 פנתה המערערת במכתב אל מחלקת רישוי עסקים בעיריה ובו פרסה טענותיה על כך שאין הצדקה לשנות את סיווג הנכס מ"תעשיה" ל"משרדים".

טעתה הוועדה בכך שדחתה את הערר לשנים 2011-2010 על-הסף, בנימוק שלא הוגשה השגה כלל. המערערת טענה כי היא הגישה השגה לשנים 2011-2010. יתירה מזו, העיריה אף קיבלה {אמנם, חלקית בלבד} את ההשגה, והסכימה לשנות את סיווג הנכס מ"משרדים" ל"מחסני שיווק".

עוד נטען, כי טעתה הוועדה בכך שלא דנה בטענה, ששינוי הסיווג לשנים 2010 ו- 2011 נעשה באופן רטרואקטיבי, ועל-כן הוא מנוגד לחוק ופסול.

טעתה הוועדה בכך שסיווגה את הנכס כ"מחסן שיווק" ולא כ"מחסן", וזאת מבלי שביקרה בנכס. השימוש העיקרי בנכס הוא לאיחסון. כל פעולת השיווק והמכירה אינה נעשית בנכס כלל, אלא באמצעות משווקים המגיעים לאתר הלקוח לאחר הזמנה ותיאום טלפוניים. מן הנכס לא מתבצעת מכירה. לקוחות לא מגיעים אליו. מדובר באחסנת טובין שלא למטרת מכירה, והנכס משמש בפועל לאחסנה, ולא למכירה.

המדפסות והחלקים שבמחסן לא נמצאים שם לצורך מכירתם. המערערת, כדי לעמוד בדרישות המכרזים שמשתתפת בהם, מחוייבת להחזיק מלאים וחלקי חילוף כגיבוי עבור הלקוחות למשך מספר שנים מתחילת כל חוזה. המלאים הללו לא נמכרים ולא משווקים ללקוחות, אלא רק מאוחסנים שם עד אם מתקבלת קריאה מלקוח, שמדפסת התקלקלה, שאז יש צורך בחלקי חילוף לצורך התיקון. המדפסות הן מלאי שמוחזק במחסן על-מנת לפרקן, בעת הצורך, לצורך חלקי חילוף.

מנגד, טען המשיב כי הוועדה אינה מחוייבת לערוך ביקור בנכס. פקחים ועובדים של העיריה, כמו גם מנהל אגף העסקים בעיריה, ביקרו בנכס, והחלטת הוועדה מבוססת על דיווחיהם.

עיסוקה העיקרי של המערערת הוא שיווק מדפסות תעשייתיות ומתן שירותים ללקוחותיה. הטובין שנמצאים במחסן מיועדים בסופו-של-דבר למכירה, ולכן זה איננו "מחסן". החלפים בסופו-של-דבר משווקים ומועברים לאותו לקוח שקנה את המדפסות. כאשר המערערת באה לבצע תיקון אצל הלקוח, עם החלפים הללו, זהו למעשה המשך וחלק מתהליך השיווק. תהליך השיווק מתחיל במכירה של המדפסות ללקוח, וממשיך במתן שירות ואחזקה לאותן מדפסות.

בית-המשפט קבע כי צדקה ועדת הערר בדחותה על-הסף את הערר לשנים 2010 ו- 2011. לפיכך, אין צורך לדון בטענה בדבר החיוב הרטרואקטיבי.

אשר לסוגית "מחסן" או "מחסן שיווק"? עיסוקה העיקרי של המערערת הוא שיווק מדפסות תעשייתיות בכמויות גדולות על-פי מכרזים. ומאחר שבחוזים עם לקוחותיה היא מתחייבת לספק שירות במשך מספר שנים, ולהחזיק ברשותה לצורך כך מלאי של מדפסות וחלקי חילוף, היא מאחסנת ציוד זה במחסן שלה.

בענייננו, המדפסות המאוחסנות במחסן אינן נמכרות ואינן מיועדות למכירה. הן מאוחסנות שם לצורך פירוק, כדי שהמערערת תוכל לעמוד בהתחייבותה לתת שירות תיקונים וגיבוי ללקוחותיה.

בית-המשפט לא שוכנע כי קיים הבדל מהותי בין השניים. גם אם נכון שהמדפסות הללו לא נמכרות כמות שהן ללקוחות, אלא מפורקות והופכות לחלקי חילוף, הרי חלקי החילוף אינם מאוחסנים במחסן לשם אחסנה. המלאים והחלפים הללו מיועדים, בסופו-של-יום, לאספקה ללקוח, לתיקון מדפסות אצל הלקוח. ויש להניח שהלקוח משלם למערערת את מחירם, הוא לא מקבל אותם בחינם. זוהי אם-כן מכירה ממש, של חלקי חילוף, היוצאים ממחסנה של המערערת. נכון, הם לא נמכרים "בשוטף", אך הם מיועדים, בסופו-של-דבר, להימכר ולהגיע ללקוח. אין למערערת כל תכלית בהחזקת המלאים והחלפים הללו ברשותה ולצורך עצמה. התכלית היא, שהם יגיעו, כאשר יתעורר הצורך בכך, אל הלקוח.

אשר לחניות. סעיף 3.11 לצו הארנונה של עיריית פתח-תקוה מגדיר "חניונים" כך:
"שטח מקורה או שאינו מקורה לחניית כלי רכב זמנית ומתחלפת, לרבות שטחי גישה ו/או חניית הרכב בשטחי מעברים ו/או שטחים משותפים ו/או חניה על רמפות ו/או חניה בקומות (על גבי מתקני הגבהה), הן תמורת כל סוג תשלום שהוא והן שלא בתשלום, יחוייב לפי תעריף חניונים ושטחי חניה, לרבות שטחי חניה בכל קומה וקומה ו/או השטחים שבשימוש מתקני הגבהה לחניה."

מן ההגדרה עולה בבירור כי "חניון", בצו הארנונה הרלוונטי, כולל גם את דרכי הגישה, המעברים, והרמפות, ולא ברורה איפוא טענת המערערת כי דרכים אלה אינן בגדר "חניון".

לאור האמור, בית-המשפט קיבל את טענת המערערת לפיה, ככל שישנם שטחים לא מקורים בקומת הקרקע, שהמערערת מחוייבת בגינם, והמשמשים לחניית מכוניות עובדים, ללא תשלום, יש לחייבם לפי תעריף של "קרקע תפוסה" ולא לפי תעריף של "חניונים ושטחי חניה".

לא. חדרי קירור
ב- עמ"נ (ת"א) 26606-01-12 {עיריית חולון נ' תוצרת חקלאית מובחרת בע"מ, תק-מח 2013(1), 8361 (2013)} המשיבה הינה הבעלים של נכס המצוי בחולון, שבו מצויים 26 חדרי אחסון בקירור והקפאה, מעברים, חדרי עזר, קרקע תפוסה ומשרדים. עם רכישת הנכס על ידה, ביצעה המשיבה שיפוצים והתאמות.

ביום 27.07.10 ערכה המערערת מדידה בנכס ובעקבותיה עודכנו שטחי הנכס לחיוב בארנונה.

לאחר קבלת הודעת החיוב בארנונה ותשריט המדידה שצורף לה, הגישה המשיבה השגה על קביעת הסיווגים בנכס. ההשגה נדחתה על-הסף, בנימוק כי ההשגה הוגשה באיחור. המשיבה הגישה ערר לוועדת הערר שהחלטתה היא מושא הערעור דנן.

בהחלטתה, קבעה ועדת הערר כי אין מקום להורות על דחיית ההשגה על-הסף בשל איחור בהגשתה.

לגוף העניין קבעה ועדת הערר שיש לסווג את חדרי הקירור כ"תעשיה", לאחר שהתייחסה למבחנים שצויינו בפסיקה כפי שבאו לידי ביטוי ב- ע"א 1960/90 {פקיד שומה ת"א 5 נ' חברת רעיונות בע"מ, פ"ד מח(1), 200 (1992)}.

הוועדה קבעה בנימוקיה לסיווג תעשייתי כי עבודתה של המשיבה תואמת יותר ייצור תעשייתי ולא מתן שירותים, מאחר שבנכס מתבצעת אחסנה בקירור לטווח ארוך של מוצרי מזון שרובם תוצרת חקלאית.

הוועדה נתנה דעתה לציוד ולצנרת שמשמשים להפעלת חדרי קירור והדגישה כי אין מדובר במקררים המצויים בתוך בית העסק העוסק במכירת אותם מוצרים לצרכן הסופי {משקי בית}, אלא במקררים תעשייתיים - "חדרי קירור", שייעודם הבלעדי הוא לשמש כמחסני קירור לסחורה בהיקפים גדולים ולטווחי זמן ארוכים, בהרבה מעבר לתקופת חייו הטבעית של המוצר.

בית-המשפט קבע - בדחותו את הערעור - כי בנסיבות העניין, ובהיעדר ראיות של ממש מצד המערערת, אשר לא הצביעה על תשתית עובדתית מספקת לתמיכה בטענתה כי התרשמותה של ועדת הערר היתה שגויה, בית-המשפט לא ראה מקום להתערב במסקנה כי יש לסווג את הנכס כ"תעשיה".

לב. קאונטרי קלאב - חיובים רטרואקטיביים
ב- עת"מ (מרכז) 11194-10-10 {י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ נ' מנהלת הארנונה במועצה מקומית סביון ואח', תק-מח 2012(4), 7835 (2012)} נדונו שתי עתירות מינהליות שעניינן חיובי ארנונה, האחת לשנים 2009 ו- 2010 והשניה לשנת 2011, שחייבו המשיבות את העותרת בגין הנכס הידוע כ"קאנטרי סביון", אשר לטענת העותרת הם בלתי-חוקיים לאור היותם מפלים, בלתי-סבירים, רטרואקטיביים וכוללים העלאות תעריפי ארנונה שנעשו בחריגה מחוקי ההקפאה.

בית-המשפט דן בשאלה האם השומה המתוקנת מהווה חיוב רטרואקטיבי אסור?

לטענת העותרת, הגדלת השומה נעשתה באופן רטרואקטיבי במהלך שנת 2010, בעוד החיובים המקוריים לשנים 2010-2009 לא כללו הגדלת חיוב הארנונה.

העותרת טענה כי ההחלטה להטיל עליה חיוב רטרואקטיבי נעשתה בחוסר סמכות. לא קיים כל מקור חוקי המתיר למועצה להטיל חיוב רטרואקטיבי. המועצה לא הצביעה על כל שינוי עובדתי בגינו היא רשאית לשנות את חיוב הנכס בארנונה באופן רטרואקטיבי, והיא ביצעה את הגדלת החיוב באופן בלתי-מנומק ובלתי-סביר, מבלי שיחול שינוי פיזי בנכס.

העותרת טענה כי היא תיקצבה את השנים 2009 ו- 2010 מבלי שנערכה לשומה המוגדלת שהוטלה עליה, היא לא צפתה את הגדלת השומה, והיא אינה יכולה לשנות את מחירי המנוי במהלך שנת 2010 ובוודאי לא לשנת 2009 שכבר הסתיימה בעת שהוטל עליה החיוב הנוסף. תשלומי הארנונה מהווים כשליש ממחזור העותרת, כך שקיים חוסר סבירות קיצוני במשקל הארנונה ביחס למחזור העסקי של העותרת.

נוכח האמור, מבקשת העותרת לבטל את החיוב הרטרואקטיבי לשנים 2009 ו- 2010.

מנגד טוענות המשיבות, כי החיוב החדש אינו רטרואקטיבי. מדובר בתיקון שומה בעקבות מדידות על-מנת להביא לשומת אמת באותה שנת כספים, ואין הוא חיוב צופה עבר אסור.

על-פי הפסיקה, חיובים רטרואקטיביים כפופים לחזקה הפרשנית נגד תחולה למפרע, ומשכך, ידו של בית-המשפט תהייה קפוצה בהתרתם. חיובים שאינם רטרואקטיביים אינם כפופים לחזקה זו, אולם כפופים, ככל סמכות של רשות מנהלית, למבחנים החלים על הפעלת שיקול-הדעת המנהלי, ובראשם מבחן הסבירות. בעוד שחיוב רטרואקטיבי נחשד מלכתחילה כחיוב "פסול" והנטל לסתור זאת מוטל על הצד המבקש להטיל את החיוב, הרי שחיוב שאינו רטרואקטיבי נתפס תחילה כחיוב "תקין", והנטל לסתור זאת מוטל על הצד המבקש לפסול את החיוב {עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פורסם באתר נבו (01.12.11)}.

מכאן, שהתיקון שנעשה במסגרת השומה המתוקנת שהתייחס לשנת הכספים 2009 מהווה חיוב רטרואקטיבי.

לעומת-זאת, לגבי שנת 2010, שונה המצב. השומה המתוקנת שהוצאה בתחילת שנת 2010, ומתייחסת לשנת 2010, אינה רטרואקטיבית. העותרת, אף שהדבר בידיעתה, לא הראתה מהו המועד המדוייק בו החליטה המועצה על הוצאת השומה המתוקנת ומתי נודע לה על קיומה. עניין זה צריך לפעול לרעתה, שכן היא זו הטוענת שמדובר בחיוב רטרואקטיבי. ההשגה הוגשה על-ידי העותרת בתאריך 28.03.10, כך שסביר להניח שהעותרת קיבלה את השומה המתוקנת קודם לכן. משכך, יש מקום לקביעה כי מועד החלטת המועצה וההודעה לעותרת על השומה המתוקנת היו בתחילת שנת 2010. פני השומה המתוקנת היו לעתיד, לשנת 2010, ועל-כן אין היא שומה רטרואקטיבית.

במקרה דנן, לא הבהירו המשיבות מדוע לא חוייבה העותרת במשך כל השנים בהתאם לשטח המוחזק על ידה בפועל. אין לקבל את טענת המשיבות שהאשם בחיוב היקף שטחים נמוך יותר רובץ לפתחה של העותרת. העותרת טענה כי במהלך השנים לא חל שינוי בנכס, והמשיבות, שהנטל בעניין זה מוטל עליהן כמבקשות את התיקון הרטרואקטיבי, לא הוכיחו כי מקור השוני בשטחים נעוץ בהטעיה כלשהי מצד העותרת, בניה לא חוקית על-ידה וכדומה.

מסקנת האמור עד כה היא, כי טענת העותרת בנוגע לחיוב הרטרואקטיבי שנעשה לשנת 2009 במסגרת השומה המתוקנת מתקבלת, ואילו הטענה בנוגע לחיוב בשנת 2010 נדחית.

אשר לשאלה בדבר התעריף "קאנטרי קלאב" - האם עסקינן באפליה פסולה?

לטענת העותרת, סיווג הקאנטרי קלאב לפיו היא מחוייבת בארנונה, הוא סיווג ספציפי היוצר הבחנה פסולה בינה לבין נישומים אחרים בתחומי המועצה. סיווג הנכסים נעשה בהתאם לשימוש בהם. בצו המיסים קיים סיווג כללי אשר מתייחס ל"בתי עסק". נכסה של העותרת הוא היחיד המשמש כקאנטרי קלאב. מדובר ב"עסק" לכל דבר ועניין, ואין סיבה לסווגו בסיווג נפרד. קביעת תעריף ספציפי ש"נתפר" למידות הקאנטרי קלאב וגבוה ממנו פי 3 מהווה אפליה ולכן יש לבטלו ולהורות על סיווג העותרת לפי "עסק".

בית-המשפט קבע כי כל עוד תואם סיווג לסיווג הכללי המפורט בתקנות ההסדרים, והתעריף מצוי בטווח התעריפים שנקבע בתקנות ההסדרים לסיווג זה, וכל עוד הסיווג בפועל הינו בהתאם לשימוש שעושה מחזיק בנכס, רשאית הרשות המקומית לקבוע משיקולים ענייניים סוגי תעריפים שונים לפיהם יש לחייב נכסים בתחומה. יוער, כי על-פי חוק ההסדרים, הרשות המקומית אינה רשאית לקבוע סיווג ארנונה בהתאם לזהות המחזיק, למעט במקרים בהם הדבר קבוע בתקנות ההסדרים, כדוגמת בנקים.

בית-המשפט קבע כי אין מדובר באפליה כפי שטוענת העותרת. מן המפורסמות הוא, כי הבחנה בין שונים אינה מהווה אפליה אסורה. המועצה רשאית, משיקוליה שלה, להבחין בין סוגי נכסים שונים לצורך קביעת סיווגם, כל עוד הדבר תואם את השימוש שנעשה בפועל בנכס. המועצה גם בחרה לקבוע סיווגים שונים בצו הארנונה שלה, בנוסף לסיווג קאנטרי קלאב: כך קבעה המועצה סיווג ותעריף שונה לתחנות דלק, למשרדים, ולבתי עסק, הגם שכולם חוסים תחת ההגדרה הכוללת של "עסק". כל עוד מדובר בהבחנה התואמת את השימוש בנכס, והתעריף הקבוע הינו בטווח החוקי על-פי חוקי ההסדרים {ואין בהם משום חריגה מחוקי ההקפאה}, אין לומר כי קביעת הסיווג שנעשתה על-ידי המועצה הינה בלתי-חוקית.

אשר לגובה תעריף קאנטרי קלאב ותעריף קרקע תפוסה. העותרת טענה כי תעריף קאנטרי קלאב לפיו מחוייב הנכס אינו סביר באופן קיצוני, בפרט ביחס לתעריפי "עסק" הקבועים בצו הארנונה, וביחס לרשויות דומות בארץ.

צו המיסים לשנת 2009 ולשנת 2010 של המועצה קובע עבור בתי עסק/בתי מלאכה ואירוח כפרי בנחלה, תעריף ארנונה מדורג, ממדרגה של כ- 56 ש"ח למ"ר לשנה, ועד כ- 167 ש"ח למ"ר לשנה, ועבור משרדים, תעריף ארנונה מדורג, ממדרגה של כ- 74 ש"ח לשנה עד כ- 184 ש"ח לשנה.

שלא כמו התעריפים הנ"ל, קובע צו המיסים עבור בניין בסיווג קאנטרי קלאב, תעריף ארנונה בגובה של כ- 301 ש"ח למ"ר לשנה - הגבוה כמעט פי שישה מהמדרגה הראשונה של התעריף המיועד לבתי-עסק, וביותר מפי ארבעה מהתעריף המיועד למשרדים.

לטענת העותרת, אי-הסבירות של תעריף קאנטרי קלאב מתבטאת במספר מישורים:

ראשית, בעוד התעריפים בצו המיסים עבור מגזר "שירותים ומסחר" {אליו שייך הקאנטרי קלאב} ועבור "משרדים", קרובים יותר למדרגה המינימלית הקבועה בתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 {להלן: "תקנות ההסדרים"}, הרי שתעריף קאנטרי קלאב גבוה במיוחד והוא קרוב למדרגה המקסימלית הקבועה בתקנות ההסדרים עבור "שירותים ומסחר".

שנית, מרבית התעריפים האחרים בצו המיסים {תעריפי מגורים, מבנה חקלאי, אדמה חקלאית, תחנת דלק וכיוצא בזה} אינם קרובים למדרגה המקסימלית הקבועה בתקנות ההסדרים, וגובהם בינוני ומטה ביחס למדרגות הקבועות בתקנות ההסדרים.

שלישית, תעריף קאנטרי קלאב בצו המיסים גבוה במיוחד ביחס לתעריפי קאנטרי קלאב אחרים הנהוגים בערים שונות בישראל. מגמת רוב הרשויות המקומיות היא להפחית את תעריפי הארנונה עבור קאנטרי קלאב, לאור גודלם ועל-מנת לעודד נכסים מסוג זה. לטענת העותרת, תעריף הקאנטרי קלאב לפיו מחוייב הנכס אצלנו מבטא מגמה הפוכה לגמרי, והוא מהגבוהים בארץ.

המשיבות טענו מנגד, כי קביעת תעריפים וסיווגים היא פעולה שבשיקול-דעתה של הרשות המנהלית. שיקול-דעתה רחב ובית-המשפט יתערב בהחלטתה רק מקום בו לוקה שיקול-הדעת כדי חוסר סבירות קיצונית.

תעריף הארנונה מצוי במתחם הסבירות. על-פי חוות-דעת המומחה מטעמן התעריף סביר. כמו-כן, התעריף מצוי בטווח התעריפים הנקוב בחוקי ההסדרים, ועצם הימצאותו בטווח זה מקימה חזקה של סבירות שדורשת רמה גבוהה ביותר של ראיות לסתור. בית-המשפט אינו מחליף את שיקול-דעתו בזה של המועצה, והתערבותו היא רק על בסיס העילות המנהליות המבקשות לבחון את תקינות המעשה המינהלי וסבירותו.

בית-משפט קבע כי על הטוען שתעריפי ארנונה לוקים בחוסר סבירות קיצוני להוכיח את חוסר הסבירות ברמה גבוהה לו הוא טוען, ועליו להראות כי ההחלטה לוקה בחוסר סבירות רבתי.

אחת הדרכים לעמוד על סבירותם או אי-סבירותם של תעריפי ארנונה שנקבעו היא השוואת תעריפי הארנונה המוטלים ברשות המקומית לתעריפים הרשויות אחרות או לתעריפים המוטלים על סוגי נכסים אחרים באותה רשות, תוך שיקלול מכלול הנתונים ויצירת בסיס להשוואה.

טענות העותרת בעניין אי-סבירותם של תעריפי קאנטרי קלאב וקרקע תפוסה הינן בשני מישורים - "במעגל הפנימי" - דהיינו בהשוואה לגובהם של תעריפים אחרים בתחום המועצה, ו"במעגל החיצוני" - בהשוואה לגובהם של תעריפי נכסים דומים בתחומן של רשויות מקומיות אחרות בישראל.

העותרת לא הוכיחה שתעריפי קאנטרי קלאב וקרקע תפוסה הינם בלתי-סבירים באופן קיצוני ביחס למעגל הפנימי בתחומי המועצה. כפי שציינו המשיבות, למועצה שיקולים שונים המנחים אותה, ובכללם היקף שטחי מסחר ועסקים, מספר תושבים לעומת מספר עסקים, היקף שטחי ציבור, הרצון לעודד עסקים לעומת הרצון להיטיב עם התושבים וכדומה. לכל נכס הנמצא תחת סיווג מהסיווגים המסחריים שנקבעו בצו הארנונה של המועצה שימושים ומאפיינים משלו, ואין למעשה בסיס משותף להשוואה של תעריף קאנטרי קלאב לתעריפים בהם מחוייבים נישומים אחרים אלו, מלבד עצם היותו של הנכס בעל מימד מסחרי ולא פרטי.

מסקנת האמור לעיל היא, שהעותרת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להראות שהתעריפים שקבעה המועצה לקאנטרי קלאב ולקרקע תפוסה הינם בלתי-סבירים באופן קיצוני, והעתירות בעניין זה נדחות.

לג. סיווג וחיוב קרקע במפעלי תעשיה - "חקיקת ההקפאה" - שיהוי - הערעור נדחה
ב- עע"מ 3108/14 {אלביט מערכות סאיקלון בע"מ נ' המועצה האזורית מטה אשר, תק-על 2015(3), 7408 (2015)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בחיפה, בגדרו נקבע, כי על הקרקע התפוסה במפעלי המערערות יחול הסיווג השיורי לקרקע תפוסה לכל מטרה הקבוע בצו הארנונה של המועצה האזורית מטה אשר, תוך דחיית טענת המערערות בדבר אי-חוקיות סיווג זה.

למערערות מפעלי תעשיה לייצור מוצרי תעופה באזור התעשיה "פארק בר לב" בתחום שיפוטה של המשיבה. עניינו של הערעור, הוא בסיווג וחיוב הקרקע התפוסה במפעליהן של המערערות בשנות המס 2011-2009. במוקד ההליכים עומדת טענת המערערות, כי שינויים שערכה המשיבה בצווי הארנונה בסיווגים ובתעריפים החלים על קרקע תפוסה בתחומה בשנים 1986 ו- 1987, נעשו שלא כדין והם נוגדים את "חקיקת ההקפאה" אשר הגבילה את הרשויות המקומיות בשינוי תעריפי הארנונה החל משנת 1985.

"חקיקת ההקפאה", שראשיתה בשנת 1985, נחקקה כחלק ממהלך כולל לייצוב המשק, במענה לכך שרשויות מקומיות רבות העלו את תעריפי הארנונה באופן לא מבוקר כדרך להגדלת הכנסותיהן, ובכך שפכו שמן על מדורת האינפלציה הגואה במשק. חקיקת ההקפאה הגבילה את העצמאות הרחבה ממנה נהנו הרשויות המקומיות עד אז בקביעת הסיווגים והתעריפים בצווי הארנונה השנתיים בגין נכסים שבתחומן {עע"מ 9530/05 ריבוע כחול ישראל בע"מ נ' עיריית עפולה, פורסם באתר נבו (16.01.08); ע"א 2765/98 איגוד ערים אילון נ' מועצה אזורית חבל מודיעין, פ"ד נג(4) 78, 86-82 (1999); רע"א 3784/00 שקם בע"מ נ' מועצת עיריית חיפה, פ"ד נז(2), 481 (2003); עע"מ 867/11 עיריית תל אביב-יפו נ' אי.בי.סי. ניהול ואחזקה בע"מ, פורסם באתר נבו (28.12.14)}.

ההגבלות שנקבעו השתנו לאורך השנים. עד 1992 נחקקה בכל שנה הוראה אשר קבעה מגבלה על העלאת החיוב בארנונה באותה שנה, והכפפת ההעלאה לאישור שרי הפנים והאוצר. בשנת 1992 קבעו השרים רשימת סיווגים ראשיים ובצדם תעריפים מזעריים ומירביים, אליהם הוגבלו והתכנסו תעריפי הרשויות, ומאז כל שינוי בתעריף מעבר לשיעור העדכון הקבוע בחוק, טעון אישור השרים.

לענייננו חשובות בעיקר הוראות ההקפאה שנחקקו בשנת 1988-1986. בשנת 1986 הגביל המחוקק את תקרת ההעלאה המותרת בלא אישור שרים ל-170% לעומת החיוב שנהג בשנת 1985, ובשנת 1987 הוגבלה תקרת ההעלאה המותרת בלא אישור שרים ל-22% לעומת שנה קודמת. בשנת 1988 נקבע שכל העלאה בתעריף הארנונה טעונה אישור השרים {סעיף 27א לחוק הסדרים לשעת חירום במשק המדינה, התשמ"ו-1985; סעיף 14 לחוק יציבות המשק (הוראות שונות), התשמ"ז-1987; סעיף 1 לחוק הארנונה הכללית (סייג להעלאה בשנת הכספים 1988), התשמ"ח-1988}.

ומכאן לסיווגים ולתעריפים בצווי הארנונה של המשיבה הרלוונטיים לדיוננו, ולשינויים שנערכו בהם: בשנת 1985 נכלל בצו הארנונה של המשיבה סיווג לקרקע "תפוסה כחלק מתחנת דלק, תחנת שאיבה, תחנת מוניות, תחנת אוטובוסים או מפעלי תעשיה" {סיווג הקרקע התפוסה לתעשיה} בתעריף של 0.012 ש"ח למ"ר, ובצדו סיווג לקרקע "תפוסה לכל מטרה אחרת" {הסיווג השיורי} בתעריף 0.0003 ש"ח למ"ר.

בשנת 1986 הוחלף סיווג הקרקע התפוסה לתעשיה בסיווג לקרקע "תפוסה לתחנת מוניות, לתחנת אוטובוסים או לאחסון ציוד מלאי או תוצרת מפעלי תעשיה, מלאכה, נופש, חקלאות" {סיווג קרקע לאחסון} בתעריף של 0.03 ש"ח למ"ר, ואילו תעריף הסיווג השיורי הועלה ל- 0.004 ש"ח למ"ר. העלאת תעריף סיווג קרקע לאחסון עמדה בתקרת ההעלאה של 170% שאינה נדרשת לאישור השרים בשנה זו, אולם ההעלאה בתעריף הסיווג השיורי חרגה משמעותית מתקרת ההעלאה שאינה טעונה אישור השרים.

בשנת 1987 הועלה התעריף של סיווג קרקע לאחסון ל- 0.0366 ש"ח למ"ר, אולם בצדו הוסף לצו סיווג ל- "יתרת שטח המגרש שעליו הוקם בניין תעשייתי או בניין מגורים או כל בניין אחר לאחר הפחתת כפל השטח התפוס על-ידי הבניין" {סיווג יתרת השטח}, בתעריף של 1 ש"ח למ"ר. כמו-כן הועלה תעריף הסיווג השיורי ל- 1 ש"ח למ"ר. התוצאה היא, שהעלאת תעריף סיווג קרקע לאחסון עמדה בתקרת ההעלאה של 22% בשנה זו, בלא צורך באישור השרים. לעומת-זאת, ההעלאות של תעריף סיווג יתרת השטח, שהועלה ל- 1 ש"ח למ"ר, ותעריף הסיווג השיורי, שהועלה גם כן ל-1 ש"ח למ"ר {לעומת 0.004 ש"ח בשנה קודמת}, היו העלאות חורגות להן נדרש אישור השרים.

בשנים 1989 ו- 1990 נערכו שינויים שאינם לענייננו בהגדרת סיווג יתרת השטח. מאז ואילך נותרו שלושת הסיווגים, סיווג קרקע לאחסון, סיווג יתרת השטח והסיווג השיורי, על כנם ותעריפיהם עודכנו בעדכונים השוטפים מעת לעת.

חלק משטחי המערערות בתחומי המשיבה, סווגו וחוייבו לפי הסיווג "יתרת השטח". בין ההליכים הרבים שמנהלות המערערות מול המשיבה בעניין חיוביהן בארנונה, ניהלו הן אף הליכים כנגד החלת סיווג זה על המקרקעין.

בשנת 2006 עתרו המערערות לבית-המשפט לעניינים מינהליים בחיפה וטענו, כי הוספת סיווג יתרת השטח לצו הארנונה של המשיבה בשנת 1987 נעשתה בלא אישור השרים ועל-כן לוקה סיווג זה באי-חוקיות. עתירה זו התייחסה לשנות המס 2006-2004.

בית-המשפט המחוזי קבע, כי נוכח חלוף השנים הרבות "איני יכול להימנע מלקבוע קו גבול, אולי שרירותי במידה זו או אחרת, שממנו ואילך, אחורנית, אתן לחזקת התקינות משקל מתאים, ולא אאפשר לטעון, כי קודם לתקופה שאקבע, לא היתה תקינות או חוקיות או, כי לא ניתן אישור השרים, לגבי החלטות המועצה המשיבה בענייני ארנונה".

בהמשך לכך קבע בית-המשפט קו גבול של 10 שנים לאחור מהמועד בו ניתן צו הארנונה לשנת 2006, ועל יסודו דחה את העתירה על-הסף ביחס לשינויים שנעשו בצו הארנונה עד 1996, ואיפשר העלאת טענות חוקיות בגין שינויים שנעשו בשיעורי הארנונה בלא אישור השרים למן 1996 ואילך, אם וככל שהיו כאלה {עת"מ (חי') 3032/06 מפעלי סאיקלון בע"מ נ' מועצה האזורית מטה אשר, פורסם באתר נבו (29.08.06)}.

לאחר בקשות להבהרת פסק-הדין, הוגשו בקשות רשות ערעור לבית-המשפט, במסגרתן ניהלו הצדדים מגעים והגיעו להסדר כספי מוסכם תוך ציון שאין הם מודים איש בטענות רעהו {בר"מ 3284/06, 4834/07, בש"מ 10624/07 מפעלי סאיקלון בע"מ נ' המועצה האזורית מטה אשר, פורסם באתר נבו (23.09.07)}.

טענת אי-חוקיות הועלתה על-ידי המערערות פעם נוספת בעתירה שהגישו בגין חיוב המקרקעין בשנות המס 2009-2008. בית-המשפט המחוזי, דחה את העתירה בנימוק שפסק-הדין הנזכר לעיל ב- עת"מ 3032/06 יצר מעשה בית-דין. על פסק-הדין הוגש ערעור, ובמסגרתו הוסכם לבטל את פסק-הדין ולהשיב את הדיון לבית-המשפט לעניינים מינהליים לדיון בטענות המערערות לגופן. בהחלטה צויין, כי נוכח הסכם הפשרה בין הצדדים לא ניתן לומר שהכרעת בית-המשפט המחוזי יצרה מעשה בית-דין {עע"מ 7634/09 אלביט מערכות סאיקלון בע"מ נ' המועצה האזורית מטה אשר, פורסם באתר נבו (03.10.10)}.

הדיון המחודש האמור התקיים בסופו-של-דבר במסגרת עתירה נוספת, היא העתירה קמא, מושא הערעור דנן, בהתייחס לשנות המס 2011-2009, בה ניתנו על-ידי בית-המשפט המחוזי שני פסקי-דין.

בעתירתן טענו המערערות, בין היתר, כי העלאת החיוב ב- 1987 בדרך של יצירת סיווג חדש {"יתרת השטח"} שתעריפו גבוה בהרבה מן ההעלאה המותרת בלא אישור שרים, איננה חוקית, ולכן יש להעמיד את התעריף על 0.2065 ש"ח למ"ר בשנת 2011 בהתאם לתחשיב שערכו לפי שיעורי העדכון המותרים בחקיקת הארנונה למן שנת 1987 ועד שנה זו.

מנגד טענה המשיבה, כי העתירה הוגשה בשיהוי, בניגוד להוראת תקנות בתי-משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000. באשר לבקשה להפחית את התעריף כדרישת המערערות, טענה המשיבה, כי ההפחתה המבוקשת מביאה לתוצאה בלתי-סבירה בעליל, לפיה התעריף יהיה נמוך מהתעריף המינימלי המחייב. לחלופין טענה המשיבה, כי ככל שיימצא שלא ניתן לחייב את המקרקעין בסיווג יתרת השטח, יש לחייבם בסיווג השיורי.

בפסק-הדין הראשון קבע בית-המשפט המחוזי, כי סיווג יתרת השטח הוסף לצו שלא כדין ודינו להתבטל, מהטעם שלא אושר על-ידי השרים כנדרש. בית-המשפט אף הוסיף והתייחס לכך שבתביעת השבה שהגישה חברת מילגד בע"מ בגין אי-חוקיות סיווג זה בצו הארנונה של המשיבה, נפסק, כי הגביה לפי סיווג זה נעשתה בניגוד לדין שכן התעריף שנקבע חורג משמעותית מתקרת ההעלאה בלא אישור השרים {ת"א (חי') 813/04 מילגד נ' מועצה אזורית מטה אשר, פורסם באתר נבו(28.04.08); ע"א 5262/08 מילגד בע"מ נ' מועצה אזורית מטה אשר, פורסם באתר נבו (29.07.10)}. עם-זאת, קבע בית-המשפט, כי במקום סיווג יתרת השטח, שבוטל, יחול על המקרקעין הסיווג השיורי הקבוע בצו הארנונה, על-מנת שלא להותיר את הקרקע בלא חיוב כלשהו.

המערערות הגישו ערעור על קביעה אחרונה זו, ובמסגרת הדיון בערעור הושגה הסכמה בין הצדדים, לה ניתן תוקף של פסק-דין, לפיה: "התיק יוחזר לבית-המשפט המחוזי כדי שישמע טענות בשאלה מהו הסיווג החלופי הראוי וייתן בעניין זה פסק-דין חדש. בעניין זה כל טענות הצדדים שמורות להם" {עע"מ 6596/12 אלביט מערכות סאיקלון בע"מ נ' המועצה האזורית מטה אשר, פורסם באתר נבו(23.1013)}.

הדיון הוחזר איפוא לבית-המשפט המחוזי לשמיעת טענות הצדדים בשאלת הסיווג החלופי הראוי למקרקעין דנן.

המערערות טענו, כי יש להחיל על המקרקעין את הסיווג קרקע לאחסון, מהטעם שיש להעדיף את החלת הסיווג הספציפי אלטרנטיבי לזה שבוטל, על פני החלת סיווג שיורי כללי, ולחלופין, כי יש להעמיד את התעריף של סיווג יתרת השטח על התעריף החוקי בלא ההעלאות החורגות. כן העלו המערערות, את הטענה, כי גם הסיווג השיורי לוקה באי-חוקיות, כיוון שהעלאות התעריף של סיווג זה ב- 1986 וב- 1987 חרגו משמעותית מגבולות ההעלאה המותרת, וככל הידוע לא נתבקשו ולא ניתנו אישורי השרים להעלאות אלה.

המשיבה טענה, כי לא ניתן להחיל את הסיווג קרקע לאחסון על המקרקעין וזאת לאור הכרעתה העובדתית של ועדת הערר בדבר השימושים בפועל במקרקעין. כן טענה המשיבה, כי אין מקום להפחית את התעריף בגין סיווג יתרת השטח, כיוון שהפחתה כנטען תביא את התעריף לכדי תעריף אבסורדי, וכי בשל כך אף בעניין מילגד לא נקבעה הפחתה כאמור.

באשר לטענת חוקיות הסיווג השיורי נטען, כי המערערות לא סתרו את חזקת התקינות לגבי קבלת האישורים הנדרשים ביחס לצווי הארנונה לשנים 1986 ו- 1987. בנוסף, טענה זו לוקה בשיהוי כבד של כ- 27 שנים, וקבלתה תוביל לתוצאה לא סבירה. ולבסוף הפנתה המשיבה להחלטת בית-המשפט בעת"מ 3032/06 הנזכר לעיל, לפיה יש למתוח קו לגבי העבר בעניין טענות חוקיות הנוגעות לאירועים מלפני יותר מ- 10 שנים}.

בפסק-הדין המשלים, דחה בית-המשפט את טענת המערערות לפיה הסיווג שיש להחיל על המקרקעין הוא סיווג קרקע לאחסון, וזאת נוכח קביעתה העובדתית של ועדת הערר, שהיא בעלת הסמכות החוקית לעניין זה, באשר לשימושים הנעשים בשטח. ולצד זאת חזר וקבע, כי הסיווג השיורי הוא הסיווג שיש להחיל על המקרקעין. בית-המשפט דחה את טענת המערערות בדבר אי-חוקיות הסיווג השיורי, הן מטעמים דיוניים והן לגופה.

בהיבט הדיוני נקבע, כי החזרת הדיון לטיעון משלים נועדה לאפשר השלמת טיעון בשאלת איתור הסיווג שיחול על המקרקעין, ואילו טענת המערערות מתייחסת לחוקיות התעריף של הסיווג שנקבע, שהיא שאלה שונה ונפרדת. כן נקבע, כי המערערות לא העלו כלל את הטענה בדבר אי-חוקיות הסיווג השיורי בהליך המקורי, על-אף שהמשיבה טענה, כי יש להחילו אם יבוטל סיווג יתרת השטח. העלאת הטענה בשלב זה, של השלמת טיעון, לא איפשרה למשיבה להציג את האישורים שהתקבלו מהשרים, אם התקבלו.

לגוף העניין נקבע, כי לא ניתן לבסס על פסקי-הדין בעניין מילגד מסקנה, כי הסיווג השיורי אינו חוקי, כיוון שבעניין מילגד עמדה לדיון שאלת חוקיות הסיווג של יתרת השטח. כן נקבע, כי טענת המערערות מתייחסת לפגם שנפל באישור העלאת תעריף לפני 27 שנים, כאשר במשך כל השנים האלה לא עלתה כל טענה לגבי חוקיות תעריף הסיווג השיורי, ולפיכך לא היה מקום לצפות מן המשיבה לפעול לתיקון הפגם.

פסק-דין משלים זה הוא מושא הערעור שלפניינו.

המערערות לא חזרו בערעורן על טענתן המרכזית בבית-משפט קמא, כי הסיווג החלופי ההולם לקרקע דנן הוא סיווג קרקע לאחסון, אלא מיקדו את הערעור בטענתן החלופית לעניין חוקיות הסיווג השיורי {מבלי להציע איזה סיווג יחול במקומו}.

נטען, כי לא היה מקום בהיבט הדיוני לצמצום הדיון בשאלת עצם הסיווג החל, להבדיל משאלת חוקיות התעריף של אותו סיווג, שכן הדיון הוחזר לבית-המשפט המחוזי לצורך טיעון מלא בשאלת הסיווג החלופי, לרבות בעניין חוקיות תעריף הסיווג השיורי, כעולה במפורש מלשון ההחלטה ומפרוטוקול הדיון. המערערות הוסיפו, כי הן לא טענו "בסיבוב הראשון" לעניין אי-חוקיות הסיווג השיורי, שכן הסעד שביקשו בעתירה בגין הפגם שנפל בסיווג יתרת השטח הוא העמדת התעריף על התעריף החוקי, ולא החלת סיווג חלופי במקומו. כן נטען שגם המשיבה טענה לתחולת הסיווג השיורי במקום סיווג יתרת השטח, כטענת הגנה חלופית ושולית.

לגוף הדברים טענו המערערות, כי בית-המשפט טעה בקביעתו, כי בעניין מילגד לא נקבע שהסיווג השיורי לוקה באותו פגם בגינו נפסל סיווג יתרת השטח, אי-קבלת אישור שרים להעלאת התעריף בשנת 1987. לפיכך, בדומה לקביעה, כי היה על המשיבה לפעול לאישור סיווג יתרת השטח לאחר שנפסק בעניין מילגד שהוא אינו חוקי, כך היה על המשיבה לפעול לאישור הסיווג השיורי.

מנגד טענה המשיבה, כי יש להותיר על כנה את קביעת בית-משפט קמא לפיה על הקרקע דנן יחול הסיווג השיורי, תוך דחיית הטענה באשר לחוקיותו.

בהיבט הדיוני נטען, כי בהליך המקורי לא הועלתה טענת אי-חוקיות כלפי הסיווג השיורי, וגם בהשלמת הטיעון טענתן העיקרית של המערערות היתה שהסיווג שיש להחיל הוא סיווג קרקע לאחסון, ואילו טענת אי-חוקיות הסיווג השיורי הועלתה כטענה חלופית בלבד. מכל מקום, הרי שעל-אף האמור, נדרש בית-המשפט אף לטענת אי-החוקיות ודחה אותה לגופה.

לגוף העניין, חזרה המשיבה על קביעת בית-המשפט, כי בעניין מילגד לא הוכרע, כי הסיווג השיורי אינו חוקי, וטענה, כי בית-המשפט המחוזי נתן משקל ראוי לכך שחלפו 27 שנים למן הפגם הנטען. בנוסף, הפנתה המשיבה לפסק-הדין ב- עת"מ (חי') 3032/06 הנזכר לעיל, בו קבע בית-המשפט קו גבול של עשר שנים לאחור בעניין הפגמים שנפלו בצו הארנונה של המשיבה, כך שלא תשמענה טענות אי-חוקיות באשר לשינויים שנעשו קודם לכן בצו הארנונה.

לטענת המשיבה, משבוטל סיווג יתרת השטח, ונוכח אי-התאמת סיווג קרקע לאחסון לשימוש הנעשה בקרקע דנן, נותר אך הסיווג השיורי, ואותו יש להחיל על הקרקע דנן.

בית-המשפט קבע, כי אף שיש ממש בטענות המשיבה, על כי שאלת חוקיות תעריף הסיווג השיורי, שלא הועלתה על-ידי המערערות בהליך המקורי, ושאף בדיון המשלים טענה זו עלתה אך כטענה חלופית, הפכה בערעור לעיקר, עדיין אין לקבל, כי המערערות היו מנועות מלהעלות טענה זו בדיון המשלים לפני בית-משפט קמא.

הסיכום בין הצדדים לו ניתן תוקף של פסק-דין נוסח באופן רחב: "התיק יוחזר לבית-המשפט המחוזי כדי שישמע טענות בשאלה מהו הסיווג החלופי הראוי וייתן בעניין זה פסק-דין חדש", באופן שלא הגביל את הצדדים בטענות שיוכלו להציג בשאלת הסיווג החלופי הראוי. כך אף עלה מפרוטוקול הדיון. מכל מקום, קבע בית-המשפט, כי משדן בית-המשפט קמא בסופו-של-דבר גם בטענת החוקיות לגופה, אין עוד צורך לעסוק בשאלה דיונית זו וניתן לפנות למחלוקת לגופה.

בית-המשפט קבע, כי לכאורה, הסיווג השיורי אכן לוקה באותו פגם חוקי בו לקה סיווג יתרת השטח, אותו ביטל בית-המשפט מחמת החריגה מהוראות ההקפאה.

בשנת 1986 בוטל סיווג הקרקע התפוסה לתעשיה, שעמד על תעריף של 0.012 ש"ח למ"ר, ובמקומו הוסף לצו הסיווג קרקע לאחסון בתעריף 0.03 ש"ח למ"ר, וכן עודכן תעריף הסיווג השיורי מ- 0.0003 ש"ח ל- 0.004 ש"ח. ב- 1987 הוסף לצו, סיווג יתרת השטח בתעריף של 1 ש"ח למ"ר, ובצד זה הועלה תעריף סיווג הקרקע לאחסון ל- 0.0366 ש"ח למ"ר, ותעריף הסיווג השיורי הועלה ל- 1 ש"ח למ"ר. בעוד עדכון תעריף סיווג קרקע לאחסון תאם את ההעלאות המותרות בשנים הללו, 170% בשנת 1986, ו-22% בשנת 1987, קביעת תעריף סיווג יתרת השטח ועדכון תעריף הסיווג השיורי חרגו מהן משמעותית, וחייבו אישור השרים. לאור האמור, הפגם אשר עמד ביסוד קביעת בית-המשפט קמא בדבר אי-חוקיות סיווג יתרת השטח, דבק לכאורה אף בסיווג השיורי, ככל שאכן גם לעדכון זה לא ניתן אישור השרים.

בית-המשפט ציין בפסק-הדין המשלים, כי בעניין מילגד לא הוכרעה שאלת החוקיות של הסיווג השיורי ולכן אין לבסס על עניין מילגד מסקנה באשר לחוקיות תעריף הסיווג השיורי.

בית-המשפט קבע, כי אכן, הדברים שנאמרו בעניין מילגד בנוגע לסיווג השיורי לא היו בגדר הכרעה פורמלית, שכן היתה זו הערת אגב בדעת יחיד, מאחר ושופטי הרוב בעניין מילגד סברו שיש לעכב את ההכרעה עד לאחר מתן פסק-הדין ב- דנ"א 7398/09 {עיריית ירושלים נ' שירותי בריאות כללית, פורסם באתר נבו (14.04.15)}, ובסופו-של-דבר ההכרעה התייתרה משהגיעו הצדדים להסדר כספי מוסכם. עם-זאת, אין להתעלם מההתייחסות שם לעניין זה של השופט א' רובינשטיין, אשר כרך את קביעתו לעניין אי-חוקיות סיווג יתרת השטח עם אי-חוקיות הסיווג השיורי:

"נוכח האמור, העובדה שהקרקע הנדונה בענייננו התאימה בשנת 1986 לסיווג 'תפוסה כחלק מתעשיה' שתעריפו 0.03 ש"ח למ"ר, והחל משנת 1987 לסיווג 'יתרת השטח' בתעריף של 1 ש"ח למ"ר, קרי, בהעלאה (בשיעור של כ- 3,333%) החורגת משמעותית מההעלאה המותרת לאותה שנה של 22%, מובילה למסקנה, כי מדובר בגביה בניגוד לדין ובחוסר סמכות. אף אילו שעינו לטענת המערערת לפיה היה נכון לסווג את הקרקע בסיווג השיורי (ואיננו סבורים כך), עדיין החל משנת 1987 היתה גביה שלא כדין, שכן תעריף הסיווג השיורי בשנת 1986 היה 0.004 ש"ח למ"ר, ובשנת 1987 - 1 ש"ח למ"ר." {שם, פסקה ט"ו}

בית-המשפט קבע, כי התוצאה היא, שאנו עומדים במצב בו קיימת טענת אי-חוקיות, לכאורה, לא בלתי-מבוססת. מדובר בתעריף החורג כאמור משיעורי העדכון המותרים בשנים 1987-1986, והמשיבה לא הציגה אישור שניתן לה על-ידי השרים להעלאות התעריף האמורות. מאידך, מדובר בטענה שהועלתה בשיהוי ניכר, עשרות שנים לאחר המועד של הליקוי הנטען, הכרוך מטבע הדברים בנזק ראייתי מבחינת המשיבה. הטענה גם הועלתה, כמפורט לעיל, בשלב מתקדם של ההליכים, באופן שלא אפשר למשיבה להציג את האישורים שניתנו לה, ככל שניתנו לה.

וכך ניצבים אנו שוב מול הדילמה של שיהוי כאשר מנגד עומדת טענת אי-חוקיות: מחד גיסא עומדת טענת אי-חוקיות בנוגע לתעריף הסיווג השיורי בהתייחס לעדכונו בשנים 1987-1986, היינו לפני קרוב ל- 30 שנים, ומנגד ניצבת במלוא עוזה שאלת השיהוי הכבד מאוד בהעלאת טענה זו, על כל הקשיים הכרוכים בשיהוי כה כבד.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי הטענות בדבר חיוב לא חוקי או גביה בלתי-חוקית, המבוססים על פגמים ישנים בצווי הארנונה על רקע חקיקת ההקפאה, העסיקו רבות את בתי-המשפט בהליכים שונים; אם בתקיפה ישירה של חיובים ודרישות תשלום מיסי ארנונה, ואם בתקיפה עקיפה במסגרת תביעות השבה להשבת תשלומים שניגבו כנטען שלא כדין.

נוכח זאת עלתה במלוא עוזה השאלה: עד לאיזו נקודה בעבר ניתן להמשיך ולנבור בנבכי ההיסטוריה של צווי הארנונה ובארכאולוגיה המשפטית של שרשורי הסיווגים והתעריפים ואישורי השרים, שניתנו או שלא ניתנו, לפני שנים רבות, לשם בחינת טענות בדבר חיוב או גביה לא חוקיים של מיסי ארנונה.

שאלה זו הועמדה במרכזו של הדיון בעניין תל-אביב הנזכר לעיל, בהרכב מורחב של 5 שופטים, שפסק-הדין בו ניתן ביום ‏28.12.14. בית-המשפט הגיע להכרעה פה אחד, בפסק-דין רחב יריעה, כי נוכח המאפיינים הייחודיים של חקיקת ההקפאה וההשלכות השליליות רחבות ההיקף על האינטרס הציבורי של המשך אי-הוודאות הכרוך במציאות זו, אין מנוס מתחימת גבולות בזמן לטענות אי-חוקיות מעין אלה. בהתאם לכך, ולאחר סקירת כל הקשיים הכרוכים במצב הקיים והחלופות האפשריות להתמודד עם קשיים אלה, נקבע כי:

"האיזון בין השיקולים המתחרים שעליו עמדנו מקים חזקה שלפיה עתירה מינהלית המכוונת לפגם משורשר שנפל בצו ארנונה המוגשת בחלוף שבע שנים ממועד התקנתו של הצו הפגום לוקה בשיהוי אובייקטיבי המביא לדחיית העתירה. חזקה זו ניתנת לסתירה במקרים מתאימים. הלכה זו תחול הן ביחס לעתירות התוקפות בתקיפה ישירה צווים שנפלו בהם פגמים משורשרים, והן ביחס לתביעות אזרחיות להשבה של סכומים שנגבו שלא כדין מחמת פגם משורשר." {שם, פסקה 50}

בית-המשפט קבע, כי אין מדובר בחזקה חלוטה אלא בחזקה הניתנת לסתירה. ברם, נוכח עוצמת האינטרסים הציבוריים הכרוכים בכך, כמפורט באריכות בעניין תל-אביב, נקודת המוצא בהחלת ההלכה צריכה להיות שנדרש נטל כבד לסתור את החזקה, ונטל זה הולך וכבד ככל שתקופת השיהוי מתארכת ומתרחקת מקו הגבול של 7 השנים שנקבע.
במאמר מוסגר העיר בית-המשפט, כי כשם שניתן לסתור את החזקה האמורה גם בחלוף תקופה ארוכה מ- 7 שנים כך יתכנו נסיבות בהן גם בחלוף תקופה קצרה מ- 7 שנים תהא הצדקה לדחיית עתירה בגין שיהוי למרות טענת אי-חוקיות. בעניין אסולין {בג"צ 170/87 אסולין נ' ראש עיריית קריית גת, פ"ד מב(1), 678 (1988)}, בו נקבעה ההלכה שהכניסה למשוואה את שיקול החוקיות {שמירת שלטון החוק} כגורם מאזן לחלוף הזמן {השיהוי}, מדובר היה בעתירה שהוגשה פחות משנה לאחר התקנת הצו הפגום, ובית-המשפט התלבט אם אין בכך די כדי להצדיק את דחיית העתירה בגין שיהוי.

בענייננו, קבע בית-המשפט, כי מדובר בפגם ישן מאוד שארע, כנטען, לפני כמעט 30 שנים, ולכאורה זהו מקרה מובהק לדחיית עתירה מחמת שיהוי בגדר ההלכה שנקבעה בעניין תל-אביב.

המשיבה העלתה את טענת השיהוי כבר בדיון בבית-משפט קמא וכן בסיכומיה בערעור, אך אלה קדמו למתן פסק-הדין בעניין תל אביב, והטיעון בעניין זה לא עמד במוקד טענות הצדדים בבית-משפט קמא ולפני בית-המשפט.

בית-המשפט קבע, כי טענת החוקיות הועלתה בענייננו בשיהוי כבד, בחלוף שנים רבות למן מועד הפגם הנטען. במקרה דנן, כמפורט לעיל, טענת החוקיות עלתה גם בשלב מאוחר של ההליכים באופן שנפגעה יכולתה של המשיבה לנסות ולסתור טענה זו. לרשות המקומית ולציבור תושביה אינטרס בעל משקל בסופיות ההתדיינויות בעניין פגמים ישנים בצווי הארנונה.

חלוף השנים כרוך בנזק ראייתי ממשי. הוא מקשה על בירור סוגיית קבלת אישור השרים. בית-המשפט קבע, כי אין לקבל כמובן מאליו שאילו ניתנו אישורי השרים הרי שהם יימצאו בהכרח בתיקי הרשות. אמנם לאור שיעור העלאת התעריף בה מדובר ספק אם ניתנו אישורים, אולם בספק לא סגי, ובמיוחד כאשר מולו עומדת חזקת תקינות המינהל, ומטבע הדברים שבחלוף שנים, לא ניתן לברר היבטים אלה כהלכה.

לכך יש להוסיף, כי כעולה מכתבי הטענות, מפעלי המערערות שוכנים בתחומי המשיבה מזה שנים רבות, אך המערערות לא תקפו את החיובים לאורך השנים הללו. אילו היו המערערות תוקפות את חוקיות עדכון התעריפים במועד מוקדם יותר, היה אולי בידי הרשות לאתר את אישורי השרים, אם ניתנו, או למצער לפנות אל השרים עם חשיפת הפגם ולבקש אז את אישורם להעלאה, כולה או בחלקה או בפריסה לאורך השנים שהיתה עשויה להביא את התעריף לרמתו הנוכחית או קרוב לכך.

השלכה מעשית נוספת לחלוף השנים הרבות משתקפת בהסתמכות הגוברת של הרשות על התעריפים הקיימים בניהול תקציבה. לכך יש להוסיף, כי המס שנגבה שימש לרווחת ציבור התושבים, בתוכם הנישומים מהם נגבה. לעומת-זאת, אצל הנישומים, שלא ידעו על הפגם, לא ניתן להצביע על הסתמכות דומה. משכך, ובשים-לב לכך שמשך שנים שילמו החייבים את הארנונה ללא מחאה "...נראה, כי המציאות 'התגברה' על הפגם" {דברי השופט צ'זילברטל בעניין תל-אביב}.

מטעמים אלה ונוספים, נקבע בעניין תל-אביב, כי "בחינת מאפייניהן של עתירות המכוונות לפגמים משורשרים כבענייננו מוליכה למסקנה, כי מבין פגמי חוסר הסמכות, פגם מעין זה שנפל לפני שנים רבות מצוי במדרג חומרה יחסית נמוך, ואינטרס הציבור להידרש לו הולך ופוחת ככל שחולפות השנים" {שם, פסקה 44 לפסק-דינו של השופט פוגלמן}.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי ראוי לתת משקל לעובדה, כי תעריף הסיווג השיורי מושא טענת החוקיות מצוי בגדר טווח התעריפים המותרים {המזערי והמרבי} שקבע המחוקק לקרקע תפוסה, ואף ברף התחתון של הטווח. התעריף עמד בשנת 2011 {השנה האחרונה אליה מתייחס ההליך הנדון} על 5.42 ש"ח למ"ר, בעוד טווח התעריפים המותרים נע בין 1 ש"ח ל- 50 ש"ח למ"ר {ראה: תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007, בצירוף טבלת התעריפים המזעריים והמרביים המעודכנת לשנת 2013, כפי שפורסמה באתר משרד הפנים}.

מנגד, בהליכים קמא חתרו המערערות לתעריף שהוא נמוך אף מהתעריף המינימלי המותר לפי התקנות, עת ביקשו להעמיד את התעריף על 0.2065 ש"ח למ"ר בשנת 2011, סכום אליו הגיעו לדבריהם על-ידי חישוב העדכונים המותרים בחוק בלא אישור שרים, על בסיס התעריף ששרר לפני העדכון הלא חוקי. ובהמשך טענו, כי הסיווג החלופי הראוי הוא סיווג קרקע לאחסון, העומד על 0.23 ש"ח למ"ר בשנת 2011.

מנתונים אלה עלה, כי התעריף הנוכחי של הסיווג השיורי אינו בלתי-סביר ולמעשה הוא מצוי ברף התחתון של טווח התעריפים המותרים. כאשר מצרפים לכך את השיהוי הכבד מצד המערערות ואת הסתמכות המשיבה על התעריף הקיים וכן את ההנחה, כי אילו היו הטענות מועלות בסמוך לאחר העדכון החורג, היתה המשיבה פועלת לקבל אישור השרים להעלאת התעריף בגדרי הטווח המותר בתקנות, אין צידוק להשיב את הגלגל עשרות שנים לאחור.

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את טענת השיהוי ודחה את הערעור.

לד. דירת המגורים סווגה כמשרד - הבקשה נדחתה
ב- בר"מ 5106/10 {יעקב אברמוביץ נ' ועדת ערר שליד עיריית טבריה ואח', תק-על ברמ 5106/10(3), 7030 (2013)} נדונה בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים בנצרת, בגדרו התקבל באופן חלקי ערעורו של המבקש על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית טבריה. במסגרת פסק-הדין, בית-המשפט המחוזי הנכבד דחה את מרבית טענותיו של המבקש, והחזיר את הדיון לוועדת הערר, לעניין קביעת גודל הנכס, מושא הבקשה.

המבקש הינו קצין משטרה בדימוס, אשר עובד כיום כחוקר פרטי עצמאי. בסוף שנת 2005, שכר המבקש מבנו, בשכירות-משנה, חדר בדירה בעיר טבריה. בשנת 2006, לאחר שנשלח לנכס נציג חברת גביה, אשר עבדה עבור העיריה, התגלעו בין המבקש לבין מנהל הארנונה בעיריית טבריה חילוקי דעות לעניין סיווג הנכס.

המנהל סבר, כי הנכס כולו משמש כמשרד ממנו פועל עסקו של המבקש, וקבע את שומת הארנונה בהתאם לכך. המבקש, לעומת-זאת, טען, כי הוא משתמש בחדר אחד בלבד למטרה זו, ואילו שאר הנכס נמצא בחזקתו של בנו. המבקש הגיש השגה על החלטתו של המנהל, שנדחתה. בעקבות זאת, המבקש הגיש ערר על החלטת המנהל, אשר התקבלה.

בתוך כך נקבע, כי לעניין הארנונה, הנכס יפוצל. על 60 מ"ר משטח הדירה תחול ארנונה לפי סיווג "דירת מגורים", ואילו על 20 מ"ר הנוספים, יחול הסיווג המשרדי.

בתאריך 13.11.07 התקבלה אצל המבקש שומת הארנונה לשנת 2007, ובתחילת חודש ינואר 2008 התקבלה שומת הארנונה לשנת 2008. בשתי השומות סווג הנכס כולו כמשרד. בעקבות זאת, הגיש המבקש, השגה על השומות.

הוועדה ראתה לנכון להגיע לנכס ולבחון אותו בעצמה. בתאריך 28.01.10 ניתנה החלטת ועדת הערר, אשר דחתה את טענותיו של המבקש, בקבעה, בין היתר, כי: "בביקור הוועדה יחד עם העורר והמשיב נמצא מבנה בו אין תשתית מגורים... ללא מקלחת וללא אמצעים המעידים על מגורים במקום".

המבקש הגיש ערעור מינהלי על ההחלטה האמורה, שבגדרו חזר על טענותיו שהועלו במסגרת ההשגה וכן הוסיף עליהן שלוש טענות נוספות:
הטענה הראשונה היא, כי בדיון בוועדת הערר, נפגעו זכויותיו הדיוניות של המבקש. בנוסף לכך, החלטת ועדת הערר קצרה, אינה מנומקת כדבעי, ואינה מתייחסת למכלול הטענות שהעלה המבקש בפני הוועדה.

הטענה השניה היא, כי קביעת שומת הארנונה נעשתה בניגוד ל"דיני ההקפאה" {דהיינו, בניגוד לתקנה 5(א) לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007}.

הטענה השלישית היא, כי שומת הארנונה שנקבעה איננה סבירה, בהשוואה לתעריפים שנקבעו ברשויות מקומיות אחרות בעניינים דומים. המבקש ביקש להציג ראיות לוועדת הערר בעניין זה, אך בקשתו סורבה.

בית-המשפט המחוזי דחה את ערעורו של המבקש, על כל נדבכיו, להוציא את טענתו בנוגע לגודל הנכס.

תחילה נקבע כממצא עובדתי, על בסיס אישורי שליחת הפקסימיליה למשרדו של המבקש, כי המנהל העביר את מכתב התשובה למבקש בתאריך 24.03.08. בית-המשפט קבע, כי תאריך זה הינו בתוך מכסת שישים הימים שמאפשר סעיף 4(ב) לחוק רשויות מקומיות, ולפיכך לא נפל פגם במועד שליחת מכתב התשובה.

באשר לפגיעה בזכויותיו הדיוניות של המבקש נקבע, כי הוועדה אמנם לא התייחסה למספר טענות שהמבקש טען בפניה, אשר נגעו לפן הדיוני של שומת המס שנקבעה לו, ואולם פגם זה נרפא כשקיבל המבקש את יומו בבית-המשפט המחוזי הנכבד. בית-המשפט המחוזי הנכבד המשיך וקבע, כי הכרעת רשויות המס בנוגע לשנת מס ספציפית, לא מהווה מעשה בית-דין, וכי "דיני ההקפאה" אינם מונעים את שינוי סיווגו של נכס, עקב שינוי השימוש שנעשה בו.

לבסוף, קבע בית-המשפט המחוזי, לגופה של החלטת ועדת הערר, כי הכרעתה של ועדת הערר לעניין השימוש בנכס היא הכרעה עובדתית מובהקת וכי ועדת הערר הגיעה למסקנתה לאחר שהתרשמה מהנכס באופן בלתי-אמצעי, ביקרה בו ותיעדה את ממצאיה בכתב ובתמונות, וכי לפיכך לא מצא לנכון להתערב בהכרעתה.

מנגד, בית-המשפט המחוזי הנכבד קבע כאמור, כי ועדת הערר לא נתנה דעתה לטענותיו של המבקש לעניין גודל הנכס, ולפיכך הוחזר הדיון לוועדה על-מנת שתשקול את טענות בעלי הדין בעניין זה.
בערעורו חזר המבקש על הטענות שטען בפני בית-המשפט המחוזי. המשיבים, מנגד, סמכו ידם על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, וביקשו, כי בית-המשפט ימנע מלהתערב בו.

בית-המשפט קבע, כי דין בקשת רשות הערעור להידחות, והסביר, כי שאלת סיווגו של נכס לצורכי ארנונה איננה מעלה, ברגיל, סוגיה משפטית חשובה החורגת מעניינם של הצדדים, אשר בעטיה יהיה מקום ליתן רשות ערעור {ראה: בר"ם 10569/08 מילם שירותי כתיבה ותרגום בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב, פורסם באתר נבו (24.03.09); בר"ם 9362/08 השקעות כדאיות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה, פורסם באתר נבו (27.11.08)}. פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי נטוע עמוק בנסיבות הקונקרטיות של המקרה, ואיננו מעורר שאלה משפטית בעלת חשיבות עקרונית. די בטעם זה כדי להורות על דחיית הבקשה.

מעבר לנדרש ציין בית-המשפט, כי גם טענותיו של המבקש לגוף העניין, דינן להידחות.

ראשית, לעניין מועד מתן התשובה מצד המנהל, בית-המשפט קיבל את קביעתו של בית-המשפט המחוזי הנכבד, לעניין תאריך מסירת התשובה. כאמור, בית-המשפט המחוזי הנכבד קבע כממצא עובדתי שמכתב התגובה נמסר בתאריך זה, באמצעות פקסימיליה. בממצא עובדתי מסוג זה, אין בית-משפט שלערעור נוהג להתערב {ראה: בר"ם 8749/04 לוי נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (2004)}, מה גם שבמקרה שלפניינו בית-המשפט המחוזי הסתמך על אישורי שליחת המכתב בפקסימיליה, שצירף מנהל הארנונה בפרוטוקול ועדת הערר. והמבקש אף הודה, שהוא קיבל את התשובה בתאריך 24.03.08.

זאת ועוד, בית-המשפט קבע, כי גם אם נניח לטובת המבקש שמכתב התשובה לא נשלח בזמן, עדיין אין מקום לקבל את ההשגה. כאמור, במסגרת גיבוש תשובתו של המנהל על השגת המבקש, נשלח פקח אל הנכס, אך המבקש סירב לשתף עימו פעולה. דרך פעולה שכזו, שיש בה כדי להעיד על חוסר תום-לב, משליכה גם על היקף זכותו הדיונית של המבקש לקבלת תשובה במועד, וזאת מכיוון שמתן תשובה מושכלת לטענותיו של המבקש הצריכה במקרה זה גם בדיקה פיזית של הנכס {ראה: בר"ע 305/80 שילה נ' רצקובסקי, פ"ד לה(3), 449, 461 (1981); על"ע 2531/01 חרמון נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין בתל אביב-יפו, פ"ד נח(4), 55, 74 (2004}.

שנית, לעניין הפגיעה בזכותו של המבקש להליך הוגן, קבע בית-המשפט, כי ועדת הערר אכן לא נתנה את דעתה למספר טענות פרוצדוראליות שהמבקש העלה בפניה, ואולם משנדרש בית-המשפט המחוזי הנכבד לטענות אלה של המבקש, וחקר אותן עד להנחת דעתו, תוך מתן מלוא האפשרות למבקש להשמיע את טענותיו, נרפא פגם זה, והוא אינו גורר את ביטולה של ההחלטה {השווה: בג"צ 320/80 קוואסמה נ' שר הביטחון, פ"ד לה(3), 113, 121 (1980); בג"צ 5973/92 האגודה לזכויות האזרח בישראל נ' שר הביטחון, פ"ד מז(1), 267, 289 (1993)}.

שלישית, באשר לטענה בדבר "מעשה בית-דין", הרי שההלכה היא, כי: "בעניין פיסקלי אין לטעון 'מעשה-בית-דין' לגבי שנת מס אחרת" {ע"א 14/73 שדה נחמיה (חוליות), קבוצת פועלים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד כז(2), 578, 581 (1973); בג"צ 5705/90 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא, פורסם באתר נבו (16.05.95)}.

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי ההחלטה הנוגעת לשומת הארנונה משנת 2006 אין בה כדי לחייב את המנהל לשנים 2008-2007 ואין כל קושי בהחלטת המנהל לבחון את שימושו של הנכס ולקבוע את שומת הארנונה בהתאם.

באשר להחלטת ועדת הערר לגופה, בית-המשפט קיבל את מסקנתה של ועדת הערר, כי הנכס משמש כמשרד בלבד. לעניין זה ציין בית-המשפט המחוזי הנכבד כדלקמן:

"אין ספק כי קביעותיה של הוועדה לעניין זה הינן קביעות עובדתיות מן הסוג אשר ערכאת הערעור לא תתערב בהן. הוועדה ביקרה בנכס והתרשמה מן השימוש שנעשה בו. הוועדה אף הגדילה לעשות ודאגה לתעד את אשר חזתה בו. תיעוד זה נעשה, הן בפרוטוקול... והן בצילומים, המתעדים את השימוש שנעשה בנכס. אין ספק, כי מצילומים אלה... עולה, כי אכן הנכס משמש לצרכי משרד. ברי, כי נכס ללא חדר רחצה וללא מתקני מטבח הולמים, אינו יכול, בימים אלה, להיחשב כדירת מגורים."

בית-המשפט קבע, כי דברים אלה יפים בשלב הערעורי שבו אנו עומדים. הכרעתה של ועדת הערר מתיישבת גם עם מגוון העדויות הפיזיות שנמצאו בנכס, והיא הולמת את ההגיון הבריא.

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט לא מצא עילה להתערב בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, והבקשה נדחתה.

לה. עתירה לשינוי סיווגו של נכס - קיומו של סעד חלופי - העתירה נדחתה
ב- בג"צ 6918/13 {תחנת הרכבת 2012 בע"מ נ' שר הפנים ואח', תק-על 2013(4), 1728 (2013)} נדונה דרישת העותרת לשנות את חיוב הארנונה שהוטל על נכס בירושלים, שבו היא מפעילה מועדון ריקודים. בדרישה לתשלום ארנונה שנשלחה לעותרת צויין, כי היא חייבת בתשלום כ- 214 אלף ש"ח בגין השנים 2013-2012, לאחר שהנכס סווג לפי הסיווג השיורי "משרדים, שירותים ומסחר נכסים ששטחם מעל 150 מ"ר".

בעתירה נטען, כי על המשיבים ליצור סיווג ייחודי למועדוני לילה ששיעור הארנונה בגינו נמוך יותר, כמקובל בערים אחרות בישראל. לחלופין, ביקשה העותרת להורות למשיבה 3 לחייב את הנכס בארנונה לפי סיווג מתאים יותר שעניינו פעילות תרבות ופנאי. בנוסף, נטען, כי על המשיבים 2-1 להפעיל את סמכותם לאשר את שינוי הסיווג, ככל שנדרש אישור כאמור.

בית-המשפט קבע, כי דין העתירה להידחות על-הסף מחמת קיומו של סעד חלופי.ככל שהעותרת מבקשת להשיג על שומת הארנונה שנקבעה לה, עליה להגיש השגה למנהל הארנונה {סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות}. על החלטתו של מנהל הארנונה ניתן להגיש ערר בפני ועדת ערר, בעילות הקבועות בחוק. על החלטתה של ועדת ערר ניתן לערער בפני בית-המשפט לעניינים מינהליים. בצד האמור, קיים מסלול נוסף לתקיפת החלטות בענייני ארנונה, בהליך של עתירה מינהלית לפי פרט 1 של התוספת הראשונה לחוק בתי-משפט מינהליים.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי בנקודת הזמן הנוכחית, ומבלי שננקט על-ידי העותרת אף אחד מבין המסלולים האמורים, אין הוא נדרש לשאלה אילו טענות יש להעלות במסלול האחד ואילו במסלול האחר. לענייננו, די בכך, שלעותרת עומדים סעד או סעדים חלופיים, שבהם היא יכולה לעשות שימוש על-מנת להשיג את מבוקשה כדי להביא לדחיית העתירה על-הסף {השווה: בג"צ 8636/03 התעשיה הצבאית לישראל נ' ועדת הערר, פורסם באתר נבו (22.10.03)}. כמו-כן, דין העתירה להידחות על-הסף גם מחמת אי-מיצוי הליכים.

לו. מבחנים לסיווגו של נכס עסקי - הערעור נדחה
ב- עמ"נ (ת"א) 17085-04-14 {מוטי אסאבן נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב, תק-מח 2015(2), 3517 (2015)} נדון ערעור מנהלי על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב לפי חוק הרשויות המקומיות.

עיקרה של המחלוקת בין הצדדים נסובה על סוגיית סיווגו של נכס המערער לצורך קביעת תעריף ארנונה על-ידי המשיב.

המערער טען, כי הסיווג הנכון והראוי הוא כ"בית מלאכה או מפעל תעשיה" ואילו המשיב סבר, כי הסיווג המשקף נאמנה את המצב בפועל הוא "בניינים שאינם משמשים למגורים לרבות, משרדים, שירותים ומסחר".

המערער הינו המחזיק הרשום בנכס בשטח של 110 מ"ר המצוי בעיר תל-אביב. המערער מחזיק בנכס יחד עם שוכר-משנה {מר יואב עינהר} והוא משמש אותם, כסטודיו לעיצוב ואומנות שמבוצעות בו עבודות עיצוב מודלים, מוצרים ואבות טיפוס עבור מזמינים חיצוניים.

המשיב סבר כאמור, כי יש לסווג את הנכס כנכס הנותן "שירותים" וחייב את המערער בהתאם. על החלטה זו הוגשה השגה, שנדחתה. הערר נדחה אף הוא על-ידי ועדת הערר. על כך נסב הערעור דנן.

תחילה, דחתה ועדת הערר את טענות המערער אשר נגעו לצורך בפיצול הנכס וחלוקת השומה בין שני המחזיקים לפי אחוז אחזקותיהם בנכס. ועדת הערר קבעה, כי טענה זו נזנחה במהלך דיון ההוכחות ובסיכומים שהוגשו וממילא לא הונחה תשתית ראייתית המצדיקה פיצול שכזה לאור היעדר הפרדה אמיתית בנכס, כמו גם היעדר אבחנה בפעילות המחזיקים.

לעניין סיווג הנכס, נדרשה ועדת הערר לתצהירי הצדדים, תמונות, תשריטים ותשובות העדים במהלך החקירה והגיעה לכלל מסקנה, כי הפעילות הנעשית בנכס על-ידי המערער בעצמו או יחד עם מר עינהר הינה משרד אדריכלי ומשרד לעיצוב גרפי. כן נקבע, כי המערער אכן עוסק במסגרת עיסוקיו כאדריכל בעיצוב מוצרים, דגמים ואב טיפוס של מוצרים כפי שהעיד, וכי שותפו עוסק בעיצוב.

באשר לסיווג הנכס, ולשאלה האם פעילות מסוג זה חוסה תחת סיווג מלאכה ותעשיה, יישמה הוועדה את המבחנים שנקבעו ב- ע"א 1960/90 {פקיד השומה תל אביב 5 נ' חברת רעיונות בע"מ, פ"ד מח(1), 200 (1992)}, שעניינם זיהוי פעילות ייצורית הנדרשת לשם סיווגו של נכס תחת סיווג מלאכה ותעשיה: מבחן יצירת יש מאין, מבחן היקף השימוש במוצר המוגמר, המבחן הכלכלי ומבחן ההנגדה או מבחן מרכז הפעילות.

כמו-כן, יישמה הוועדה את המבחנים שנקבעו בר"ם 4012/09 {מנהל הארנונה של עיריית תל אביב נ' חברת מישל מרסייה בע"מ, פורסם באתר נבו (20.12.10)} לשם סיווג נכס כ"בית מלאכה": מבחן המשמעות המילונית, מבחן תכלית מתן ההקלה בצו הארנונה ומבחן האחידות הפרשנית {לגביה נקבע, כי אינו רלוונטי בערר זה}.

באשר למבחני פסק-הדין רעיוניות, נקבע על-ידי ועדת הערר, כי לא ניתן לומר שישנו ייצור של יש מוחשי אחד מיש מוחשי אחר, שכן בנייתו של מודל ייחודי הינו תחילת ראשיתו של תהליך הייצור ולא ייצור המוצר עצמו. לעניין מבחן ההנגדה, לא שוכנעה הוועדה, כי עיקר פעילותו הנה ייצורית, הואיל והוכח, כי חלק נכבד מפעילותו הנה מתן שירותים ללקוחות. גם מבחן היקף השימוש אינו מתקיים, מאחר והמערער ושותפו העידו, כי המודלים נבנים עבור לקוח ספציפי.

באשר למבחני פסק-הדין מישל מרסייה, קבעה ועדת הערר, כי אין מדובר בעבודת ידיים, על-פי משמעותו המילונית של המונח "בית מלאכה", מאחר שמדובר בעיצוב מודלים ודגמים, אך הם אינם עוסקים בייצור, ומכאן, שהעבודה אינה שונה מעבודתו של אדריכל או מעצב פנים. לעניין מבחן תכלית החוק נקבע, כי לא הורם הנטל להוכחה, כי מדובר בבית מלאכה מסורתי בעל מתח רווחים נמוך, העובד בעיקר בעבודת כפיים ונותן שירות חיוני לציבור כפי שנקבע בפסק-הדין.

לאור האמור ועל-אף הפסיקה הקיימת שעניינה התאמת מציאות החיים המורכבת לדין, קבעה ועדת הערר, כי לא נקבע שעיקר הפעילות בנכס הנה ייצורית. בשולי הדברים, נדרשה הוועדה לעמ"נ (ת"א) 251/07 {מנהל הארנונה של עיריית תל אביב-יפו נ' סטודיו עינהר בע"מ, פורסם באתר נבו (10.07.08)}, אשר ניתן ביחס לנכס קודם של שוכר-המשנה, וקבעה, כי פסק-הדין איננו מחייב הואיל ואין מדובר באותו הנכס, כמו גם מדובר בעורר שונה.

בערעור, טען המערער, כי שגתה ועדת הערר בהחלטתה. לטענתו של המערער, בפניי ועדת הערר עמדה תשתית עובדתית מלאה שעניינה תהליך ייצור של מלאכת אומן, שתוצאתו הסופית הינה מודלים, מוצרים ואבות טיפוס לייצור בודד או המוני {כדוגמת גופי תאורה לגלידריה, מערכות מידוף לחנויות נעליים, אריזות לרשתות מזון, מערכת שילוט לעיריה וכיוצא בזה}. עוד נטען, כי כל פעילות נוספת, לרבות הגעתם של לקוחות {הנעשית במקרים חריגים ובתדירות נמוכה} הנה נלווית לפעילות מרכזית זאת. לפיכך, סבר המערער, כי יש לסווג את הנכס כ"בתי מלאכה, מפעלי תעשיה".

עוד נטען, כי לא היה מקום לבסס את החלטת ועדת הערר על עדות החוקר שביקר בנכס וביצע עבודה בלתי-ממצה, עת נמנע מלברר את עצם הפעילות במקום. כמו-כן נטען, כי ועדת הערר קבעה בשגגה שעינהר מחזיק ב- 25% מהנכס והמערער ב- 75% ממנו, כאשר ההפך הוא הנכון, מה גם, כי ועדת הערר התעלמה מהחלטה קודמת שניתנה בפסק-הדין בעניין סטודיו עינהר אשר כבר קבעה, כי יש לסווג את פעילותו של עינהר כ"בית מלאכה" ובכך הפרה את חזקת התקינות המינהלית.

נוסף על כך נטען, כי יש לחייב את הנכס בהתאם למבחן השימוש והסוג; כי יש ליתן עדיפות לסיווג ספציפי על פני סיווג שיורי וכי צו הארנונה של עיריית תל-אביב החל משנת 2006, אינו מצריך עוד, כי בית מלאכה יעסוק דה פקטו בייצור. מכל מקום, נטען, כי מרכז הכובד של הפעילות שעניינה ייצור מודלים ואבות טיפוס עולה כדי פעילות ייצורית ולא מתן שירותים, כך על-פי הפסיקה המיישמת את המבחנים שנקבעו בהלכות השונות ויוצקת תוכן חדשני ועדכני יותר למושג הייצור.

זאת ועוד, נטען, כי קביעתה של ועדת הערר לפיה המדובר במשרד אדריכלי אינה יכולה בנסיבות העניין לסלול את הדרך לסיווג הנכס בתעריף "שירותים", שכן מהוראות חוק רישוי בעלי מלאכה, התשל"ז-1977, עולה, כי גם אדריכלים מוגדרים כמי שעוסקים במלאכה. מכל מקום, נטען, כי המחזיקים אינם עוסקים במלאכת אדריכלות.

לאור כל האמור, סבר המערער, כי יש לסווג את הנכס תחת הסיווג הספציפי של "בית מלאכה" ולחילופין נטען, כי ניתן יהיה לחייב את הנכס על-פי מספר סיווגים זאת לפי יחס השימושים המבוצעים בנכס.

מנגד, טען המשיב, כי החלטת ועדת הערר הנה נכונה וסבירה, תואמת את הדין והפסיקה ואין מקום להתערב בה. ראשית נטען, כי טענת פיצולו של הנכס לא הוכחה בפניי ועדת הערר.

שנית, נטען כי ועדת הערר קבעה על-סמך הממצאים העובדתיים שהונחו בפנייה, כי פעילות המערער בנכס דומה במהותה לפעילות משרד אדריכלי או משרד לעיצוב גרפי, אשר לא הוכרה בפסיקת בית-המשפט כ"בית מלאכה או מפעל תעשיה". לכך, סבר המשיב, כי הערעור הינו עובדתי בעיקרו, וכי ההלכה היא שערכאת הערעור איננה מתערבת בתשתית העובדתית שנקבעה אלא במקרים חריגים.

באשר לסיווג הנכס תחת סיווג "שירותים", על פני "מלאכה" או "תעשיה" טען המשיב, כי ביישום ההלכה שנקבעה בפסק-הדין מישל מרסייה, עולה, כי המערער לא הוכיח שעיקר העיסוק בנכס הינו בעבודת כפיים במלאכת אומנות מסויימת, אלא במקרה זה, היסוד העיקרי בעבודה הינו מחשבתי ותכנוני ועיקר הפעילות הינה באמצעות תוכנות מחשב מבלי שמתלווה לכך עבודה ייצורית של ממש. לדידו של המשיב, פעילות זו אינה שונה במהותה ממחלקת קריאטייב או משרד פרסום, אשר אינם נחשבים למלאכה או תעשיה.

זאת ועוד, נטען, כי יש ליתן משקל משמעותי לתכלית ההקלה בארנונה שיסודה סוציאלי. לגישת המשיב, בענייננו, לא נטען או הוכח, כי היקף הפעילות של המערער או מר עינהר הינו נמוך, כמו גם לא הוצגו נתונים ביחס להכנסותיהם, או חוזים עם לקוחות. מכל מקום נטען, כי אין מדובר בשירות חיוני לציבור שיש לעודד קיומו בשכונת מגורים.

עוד נטען, כי הקביעה בפסק-הדין מישל מרסייה, לפיה, כאשר קיימת הגדרה ספציפית בצו הארנונה המתאימה לפעילות בנכס, יש להעדיפה על פני הסעיף הכללי יותר החל על עסקים, מוגבלת אך ורק לאותם נכסים לגביהם ניתן לומר, כי קיימת הגדרה ספציפית המתאימה להם. לאור כל האמור, סבור המשיב כי מבחן הפירוש המילולי ותכלית החוק אינם מאפשרים להגדיר את הנכס כ"בית מלאכה".

נוסף על כך, לטענת המשיב, פעילות המערער בנכס איננה עולה כדי "תעשיה" ואינה מהווה פעילות ייצורית, שכן מבחן היקף השימוש במוצר המוגמר אינו מתקיים עת המודל שעוצב מותאם ללקוח אחד בהתאם לדרישותיו; כי לא ניתן לזהות קיומו של מוצר מוחשי שכן אין מדובר במוצר פיזי המיוצר, משווק ונמכר לציבור הרחב אלא בפתרונות עיצוביים, גרפיים ואדריכליים אותם מספק המערער ללקוחותיו בלבד; וכי מכרז הכובד של הפעילות המתקיימת בנכס נועדה לתת שירות ללקוח ואינה מושתתת על הייצור שנעשה מחוץ לנכס.

כן נטען, כי אין להסתמך על פסק-הדין בעניין סטודיו עינהר, הואיל והנכס רשום רק על שמו של המערער; שאלת פיצול הנכס נדחתה מחוסר ראיות; לא הוכח, כי מר עינהר עושה את אותה פעילות כפי שעשה במועד מתן פסק-הדין; הנסיבות העובדתיות בעניינו שונות, הואיל והפעילות שנבחנת במקרה דנא הנה של המערער ומר עינהר גם יחד, ועל-כן מדובר בפעילות שונה.

בית-המשפט קבע, כי חיובי הארנונה השנתיים נקבעים לפי צו ארנונה שהעיריה מוציאה מדי שנה מכוח הסמכה הניתנת למועצת העיריה בסעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה.

בהתאם לכך, צו הארנונה השנתי קובע את תעריפי הארנונה לפי השימושים בנכסים ולפי מיקומם באזורי העיר השונים. קביעת התעריף על-פי שימושי הנכס נעשית תוך סיווג הנכסים לסוגי שימוש שונים {מגורים, בתי מלאכה ומפעלי תעשיה, וכיוצא-בזה}.

שיקול-דעתה של המועצה המקומית מוגבל לרשימה נתונה של שנים עשר סיווגים ראשיים וסיווג שיורי ולתעריפים מזעריים ומירביים, שנקבעו באשר לכל אחד מן הסיווגים הקיימים בתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות מקומיות), התשס"ז-2007.

תקנות אלו קבעו, בין היתר, את הסיווגים הרלוונטיים לעניינו: "תעשיה - לרבות מפעלי בניה, מחצבות, בתי תוכנה", "בית מלאכה - לרבות מוסך" ומשרד שירותים ומסחר - לרבות מיתקן חשמל, תחנת אוטובוס, מסעדה, בית קולנוע, תחנת דלק, חנות, רשת שיווק, דוכן מרכול, בית מרקחת, סניף דואר וסוכנות דואר, שבהם ניתן שירות לציבור ולמעט בנק וחברות ביטוח.

צו הארנונה של העיריה, הרלוונטי לענייננו, הוא צו הארנונה לשנת 2012. בצו זה, בסעיף 3.3.1 מופיע אחד מן הסיווגים הראשיים, "בתי מלאכה ומפעלי תעשיה" בעל התעריף המיוחד והמוזל ובגדרו מבקש המערער לסווג את הנכס שבהחזקתו. כמו-כן, בסעיף 3.2 לצו האמור, מופיע הסיווג השיורי "בניינים שאינם משמשים למגורים", לרבות משרדים שירותים ומסחר, לפיו סווג נכס המערער על-ידי המשיב.

מחלוקות שעניינן סיווגי נכסים, ובפרט סיווג נכסים כ"תעשיה" או "מלאכה" למול הסיווג השיורי "שירותים", מגיעות לא אחת לפתחם של בתי-המשפט. הדבר מוצא ביטוי גם ברשימת האסמכתאות הענפה שהגישו באי-כוח הצדדים. סוגיה זו טומנת בחובה משמעויות כלכליות כבדות משקל שכן סיווג מיוחד מזכה בתעריף ארנונה מוזל. זאת ועוד, סוגיה זו מעלה גם משמעויות חברתיות שכן המחוקק בקבעו סיווגים שונים בעלי תעריפים מוזלים ביקש לעודד ולקדם פעילויות מסוג מסויים.

לאחר בחינת מכלול הטענות, קבע בית-המשפט, כי לא נמצא פגם בהחלטת ועדת הערר, עת בחנה את הסוגיה בהתאם להלכות הרלוונטיות שנקבעו בפסק-הדין רעיונית לצורך איפיון המונח "תעשיה" ופעילות ייצורית, ובפסק-הדין מישל מרסייה, אשר עסק בפרשנות המונח "בית מלאכה", ודחתה את טענת המערער, לפיה יש לסווג את הנכס מושא המחלוקת בסיווג "בתי מלאכה ומפעלי תעשיה".

לעניין זה, קבע בית-המשפט, כי יש לתת את הדעת לפסק-הדין העדכני ביותר כיום, אשר ניתן אך לאחרונה ב- עע"מ 2503/13 {זהר נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (04.02.15)} הדן בשאלה, האם המכבסה שהיתה בבעלות המערער היא בגדר המונח "מלאכה" או המונח "שירותים". כב' השופט מ' מזוז עמד בפסק-הדין, על משמעות המונחים "תעשיה", "מלאכה" ושירותים" ויצק תוכן נוסף באשר למשמעותם:

"נכס המשמש ל"תעשיה", מאופיין, ככלל, בכך שמתקיימת בו פעילות ייצור (ייצור מוצר מחומר גלם), במבנה תעשייתי, באמצעות מכונות ופועלי ייצור. מפעל תעשיה מאופיין גם בכך שהוא עוסק בייצור המוני של מוצרים, ולא בייצור על-פי הזמנה של לקוח קצה ספציפי.
לעומת-זאת, הנכסים המשמשים לענפי ה"שירותים" הם נכסים שהפעילות בהם מאופיינת, ככלל, במתן שירות אישי בהתאם לצרכיו של לקוח קונקרטי, לרוב במבנה משרדים, ועל-ידי בעל מקצוע חופשי ("צווארון לבן") כגון עורך-דין, רואה-חשבון, רופא, יועץ פיננסי וכדומה.
בתווך בין שתי הקבוצות הללו מצויה קטגוריית הנכסים המשמשים ל"מלאכה", אשר יש בה שילוב בין מאפייני תעשיה למאפייני שירותים. מחד גיסא, בתי מלאכה לסוגיהם מאופיינים במרכיב "שירותי" של מתן שירות מקצועי ללקוח קונקרטי, המגיע לבית המלאכה לקבלת שירות מקצועי.
מאידך גיסא, השירות שניתן בבית מלאכה הוא בעל מאפיין "תעשייתי" במובן של עבודת כפיים המתבצעת באמצעות פועלים ועובדי כפיים מקצועיים ("צווארון כחול"), ולא על-ידי פקידים ובעלי מקצועות חופשיים ("צווארון לבן"). כמובן שבעידן המודרני אין מדובר עוד בכוכים חשוכים מוארים בעששיות, אלא בבתי מלאכה המשלבים לצד עבודת כפיים גם עבודה עם מיכון מקצועי מתאים.
מאפיינים אלה תואמים לחלוטין את האופי של פעילויות הנחשבות כמלאכה קלאסית, דוגמת אלה הנזכרים בהגדרה המילונית של "בית מלאכה" (נגריה, מסגריה וסנדלריה), וכן סוגים נוספים של בתי מלאכה שהשירות שניתן בהם ללקוחות הוא שירות אישי המאופיין בעבודת כפיים מקצועית.
פעילות המקיימת שני מאפיינים אלה ראויה להיות מסווגת לצרכי ארנונה בסיווג של "מלאכה" או 'בית מלאכה'."

לאור האמור, וביישום מבחני פסק-הדין רעיונות, קבע בית-המשפט, כי נכסו של המערער אינו יכול לדור תחת כנפי המונח "תעשיה". המערער, שהינו אדריכל במקצועו, ושותפו מר עינהר עוסקים בעיצוב מודלים ואבות טיפוס המותאמים לצרכיו ודרישותיו של לקוח ספציפי, זאת להבדיל מייצור במבנה תעשייתי, באמצעות מכונות ופועלי ייצור של מוצרי מדף המיועדים לציבור בלתי-מוגדר.

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי נותר אך לבחון האם נכסו של המערער עונה על המאפיינים של "בית מלאכה" הנמצאת בתווך שבין "מפעלי תעשיה" ל"שירותים".

בית-המשפט קבע, כי אף התשובה לשאלה זו הנה שלילית. על-פי האמור בפסק-הדין זוהר הנ"ל וביישום המבחנים שנקבעו בפסק-הדין מישל מרסייה, נראה, כי בענייננו, אין מדובר בעבודת כפיים של ממש המתבצעת באמצעות פועלים ועובדי כפיים מקצועיים {"צווארון כחול"}, אלא, המדובר אך בבניית מודלים ראשוניים ואבות טיפוס על-ידי המערער ושותפו העוסקים שניהם בעיצוב מוצרים ועיצוב גראפי.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי המינוח "שירותים" הוא הקרוב ביותר לתחום עיסוקו של המערער, העונה על המאפיינים של מתן שירות אישי בהתאם לצרכיו של לקוח קונקרטי, לרוב במבנה משרדים, ועל-ידי בעל מקצוע חופשי.

הדבר נלמד הן מעיסוקם של המערער ושותפו העונה על הגדרת המקצועות החופשיים {"צווארון לבן"}, מאופיו של הנכס {משרד} ואף ביתר שאת מן הדוגמאות שהביא המערער עצמו בטיעוניו בערעור באשר לשירות האישי המותאם לצרכיו של לקוח ספציפי ובהם: עיצוב שילוט בעיריית מודיעין, עיצוב שנדלייר מכפיות לרשת גלידריות, עיצוב מדפים מצינורות אינסטלציה לרשת חניות נעליים וכיוצא בזה.

הנה-כי-כן, החלטת ועדת הערר לסיווג הנכס בהגדרה השיורית כ"שירותים", עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה ולא נמצא, כי יש מקום להתערב בה.

בשולי הדברים, העיר בית-המשפט, כי לא נעלמו מעיניו הטענות אודות פיצולו של הנכס ובקשת המערער להסתמך על האמור בפסק-הדין בעניין סטודיו עינהר ואולם, בית-המשפט לא מצא לנכון להידרש אליהן, שכן, ראשית טענת הפיצול הנה טענה עובדתית שנדחתה על-ידי הוועדה ולא נמצא מקום להתערב בקביעה עובדתית זו, זאת להבדיל מן השאלה המשפטית שנבחנה לעיל, וממילא, אין לה רלוונטיות שעה שנקבע, כי פועלו של המערער, כמו גם של שותפו עולה כדי מתן "שירותים".

באשר לפסק-הדין שניתן בעניין סטודיו עינהר, קבע בית-המשפט, כי חובתה של הרשות המקומית היה לבחון את נכס בו עסקינן כשלעצמו, במועד הרלוונטי, ולא להסתמך על שנאמר ביחס לנכס אחר בו החזיק שוכר-המשנה לבדו לפני מספר רב של שנים. מכל מקום, קבע בית-המשפט, כי בחינת הדברים לגופו של עניין, הניבה את המסקנה, כי החלטת ועדת הערר בדין יסודה.

לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.

במקרה אחר, ב- עמ"נ (יר') 62275-07-14 {עיד מסלמאני נ' מנהל הארנונה בעיריית ירושלים, תק-מח 2014(4), 9548 (2014)} המערער טען, כי יש לסווג את כל הקומה כ"מלאכה", ולא כ"עסק". וכך הדבר לטענתו, שכן מבוצעת בנכס "פעילות ייצורית".

בית-המשפט קבע, כי הוא מוכן להניח, כפי שוועדת הערר עצמה קבעה, שמבוצעת בנכס פעילות מסויימת של "מלאכה", אולם בנסיבות המקרה אין בכך די.

כך הדבר, שכן נקבע בצדק בוועדת הערר {ובלא עילת התערבות של בית-המשפט} שהמערער לא הוכיח מהו היקפה של פעילות זו, בכלל, ובפרט ביחס לשטח הנכס והשימוש המלא בו.

אכן, הן לשם סיווג הנכס כ"רב-תכליתי" ומסקנה שיש בו פעילות עיקרית של "מלאכה", וכן לצורך הטענה שלפיה יש לראות את כל הפעילות בנכס כפעילות "ייצורית", יש צורך בראיות.

ראיות כאלו, לא הובאו על-ידי המערער, בוודאי שלא בהיקף הנדרש בנסיבות המקרה. המערער טען שכל המוצרים שבמקום עוברים פעילות של מלאכה. ונטען עוד {למשל בערר לשנת 2009} שבמקום כ- 40 פועלים "במצב הרגיל", ושמידי יום עוברים בנכס "מאות ואלפי פריטים". טענות אלה לא הוכחו בכל ראיה למעט תצהירו של המערער וטענותיו וגם לפני בית-המשפט לא באה ראיה מעבר לכך.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי מדובר אכן בשטח רחב היקף, אולם לא באה כל ראיה בדמות דו"ח מאושר של גורם מקצוע או דו"ח חשבונאי לעניין ספירת המלאי במקום; מספר הארגזים והמוצרים, היקף התנועה של המוצרים; סוג המלאכות הנדרש וכמותן ביחס למלאי וכיוצא בזה, נתונים בסיסיים שיוכלו לשפוך אור על היקף פעילות ה"מלאכה" הנטענת במקום.

הוא הדין לעניין נתוני ההעסקה של הפועלים כביכול. כפי שציינה ועדת הערר, בתמונות שצורפו אין די לשם כך וניתן להוסיף מעיון בהן, שהן מעוררות יותר שאלות מתשובות לגבי אופי הפעילות במקום והיקפה.

המערער לא הוכיח שיש לו מחסן נוסף ולא הביא ראיה או פירוט לגבי הפעילות המבוצעת ברמת גן. משתמע ממכלול הנתונים, ובאין הוכחה אחרת, שבנכס מושא הערעור מוחזקת כל הסחורה של המערער שהוא כאמור זכיין בלעדי של המוצרים. ומדובר כאמור בנכס בשטח גדול.

והאם מדובר באחסנה? במחסן לצורכי שיווק? וכמה מלאכה מבוצעת במקום במונחי היקף, מידה וזמן? למערער הפתרונים, אך ראיות, אין.

ואם לא די בכך, עומד למערער לרועץ ממשי, סירובו או אי-היענותו לרצון העיריה לבקר בנכס, ולא פעם. כך קבעה ועדת הערר כממצא עובדתי. והמעיין בהסבריו של המערער לנדון, כפי שבאו בסיכומיו בוועדת הערר, ימצא שהוא אכן אישר שלא נערכה ביקורת מטעמים שונים. רוב ההסברים קשורים במערער עצמו. כלומר באי-זמינות שלו, אי-הגעה למקום ואף החלטה מודעת שלא לאפשר ביקורים. בכך יש קושי ממשי, הפועל לחובת המערער בנסיבות המקרה {ראה עוד והשווה: בר"מ 5106/10 אברמוביץ' נ' ועדת הערר שליד עיריית טבריה, פורסם באתר נבו (28.08.13)}.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי במצב דברים זה אין כל עילה להתערב במסקנת ועדת הערר ואין גם רלבנטיות לניסיון להיאחז בפסיקה ובהבחנות שבהיקש, פסיקה המבוססת בראש ובראשונה על נתונים עובדתיים שלא ניתן להביא כאן, כשהנטל להבאתם על המערער.

לז. אופן סיווגן של מספרות ברמת-גן - הבקשה נדחתה
ב- ת"צ (ת"א) 63259-10-13 {צבי עוביידי נ' עיריית רמת-גן, תק-מח 2014(2), 12790 (2014)} המבקש החזיק וניהל עסק של מספרה ברמת-גן. המבקש הגיש נגד המשיבה תביעה ובקשה לאישורה כתביעה ייצוגית. הבקשה התייחסה לאופן בו מסווגת העיריה מספרות בעיר רמת-גן לצורכי ארנונה. לגישת המבקש, העיריה מסווגת מספרות תחת הסיווג של "בית עסק" ולא תחת הסיווג של "בית מלאכה", שהוא לגישת המבקש הסיווג הנכון.

לגישת העיריה דין הבקשה להידחות, הן משום שסיווג עסקים של מספרות בעיר רמת-גן הוא הסיווג הנכון, והן משום שלגישתה בית-המשפט נעדר סמכות עניינית לדון בבקשת האישור, שכן המבקש היה צריך לפנות בהשגה למנהל הארנונה, ועל-פי הצורך בערר לוועדת הערר אם יש לו טענות ביחס לסיווג העסק שבבעלותו.

טענות המבקש ביחס לאופן בו יש לסווג מספרות, נסמכו על פסק-דינו של בית-המשפט העליון בבר"ם 4021/09 {מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב נ' חברת מישל מרסייה בע"מ, פורסם באתר נבו (20.12.10)}. באותו עניין בחן בית-המשפט העליון את שאלת סיווג המספרה של המשיב, מר מישל מרסייה בעיר תל-אביב. לגישת המבקש, קבע בית-המשפט העליון באותו עניין, כי יש לסווג מספרות בסיווג בתי מלאכה, ולכן גם עיריית רמת-גן היתה צריכה לסווג את המספרות בעיר רמת-גן באותו אופן.

מנגד, טענה העיריה, כי יש הבדל משמעותי בין צו הארנונה של עיריית תל-אביב, כנוסחו במועד בו ניתן פסק-הדין בעניין מרסייה, לבין צו הארנונה של עיריית רמת-גן. בצו הארנונה של עיריית רמת-גן קיים סיווג של "משרדים שירותים ומסחר", שהוא סיווג ספציפי המתאים למספרות, וזאת, לגישת העיריה, גם אליבא דכל הרכב שופטי בית-המשפט העליון בעניין מרסייה.

לכן, כדי להכריע בבקשת האישור, יש לבחון את פסק-הדין בעניין מרסייה, ואת טיב ההכרעה בו.

כאמור, בפסק-הדין מרסייה, התייחס בית-המשפט העליון לסיווג המספרה של מר מרסייה בעיר תל-אביב. המספרה סווגה תחת הסיווג "בניין שאינו משמש למגורים, ואין עבורו תעריף נפרד". המשיב, מר מרסייה, טען באותו עניין, כי אין לסווג את המספרה שלו תחת הסיווג הזה, אלא תחת הסיווג של "בית מלאכה לייצור".

בית-המשפט העליון {כמו בית-המשפט המחוזי לפניו} קיבל את טענותיו של מרסייה.

כב' השופט רובינשטיין שחוות-דעתו פתחה את פסק-הדין קבע, כי יש לראות מספרה כ"בית מלאכה" קודם כל לאור לשון החוק והמשמעות המילונית של המילה מספרה. מסקנה דומה עולה לגישתו גם מתכלית מתן ההקלה בצו הארנונה לבתי מלאכה. כב' השופט רובינשטיין קבע בהקשר זה, כי:

"יתכן, כי בבסיס ההקלה לה זוכים בתי מלאכה טמון - במידה רבה - יסוד סוציאלי. באופן מסורתי מתח הרווחים שסיפקו בתי המלאכה לבעליהם היה נמוך... יחד-עם-זאת, סיפקו שירות חיוני לציבור שהרי כל אדם זקוק היה מעת לעת לתספורת, לתפירה או להטלאת בגדיו או לתיקון נעליו, ולעיתים לתפירתן. משכך... ניתנה ההקלה בתשלום הארנונה."

כב' השופט רובינשטיין הוסיף וציין בהמשך הדברים, כי:

"אודה, כי התלבטתי האם תכליות אלה עודן רלבנטיות במקרה דנא. ברי כי הן תקפות בעבור בעלי מלאכה מסויימים, אשר ההתקדמות הטכנולוגית לא שינתה באופן רדיקלי את עיסוקם. אולם, האם המספרות דהאידנא שהתקדמו בהיקף וסוג השירותים המוצעים בהן ועודן חוסות תחת אותן תכליות?"

בית-המשפט השיב על כך בחיוב, משום שמספרות רבות הן עדיין עסקים של ספר יחיד או שניים, ומשום ש"מספרה קרובה במהותה לבית-מלאכה, ולמצער בהיעדר קטגוריית 'שירותים' תועדף... הגדרה פוזיטיבית על פני קטגוריה שיורית, שבצידה תעריף שאינו מתחשב בטיבם ובמהותם הייחודית של נכסים אשר המכנה המשותף היחיד שלהם הוא היעדר קטגוריה ספציפית".

חוות-דעתו של כב' השופט רובינשטיין מבוססת אם-כן בעיקרה, על ניתוח לשוני של צו הארנונה של תל-אביב {והמונח בית מלאכה לייצור בו}; על תכלית ההקלה שניתנה בו לעסקים העוסקים במלאכה; ועל העובדה, כי יש להעדיף הגדרה פוזיטיבית על-פני סיווג עסק בקטגוריה שיורית.

שני שופטי ההרכב האחרים, כב' השופטת נאור וכב' השופט ג'ובראן, הסכימו למסקנת חוות-הדעת של כב' השופט רובינשטיין. יחד-עם-זאת, כב' השופטת נאור ציינה בחוות-דעתה, כי "קשה לראות 'מספרה' כ'בית מלאכה' ובפרט כ'בית מלאכה לייצור'".

כב' השופטת נאור הוסיפה וקבעה, כי:

"הבחירה בענייננו איננה בין סיווג של 'שירותים' הנראה לי מתאים יותר למספרה לבין סיווג של 'בתי מלאכה לייצור', אלא בין 'בתי מלאכה לייצור' לבין הסיווג השיורי. הסיווג של 'שירותים' אינו קיים בצו ארנונה זה (של תל אביב באותה עת, ר.ר.) ואינו קיים גם בצו המאוחר יותר משנת 2006, בו גם הושמטה המילה 'לייצור'. הבחירה - כל בחירה הניצבת לפנינו - היא בחירה לא מתאימה. בבחירה בין האפשרויות - שאף אחת איננה אידיאלית, אצרף דעתי לדעת חברי."

כב' השופט גו'בראן ציין בשולי חוות-דעתו, כי:

"סופו-של-יום, פרשנות מעין זו שהציע חברי אכן מעוררת אי-נוחות מסויימת. הגדרתה של מספרה, גם במובנה הקלאסי והצנוע כ'בית מלאכה' וכל שכן 'בית מלאכה לייצור' - אינה מיידית ואינטואיטיבית. יחד-עם-זאת, תחת הסד הלשוני שנכפה עלינו בפירושו של צו הארנונה, עלינו לקבל החלטה דיכוטומית, מאחר וסיווג ביניים - 'שירותים' - שהיה יכול להניח את הדעת לטעמי, אינו בנמצא. בהינתן נסיבות אלו, סיווג של המשיבה בגדרי הסיווג השיורי נראה לי מרחיק לכת."

בית-המשפט קבע, כי ההפניות שלעיל לחוות-הדעת של שלושת חברי ההרכב, מעידות על כך, כי ניתן לקבוע לפחות, כי דעת רוב השופטים, קרי השופטת נאור והשופט ג'ובראן, היתה, כי הסיווג המתאים למספרה הוא סיווג של "שירותים" והסיווג של בית-מלאכה {וודאי ש"בית מלאכה לייצור"} הוא סיווג בעייתי.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי עמדתם של שופטי הרוב כפי שהיא עולה מהציטוטים שלעיל היא, כי לו היה סיווג של "שירותים" בצו הארנונה של עיריית תל-אביב, היה הסיווג הזה, הסיווג המתאים, ולא הסיווג של בית-מלאכה. שופטי הרוב צירפו את עמדתם לעמדתו של כב' השופט רובינשטיין, רק מאחר שסיווג של "שירותים" לא היה קיים. מטעם זה, הם היו סבורים, כי הסיווג של בתי מלאכה הוא סיווג מתאים יותר ביחס למספרות, מהאלטרנטיבה, שהיא הסיווג השיורי, של בניינים שאינם משמשים למגורים.

נוסחו של צו הארנונה של עיריית רמת-גן הוא כאמור שונה מנוסח צו הארנונה של עיריית תל-אביב אליו התייחס פסק-הדין בעניין מרסייה. צו הארנונה של רמת-גן כולל סיווג של "משרדים, שירותים ומסחר" והמספרות בעיר רמת-גן סווגו תחת סיווג זה. לכן, קבע בית-המשפט, כי המסקנה מהחלת הלכת פסק-דין מרסייה על מספרות בעיר רמת-גן היא שונה מתחולתו על תל-אביב.

סיווג מספרות ברמת-גן תחת הסיווג של "שירותים" עולה בקנה אחד עם עמדת רוב השופטים בפסק-דין מרסייה, ועל-כל-פנים לא ניתן לקבוע, כי סיווג המספרות ברמת-גן בקטגוריה {הפוזיטיבית ולא השיורית} של "משרדים, שירותים ומסחר" הוא כזה שעל בית-המשפט להתערב בו.

עוד העיר בית-המשפט, כי המסקנה שלעיל אינה מנוגדת גם לפסק-דינו של כב' השופט רובינשטיין בפסק-דין מרסייה. אכן, כב' השופט רובינשטיין התייחס בחוות-דעתו לעניינים נוספים כמו המטרה הסוציאלית העומדת ביסוד ההקלה שניתנה לבתי-מלאכה {המתאימה לשיטתו גם למספרות "קלאסיות"}, וללשון צו הארנונה.

יחד-עם-זאת, נראה, כי גם כב' השופט רובינשטיין ביסס את חוות-דעתו על העובדה, כי הברירה שעמדה בפני בית-המשפט היא בין סיווג מספרות בקטגוריה שיורית {שאינה חלה באופן ספציפי על שום סוג של עסק}, לבין סיווג ספציפי של בית מלאכה. כאמור גם כב' השופט רובינשטיין הדגיש, כי לעולם יש להעדיף הגדרה פוזיטיבית על פני סיווג שיורי. יתרה מזאת, גם כב' השופט רובינשטיין מציין במפורש בחוות-דעתו, כי "נותרנו אם-כן בגדרי המחלוקת בדבר סיווגה של מספרה, אשר בהיעדר קטגוריה של נותני שירותים הריהי למעשה תמונת ראי של השאלה 'בית מלאכה' ו'בית מלאכה לייצור' מהו".

כב' השופט רובינשטיין אף הפנה לפסק-דין שהתייחס לעיריית חדרה, וציין, כי "בניגוד לצו הארנונה של עיריית תל-אביב, בצו הארנונה של עיריית חדרה קיים סיווג ספציפי של 'שירותים' ואין מדובר איפוא בהכרעה בין סיווג ספציפי לסיווג שיורי כבענייננו".

מכאן, קבע בית-המשפט, כי בהחלט ייתכן, כי גם כב' השופט רובינשטיין היה קובע, במקרה כמו המקרה דנן, כי כאשר קיים סיווג ספציפי של "שירותים" בצו הארנונה, סיווג זה הוא הסיווג המתאים למספרות, ולא הסיווג של בתי-מלאכה.

לסיכומה של נקודה זו, קבע בית-המשפט, כי לא ניתן לקבל את הבקשה על-סמך פסק-דין מרסייה, שנסיבותיו שונות מנסיבות המקרה דנן. הלכת פסק-הדין הנ"ל מביאה למסקנה לפיה הסיווג של מספרות בעיר רמת-גן לאור צו הארנונה החל בה, הוא סיווג סביר שאין מקום להתערב בו.

לגבי טענת המבקש בדבר הפליה, קבע בית-המשפט, כי אין לקבל את הטענה. ספק אם המבקש הוכיח את הטענה מבחינה עובדתית, ביחס לאופן הסיווג של העיריה לעסקים אחרים כגון מתפרות וסנדלריות. על-כל-פנים, כדי לקבל את הטענה, היה מקום לקבוע, כי החלטת העיריה לפיה סנדלריות ומתפרות הן שונות ממספרות, היא החלטה בלתי-סבירה, המפלה מחזיקים במספרות לרעה במידה כזו המצדיקה התערבות של בית-המשפט בה.

ואולם, בית-המשפט הוסיף, כי אין מדובר בהחלטה החורגת ממתחם הסבירות, גם בהנחה שהעיריה היתה עשויה לקבל החלטה סבירה אחרת ביחס לסיווג העסקים הללו. כך, גם מחוות-הדעת של כב' השופט רובינשטיין עלה, כי קיימים הבדלים בין בית מלאכה "קלאסי" כסנדלריה, לבין מספרות. כב' השופט רובינשטיין ציין, כי סנדלריה {בניגוד למספרה} היא בית מלאכה "מובהק".

כפי שנזכר לעיל, כב' השופט רובינשטיין אף התייחס לעובדה, כי כיום קיימות מספרות רבות שהן שונות מהמספרה ה"קלאסית". כך ציין בית-המשפט, כי:

"אכן, חלק מהמספרות דהאידנא (לרבות זו בה עסקינן) אינן דומות למספרות שלפני דור או שניים, אם כי ישנן כאלה בהן קפא הזמן מלכת. כיום, הפך הספר המסורתי במקרים רבים ל'מעצב שיער'... אף חזות המספרה שינתה פניה והיא מעוצבת ברוח התקופה. לא אכחד, במספרות מסויימות גם מגוון התספורות והשירותים גדל לאין שיעור וכיום ניתן דגש רב יותר מבעבר להתאמה אישית של המוצר, דהיינו התספורת, בתוספת חדרים לשירותים נלווים שונים, כמו - כנראה - בעסקה של המשיבה."

בית-המשפט קבע, כי האמור לעיל מעיד על כך, כי מספרה היא "יצור ביניים" גם בתחום של "בתי המלאכה", והיא אינה בית מלאכה קלאסי, ודאי שלא חלק מהמספרות של היום. לכן, החלטה של עיריה לסווג מספרה, דווקא אותה, באופן שונה מסיווגם של בתי המלאכה ה"קלאסיים", סנדלריות ומתפרות {שככל שנראה דומים עדיין במידה רבה יותר לאלה שהיו קיימים לפני דור או שניים}, אינה החלטה בלתי-סבירה שעל בית-המשפט להתערב בה ולשנותה.

באשר לשאלת הסמכות העניינית העיר בית-המשפט, כי הוא לא מקבל את טענת העיריה, כי לבית-המשפט אין סמכות עניינית לדון בבקשה, מאחר שהדרך הנכונה שבעל עסק המבקש לחלוק על סיווגו לנקוט בה היא הגשת השגה וערר, ולא הגשת בקשה לאישור תביעה ייצוגית.

בית-המשפט קבע, כי בדרך-כלל צריך מי שיש לו טענה ביחס לסיווג הנכון של הנכס בגינו הוא מחוייב בארנונה, ללכת במסלול שנקבע בחוק הערר, קרי: הגשת השגה, ועל-פי הצורך ערר וערעור. יחד-עם-זאת, הותיר סעיף 3(ג) לחוק הערר, פתח להעלאת טענות מהסוג שבדרך-כלל אמורות להיות נדונות בפני מנהל הארנונה וועדת הערר, גם בפני בית-המשפט, וזאת, אם נתן בית-המשפט רשות לכך.

ההלכה הפסוקה התייחסה במקרים רבים לשאלת גדרי הסמכות של מנהל הארנונה וועדות הערר, ולשאלה מתי ניתן "לעקוף" את המסלול הקבוע בסעיף 3 לחוק הערר, ולהעלות טענות כנגד חיוב הארנונה בפני בית-המשפט.

ב- ע"א 4452/00 {ט.ט. טכנולוגיות מתקדמת בע"מ נ. עיריית טירת הכרמל (פ"ד נו(2), 773 (2002)} קבע בית-המשפט העליון בהקשר זה, כי:

"בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מוד זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות."

בית-המשפט קבע, כי הגשת תביעה ייצוגית בשאלה "רוחבית" המתייחסת לאופן הגדרה של נכסים מסוג מסויים על-ידי העיריה, היא נושא בעל חשיבות ציבורית וכללית. ולכן מן הראוי לאפשר למבקש אישור תביעה ייצוגית להעלות עניין זה בפני בית-המשפט, ולא לחייבו להעלות את טענתו בפני מנהל הארנונה וועדת הערר.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי מסקנה זו היא רצויה, ומאפשרת לשאלות רוחביות ביחס לאופן סיווג נכסים על-ידי העיריה להתברר על-ידי בית-המשפט ביחס לכלל הנכסים בעיר. זאת, גם אם מדובר בנושאים שקיים ספק אם בעלי הנכסים יעלו אותם במסגרת השגות ועררים {בין אם מחמת חוסר ידיעה, ובין אם משום שההיקף הכספי ביחס לכל נישום ונישום הוא קטן}.

מבחינה זו, שונה טענה כמו טענתו של המבקש כאן, מטענה קונקרטית שמבקש בעל-עסק להעלות, המתייחסת לעסק המסויים שהוא מנהל, ולטיב הפעילות המתנהלת בו, טענות שלאורן מבקש אותו בעל נכס, כי סיווג הנכס שלו ישתנה. במקרה של טענות קונקרטיות המתייחסות לסיווג של עסק מסויים, דרך המלך היא אכן הגשת השגה וערר, ולא פניה לבית-המשפט.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי המבקש לא הוכיח, כי "יש אפשרות סבירה" שהשאלות נושא בקשת האישור יוכרעו לטובת הקבוצה. לכן, בית-המשפט דחה את בקשת האישור.

לח. אופן סיווגן של מכבסות בתל-אביב - הבקשה נדחתה
ב- ת"צ (ת"א) 11994-02-12 {אלון אבנר נ' עיריית תל-אביב, תק-מח 2014(1), 16401 (2014)} נדונה בקשה לאישור תובענה מנהלית כייצוגית כנגד עיריית תל-אביב בהתאם לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006 {ייקרא להלן: "חוק תובענות ייצוגיות"}. עניינה של הבקשה הוא, אופן סיווגן של מכבסות בתחומי העיר תל אביב-יפו, לצורך חיובן בארנונה.

הסעדים המבוקשים בבקשה, הם מתן צו המורה למשיבה לקבוע, כי סיווגן של מכבסות בצו הארנונה הינו "בתי מלאכה" לפי סעיף 3.3.1 לצו הארנונה ולהורות למשיבה להשיב לחברי הקבוצה התובעת את הסכומים שנגבו מהם עקב סיווג שגוי במשך השנתיים שקדמו לבקשה.

זאת, לאחר שבשנת 2011 סיווגה העיריה את עסקם של המבקשים תחת סיווג סעיף 3.2 לצו הארנונה, כ"בניינים שאינם משמשים למגורים" ובשנת 2012 תחת אותו הסיווג, שעודכן על-ידי המשיבה, בעקבות פסק-הדין בעניין מרסייה ונקרא כעת "בניינים שאינם משמשים למגורים לרבות משרדים שירותים ומסחר".

הקבוצה התובעת הוגדרה בבקשה ככוללת את כל המכבסות הפועלות בתחום תל-אביב או שפעלו במהלך השנתיים שקדמו ליום הגשתה של הבקשה.

המבקשים טענו, כי הסיווג "בניינים שאינם משמשים למגורים", הוא סעיף שיורי הכולל, החל מצו הארנונה לשנת 2012 גם משרדים, שירותים ומסחר, אשר אינו הולם את אופי העבודה במכבסות, המתאים יותר לסיווג "בתי מלאכה".

המשיבה התנגדה לבקשה, מן הטעם העיקרי, שטענת התביעה לפיה סיווג המבקשים שגוי וכי הסיווג הראוי הינו סיווג 'בתי מלאכה' מקומה באופן בלעדי במסגרת ההליך השומתי הקבוע לכך בחוק הערר. המשיבה נסמכה על הלכת בית-המשפט העליון ברע"א 1809/07 {עיריית הרצליה נ' גיא לוי בע"מ, דינים עליון 2008(33), 314 (2008)}, לפיה אין לעקוף את הוראות חוק הערר בדרך של פנייה לבית-המשפט לעניינים מנהליים, וטענה, כי הבקשה אינה עומדת בתנאים לאישור התביעה כייצוגית, כפי שאלה מופיעים בחוק תובענות ייצוגיות. כן טענה המשיבה, כי פסק-הדין בעניין מרסייה, עליו נסמכים המבקשים, ניתן בעצמו כחלק מהליך שומתי של השגה, ערר וערעור.

המשיבה ציינה, כי המבקשים לא הגישו השגה על חיוב הארנונה בשנת 2010. ההשגות שהגישו לשנת 2011 נדחו. בעקבות הדחיה הוגשו עררים, אשר נדחו לבקשת המבקשים. משמוצו הליכי ההשגה והערר או חלף המועד להגשתם, דורש עיקרון סופיות השומה, כי חוב הארנונה לשנים 2011-2010 ייחשב כחוב חלוט. המשיבה טענה, כי אישור הבקשה ירוקן מתוכן את חוק הערר ויבטל את המעמד הסטטוטורי של מנהל הארנונה וועדת הערר.

לבסוף, טענה המשיבה, כי אף לגופו של עניין, אין להחיל את הלכת מרסייה בענייננו שכן, השימוש בנכסי המבקשים אינו נופל בגדר "מלאכה" והסיווג שכותרתו 'בניינים שאינם משמשים למגורים' אינו תת-סיווג שיורי בלבד, כי אם סעיף עיקרי וכולל, שנועד מלכתחילה ובמודע לכלול רשימה רחבה ככל האפשר של נכסים עסקיים, וככזה הוא כולל גם נותני שירותים, דוגמת המבקשים.

בית-המשפט קבע, כי החלטות ועדות הערר מלמדות, כי אין אפשרות סבירה, כי שאלות מהותיות של עובדה או משפט המשותפות לכלל חברי הקבוצה יוכרעו לטובת הקבוצה, כדרישת סעיף 8(א)(1) לחוק תובענות ייצוגיות. המבקשים לא הציגו עובדות חדשות או שונות מאלה שהוצגו בפני ועדת הערר, וטענתם, כי מדובר בהחלטות חסרות בסיס ושגויות, לא היתה מקובלת על בית-המשפט.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי המשיבה טענה בתגובתה, כי התכלית העומדת בבסיס חוק תובענות הייצוגיות נועדה לאפשר זכות גישה לערכאות ליחיד, שאין לו כדאיות או יכולת לממשה, וזו אינה מתקיימת מקום שקיים כלי מינהלי זמין ויעיל שנקבע בחקיקה ראשית במסלול השומתי. כן הפנתה היא לפסיקתו של בית-המשפט העליון ב- ע"א 3901/11 {דוד מחקשווילי נ' רשות המיסים בישראל, תק-על 2012(3), 5428 (2012)}, שם נקבע, כי בענייני שומת מס דרך המלך היתה ועודנה הליכי ההשגה והערעור, המותווים בחקיקת המס הרלוונטית, ואין מקום לפתוח מסלולי השגה בענייני מס שלא בדרכים הקבועות בחקיקת המס הרלוונטית.

כן נקבע שם, כי אף אם עולות טענות אחרות שאינן שומתיות גרידא, מן הדין לפנות בשלב ראשון אל רשויות המס ולהציג את הטענה בפניהן. במיוחד ראויה דרך זו, מאחר וועדת הערר מוסמכת גם להכריע בשאלות משפטיות.

בית-המשפט קבע, כי גישתה של המשיבה עדיפה, ונתמכת היטב באסמכתאות. יש וועדת הערר תדון בעניין עקרוני במהותו, "מסתמנת הנטיה לאפשר העלאת כל טענה הקשורה לנושא הנתון להכרעה - בין שהטענה נושאת אופי עובדתי-טכני ובין שהיא בעלת אופי כללי-עקרוני" {רע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י.ח. ייזום והשקעות פ"ד נד(4), 481, 494 (2000); בג"צ 351/88 טית בית נ' עיריית פתח תקוה, פ"ד מב(3), 441 (06.10.88); עניין מרסייה}. ודוק: במסגרת המסלול השומתי, ניתן אף לתקוף את החלטת ועדת הערר, היה וזו לא תהא מקובלת על המבקשים, באמצעות הגשת ערעור מינהלי לבית-המשפט לעניינים מינהליים. ועדת הערר מוסמכת לדון בשאלות סיווג וכזו היא הסוגיה העומדת בפנינו.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי העררים שהגישו המבקשים לשנת המס 2011 נדחו לבקשתם ואילו העררים שהוגשו לשנת המס 2012 עומדים ותלויים בוועדת הערר, כך שאין מקום לאפשר דיון במסלול כפול. אשר לשנת 2010 שהחיוב במס לגביה הפך חלוט, נקבע, כי לא מתקיימים בענייננו טעמים חריגים המצדיקים סטיה מהוראות חוק הערר. בנסיבות אלה, אין מקום להסיק, כי בירור הסוגיה על דרך של תובענה ייצוגית היא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה בה.

באשר לשאלת הסיווג לגופה, ציין בית-המשפט בהקשר זה, כי ניתנה על-ידו החלטה בעניין ב- ת"צ 60430-01-12 {אספאידה בע"מ ואח' נ' עיריית ת"א, פורסם באתר נבו (09.08.15)}, בהסתמך על עניין מרסייה. אמנם, הצדדים לא הפנו בסיכומיהם להחלטה זו וייתכן, כי הדבר נעשה בהיסח הדעת, אולם, בית-המשפט מצא מקום להתייחס אליו ולהסביר את ההבחנה בין הנושא הנדון שם לבין ענייננו.

באותו מקרה נדונה שאלת הסיווג של מכוני יופי, אשר אופי העיסוק בהם דומה במהותו לעיסוק במספרות, נושא הלכת מרסייה. בעת שניתנה ההחלטה באותו הליך, לא היה מקום להתייחס לתיקון צו הארנונה, שנעשה בשנת 2012, שכן ההחלטה התייחסה לשנת 2011 ולכן היא משקפת את המצב המשפטי הקודם לאותו התיקון.

בנוסף, באותו מקרה הושהה הדיון בוועדת הערר לגבי השנה הרלוונטית ביוזמת הוועדה, אשר החליטה לא להמשיך ולדון בנושא עד לקבלת החלטה בבקשה לאישור התובענה כייצוגית.

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי ההתייחסות באותו מקרה היתה לתובענה שההליכים המנהליים בה מוצו, ונדרשה הכרעה לגופו של עניין בבקשה לאישור התובענה כייצוגית.

זו התקבלה, לאור הדמיון המהותי הרב בין מכוני יופי לבין מספרות, שלא כבענייננו, ובהסתמך על החלטה של ועדת הערר מיום 25.12.12 בערר 140004496 {דבורה שפירא נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב (לא פורסם)}, אשר צורפה לתיק בעניין אספיאדה.

בהחלטה זו קבעה ועדת הערר ברוב דעות, כי לא קיים שוני מהותי בין פעילות הנעשית במספרות לבין פעילות הנעשית במכוני יופי, ואף הביעה ביקורת כלפי התנהלות המשיבה, שלא התמודדה עם השינוי שיצרה הלכת בית-המשפט בעניין מרסייה. משכך, התקבל שם עררה של העוררת לשנת 2011 ועסקה סווג "בית מלאכה" לצורך גביית תשלומי הארנונה.

בנסיבות דאז, אם-כן, שלא כבענייננו, התקיים התנאי המופיע בסעיף 8(א)(1) לחוק תובענות ייצוגיות, לפיו יש אפשרות סבירה שהתובענה תוכרע לטובת הקבוצה, בכל הנוגע לסיווגם של מכוני יופי. הנסיבות בענייננו שונות, החלטת ועדת הערר אינה תומכת בעמדת המשיבים, וגם לגופו של עניין, לא מצא בית-המשפט, כי יש לקבל את טענתם ולקבוע, כי הסיווג שניתן על-ידי המשיבה למכבסות הוא שגוי.

לאור כל האמור לעיל, הבקשה לאישור התובענה כייצוגית, נדחתה.

לט. פיצול נכסים וקביעת דמי ארנונה בהתאם לסיווגם - פיצול הנכס {מתחם אולם אירועים, מטבח ומשרדים} וסיווגו - הערעור נדחה
ב- עמ"נ (חי') 39758-10-13 {גני אליזה בע"מ נ' מנהלת הארנונה מועצה מקומית בנימינה - גבעת עדה, תק-מח 2014(4), 1783 (2014)} נדון ערעור על החלטת ועדת הערר שליד המועצה המקומית בנימינה - גבעת עדה, אשר קיבלה באופן חלקי בלבד עררים שהגישה המערערת על שומות ארנונה שהוצאו לה לשנים 2011-2010. הערעור עוסק בסיווג נכסיה של המערערת לצרכי החיוב בארנונה.

המערערת מחזיקה בנכס המצוי בשטחה של המועצה המקומית בנימינה - גבעת עדה. מדובר במתחם גדול ובו אולם אירועים, מטבח, משרדים, ושטחי קרקע המשמשים כגן ומשרתים את באי אולם האירועים.

במשך שנים נדרשה המערערת לשלם ארנונה למועצה על-פי סיווגים שונים. שטח של 1,433 מ"ר סווג כמלאכה ותעשיה, שטח של 14 מ"ר בסיווג מבנה עזר, 68 מ"ר סווג כעסק ו- 2,640 מ"ר סווגו כקרקע לגן אירועים.

בשנת 2010 נשלחה למערערת דרישת תשלום ארנונה בגדרה שונה סיווגם של חלקי הנכס. כתוצאה משינויים אלו נדרשה המערערת לשלם ארנונה בסכום גבוה מאשר בשנים קודמות. המערערת הגישה השגה על דרישת התשלום. עיקר טענותיה התמקדו בסיווג הקרקע בשטח של 4,586 מ"ר כגן אירועים ובסיווג שטח של 1,858 מ"ר כעסק. דרישה דומה נשלחה לשנת 2011 וגם עליה הגישה המערערת השגה.

השגותיה של המערערת נדחו ועל-כן הגישה המערערת ערר לוועדת הערר.

ועדת הערר דנה בשני העררים במאוחד. לאחר שנערך דיון ובו נשמעו טענות הצדדים, החליטה הוועדה לערוך סיור בנכס. סיור נערך בנוכחות הצדדים ובאי-כוחם.

הוועדה תיארה את שראו עיניה בסיור. בין היתר, ציינה, כי מצאה רחבה גדולה עם דק ודשא סינטטיים עליהם פזורים כורסאות, ספות, שולחנות וכסאות. כן ציינה קיומם של דלפקי בר ושולחנות בר. הוועדה הדגישה, כי המקום נראה מסודר לאירוע. הוועדה גם תיארה את אולמות האירועים, את המבנים המשמשים כחדרי אירוח וכמקום למגורי עובדים, אזור המיועד לחופה וכדומה.

לאחר הסיור ולאחר שהצדדים הגישו גם טיעונים בכתב, ניתנה החלטת הוועדה. בהחלטתה ציינה הוועדה, כי הנכס כולו משמש כעסק לעריכת אירועים. להבנתה כל חלקי הנכס משמשים לאותה תכלית ולאותו שימוש. לפיכך, מצאה, כי אין לפצל את הנכס לנכסי משנה שונים בעלי סיווג נפרד.

הוועדה הדגישה, כי למטבח אין קיום עצמאי וכי הוא מהווה חלק מאולם האירועים. על-כן קבעה הוועדה, כי המטבח יסווג כאולם אירועים ולא בסיווג נפרד של תעשיה, כפי שנטען על-ידי המערערת. כמו-כן נקבע, כי חדרי האירוח שבמקום אינם בעלי קיום עצמאי אלא משמשים את עסק האירועים ועל-כן אין לסווגם כמגורים.

הוועדה בחנה גם את הטענות לגבי סיווג שטח הקרקע ומצאה, כי יש לסווג חלק ניכר מהקרקע כגן אירועים. רק ביחס לשטח של דונם אחד, מצאה הוועדה, כי אינו משמש לגן האירועים ולכן קבעה, כי יש לסווגו בסיווג "קרקע המשמשת לכל מטרה".

הוועדה קיבלה את טענות המערערת לגבי סיווג מחסנים, מכולות וסככות, המצויים במתחם, וקבעה, כי יש לסווגם בסיווג של מבני עזר.

על החלטה זו של ועדת הערר הוגש הערעור. בערעור חזרה המערערת על טענותיה כפי שנטענו בפני ועדת הערר. המערערת סברה, כי יש מקום לפצל את חלקי המבנה השונים ולקבוע, כי המטבח יסווג בסיווג נפרד של תעשיה וכי חדר האירוח יסווגו כמגורים. עוד טענה המערערת, כי לא היה מקום לסווג שטחי קרקע נרחבים כגן אירועים. לטענתה, במשך השנים נערכו על-ידה שינויים ושיפוצים וכי מצב הנכס כפי שנצפה על-ידי ועדת הערר במועד הביקור שונה ממצבו בשנות המס נשוא הערעור.

המשיבה טענה, כי דין הערעור להידחות. לטענתה הכרעת ועדת הערר מבוססת על קביעות עובדתיות ועל סיור בשטח ואין מקום שבית-המשפט יתערב בהחלטות כגון אלו. עוד נטען, כי החלטת הוועדה מעוגנת במצב בשטח ובשינויים שנעשו בנכס.

בית-המשפט קבע, כי במקרה הנוכחי ועדת הערר ביססה את הכרעתה על קביעות עובדתיות ברורות, קביעות שנסמכו לא רק על טיעונים ומסמכים, אלא גם על מראה עיניים של חברי הוועדה עצמם, שערכו סיור במקום. ברי, כי בנסיבות שכאלו לוועדת הערר יתרון על ערכאת הערעור, ובית-המשפט ימנע מלהתערב בקביעותיה {ראה: בר"מ 5557/06 מצפה תת-ימי ים סוף בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית אילת, פורסם באתר נבו (02.01.07); בר"מ 9362/08 השקעות כדאיות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה, פורסם באתר נבו (27.11.08)}.

גם לגופם של דברים, קבע בית-המשפט, כי אין הצדקה להתערב בהחלטה, וכי צודקת המערערת, כי הלכה היא, שבנכס מורכב ורב-תכליתי, שניתן להפריד בין חלקיו במבנה, אפשר לסווג כל חלק וכל מתקן על-פי ייעודו ושימושו ואין הכרח לסווג את כל חלקיו על-פי סיווגו של החלק העיקרי בנכס {ראה: בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1), 793, 816 (1992); ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון, פורסם באתר נבו (09.02.03)}. עם-זאת, קבע בית-המשפט, כי כדי שניתן יהיה להחיל הלכה זו במקרה הנוכחי, על המערערת לשכנע, כי עסקינן במבנה מורכב רב-תכליתי שחלקיו השונים ניתנים לחלוקה ומשמשים לייעודים ושימושים נפרדים. אלו שאלות עובדתיות שכאמור הוכרעו על-ידי הוועדה ואין להתערב בקביעותיה.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי אין בפניו כל בסיס לקבוע, כי המטבח הינו בעל קיום עצמאי ונפרד מהעסק העיקרי. המטבח הוא לב לבו של גן האירועים, הוא משמש כעוגן מרכזי לכל הפעילות העסקית בו. אין ראיה, כי המטבח משמש גם לשימושים נוספים ונפרדים. עיקר תפקידו של המטבח הינו לשרת את עסק האירועים, הוא מהווה חלק אינטגרלי מהעסק. העובדה, כי קיימים אולמות אירועים שבהם אין מטבח אלא האוכל מובא מהחוץ, אינה מלמדת, כי המטבח שבעסקה של המערערת אינו חלק מהעסק.

כמו-כן, אין גם כל בסיס לראות במטבח כמבנה עזר. כאמור, המטבח הוא מרכזו של העסק, הוא אינו נפרד ממנו והוועדה ציינה, כי הוא חלק אינטגרלי ממבנה העסק.

עוד נקבע, כי אין גם כל מקום להתערב בקביעת הוועדה לגבי שטח הקרקע המשמש כגן אירועים. אם נעשו שינויים בין שנות המס הרלבנטיות למועד הסיור, צפוי היה, כי המערערת תודיע על השינוי במועד התרחשותו למועצה. הודעה כזו לא נמצאה. יתרה מזו, המערערת לא המציאה ראיות על שינויים שנעשו במהלך השנים. הוועדה סיירה במקום, קבעה מהו השטח שמשמש לעריכת אירועים ואין בפני בית-המשפט שמץ ראיה המצדיק התערבות בהחלטה זו.

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את הערעור על כל חלקיו.

מ. סיווג ארנונה - נכס המשמש למגורי קשישים - ביטול עיקול
ב- בר"מ 901/16 {רמת טבעון - נוף עכו בע"מ נ' עיריית עכו, תק-על 2016(1), 12187 (10.03.2016)} נדונה מחלוקת בין המבקשות לבין העיריה ניטשת מחלוקת בעניין סיווג נכס שבו מחזיקות המבקשות המשמש למגורי קשישים ולטיפול בהם.

"6. משעיינתי בטענות הצדדים, החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה הרשות והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. דין הערעור - להתקבל. כידוע, אמת-המידה למתן צו ביניים במסגרת עתירה מינהלית היא של "מקבילית כוחות" בין סיכויי העתירה לבין מאזן הנוחות שבין הצדדים, כאשר "מאזן הנוחות" מהווה את היסוד המרכזי לבחינה זו (בר"ם 5061/15 צגטה נ' שר הפנים, פורסם באתר נבו (12.08.2015), פסקה 9). אכן, שיקול-הדעת המסור לערכאה הדיונית בעניין זה הוא רחב, ורשות לערער על החלטה בעניין זה תינתן במשורה (בר"ם 4978/15 המכללה הארצית להכשרה מקצועית סכנין בע"מ נ' מועצה מקומית חורה, פורסם באתר נבו (30.07.2015), פסקה 6). ברם, מצאתי כי ענייננו בא בקהלם של מקרים אלה. אשר לסיכויי הערעור, מבלי לקבוע מסמרות בעניין, דומה כי ככל שהליכי הסיווג עודם תלויים ועומדים - ונוכח ההבדלים האפשריים בין נסיבות המקרה לעניין פרטנר תקשורת שעתידים להתברר בגדרי ההליך העיקרי בעתירה - לא ניתן לקבוע בשלב זה מסמרות באשר לסיכויי הערעור. אשר למאזן הנוחות, שהוא - כאמור אבן הבוחן המרכזית בהקשר בו עסקינן - מצאתי כי זה נוטה לטובת המבקשות. הטלת עיקול רשום על חשבונות המבקשות עלול לגרום להן לנזק ממשי בהתנהלות השוטפת אשר בסופו עלול אף לפגוע בטיפול בקשישים המטופלים בנכס. אל מול זה, לא התבהר כי נזק משמעותי כלשהו עלול להיגרם לעיריה מהסרת העיקול בשלב זה, משלא מצאתי ממש בטענותיה כי ישנו חשש ממשי להברחת נכסים.
יובהר כי אין באמור כדי לפגוע באילו מטענות הצדדים לעניין הסיווג אשר תתבררנה במסגרת הליכי הסיווג עצמם."

מא. ארנונה - גלריות ויציעים
ב- בר"מ 8562/15 {עיריית נשר נ' מוסך התאומים בע"מ, פורסם באתר נבו (15.03.16)} נדונה בקשת רשות ערעור על החלטת בית-המשפט לעניינים מנהליים בה התקבלה בקשה לאישור תובענה ייצוגית שהגישה המשיבה נגד המבקשת {להלן: "העיריה"}, בה המבקשת טענה כי כי העיריה מחייבת מחזיקי נכסים שאינם משמשים למגורים בארנונה בגין שטחי יציעים או גלריות שנבנו בנכסים העסקיים, על-אף שצווי הארנונה אינם מאפשרים לה לעשות כן. הבקשה נדונה כערעור.

בית-המשפט קיבל את הערעור בחלקו וקבע כי האישור שניתן למשיבה לנהל תובענה ייצוגית נגד העיריה בשם כל מחזיקי הנכסים העסקיים שחוייבו בארנונה בגין גלריה או יציע שבנו בנכס שבהחזקתם, הינו גורף מידי.

שכן, במקרים מתאימים ניתן להתייחס לגלריה או יציע, כעל חלק מהשטח הבנוי של הנכס שבו הוקמו ולחייב בגינם בארנונה על-פי צו הארנונה בנוסחו הנוכחי.

בית-המשפט עורך הבחנה בין מקרי הקצה, ומחזיר את הדיון לבית-המשפט קמא לקביעת אמות-מידה מבדילות, ולו לכאוריות וראשוניות בעניין ובהמשך לכך לקביעה ביחס לחברי הקבוצה לגביהם תאשר הבקשה.

מב. חברות גז-ארנונה
ב- עע"מ 1319/15 {עיריית יבנה נ' אמישראגז החברה האמריקאית ישראלית לגז בע"מ, פורסם באתר נבו (24.02.16)} המערערות טענו כי חברות הגז הן המחזיקות, המשתמשות והחייבות בארנונה בגין שטחי הקרקע שמסביב ומעל צוברי הגז.

המערערות טענו כי חברות הגז משתמשות בקרקע לצורך עסקי לטובתן ולשימושן; מתקינות את הצוברים; מחזיקות בהם; ומתפעלות אותם.

חזקתן ושימושן בקרקע אף מונע שימושים אחרים בה, נוכח התקן הרלוונטי.

עוד טענו המערערות כי מיכלי הגז הניתנים לפירוק אינם נכללים ברכוש המשותף, כמובנו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; כי ניתן לחייב בארנונה בגין מתקני גז המצויים בקרקע שמסביב לבניין, וכי חברות הגז משלמות עבור הזכות להיות ספק הגז הראשון של הבניין, דבר הממחיש את הרווח הכלכלי שנצמח להן.

המשיבות סמכו ידיהן על פסק-הדין של בית-המשפט לעניינים מינהליים מטעמיו.

בפסק-הדין בית-המשפט לעניינים מנהליים קבע כי ה"שימוש" של חברות הגז בקרקע מסתכם בהטמנה ראשונית של הצוברים בה. לאחר מכן, החברות אינן עושות "שימוש" בקרקע.

הטמנת הצוברים בקרקע אינה מונעת שימוש אחר בה וניתן לעשות בשטח שימוש לרווחת התושבים.

עוד קבע בית-המשפט לעניינים מינהליים כי המחזיק בבניין הוא גם המחזיק בשטחים המחוייבים; ולפיכך ההחזקה בשטחים אלה אינה של חברות הגז.

לכך הוסיף בית-המשפט לעניינים מנהליים כי גם אם היה מגיע למסקנה כי השטחים נושא הדיון ברי חיוב בארנונה, הרי גם אז המסקנה היא כי לא ניתן להפנות את דרישת החיוב לחברות הגז, שכן לפי מבחן "הזיקה הקרובה ביותר", ההנאה העיקרית מן ה"שטח" שבו מוטמנים הצוברים היא של צרכני הגז.

בית-המשפט לעניינים מנהליים סיכם איפוא כי מהמקובץ עולה כי הן על-פי מבחני ההחזקה, הן על-פי הסיווג הראוי, העותרות אינן המחזיקות בקרקע שבה טמונים הצוברים.

בית-המשפט העליון דחה את הערעור לאחר ששקל את טיעוני הצדדים, בכתב ובעל-פה.

בית-המשפט לעניינים מינהליים ניתח את התנאים שהוכחתם נדרשת כתנאי להטלת חיוב ארנונה בגין קרקע תפוסה וקבע כי התנאים בדבר חזקה ושימוש אינם מתקיימים במערערות.

נדבך נוסף שנקבע הוא כי גם אם היה ניתן להשית חיוב בארנונה לא היה מקום להטילו על חברות הגז שכן לפי מבחן "הזיקה הקרובה ביותר" אין הן המחזיקות בקרקע נושא החיוב.

די בקביעתו האחרונה של בית-המשפט לעניינים מינהליים - קביעה אשר בית-המשפט העליון אימץ אשר מיוסדת על עיקרי הטעמים המפורטים בפסק-דינו - כדי להביא לדחיית הערעור.

מג. חניון - סיווגו ארנונה
ב- רע"א 10643/02 {חבס ח.צ. פיתוח 1993בע"מ נ' עיריית הרצליה, פורסם באתר נבו (14.05.06)} נדונה שאלת סיווג שטחי החניה של המבקשים במרכזה של בקשת רשות הערעור, המסופחים למבנה עסקי המצוי בהרצליה פיתוח- האם יש להחיל עליהם את הסיווג לצרכי ארנונה של חניונים, דבר שיגרור הנחה משמעותית בארנונה שתוטל עליהם, או שיש לסווגם כ"שטח שרות בבניין שאינו למגורים", סיווג אשר יגרור את חיובם באותו תעריף ארנונה החל על השטח העיקרי.

המבקשים טענו כי השינוי שנעשה בצווי הארנונה של המשיבה בשנת 1998 הינו למעשה הצרת תחולת הסיווג "חניון". זהו שינוי אסור על-פי חוקי ההקפאה, ואין מדובר בהבהרה גרידא כטענת המשיבה.

בית-משפט העליון דן בבקשה כבערעור וקיבל את הערעור מאחר וסבר כי צו הארנונה של המשיבה לשנת 1998 שונה בניגוד ל"דיני ההקפאה" ועל-כן אין הוא חוקי שכן המדובר בשינוי ולא בהבהרה.

כב' השופטת ארבל בחנה את השאלה הפרשנית של המושג "חניון" בתקנות השונות.

בית-המשפט העליון פסק, כי השטח בעניין הנדון, עונה להגדרה הלשונית והתכליתית של התקנות השונות שנדונו בפסק-דין זה {תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 1999), התשנ"ט-1999; תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983; תקנות התכנון והבניה (הצמדת מקומות חניה), התשנ"ו-1996}{להלן: "התקנות"}.

בית-המשפט העליון סבר כי אין ספק ששטחי חניה אלו מסייעים לפתרון מצוקת החניה באזור, ומטיבים עם הציבור הרחב, אף אם חניון פתוח לציבור מקיים את תכלית החוק בצורה "חזקה" יותר, אין המשמעות היא שחניון המקיים את תכלית החוק באופן "חלש" יותר צריך להיות מוצא מתחולת הסיווג.

בית-המשפט מצא כי מכיוון ששתי הפרשנויות, זו של המבקשים וזו של המשיבה, מקיימות את תכלית החוק, יש לבחור, בפירוש המקל עם הנישום.

פירוש זה הוא פירושם של המבקשים, המחיל תעריף מוזל לצורך תשלום הארנונה אף על שטחי חניה המושכרים ושמורים עבור דיירי הבניין.

בחירה בפירוש זה תואמת אף את ההגנה על קניינו של הפרט מפני התערבות שלטונית ומפני הטלתו של עול תשלומים כבד בהרבה ללא כל הצדקה.

בדעה נוספת שהושמעה מטעם בית-המשפט העליון, כב' הש' נאור קבעה שמדובר בשינוי אסור והוספת התיבה "הפתוח לציבור הרחב" לצו הארנונה מנוגדת לדיני ההקפאה ולפיכך אין צורך לשאלה הפרשנית של המושג "חניון" כפי שהוא מוגדר בתקנות.

עם-זאת, ציינה השופטת כי המבקשים הם שמחזיקים ב"נכס" ומנהלים אותו כיחידה אחת-נפרדת ובנסיבות אלה אין לכאורה טעם לקבוע לכל מקום חניה תעריף שונה, שזו התוצאה המתבקשת לו התקבלה עמדת המשיבה.

כב' המשנה לנשיא (בדימוס) ש' חשין סבר כי מקומות החניה אשר במקרה הנדון לא היוו כלל חניון.

אולם, הכרעת-הדין בפרשת בית תאטראות חניונים בע"מ נ' עיריית הרצליה {לא מצוי במאגר} - הכרעת דין שלא הוגש עליה ערעור - חייב את בית-המשפט העליון להשוות את הדין בעניין הנדון לדין שנפסק באותו עניין, ובנסיבות אלו לא היה מנוס מקבלת הערעור.

בית-המשפט ביקר את היעדר האחידות ועוד יותר מכך חוסר הבהירות והעמימות הרבה בה לוקים דיני הארנונה ולקריאתה למחוקק או למחוקק-המשנה להיכנס לעובי הקורה.

מד. תוקף חיובי ארנונה בגין יתרות קרקעי הצמודות למפעל תעשייתי
ב- עע"מ 7576/13 {מנהל הארנונה בעיריית ראש העין נ' פולק (אינטרנשיונל) בע"מ, פורסם באתר נבו (13.12.15)} נדון ערעור על פסק-דין אשר בגדרו התקבלה בחלקה עתירה מינהלית שהגישה המשיבה, שעניינה היה בנוגע לתוקפם של חיובי ארנונה שהוטלו עליה על-ידי המערערים, בגין יתרות קרקע הנלוות למבנה תעשייתי שבו מצוי מפעל שבבעלותה.

החל בשנת 1996, מעת שדחו השרים שהוסמכו במסגרת "דיני ההקפאה" את בקשתם של המערערים לאשר את סיווג 742 לתעשיה ולמלאכה באזור אפק ועד שנת 2003 נמנעו המערערים לחלוטין מחיוב המשיבה בארנונה בגין יתרות הקרקע. ברם, החל משנת 2004 ואילך, חייבו המערערים את יתרות הקרקע לפי סיווג 712 למסחר.

ועדת הערר קבעה כי מאחר שמדובר ביתרות קרקע הצמודות למפעל תעשייתי, אין מקום לחייב את המשיבה בארנונה לפי סיווג 712 - המיועד כאמור למסחר ויש לחייב את המשיבה בגין יתרות הקרקע בהתאם לחיוב המבנה העיקרי, לפי הסיווג המיועד לתעשיה ולמלאכה - הוא סיווג 742.

בעקבות החלטתה של ועדת הערר, הוציאו המערערים חיובים מתוקנים לתקופה הרלוונטית {2011-2004}, ולפיהם חוייבו יתרות הקרקע של המשיבה בהתאם לסיווג 742 לתעשיה ולמלאכה.

המשיבה מצידה הגישה את העתירה דנן לבית-המשפט לעניינים מינהליים, וטענה לאי-חוקיותו של החיוב לפי סיווג 742.
בית-המשפט קמא קבע כי אישור השרים לסיווג 742 כלל לא היה נדרש, שכן מדובר באזור תעשיה חדש ולכן מדובר היה בהטלת ארנונה לראשונה - וההלכה היא שבנסיבות כאלה הטלת ארנונה אינה טעונה אישור של השרים, לכן סיווג 742 הוא שריר ובר-תוקף.

בית-המשפט קבע כי סיווג 742 לא ייושם על יתרות הקרקע של המשיבה בשנים 2011-2004 וחלף זאת יש לחייב את המשיבה לפי סיווג 700 {הסעיף השיורי שחל בכל האזורים ושתעריפיו נמוכים משמעותית}.

אשר לחיובי המשיבה מחודש ספטמבר 2011 ואילך - קבע בית-המשפט כי החיוב לפי סיווג 742 יעמוד בתוקפו.

בית-המשפט העליון דחה את הערעור בגדרה של תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

בית-המשפט העליון לא מצא ממש בטענות המערערים כי פסק-הדין ניתן בחוסר סמכות עניינית.

שנית, ולגופם של דברים, בית-המשפט העליון לא מצא מקום להתערב במסקנתו של בית-המשפט קמא כי התנהלות המערערים לאורך שנים הצביעה על מצג מתמשך שהציגו בפני המשיבה, שלפיו סיווג 742 אינו חוקי ולא יחול בעניינה.

בנוסף, לא מצא בית-המשפט העליון מקום להתערב באבחנתו הנכונה של בית-המשפט קמא, כי גם אם מתברר כי סיווג זה הוא חוקי ותקף, בנסיבות המקרה לא ניתן לחייב את המשיבה לפיו, וזאת לנוכח הסתמכותה כדין על אותו מצג ברור ומתמשך מצד המערערים.

בית-המשפט העליון מצא כי בדרכו לתוצאה נדרש בית-המשפט קמא למלאכת איזון אינטרסים בין מכלול השיקולים העומדים על הפרק בנסיבות העניין - והגיע לכדי תוצאה נכונה וצודקת בנוגע לכך כי ראוי שסיווג 742 לא ייושם על יתרות הקרקע של המשיבה בכל הנוגע לתקופת העבר שבין שנת 2004 לחודש אוגוסט 2011.

ואולם עם מתן החלטתה של ועדת הערר בעניין המשיבה, התפוגג העשן מעל תוקפו המחייב של סיווג 742, ואין עוד הצדקה להגביל את החלתו של סיווג זה על יתרות הקרקע של המשיבה - ולכן, המשיבה גם לא חלקה על כך, סיווג זה יחול החל מחודש ספטמבר 2011.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

"נכסים" הגדרה וסיווג